16 грудня 2025 року
м. Київ
cправа № 911/2217/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р.К.
ТОВ "Альта Експерт": Віценко А.Г.,
ТОВ "Травень 21: Коваль В.В.,
ТОВ "Фудком": не з'явились,
ТОВ "Реал Регіон 2": не з'явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Травень 21"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025
та рішення Господарського суду Київської області від 24.07.2025
та на додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2025
у справі № 911/2217/24
за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Альта Експерт"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Травень 21"
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:
1) Товариство з обмеженою відповідальністю "Фудком";
2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Реал Регіон 2",
про визнання недійсним правочину та визнання відсутнім права
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Травень 21"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альта Експерт"
про зобов'язання вчинити дії,
У серпні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Альта Експерт" звернулось до Господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Травень 21" про:
- визнання недійсним одностороннього правочину ТОВ "Травень 21" про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна, посвідченого 06.07.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., зареєстрованого в реєстрі за № 551, викладеного в листі, направленому відповідачем за первісним позовом 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606);
- визнання відсутнім права ТОВ "Травень 21" на дострокове одностороннє розірвання договору на підставі листа, направленого відповідачем за первісним позовом 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606).
В обґрунтування позовних вимог ТОВ "Альта Експерт" зазначало, що позивач, як орендар, належним чином виконував свої договірні зобов'язання за договором, однак наприкінці червня 2024 року отримав від відповідача за первісним позовом вимогу № 1-21/06/2024 від 21.06.2024 про повернення об'єкта оренди орендодавцеві (ТОВ "Травень 21") та повторну вимогу № 1-26/06/2024 від 26.06.2024, в яких вказується про дострокове припинення укладеного між сторонами договору з вимогами про звільнення ТОВ "Альта Експерт" орендованого майна. У повторній вимозі відповідач за первісним позовом послався на те, що відповідно до положень п. 18.3.3 договору орендодавцем орендарю було направлено повідомлення про необхідність оплати орендної плати з вимогою сплати суми заборгованості за січень-квітень 2024 року в розмірі 1 600 000 грн та попередження про послідуюче розірвання договору у випадку несплати суми заборгованості. Також, у повторній вимозі зазначено, що повідомлення про розірвання договору було отримано орендарем 14.05.2024, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення Акціонерного товариства "Укрпошта" (відправлення № 0910712298606). Вищевказаний односторонній правочин вчинений відповідачем за первісним позовом на підставі п. 18.3.3 договору, відповідно до якого якщо орендар не сплатив орендну плату протягом одного місяця, орендодавець надсилає орендарю письмове повідомлення про необхідність оплати орендної плати протягом 30-денного терміну та попередження про послідуюче розірвання даного договору у випадку несплати суми заборгованості. В разі, якщо протягом 30 календарних днів з моменту одержання повідомлення орендарем орендар не сплатив суму заборгованості або не підписав додаткову угоду про розірвання договору оренди, то на 31 день з моменту одержання орендарем повідомлення, даний договір вважається розірваним. Однак, як стверджував позивач за первісним позовом, він не отримував такого повідомлення, що свідчить про недотримання порядку реалізації права на одностороннє розірвання договору.
В свою чергу, ТОВ "Травень 21" подало до Господарського суду Київської області зустрічну позовну заяву до ТОВ "Альта Експерт", в якій просило суд:
- зобов'язати ТОВ "Альта Експерт" звільнити частину нежитлової будівлі, літера "А-2", загальною площею 4 441,00 кв.м, розташованої за адресою: Київська область, місто Біла Церква, вулиця Грибоєдова, будинок 10-а;
- зобов'язати ТОВ "Альта Експерт" повернути за актом передачі-приймання ТОВ "Травень 21" частину нежитлової будівлі, літера "А-2", загальною площею 4 441,00 кв.м, розташованої за адресою: Київська область, місто Біла Церква, вулиця Грибоєдова, будинок 10-а.
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "Альта Експерт" відмовляється звільняти та повертати ТОВ "Травень 21" об'єкт оренди за договором, який є розірваним.
