58601, м. Чернівці, вул. О.Кобилянської, 14, тел. 55-09-34, е-mail: inbox@cv.arbitr.gov.ua
10 грудня 2025 року Справа № 926/2986/25
Господарський суд Чернівецької області у складі головуючого судді Ніколаєва М.І.,
секретар судового засідання Голіней Я.І.,
за участі представників:
позивача: Фуркал С.О.
відповідача: Журавльова О.Л., адвокат
від третіх осіб: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Клітіна Н.П.
розглянув у судовому засіданні справу за позовом Чернівецької міської ради
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача:
- ОСОБА_3
- ОСОБА_4
- ОСОБА_5
- ОСОБА_2
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Вікарді»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_6
про розірвання договору оренди землі
І. Стислий виклад позовних вимог.
Чернівецька міська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області до Товариства з обмеженою відповідальністю “Вікарді» (надалі - ТОВ «Вікарді») про розірвання договору оренди землі №12880 від 19.03.2024 щодо земельної ділянки площею 1, 2338 га за кадастровим номером 7310136300:09:001:0251 за адресою АДРЕСА_1 .
Позов обґрунтований тим, що на підставі рішення 42 сесії Чернівецької міської ради VIII скликання №1693 від 29.02.2024 було укладено з ОСОБА_7 договір оренди землі від 19.03.2024 №12880 на 5 років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для організації мікроринку.
Підставою прийняття рішення була наявність на даній земельній ділянці нерухомого майна (об?єкт незавершеного будівництва готовністю 21%), яке було передано ОСОБА_6 від ВАТ “Чернівецький емальзавод “Карпати».
29.04.2024 відбувся перехід прав (зміна орендаря) до Товариства з обмеженою відповідальністю “Вікарді», у зв'язку із чим 27.05.2024 укладено додатковий договір №1/12880 до договору оренди землі від 19.03.2024 №12880.
Позивач звертає увагу, що при передачі в оренду спірної земельної ділянки ОСОБА_6 та у подальшому Товариству з обмеженою відповідальністю “Вікарді», Чернівецькій міській раді не було відомо про наявність на цій земельній ділянці будь-якого іншого нерухомого майна (окрім об?єкту незавершеного будівництва готовністю 21%), в тому числі того, яке належить ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_8 та ОСОБА_2 .
В подальшому, до Чернівецької міської ради звернулися ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_8 , ОСОБА_2 які повідомили, що за ними зареєстровано нерухоме майно (будівлі) за адресою АДРЕСА_1 , яке знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251.
Відповідно, вказаною обставиною порушуються права ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_2 , а саме щодо прав на частину земельної ділянки за кадастровим номером 7310136300:09:001:0251, необхідної для розміщення та обслуговування належного їм нерухомого майна, розташованого на ній.
На виконання рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 29.05.2025 №2332 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради звертався до ТОВ “Вікарді» з пропозицією щодо розірвання договору оренди землі від 19.03.2024 №12880 за згодою сторін, та направив відповідачу відповідний проєкт додаткового договору.
Однак, жодних дій щодо підписання додаткового договору не було вчинено, а тому договір оренди землі від 19.03.2024 №12880 припинено не було, у зв'язку із чим позивач звернувся до суду з даним позовом.
Представник відповідача у відзиві на позовну заяву від 09.10.2025 просить відмовити в задоволенні позову, оскільки відсутні будь-які підстави для розірвання договору оренди землі від 19.03.2024 № 12880.
Відповідач ставить під сумнів, що позивачу не було відомо при передачі в оренду спірної земельної ділянки ОСОБА_6 про наявність на цій земельній ділянці будь-якого іншого нерухомого майна (окрім об'єкту незавершеного будівництва готовністю 21%), в тому числі того, яке належить ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_8 , ОСОБА_2 .
Відповідач стверджує, що ТОВ “Вікарді» добросовісно виконує та не порушує умови договору оренди землі від 19.03.2024 №12880, використовує земельну ділянку за призначенням, вчасно та у повному обсязі сплачує орендну плату.
Відповідач у відзиві на позов зазначив, що згідно попереднього розрахунку сума витрат на професійну правничу допомогу складає 60 000 грн.
ІІ. Процесуальні дії у справі.
Протоколом автоматичного розподілу судової справи між суддями від 08.09.2025 позовну заяву передано судді Ніколаєву М.І.
Ухвалою суду від 12.09.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, розгляд справи у підготовчому засіданні призначено на 02.10.2025, залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_6 .
Ухвалою суду від 02.10.2025 відкладено підготовче засідання на 20.10.2025.
