ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
09.12.2025Справа № 910/11697/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Спичака О.М., за участю секретаря судового засідання Тарасюк І.М., розглянувши матеріали справи
За позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1
про усунення перешкод у користуванні майном шляхом зобов'язання знести самочинне будівництво
Представники учасників справи:
від позивача: Тхорик С.М.;
від відповідача: Дерев'янчук В.А.;
від третьої особи: не з'явився.
18.09.2025 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Київської міської ради з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто» про усунення перешкод у користуванні майном шляхом зобов'язання знести самочинне будівництво.
Обгрунтовуючи позовні вимоги, позивач вказує на те, що згідно з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (реєстраційна справа №3038251080000) за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аквесто» зареєстровано право приватної власності на нежитлову будівлю літ. Д, загальною площею 162,40 кв. м., по вул. Сосюри Володимира, 68 у Дніпровському районі міста Києва.
ОСОБА_2 звернулась до Дніпровського районного суду міста Києва з позовною заявою до ТОВ «Фірма Підзембуд-10» про виконання обов'язку в натурі та визнання права власності на об'єкти нерухомого майна.
ТОВ «Фірма Підзембуд-10» заявлено зустрічний позов про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна по АДРЕСА_1 .
08.09.2010 рішенням Дніпровського районного суду міста Києва у справі №2-3918/10 вирішено, зокрема, визнати за ТОВ «Фірма Підзембуд-10» право власності на закінчену будівництвом нежитлову будівлю для мийки автомобілів площею 173,90 кв.м., розташовану по АДРЕСА_1 . Визнати за ТОВ «Фірма Підзембуд-10» право власності на незакінчену будівництвом нежитлову будівлю виробничо-складського призначення готовністю 42%, розташовану по вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі м. Києва.
Як вказує позивач, Київська міська рада як представницький орган територіальної громади міста Києва та власник земельної ділянки участі у справі не приймала. Однак суд вирішив, що даним судовим спором порушень прав інших осіб не встановлено. На підставі рішення суду право власності ТОВ «Фірма Підзембуд-10» було зареєстровано в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 25.11.2010, номер запису 9-з в книзі д.3з-204, витяг про державну реєстрацію прав №28132368 від 25.11.2010.
24.07.2012 між ТОВ «Фірма Підзембуд-10» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу, який посвідчений та зареєстрований приватним нотаріусом 24.07.2012 за № 4090.
Згідно п.п. 1.1 Договору нерухоме майно, що відчужується за цим договором - нежитлова будівля літ. Д, загальною площею 162,40 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Відомості про земельну ділянку, на якій розміщено об'єкт нерухомого майна не вказані. Реєстрація права власності ОСОБА_1 підтверджується витягом про державну реєстрацію прав №35020045 від 01.08.2012.
30.10.2024 рішенням №1 установчих зборів засновників Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто» вирішено заснувати Товариство з обмеженою відповідальністю «Аквесто» та затвердити сформований статутний капітал, який був складений за рахунок майнового внеску - нежитлової будівлі літ. Д, загальною площею 162,40 кв.м., що розташована у АДРЕСА_1 , яка знаходиться на земельній ділянці площею 0,0409 га, кадастровий номер 8000000000:66:246:0030.
29.10.2024 ТОВ «Експертне бюро «Рідний Дім» виготовлено технічний паспорт №ТІ01:3057-3847-4868-0661 на замовлення ОСОБА_1 .
01.11.2024 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аквесто» підписано акт приймання-передачі вкладу до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто», який посвідчено та зареєстровано приватним нотаріусом 01.11.2024 за № 3434, 3435.
Реєстрація права приватної власності Товариством з обмеженою відповідальністю «Аквесто» підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав №402544529 від 06.11.2024 та інформаційною довідкою №441467611 від 29.08.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта.
04.09.2025 листом № 055-11958 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що згідно з даними електронної бази документообігу Департаменту, даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності «Містобудівний кадастр м. Києва» містобудівні умови та обмеження для проектування об'єктів будівництва за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:243:0030) не надавались.
У реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 №337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об'єктів у місті Києві», відсутні відомості про документи щодо присвоєння об'єкту (об'єктам) будівництва, адреси АДРЕСА_1 .
05.09.2025 листом № 073-3113 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що станом на час надання відповіді до Департаменту не надходили документи, передбачені Законом, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461 щодо отримання права на виконання підготовчих / будівельних робіт і прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта за адресою: вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:66:243:0030).
Відповідно, Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих / будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів за адресою: вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:66:243:0030).
05.09.2025 листом № 062/14-8359 Комунальне підприємство Київської міської Ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» (далі - КП КМР «КМ БТІ») повідомило, що Первинна реєстрація права власності на мийку автомобілів пл.173,90кв.м. була проведена за ТОВ «Фірма-Підзембуд-10» на підставі рішення Дніпровського райсуду м. Києва від 08.09.2010.
Далі право власності на нежитлову будівлю ( літ. Д) заг. пл. 162,4 кв. м. перейшло від ТОВ «Фірма-Підзембуд-10» та зареєстровано за Кузьменко Олексій Васильович на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 24.07.2012.
Згідно з матеріалів інвентаризаційної справи за адресою вул. Сосюри Володимира, 68, КП КМР «КМ БТІ» в 2010 та 2012 році проводило технічну інвентаризацію нежитлової будівлі літ. «Д». За результатами проведеної технічної інвентаризації було встановлено, що загальна площа нежитлової будівлі літ. «Д» становить - 162,4 кв.м. Відповідно до листа Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.09.2025 № 062/06-13-4794 нежитлова будівля загальною площею 162,4 кв.м на вул. Сосюри Володимира, 68 літ. Д у Дніпровському районі м. Києва не належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва.
Однак, як вказує позивач, Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресом: вулиця Сосюри Володимира, 68 у Дніпровському районі м. Києва у власність чи користування будь-яким юридичним чи фізичним особам не приймала (для будівництва/експлуатації нежитлової будівлі літ. «Д»).
Вказані обставини, за твердженням позивача, свідчать про вчинення відповідачем дій, які направлені на заволодіння земельною ділянкою у незаконний спосіб та поза межами встановленого законодавством України порядку набуття прав на землі комунальної власності. Київська міська рада вважає, що наявні правові підстави для усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єктів нерухомого майна та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан.
За таких обставин позивач просить суд усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою місце розташування якої: місто Київ, Дніпровський район, вул. Сосюри Володимира, 68 (кадастровий номер 8000000000:66:243:0030), шляхом зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто» знести об'єкт самочинного будівництва площею 162,40 кв.м., право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Рудюк М. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.11.2024, індексний номер: 75939251, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3038251080000.
Разом з позовною заявою позивачем подано заяву про забезпечення позову, в якій заявник (позивач) просив суд забезпечити позов шляхом накладання арешту на нежитлову будівлю літ. Д загальною площею 162,40 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Сосюри Володимира, 68 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3038251080000), що зареєстрована на праві власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аквесто».
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.09.2025 у справі №910/11697/25 задоволено заяву Київської міської ради про забезпечення позову у справі №910/11697/25; накладено арешт на нежитлову будівлю літ. Д, загальною площею 162,40 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Сосюри Володимира, 68 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3038251080000), що зареєстрована на праві власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аквесто».
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 відкрито провадження у справі №910/11697/25, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 , підготовче засідання призначено на 15.10.2025, встановлено учасникам справи строки для подання заяв по суті справи.
15.10.2025 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач заперечив проти задоволення позову, вказавши, що самочинно збудоване майно підлягає знесенню особою, яка його побудувала, тоді як відповідач не будував спірне нерухоме майно. Більш того, за твердженням відповідача, право власності на спірне нерухоме майно виникло на підставі рішення суду, яке набрала законної сили, - рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 08.09.2010 у справі №2-3918/10.
У підготовчому засіданні 15.10.2025 суд постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 05.11.2025.
03.11.2025 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшли письмові пояснення, в яких відповідач заявив про застосування позовної давності.
