вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49505
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-58, fax (056) 377-38-63
11.12.2025м. ДніпроСправа № 904/5691/25
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Дельмар Дніпро Сервіс", м. Дніпро
до Дніпровської міської ради, м. Дніпро
про визнання незаконним та скасування рішення, поновлення дії договору
Суддя Ліпинський О.В.
Секретар судового засідання Перебийніс О.О.
Представники:
від позивача: Нестеченко Д.С.
від відповідача: Риженко М.С.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Дельмар Дніпро Сервіс» (далі Позивач) звернулось до господарського суду з позовом до Дніпровської міської ради (далі Відповідач), за змістом якого просить суд визнати недійсним та скасувати рішення Дніпровської міської ради від 24 вересня 2025 року № 181/70 «Про розірвання в односторонньому порядку договору оренди землі від 29.06.20221, по вулиці Європейській, 5, укладеного з ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» з дати прийняття цього рішення, відновивши становище, яке існувало до порушення права, а також поновити договір оренди землі від 29.06.2021, по вул. Європейській, 5 укладений між ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» та Дніпровською міською радою.
Заявлені вимоги мотивовано тим, що в оскаржуваному рішенні, яким Відповідач в односторонньому порядку розірвав договір оренди землі, не зазначено яке порушення умов Договору оренди стало підставою для його розірвання, що за доводами Позивача є підставою для скасування відповідного рішення.
Крім того, Позивач зазначив, що під час виконання умов Договору, він не допускав порушень, які відповідно до угоджених сторонами умов, могли бути підставою для його розірвання в односторонньому порядку.
Окремо Позивач зазначив, що передбачивши в п. 35 Договору можливість розірвання договору в односторонньому порядку, сторони не погодили ні підстав, ні порядку припинення договору у формі позасудового розірвання в односторонньому порядку.
Ухвалою від 21.10.2025 року суд відкрив провадження у справі № 904/5691/25 та призначив її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
Відповідач проти позову заперечував, посилаючись на те, що положення чинного законодавства та умови укладеного сторонами Договору оренди землі, допускають його розірвання в односторонньому порядку, не обумовлюючи таке розірвання настанням будь-яких підстав та передумов, у тому числі невиконанням орендарем умов договору.
Заперечуючи проти позову Відповідач зазначив, що враховуючи лист Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради від 15.08.2025 року, на земельній ділянці, яка була передана в користування Позивача за спірним Договором, останнім здійснено будівництво об'єкта, який має ознаки самочинного, в зв'язку з чим, відповідним департаментом міськради було ініційовано розірвання Договору оренди землі відповідно до п. 35 цього Договору, в односторонньому порядку.
18.11.2025 року суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті в засіданні на 04.12.2025 року.
04.12.2025 року судове засідання не відбулось, у зв'язку з перебоями в роботі підсистем ЄСІТС, за допомогою якої здійснюється фіксація судового процесу, з приводу чого судом постановлено ухвалу про призначення засідання на 11.12.2025 року.
В порядку ст.ст. 233, 240 ГПК України, в судовому засіданні 11.12.2025 року оголошено скорочену (вступну та резолютивну) частини судового рішення, складання повного рішення відкладено на строк до десяти днів із дня закінчення розгляду справи.
Розглянувши матеріали справи у відкритому судовому засіданні, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши подані докази, господарський суд, -
Як убачається з матеріалів справи, 25.09.2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності за ТОВ «Дельмар Дніпро Cервіс» на об'єкт незавершеного будівництва (реєстраційний номер об'єкта нерухомості 1926170512101), І-ХХVII поверхи, літ. Т-1, загальною площею 25100,00 кв.м., відсоток готовності 75%, розташований за адресою: м. Дніпро, вулиця Європейська, 5 на земельній ділянці кадастровий номер 1210100000:02:420:0088, реєстраційний номер об'єкта нерухомості (земельної ділянки) 1251375512101, площею 0,0797 га.
21.04.2021 року Дніпровська міська рада, за результатами розгляду проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, ураховуючи клопотання ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» від 03.11.2020 року, рішення міської ради від 20.05.2020 року № 252/57 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по фактичному розміщенню об'єкта незавершеного будівництва та для будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом по вул. Європейська, 5», ухвалила рішення за № 297/6, яким затвердила відповідний проект землеустрою та вирішали передати Позивачу в оренду строком на десять років земельну ділянку площею 0,0797 га (кадастровий номер 1210100000:02:420:0088) по фактичному розміщенню об'єкта незавершеного будівництва та для будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, код виду цільового призначення земель (КВЦПЗ) 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури).
