Справа №498/1454/25
Провадження по справі №2/498/673/25
09 грудня 2025 року Великомихайлівський районний суд Одеської області у складі: головуючого судді - Чернецької Н.С., за участю секретаря судового засідання - Попович М.О., відповідача - ОСОБА_1 , представника відповідача - ОСОБА_2 , розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в сел-щі Велика Михайлівка цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ФОП ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки,
До Великомихайлівського районного суду Одеської області надійшла позовна заява ОСОБА_3 до ФОП ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає що згідно із Державним актом на право приватної власності на землю серії Р1 № 474829 виданого від 27 березня 2002 року, позивач є власником земельної ділянки загальною площею 9.4977 (9.50) га. 01.09.2016 року між позивачем та ОСОБА_4 з ініціативи останньої, укладено договір оренди згаданої земельної ділянки площею 9.4977 га, кадастровий номер 5121686400:01:001:0466, належної позивачу, на праві власності. На підставі вказаного договору оренди державним реєстратором Центра надання адміністративних послуг при Великомихайлівській районній державній адміністрації Одеської області реєстраційною службою по Великомихайлівському району 02.03.2017 було зареєстровано право оренди згаданої земельної ділянки за відповідачем ОСОБА_5 , номер запису про інше речове право: 19365342. Позивач зазначає, що зазначений договір оренди земельної ділянки від 01.09.2016, був підготовлений відповідачем самостійно та був наданий позивачу безпосередньо перед підписанням, внаслідок чого детально ознайомитися з його змістом позивач не змогла. При цьому відповідач запевнила позивача, що це «звичайний» договір для взаємовідносин пов'язаних з орендою землі. Однак, у подальшому в результаті уважного ознайомлення зі змістом вказаного договору оренди землі від 01.09.2016 p., позивач дійшла висновку, що ряд істотних умов договору викладені виключно в інтересах відповідача. Зокрема йдеться про строк дії договору (10 років), з правом пролонгації, визначення орендної плати та її розміру, інше. Наприклад, формулювання пункту 8 даного договору оренди землі, а саме: «Орендна плата за згодою сторін встановлена в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки за рік та становить 4844 гривні 72 копійки. Сума вказана станом на момент укладання договору. Орендна плата вноситься в грошовій, натуральній або відробітковій формі та обирається на розсуд Орендаря», створює підґрунтя для нехтування орендарем своїми обов'язками та порушує право позивача, як орендодавця на отримання належної орендної плати. Пункти 1-13 зазначеного договору оренди землі від 01 вересня 2016 р. покладають на орендаря, в особі відповідача), обов'язок з виплати орендної плати у грошовій формі на користь орендодавця, (зокрема, згідно з п. 10 згаданого договору - до 31 грудня кожного поточного року). 02.05.2019 були внесені зміни до договору оренди землі б/н. від 01 вересня 2016 року, кадастровий номер земельної ділянки: 5121686400:01:Д001:0446, площею: 9,4977 га, а саме внесені зміни до п.7 про зміну преамбули договору і строку дії договору та виклали зміни в наступній редакції орендодавець ОСОБА_3 , з одного боку, та орендар ФОП ОСОБА_1 , у особі ОСОБА_1 , з другого п.7 договір укладено до 31 грудня 2035 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу: 166222949 від 11.05.2019. Відповідно до пункту «в» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) на землекористувача покладено обов'язок своєчасно сплачувати орендну плату. Однак, починаючи з часу укладення договору оренди землі від 01 вересня 2016 р. і до часу звернення до суду з даним позовом, відповідачем лише в четвертому кварталі 2017 році була виплачена орендна плата за землю в розмірі 5813 гривень 17 копійок, а в подальшому жодного разу не виплачувалася (та не видавалася у будь-якій формі) орендна плата на користь позивача за вказаним договором. Також, позивач неодноразово протягом вказаного періоду в усній формі наголошувала відповідачу на необхідності виконання ним свого обов'язку за договором з виплати орендної плати за користування належною їй землею, проте вимоги позивача ігнорувалися останнім. Таким чином, на час звернення до суду з даним позовом має місце систематична несплата відповідачем на користь позивача орендної плати за договором оренди землі від 01 вересня 2016 p., що у свою чергу є порушенням (невиконанням) договору з боку відповідача та підставою для звернення до суду з даним позовом. Підтвердженням того, що відповідач не виконує умови договору від 01.09.2016 про оренду землі, підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 27.08.2025, де зазначено, що відсутня інформація, щодо нарахування (виплати) доходів у вигляді орендної плати відносно орендодавця в особі відповідача ОСОБА_1 , за період з січня місяця 2018 року по липень місяць 2025 рік, наданими податковою службою на прізвище позивача ОСОБА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , лише наявна інформація за четвертий квартал 2017 року. Просить суд достроково розірвати договір оренди землі від 01.09.2016 із змінами до договору оренди від 02.05.2019, зареєстрований відділом надання адміністративних послуг Великомихайлівської районної державної адміністрації Одеської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 11.05.2019 за №1191526051216 (в редакції додаткової угоди від 02.05.2019), укладений між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 9,4977 га з цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чапаєвської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області кадастровий номер 5121686400:01:001:0466, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19365342.