У підготовчому засіданні 05.11.2025 суд постановив протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та про відкладення підготовчого засідання на 26.11.2025.
26.11.2025 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшли письмові пояснення, які суд долучив до матеріалів справи.
У підготовчому засіданні 26.11.2025 суд постановив протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 09.12.2025.
Представник позивача у судовому засіданні 09.12.2025 надав усні пояснення по справі, позовні вимоги підтримав у повному обсязі; представник відповідача надав усні пояснення по справі, проти задоволення позову заперечив.
Представник третьої особи у судове засідання 09.12.2025 не з'явився, про призначене судове засідання був повідомлений належним чином в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України.
У судовому засіданні 09.12.2025 судом було закінчено розгляд справи по суті та оголошено вступну і резолютивну частини рішення суду.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
ОСОБА_2 звернулась до Дніпровського районного суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» про виконання обов'язку в натурі та визнання права власності на об'єкти нерухомого майна (справа №2-3918/10).
Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» заявлено зустрічний позов про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна по АДРЕСА_1 .
08.09.2010 рішенням Дніпровського районного суду міста Києва у справі №2-3918/10 вирішено, зокрема, визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» право власності на закінчену будівництвом нежитлову будівлю для мийки автомобілів площею 173,90 кв.м., розташовану по АДРЕСА_1 . Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» право власності на незакінчену будівництвом нежитлову будівлю виробничо-складського призначення готовністю 42%, розташовану по АДРЕСА_1 .
25.11.2010 на підставі вказаного рішення суду Товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» зареєструвало в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на вказані об'єкти нерухомого майна, номер запису 9-з в книзі д.3з-204, витяг про державну реєстрацію прав №28132368 від 25.11.2010.
24.07.2012 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено Договір купівлі-продажу, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С., зареєстрований в реєстрі за №4090.
Відповідно до п. 1 Договору продавець передає, а покупець приймає у власність нерухоме майно вказане в п. 1.1. цього Договору (далі за текстом - Нерухоме майно) та сплачує за нього обумовлену цим договором грошову суму.
Згідно з п. 1.1 Договору нерухоме майно, що відчужується за цим договором - нежитлова будівля літ. Д, загальною площею 162,40 кв.м., що розташована за адресою: місто Київ, вулиця Сосюри Володимира, 68 (шістдесят вісім).
У п. 2 Договору зазначено, що нерухоме майно, що відчужується за цим договором, належить продавцю на підставі рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 08.09.2010 року по справі №2-3918/10, зареєстрованого в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 25.11.2010 року, номер запису 9-з в книзі д.Зз-204, Витяг про державну реєстрацію прав №28132368 від 25.11.2010 року, реєстраційний номер в реєстрі прав власності на нерухоме майно 32173013.
01.08.2012 ОСОБА_1 зареєстрував за собою право власності на нежитлову будівлю літ. Д, загальною площею 162,40 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується Витягом про державну реєстрацію прав №35020045 від 01.08.2012.
30.10.2024 рішенням №1 установчих зборів засновників Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто» вирішено заснувати Товариство з обмеженою відповідальністю «Аквесто» та затвердити сформований статутний капітал, який був складений за рахунок майнового внеску - нежитлової будівлі літ. Д, загальною площею 162,40 кв.м., що розташована у АДРЕСА_1 , яка знаходиться на земельній ділянці площею 0,0409 га, кадастровий номер 8000000000:66:246:0030.
29.10.2024 ТОВ «Експертне бюро «Рідний Дім» виготовлено технічний паспорт №ТІ01:3057-3847-4868-0661 на замовлення ОСОБА_1
01.11.2024 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аквесто» підписано Акт приймання-передачі вкладу до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто», який посвідчено та зареєстровано приватним нотаріусом 01.11.2024 за № 3434, 3435.
За вказаним актом учасник ( ОСОБА_1 ) передав як вклад до статутного капіталу Товариства (Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто») нежитлову будівлю літ, Д, загальною площею 162,40 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого Войтовським В.С., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 24.07.2012 року за реєстровим №4090, та знаходиться на земельній ділянці площею 0.0409 га, кадастровий номер 8000000000:66:243:0030, а Товариство прийняло зазначену нежитлову будівлю як вклад у статутний капітал Товариства.
