Справа № 650/1748/25
провадження № 2/650/1380/25
19 грудня 2025 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області
в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,
за участю секретаря - Завістовської Л.А.,
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі та стягання ,
Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом в якому, після уточнень, просить:
розірвати договір оренди землі від 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800054-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 46356330, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) щодо земельної ділянки площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004, що розташована на території Чарівненської сільської ради, Великоолександрівського району, Херсонської області (зараз Борозенська ОТГ, Бериславського району Херсонської області), з урахуванням переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12), та припинити право оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_1 площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 (Номер запису в реєстрі про інше речове право: 46356330);
розірвати договір оренди землі від 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800054-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 46356330, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) щодо земельної ділянки площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004, що розташована на території Чарівненської сільської ради, Великоолександрівського району, Херсонської області (зараз Борозенська ОТГ, Бериславського району Херсонської області), з урахуванням переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12), та припинити право оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_1 площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 (Номер запису в реєстрі про інше речове право: 46356330);
стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 261079,44 грн на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ), згідно договорів оренди землі: - від 28 грудня 2017 року №1800055 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800055-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 25188956; - від 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800054-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 46356330.
В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що позивачеві ОСОБА_1 на праві приватної власності належать дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані за межами села Чарівне на території Борозенської ОТГ Бериславського району Херсонської області, а саме: земельна ділянка площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004, право власності на яку набуто на підставі свідоцтва про право на спадщину від 13 серпня 2009 року, право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; земельна ділянка площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015, право власності на яку набуто на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії ІV-ХС №029409 від 6 листопада 2000 року, право власності також зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» 28 грудня 2017 року було укладено договір оренди землі №1800055. У подальшому строк дії договору змінювався додатковими угодами, а 7 грудня 2021 року сторони уклали додаткову угоду №1800055-7, якою договір оренди землі викладено у новій редакції, чинній на теперішній час.
Відповідно до цієї редакції договору в оренду передано земельну ділянку площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004, договір діє до 31 грудня 2030 року. Орендна плата визначена у розмірі 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить 43 513,24 грн за повний рік оренди. Орендна плата підлягає внесенню орендарем у грошовій формі до 31 грудня кожного року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до умов договору становить 432 537,22 грн.
Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 правовідносини оренди виникли на підставі договору оренди земельних ділянок, укладеного 20 липня 2006 року та зареєстрованого 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010. Надалі відбувалася заміна сторони орендаря, а 28 грудня 2017 року між сторонами укладено додаткову угоду №1800054, за якою право оренди перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди викладено у новій редакції.
7 грудня 2021 року сторони уклали додаткову угоду №1800054-7, якою договір оренди землі викладено у новій редакції, чинній на даний час. Згідно з її умовами в оренду передано земельну ділянку площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015, договір діє до 31 грудня 2028 року. Орендна плата визначена у розмірі 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить 43 513,24 грн за повний рік оренди, з обов'язком її сплати до 31 грудня відповідного року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з договором також становить 432 537,22 грн.
Представник позивача зазначив, що умовами обох договорів оренди у чинних редакціях передбачено обов'язок орендаря своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату, а також право орендодавця вимагати її своєчасного внесення. Разом з тим відповідач належним чином свої зобов'язання не виконує, оскільки орендна плата за користування обома земельними ділянками за 2022, 2023 та 2024 роки позивачеві не сплачена.
З урахуванням умов договорів річний розмір орендної плати за кожну земельну ділянку становить 43 513,24 грн. Відтак заборгованість за період 2022-2024 років складає: за земельну ділянку з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004 - 43 513,24 грн х 3 роки = 130 539,72 грн; за земельну ділянку з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 - 43 513,24 грн х 3 роки = 130 539,72 грн. Загальна сума заборгованості з орендної плати за двома договорами оренди становить 261 079,44 грн.
Факт несплати орендної плати за зазначений період підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 11 лютого 2025 року, з яких вбачається, що протягом 2022-2024 років позивач не отримував доходів від відповідача за кодом 195, що відповідає доходу від надання земельної ділянки в оренду.
При цьому у зазначених відомостях відображено, що у січні 2022 року позивач отримав від відповідача суму 15 041,92 грн, яку позивач розцінює як доплату до орендної плати за 2021 рік, що підтверджується повідомленням банку АТ КБ «ПриватБанк» у мобільному додатку «Приват24». Зазначена виплата, на думку позивача, не є сплатою орендної плати за 2022-2024 роки та не спростовує наявність заборгованості за спірний період.
Також зазначено, що позивач намагався врегулювати питання сплати орендної плати у досудовому порядку, звертаючись до відповідача з відповідними усними зверненнями, однак заборгованість погашена не була. У зв'язку з систематичною несплатою орендної плати протягом трьох років позивач вважає, що відповідач істотно порушив умови договорів оренди, що стало підставою для звернення до суду з вимогами про розірвання договорів оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.
Крім того, в подальшому відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» розпорядився належним йому правом оренди спірних земельних ділянок шляхом його відчуження на користь третьої особи.
Так, на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року №1704/25-10 право оренди земельних ділянок площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004 та площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 було відчужене відповідачем та зареєстроване за новим орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307).
Таким чином, на момент розгляду справи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди спірних земельних ділянок вже зареєстровано за новим суб'єктом, тоді як підставою виникнення цього права залишаються ті самі договори оренди землі, укладені між позивачем та первісним орендарем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», які є предметом судового розгляду у даній справі.
Відчуження права оренди після систематичного невиконання відповідачем обов'язку щодо сплати орендної плати не усуває факту допущеного порушення та не відновлює порушене право позивача. Навпаки, такі дії свідчать про подальше розпорядження спірним правом без належного виконання основного обов'язку орендаря, що стало підставою для звернення до суду.
При цьому позивач наголошує, що у разі задоволення первісно заявлених позовних вимог виключно шляхом розірвання договорів оренди з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» без вирішення питання про припинення зареєстрованого права оренди за новим орендарем, виконання такого рішення суду буде ускладненим або неможливим. Це обумовлено наявністю у Державному реєстрі речових прав зареєстрованого речового права іншої особи, яке формально не буде охоплене резолютивною частиною рішення суду.
З огляду на положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація припинення речового права здійснюється виключно за умови відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами. За наявності чинного запису про право оренди за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» державний реєстратор позбавлений можливості внести зміни до реєстру лише на підставі рішення суду про розірвання договору з попереднім орендарем.
