Справа № 369/12795/24
Провадження № 2/369/2978/25
Іменем України
22.12.2025 м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:
головуючого судді Пінкевич Н.С.,
при секретарі судових засідань Липченко О.С.,
за участю
представника позивача ОСОБА_1
представника відповідача ОСОБА_2
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу,
У липні 2024 року позивач звернувся до суду з вказаним позовом. Свої вимоги обґрунтовує тим, що 12 грудня 2020 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , який діяв від імені позивача на підставі довіреності від 10.06.2020 посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. та зареєстрованої в реєстрі за №1361, було укладено попередній договір про укладання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , на земельних ділянках площею 0,0300 га, кадастровий номер 3222486201:01:0115011 та площею 0,0300 га, кадастровий номер 3222486201:01:0115012, посвідчений приватним нотаріусом Михальченко М.М. та зареєстрованої в реєстрі за №3677. Згідно умов попереднього договору позивач був зобов'язаний у строк до 30 березня 2022 року передати у власність покупця з укладанням договору купівлі-продажу (основний договір) а відповідач зобов'язувався прийняти та оплатити квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 26 кв.м. в багатоповерховому будинку, збудованому на земельних ділянках площею 0,0300 га, кадастровий номер 3222486201:01:0115011 та площею 0,0300 га, кадастровий номер 3222486201:01:0115012, що знаходяться в АДРЕСА_1 . Зазначає, що виходячи з умов договору та враховуючи той факт, що будівництво багатоповерхового будинку не закінчилось, ОСОБА_5 було укладено з відповідачем попередній договір щодо квартири, яка не існувала.
Зазначає, що він не уповноважував ОСОБА_5 укладати правочини щодо не існуючого майна або майна, яке не належить позивачу, а отже зазначений правочин є недійсним. Враховуючи викладене просить суд, визнати недійсним з моменту його укладення попередній договір про укладання договору купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Михальченко М.М. та зареєстрованої в реєстрі за №3677, укладений між посвідчений приватним нотаріусом Михальченко М.М. та зареєстрованої в реєстрі за №3677.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суд у Київської області від 05.08.2024 відкрито провадження по справі.
19 листопада 2024 року від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву. Не погоджуючись з позовними вимогами зазначає, що відповідно до тексту довіреності позивач уповноважує осіб щодо замовлення та отримання всіх необхідних та передбачених законодавством документів необхідних йому для укладання в наступному правочинів щодо відчуження об'єктів, як розташовані в АДРЕСА_1 . Згідно попереднього договору про укладання договору купівлі-продажу квартири, житловий будинок мав бути збудований на земельних ділянках, що знаходяться за тією ж адресою, що вказана в довіреності. Зазначає, що якщо зазначена квартира фактично не була побудована і не належала позивачу, то це свідчить про невиконання умов договору або про недотримання вимог, що встановлені в довіреності, однак сам факт укладання попереднього договору в межах повноважень, що зазначені в довіреності, не є підставою для визнання такого договору недійсним.Просив відмовити в задоволені позовних вимог та стягнути з позивача судові витрати.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суд у Київської області від 20.11.2024 закрито підготовче провадження, призначено справу до розгляду.
В судовому засідання представник позивача позов підтримав, просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
В судовому засідання представник відповідача проти позову заперечував, просив відмовити в задоволенні.
Суд, всебічно та повно розглянувши матеріали справи, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, приходить до висновку про відмову у задоволені позовної заяви у повному обсязі, виходячи з наступних підстав.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 № 2 передбачено, що відповідно до статей 55, 124 Конституції України та статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваний прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Судом встановлено, що 10 червня 2020 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. посвідчено довіреність, за якою позивач уповноважив ОСОБА_5 вчиняти широкий перелік юридично значимих дій. Зокрема, довіреність містить право представника: замовляти та отримувати необхідні документи для вчинення правочинів щодо об'єктів, розташованих у АДРЕСА_1 ; укладати правочини з відчуження такого майна; укладати, у разі необхідності, попередні договори щодо відчуження квартир та іншої нерухомості за цією адресою; підписувати такі договори від імені довірителя.