29.06.2021 року між Дніпровською міською радою (Орендодавцем) та ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» (Орендарем) укладено Договір оренди землі, який посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Пустовим С.В. за реєстровим № 222. Державну реєстрацію права оренди проведено 29.06.2021 року, номер запису про інше речове право: 42754589.
Відповідно до умов наведеного Договору оренди, Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку по фактичному розміщенню об'єкта незавершеного будівництва та для будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, яка розташована по вул. Європейська, 5, цільове призначення земельної ділянки (код КВЦПЗ) 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури), з кадастровим номером 1210100000:02:420:0088.
За змістом умов пунктів 2, 3 Договору, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,0797 га. Категорія землі згідно ст. 19 Земельного кодексу України: землі житлової та громадської забудови. Функціональне використання (вид використання): по фактичному розміщенню об'єкта незавершеного будівництва та для будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом. На земельній ділянці розміщено об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво.
Відповідно до Акта обстеження земельної ділянки № 6/79-0321, який є невід'ємним додатком до Договору, щодо наведеного об'єкта в наявності інформаційна довідка № 247484032 від 10.03.2021 з Державного реєстру прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об'єкта 1926170512101; номер запису про інше речове право: 33459379).
24.09.2025 року Дніпровською міською радою прийнято рішення № 181/70 «Про розірвання в односторонньому порядку договору оренди землі від 29.06.2021 (державна реєстрація від 29.06.2021 № 42754589) по вул. Європейська, 5, укладеного з ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс».
За змістом зазначеного рішення, ураховуючи листи департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 21.08.2025 вх. № 8/5500, управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради від 15.08.2025 вх. №8/5331, головного архітектурно-планувального управління департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 18.08.2025 вх. № 8/5377, пункт 35, підпункти 18.6 - 18.8 договору оренди землі від 29.06.2021 (державна реєстрація від 29.06.2021 № 42754589), керуючись ст.ст. 32, 33 Закону України «Про оренду землі», Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні, міська рада вирішила:
1. Розірвати в односторонньому порядку договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 0,0797 га (кадастровий номер 1210100000:02:420:0088), по вул. Європейська, 5 від 29.06.2021, укладений між Дніпровською міською радою та ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс»
2. Вважати земельну ділянку, площею 0,0797 га (кадастровий номер 1210100000:02:420:0088), такою, що повернута Дніпровській міській територіальній громаді, в особі Дніпровської міської ради, без укладення акта приймання-передачі цієї земельної ділянки.
3. Договір оренди землі від 29.06.2021 (державна реєстрація від 29.06.2021 № 42754589), визнати таким, що припинився з моменту внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі цього рішення.
4. Зобов'язано ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» привести земельну ділянку у належний санітарний стан.
На підставі рішення Дніпровської міської ради №181/70 від 24.09.2025 року, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис від 02.10.2025 року, про припинення права оренди, яке було зареєстровано за Позивачем 29.06.2021 року (номер запису про інше речове право 42754589).
Звертаючись з позовом до суду, Позивач вимагає визнання незаконним та скасування рішення міської ради № 181/70 від 24.09.2025 року про розірвання в односторонньому порядку договору оренди землі від 29.05.2021 року, з одночасним поновленням такого договору.
Здійснивши оцінку обґрунтованості вимог Позивача, суд дійшов наступних висновків.
За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтями 4, 5 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом; орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»). У відповідності до вимог статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі (до яких належать і земельні ділянки), обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Положеннями статті 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря;, припинення дії договору, укладеного в рамках публічно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями»; примусового відчуження земельної ділянки в порядку, визначеному статтею 141 Закону України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану».
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Частиною 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Тобто, за загальним правилом ч. 4 ст. 31 названого Закону, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Проте, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку у випадках, якщо це передбачено умовами укладеного сторонами договору.
У постанові від 11.01.2023 року по справі № 559/2850/20, Верховний Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду, посилаючись на практику Верховного Суду по інших справах виснував, що відмова від договору найму за своєю суттю є одностороннім правочином і, з огляду на підстави такої відмови, є способом захисту порушених прав наймодавця, а тому не вимагає згоди другої сторони. За змістом статті 782 ЦК України, а також виходячи з положень статей 205, 654 ЦК України, відмова від договору має вчинятися наймодавцем письмово. Відмова від договору вважається такою, що відбулася, якщо наймодавець направив наймачу відповідну заяву (лист, повідомлення), надавши суду докази такого направлення та отримання її наймачем».