Таким чином, для реального відновлення порушеного права позивача та забезпечення ефективного виконання судового рішення необхідним є не лише розірвання договорів оренди землі, укладених із ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а й припинення права оренди спірних земельних ділянок з урахуванням переходу цього права до нового орендаря.
У відзиві, поданому 06 травня 2025 року представником відповідача Кришталем О.О., а також додаткових поясненнях поданих 12 листопада 2025 року представником відповідача Журиком А.Л., зазначено, що відповідач вважає позовні вимоги про розірвання договорів оренди та стягнення заборгованості з орендної плати необґрунтованими, оскільки з 24 лютого 2022 року на території України запроваджено воєнний стан, а частина Херсонської області, зокрема територія Борозенської сільської територіальної громади Бериславського району, за твердженням відповідача, перебувала в умовах збройної агресії та тимчасової окупації, що унеможливило належне використання спірних земельних ділянок за цільовим призначенням.
У відзиві акцентовано, що відповідач як орендар земельних ділянок з кадастровими номерами 6520984800:06:019:0015 та 6520984800:07:002:0004 у період активних бойових дій та окупації був позбавлений фактичної можливості здійснювати господарську діяльність, у тому числі обробляти земельні ділянки, проводити посівну кампанію та збір врожаю, а отже, на думку відповідача, відсутні підстави вважати невнесення орендної плати порушенням, яке тягне заявлені позивачем наслідки.
Як підставу неможливості виконання зобов'язань відповідач посилається на наслідки збройної агресії рф, зокрема знищення та розграбування майна підприємства, блокування доступу до об'єктів та матеріальних ресурсів. На підтвердження таких обставин у відзиві наведено посилання на відомості про реєстрацію кримінального провадження щодо подій, пов'язаних із заволодінням майном підприємства та обмеженням доступу до його бази в селищі Новорайськ, а також зазначено, що знищення чи викрадення майна на відповідній території підтверджувалося рішеннями національних судів у справах за позовами інших суб'єктів до рф.
Відповідач обґрунтовує правову позицію тим, що обставини воєнних дій та окупації є надзвичайними та невідворотними, а тому розглядаються як обставини непереборної сили. У зв'язку з цим у відзиві зроблено посилання на положення статті 617 Цивільного кодексу України як на норму, яка передбачає звільнення особи від відповідальності за порушення зобов'язання у разі доведення причинного зв'язку між порушенням та непереборною силою.
Окремо відповідач посилається на частину шосту статті 762 Цивільного кодексу України, зазначаючи, що у випадку, коли орендоване майно не могло бути використане наймачем через обставини, за які він не відповідає, наймач звільняється від плати за користування майном за весь час такої неможливості. Відповідач стверджує, що ця норма підлягає застосуванню і до оренди земельних ділянок, оскільки фактичне користування було унеможливлене воєнними діями, окупацією та подальшими небезпеками.
У відзиві також наведено доводи про те, що територія спірних земельних ділянок є забрудненою вибухонебезпечними предметами і потребує проведення робіт із розмінування, а до моменту підтвердження безпечного стану ділянок будь-які роботи пов'язані з обробітком землі створюють пряму загрозу життю та здоров'ю працівників, що, на думку відповідача, додатково підтверджує відсутність його вини у невиконанні договірних зобов'язань.
У відзиві відповідач додатково звертає увагу на податкове регулювання у період воєнного стану, посилаючись на положення Податкового кодексу України щодо ненарахування та несплати плати за землю за земельні ділянки, розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях у відповідний період. На переконання відповідача, таке законодавче регулювання відображає об'єктивну неможливість нормального використання землі на цих територіях та узгоджується з його висновком про відсутність підстав для нарахування і стягнення орендної плати за період, коли користування було неможливим.
У додаткових поясненнях відповідач розвиває аргументацію щодо замінування та небезпеки території, посилаючись на запровадження державного реєстру територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, та на дані Інтерактивної карти ДСНС, згідно з якими територія Борозенської ОТГ, до якої входить село Чарівне, визначається як місце, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Відповідач також зазначає, що аналогічні висновки, за його твердженням, викладені у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25 та № 485/582/25.
Крім того, у додаткових поясненнях наголошено на безпековому факторі близькості до окупованих територій, зокрема зазначено, що відстань до Горностаївської громади Каховського району, яка на той час окупована рф, становить близько 20 км, а також вказано на щоденні атаки FPV-дронів і ракет, що, за позицією відповідача, унеможливлює залучення працівників та проведення сільськогосподарських робіт без неприйнятного ризику.
Узагальнюючи, відповідач стверджує, що відсутність сплати орендної плати за спірний період є наслідком обставин, за які він не відповідає, а тому, на його думку, відсутні підстави для розірвання договорів оренди землі з мотивів систематичної несплати орендної плати та для стягнення заявленої позивачем заборгованості і судових витрат.
На судове засідання представник позивача - Іщук Н.Р. не з'явилася, надала заяву про розгляд справи за її відсутності.
На судове засідання представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи був неодноразово повідомлений належним чином, зокрема, шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в підсистемі «Електронний суд». Про причини неявки суд не повідомив. У відзиві не висловив свою позицію щодо його участі в судовому засіданні.
На судове засідання представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений у встановленому законом порядку, зокрема, шляхом направлення на його юридичну адресу ухвали про відкриття провадження у справі та судової повістки, які повернулися на адресу суду з відміткою про відсутність адресата за відповідною адресою. Такі заходи були судом вжиті неодноразово.
Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» суд також виходив з положень частини шостої статті 14 ЦПК України відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, в обов'язковому порядку.
Відповідач ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не виконав такий обов'язок та не зареєстрував свій кабінет в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, з огляду на що суд зазначає, що права відповідача, який не зареєстрував електронний кабінет, не порушуються у разі ненаправлення йому позивачем паперових копій процесуальних документів при поданні позову з використанням підсистеми «Електронний суд». Відповідач несе певні негативні наслідки невиконання обов'язку з реєстрації електронного кабінету. Ці наслідки прямо передбачені ЦПК України, вони є збалансованими та пропорційними, тобто не порушують основоположні принципи цивільного процесу, такі як верховенство права, рівність учасників судового процесу перед законом та судом, диспозитивність, гласність та відкритість судового процесу, змагальність сторін, пропорційність, зокрема, забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами тощо. Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19.06.2024 у справі №752/11445/22, від 01.02.2024 у справі №520/11344/23, від 28.03.2023 у справі №260/1322/21 (з урахуванням відмінностей у змісті процесуальних кодексів).