20 жовтня 2025 року від представника відповідача адвоката Пілюк Руслана Валерійовича надійшов відзив, згідно якого вважають позов необґрунтованим та надуманим. Зазначає, що позивач навмисно намагався ввести суд в оману щоб отримати необґрунтоване та неправосудне рішення. Відповідачем в повному обсязі та своєчасно проводились всі виплати по договору оренди земельної ділянки № 5121686400:01:001:0466. Відповідно до відомостей про отримання зерна позивач отримала натуроплату та кошти за 2020-2024 роки. В подальшому позивач навмисно відмовлялась від отримання орендної плати, намагаючись штучно створити видимість невиконання умов договору з боку орендодавця в 2025 році. На момент пред'явлення позову 03.09.2025 будь-яка заборгованість за договором оренди була відсутня.
Ухвалою судді Великомихайлівського районного суду Одеської області від 05 вересня 2025 року у справі відкрито провадження, призначене підготовче засідання.
Ухвалою судді Великомихайлівського районного суду Одеської області від 28 жовтня 2025 року постановлено закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті.
Позивач в судове засідання не з'явилась, через канцелярію суду надійшло клопотання про розгляд справи у її відсутність, позов підтримує та просить суд його задовольнити.
Відповідач в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, просила відмовити в його задоволенні.
Представник відповідача в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, та пояснив що: відповідачем в повному обсязі та своєчасно проводились всі виплати по договору оренди земельної ділянки № 5121686400:01:001:0466. Відповідно до відомостей про отримання зерна позивач отримала натуроплату та кошти за 2020-2024 роки. В подальшому позивач навмисно відмовлялась від отримання орендної плати, намагаючись штучно створити видимість невиконання умов договору з боку орендодавця в 2025 році.
Вислухавши пояснення представника відповідача, відповідача, вивчивши матеріали справи, суд вважає, що заявлені вимоги підлягають задоволенню за наступними підставами.
Згідно ст. 92 Цивільного Кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст.93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
На підставі ст.13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Судом встановлено, що позивачу ОСОБА_3 належить державний акт на право власності земельну ділянку загальною площею 9,5 га, з цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чапаєвської сільської ради Великомихайлівського району (на теперішній час Роздільнянського району ).
Згідно відомостей про земельну ділянку, земельна ділянка з кадастровим номером 5121686400:01:001:0466 з цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чапаєвської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області належить ОСОБА_3 . Вид речового права: право оренди земельної ділянки ФОП ОСОБА_1 , дата державної реєстрації 02.03.2017.
Згідно витягу № НВ-9974448692025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, земельна ділянка з кадастровим номером 5121686400:01:001:0466 має нормативну грошову оцінку 303 975,92 грн., дата формування: 15.08.2025.
01 вересня 2016 року, між ОСОБА_3 , як власником вищезазначеної земельної ділянки та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 9,4977 га, ріллі 9,477 га, кадастровий номер 5121686400:01:001:0466, строком на 10 років.
Згідно п. 8 договору оренди землі від 01.09.2016, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної оцінки за рік та становить 4 844,72 грн.
Згідно п. 8 договору орендна плата вноситься у строк до 31 грудня кожного поточного року.
