Номер провадження: 22-ц/813/4914/25
Справа № 522/7177/24
Головуючий у першій інстанції Косіцина В. В.
Доповідач Лозко Ю. П.
18.11.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого - Лозко Ю.П.,
суддів: Кострицького В.В., Назарової М.В.,
за участю секретаря судового засідання - Пересипка Д.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження
апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2025 року
у цивільній справі за позовом заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , третя особа - Управління Державної інспекції архітектури та містобудування України у Одеській області про скасування реєстрації декларації, рішення реєстратора, визнання недійсною угоди, звільнення земельної ділянки,
встановив:
У травні 2021 року заступник керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду з вказаним вище позовом у якому просив:
- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою міста Одеси земельною ділянкою орієнтованою площею 40,9 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом скасування реєстрації декларації №ОД 142161201234 про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, що зареєстрована Департаментом ДАБІ в Одеській області 29.04.2016 року;
- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою міста Одеси земельною ділянкою орієнтованою площею 40,9 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Щеплоцької Х.Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на підставі якого зареєстровано квартиру АДРЕСА_2 ;
- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою міста Одеси земельною ділянкою орієнтованою площею 40,9 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом визнання недійсним договору дарування №480 від 22.06.2016 року №11 по АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою міста Одеси земельною ділянкою орієнтованою площею 40,9 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом зобов'язання ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку орієнтованою площею 40,9 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом приведення за власний рахунок самочинно реконструйованого на ній об'єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 ;
- здійснити розподіл судових витрат.
Позов обґрунтовано тим, що ОСОБА_3 на підставі договору дарування від 05.03.2012 року належала кв. АДРЕСА_1 ,яка складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв.м, загальною площею 37,1 кв.м.
На підставі свідоцтва серії НОМЕР_1 від 05.07.2012 року, виданого Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у Приморському районі Одеського міського управління юстиції ОСОБА_3 змінила прізвище на ОСОБА_1 .
Департаментом ДАБІ в Одеській області 29.04.2016 року зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта № ОД 142161201234, який належить до І-ІІІ категорії складності, відповідно до якої площа вказаної квартири внаслідок реконструкції квартири змінилась на 124,8 кв.м.
У розділі 11 декларації (інформація про дозвільні документи) зазначено, що реконструкція відбулася на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Інспекцією ДАБК у м. Одесі при УАМ ОМР № 946/07 від 29.11.2007 року, проте за даними журналу реєстрації дозволів інспекції ДАБК м. Одеси, яка була структурним підрозділом управління до 01.01.2008, дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.11.2007 року № 946/07 не значиться. Тож відповідна декларація містить недостовірні дані.
Відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 29786207 від 27.05.2016 державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцької Х.Б. у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно на підставі зазначеної декларації внесено відомості щодо збільшеної площі об'єкту нерухомості шляхом реєстрації права власності на реконструйований об'єкт площею 124,8 кв.м за ОСОБА_4 .
На підставі договору дарування № 480 від 22.06.2016 року право власності на вказану вище квартиру перейшло до ОСОБА_2 .
Зважаючи на зміст технічних паспортів на об'єкти вказану квартиру площею 37,1 кв.м та 124,8 кв.м, реконструкція такої відбулася у тому числі за рахунок самовільного захоплення земельної ділянки, власником якої є територіальна громада м. Одеси.
Так, листом № 01-15/65к від 14.03.2024 року Департамент архітектури та містобудування ОМР повідомив, що за інформацією архіву землевпорядна документація щодо відведення земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва, паспорти забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 не значаться.
Крім того Одеською міською радою рішення про передачу у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_3 , не приймалось.
Таким чином, ОСОБА_5 , у законному володінні якої перебувало лише 37,1 кв.м об'єкту нерухомості, за відсутності документів, які надають право на виконання будівельних робіт, та відсутності документів, які посвідчують право власності чи право користування земельною ділянкою, самовільно виконала будівельні роботи з реконструкції спірної квартири, самовільно забудувавши земельну ділянку, власником якої є територіальна громада м. Одеси.