З огляду на викладені обставини, а також враховуючи, що належним чином повідомлені про дату, час і місце судового розгляду, представники відповідачів не з'явилися до суду без поважних причин, окремі з них не вжили заходів для реалізації свого процесуального обов'язку щодо реєстрації електронного кабінету в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, суд дійшов висновку про можливість розгляду клопотання справи за наявними у матеріалах справи доказами та письмовими поясненнями сторін.
Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи, суд дійшов таких висновків.
Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані за межами села Чарівне на території Борозенської ОТГ Бериславського району Херсонської області, а саме: земельної ділянки площею 12,50 га, кадастровий номер 6520984800:07:002:0004, право власності на яку набуте на підставі свідоцтва про право на спадщину від 13 серпня 2009 року (серія ВМЕ № 655328, номер в реєстрі 1143), та зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право 25188884, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1503750665209; земельної ділянки площею 12,5001 га, кадастровий номер 6520984800:06:019:0015, право власності на яку підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії ІV-ХС № 029409 від 6 листопада 2000 року, та зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 46356275, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2566233565020.
28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди землі № 1800055, за яким в оренду передано земельну ділянку площею 12,50 га, кадастровий номер 6520984800:07:002:0004.
До договору оренди землі № 1800055 укладалися додаткові угоди, зокрема додаткова угода від 1 березня 2018 року № 1800055-3 та додаткова угода від 31 травня 2018 року № 1800055-2.
07 грудня 2021 року укладено додаткову угоду № 1800055-7 до договору оренди землі № 1800055, якою договір викладено в новій редакції, чинній на час розгляду спору. Відповідно до цієї редакції договору, строк його дії встановлено до 31 грудня 2030 року, орендна плата становить 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нормативна грошова оцінка визначена у розмірі 432 537,22 грн, орендна плата за повний рік оренди становить 43 513,24 грн, строк внесення орендної плати - до 31 грудня.
Щодо земельної ділянки кадастровий номер 6520984800:06:019:0015 існують орендні правовідносини на підставі договору оренди земельних ділянок від 20 липня 2006 року, який зареєстровано 12 жовтня 2006 року у Державному реєстрі земель за № 4АА002358-041071600010.
20 січня 2015 року укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким право оренди вказаної земельної ділянки перейшло до нового орендаря, а строк дії договору поновлено до 31 грудня 2020 року.
28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 , орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 1800054 до договору оренди землі, якою право оренди земельної ділянки перейшло до нового орендаря, а договір викладено в новій редакції.
07 грудня 2021 року укладено додаткову угоду № 1800054-7 до договору оренди землі № 1800054, якою договір викладено в новій редакції, чинній на час розгляду спору. Відповідно до цієї редакції договору, строк його дії встановлено до 31 грудня 2028 року, орендна плата становить 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нормативна грошова оцінка визначена у розмірі 432 537,22 грн, орендна плата за повний рік оренди становить 43 513,24 грн, строк внесення орендної плати - до 31 грудня.
За період 2022-2024 років орендна плата за кожним із договорів оренди, виходячи з річного розміру 43 513,24 грн, становить 130 539,72 грн (43 513,24 грн x 3 роки), а загальна сума нарахувань за двома договорами за цей період становить 261 079,44 грн.
З наданих відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 11 лютого 2025 року вбачається відсутність у 2022-2024 роках нарахованих доходів за кодом 195 від надання земельної ділянки в оренду від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
У січні 2022 року зараховано грошові кошти у сумі 15 041,92 грн від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», що підтверджується повідомленням банку у мобільному додатку «Приват24», при цьому зазначена виплата визначена як доплата до орендної плати за 2021 рік.
Відповідно до договору №1704/25-10 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17.04.2025 року, укладеного між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (як продавцем) та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (як покупцем), відповідач передав покупцеві права оренди за низкою договорів оренди землі, у тому числі щодо земельних ділянок кадастрові номери 6520984800:07:002:0004 та 6520984800:06:019:0015.
Згідно з пунктом 2.3 зазначеного договору, до покупця переходять усі права та обов'язки орендаря щодо земельних ділянок за відповідними договорами оренди.
Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України - порушення законів та звичаїв війни.
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки - зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_2 - на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв'язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.
Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Відповідно до листа ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 29 травня 2025 року, направленого на адресу Головного управління ДСНС України у Херсонській області, товариство повідомило, що є орендарем земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих, зокрема, на території Бериславського району Херсонської області. У зв'язку з військовою агресією російської федерації частина цих територій була тимчасово окупованою, на них велися активні бойові дії, а також здійснювалося масштабне будівництво фортифікаційних споруд.
У зверненні наголошено, що внаслідок збройного конфлікту значні площі земель ймовірно забруднені нерозірваними боєприпасами, мінами, вибуховими пристроями та їхніми уламками. Крім того, вибухи снарядів і військова діяльність призвели до вивільнення токсичних речовин і важких металів у ґрунт, що може спричинити деградацію ґрунту, зниження його родючості, а також загрозу для здоров'я людини в разі споживання вирощеної на таких ділянках продукції. Також зазначено, що пересування важкої військової техніки ймовірно спричинило ущільнення ґрунту, утворення вирв, порушення його структури та цілісності.
ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вказало, що виконання будь-яких сільськогосподарських робіт на зазначених ділянках є вкрай небезпечним, а перебування працівників на цих територіях створює безпосередню загрозу для життя та здоров'я. Крім того, частина земель фактично використовується для оборонних потреб держави, зокрема для будівництва окопів, траншей, бліндажів, протитанкових ровів, що за законом унеможливлює їх використання за первинним цільовим призначенням. У таких умовах право користування земельною ділянкою є або призупиненим, або істотно обмеженим.
Таким чином, у зазначеному листі обґрунтовано позицію про неможливість обробітку орендованих земельних ділянок у зв'язку з наявністю ознак обставин непереборної сили, які об'єктивно перешкоджають виконанню зобов'язань за договором оренди. Товариство також звернулося з проханням надати акти обстеження земель або іншу інформацію щодо можливості чи неможливості їх використання за призначенням.
Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.
При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв'язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.
У зв'язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.
Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб'єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.
