Справа № 358/2017/25 Провадження № 2/358/1055/25
18 грудня 2025 року м. Богуслав
Богуславський районний суд Київської області в складі:
головуючого судді Тітова М.Б.
за участю:
секретаря судового засідання Зеленько О.Д.,
розглянувши в підготовчому судовому засіданні в залі суду в м. Богуславі, без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу відповідно до положень ч. 2 ст. 247 ЦПК України, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності на житловий будинок, -
Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Чайка О.В. звернулася до суду із позовом, у якому зазначила, що 30 березня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у простій письмовій формі був укладений попередній договір купівлі-продажу житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Позивач у рахунок повної оплати за договором сплатив відповідачці 40 000 грн. Згідно умов попереднього договору, основний договір купівлі-продажу мав бути укладений до 31 вересня 2025 року, проте відповідачка у порушення своїх зобов'язань не виконала обов'язок нотаріально посвідчити договір, у зв'язку із чим ОСОБА_1 після укладення попереднього договору купівлі-продажу фактично став власником спірного будинку, користується ним, проте офіційним власником так і не став. Тому просить у судовому порядку визнати за ним право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
У підготовче засідання позивач та його представник не з'явилися, представник позивача адвокат Чайка О.В. подала до суду заяву, в якій просить провести підготовче судове засідання без її участі та без участі позивача, зазначила, що позов підтримує в повному обсязі та просить його задовольнити.
Відповідачка в підготовче судове засідання також не з'явилася, подала заяву про розгляд справи за її відсутності, зазначила, що позовні вимоги визнає в повному обсязі та не заперечує щодо їх задоволення.
Виходячи з наведеного, суд вважає, що рішення у справі можливо постановити при проведенні підготовчого судового засідання.
Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 200 ЦПК України за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення у випадку визнання позову відповідачем. Ухвалення в підготовчому засіданні судового рішення у разі відмови від позову, визнання позову, укладення мирової угоди проводиться в порядку, встановленому статтями 206, 207 цього Кодексу.
Відповідно до частини 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.
Дослідивши письмові докази, надані позивачем, суд вважає за необхідне позов задовольнити, виходячи з наступних підстав.
Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.
Позивач ОСОБА_1 та відповідачка ОСОБА_2 30 березня 2022 року в простій письмовій формі уклали попередній договір купівлі-продажу житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується копією вказаного договору (а.с.26-29).
На час укладення договору відповідачці ОСОБА_2 належав житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який вона успадкувала після смерті баби ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Даний факт підтверджується доказами, які містяться у матеріалах справи: копією свідоцтва про право особистої власності на жилий будинок від 14 березня 1997 року, виданим виконавчим комітетом Митаївської сільської Ради народних депутатів, із якого вбачається, що спірний будинок АДРЕСА_1 належав ОСОБА_4 (а.с.17), копіями свідоцтв про смерть ОСОБА_4 та ОСОБА_3 (а.с.15-16), копією довідки КП КОР «Київське обласне бюро технічної інвентаризації» від 08.12.2023 року, із якого вбачається, що право власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право власності на житловий будинок від 14.03.1997 року, виданого виконавчим комітетом Митаївської сільської ради на підставі рішення виконавчого комітету №37 від 18.12.1996 року (а.с.32), копією облікової картки об'єкта погосподарського обліку на 2021-2025 роки, з якої вбачається, що головою домогосподарства в АДРЕСА_1 та власником була ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_3 (баба відповідачки).
Відповідно до умов попереднього договору купівлі-продажу, що був складений в простій письмовій формі, а саме відповідно до п. 1.1., вбачається, те що «Сторони» зобов'язуються в майбутньому, в строк, обумовлений п. 3.4 договору, а саме: до 31 вересня 2025 року, укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу житлового будинку, а саме:
-житлового будинку, загальною площею 49,0 кв.м., житловою площею 32,7 кв.м., допоміжною площею 16,3 кв.м., а саме: веранда площею 4,8 кв.м., коридор площею 6,5 кв.м., житлова кімната площею 17,5 кв.м., житлова кімната площею 15,2 кв.м., кухня площею 5,0 кв.м. та з відповідними надвірними будівлями та спорудами: прибудова, гараж, літня кухня, убиральня, сарай, погріб з шийкою, що розташований в АДРЕСА_1 .
«Покупець» - ОСОБА_1 , відповідно до п. 2.2. вказаного попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на момент підписання договору в рахунок повної оплати за договором купівлі-продажу сплатив відповідачці 40 000 грн. (сорок тисяч гривень), що підтверджується розпискою. Відповідно до умов даного договору купівлі-продажу відповідачка оплатно передала позивачу, ОСОБА_1 , належний їй житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 26-29).
Таким чином, позивач виконав своє зобов'язання по оплаті товару.
При укладені вищезазначеного договору купівлі-продажу сторони домовились про подальше належне оформлення основного договору, тобто його нотаріальне посвідчення, проте відповідачка всупереч попередньому договору не виконала обов'язок нотаріально посвідчити договір.
Як вбачається із тексту позовної заяви, що домовленість між сторонами полягала в тому, що після укладення попереднього договору купівлі-продажу позивач став фактичним власником житлового будинку, користується ним, а офіційним власником він мав стати до 31 вересня 2025 року, коли позивач із відповідачкою уклали б основний договір. Проте, цього не сталось у зв'язку із порушенням відповідачкою покладених на неї обов'язків.
Наразі позивач користується житловим будинком та вчиняє всі дії як власник стосовно цього майна, проте не може користуватись повним обсягом прав власника, оскільки юридично таким не вважається.
Вказані обставини справи встановлені матеріалами справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, та кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого майнового права та інтересу.
Відповідно до положень ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру.
Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої статті 11, частин першої, другої статті 509 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені цими актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. До підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, належать договори та інші правочини. Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, установлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли домовленості з усіх істотних умов.
Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з часу передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно зі ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.
Відповідно до ч. 2 cт. 220 ЦК України, якщо сторони договору домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна сторона ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
За змістом частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
Згідно частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.
Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.
Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.
Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року в справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що: «відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року".
Відповідно до ч. 5 ст. 55 Конституції України, кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Враховуючи вище викладене, суд приходить до висновку, що наявні достатні підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між сторонами по справі.
Таким чином, позов є обґрунтованим та підлягає до задоволення.
Визнання відповідачем пред'явленого позову не суперечить закону, не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, а тому є всі підстави для задоволення позову.
З урахування викладеного та керуючись ст.ст. 4, 5, 10, 11, 142 ч.1, 200, 206, 263, 264, 265 ЦПК України, ст.ст. 220, 328, 334, 640, 655, 657 ЦК України, суд -
Позов ОСОБА_1 задовольнити.
Визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що був укладений 30.03.2022 року між ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП: НОМЕР_1 та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , РНОКПП: НОМЕР_2 .
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП: НОМЕР_1 , право власності на житловий будинок 1954 року забудови, загальною площею 49,0 кв.м., житловою площею 32,7 кв.м., допоміжною площею 16,3 кв.м., а саме: веранда площею 4,8 кв.м., коридор площею 6,5 кв.м., житлова кімната площею 17,5 кв.м., житлова кімната площею 15,2 кв.м., кухня площею 5,0 кв.м. та з відповідними надвірними будівлями та спорудами: прибудова, гараж, літня кухня, убиральня, сарай, погріб з шийкою, що розташований в АДРЕСА_1 .
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження:
1) на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Головуючий: суддя М. Б. Тітов