У п. 2 Акту приймання-передачі від 01.11.2024 вказано, що відповідно до припису ч. 3 ст. 13 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» та Рішення установчих зборів учасників Товариства №1 від 30.10.2024 дане нерухоме майно оцінюється та передається як вклад до статутного капіталу Товариства з номінальною вартістю 2300000,00 (два мільйони триста тисяч) гривень 00 копійок.
Реєстрація права приватної власності на спірне нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аквесто» підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав №402544529 від 06.11.2024 та інформаційною довідкою №441467611 від 29.08.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта.
Звертаючись з даним позовом до суду, позивач вказує на те, що Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: вулиця Сосюри Володимира, 68 у Дніпровському районі м. Києва у власність чи користування будь-яким юридичним чи фізичним особам не приймала (для будівництва/експлуатації нежитлової будівлі літ. «Д»).
Вказані обставини, за твердженням позивача, свідчать про вчинення відповідачем дій, які направлені на заволодіння земельною ділянкою у незаконний спосіб та поза межами встановленого законодавством України порядку набуття прав на землі комунальної власності. Київська міська рада вважає, що наявні правові підстави для усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єктів нерухомого майна та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан.
За таких обставин позивач просить суд усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою місце розташування якої: місто Київ, Дніпровський район, вул. Сосюри Володимира, 68 (кадастровий номер 8000000000:66:243:0030), шляхом зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто» знести об'єкт самочинного будівництва площею 162,40 кв.м., право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Рудюк М. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.11.2024, індексний номер: 75939251, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3038251080000.
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач вказав, що самочинно збудоване майно підлягає знесенню особою, яка його побудувала, тоді як відповідач не будував спірне нерухоме майно. Більш того, за твердженням відповідача, право власності на спірне нерухоме майно виникло на підставі рішення суду, яке набрала законної сили, - рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 08.09.2010 у справі №2-3918/10.
Оцінюючи подані позивачем докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню у повному обсязі з таких підстав.
Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 Цивільного кодексу України).
Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 Цивільного кодексу України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частини першої статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 Цивільного кодексу України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 Цивільного кодексу України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №916/1608/18).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 зазначено, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 Цивільного кодексу України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Щодо можливих способів захисту прав власника (користувача) відповідної земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва, суд зазначає, що статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 вчергове нагадала, що, як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі №334/3161/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив'язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 Цивільного кодексу України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 Господарського процесуального кодексу України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 Цивільного кодексу України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 Цивільного кодексу України, відповідно, встановлено таке:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Отже, знесення самочинно побудованого спірного об'єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. Також потрібно враховувати положення частини третьої та п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі №921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі №923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 Цивільного кодексу України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 Цивільного кодексу України).
Отже, застосування положень частини третьої або п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.
Відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі №923/196/20).
Тобто відповідно до приписів частин третьої та п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Як вбачається з матеріалів справи, 04.09.2025 листом № 055-11958 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що згідно з даними електронної бази документообігу Департаменту, даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності «Містобудівний кадастр м. Києва» містобудівні умови та обмеження для проектування об'єктів будівництва за адресою: вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі м. Києва (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:243:0030) не надавались.
У реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 №337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об'єктів у місті Києві», відсутні відомості про документи щодо присвоєння об'єкту (об'єктам) будівництва, адреси вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі м. Києва.
05.09.2025 листом № 073-3113 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що станом на час надання відповіді до Департаменту не надходили документи, передбачені Законом, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461 щодо отримання права на виконання підготовчих / будівельних робіт і прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта за адресою: вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:66:243:0030).
Відповідно, Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих / будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів за адресою: вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:66:243:0030).
05.09.2025 листом № 062/14-8359 Комунальне підприємство Київської міської Ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» (далі - КП КМР «КМ БТІ») повідомило, що Первинна реєстрація права власності на мийку автомобілів пл.173,90кв.м. була проведена за ТОВ «Фірма-Підзембуд-10» на підставі рішення Дніпровського райсуду м. Києва від 08.09.2010.