Таким чином, текст довіреності прямо передбачає повноваження представника на укладення попередніх договорів у межах об'єктів, розташованих за вказаною адресою. Матеріали справи не містять доказів того, що на час укладення попереднього договору (12 грудня 2020 року) дана довіреність відкликалась або визнана недійсною, або нікчемна в силу закону.
Звертаючись до суду позивач стверджує, що надані повноваження не поширювались на укладення договорів щодо неіснуючого майна.
Відповідно ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Попередній договір щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
12 грудня 2020 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , який діяв від імені позивача на підставі довіреності від 10.06.2020 посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. та зареєстрованої в реєстрі за №1361, було укладено попередній договір про укладання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , на земельних ділянках площею 0,0300 га, кадастровий номер 3222486201:01:0115011 та площею 0,0300 га, кадастровий номер 3222486201:01:0115012
Вказаний договір підписано сторонами, встановлено їх дієздатність та правоздатність договір посвідчено приватним нотаріусом Михальченко М.М. та зареєстрованої в реєстрі за №3677.
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.
З матеріалів справи вбачається, що сторони уклали попередній договір, яким лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
У частині першій статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головним елементом угоди (правочину) є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який підлягав встановленню судом у цій справі є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договорів та з'ясування питання про те, чи не укладені ці угоди з метою приховати іншу угоду та яку саме.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Крім того у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 лютого 2019 року у справі № 554/5323/14 (провадження № 14-605цс18) зазначено, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину.
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов'язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
Судом встановлено, що спірний попередній договір укладено уповноваженою особою в межах наданих довіреністю повноважень, у письмовій нотаріальній формі, із визначенням усіх істотних умов. Обставини, наведені позивачем, фактично зводяться до невиконання умов попереднього договору та ненастання передбачених ним наслідків, але самі по собі не свідчать про недодержання вимог ст. 203 ЦК України на момент укладення правочину.
Крім того, суд враховує, що у провадженні суду перебувала цивільна справа №369/1754/23 за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення авансового платежу сплаченого за попереднім договором купівлі-продажу квартири та відшкодування моральної шкоди.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 червня 2024 року стягнено з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 475 391 грн. 80 коп. боргу за попереднім договором про укладення договору купівлі-продажу квартири від 12 грудня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. та зареєстрованого в реєстрі під номером 3677; стягнено з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 судовий збір у розмірі 7 379 грн 68 коп.; стягнено з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 витрати на правову допомогу у розмірі 28 980 грн.
Постановою Київського апеляційного суду від 26 березня 2025 року стягнено з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 475 391 грн 80 коп. боргу за попереднім договором про укладення договору купівлі-продажу квартири від 12 грудня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. та зареєстрованого в реєстрі під номером 3677; стягнено з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 судовий збір у розмірі 7 379 грн 68 коп.; стягнено з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 витрати на правову допомогу у розмірі 28 980 грн.
Постанова апеляційної інстанції набрала законної сили та не оскаржувалась до касаційного суду.
Також суд враховує, що даний позов пред'явлений до відповідача ОСОБА_6 , а позивач вказує на перевищення повноважень представника - ОСОБА_5 , але не залучає його до участі у розгляді даної справи, а суд позбавлений можливості залучити з власної ініціативи відповідачів у справі.
Суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів, дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню, оскільки обставини, на які посилався позивач як на підставу позову, не підтверджено належними доказами.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до пункту 30 рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Hirvisaari v. Finland» від 27 вересня 2001 року, рішення судів повинні достатнім чином містити мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя.
Згідно з пунктом 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов'язку може змінюватися залежно від характеру рішення.
Європейський Суд з прав людини повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 09 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29).
На підставі встановлених судом обставин, що мають юридичне значення у справі, керуючись ст.ст. 1-23, 76-82, 89, 95, 258-259, 263-265, 267, 274-279, 352-355 Цивільного процесуального кодексу України, суд,
Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу залишити без задоволення.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Київського апеляційного суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення виготовлено 22 грудня 2025 року.
Суддя Наталія ПІНКЕВИЧ