17.10.2025 від представника третіх осіб ОСОБА_5 та ОСОБА_2 - адвоката Сарафінчан І.Ф. через систему «Електронний суд» надійшло клопотання про зупинення провадження у справі № 926/2082/25 до набрання законної сили рішенням суду у справі № 727/10154/25.
У судовому засіданні 20.10.2025 оголошено перерву до 05.11.2025.
Ухвалою суду від 20.10.2025 відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення провадження у справі, закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 25.11.2025.
У судових засіданнях 25.11.2025 та 02.12.2025 суд оголошував перерви.
10.12.2025 від представника позивача надійшло клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги.
Присутні у судовому засіданні 10.12.2025 представник позивача та представники третіх осіб позовні вимоги підтримали.
Представник відповідача проти задоволення позову заперечив та до закінчення судових дебатів в порядку ч.8 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України (надалі ГПК України) зробив заяву про надання протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду доказів в підтвердження розміру судових витрат на професійну правничу допомогу.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення іменем України негайно після закінчення судового розгляду.
Відповідно до ст.240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду (повне або скорочене) проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим кодексом.
У судовому засіданні 10.12.2025 проголошено скорочене рішення.
ІІІ. Фактичні обставини справи встановлені судом.
Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 18.06.2006 ОСОБА_3 належить право власності на нежитлову будівлю, розташовану по АДРЕСА_1 .
На підставі витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 17.01.2007 ОСОБА_2 належить право власності на кафе-бар, розташованого по АДРЕСА_1 .
Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 09.11.2007 ОСОБА_5 належить право власності на нежитлову двохповерхову будівлю, розташовану по АДРЕСА_1 .
Відповідно до витягу про державну реєстрацію прав від 11.10.2010 ОСОБА_4 належить право власності на нежитлову будівлю розташовану по АДРЕСА_1 .
19.03.2024 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ОСОБА_6 (орендар) укладено договір оренди землі № 12880, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Чернівецької міської ради VІІІ скликання від 29.02.2024 № 1693 передав у користування орендарю земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1,2338 га, кадастровий номер 7310136300:09:001:0251 (пункти 1.1, 2.1, 2.2 договору).
У пунктах 5.1, 5.2 договору визначено умови використання земельної ділянки, відповідно до яких цільове призначення земельної ділянки відповідно до категорії земель - землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07); мета використання земельної ділянки для організації мікроринку.
Згідно пункту 3.1 договір укладено строком на п'ять років і діє до 18.03.2029 включно.
Відповідно до пункту 9.2 договору його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання власника та орендаря земельної ділянки в одній особі; смерті фізичної особи орендаря, засудження його до позбавлення волі.
Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї сторони цей договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання та/або неналежного виконання сторонами їх обов'язків, передбачених цим договором та в інших випадках, передбачених законодавством (пункти 9.3, 9.4 договору).
У пункті 9.5 договору сторони досягли згоди, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається у випадках:
1) несплати орендарем орендної плати протягом року;
2) проведення орендарем без письмової згоди орендодавця на орендованій земельній ділянці будівництва будівель і споруд, яке не передбачене метою використання земельної ділянки, що визначена пунктом 5.2 Договору. У цьому випадку орендар повинен звільнити земельну ділянку від самочинно збудованих будівель чи споруд та привести її у належний для використання стан. У разі його відмови орендодавцем вирішується питання самочинного будівництва в порядку, визначеному чинним законодавством;
3) передачі орендарем без дозволу орендодавця земельної ділянки в користування (суборенду) іншим фізичним та/або юридичним особам.
Згідно пункту 11.1 договору орендар сплачує плату за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати, розраховану згідно додатку №2 до цього договору, в сумі 194 324,14 грн на рахунок зазначений в договорі до 31.05.2024.
Додатковим договором № 1/12880 до договору оренди землі від 27.05.2024, укладеним між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Вікарді», пункти 2.3, 4.1, 4.4, 4.6, підпункт 9.2.4 пункту 9.2 договору викладено в новій редакції, зокрема підпункт 9.2.4 пункту 9.2 договору, який регулює умови припинення договору, в такій редакції: « 9.2.4 у випадку ліквідації юридичної особи-орендаря.
Згідно пункту 8 додаткового договору № 1/12880 ТОВ «Вікарді» набуває обов'язків орендаря за договором оренди землі від 19.03.2024 № 12880 з 29.04.2024.
05.03.2025 громадяни ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_13 та ОСОБА_14 звернулися з заявою до Чернівецького міського голови, в якій повідомили, що в лютому 2025 року до них звернулися невідомі особи з ТОВ «Вікарді» з вимогою укласти договори на користування торговими місцями на ринку за адресою Ентузіастів 5. Вищевказані особи просили надати інформацію, яким чином земля під їхньою власністю по АДРЕСА_2 була надана ТОВ «Вікарді» по адресі Ентузіастів 5.
