ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
23.12.2025Справа № 910/12861/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Чебикіної С.О, розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про стягнення 141 091,43 грн., без виклику представників сторін,
Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідача про стягнення 141 091,43 грн. пені за Договором № 153/ 1249Р від 20.12.2022 року на підставі статей 257, 530, 549, 610, 611, 625, 629 Цивільного кодексу України.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.10.2025 року відкрито провадження у справі та вирішено здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у справі матеріалами, окрім того залучено до участі у справі у якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Заперечень щодо розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін від сторін у встановлений законом строк не надано.
31.10.2025 року відповідачем до суду подано відзив на позовну заяву, в якому останній просив в задоволені позову відмовити, оскільки у Договорі визначено лише орієнтовну дату прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, яку перенесено не з його вини, а через особливості будівництва та настання обставин непереборної сили. Крім того відповідач зазначає про те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів не належить до цивільно-правих відносин, відтак склад цивільно-правового порушення у діях відповідача відсутній, що виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення пені внаслідок затримки введення будинку в експлуатацію.
05.11.2025 року позивачем до суду подано відповідь на відзив відповідача, в якому останній просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 20.12.2022 року між Департаментом будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (сторона 3, позивач), Товариством з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (сторона 2, відповідач), ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (сторона 1, треті особи) укладено Договір № 153/ 1249Р (Договір).
У розділі 1 Договору наведено визначення термінів, що вживаються у Договорі, зокрема: об'єкт будівництва - "Житловий будинок з об'єктами соціально-культурного призначення та підземним паркінгом (з виділенням частки квартир для потерпілих від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній " ІНФОРМАЦІЯ_1 " на АДРЕСА_1 " (пункт 1.1); об'єкт нерухомості - складова та невід'ємна частина об'єкта будівництва, яка виражена у вигляді квартири, майнові права на яку на день укладання цього Договору належать стороні 2, яка є замовником будівництва. Характеристики об'єкта нерухомості визначені у пункті 2.2 Договору (пункт 1.2); майнові права - це право набути у власність, закріплений за стороною 1 об'єкт нерухомості відповідно до умов цього договору (пункт 1.3); прийняття в експлуатацію - прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України (пункт 1.4); акт прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості - акт, який підписується стороною 1 та стороною 2 на підтвердження набуття права власності на майнові права на об'єкт нерухомості у порядку, передбаченому цим Договором (пункт 1.5).
Відповідно до пункту 2.1 Договору предметом договору є об'єкт нерухомості, майнові права на який придбаваються для сторони 1 у спільну часткову власність, а саме: ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , на умовах співфінансування у порядку, передбаченому цим Договором.
Згідно з пунктом 2.2 Договору сторони домовились, що об'єктом нерухомості, майнові права на який передаються стороною 2 за даним Договором стороні 1, є квартира у об'єкті будівництва з наступними характеристиками: номер квартири - 127/1; поверх розташування - 4; кількість кімнат - 1; загальна площа - 49,10 кв.м; житлова площа - 18,90 кв.м.
Пунктом 2.4 Договору визначено, що сторона 2 підтверджує, що на момент укладення цього Договору об'єкт будівництва має ступінь готовності 80%. Запланований термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва IV квартал 2022 року.
За змістом 3.1 Договору об'єкт нерухомості за цим Договором передається стороною 2 стороні 1 після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію шляхом підписання акта прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, протягом 20 (двадцяти) робочих днів після проведення остаточних розрахунків, визначених пунктом 4.8 Договору.
У відповідності до пункту 4.1 та 4.2 Договору ціна Договору складає 1 824 065,00 грн. Вартість 1 кв.м об'єкта нерухомості на день укладення цього Договору становить 37 150,00 грн. та є незмінною. Частина вартості 1 кв.м об'єкта нерухомості, що сплачується стороною 3 за рахунок коштів спеціального фонду бюджету міста Києва не перевищує 50% опосередкованої вартості, що визначається Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України відповідно до Порядку визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затвердженого наказом Державного комітету України з питань будівництва та архітектури від 27.09.2005 року за № 174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 12.10.2005 року за № 1185/11465, збільшеної в 1,75 рази, яка на день укладення цього Договору становить 39 866,75 грн.