Відповідно до розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року № 238, Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади за період з 09 листопада 2022 року по 31 грудня 2022 року, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт», згідно з доданим до нього списком.
Розпорядження прийняте з урахуванням норм Указів Президента України №64/2022 від 24.02.2022 та №658/2022 від 19.09.2022, постанови Верховної Ради України №2706-IX від 03.11.2022, Закону України №3050-IX від 11.08.2023, а також розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 13.06.2023 №59 «Про перелік надання персональних пільг для фізичних та юридичних осіб».
Пільга надана на підставі заяви директора ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та акта обстеження земельних ділянок фізичних та юридичних осіб на території громади від 21 листопада 2023 року №5.
Згідно з текстом розпорядження, пільга полягає у звільненні від сплати місцевих податків та зборів за земельні ділянки за вказаний період, що сплачуються (перераховуються) відповідно до Податкового кодексу України.
Відповідно до розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року № 239, Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади на 2023 рік, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт», згідно з доданим до нього списком.
Пільга надана на підставі заяви директора товариства та акта обстеження земельних ділянок фізичних та юридичних осіб на території громади від 21 листопада 2023 року №5, а також відповідно до положень Указів Президента України №64/2022 від 24.02.2022 та №658/2022 від 19.09.2022, постанови Верховної Ради України №2706-IX від 03.11.2022, Закону України №3050-IX від 11.08.2023, і розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 13.06.2023 №59 «Про перелік надання персональних пільг для фізичних та юридичних осіб».
Згідно з текстом розпорядження, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів, що підлягають сплаті (перерахуванню) відповідно до Податкового кодексу України за період з 01 січня 2023 року по 31 грудня 2023 року щодо земельних ділянок, визначених у додатку 1 до розпорядження.
Відповідно до розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 14 листопада 2024 року № 533, Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади на I та II квартали 2024 року, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт», згідно з доданим до нього списком.
Згідно з текстом розпорядження, звільнення від сплати місцевих податків та зборів стосується платежів, що підлягають сплаті (перерахуванню) відповідно до Податкового кодексу України, за період з 01.01.2024 по 30.06.2024 включно, щодо земельних ділянок, визначених у додатку до розпорядження.
Підставою для прийняття зазначеного розпорядження стали положення Указів Президента України про введення воєнного стану та законодавчі норми, які передбачають можливість органів місцевого самоврядування приймати рішення щодо надання пільг зі сплати місцевих податків та зборів у період воєнного стану.
Відповідно до розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 14 листопада 2024 року № 534, Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади за III квартал 2024 року, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт», згідно з доданим до нього списком.
Пільга надана з урахуванням заяви товариства, а також акту розмінування відповідних земельних ділянок, на підставі положень Указів Президента України №64/2022 від 24.02.2022 та №658/2022 від 19.09.2022, постанови Верховної Ради України №2706-IX від 03.11.2022, Закону України №3050-IX від 11.08.2023, та розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 01.02.2024 №29 «Про перелік надання персональних пільг для фізичних та юридичних осіб».
Відповідно до змісту розпорядження, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» звільнено від сплати місцевих податків та зборів, що підлягають сплаті (перерахуванню) відповідно до Податкового кодексу України за період з 01 липня 2024 року по 30 вересня 2024 року, щодо земельних ділянок, визначених у додатку 1 до розпорядження.
Відповідно до розпорядження Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 27 січня 2025 року № 27 «Про надання пільг зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади на IV квартал 2024 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», у зв'язку із запровадженням воєнного стану в Україні, збройною агресією рф, утворенням військових адміністрацій та реалізацією повноважень органів місцевого самоврядування щодо встановлення місцевих податків і зборів, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів, що сплачуються (перераховуються) згідно з Податковим кодексом України, на період з 1 жовтня 2024 року по 31 грудня 2024 року щодо земельних ділянок, визначених у додатку до цього розпорядження, в якому визначено перелік земельних ділянок, які не придатні до використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, та які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
Відповідно до розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 02 лютого 2024 року № 30, Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади за I квартал 2024 року, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт», згідно з доданим до нього списком.
Пільга надана на підставі заяви директора товариства та акта обстеження земельних ділянок фізичних та юридичних осіб на території громади від 1 лютого 2024 року №1, а також з урахуванням положень Указів Президента України №64/2022 від 24.02.2022 та №658/2022 від 19.09.2022, постанови Верховної Ради України №2706-IX від 03.11.2022, Закону України №3050-IX від 11.08.2023, та розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 01.02.2024 №29 «Про перелік надання персональних пільг для фізичних та юридичних осіб».
Згідно з текстом розпорядження, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» звільнено від сплати місцевих податків та зборів, що підлягають сплаті (перерахуванню) відповідно до Податкового кодексу України за період з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року щодо земельних ділянок, визначених у додатку 1 до розпорядження.
Відповідно до розпорядження Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області № 96 від 26 березня 2025 року, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів, що сплачуються (перераховуються) згідно з Податковим кодексом України, на період з 01.01.2025 по 31.03.2025, у зв'язку з визнанням земельних ділянок, які перебувають у його оренді, непридатними до використання через потенційну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами. Пільги надано на підставі звернення директора товариства Журика А.Л. від 25 березня 2025 року №25/1 та враховуючи висновки Борозенської сільської військової адміністрації й Додаток 1 до розпорядження, в якому наведено перелік таких ділянок.
Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов'язання мають виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог закону.
Земельним кодексом України, а саме статтею 96, передбачено обов'язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату. Вказана норма кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка надає орендодавцю право вимагати своєчасного внесення орендної плати.
На підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання орендарем своїх зобов'язань, визначених статтями 24, 25 цього закону та умовами договору.
Відповідно до статті 651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення його умов однією зі сторін. Істотним вважається таке порушення, яке призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.
Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.
Велика Палата Верховного Суду у пункті 10 постанови від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, провадження № 12-80гс23, зробила наступний висновок щодо застосування норм права: «Застосовуючи в контексті спірних правовідносин статті 13, 17, 15 та 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а також статті 3, 6, 627, 638, 640 ЦК України у відповідній редакції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним.
Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов'язки зобов'язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).
Абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.
Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340- IX зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.
Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не змінюють визначеного в Законі № 161-XIV моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі».
Стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною і інше. Вказані умови є істотними для зобов'язальних правовідносин, а отже повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.