Факт самовільної забудови земельної ділянки підтверджується актом обстеження об'єкта містобудування, проведеного 28.03.2024 року за участю представників: Приморської районної адміністрації ОМР, Департаменту земельних ресурсів ОМР, Департаменту з благоустрою міста ОМР, Департаменту архітектури та містобудування ОМР, Управління ДАБК ОМР, КП «Бюро технічної інвентаризації ОМР», КП ЖКС «Фонтанський», з якого вбачається, що орієнтовна площа земельної ділянки під об'єктом забудови складає 78 кв.м.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2025 року відмовлено у задоволенні вказаного вище позову.
В апеляційній скарзі заступник керівника Одеської обласної прокуратури просить скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2025 року та ухвалити нове судове рішення яким задовольнити вказані вище позовні вимоги, посилаючись на те, що є помилковими висновки суду про відмову в задоволенні позову, з підстав наведених в оскаржуваному рішенні, до яких скаржник вважає суд дійшов з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, і такі висновки стосовно обрання позивачем неналежного способу захисту суперечать сталій практиці Верховного Суду, при цьому суд не надав оцінки тому, що ОСОБА_5 було подано недостовірні дані під час реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Крім того, попри протилежні висновки суду першої інстанції, звертаючись до суду з цим позовом прокурором не порушено принципу «мирного володіння майном», оскільки відповідачі, які є родичками, як на момент здійснення самочинного будівництва, так і на момент реєстрації права власності на самочинно збудований об'єкт усвідомлювавали та достовірно знали, що в них відсутні законні підстави для використання земельної ділянки комунальної форми власності, на якій здійснювалось самочинне будівництво.
Отже, оскільки належний власник земельної ділянки - територіальна громада м. Одеси - не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина друга статті 152 Земельного кодексу України), отже об'єкт нерухомого майна, реконструйований за рахунок земельної ділянки, яка не була відведена для цієї мети, тому підлягає приведенню у попередній стан у відповідності до параметрів відображених у технічному паспорті від 21.12.2010 року.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Дабіжа О.А., просила залишити скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін, вказуючи про законність та обґрунтованість судового рішення, зокрема, щодо обрання позивачем неналежного способу захисту, порушення прав ОСОБА_6 , як добросовісного набувача на мирне володіння належним їй майном. Окремо представник відповідачки зазначає про відсутність у прокуратури повноважень на представництво інтересів територіальної громади у цій справі.
У судовому засіданні представник Одеської обласної прокуратури - Савицький Д.С., підтримав вимоги апеляційної скарги, надав пояснення за її доводами, представник відповідачки ОСОБА_6 , адвокат Попова Т.С., заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги просила залишити скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Відповідачка ОСОБА_1 та третя особа - Управління Державної інспекції архітектури та містобудування України у Одеській області в судове засідання не з'явилися, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялися належним чином, що відповідно до ч.2 ст. 372 ЦПК України, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю - доповідача, пояснення представника Одеської обласної прокуратури - Савицького Д.С., та представника відповідачки адвоката Попової Т.С., за доводами апеляційної скарги перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, з огляду на таке.
Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Вказаним вимогам оскаржуване рішення суду не відповідає, виходячи з такого.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем проігноровано питання справедливої сатисфакції ОСОБА_2 , як добросовісному набувачу об'єкта нерухомого майна, на якого не може бути покладено відповідальності за порушення, допущені органом державної влади. Так, у випадку задоволення позовних вимог ОСОБА_2 буде позбавлена житла без належних на те підстав, без дотримання принципу пропорційності, без наявності будь-якого суспільного або публічного інтересу, без справедливої сатисфакції за позбавлення такого житла, яким вона мирно користується з 2016 року через дії (реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації) та бездіяльність як органів місцевої влади (в даному конкретному випадку - Одеської міської ради), яка не вжила відповідних заходів щодо збереження свого майна протягом тривалого періоду часу, зокрема, з моменту коли вона дізналася або могла дізнатися про порушення своїх прав, тобто, з моменту реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 29.04.2016 року. При цьому, ані до попереднього власника - ОСОБА_1 , ані до ОСОБА_2 органом уповноваженим на здійснення державного архітектурно-будівельного контролю приписи про знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна не виносились. Крім того декларація про готовність об'єкта до експлуатації фактично була вичерпана у зв'язку з її виконанням, тож позовна вимога про її скасування є неналежним способом захисту та не підлягає задоволенню.
Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду, з огляду на таке.
Відповідно до ст. 80 ЗК України суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.
Згідно з ч. 1 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
Відповідно до ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України повноваження з розпорядження землями комунальної власності територіальних громад належать відповідним сільським, селищним, міським радам.
Згідно зі ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.
Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства тощо.
Статтею 116 ЗК України визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності.
Отже, громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, прийнятих в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Як убачається з матеріалів справи, відповідачці ОСОБА_3 на підставі договору дарування від 05.03.2012 року належала кв. АДРЕСА_2 , яка складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв.м, загальною площею 37,1 кв.м. (т.1 а.с.30-31).
Відповідно до технічного паспорту від 21.12.2010 року, вказана вище квартира, розташована на першому поверсі одноповерхового будинку, складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв.м, загальною площею 37,1 кв.м. (т.1 .а.с.43-45).
На підставі свідоцтва серії НОМЕР_1 від 05.07.2012 року, виданого Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у Приморському районі Одеського міського управління юстиції ОСОБА_3 змінила прізвище на ОСОБА_1 (т.1 а.с.32).
Департаментом ДАБІ в Одеській області 29.04.2016 року зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта № ОД 142161201234, який належить до І-ІІІ категорії складності, відповідно до якої площа вказаної квартири внаслідок реконструкції квартири змінилась на 124,8 кв.м.
З п.10 вказаної декларації убачається, що згідно наданої ОСОБА_5 проектною документацією, реконструкція квартири АДРЕСА_4 проведена без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 .
У п. 11 декларації (інформація про дозвільні документи) зазначено, що реконструкція відбулася на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Інспекцією ДАБК у м. Одесі при УАМ ОМР № 946/07 від 29.11.2007 року, проте за даними журналу реєстрації дозволів інспекції ДАБК м. Одеси, яка була структурним підрозділом управління до 01.01.2008, дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.11.2007 року № 946/07 не значиться. Тож відповідна декларація містить недостовірні дані.
З технічного паспорту від 26.05.2016 року убачається, що кв. АДРЕСА_2 , загальною площею 124,8 кв.м. розташована на І та ІІ поверсі ІІ поверхового будинку, І поверх , загальною площею 60,6 кв.м. складають: 1а кімната, площею 13, 2 кв.м., коридор, площею 11,5 кв.м., санвузол, площею 4,5 кв.м., кухня окрема, площею 31,4 кв.м., ІІ поверх, загальною площею 62,2 складають: 2а кімната, площею 14 кв.м., 3а кімната, площею, 16, 3 к.в.м., 4а кімната, площею, 16, 1 кв.м., коридор, площею, 4,8 кв.м., сходи, площею, 5, 1 кв.м., балкон (лоджія), площею, 2 кв.м. (т.1 а.с.46-48).
Відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 29786207 від 27.05.2016 року державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцької Х.Б. у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно на підставі зазначеної декларації внесено відомості щодо збільшеної площі об'єкту нерухомості шляхом реєстрації права власності на реконструйований об'єкт площею 124,8 кв.м за ОСОБА_4 (т.1 а.с. 27-29).
На підставі договору дарування № 480 від 22.06.2016 року право власності на вказану вище квартиру перейшло до ОСОБА_2 (т.1 а.с.39-42).
Водночас відповідно до даних Реєстру будівельної діяльності станом на 14.03.2024 року інформація щодо реєстрації дозвільних документів на будівництво від 29.11.2007 року №946/07 (як зазначеного у декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 29.04.2016 року) за даною адресою відсутні.
Листом № 01-15/65к від 14.03.2024 Департамент архітектури та містобудування ОМР повідомив, що за інформацією архіву землевпорядна документація щодо відведення земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва, паспорти забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 не значаться. Крім того, висновки по проекту реконструкції квартири Управлінням архітектури та містобудування ОМР (нині Департамент) у період до 29.04.2016 (до введення об'єкта в експлуатацію) не надавались.
Крім того Одеською міською радою рішення про передачу у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_3 , не приймалось.