Далі право власності на нежитлову будівлю ( літ. Д) заг. пл. 162,4 кв. м. перейшло від ТОВ «Фірма-Підзембуд-10» та зареєстровано за Кузьменко Олексій Васильович на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 24.07.2012.
Згідно з матеріалів інвентаризаційної справи за адресою вул. Сосюри Володимира, 68, КП КМР «КМ БТІ» в 2010 та 2012 році проводило технічну інвентаризацію нежитлової будівлі літ. «Д». За результатами проведеної технічної інвентаризації було встановлено, що загальна площа нежитлової будівлі літ. «Д» становить - 162,4 кв.м. Відповідно до листа Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.09.2025 № 062/06-13-4794 нежитлова будівля загальною площею 162,4 кв.м на вул. Сосюри Володимира, 68 літ. Д у Дніпровському районі м. Києва не належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва.
Суд зазначає, що матеріали справи не містять, а відповідачем не надано суду доказів того, що земельна ділянка, на якій розташований спірний об'єкт нерухомого майна, була відведена для будівництва жодній особі.
Крім того, матеріали справи не містять доказів наявності дозвільних документів на будівництво спірного нерухомого майна.
У постанові Верховного Суду від 15.07.2020 у справі №826/1419/18 зазначено, що об'єкт слід вважати самочинним будівництвом, зокрема, за наявності хоча б однієї з таких обставин: 1) об'єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об'єкт будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; 3) об'єкт будується без належно затвердженого проекту з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Зважаючи на викладені вище обставини справи, суд вважає обгрунтованими доводи позивача про те, що об'єкт нерухомого майна - нежитлова будівля літ. Д, загальною площею 162,40 кв.м., що розташована за адресою: місто Київ, вулиця Сосюри Володимира, 68, ає ознаки самочинного будівництва.
Згідно із статтею 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
У постановах Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18 (провадження № К/9901/5732/19) та від 10 квітня 2020 року у справі №344/4319/16-а (провадження № К/9901/18858/18) зроблено висновки про те, що «…правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об'єкта самочинного будівництва. За змістом частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, та істотного порушення будівельних норм і правил. У цих випадках з позовом про зобов'язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 Цивільного кодексу України). В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови».
За обставин, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення усіх об'єктів, зокрема й самочинного будівництва, навіть у разі його державної реєстрації, здійсненого не власником або без його згоди.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі №204/3027/20 (провадження № 61-2199св22), від 01 лютого 2023 року у справі №204/1053/20 (провадження № 61-21119св21), від 22 червня 2023 року у справі №592/16491/18 (провадження № 61-9539св22), від 04 січня 2024 року у справі №680/1009/16-ц (провадження № 61-3906св23).
Також суд зазначає, що предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти ШвеціЇ» від 23.09.1982, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21.02.1986, «Щокін проти України» від 14.10.2010, «Сєрков проти України» від 07.07.2011, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23.11.2000, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22.01.2009, «Трегубенко проти України» від 02.11.2004, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23.01.2014) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
При цьому ЄСПЛ у питаннях оцінки «пропорційності», як і в питаннях наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою достатньо широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.
Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству (частина 3 статті 13 Конституції України).
Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі (частина 7 статті 41 Конституції України, частина 3 статті 1 Земельного кодексу України).
Велика Палата Верховного Суду у пунктах 122-126 постанови від 15.09.2020 по справі №469/1044/17 звертала увагу на те, що навіть у випадку позбавлення кінцевого набувача його прав на певний об'єкт законодавство України надає йому додаткові ефективні засоби юридичного захисту. Кінцевий набувач не позбавлений можливості відновити своє право, зокрема, пред'явивши вимогу до проміжного, в якого придбав об'єкт, про відшкодування збитків на підставі статті 661 Цивільного кодексу України. Відповідно до частини 1 цієї статті у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Таку ж вимогу може заявити і проміжний набувач до первинного.
