Справа № 522/12975/24
Провадження № 2/522/2844/25
04 листопада 2025 року м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого судді - Федчишеної Т. Ю.,
за участі секретаря судового засідання - Байчури А. М.,
представника позивача - ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, -
Одеська міська рада звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Позовна заява мотивована тим, що на підставі договору купівлі-продажу від 15.08.2003, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Брандіс А. Б. та зареєстрованого в реєстрі за № 1293, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 набули право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 78,7 кв.м., житловою площею 29,5 кв.м. по 1/2 частці кожен.
Після набуття ними права власності на квартиру за результатами аналізу матеріалів технічної інвентаризації у різні роки вбачається приєднання декількох приміщень до квартири АДРЕСА_2 ).
14.11.2013 державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В. прийнято рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (з відкриттям розділу) № 7939902 за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.11.2013 № 1-3015, виданого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В. на частину вказаної квартири після смерті ОСОБА_3 . Таким чином ОСОБА_2 набув право власності на вищевказану квартиру.
18.02.2021 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецьким О. С. прийнято рішення про внесення змін до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі якого змінено загальну площу квартири з 78,7 кв.м. на 159,7 кв.м., житлову площу - з 29,5 кв.м. на 28,6 кв.м. та додано довідку від 22.01.2021 № б/н, видану «Київ Місто Буд» та технічний паспорт від 22.01.2021 № 21/055, виданий ТОВ «Київ Місто Буд».
Відповідно до технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_1 від 22.01.2021 № 21/055, виготовленого ТОВ «Київ Місто Буд», загальна площа квартири складає 159,7 кв. м.
Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради листом від 13.03.2024 № 01-02/3-Д повідомило, що 28.02.2024 Управлінням проведено комісійне обстеження за адресою: АДРЕСА_3 , за результатами якого встановлено факт влаштування металевої прибудови до квартири АДРЕСА_1 , з облаштуванням басейну всередині приміщення.
В реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт та/або засвідчують прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об'єкту за вказаною адресою.
За інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, рішення щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_4 , у власність або користування Одеською міською радою не приймались.
Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 17.04.2024 № 01-11/858 повідомив, що дані щодо видачі містобудівних умов та обмежень на проектування будівництва/реконструкції за адресою: АДРЕСА_3 , не значаться.
Позивач вважає, що ОСОБА_2 здійснено самочинне будівництво металевої прибудови до квартири АДРЕСА_1 із облаштуванням всередині неї басейну, із самовільним зайняттям земельної ділянки комунальної власності, яка підлягає звільненню шляхом знесення металевих прибудов до квартири АДРЕСА_5 , відображених у технічному паспорті від 22.01.2021 № 21/055, виготовленому ТОВ «Київ Місто Буд», як приміщення № 1 - гараж із розташованим у ньому басейні та підсобне приміщення № 2, за рахунок відповідача, оскільки наявність вказаних об'єктів самочинного будівництва порушує права територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради та унеможливлює здійснення територіальною громадою своїх правомочностей власника земельної ділянки.
Щодо протиправності рішення державного реєстратора Турецького О. С. від 18.02.2021 № 5669809 про державну реєстрацію змін до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зазначає, що підставами для прийняття цього рішення слугували технічний паспорт від 21.01.2021 № 21/055, виготовлений ТОВ «Київ Місто Буд» та довідка від 22.01.2021, б/н, видана ТОВ «Київ Місто Буд».
Однак ці документи не є підставою для проведення державної реєстрації права власності на квартиру зі збільшеною площею за відсутності документів, які підтверджують законність проведення будівництва на земельній ділянці комунальної власності, оскільки єдиною законною підставою для проведення державної реєстрації права власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна є документ, який посвідчує право власності або право користування земельною ділянкою, а також декларація про готовність об'єкта до експлуатації.
Проте Одеською міською радою не приймалося рішень стосовно передачі у власність або користування земельної ділянки комунальної власності, а в реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт та/або засвідчують прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об'єкта за вказаною адресою.