За таких встановлених у справі обставин, колегія суддів виснує, що земельна ділянка, на якій відповідачкою ОСОБА_5 влаштовано прибудову до належної їй квартири, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування для будівництва прибудови за вказаною адресою не надавалась.
Так, відповідно до ч. 4 ст. 182 ЦК України порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" , тут і далі, який діяв на час прийняття рішення державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцької Х.Б. № 29786207 від 27.05.2016 року про внесення змін до розділу, відкритого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 932484751101), щодо зміни загальної площі квартири з 37,1 кв.м. на 124,8 кв.м., (далі - Закон), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ, які вже відбулися, з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.
Статтею 3 Закону встановлено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.
Зокрема п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
При цьому відповідно до ч. 2 цієї статті Закону, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.
Частинами 8, 9 ст. 18 Закону визначено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Заява про державну реєстрацію прав подається окремо щодо кожного об'єкта нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.
При цьому згідно з ч. 2 цієї статті Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються у визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Так пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" N 1127 від 25 грудня 2015 року (чинним на день проведення оспорюваної реєстрації змін) визначено, що для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, не обхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком.
П. 44 цього Порядку передбачає, що для державної реєстрації права власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (в тому числі в результаті переведення об'єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки) подається: 1) документ, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об'єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 3) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 4) письмова заява співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що перебуває у спільній частковій власності та у результаті проведення реконструкції змінився розмір часток у такому праві); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалась у результаті спільної діяльності).
Як убачається з переліку документів, на підставі яких була проведена реєстрація змін, відповідно до вказаних вище вимог, підставою для такої реєстрації є декларація про готовність до експлуатації об'єкта від 29.04.2016 року та договір дарування від 05.03.2012 року.
Проте, щодо декларації про готовність до експлуатації об'єкта колегія суддів, погоджуючись із доводами позивача стосовно реєстрації такої на підставі недостовірної інформації, зазначає про таке.
Відповідно до частини першої статті 39 Закону України Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції на час виникнення спірних правовідносин), прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що належать до I-III категорій складності, та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.
Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що належать до IV і V категорій складності, здійснюється на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.
Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.
Так, з Декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ОД 142161201234, зареєстрованої 29.04.2016 року, убачається зазначення ОСОБА_5 у п. 10 «Інформація про проектну документацію», що реконструкція квартири АДРЕСА_4 проведена без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 .
Проте, як убачається з правовстановлюючого документа на вказану вище квартиру така складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв.м, загальною площею 37,1 кв.м.
Вказана вище квартира, розташована на першому поверсі одноповерхового будинку, складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв.м, загальною площею 37,1 кв.м.
Водночас, у відповідній Декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 29.04.2016 загальна площа квартири становить вже 124,8 кв.м.
З технічного паспорту від 26.05.2016 року убачається, що кв. АДРЕСА_2 , загальною площею 124,8 кв.м. розташована на І та ІІ поверсі ІІ поверхового будинку, І поверх , загальною площею 60,6 кв.м. складають: 1а кімната, площею 13, 2 кв.м., коридор, площею 11,5 кв.м., санвузол, площею 4,5 кв.м., кухня окрема, площею 31,4 кв.м., ІІ поверх, загальною площею 62,2 складають: 2а кімната, площею 14 кв.м., 3а кімната, площею, 16, 3 к.в.м., 4а кімната, площею, 16, 1 кв.м., коридор, площею, 4,8 кв.м., сходи, площею, 5, 1 кв.м., балкон (лоджія), площею, 2 кв.м. (т.1 а.с.46-48).
Зазначене свідчить про фактичне зведення нового об'єкта із змінами розмірів площі, зокрема, за рахунок незаконного захоплення земельної ділянки територіальної громади м. Одеса, яка не виділялась для цієї мети.
Відповідно до п. 8 ч. 1 ст. 27 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у чинній редакції на момент прийняття рішення державного реєстратора) державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року.
Однак, землевпорядна документація щодо відведення земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва, паспорти забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 не значаться.
Крім того Одеською міською радою рішення про передачу у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_3 , не приймалось.