Вказане відповідає висновку Верховного Суду України, викладеному у постанові від 16.12.2015 у справі № 6-2510цс15, а також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункт 93), від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц (пункт 63), від 12.06.2019 у справі №487/10128/14-ц (пункт 125.6.3).
Особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі (частин першої та третьої статті 22 Цивільного кодексу України).
Отже, законодавство України гарантує право заявити до відповідного суб'єкта позов про відшкодування шкоди, якщо така була заподіяна. Таке відшкодування має бути надане на підставі норм матеріального права згідно з належною юридичною процедурою та за вимогою, що підтверджена доказами.
З огляду на викладене, позовні вимоги про знесення самочинного будівництва не суперечать загальним принципам і критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, закладеним у статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
Згідно з ч .2 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина 3 цієї статті).
Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки (ст. 212 Земельного кодексу України).
Вказане підтверджується постановою Верховного Суду від 20.07.2021 у справі №914/2200/20, в якій зазначено, що на підставі положень частин 2, 3 статті 152 Земельного кодексу України, за якими власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, зокрема, відновленням стану земельної ділянки, який існував до порушення права, статті 212 Земельного кодексу України, якою передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними, визнавши доведеними позивачем та не спростованими відповідачем обставини наявності у позивача права комунальної власності на спірну земельну ділянку, самовільне зайняття відповідачем цієї земельної ділянки шляхом встановлення огорожі за відсутності будь-яких, в тому числі договірних, підстав для цього, Верховний Суд визнав обґрунтованими висновки судів попередніх інстанцій про те, що позов про зобов'язання відповідача звільнити земельну ділянку шляхом демонтажу огорожі підлягає задоволенню.
Відповідно до Висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 19.03.2024 у справі №915/1439/21, належним відповідачем за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є останній набувач такого об'єкта, який зареєстрував право власності на самочинне будівництво.
Верховний Суд наголошує, що в силу вимог ч. 1 ст. 3 Земельного кодексу України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу України) спеціальним законом є Земельний кодекс України, імперативна норма частини 2 статті 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов'язаних із встановленням суб'єктного складу осіб, зобов'язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельних ділянок, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій Земельним кодексом України, можуть застосовуватися норми Цивільного кодексу України, зокрема, статті 376 цього Кодексу.
Адже, на відміну від положень ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу України, які обмежують коло осіб, зобов'язаних знести об'єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч. 2 ст. 212 Земельного кодексу України суттєво розширює суб'єктний склад зобов'язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об'єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об'єкт.
Схожий за змістом висновок щодо пріоритетного застосування до подібних правовідносин (в частині вирішення питання обрання ефективного способу захисту прав позивача) положень частини 2 статті 212 Земельного кодексу України як спеціальної норми права викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.10.2023 у справі № 915/1416/21.
Наведеними обставинами спростовуються доводи відповідача, що зносити самочинно збудоване майно повинна особа, яка його побудувала, а не та особа, яка в подальшому придбала таке нерухоме майно (як відповідач у даному випадку).
Що стосується заперечень відповідача, пов'язаних з тим, що право власності на спірне нерухоме майно було набуте первісним набувачем на підставі судового рішення, суд зазначає таке.
Як встановив суд, ОСОБА_2 звернулась до Дніпровського районного суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» про виконання обов'язку в натурі та визнання права власності на об'єкти нерухомого майна (справа №2-3918/10).
Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» заявлено зустрічний позов про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна по вул. Сосюри 68 у Дніпровському районі м. Києва.
08.09.2010 рішенням Дніпровського районного суду міста Києва у справі №2-3918/10 вирішено, зокрема, визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» право власності на закінчену будівництвом нежитлову будівлю для мийки автомобілів площею 173,90 кв.м., розташовану по вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі міста Києва. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» право власності на незакінчену будівництвом нежитлову будівлю виробничо-складського призначення готовністю 42%, розташовану по вул. Володимира Сосюри, 68 у Дніпровському районі міста Києва.