Згідно договору про зміни до договору оренди землі без № від 01.09.2016 від 02.05.2019 вбачається, що ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_1 уклали зміни до договору оренди землі без № від 01.09.2016 (кадастровий номер 5121686400:01:001:0466, площею 9,4977 га) в наступній редакції: орендавець ОСОБА_6 з одного боку, та орендар ФОП ОСОБА_1 , у особі ОСОБА_1 з другого. п. 7 Договір укладено до 31 грудня 2035 року.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права земельної ділянки з кадастровим номером 5121686400:01:001:0466 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 зареєстровано договір оренди землі, виданий 01.09.2016 строком на 10 років.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права земельної ділянки з кадастровим номером 5121686400:01:001:0466 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 зареєстровано договір про зміну до договору оренди землі б/н, виданий 02.05.2019 до 31.12.2035 з правом пролонгації.
В судовому засіданні встановлено, що позивач ОСОБА_3 виконала умови договору, передавши належну їй земельну ділянку в оренду ОСОБА_4 , який не спростовує вказаного.
В свою чергу, ОСОБА_1 не виконує умови договору від 01.09.2016 про оренду землі, що підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 27.08.2025, з яких вбачається, що ОСОБА_3 отримала дохід від ОСОБА_1 у 4 кварталі 2017 року у розмірі 5 813,17 грн. За період 1 квартал 2017 року - 3 квартал 2017 року відсутня інформація про доходи. За період 1 квартал 2018 року - липень 2025 року - відсутня інформація про доходи.
Відповідно до ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно частини 1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата є однією з істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Згідно до правової позиції щодо розірвання договору оренди у разі систематичної несплати орендної плати, що викладена в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146 цс 12, яка згідно із ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів, Верховний Суд зробив висновок про можливість розірвання договору оренди землі лише в разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.
Отже, судом встановлено, що відповідач систематично не сплачував ОСОБА_3 орендну плату починаючи з 2018 р. по 2025 р.
Матеріали справи містять повідомлення від 15.05.2025 ОСОБА_3 до ФОП ОСОБА_1 , ОСОБА_3 згідно якого повідомляє, що бажає достроково припинити дію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5121686400:01:001:0466.
Однак, відповідач відповіді на вказану пропозицію не надав, жодних інших дій на припинення договору або на виконання своїх обов'язків за договором не вчинив.
Відповідачем долучено до справи відомості про видачу зерна за 2020 рік, згідно яких ОСОБА_7 отримала 750 кг. ячменя, за 2020 рік 750 кг. пшениці, за 2021 рік 720 кг. ячменя, за 2022 рік 700 кг. пшениці. Згідно відомостей про отримання грошей за 2020 рік отримала 9 000,00 грн., за 2021 рік - 17 000,00 грн., у 2023 році 17 000,00 грн., у 2024 році отримала 22 000,00 грн. Згідно видаткового касового ордеру Луцик Раїса отримала 05 серпня 2023 року 17 000,00 грн. Згідно квитанції №0.0.4479726880.1 від 31.07.2025 ОСОБА_1 перерахувала ОСОБА_3 24 509,80 грн., призначення платежу: оплата за оренду земельного паю.
Належних та допустимих доказів, що підтверджують отримання орендодавцем орендної плати за 2018-2025 роки, відповідачем суду не надано, так і матеріали справи не містять відомостей про нарахування та виплати орендної плати ОСОБА_3 за зазначені роки, що вказує на істотне порушення ОСОБА_1 договору оренди землі від 01.09.2016 - систематична несплата орендної плати.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок про те, що аналіз ст.ст. 526, 629, 651 ЦК України, ст.ст. 2, 13, 15, 21, 22, 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
У Висновку про застосування норм права по цій же справі Верховний Суд також зазначив, що «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».
На підставі викладеного, суд вважає за необхідне заявлені вимоги задовольнити в повному обсязі та розірвати договір оренди землі укладений 01.09.2016 між позивачем та відповідачем.
В порядку ст.141 ЦПК України, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. на користь позивача ОСОБА_3 .
Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 76, 81, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд
Позовні вимоги ОСОБА_3 до ФОП ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки - задовольнити.
Розірвати договір оренди землі б/н від 01.09.2016 року із змінами до договору оренди від 02.05.2019 року, зареєстрований відділом надання адміністративних послуг Великомихайлівської районної державної адміністрації Одеської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 11.05.2019 за №1191526051216 (в редакції додаткової угоди від 02.05.2019 року), укладений між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 9,4977 га з цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чапаєвської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області кадастровий номер 5121686400:01:001:0466, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19365342.
Стягнути з ФОП ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1211,20 грн. на користь ОСОБА_3 .
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення виготовлено 19 грудня 2025 року.
Суддя Н.С. Чернецька