майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,
e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,
код ЄДРПОУ 03499916
10 грудня 2025 р. м. Житомир Справа № 906/538/25
Господарський суд Житомирської області у складі:
судді Давидюка В.К.
секретар судового засідання: Фісунов І.Л.
за участю представників сторін:
від позивача: Кабанов В.І. - представник за довіреністю від 26.11.2024;
від відповідача: Слівінський В.О - довіреністю від 03.06.2025;
вільний слухач ОСОБА_1 (в залі суду) - паспорт серії НОМЕР_1 .
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів"
до Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області
за участю у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет
спору на стороні відповідача: Фермерського господарства "Габенець"
про визнання незаконними та скасування рішень, визнання поновленими договорів оренди землі
Товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів" звернулося до суду з позовом, у якому просить суд:
1. Визнати незаконним та скасувати рішення сімдесят третьої сесії Брусилівської селищної ради восьмого скликання №2720 від 19.03.2025 в частині пункту 4, яким припинені договори оренди землі від 22.03.2028, укладені між Ставищенською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів", для ведення товарного сільськогосподарського виробництва:
- площею 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146;
- площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147;
- площею 3,6333га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0162;
- площею 3,4718 га, з кадастровим номером1820986000:05:000:0166, які знаходиться за межами села Костівці Житомирського району Житомирської області, у зв'язку з закінченням терміну дії договорів оренди землі.
2. Визнати поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договори оренди землі від 22.03.2018, укладені між Ставищенською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів", земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва:
- площею 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146;
- площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147;
- площею 3,4718 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0166, терміном дії до 22.03.2032.
3. Визнати незаконним та скасувати рішення сімдесят третьої сесії Брусилівської селищної ради восьмого скликання № 2723 від 19.03.2025.
Ухвалою від 19.05.2025 суд відкрив провадження у справі №906/538/25 за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання.
Ухвалою від 19.06.2025 суд продовжив строк підготовчого провадження на підставі ст.6 Конвенції про захист прав людини та основних свобод та відклав підготовче засідання на 07.08.2025.
Ухвалою суду від 07.08.2025 суд залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Фермерське господарство "Габенець" та відклав розгляд справи у підготовчому засіданні на 19.08.2025.
Ухвалою від 19.08.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу №906/538/25 до судового розгляду по суті на 10.09.2025.
В судовому засіданні 10.09.2025 оголошено перерву до 24.09.2025, про що постановлено відповідну ухвалу суду.
Ухвалою від 24.09.2025 суд повернувся зі стадії розгляду справи по суті до стадії підготовчого провадження для вчинення відповідних процесуальних дій, які можуть бути реалізовані лише на стадії підготовчого провадження, та призначив підготовче засідання на 09.10.2025.
Ухвалою від 09.10.2025 суд закрив підготовче провадження, призначив справу №906/538/25 до судового розгляду по суті, продовжив строк розгляду справи по суті на підставі ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основних свобод та оголосив перерву в судовому засіданні до 26.11.2025.
Ухвалою від 26.11.2025 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 03.12.2025.
Розгляд справи №906/538/25, призначеної на 03.12.2025 о 10:00, не здійснювався, через технічний збій в роботі підсистеми відеоконференцзв'язку (ВКЗ).
Ухвалою від 03.12.2025 суд призначив судове засідання на 10.12.2025.
У судовому засіданні 10.12.2025 представник позивача позов підтримав у повному обсязі.
Представник відповідача позовні вимоги заперечив. Просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог.
Дослідивши матеріали справи, господарський суд
22.03.2025 між Ставищенською сільською радою Брусилівського району Житомирської області (орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів" (орендар, відповідач) укладено договора оренди землі (далі- договір оренди) про передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (неуспадковані паї), а саме:- загальною площею 3,4629 га, кадастровий номер 1820986000:05:000:0146, загальною площею 3,4718 га, кадастровий номер 1820986000:05:000:0166, загальною площею 3,5928, кадастровий номер 1820986000:05:000:0147 (а.с. 11-18).
За умовами п. 7 договорів, вони укладені на 7 (сім) років з моменту підписання їх сторонами та діють протягом встановленого строку або до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на дану земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За фактом припинення договору оренди, орендарю надається право завершити технологічний цикл до остаточного збору врожаю.
Позивач стверджує, що дотримуючись умов договорів оренди, надіслав відповідачу лист з пропозицією продовжити строк дії договорів оренди, однак відповідач, до закінчення строку дії договорів прийняв рішення №2720 від 19.03.2025 в п. 4 якого зазначив про припинення договорів оренди землі від 22.03.2028. Крім того, 19.03.2025 позивач прийняв рішення № 2723 від 19.03.2025 яким передав орендовані позивачем земельні ділянки ФГ "Габенець".
Позивач вважає що вищевказані рішення ради є незаконними та підлягають скасуванню у зв'язку з їх невідповідністю Главі 21 Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".
Також позивач просить суд визнати поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договори оренди землі від 22.03.2018, укладені між Ставищенською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів", земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: площею 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146; площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147; площею 3,4718 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0166, терміном дії до 22.03.2032.