Рішенням Господарського суду Київської області від 24.07.2025 (суддя Бабкіна В.М.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025 (колегія суддів у складі: Демидова А.М. - головуючий, Владимиренко С.В., Ходаківська І.П.), первісний позов задоволено повністю. Визнано недійсним односторонній правочин ТОВ "Травень 21" про дострокове розірвання договору, викладений у листі, направленому ТОВ "Травень 21" 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606). Визнано відсутнім право ТОВ "Травень 21" на дострокове одностороннє розірвання договору на підставі листа, направленого ТОВ "Травень 21" 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606). У задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено повністю.
Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2025 (колегія суддів у складі: Демидова А.М. - головуючий, Владимиренко С.В., Ходаківська І.П.) заяву ТОВ "Альта Експерт" про ухвалення додаткового рішення у справі № 911/2217/24 задоволено частково. Стягнуто з ТОВ "Травень 21" на користь ТОВ "Альта Експерт" 15 000 грн витрат на професійну правничу допомогу. В іншій частині у задоволенні заяви про ухвалення додаткового рішення у справі відмовлено.
Судами обох інстанцій встановлено, що 06.07.2017 між ТОВ "Альвар" (орендар) та ТОВ "Травень 21" (орендодавець) укладено договір оренди нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим № 551.
Відповідно до п.п. 1.1, 1.3 договору орендодавець зобов'язався передати орендарю у тимчасове платне користування та володіння частину нежитлової будівлі, літера "А-2", розташованої за адресою: Київська область, місто Біла Церква, вулиця Грибоєдова, будинок 10-а, на умовах, визначених договором. Загальна площа об'єкта оренди за даними технічного паспорту складає 4 441 кв.м.
Пунктом 2.8 договору передбачено, що передача об'єкта оренди орендарю, повернення об'єкта оренди орендарем за цим договором здійснюється виключно на підставі актів приймання-передачі об'єкта оренди (в оренду та/або з оренди), підписаних уповноваженими представниками сторін та скріплених печатками сторін.
Відповідно до п. 2.10 договору повернення об'єкта оренди орендодавцеві здійснюється орендарем в строк 15 календарних днів з моменту закінчення строку дії даного договору або його дострокового припинення. Повернення об'єкта оренди підтверджується підписанням сторонами акта передачі-приймання об'єкта оренди з оренди.
Згідно з п. 2.11 договору об'єкт оренди вважається повернутим (переданим) орендодавцю з моменту підписання сторонами акта передачі-приймання об'єкта оренди з оренди. Після закінчення дії даного договору або його дострокового розірвання орендар звільняє об'єкт оренди і надсилає та/або передає орендодавцю акт передачі-приймання об'єкта оренди з оренди.
За умовами п. 5.1 договору підставою для сплати орендарем орендної плати є рахунки, що надаються орендодавцем до 10 числа поточного місяця.
Відповідно до п. 5.2 договору оплата орендної плати здійснюється орендарем до 20-го числа кожного поточного оплачуваного місяця авансовим платежем на банківський рахунок орендодавця згідно виставлених орендодавцем рахунків.
Згідно з положеннями п. 5.3 договору оплата орендної плати здійснюється орендарем в національній валюті України шляхом безготівкового перерахування грошових сум на банківський рахунок орендодавця, реквізити якого визначені в рахунках на оплату послуг.
Пунктом 17.1 договору визначено, що цей договір набуває чинності з 06.07.2017 і діє до 31.12.2024 включно.
Відповідно до п. 18.3 договору він достроково припиняє дію в наступних випадках: загибелі об'єкта оренди (п.п. 18.3.1); в разі набрання законної сили судовим рішенням про розірвання договору (п.п. 18.3.2); в разі, якщо орендар не сплатив орендну плату протягом одного місяця поспіль. В цьому випадку орендодавець надсилає орендарю письмове повідомлення про необхідність оплати орендної плати протягом 30-денного терміну та попередження про послідуюче розірвання даного договору у випадку несплати суми заборгованості. В разі, якщо протягом 30 календарних днів з моменту одержання повідомлення орендарем орендар не сплатив суму заборгованості або не підписав додаткову угоду про розірвання даного договору, то на 31 (тридцять перший) день з моменту одержання орендарем повідомлення даний договір вважається розірваним (п.п. 18.3.3).
Між ТОВ "Альвар" та ТОВ "Травень 21" 06.07.2017 складено та підписано акт приймання-передачі об'єкта оренди до договору, згідно з яким ТОВ "Травень 21" передало, а ТОВ "Альвар" прийняло в орендне користування частину нежитлової будівлі (далі - об'єкт оренди), літера "А-2", розташованої за адресою: Київська область, місто Біла Церква, вулиця Грибоєдова, будинок 10-а, загальною площею за даними технічного паспорта 4 441 кв.м.