Земельним кодексом України, а саме статтею 96, встановлений обов'язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначені принципи земельного законодавства відображені і в укладеному Договорі оренди землі, а саме в п 29- «Орендодавець має право вимагати від орендаря в повному обсязі внесення орендної плати» та п.32 - «Орендар зобов'язаний розраховуватися з Орендодавцем по орендній платі».
На підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Аналогічна умова зазначена у пункті 12.3 Договору оренди землі (у редакції від 26.12.2023 року).
У зв'язку з цим, прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022, 2023 та 2024 роках, є невиконанням обов'язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.
Відповідно до ч. 1. ст. 2 Закону України «Про оренду землі» до інших законодавчих актів, що регулюють відносини щодо оренди земельної ділянки відносяться положення Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. ст. 610, 611 ЦК України, порушення зобов'язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання, є підставою для розірвання договору.
Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов'язань, відповідно до ст. 526 ЦК України, встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.
Згідно з п. 2 ст. 651 ЦК України, Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
При погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв'язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені Договору оренди землі.
Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України є підставою припинення права користування земельною ділянкою. Отже договір оренди землі можливо розірвати лише у разі систематичного порушення строків сплати орендної плати, разове порушення умов договору не є підставою для його розірвання. Несплата орендної плати, а також невиконання обов'язку щодо нарахування та сплати щорічних інфляційних витрат відповідачем є підставою для розірвання Договору оренди землі. Із зазначеного питання є відповідна позиція Верховного Суду України, викладена в постановах від 12 грудня 2012 року справа № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року № 6-977цс16, від 11 жовтня 2017 року № 6-1449цс17 і яка в силу ст. 263 ЦПК України повинна враховуватись судами при прийнятті рішення.
Сам факт систематичного порушення Договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такий висновок щодо застосування норм матеріального права міститься у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18, провадження №61-39488ск18.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Незалежно від того, несплата орендної плати була в повному обсязі або в частині.
Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди». Такого висновку дійшла об'єднана палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, провадження № 61-41932сво18. Схожі висновки зроблено Верховним Судом у постановах від 17 червня 2021 року, справа № 485/784/20, провадження № 61-3760св21, та від 10 вересня 2021 року, справа № 650/628/19-ц, провадження № 61-21777св19.
Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до статті 4 ЦПК України, статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Зважаючи на вищевказані обставини, згідно з Договорами оренди землі, Відповідач зобов'язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки.
Відповідно до Договору оренди землі від 28 грудня 2017 року (у редакції додаткової угоди №1800055-7 від 7 грудня 2021 року) орендна плата за земельну ділянку з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004 становить 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 432 537,22 грн, що складає 43 513,24 грн за рік.
Відповідно до Договору оренди землі від 20 липня 2006 року (у редакції додаткової угоди №1800054-7 від 7 грудня 2021 року) орендна плата за земельну ділянку з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 становить 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 432 537,22 грн, що складає 43 513,24 грн за рік.
Загальна сума заборгованості з орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки за обома договорами оренди землі складає 261 079,44 грн.
Отже, Відповідач зобов'язаний був нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав.
Матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема - платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов'язання за договором. Водночас, представник позивача послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022-2024 роки, посилаючись на конкретні умови договору, розрахунок заборгованості, а також відомості з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, з яких убачається відсутність у 2022-2024 роках будь-яких нарахувань доходу від відповідача за користування земельними ділянками на підставі спірних договорів оренди.
Не надав представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» і доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок - ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.
Крім того, у відзиві представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не заперечує той факт, що орендна плата за договорами оренди землі за 2022-2024 роки позивачу не сплачувалась, однак посилається при цьому на обставини непереборної сили (форс-мажор), зокрема: окупацію території, на якій розташовані спірні земельні ділянки, неможливість їх використання через потенційну загрозу мінування, втрату доступу до майна підприємства, які, на думку відповідача, звільняють його від обов'язку сплачувати орендну плату за вказані періоди.
Суд не погоджується з наведеними у відзиві доводами представника відповідача в частині причин невиконання договірних зобов'язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладених договорів оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов'язань щодо сплати орендної плати за користування земельними ділянками за відповідний період.
За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов'язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617 ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов'язання, а не за виконання договірного зобов'язання. Тому стаття 617 ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов'язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі № 757/58385/16-ц).
Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов'язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов'язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов'язань, серед яких: належне виконання зобов'язання; реальне виконання зобов'язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц).
У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.
Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов'язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов'язання, яке виникло на підставі договору.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.
У зв'язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 34, 38, 39, 41 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).
Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21».
З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. […] Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об'єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо ( постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 81 ЦПК України).
Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1.
Так, в цьому листі, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб'єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб'єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов'язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.
Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов'язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконання зобов'язань.
З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв'язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.
Суд вважає, що той факт, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов'язків за договором оренди.
Крім того, з боку представників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.
Відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376 територія Борозенської сільської територіальної громади, на якій розташовані, зокрема спірні земельні ділянки, були тимчасово окупованими в період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року.
Тобто протягом 2023 року та 2024 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов'язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року, жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, не існувало.
Обставини, пов'язані із потенційним замінуванням, про які зазначає представник відповідача, не можуть свідчити про існування для нього об'єктивних перешкод у використанні даними земельними ділянками. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою, має вирішити питання щодо розмінування та привести земельні ділянки в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності.
Крім того, якщо орендар зіткнувся з об'єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов'язання за договором оренди не виконувались.
Загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не може констатувати, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об'єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.
Крім того, в даному випадку суд враховує, що земля є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду. Договірні відносини, що виникають між орендодавцем і орендарем, передбачають певні права та обов'язки, які повинні виконуватись належним чином. Весь масив обов'язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря, який має право користування цією земельною ділянкою. Оскільки власник земельної ділянки, передаючи її в оренду, не має права користуватися нею, ініціатива щодо використання та догляду за земельною ділянкою повинна виходити від орендаря.
Однак, в даному випадку орендар обрав пасивну позицію і не вжив належних заходів для активного використання землі, зокрема не організував обстеження та розмінування ділянки, не звернувся до орендодавця з відповідними запитами або пропозиціями щодо вирішення проблеми. Тому орендар не виконав свої зобов'язання за договорами оренди та не забезпечив належне використання земельної ділянки, не маючи для цього об'єктивних перешкод.