На підставі наведеного просить скасувати рішення державного ресторатора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецького О. С. від 18.02.2021 № 56696809, на підставі якого внесено зміни до розділу, відкритого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_1 щодо зміни загальної площі квартири з 78,7 кв.м. на 159,7 кв.м., житлової площі з 29,5 кв.м. на 28,6 кв.м. та щодо внесення технічного паспорту від 22.01.2021 № 21/055, виданого ТОВ «Київ Місто Буд» та довідки від 22.01.2021, виданої ТОВ «Київ Місто Буд», до документів, поданих для державної реєстрації прав (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 212020551101), та зобов'язати ОСОБА_2 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_4 , площею 92 кв.м., шляхом знесення самочинного будівництва: металевої прибудови до квартири АДРЕСА_5 , відображеної у технічному паспорті від 22.01.2021 № 21/055, виготовленому Товариством з обмеженою відповідальністю «Київ Місто Буд», як приміщення № 1, та розташованого в ньому басейна; металевої прибудови до квартири АДРЕСА_5 , відображеної у технічному паспорті від 22.01.2021 № 21/055, виготовленому Товариством з обмеженою відповідальністю «Київ Місто Буд», як приміщення № 2.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 06.08.2024 за заявою Одеської міської ради вжито заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 212020551101).
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 09.10.2024 задоволено клопотання Одеської міської ради про витребування доказів, витребувано в Управлінні державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином засвідчену копію реєстраційної справи № 212020551101, що зберігається в електронній формі, на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 212020551101).
У судовому засіданні представник позивача Одеської міської ради - Лебедєва Д. Ф. позов просила задовольнити з підстав, наведених у позовній заяві.
Відповідач ОСОБА_2 був обізнаний про перебування даної справи на розгляді у суді, відзив на позовну заяву від нього до суду не надходив, у матеріалах справи наявний ордер на представництво інтересів відповідача адвокатом Сокалюком В. П. серії ВН № 1524838, виданий 16.06.2025 на підставі договору про надання правничої допомоги № 334/25 від 16.06.2025.
Водночас відповідач та його представник у судове засідання жодного разу не з'явилися, від представника відповідача неодноразово надходили заяви про відкладення розгляду справи.
У судове засідання, призначене на 23.10.2025, відповідач та його представник не з'явилися, від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з його перебуванням у відрядженні поза межами м. Одеси, у задоволенні якого ухвалою суду від 23.10.2025, зазначеною у протоколі судового засідання, відмовлено, оскільки ним не надано доказів у підтвердження обставин, на які він посилався як на підставу для задоволення клопотання, а саме щодо його перебування у відрядженні.
Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд встановив таке.
15.08.2003 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_4 , яка діє від свого імені та від імені ОСОБА_5 на підставі довіреності, ОСОБА_6 , ОСОБА_7 з однієї сторони та Мейлер Стів Руді і ОСОБА_3 , з другої сторони, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотарілаьного округу Брандіс А. Б. та зареєстрованого в реєстрі за № 1293, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 набули права власності в рівних частках кожен на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 78,7 кв.м., житловою площею 29,5 кв.м.
Право власності на квартиру за ОСОБА_2 та ОСОБА_3 за архівними даними КП «БТІ» ОМР зареєстровано 14.10.2003 за реєстровим номером 3226 у реєстровій книзі 242пр на стор. 24.
14.11.2013 державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В. прийнято рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (з відкриттям розділу), індексний номер: 7939902 за Мейлером Стівом Руді на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.11.2013 № 1-3015, виданого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В. на частини квартири після смерті ОСОБА_3 .
18.02.2021 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецьким О. С. прийнято рішення про внесення змін до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі якого змінено загальну площу квартири з 78,7 кв.м. на 159,7 кв.м., житлову площу - з 29,5 кв.м. на 28,6 кв.м.
До підстав для державної реєстрації додано довідку від 22.01.2021 № б/н, видану «Київ Місто Буд» та технічний паспорт від 22.01.2021 № 21/055, виданий ТОВ «Київ Місто Буд».
Відповідно до технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_1 від 22.01.2021 № 21/055, виготовленого ТОВ «Київ Місто Буд», загальна площа квартири складає 159,7 кв. м.
Відповідно до ст. 14 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності.
Згідно з п. 7 ст. 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України.
Відповідно до ст. 317, 319 ЦК України саме власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Статтею 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Статтями 328, 329 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частини першої статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.
Конституції України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (стаття 143).
Згідно зі статтями 316, 391 ЦК України право власності - це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але в межах, передбачених законом. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частин першої, другої, четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Суб'єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт б частини першої статті 80 ЗК України).
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності (частини перша - друга статті 83 ЗК України).
У частині другій статті 152 ЗК України зазначено, що лише власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина п'ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України.