Відповідач у відзиві на позовну заяву (а.с. 41-46) просив суд у задоволенні позову відмовити. Пояснив, що земельні ділянки, які перебували в оренді відповідача, на час прийняття рішення, у комунальній власності не перебували, тому застосування процедури земельних торгів під час передачі земельних ділянок не передбачається.
Вважає, що позивач втратив переважне право на продовження дії договорів оренди, оскільки, в порушення ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" звернувся лише 28.02.2025 року, тобто за 22 дні до закінчення строку дії договорів оренди. При цьому, як вказує відповідач, позивачем не було долучено до повідомлення проекту додаткової угоди.
Також відповідач заперечив щодо заявлених позивачем витрат на правничу допомогу у розмірі 50 000,00грн. Вважає вказану суму завищеною та неспівмірною зі складністю справи.
Оцінивши в сукупності матеріали справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, врахувавши пояснення учасників процесу, господарський суд дійшов висновку про часткову обгрунтованість позовних вимог, враховуючи наступне.
Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України унормовано, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом (ст. 95 Земельного кодексу України).
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ст. 152 Земельного кодексу України).
Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Згідно з частиною першою статті 144 Конституції України, органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Доказами, наявними у матеріалах справи, підтверджується, що відповідно до договорів оренди землі від 22.03.2018 відповідач надав позивачу в оренду земельні ділянки - неуспадковані паї для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 7 років з орендною платою 7 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (а.с. 11-18).
Оскільки договора укладено на 7 років, строк дії останніх - до 22.03.2025.
Водночас, під час дії договорів оренди Брусилівська селищна рада 19.03.2025 прийняла рішення №2720 "Про припинення договорів оренди", у п. 4 якого вирішила:
- припинити договори оренди землі від 22.03.2018, укладені між Ставищенською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів", для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: площею 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146; площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147; площею 3,6333га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0162; площею 3,4718 га, з кадастровим номером1820986000:05:000:0166, які знаходяться за межами села Костівці Житомирського району Житомирської області, у зв'язку з закінченням дії договорів оренди.
Як зазначалось вище, строк дії зазначених договорів оренди - до 22.03.2025.
Таким чином, рішення Брусилівської селищної ради №2720 від 19.03.2025 (п. 4) порушує права позивача, як землекористувача земельних ділянок за діючими на час прийняття рішення договорами оренди від 22.03.2018.
Згідно з частиною першою статті 155 Земельного кодексу України у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.
Правилами частини першої статті 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Відповідно до п.п. г, ч. 3, ст. 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
З огляду на викладене вище, суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині визнання незаконним та скасування п. 4 рішення сімдесят третьої сесії Брусилівської селищної ради восьмого скликання №2720 від 19.03.2025 в частині пункту 4, яким припинені договори оренди землі від 22.03.2028, укладені між Ставищенською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів", для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: площею 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146; площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147; площею 3,6333га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0162; площею 3,4718 га, з кадастровим номером1820986000:05:000:0166, які знаходиться за межами села Костівці Житомирського району Житомирської області, підлягають задоволенню.
Також суд встановив, що 19.03.2025 Брусилівська селищна рада прийняла рішення № 2723 яким вирішила: передати Фермерському господарству "Габенець" в користування на умовах договору оренди землі, земельні ділянки з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146; площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147; площею 3,4718 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0166, які розташовані за межами села Костівці Житомирського району Житомирської області, терміном на 7 (сім) років або до моменту отримання власниками документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку (а.с. 27).
Оскільки, вказане рішення про прийнято до закінчення строку дії договорів оренди землі від 22.03.2018, укладених з позивачем щодо цих же земельних ділянок, воно порушує права позивача як орендаря.
Суд враховує, що Велика Палата Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 вказувала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване. Тому оскарження такого рішення спрямоване не на втрату ним юридичної сили, а на захист інтересу у юридичній визначеності на майбутнє. Такий інтерес порушується, допоки існує незаконне рішення (триваюче порушення). Тому його можна оскаржити впродовж усього часу тривання порушення зазначеного інтересу.
Великою Палатою Верховного Суду у своїй постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 також було акцентовано, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180).
Суд встановив, що станом на час розгляду справи в суді спірні земельні ділянки зареєстровані за позивачем - ТОВ "Агрофірма "Брусилів", що підтверджується відповідями на запит суду з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.12.2025 (а.с. 228-231).
Тобто, рішення сімдесят третьої сесії Брусилівської селищної ради восьмого скликання № 2723 від 19.03.2025 не вичерпало своєї дії шляхом виконання (укладенням відповідного договору тощо), а наразі є чинним та породжує відповідні правові наслідки, порушує права позивача як орендаря за діючими на час прийняття договорами оренди, тому підлягає визнанню недійсним.
Розглядаючи вимогу позивача визнати поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договори оренди землі від 22.03.2018, укладені між Ставищенською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів", земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: площею 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146; площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147; площею 3,4718 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0166, терміном дії до 22.03.2032, суд враховує таке.