В цьому контексті суд також враховує загальні приписи щодо істотності порушень умов договору, що містяться в Цивільному кодексі України. Згідно з положеннями статті 651 ЦК України, договір може бути розірваний за рішенням суду, якщо одна зі сторін істотно порушила умови договору, і таке порушення призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотним порушенням є таке, що суттєво порушує баланс прав і обов'язків сторін, викликаючи серйозні наслідки для виконання договору, що в свою чергу ставить під загрозу подальше виконання його умов. Враховуючи це, суд має ретельно оцінити всі обставини справи, наслідки порушення та ступінь довіри до контрагента, перш ніж приймати рішення щодо розірвання договору оренди землі.
За описаних обставин, які стосуються поведінки орендаря впродовж 2023 та 2024 років, очевидним є те, що орендар самоусунувся від виконання своїх обов'язків орендаря, вживає усіх заходів, як для невиплати орендної плати, так і для залишення спірних земельних ділянок, створюючи штучні перешкоди для їх повернення. Зокрема, це вбачається з того, що відповідачем вже після вжиття позивачем заходів щодо судового розв'язання спору було укладено договір відчуження права оренди на користь іншої юридичної особи, щодо якої жодних даних про господарську діяльність або інтерес цієї юридичної особи до вказаних земельних ділянок в матеріалах справи немає. Це свідчить про те, що орендар фактично втратив довіру, і подальше перебування спірних земельних ділянок вже у нового орендаря не дає підстав для очікувань, що вони будуть використовуватися в майбутньому, а також що орендодавець отримає орендну плату за майбутні роки в добровільному порядку. З огляду на ці обставини, суд має підстави для висновку, що збереження договору оренди в умовах такої поведінки орендаря є неможливим, оскільки це порушує баланс прав та обов'язків сторін і фактично ставить під загрозу подальше виконання договору.
Щодо посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №?24, суд зауважує, що відповідне розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов'язань щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки. Це розпорядження носить виключно організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб'єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Однак воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов'язань, які покладені на нього договорами оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.
Крім того, вказане розпорядження підлягає обов'язковому затвердженню на сесії обласної ради, про що прямо зазначено в його тексті. Відповідачем не надано доказів того, що розпорядження було належним чином затверджене та набуло чинності в установленому законом порядку. Водночас сам факт включення до переліку постраждалих суб'єктів не встановлює жодного факту, що безпосередньо впливає на зобов'язання відповідача за конкретним договором оренди та не свідчить про неможливість виконання саме обов'язку зі сплати орендної плати за спірну земельну ділянку.
Отже, посилання на розпорядження Херсонської обласної ради не є належним і достатнім доказом для звільнення відповідача від виконання взятих на себе зобов'язань за договорами оренди земельних ділянок за вказані роки.
Що стосується покликання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, суд зазначає, що з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого частиною першою статті 438 КК України - порушення законів і звичаїв війни. Зокрема, слідством встановлено два епізоди: перший - стосувався незаконного вивезення невстановленими особами у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт» у селі Новорайськ трьох одиниць сільськогосподарської техніки (включаючи автомобіль КАМАЗ) 09 квітня 2022 року; другий - стосувався захоплення 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE) 23 квітня 2022 року, що перебували на території підприємства, а також втрати підприємством можливості доступу до власного майна внаслідок окупації території.
Разом із тим, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання впродовж 2023 та 2024 років конкретних орендованих земельних ділянок. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірні земельні ділянки були визнані такими, що не можуть використовуватись за цільовим призначенням, матеріали справи не містять. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначені земельні ділянки оголошені небезпечними для сільськогосподарського використання або на них накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.
Відтак, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов'язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору за вказані два роки.
Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органів місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, зокрема й орендної плати за землю, суд зазначає таке.
Відповідно до змісту зазначених розпоряджень пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, - тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість спірні земельні ділянки, які є предметом спору, перебувають у приватній власності позивача, що підтверджується належними правовстановлюючими документами, і не належать до земель комунальної форми власності. Відтак, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються.
Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об'єктом оподаткування у зв'язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначає, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірних земельних ділянок за їх цільовим призначенням. Відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірних земельних ділянок непридатними до використання.
Таким чином, наведені розпорядження не звільняють ані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ані ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», як новим орендарем, від обов'язку сплати орендної плати саме за спірні земельні ділянки які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов'язання за договором оренди.
Крім того, сприяння суб'єкту господарювання шляхом надання пільг з оподаткування (у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов'язання), як це передбачено відповідними розпорядженнями органів місцевого самоврядування, жодним чином не впливає на зміст та виконання договірних зобов'язань між орендодавцем і орендарем.
Оподаткування та договірні відносини регулюються різними правовими інститутами. Норми податкового законодавства, які визначають порядок нарахування і сплати податку за землю, не мають впливу на зобов'язання сторін, що виникли з договору оренди землі приватної власності. Звільнення від земельного податку - це публічно-правовий захід, спрямований на зменшення податкового навантаження, а не на звільнення від обов'язку сплачувати орендну плату, яка є елементом приватно-правового зобов'язання, погодженого сторонами в договорі.
Таким чином, навіть за умов надання податкових пільг, договір залишається чинним, а орендар зобов'язаний виконувати всі його істотні умови, зокрема щодо сплати орендної плати, визначеної в розмірі, строках і порядку, погоджених сторонами.
Що стосується посилання представника відповідача на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року як на доказ неможливості використання спірних земельних ділянок за цільовим призначенням впродовж 2023 та 2024 років у розумінні положень статей 617, 651, 762 Цивільного кодексу України, слід зазначити, що зміст зазначеного листа не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі.
По-перше, ГУ ДСНС у Херсонській області у відповіді прямо зазначає, що піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з розмінування на відповідних земельних ділянках не залучались, а самі роботи проводились іншими фаховими відомствами, при цьому не вказано, які саме органи виконували такі роботи, на підставі яких документів і в яких межах.
По-друге, твердження вказаного листа щодо потенційної забрудненості ділянок вибухонебезпечними предметами носить гіпотетичний та попереджувальний характер. Жодного обстеження конкретних земельних ділянок, які є предметом даного спору, ГУ ДСНС не проводило, як і не зазначало факту наявності на них вибухонебезпечних предметів або неможливості їх використання.
По-третє, у листі відсутні будь-які висновки, які б вказували на фактичну або юридичну неможливість використання саме спірних земельних ділянок впродовж 2023 та 2024 років, або на те, що така неможливість виникла внаслідок дії непереборної сили у значенні статті 617 ЦК України.