25.11.2010 на підставі вказаного рішення суду Товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма Підзембуд-10» зареєструвало в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на вказані об'єкти нерухомого майна, номер запису 9-з в книзі д.3з-204, витяг про державну реєстрацію прав №28132368 від 25.11.2010.
Втім, суд зазначає, за усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що право власності на нерухоме майно має бути зареєстроване за ним, але воно з тих чи інших причин зареєстроване за відповідачем, то належному способу захисту відповідає позовна вимога про витребування нерухомого майна з володіння відповідача. Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння є підставою для внесення запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункти 98, 123), від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (пункти 115, 116), від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 63, 74), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146)) незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (статті 387-388 Цивільного кодексу України), чи у порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (статті 1212-1215 Цивільного кодексу України), чи у порядку примусового виконання обов'язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06.06.2022 у справі №914/2618/16 (пункт 38)).
Водночас такий спосіб захисту не може бути застосований, якщо право на об'єкт нерухомості ні за ким не зареєстроване, а позивач не може зареєструвати своє право на об'єкт нерухомості, бо не здатний беззаперечно підтвердити своє право власності на об'єкт нерухомості належними правовстановлюючими документами. Відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що це правило за аналогією закону має застосовуватися не тільки у випадках, коли власник втратив документ, який засвідчує його право власності, а й у випадках, коли наявні в нього документи не дають змоги беззаперечно підтвердити своє право власності на нерухоме майно, але лише за умови, що право на майно не зареєстроване за іншою особою. При цьому за позовом про визнання права власності на будівлю, споруду, право на яку ні за ким не зареєстроване, належним відповідачем є власник земельної ділянки, на якій така будівля, споруда розташована. Такі висновки сформульовані в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункти 81, 83, 85).
Аналогічно у справі за позовом особи, яка здійснила самочинне будівництво, про визнання права власності на збудоване майно (частина третя статті 376 Цивільного кодексу України) належним відповідачем є власник земельної ділянки, на якій таке майно розташоване.
Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що судове рішення про задоволення позову стосується особи, щодо якої ухвалено це рішення, і не визначає права чи обов'язки інших осіб (постанова від 30.06.2020 у справі №19/028-10/13 (пункт 10.28)). Судове рішення діє виключно inter partes (лат. між сторонами). Отже, судове рішення у справі №2-3918/10 не визначає права чи обов'язки Київської міської ради і за жодних умов не може бути протиставлене їй. Тому задоволення позовної вимоги, заявленої на підставі статті 392 Цивільного кодексу України, до особи, яка не була власником земельної ділянки, про визнання права власності на спірне майно, яке на цій ділянці розташоване, не спричинило виникнення права власності на майно у відповідності до приписів частини п'ятої статті 11 Цивільного кодексу України.
Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 19.04.2023 у справі №904/7803/21.
Судом встановлено, що Київська міська рада не була відповідачем (учасником) у справі №2-3918/10, з огляду на що рішення Дніпровського районного суду міста Києва у справі №2-3918/10 від 08.09.2010 не є тим судовим рішенням, на підставі якого могло виникнути право власності на самочинно збудоване майно у відповідності до приписів частини п'ятої статті 11 Цивільного кодексу України.
Отже, враховуючи викладені обставини, суд дійшов висновку задовольнити позовні вимоги Київської міської ради про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, місце розташування якої: місто Київ, Дніпровський район, вул. Сосюри Володимира, 68 (кадастровий номер 8000000000:66:243:0030), шляхом зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто» знести об'єкт самочинного будівництва площею 162,40 кв.м., право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Рудюк М. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.11.2024, індексний номер: 75939251, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3038251080000
Водночас, суд відхиляє посилання відповідача на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 18.06.2024 у справі №204/8412/23, оскільки правовідносини у даній справі та справі №204/8412/23 не є подібними.
Подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність суб'єктного складу учасників відносин, об'єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). Зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду України від 06.09.2017 у справі № 910/3040/16).
При цьому під судовими рішеннями у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, слід розуміти рішення у тих справах, де однаковими є предмет і підстави позову, зміст позовних вимог, встановлені фактичні обставини, а також матеріально-правове регулювання спірних відносин.