Рішенням Чернівецької міської ради від 29.05.2025 №2332 «Про розгляд звернення громадян щодо землекористування за адресою АДРЕСА_1 » відповідно до статей 13, 19 Цивільного кодексу України розірвано договір оренди землі від 19.03.2024 №12880 з орендарем (товариство з обмеженою відповідальністю «ВІКАРДІ») за адресою: вул. Ентузіастів, 5, площею 1,2338 га (кадастровий номер 7310136300:09:001:0251) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для організації мікроринку).
Листом від 18.06.2025 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради на виконання вищевказаного рішення направлено ТОВ «Вікарді» два примірники проекту додаткового договору від 17.06.2025 №2/12880 до договору оренди землі з пропозицією вважати припиненим договір оренди землі від 19.03.2024 №12880.
Вищевказаний лист вручений представнику ТОВ «Вікарді», що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, від 18.06.2025 №0601159897145, проте залишений без відповіді.
Сторони не заперечують, що на орендованій земельній ділянці знаходиться майно третіх осіб - ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 442216089 від 04.09.2025.
IV. Позиція суду по суті спору.
Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (ст. 4 ГПК України).
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої, пункту 6 частини другої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав свобод чи інтересів. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, зміна правовідношення.
Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За загальним правилом, передбаченим статтею 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання його сторонами, а цивільні права, які випливають із договору, захищаються у тій самій мірі та у той самий спосіб, що і права, які прямо чи опосередковано передбачені актами цивільного законодавства.
Стабільність та обов'язковість договірних відносин втілена також у положеннях статті 651 ЦК України, якими не допускається одностороння зміна або розірвання договору, крім випадків, коли це передбачено законом або самим договором.
Відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це перебачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах.
Відповідно до частини другої статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов: 1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Таким чином, закон пов'язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.
Застосування статті 652 ЦК України є відображенням дії у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.
Істотна зміна обставин є оціночною категорією, водночас вона полягає у розвитку договірного зобов'язання таким чином, що виконання зобов'язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов'язання.
Дану позицію висловлено в постанові Великої Палати Верховного суду у справі №910/15484/17 від 02.07.2019.
В постанові від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі правові висновки.
Підстави для зміни або розірвання договору визначені у статті 651 ЦК України. За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов'язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої статті 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України). З огляду на зміст припису абзацу першого вказаної частини інші випадки, ніж істотне порушення договору, для його зміни або розірвання у судовому порядку можуть бути встановлені законом або самим договором. Настання цих випадків зумовлює право сторони ініціювати у суді питання зміни чи розірвання відповідних правовідносин.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що допустила порушення договору, не має значення ні для оцінки істотності порушення, ні для виникнення права вимагати зміни чи розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (аналогічні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 117-120)).
У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою статті 652 ЦК України, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (частини перша та друга статті 652 ЦК України).
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта статті 652 ЦК України).
Справді, на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов'язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України.
За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов'язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України).
Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду.
Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв'язку між ними. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 ЦК України), є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки див. у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 вересня 2019 року у справі № 910/17469/18 (пункти 41-42), від 19 листопада 2019 року у справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41-44), від 25 лютого 2020 року у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8-8.12), від 19 липня 2022 року у справі № 910/14155/21 (пункт 8)).
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 ЦК України), є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору [близькі за змістом висновки див. у постанові Великої Палати Верховного суду у справі № 635/4233/19 від 09.11.2021, у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12.09.2019 у справі № 910/17469/18 (пункти 41 - 42), від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41 - 44), від 25.02.2020 у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8 - 8.12), від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21 (пункт 8)]
За змістом частини першої статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до вимог ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
У відповідності до ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту ст.77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Суду не надано доказів, що внаслідок знаходження на земельній ділянці майна третіх осіб, які взагалі не звертались до Чернівецької міської ради із заявами про надання їх в оренду землі, виконання своїх зобов'язань за договором стало для позивача більш ускладненим чи обтяженим, що суттєво змінює рівновагу договірних стосунків та призводить до неможливості виконання зобов'язання.
В порушення вимог ст. 4ГПК України та ст. 15,16 ЦК України позивач не надав жодних доказів того, яким чином його права порушенні спірним договором та за відновленням яких своїх прав він звернувся з даним позовом до суду.