Таким чином, наведений документ не доводить належним чином факту дії обставин непереборної сили, не підтверджує виникнення правових підстав для звільнення відповідача від обов'язку виконання грошового зобов'язання за договорами оренди землі, за вказані два роки.
Що стосується покликань представника відповідача на дані, які містяться в інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами, суд, відповідно до частини сьомої статті 85 ЦПК України, здійснив огляд зазначеного веб-ресурсу.
Встановлено, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок.
Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.
Що стосується посилань представника відповідача на постанови Херсонського апеляційного суду та Миколаївського апеляційного суду, суд зазначає, що у даному випадку мова не йде про висловлення правової позиції, яка є обов'язковою до застосування судами нижчих інстанцій у розумінні статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів».
Крім того, кожна справа розглядається судом з урахуванням конкретних фактичних обставин, наявних доказів та умов укладення договору, а тому правові висновки, викладені у наведених судових рішеннях, не можуть автоматично застосовуватись до спірних правовідносин у цій справі.
Обставини, встановлені під час розгляду даної справи, свідчать, що представник відповідача не довів факту наявності обставин, на які посилався у відзиві, зокрема щодо наявності форс-мажорних обставин або неможливості використання земельної ділянки, у зв'язку з чим доводи відповідача не знайшли свого підтвердження належними та допустимими доказами.
Отже, зважаючи на систематичне невиконання відповідачем обов'язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, за договорами оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які укладено між сторонами та діяли впродовж вказаного періоду часу, наявні підстави для стягнення вказаної заборгованості та розірвання договору оренди.
Оскільки орендар був зобов'язаний нарахувати орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004 у розмірі 43 513,24 грн за 2023 рік та 43 513,24 грн за 2024 рік, а також за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 у розмірі 43 513,24 грн за 2023 рік та 43 513,24 грн за 2024 рік, і встановлено факт порушення орендарем обов'язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, стягненню підлягає орендна плата, нарахована за вказаний період, у загальній сумі 174 052,96 грн, яка складається із сум орендних платежів за обома земельними ділянками за два роки користування.
Разом з цим, з огляду на положення пункту 2.3 Договору №1704/25-10 про відчуження (продажу) права оренди укладеного між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», відповідно до якого до покупця переходять усі права та обов'язки орендаря щодо земельних ділянок за Договором оренди землі (зі змінами та доповненнями додатковими угодами), стягнення відповідної заборгованості має бути здійснено з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».
Вирішуючи питання про наявність підстав для стягнення з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» вказаної заборгованості суд виходить з того, що в ході розгляду справи позивач реалізував своє процесуальне право на уточнення позовних вимог. При цьому, уточнюючи позов, позивач не заявив вимоги про стягнення орендної плати з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», не змінив суб'єкта майнової відповідальності та не навів жодних додаткових обґрунтувань щодо покладення на це товариство обов'язку зі сплати заборгованості з орендної плати за спірний період.
За таких обставин суд виходить з того, що саме у межах уточнених позовних вимог було остаточно визначено предмет спору та обсяг судового розгляду в частині стягнення орендної плати. Оскільки позивач, маючи процесуальну можливість змінити або доповнити свої вимоги, не заявив вимог про стягнення заборгованості з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд не наділений повноваженнями самостійно змінювати предмет позову або визначати іншу особу боржником за зобов'язанням, ніж та, щодо якої такі вимоги заявлені.
Відповідно до частини першої статті 13, статті 49 ЦПК України суд розглядає справу виключно в межах заявлених та уточнених позовних вимог і не має права виходити за їх межі, у тому числі шляхом вирішення питання про стягнення грошових коштів з особи, до якої такі вимоги не були пред'явлені. У зв'язку з цим у частині стягнення орендної плати з «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у задоволенні позову слід відмовити.
Що стосується вимог позивача щодо стягнення орендної плати за користування вказаними земельними ділянками впродовж 2022 року, суд зазначає, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірних земельних ділянок на території, яка відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376 була тимчасово окупованою в період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.
Такі обставини свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень частини шостої статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
На цій підставі вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають, а питання про належного боржника у цих правовідносинах не вирішується.
Разом з цим, суд зазначає, що відсутність вини орендаря щодо невиплати орендної плати за 2022 рік, тобто неумисне допущення ним порушення відповідних умов договору, хоча враховане при розгляді даної справи, проте не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати, аналіз щодо чого судом був наведений.
Таким чином, враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню частково, оскільки відповідач систематично не виконував обов'язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов'язань.
Вирішуючи питання щодо обсягу та змісту заявлених позовних вимог, суд виходить з того, що саме позивач визначає предмет і підставу позову, а також межі судового розгляду, тоді як суд не наділений повноваженнями виходити за межі заявлених вимог або змінювати їх за власною ініціативою.
Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи. Згідно з частиною третьою статті 13 ЦПК України учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таким чином, визначення того, який саме договір є предметом вимоги про розірвання, належить виключно до процесуальної волі позивача та не може бути замінене припущеннями суду.
Суд також враховує, що позивач скористався правом на уточнення позовних вимог. Відповідно до статті 49 ЦПК України саме уточнені позовні вимоги визначають остаточний предмет судового розгляду та обсяг вимог, які підлягають вирішенню судом.
Зі змісту уточнених позовних вимог, які були прийняті ухвалою суду від 06 листопада 2025 року, вбачається, що позивач просить розірвати договір оренди землі від 20 липня 2006 року, зареєстрований 12 жовтня 2006 року за № 4АА002358-041071600010 (зі змінами, у редакції додаткової угоди від 07 грудня 2021 року), та припинити право оренди відповідної земельної ділянки. При цьому в уточнених позовних вимогах відсутня окрема, чітко сформульована вимога про розірвання договору оренди землі від 28 грудня 2017 року № 1800055 у чинній редакції або про розірвання правовідносин саме за цим договором як самостійним об'єктом судового захисту.
Суд звертає увагу, що у переліку вимог, викладених у прохальній частині уточненого позову, позивач двічі навів за змістом одну і ту саму вимогу щодо розірвання договору оренди землі від 20 липня 2006 року та припинення права оренди, фактично продублювавши її. За змістом та формулюванням зазначені пункти є тотожними.