Таким чином, у разі проведення нового будівництва або реконструкції об'єкта будівництва, що передбачає зміну геометричних розмірів фундаментів у плані, замовник будівництва зобов'язаний підтвердити своє право на проведення будівельних робіт документом, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій буде розміщено об'єкт нерухомості, та, відповідно, вказати інформацію про такий документ у декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Як слідує з матеріалів справи, підставою для державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 159,7 кв. м., житловою площею 28,6 кв. м. стали такі документи: свідоцтво про право на спадщину за законом серія та номер 1-3015, видане 14.11.2013 державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В.; Витяг про реєстрацію в Спадковому реєстрі серія та номер 35750344, виданий 14.11.2013 державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В.; технічний паспорт серія та номер: 21/055, виданий 22.01.2021, видавник ТОВ «Київ Місто Буд»; довідка від 22.01.2021 серія та номер б/н, видана ТОВ «Київ Місто Буд»; договір купівлі -продажу, серія та номер: 1293, виданий 15.08.2003, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Брандіс А. Б.
Відповідно до акта обстеження об'єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 28.02.2024 у складі головного спеціаліста Управління ДАБК ОМР, головного спеціаліста відділу контролю та моніторингу за станом територій району ПРА ОМР, головного спеціаліста ДЗР ОМР, завідуючого сектору - архітектор Приморського району сектору архітектури Приморського району ДМР ОМР встановлено факт влаштування металевої прибудови до квартири АДРЕСА_1 . Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору купівлі - продажу від 15.08.2003 № 1293 та свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.11.2013 № 1-3015, власником квартири АДРЕСА_6 . Загальна площа квартири згідно з вказаними документами складала 78,7 кв.м., житлова площа - 29,5 кв.м. При цьому, на підставі технічного паспорту від 22.01.2021 № б/н та довідки від 22.01.2021, виготовлених ТОВ «Київ Місто Буд» реєстратором Турецьким О. С. внесено зміни до реєстру, а саме: загальну площу квартири змінено на 159,7 кв.м., житлову - на 28,6 кв.м. В реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт та/або засвідчують прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об'єкту за вказаною адресою. За інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, рішення щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_4 , у власність або користування Одеською міською радою не приймались. Земельна ділянка належить територіальній громаді міста Одеси.
Актом обстеження об'єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 24.04.2024 у складі головного спеціаліста Управління ДАБК ОМР, головного спеціаліста ДЗР ОМР, головного спеціаліста відділу контролю та моніторингу за станом територій району ПРА ОМР встановлено факт влаштування металевої прибудови до квартири АДРЕСА_1 . Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору купівлі - продажу від 15.08.2003 № 1293 та свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.11.2013 № 1-3015, власником квартири АДРЕСА_6 . Загальна площа квартири згідно з вказаними документами складала 78,7 кв.м., житлова площе - 29,5 кв.м. Відповідно до технічного паспорту від 15.08.2003 № б/н, виготовленого КП «ОМБТІ та РОН», кам'яна прибудова, яка відображена на схемі, що додається до акту, входить до складу квартири у відповідності з правовстановлюючими документами. При цьому, металева прибудова, яка фактично складається з двох частин та неж відображена на схемі, збудована самочинно. Факт самочинного будівництва підтверджується штампом самочинного будівництва частини І металевої прибудови згідно з технічним паспортом від 07.11.2007 № б/н виготовленим КП «ОМБТІ та РОН», факт самочинного будівництва частини 2 виходить з її відсутності у вищевказаних технічних паспортах, що затверджують фактичну площу об'єкта на момент отримання правовстановлюючих документів. Орієнтовна площа забудови складає 92,0 кв.м.
Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради листом від 13.03.2024 № 01-02/3-Д повідомлено, що 28.02.2024 проведено комісійне обстеження за адресою: АДРЕСА_3 , за результатами якого встановлено факт влаштування металевої прибудови до квартири АДРЕСА_1 .
В реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт та/або засвідчують прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об'єкту за вказаною адресою.
За інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, рішення щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_4 , у власність або користування Одеською міською радою не приймались.
Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 17.04.2024 № 01-11/858 повідомив, що дані щодо видачі містобудівних умов та обмежень на проектування будівництва/реконструкції за адресою: АДРЕСА_3 , не значаться.
Отже, як слідує з матеріалів справи, спірна земельна ділянка використовується без документів на землекористування, чим порушуються вимоги законодавства України та право власника землі.