Суд звертає увагу, що позивач наполягає на розірванні договору оренди землі не тому, що відповідач істотно порушив його умови, докази чого в матеріалах справи відсутні, а тому, що, укладаючи спірний договір не знав, що орендованій земельній ділянці знаходиться майно третіх осіб.
На стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов'язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України.
За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов'язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України).
Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду.
Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв'язку між ними. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 ЦК України), є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки див. у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 вересня 2019 року у справі № 910/17469/18 (пункти 41 - 42), від 19 листопада 2019 року справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41 - 44), від 25 лютого 2020 року у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8 - 8.12), від 19 липня 2022 року у справі № 910/14155/21 (пункт 8)).
Суд зауважує, що, підписуючи договір оренди, позивач як власник землі не міг не знати про наявність на території земельної ділянки майна третіх осіб.
Інакше кажучи, позивач не має підстав стверджувати про те, що на момент укладення договору оренди сторони вважали, що майна третіх осіб не має і не було на земельній ділянці, проте після укладення договору майно з'явилось, що суперечить очікуванням сторін.
Суд наголошує, що право власності третіх осіб існувало за багато років (з 2006-2010) до укладення договору оренди (2024), і про це позивач як власник землі зобов'язаний був знати.
Тож дана обставина, на яку посилається позивач як на істотну зміну умов договору, не виникла в процесі виконання умов договору, а існувала станом на момент його укладення, що унеможливлює розірвання договору за рішенням суду відповідно до статті 652 ЦК України.
Суд звертає особливу увагу на наступне.
У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.
Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком ЄСПЛ у зазначеній справі, «наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції».
Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком ЄСПЛ у зазначеній справі, «наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції».
У рішенні ЄСПЛ у справі «Рисовський проти України» (заява № 29979/04, пункт 70) Суд підкреслив особливу важливість принципу «належного урядування». Він зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
У рішенні ЄСПЛ у справі «Пайн Велі Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії» від 23 жовтня 1991 року зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.
За наявності відповідного рішення органу публічної влади щодо передання у користування земельної ділянки особі в останньої виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування). При цьому такі правомірні очікування є об'єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Орендар, укладаючи договір оренди земельної ділянки на умовах, визначених орендодавцем, та належним чином виконуючи його умови, сподівався на використання земельної ділянки протягом всього строку дії договору та можливість здійснення на ній підприємницької діяльності, узгодженої договором оренди
Суд повторно наголошує, що саме позивач, як орендодавець та власник земельної ділянки, був зобов'язаний знати про наявність на ній майна третіх осіб, тож його помилки при наданні землі в оренду не повинні виправлятися за рахунок позивача, дії якого жодним чином не порушують вимоги законодавства та прав і інтересів Чернівецької міської ради.
Суд звертає увагу, що позивач просить розірвати договір, на підставі якого в оренду передано земельну ділянку загальною площею 1,2338 га, у той час як майно третіх осіб займає в сукупності лише 0,0189 га, що безперечно свідчить про непропорційність втручання у право відповідача використовувати орендовану земельну ділянку та намагання позбавити його даного права лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку позивача.
За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.
Доказів визнання незаконним рішення Чернівецької міської ради, на підставі якого укладено спірний договір, суду не надано.
Суд вважає, що розірвання договору оренди земельної ділянки у зв'язку із зміною істотних обставин матиме негативні наслідки як для органу місцевого самоврядування, який діє як власник землі, так і для орендаря. Власник (позивач) у такому випадку внаслідок своїх же неналежних дій позбавляється можливості одержувати орендну плату, а відповідач, як землекористувач, обмежується у праві використання спірної земельної ділянки відповідно до її цільового призначення за договором та можливості ведення підприємницької діяльності на ній, за що він вчасно та у повному обсязі сплачував орендну плату.
Суд звертає увагу, що в матеріалах справи відсутні докази сплати третіми особами будь-яких коштів за користування землею, на якій знаходиться їх майно.
Доказів того, що треті особи звертались до позивача із заявами про надання їм в оренду землі для обслуговування їх майна суду також не надано.
Враховуючи вищевикладене суд виснує, що наявність на орендованій земельній ділянці майна третіх осіб, що мало місце задовго до укладення спірного договору, не може бути підставою для його розірвання у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір.
За таких обставин справи у задоволенні позову суд відмовляє.
V. Щодо розподілу судових витрат.
Пунктом 2 частини 4 статті 129 ГПК України визначено, що у разі відмови в позові судові витрати покладаються на позивача.
Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку судовий збір залишити за позивачем.
Керуючись статтями 2, 12, 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову відмовити.
Повний текст рішення складено та підписано 19.12.2025.
Відповідно до статті 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відповідно до статті 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/.
Суддя М.І. Ніколаєв