У постанові Верховного Суду від 02 листопада 2022 року у справі № 146/1094/21 надано тлумачення положень частини третьої статті 202 ЦК України та зроблено правовий висновок про те, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови або відсутність таких, чи коли одна зі сторін набуває право на односторонню відмову. Одностороння відмова від договору оренди, як вид одностороннього правочину, розрахована на сприйняття саме іншою стороною договору оренди.
Це зумовлено тим, що якщо існують підстави для односторонньої відмови або вона не залежить від певних підстав, то для орендаря вчинення такої відмови породжує істотні правові наслідки у вигляді розірвання договору. Тому в разі, якщо орендодавець має право на односторонню відмову від договору оренди землі і вчиняє такий односторонній правочин, то відмова від договору має бути адресована та сприйнята орендарем.
Таким чином, виходячи з таких засад (принципів) цивільного права, як розумність та диспозитивність, що мають фундаментальний характер, сторони в договорі оренди можуть встановити як умову про одностороннє розірвання договору оренди землі, так і процедуру її реалізації, а тому якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядку його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.
Як убачається зі змісту пунктом 35 Договору від 29.06.2021 року, сторони передбачили можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Визначили загальні умови такого розірвання, зокрема, через невиконання Орендарем умов договору оренди землі та чинного законодавства України.
Конкретні підстави односторонньої відмови від договору, а також процедуру її реалізації, сторони визначили в підпунктах 18.8-18.10 Договору, якими, зокрема визначили:
- У разі здійснення орендарем нового будівництва та/або реконструкції на земельній ділянці без згоди власника землі або відхилення від умов, викладених у цій згоді, такі об'єкти вважаються самочинним будівництвом, а договір оренди землі може бути розірвано за ініціативою власника землі в односторонньому порядку. У такому випадку об'єкти самочинного будівництва підлягають знесенню (приведенню у первинний стан) за кошти особи, яка вичинила таке будівництво, або право на ці об'єкти може бути визнаним за власником землі відповідно до положень ст. 376 Цивільного кодексу України (на вибір власника земельної ділянки) (п. 18.8 Договору);
- У разі несплати орендарем плати за земельну ділянку протягом трьох місяців або якщо сума заборгованості з орендної плати складає більше ніж сума орендно плати за три місяці, договір оренди землі може бути розірвано в односторонньому порядку за ініціативою власника земельної ділянки (п. 18.9 Договору);
- У випадках, передбачених п.п. 18.8, 18.9 цього договору, договір оренди землі вважається розірваним з моменту внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення міської ради про дострокове розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку (п. 18.10 Договору).
В постанові від 08.10.2020 по справі № 910/11397/18 Верховний Суд звернув увагу, що в разі, коли законом або умовами договору передбачено право сторони на односторонню відмову від договору, сторони вільні у виборі конкретних підстав такої відмови в межах, встановлених нормами законодавства чи умовами договору. Обрану стороною підставу для односторонньої відмови від договору необхідно досліджувати під час розгляду справи судом. У кожному випадку особа, яка бажає відмовитися від договору в односторонньому порядку на тій чи іншій підставі, має довести фактичну наявність визначених у обраній підставі обставин для такої відмови. Таким чином, суди мають у кожному конкретному випадку виходити зі встановлених обставин справи, досліджувати підстави, які стали підґрунтям для односторонньої відмови від договору, та обґрунтованість таких підстав з огляду на встановлені обставини.
Як вище встановлено судом, ухвалюючи оскаржуване рішення № 181/70 від 24.09.2025 року, в якості підстави для одностороннього розірвання договору оренди землі, Відповідач визначив умови пункту 35, підпунктів 18.6-18.8 Договору, а також інформацію, викладену в листах департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 21.08.2025 вх. № 8/5500, управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради від 15.08.2025 вх. №8/5331, головного архітектурно-планувального управління департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 18.08.2025 вх. № 8/5377.
Таким чином, зважаючи на правові висновки Верховного Суду в подібних правовідносинах (включаючи постанову Верховного Суду від 08.10.2020 у справі № 910/11397/18), при вирішення даного спору дослідженню підлягають саме ті обставини, які викладені в оскаржуваному рішенні, як підстава для односторонньої відмови від договору, а також, обґрунтованість таких підстав з огляду на встановлені обставини.