В подальшому 28.05.2020 ТОВ "Травень 21" та ТОВ "Альвар" уклали договір про внесення змін та доповнень до договору, в якому домовилися викласти п. 17.1 договору в новій редакції наступного змісту: "17.1. Цей договір набуває чинності з "06" липня 2017 року і діє до "31" грудня 2029 включно".
Крім цього, між ТОВ "Травень 21" (орендодавець), ТОВ "Альвар" (орендар) та ТОВ "Альта Експерт" (новий орендар) 11.07.2023 укладений договір про заміну сторони та внесення змін до договору (далі - договір про заміну сторони).
Пунктами 1, 2 договору про заміну сторони передбачено, що орендар передає, а новий орендар приймає на себе всі права та обов'язки орендаря за договором, а орендодавець підтверджує свою згоду з тим, що починаючи з 11.07.2023 орендар у договорі буде замінений новим орендарем.
Як вбачається з п. 6 договору про заміну сторони, сторони домовились доповнити пункт 3.2 підпунктом 3.2.1 та викласти його в наступній редакції: "3.2.1. Не зважаючи на інші умови Договору оренди, розмір орендної плати починаючи з 01 лютого 2023 року до закінчення терміну дії Договору включно - за один місяць оренди об'єкта оренди в розмірі 400 000,00 (чотириста тисяч) гривень 00 копійок, без ПДВ.".
11.07.2023 ТОВ "Травень 21", ТОВ "Альвар" та ТОВ "Альта Експерт" склали акт приймання-передачі до договору та до договору про заміну сторони, відповідно до якого в присутності та зі згоди орендодавця орендар передав, а новий орендар прийняв у тимчасове платне користування на умовах оренди частину нежитлової будівлі, літера "А-2", розташованої за адресою: Київська область, місто Біла Церква, вулиця Грибоєдова, будинок 10-а, загальною площею об'єкта оренди за даними технічного паспорта 4 441,00 кв.м.
На виконання умов договору ТОВ "Травень 21" та ТОВ "Альта Експерт" було складено та підписано, за допомогою електронних цифрових підписів, такі акти здачі-приймання робіт (надання послуг): за листопад 2023 року № 91 від 30.11.2023; за грудень 2023 року № 98 від 31.12.2023; за січень 2024 року № 8 від 31.01.2024, за лютий 2024 року № 16 від 29.02.2024, за березень 2024 року № 24 від 31.03.2024, за квітень 2024 року № 36 від 30.04.2024, за травень 2024 року № 46 від 31.05.2024, за червень 2024 року № 53 від 30.06.2024.
ТОВ "Травень 21" було виставлено такі рахунки на оплату орендованого приміщення: за листопад 2023 року № 89 від 01.11.2023; за грудень 2023 року № 97 від 01.12.2023; за січень 2024 року № 7 від 02.01.2024; за лютий 2024 року № 16 від 01.02.2024; за березень 2024 року № 24 від 01.03.2024; за квітень 2024 року № 36 від 01.04.2024; за травень 2024 року № 51 від 01.05.2024; за червень 2024 року № 60 від 01.06.2024.
Відповідно до виписок з рахунку ТОВ "Травень 21", відкритого в АТ "Райффайзен Банк", та платіжних інструкцій ТОВ "Альта Експерт", наявних у матеріалах справи, позивачем за первісним позовом було проведено такі оплати за оренду: за листопад 2023 року оплата здійснена 18.01.2024; за грудень 2023 року - 20.02.2024; за січень 2024 року - 20.06.2024; за лютий 2024 року - 20.06.2024; за березень 2024 року - 20.06.2024; за квітень 2024 року - 20.06.2024; за травень 2024 року - 20.06.2024; за червень 2024 року - 20.06.2024.
За твердженням ТОВ "Травень 21", ним 08.05.2024 було направлено на адресу ТОВ "Альта Експерт" поштове відправлення "Укрпошта Експрес" № 0910712298606 - повідомлення вих. № 1-30/04/2024 від 30.04.2024 (далі - Повідомлення) про те, що орендна плата орендодавцю (ТОВ "Травень 21") з боку нового орендаря (ТОВ "Альта Експерт") за період січень-квітень 2024 року не здійснювалася, у зв'язку з чим станом на 30.04.2024 заборгованість ТОВ "Альта Експерт" зі сплати орендної плати перед ТОВ "Травень 21" складає 1 600 000 грн.