Велика Палата Верховного Суду виходить з того, що подібність правовідносин означає тотожність суб'єктного складу учасників відносин, об'єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). При цьому, зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності визначається обставинами кожної конкретної справи (пункт 32 постанови від 27.03.2018 №910/17999/16; пункт 38 постанови від 25.04.2018 №925/3/7, пункт 40 постанови від 25.04.2018 №910/24257/16). Такі ж висновки були викладені і в постановах Верховного Суду України від 21.12.2016 у справі №910/8956/15 та від 13.09.2017 у справі №923/682/16.
При цьому, під судовими рішеннями в подібних правовідносинах необхідно розуміти такі рішення, де подібними (тотожними, аналогічними) є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (пункт 6.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16; пункт 8.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 910/5394/15-г; постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.12.2018 у справі № 2-3007/11; постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 757/31606/15-ц).
Правовідносини у даній справі та справі №204/8412/23 не є подібними, з огляду на що посилання відповідача на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 18.06.2024 у справі №204/8412/23, є необгрунтованою.
Що стосується заяви відповідача про застосування позовної давності, суд зазначає, що згідно із ст. 256 Цивільного кодексу України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Частиною 1 ст. 216 Цивільного кодексу України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Статтею 257 Цивільного кодексу України визначено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Набуття права на захист, для здійснення якого встановлено позовну давність, завжди пов'язане з порушенням суб'єктивного матеріального цивільного права.
Негаторний позов - це позов власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном.
Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов'язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод.
Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов'язані з позбавленням його володіння майном.
Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою (ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України).
Статтею 391 Цивільного кодексу України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Велика Палата Верховного Суду послідовно дотримується позиції, що у випадках, коли на певний об'єкт нерухомого майна за жодних умов не може виникнути право приватної власності, державна реєстрація цього права не змінює володільця відповідного об'єкта, а тому порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади слід розглядати як таке, що не пов'язане з позбавленням власника володіння.
Належним способом захисту прав власника у цих випадках є негаторний позов (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі №910/8413/21).
При цьому на негаторний позов не поширюються вимоги щодо позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення.
Такий підхід у судовій практиці є усталеним (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц, від 12.09.2019 у справі №487/10128/14- ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц, від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц, від 15.09.2020 у справі №469/1044/17, від 20.06.2023 у справі №554/10517/16-ц та від 12.09.2023 у справі №910/8413/21).
Вказане спростовує аргументи відповідача щодо пропуску позивачем позовної давності.
Таким чином, враховуючи правову природу спірних правовідносин, які за своїм характером є негаторними, та наведені вище правові висновки Великої Палати Верховного Суду щодо правильного застосування матеріального права у справах відповідної категорії, земельна ділянка зайнята самочинно збудованим нерухомим майном фактично продовжує перебувати у користуванні відповідача, а тому порушення прав їх законного володільця - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради на реалізацію усіх правомочностей власника триває, отже зазначений позов заявлено в межах позовної давності.
А відтак, доводи відповідача про необхідність застосування наслідків спливу позовної давності у вказаній справі є законодавчо необґрунтованими та безпідставними.
Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі №910/13407/17.
З огляду на вищевикладене, всі інші доводи та міркування учасників судового процесу не досліджуються судом, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Судовий збір покладається на відповідача у зв'язку із задоволенням позову у повному обсязі (відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 145, 236-242 Господарського процесуального кодексу України,
1. Позов задовольнити повністю.
2. Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, місце розташування якої: місто Київ, Дніпровський район, вул. Сосюри Володимира, 68 (кадастровий номер 8000000000:66:243:0030), шляхом зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто» знести об'єкт самочинного будівництва площею 162,40 кв.м., право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Рудюк М. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.11.2024, індексний номер: 75939251, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3038251080000.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аквесто» (02090, м. Київ, вул. Володимира Сосюри, буд. 68; ідентифікаційний код: 45814484) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141) судовий збір у розмірі 2422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп.
Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з ч. 1 ст. 256 та ст. 257 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено та підписано 19.12.2025.
Суддя О.М. Спичак