Аналізуючи зміст листів, які стали підґрунтям для ухвалення Відповідачем спірного рішення про розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, суд приходить до висновку, що суть викладених в них обставин, зводиться до встановлення за результатами опрацювання даних Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, що зареєстрований за ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» об'єкт незавершеного будівництва (І-ХХVII поверхи, літ. Т-1, загальною площею 25100,00 кв.м., відсоток готовності 75%), побудовано без отримання вихідних даних для проектування, всупереч містобудівної документації, що свідчить про самочинний характер будівництва.
Оцінюючи зазначені обставини на предмет того, чи можуть вони бути підставою для одностороннього розірвання договору оренди землі, суд зазначає наступне.
Як вище встановлено судом, реєстрація права власності ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» на об'єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Дніпро вул. Європейська, 5, була проведена в Державному реєстрі речових прав 25.09.2019 року, тобто, майже за два роки до укладення сторонами Договору оренди землі від 29.06.2021 року, а отже, обставини, які за змістом оскаржуваного рішення стали підставою для розірвання договору в односторонньому порядку, мали місце до укладення відповідного Договору.
Суд погоджується з тим, що здійснення самочинного будівництва, за умов підтвердження такого факту в установленому законом порядку, є порушенням установлених державою правил та норм здійснення забудови, що тягне за собою відповідні правові наслідки. Водночас, для цілей застосування такого правового наслідку порушення зобов'язання, як розірвання договору в односторонньому порядку, значення має саме факт порушення стороною відповідного договору, а отже, оскільки обставини, які за змістом оскаржуваного рішення стали підставою для розірвання договору в односторонньому порядку, мали місце до укладення відповідного Договору, зазначені обставини не можуть свідчити про порушення стороною умов такого договору, та відповідно бути підставою для його розірвання в односторонньому порядку.
Щодо одностороннього розірвання договору з підстав, передбачених підпунктом 18.8 Договору, слід зазначити, що за містом наведеної умови, підставою для розірвання Договору в односторонньому порядку, є здійснення орендарем на земельній ділянці саме нового будівництва або реконструкції, а не розміщення будівництва, яке існувало до укладення відповідного договору, і для завершення якого такий Договір укладався.
Так само слід розуміти і умови п. 35 Договору, відповідно до якого, підставою для його розірвання в односторонньому порядку, є невиконання орендарем умов договору та чинного законодавства України, тобто, порушення орендарем безпосередньо умов договору в процесі його виконання, а не до його укладення.
Підсумовуючи суд зазначає, що наведені в оскаржуваному рішенні обставини, які стали підґрунтям для ухвалення відповідного рішення, не могли бути підставою для односторонньої відмови від договору, в зв'язку з чим, суд визнає вимоги Позивача про визнання незаконним та скасування такого рішення обґрунтованими й такими, що підлягають задоволенню
Приймаючи до уваги обґрунтованість позовних вимог в частині визнання незаконним та скасування рішення Відповідача, на підставі якого до реєстру речових прав було внесено запис про припинення іншого речового права (права оренди землі за договором від 29.06.2021 року), вимога Позивача про поновлення договору оренди землі, є такою, що відповідає передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту цивільних прав та інтересів як відновлення становища, що існувало до порушення, у зв'язку з чим визнається судом обґрунтованою.
На підставі викладеного з урахуванням встановлених обставин, заявлені Позивачем вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
В силу приписів ст. 129 ГПК України, судові витрати у справі покладаються на Відповідача.
Керуючись ст.ст. 73, 74, 76-79, 129, 165, 202, 233, 236-241, 326 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
Позовні вимоги задовольнити.
Визнати незаконним та скасувати рішення Дніпровської міської ради від 24 вересня 2025 року № 181/70 «Про розірвання в односторонньому порядку договору оренди землі від 29.06.20221, по вулиці Європейській, 5, укладеного з ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» з дати прийняття цього рішення, відновивши становище, яке існувало до порушення права.
Поновити договір оренди землі від 29.06.2021 року, по вул. Європейській, 5, укладений між ТОВ «Дельмар Дніпро Сервіс» (код ЄДРПОУ 40715848) та Дніпровською міською радою (код ЄДРПОУ 26510514).
Стягнути з Дніпровської міської ради (49000, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 75, код ЄДРПОУ 26510514) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельмар Дніпро Сервіс» (49000, м. Дніпро, вул. Моссаковського Володимира, 7, код ЄДРПОУ 40715848) 6056,00 грн. витрат зі сплати судового збору, про що видати наказ.
Рішення набирає законної сили у відповідності до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 22.12.2025
Суддя О.В. Ліпинський