На підставі викладеного, ТОВ "Травень 21" вимагало негайно сплатити на його рахунок заборгованість за несплачену у строк орендну плату в розмірі 1 600 000 грн та одночасно повідомило, що в разі несплати ТОВ "Альта Експерт" протягом 30-денного терміну з моменту одержання цієї вимоги-повідомлення всієї суми заборгованості по орендній платі або ненадіслання на адресу ТОВ "Травень 21" повідомлення про готовність укладення додаткової угоди про розірвання договору, на 31 день з моменту одержання ТОВ "Альта Експерт" цієї вимоги-повідомлення договір вважається розірваним. Зазначене повідомлення, за доводами ТОВ "Травень 21", було отримане ТОВ "Альта Експерт" 14.05.2024.
24.06.2024 ТОВ "Травень 21" надіслало на адресу ТОВ "Альта Експерт" вимогу вих. № 1-2/06/2024 від 21.06.2024 про повернення об'єкта оренди орендодавцеві (далі - Вимога № 1), в якій зазначило, що з 14.06.2024 Договір вважається розірваним на підставі п. 18.3.3 Договору, у зв'язку із чим вимагало у строк до 29.06.2024 звільнити об'єкт оренди та повернути його орендодавцеві, надавши ТОВ "Травень 21" для підписання акт передачі-приймання об'єкта оренди з оренди.
ТОВ "Альта Експерт" у відповіді на Вимогу № 1, яка (відповідь) підписана кваліфікованими електронними підписами ТОВ "Альта Експерт" та директора ТОВ "Альта Експерт" 25.06.2024, звернуло увагу ТОВ "Травень 21" на те, що достроковому розірванню договору з підстав несплати орендної плати передує обов'язкова процедура повідомлення про це орендаря, яка детально розписана в п. 18.3.3 договору, положення якого кореспондуються з ч. 2 ст. 782 ЦК України, яка передбачає, що орендодавець вправі вимагати дострокове розірвання договору після письмового попередження орендаря про необхідність виконати свої зобов'язання в розумний термін. Орендар - ТОВ "Альта Експерт", не отримував жодних повідомлень від орендодавця з приводу сплати заборгованості та попередження про дострокове розірвання договору. Водночас, ТОВ "Альта Експерт" вказало, що на дату складання цієї вимоги заборгованість орендаря за договором відсутня, що підтверджується актом звірки взаєморозрахунків.
Після цього, ТОВ "Травень 21" надіслало на адресу ТОВ "Альта Експерт" повторну вимогу за вих. № 1-26/06/06/2024 від 26.06.2024 про повернення об'єкта оренди орендодавцеві (далі - Вимога № 2). При цьому ТОВ "Травень 21" послалося на те, що відповідно до вимог п. 18.3.3 договору 08.05.2024 орендодавцем було направлено орендарю повідомлення про необхідність оплати орендної плати з вимогою сплати суми заборгованості за несплачену у строк орендну плату за січень-квітень 2024 року в розмірі 1 600 000 грн та попередженням про послідуюче розірвання договору у випадку несплати суми заборгованості. У Вимозі № 2 наголошено на тому, що вказане письмове повідомлення орендаря було отримане орендарем 14.05.2024, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення АТ "Укрпошта" (відправлення № 0910712298606), таким чином, обов'язкова процедура повідомлення орендаря щодо можливого дострокового розірвання договору, передбачена п. 18.3.3 договору, орендодавцем додержана в повному обсязі. Однак протягом 30 календарних днів з моменту одержання орендарем письмового повідомлення орендодавця, ТОВ "Альта Експерт" суму заборгованості не сплатило та додаткову угоду про розірвання договору не підписало. Тому, як вказало ТОВ "Травень 21", на 31-й день, тобто з 14.06.2024, відповідно до вимог п. 18.3.3 договору, він вважається розірваним. У зв'язку з викладеним, ТОВ "Травень 21" повторно вимагало у строк до 29.06.2024 звільнити об'єкт оренди та повернути його орендодавцеві, надавши ТОВ "Травень 21" для підписання акт передачі-приймання об'єкта оренди з оренди та попередило про можливість застосування оперативно-господарської санкції в разі ігнорування даної вимоги.