Згідно з пунктом 4.4 Договору сторона 1 протягом 5 робочих днів з моменту укладання цього Договору сплачує стороні 2 частину вартості об'єкта нерухомості 912 032,50 грн.
Остаточні розрахунки проводяться сторонами після прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва та отримання стороною 2 технічного паспорту на об'єкт нерухомості (пункт 4.8 Договору).
Пунктом 5.2.3 Договору погоджено, що сторона 1 зобов'язана після проведення остаточних розрахунків прийняти об'єкт нерухомості у сторони 2 у порядку, визначеному цим Договором.
Відповідно до пункту 5.4 Договору сторона 3 зобов'язана, зокрема, передати стороні 1 майнові права на об'єкт нерухомості та за актом прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості в порядку та на умовах, визначених цим Договором. Після проведення остаточних розрахунків та надання стороні 1 відповідної Довідки, підписання акта прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, надати стороні 1 всі необхідні документи для оформлення права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законодавством порядку.
Згідно з пунктом 7.1 Договору у випадках невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за цим Договором сторони несуть відповідальність у порядку передбаченому законодавством України.
Пунктом 8.1 Договору визначено, що останній набуває чинності з моменту його підписання і діє до 31.12.2022 року, але у будь-якому разі до повного виконання сторонами взятих на себе зобов'язань.
Листом № 68 від 22.12.2022 року відповідач повідомив позивача про те, що третіми особами сплачено відповідно до умов Договору грошові кошти в сумі 912 032,50 грн., у зв'язку з чим просив позивача також сплатити 912 032,50 грн.
Відповідно до платіжної інструкції № 698 від 22.12.2022 року позивачем перераховано на рахунок відповідача 912 032,50 грн. на виконання умов Договору.
У зв'язку з тим, що у встановлений в Договорі строк відповідач не виконав свої зобов'язання щодо передачі об'єкта нерухомості третім особам, з метою досудового врегулювання спору, він направив відповідачу претензію за вих. № 056-5438 від 06.08.2025 року, у якій просив сплатити пеню в розмірі 141 091,43 грн., проте вказана претензія залишилася відповідачем без відповіді та задоволення.
З огляду на те, що відповідач не виконав зобов'язання щодо передачі об'єкта нерухомості третім особам, позивач звернувся до суду з даним позовом, в якому просить стягнути з відповідача на свою користь 141 091,43 грн. пені.
Укладений між сторонами Договір, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов'язків, та за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу, який підпадає під правове регулювання Глави 54 Цивільного кодексу України.
Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з частиною 1 статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Згідно зі статтею 663 Цивільного кодексу України продавець зобов'язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу.
Частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
У пункті 2.4 Договору визначено, що запланований термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва IV квартал 2022 року, тобто до 31.12.2022 року.
Статтею 251 Цивільного кодексу України встановлено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.
За правилами статті 252 Цивільного кодексу України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Таким чином пунктом 3.1 Договору сторони погодили, що об'єкт нерухомості за цим Договором передається стороною 2 стороні 1 після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію шляхом підписання акта прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, протягом 20 (двадцяти) робочих днів після проведення остаточних розрахунків, визначених пунктом 4.8 Договору.
У зв'язку з цим суд вважає не релевантним посилання відповідача на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 369/6303/19, згідно з якою встановлення орієнтовного строку вказує на невизначеність такої істотної умови як строк прийняття об'єкта будівництва до експлуатації.
Суд зауважує, що якщо дата прийняття будинку в експлуатацію була запланованою, то вона має настати саме в той день, який був визначений договором купівлі-продажу майнових прав (у даному випаду - 31.12.2022 року), тоді як орієнтована дата може змінитися у силу різних обставин, тому й Верховний Суд у постанові від 22.07.2020 року у справі № 369/6303/19 указує на невизначеність умов такого правочину.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.10.2024 року у справі № 757/25889/21-ц, у якій досліджувалося питання різниці між "запланованим" та "орієнтовним" строком та викладено висновок про те, що указані поняття не є тотожними.