Декларація про готовність до експлуатації об'єкта не є правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна та не може бути єдиною підставою для реєстрації змін розділу із збільшення загальної площі об'єкта за рахунок самовільного захоплення земельної ділянки територіальної громади
При цьому, проектної документації, погодженої у встановленому порядку, що давала б право на виконання відповідних будівельних робіт, ОСОБА_5 не надано.
Так, у п. 11 відповідачка ОСОБА_5 зазначила Дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий Інспекцією ДАБК у м. Одесі при УАМ ОМР №946/07, як дозвільний документ для початку виконання будівельних робіт.
Проте, за даними журналу реєстрації дозволів інспекції ДАБК м. Одеси, яка була структурним підрозділом управління до 01.01.2008 року, дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.11.2007 року № 946/07 не значиться. Колегія суддів зауважує про те, що тягар доведення обґрунтованості вимог пред'явленого позову за загальним правилом покладається на позивача, а доведення заперечень щодо позовних вимог покладається на відповідача. Водночас, жодних доказів на підтвердження вказаної дозвільної документації стороною відповідача суду не надано.
Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суд від 02 жовтня 2019 року у справі № 522/16724/16-ц.
Тож, колегія суддів виснує, що реєстрація Департаментом ДАБІ в Одеській області 29.04.2016 року Декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ОД 142161201234 та подальше рішення про реєстрацію права власності на реконструйований об'єкт площею 124,8 кв.м, відбулись на підставі недостовірних даних поданих ОСОБА_5 .
Стосовно посилань суду першої інстанції щодо правомірності набуття ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_2 , площею 124,8 кв.м., колегія суддів зауважує про таке.
За статтею 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
При цьому, за обставинами цієї справи ОСОБА_5 на праві власності на підставі договору дарування від 05.03.2012 року належала кв. АДРЕСА_2 , яка складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв.м, загальною площею 37,1 кв.м., що розташована на першому поверсі вказаного інформації щодо набуття нею права власності на прибудову, як і права власності або користування на земельну ділянку за тією ж адресою цей договір не містить.
Вказане виключає підстави для реєстрації права власності за ОСОБА_5 на об'єкт площею 124,8 кв.м., як і подальше відчуження такого ОСОБА_2 .
Щодо способу захисту порушених прав, застосованого позивачем.
Велика Палата Верховного суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цим діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17, від 22 жовтня 2019 року №923/876/16.
У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.
Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Ураховуючи викладене, колегія суддів вважає, що позовні вимоги про усунення територіальній громаді міста Одеси перешкод у користуванні земельною ділянкою, зобов'язавши ОСОБА_1 привести за власний рахунок самочинно реконструйований об'єкт нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , площею 124,8 кв.м. у первісний стан відповідно до технічного паспорту від 21.12.2010 року є обґрунтованими, належними та такими, що є ефективним способом захисту, який відповідає змісту порушеного права та інтересу територіальної громади м. Одеса.
Щодо вимог про скасування рішення державного реєстратора, колегія суддів зауважує, що хоча задоволення такої само по собі не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, проте існування у державної реєстрації прав на нерухоме майно, самочинно збудоване на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді м. Одеси порушує права останньої, як законного власника нерухомого майна.
Отже, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню є позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцької Х.Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 29786207 від 27.05.2016 року) щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_2 з площею 124,8 кв.м., як такого, що порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій знаходиться цей самочинно збільшений об'єкт, та як таке, що прийняте із порушенням законодавства за відсутності документів, що підтверджують виникнення права власності на самочинно збудований (прибудований) об'єкт.
Водночас, вимоги про скасування реєстрації декларації №ОД 142161201234 про готовність до експлуатації об'єкта та визнання недійсним договору дарування №480 від 22.06.2016 року не є ефективним способом захисту, адже задоволення таких не призвело б до відновлення володіння відповідною земельною ділянкою територіальною громадою(подібні висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі №911/3681/17, від 11 лютого 2020 року у справі №922/614/19).
Щодо посилань суду першої інстанції на те, що ані до попереднього власника - ОСОБА_1 , ані до ОСОБА_2 органом уповноваженим на здійснення державного архітектурно-будівельного контролю приписи про знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна не виносились, колегія суддів зауважує про таке.
Дійсно, відповідно до статті 376 ЦК України право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об'єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування.