У постановах Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18 (провадження № К/9901/5732/19) та від 10 квітня 2020 року у справі № 344/4319/16-а (провадження № К/9901/18858/18) зроблено висновки про те, що «…правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови».
За обставин, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення усіх об'єктів, зокрема й самочинного будівництва, навіть у разі його державної реєстрації, здійсненого не власником або без його згоди.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 204/3027/20 (провадження № 61-2199св22), від 01 лютого 2023 року у справі № 204/1053/20 (провадження № 61-21119св21), від 22 червня 2023 року у справі № 592/16491/18 (провадження № 61-9539св22), від 04 січня 2024 року у справі № 680/1009/16-ц (провадження № 61-3906св23).
Враховуючи відсутність документів, які посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою та встановивши, що прибудови є самочинно збудованими та перешкоджають територіальній громаді здійснювати повноваження власника відповідної земельної ділянки, суд дійшов висновку, що металева прибудова до квартири АДРЕСА_5 , відображена у технічному паспорті від 22.01.2021 № 21/055, виготовленому Товариством з обмеженою відповідальністю «Київ Місто Буд», як приміщення № 1, та розташованого в ньому басейна, а також металева прибудова до квартири АДРЕСА_5 , відображена у технічному паспорті від 22.01.2021 № 21/055, виготовленому Товариством з обмеженою відповідальністю «Київ Місто Буд», як приміщення № 2 підлягають знесенню.
Згідно з положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Зазначена норма матеріального права визначає право власника вимагати усунення будь-яких порушень свого права від будь-яких осіб у спосіб, який власник вважає прийнятним та ефективним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю.
Відповідачем не спростовано належними та допустимими доказами обґрунтованості позову Одеської міської ради в цій частині.
Що стосується вимоги позивача про скасування рішення державного ресторатора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецького О. С. від 18.02.2021 № 56696809, на підставі якого внесено зміни до розділу, відкритого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_1 щодо зміни загальної площі квартири з 78,7 кв.м. на 159,7 кв.м., житлової площі з 29,5 кв.м. на 28,6 кв.м. та щодо внесення технічного паспорту від 22.01.2021 № 21/055, виданого ТОВ «Київ Місто Буд» та довідки від 22.01.2021, виданої ТОВ «Київ Місто Буд», до документів, поданих для державної реєстрації прав (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 212020551101), суд зазначає таке.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб'єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц, від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20).
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).
Відповідно до частини 2 та пункту "б" частини 3 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов'язується можливість матеріального об'єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті (аналогічні висновки сформульовано в пунктах 6.30- 6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом (такі висновки викладено в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 442/302/17 та від 02.06.2021 у справі № 509/11/17).
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Аналогічні правові висновки викладено в пунктах 111- 113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, у постанові Верховного Суду від 23.04.2024 у cправі № 904/994/22.
За таких обставин суд вважає, що скасування рішення державного реєстратора про внесення змін до розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації права власності відповідача не є ефективним способом захисту прав позивача як власника землі, оскільки задоволення відповідної позовної вимоги не забезпечить усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).
Таким чином, у зв'язку з обранням позивачем неефективного способу захисту своїх прав власника земельної ділянки суд дійшов висновку, що вимога позивача про скасування рішення державного реєстратора від 18.02.2021 задоволенню не підлягає.
Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, з ОСОБА_2 на користь Одеської міської ради слід стягнути судовий збір у розмірі 4 542,00 грн.
Керуючись ст. ст. 76-81, 141, 229, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд
Позов Одеської міської ради до ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки - задовольнити частково.
Зобов'язати ОСОБА_2 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_4 , площею 92 кв.м. шляхом знесення об'єктів самочинного будівництва:
- металевої прибудови до квартири АДРЕСА_5 , відображеної у технічному паспорті від 22.01.2021 № 21/055, виготовленому Товариством з обмеженою відповідальністю «Київ Місто Буд», як приміщення № 1, та розташованого в ньому басейна;
- металевої прибудови до квартири АДРЕСА_5 , відображеної у технічному паспорті від 22.01.2021 № 21/055, виготовленому Товариством з обмеженою відповідальністю «Київ Місто Буд», як приміщення № 2.
У решті позову - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь Одеської міської ради судовий збір у розмірі 4 542,00 грн.
Рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи:
Позивач: Одеська міська рада, код ЄДРПОУ: 26597691, адреса: м. Одеса, Думська площа, 1;
Відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 .
Повне судове рішення складено 23.12.2025.
Суддя Тетяна ФЕДЧИШЕНА