Суд позбавлений можливості встановлювати, чи мало місце технічне дублювання вимоги, чи позивач мав намір у другому пункті зазначити інший договір оренди, зокрема договір від 28 грудня 2017 року № 1800055, оскільки таке з'ясування означало б підміну волевиявлення позивача припущеннями суду та фактичну зміну предмета позову.
За таких обставин, з урахуванням вимог частини першої статті 13, частини третьої статті 13 та статті 49 ЦПК України, суд дійшов висновку, що предметом розгляду в частині вимоги про розірвання договору оренди є саме договір оренди землі від 20 липня 2006 року у чинній редакції зі змінами, оскільки лише щодо нього позивач прямо, однозначно та належним чином сформулював відповідну позовну вимогу. Підстав для вирішення питання про розірвання договору оренди землі від 28 грудня 2017 року № 1800055 суд не встановив, оскільки таке питання не було належним чином заявлене.
Окремо суд зазначає, що здійснення у даному випадку припущення про те, що позивач, формулюючи уточнені позовні вимоги, помилився та фактично мав на увазі розірвання договору оренди землі від 28 грудня 2017 року, означало б вихід суду за межі наданих йому процесуальних повноважень та призвело б до порушення принципів змагальності та рівності учасників цивільного процесу.
Відповідно до частин першої та другої статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, а учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. За таких умов суд не вправі на власний розсуд тлумачити або коригувати волевиявлення однієї зі сторін, оскільки це поставило б її у привілейоване процесуальне становище порівняно з іншими учасниками справи.
Крім того, відповідно до частини четвертої статті 12 ЦПК України, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Отже, наслідки неналежного формулювання позовних вимог, у тому числі неузгодженості щодо предмета позову та конкретного договору оренди землі, який підлягає розірванню, покладаються саме на позивача і не можуть бути усунуті судом шляхом припущень або самостійного уточнення позовних вимог.
Самостійне «виправлення» судом змісту позовних вимог фактично означало б перебирання на себе функцій сторони у процесі, що суперечить засадам цивільного судочинства та вимогам процесуальної рівності. За таких обставин суд зобов'язаний оцінювати заявлені вимоги виключно у тому вигляді, в якому вони сформульовані позивачем, без домислювання їх змісту або передбачуваної волі сторони.
При цьому суд не встановлює об'єктивних перешкод для позивача у чіткому та однозначному визначенні того, який саме договір оренди землі він просить розірвати, з урахуванням того, що позивач скористався правом на уточнення позовних вимог, однак відповідних неузгодженостей не усунув.
Що стосується вимоги позивача про припинення права оренди земельної ділянки за договором оренди землі від 20 липня 2006 року, суд зазначає таке.
Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених законом та умовами договору, а також на інших підставах, визначених земельним законодавством. При цьому розірвання договору оренди є однією з форм припинення договірних орендних правовідносин.
Зі змісту наведених норм вбачається, що припинення права оренди є правовим наслідком розірвання договору оренди землі і не потребує самостійного вирішення судом як окремого предмета спору. У разі розірвання договору оренди землі право оренди припиняється в силу закону, а державна реєстрація припинення відповідного речового права здійснюється на підставі судового рішення про розірвання договору.
Отже, заявлена позивачем вимога про припинення права оренди за своєю правовою природою є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі та не утворює самостійного предмета судового розгляду. У зв'язку з цим окремому вирішенню питання про припинення права оренди земельної ділянки у межах даної справи не підлягає.
При цьому суд звертає увагу, що предметом судового розгляду у даній справі є саме договір оренди землі від 20 липня 2006 року у чинній редакції, а не питання переходу чи реєстрації права оренди як такого. Судом встановлено, що право оренди земельної ділянки за зазначеним договором на момент розгляду справи зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Разом з тим перехід права оренди до іншої особи не змінює правової природи спірних орендних правовідносин та не впливає на можливість розірвання договору оренди землі за рішенням суду, оскільки відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку або реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для припинення або зміни умов договору, якщо інше не передбачено договором.
За таких обставин суд дійшов висновку, що у разі розірвання договору оренди землі від 20 липня 2006 року перешкоди для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій щодо припинення права оренди відсутні, оскільки припинення відповідного речового права є прямим правовим наслідком розірвання договору оренди незалежно від того, за якою особою на момент ухвалення рішення зареєстровано право оренди.
Разом з цим, з огляду на те, що первісно позовні вимоги були заявлені щодо договору оренди землі, стороною якого виступало Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а під час розгляду справи право оренди за цим договором перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд вважає за необхідне відобразити у резолютивній частині рішення встановлені судом обставини переходу відповідного права оренди.
Таке уточнення не змінює предмета та підстав позову, не виходить за межі заявлених та уточнених позовних вимог, а має на меті забезпечення визначеності судового рішення, його коректного розуміння сторонами та можливості належного виконання, у тому числі в частині здійснення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України, зважаючи на те, що позов задоволено частково, судові витрати підлягають розподілу між сторонами пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Судом установлено, що позивач сплатив судовий збір за дві вимоги немайнового характеру у розмірі 968,96 грн за кожну, а також судовий збір за вимогу майнового характеру у розмірі 2088,630 грн.
Вимоги немайнового характеру про розірвання договорів оренди землі задоволені частково (розірвано один договір), у зв'язку з чим судові витрати, понесені позивачем за цими вимогами, у загальному розмірі в сумі 968,96 грн, підлягають стягненню з відповідачів порівну, тобто по 484,48 грн з кожного відповідача.
Вимога майнового характеру про стягнення заборгованості з орендної плати не задоволена, у зв'язку сплачений судовий збір не підлягає компенсації за рахунок відповідачів.
Зважаючи на викладене, враховуючи вказані положення цивільного законодавства та керуючись статтями 12, 13, 141, 209, 259, 263 - 265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,
Позов ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі - задовольнити частково.
Розірвати договір оренди землі від 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800054-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 46356330, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) щодо земельної ділянки площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015, що розташована на території Чарівненської сільської ради, Великоолександрівського району, Херсонської області (зараз Борозенська ОТГ, Бериславського району Херсонської області), з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року №1704/25-10, відповідно до якого перейшло право оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 (адреса АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ЄДРПОУ 41101589) на користь ОСОБА_1 (адреса АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн.
В іншій частині позову відмовити.
В іншій частині судові витрати покласти на позивача.
Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено 19 грудня 2025 року.
Суддя: __________________ О.О. Сікора