З огляду на викладене, а також беручи до уваги те, що матеріали справи не містять доказів того, що в установлений Договором термін відповідач забезпечив закінчення будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва та передачу третім особам у власність та в натурі зазначеного в Договорі об'єкта нерухомості, суд дійшов висновку про те, що відповідач порушив умови Договору.
Договір, відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
За приписом частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 525 Цивільного кодексу України).
Статтею 599 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Статтею 610 Цивільного кодексу України визначено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Як встановлено частиною 1 статті 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язань настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (частина 1 статті 612 Цивільного кодексу України).
Суд не може повною мірою погодитись з відповідачем у тому, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів не належить до цивільно-правових відносин, тому з його боку відсутній склад цивільно-правового порушення.
У цьому контексті варто зазначити, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів передбачає певній комплекс дій та закінчується реєстрацією відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачею сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.
Відповідач не є особою, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, проте є особою, що здійснює будівництво.
Відтак зобов'язання відповідача забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва слід розуміти так, що відповідач мав вчинити дії, необхідні та від нього залежні, щоб у встановлений Договором термін закінчений будівництвом об'єкт будівництва було прийнято в експлуатацію органами державного архітектурно-будівельного контролю, включно із поданням декларації про готовність об'єкта до експлуатації або акта готовності об'єкта до експлуатації, чого, втім, не забезпечив.
Відносини відповідача з органами державного архітектурно-будівельного контролю не є цивільно-правовими.
Водночас відносини між позивачем та відповідачем засновані на Договорі, відтак є цивільно-правовими, тому до них застосовуються норми Цивільного кодексу України в тому числі про цивільно-правову відповідальність за вину, як її складову.
Відповідно до частин 1, 2 статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов'язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов'язання, відсутність у боржника необхідних коштів (частина 1 статті 617 Цивільного кодексу України).
Проте, відповідачем не надано належних та допустимих, у розумінні статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, доказів існування форс-мажорних обставин у взаємовідносинах із позивачем за Договором, як і не надано обґрунтованих причинно-наслідкових зв'язків між введенням 24.02.2022 року в Україні воєнного стану та неможливістю вчасно виконати свої зобов'язання за Договором, беручи до уваги те, що Договір було укладено після введення в Україні воєнного стану, а відтак відповідач мав усвідомлювати умови, в яких буле здійснюватися будівництво й розумно оцінювати можливість виконання зобов'язань в узгоджені сторонами терміни. Так само відповідачем не доведено надзвичайного та невідворотного характеру обставин, що склалися під час здійснення будівельних робіт на об'єкті будівництва.
За змістом статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити на користь кредитора пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. Договором може бути визначено менший розмір пені.
За приписами частин 1, 2 статті 551 Цивільного кодексу України предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що права позивача, за захистом яких він звернувся до суду порушено відповідачем, тому вимога позивача про стягнення 141 091,43 грн. пені відповідно до пункту 7.1 Договору є обґрунтованою та такою, що підлягають задоволенню за розрахунком позивача, який відповідає умовам Договору та з урахуванням вимог статті 232 Господарського кодексу України.
Доводи, на які посилався відповідач у відзиві залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позовних вимог.
Судовий збір відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на відповідача.
Керуючись статтями 86, 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити повністю.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (03057, місто Київ, проспект Перемоги, будинок 45; ЄДРПОУ: 34879874) на користь Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01030, місто Київ, вулиця Володимирська, будинок 42; ЄДРПОУ: 24378016) 141 091 (сто сорок одна тисяча дев'яносто одна) грн. 43 коп. пені та 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн. 00 коп. судового збору.
Після вступу рішення в законну силу видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до вимог статті 241 ГПК України та підлягає оскарженню в порядку та у строк, які визначені розділом IV ГПК України.
Суддя С.О. Чебикіна