За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом про оренду землі, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону про оренду землі правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону про оренду землі. Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договорів оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому до спірних правовідносин застосовуються положення Закону про оренду землі в новій редакції.
За частинами першою-п'ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
Суд встановив, що позивач 22.12.2024 звернувся до відповідача з листом про поновлення договорів оренди землі, з кадастровими номерами 1820986000:05:000:0146; 1820986000:05:000:0147; 1820986000:05:000:0162; 1820986000:05:000:0166, які знаходяться за межами села Костівці Житомирського району Житомирської області терміном на 7 років, або до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на дану земельну ділянку, або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою (а.с. 179).
До листа додано оригінали проектів додаткових угод про поновлення договорів оренди землі (а.с. 180-181).
На підтвердження направлення казаного листа з додатковими угодами саме 22.12.2024 позивач надав опис вкладення у цінний лист, накладну №0303713247459 та копію витягу з книги обліку вихідних документів ТОВ "Агрофірма Брусилів" (а.с. 180-184). Зазначене спростовує твердження відповідача та третьої особи, що позивач звернувся з листом про поновлення договорів оренди лише 28.02.2025.
Як зазначалось вище, згідно з п. 7 договорів оренди землі від 22.03.2018, договори укладено на 7 (сім) років з моменту підписання їх сторонами та діють протягом встановленого строку або до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на дану земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За фактом припинення договору оренди, орендарю надається право завершити технологічний цикл до остаточного збору врожаю.
Тобто, матеріалами справи підтверджено, що позивач у строки звернувся до відповідача про поновлення договорів оренди землі.
Водночас, звертаючись з даним позовом до суду позивач заявив вимогу визнати поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договори оренди землі від 22.03.2018, укладені між Ставищенською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів", земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: площею 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146; площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147; площею 3,4718 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0166, терміном дії до 22.03.2032. При цьому, проектів додаткових угод позивач у позовній заяві не навів.
Оскільки нормами законодавства України прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренду землі для оформлення факту його поновлення і виникнення за орендарем права оренди, суд приходить до висновку, що позивач обрав невірний спосіб захисту порушеного права.
Статтею 15 ЦК України унормовано право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорення. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Наведена норма визначає об'єктом захисту саме порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам. Такі висновки сформульовані, зокрема в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18, від 09.02.2021 у справі № 381/622/17, від 15.02.2023 у справі № 910/18214/19.
Установлені законом матеріально-правові способи захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст. ст. 55, 124 Конституції України, ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту. У п. 145 рішення від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" (Chahal v. The United Kingdom), заява № 22414/93, Європейський суд з прав людини виснував, що зазначена норма Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені у правовій системі тієї чи іншої країни. Отже, ефективний засіб правового захисту в розумінні ст. 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення саме порушеного права особи, яка звернулася за судовим захистом. Натомість застосування судом неефективного способу захисту створює лише видимість захисту права особи, в той час як насправді таке право залишається незахищеним, що не відповідає ст. 13 Конвенції.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 виснувала, що спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію. Спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (див. також постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц). При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 зазначила, що судове рішення не повинне породжувати стан невизначеності у відносинах позивача з відповідачем і вимагати від них подальшого вчинення узгоджених дій для вичерпання конфлікту.
Обрання ж позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 , від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 25.01.2022 у справі № 143/591/20, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).
Обрання способу захисту - це прерогатива позивача. Водночас свобода в обрані способу захисту передбачає й несення позивачем ризику відмови в задоволенні позовних вимог у зв'язку із неналежністю чи неефективністю заявленого захисту.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, у зв'язку з чим у задоволенні позову в частині визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договори оренди землі від 22.03.2018, належить відмовити.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно задоволеним позовним вимогам.
Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення сімдесят третьої сесії Брусилівської селищної ради восьмого скликання №2720 від 19.03.2025 в частині пункту 4, яким припинені договори оренди землі від 22.03.2028, укладені між Ставищенською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів", для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: площею 3,4629 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0146; площею 3,5928 га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0147; площею 3,6333га, з кадастровим номером 1820986000:05:000:0162; площею 3,4718 га, з кадастровим номером1820986000:05:000:0166, які знаходиться за межами села Костівці Житомирського району Житомирської області, у зв'язку з закінченням терміну дії договорів оренди землі.
3. Визнати незаконним та скасувати рішення сімдесят третьої сесії Брусилівської селищної ради восьмого скликання № 2723 від 19.03.2025.
4. В решті позову відмовити.
5. Стягнути з Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (12601, Житомирська обл., Житомирський р-н, селище Брусилів, вул.Небесної Сотні, будинок 2, ід. код 04348504) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Брусилів" ((12601, Житомирська обл., Брусилівський р-н, селище міського типу Брусилів, вул. Чапаєва, будинок 3, ід. код 30046311)
- 4844,80 грн судового збору.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено: 22.12.25
Суддя Давидюк В.К.
учасникам справи через "Електронний суд"