Так, відповідно до пункту 7 вказаної статті уразі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Проте, колегія суддів, зауважує, що заступник керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду із цим позовом не, відповідно до ч. 7 ст. 376 ЦК України, а з підстав передбачених ч. 4 ст. 376 ЦК України, у зв'язку із порушенням своїх прав, як власника земельної ділянки, незаконним розташуванням на такій вказаної вище прибудови до належного скаржнику об'єкта нерухомості.
Верховний Суд у постанові від 29.01.2020 року у справі №822/2149/18 сформував висновок про те, що обов'язковому знесенню об'єкт будівництва підлягає у випадках, якщо такий об'єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.
Посилання суду першої інстанції на те, що поданий прокурором позов не містить належних та достатніх обґрунтувань, які б свідчили про пропорційність втручання у право приватної власності на нерухоме майно, а також покладення на ОСОБА_2 надмірного тягаря, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки задоволення позовної вимоги щодо приведення за власний рахунок самочинно реконструйованого об'єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , площею 124,8 кв.м. у первісний стан відповідно до технічного паспорту від 21.12.2010 року переслідує легітимну мету контролю за використанням земельної ділянки комунальної власності згідно із загальними інтересами та є пропорційним меті контролю за використанням останньої у загальних інтересах (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2024 року у справі № 523/8263/20 (провадження № 61-8041св23)).
Безпідставними є і зауваження суду першої інстанції про те, що у випадку задоволення позовних вимог ОСОБА_2 буде позбавлена житла без належних на те підстав, оскільки предметом позову у цій справі є лише частина самочинно реконструйованої квартири АДРЕСА_2 , розташована на земельній ділянці територіальної громади м. Одеса, за рахунок якої плаща вказаного нерухомого майна збільшилась з 37,1 кв.м. до 124,8 кв.м.
За таких обставин, встановивши, що збільшення площі квартири АДРЕСА_2 з 37,1 кв.м. до 124,8 кв.м. відбулось, зокрема, за рахунок самочинного будівництва на землі територіальної громади м. Одеси та перешкоджає реалізації громадою м. Одеси своїх повноважень, як власника відповідної земельної ділянки, колегія суддів вважає обґрунтованими позовні вимоги заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради про визнання незаконним та скасувати рішення державного реєстратора та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, шляхом зобов'язання ОСОБА_1 привести за власний рахунок самочинно реконструйований об'єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , площею 124,8 кв.м. у первісний стан відповідно до технічного паспорту від 21.12.2010 року.
Вказане узгоджується з висновками Верховного Суду викладених у постановах від 13 грудня 2023 року у справі №522/17307/19 (провадження № 61-972св23), від 28 грудня 2023 року у справі №523/1749/21 (провадження №61-7898св23).
Відповідно до ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п.4 ч.1, абз.1 ч. 2, ч. 4 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Підсумовуючи наведене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішення суду потрібно скасувати та ухвалити нове судове рішення про часткове задоволення позову, з вказаних вище підстав.
З урахування викладеного, колегія суддів виснує про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, скасування рішення державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцької Х.Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 29786207 від 27.05.2016 року) щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_2 з площею 124,8 кв.м та усунення територіальній громаді міста Одеси перешкод у користуванні земельною ділянкою, зобов'язавши ОСОБА_1 привести за власний рахунок самочинно реконструйований об'єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , площею 124,8 кв.м. у первісний стан відповідно до технічного паспорту від 21.12.2010 року.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України
постановив:
Апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , третя особа - Управління Державної інспекції архітектури та містобудування України у Одеській області про скасування реєстрації декларації, рішення реєстратора, визнання недійсною угоди, звільнення земельної ділянки задовольнити частково.
Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Щеплоцької Х.Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на підставі якого зареєстровано квартиру АДРЕСА_2 .
Усунути територіальній громаді міста Одеси перешкоди у користуванні земельною ділянкою, зобов'язавши ОСОБА_1 привести за власний рахунок самочинно реконструйований об'єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , площею 124,8 кв.м. у первісний стан відповідно до технічного паспорту від 21.12.2010 року.
В решті позовних вимог відмовити.
Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.
Головуючий Ю.П. Лозко
Судді: В.В. Кострицький
М.В. Назарова