У відповідь на Вимогу № 2 ТОВ "Альта Експерт" у листі вих. № 1841317-24 від 03.07.2024 повідомило ТОВ "Травень 21" про те, що твердження щодо "відправлення повідомлення, яке було отримане орендарем 14.05.2024, підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення АТ "Укрпошта" (відправлення № 0910712298606)" не відповідає дійсності, оскільки ТОВ "Альта Експерт" не отримувало жодних повідомлень від орендодавця з приводу сплати заборгованості та попередження про дострокове розірвання договору. Також, ТОВ "Альта Експерт" звертало увагу, що станом на дату складання вимоги ТОВ "Травень 21" заборгованість орендаря за договором відсутня. На підставі викладеного та ст. 782 ЦК України, ТОВ "Альта Експерт" зазначило, що вимога ТОВ "Травень 21" про звільнення об'єкта оренди та повернення його орендодавцеві не ґрунтується на вимогах договору та чинного законодавства України, а отже, не підлягає задоволенню.
Задовольняючи первісний позов місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з відсутності доказів отримання поштового відправлення "Укрпошта Експрес" № 0910712298606 уповноваженою особою ТОВ "Альта Експерт", що унеможливлює вважати договір розірваним у зв'язку з направленням відповідного повідомлення на підставі п. 18.3.3 договору. Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, місцевий господарський суд виходив із того, що факт отримання поштового відправлення "Укрпошта Експрес" № 0910712298606 з повідомленням № 1-30/04/2024 від 30.04.2024 про необхідність оплати заборгованості з орендної плати в розмірі 1 600 000,00 грн ТОВ "Альта Експерт" матеріалами справи не доведений, відтак, договір не є розірваним у зв'язку з направленням вказаного повідомлення. Відповідно, у даному випадку відсутні підстави вимагати від орендаря звільнення та повернення спірного приміщення.
Крім цього, частково задовольняючи заяву ТОВ "Альта Експерт" про ухвалення додаткового рішення у справі № 911/2217/24 та стягуючи з ТОВ "Травень 21" на користь позивача витрати на професійну правничу допомогу, понесені у зв'язку з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, в загальному розмірі 15 000 грн, суд апеляційної інстанції, зважаючи на залишення апеляційної скарги відповідача без задоволення, оцінивши доводи заяви ТОВ "Альта Експерт" про ухвалення додаткового рішення та надані позивачем відповідні докази, керуючись статтями 2, 123, 80, 126, 129 ГПК України, виснував, що таким, що відповідає критеріям реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), пропорційності, справедливості, необхідності та розумності їхнього розміру, та є співрозмірним із виконаною адвокатом роботою в суді апеляційної інстанції, є розмір витрат позивача в сумі 15 000 грн.
Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів, а також додатковою постановою суду апеляційної інстанції, ТОВ «Травень 21» звернулось до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічний - задовольнити.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суди попередніх інстанцій:
- неправильно застосували ст.ст. 203 та 215 ЦК України, оскільки задовольнивши вимогу позивача за первісним позовом про визнання оспорюваного правочину недійсним, суди не зазначили в чому саме полягали неправомірні дії ТОВ «Травень 21» та яким нормам законодавства такий правочин не відповідає. При цьому не доведення ТОВ «Травень 21» факту належного вручення ТОВ «Альта Експерт» листа від 08.05.2024, яким суди в оскаржуваних рішеннях обґрунтували задоволення вимоги про визнання його недійсним, відповідно до ст. 215 ЦК України неможливо віднести до жодної з підстав з визначених ст. 203 ЦК України, недотримання яких має наслідком визнання правочину недійсним, так як це порушення допущене третьою особою (АТ «Укрпошта») та не стосується змісту такого правочину;
- суди не застосували ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 11, ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 15, п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 1 ст. 615 ЦК України, ч. 1 ст. 907 ЦК України, які підлягали застосуванню, та визнали відсутнім право ТОВ «Травень 21» на дострокове одностороннє розірвання договору оренди нерухомого майна, на підставі листа, направленого відповідачем за первісним позовом 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606), хоча самі ж встановили, що оплата орендної плати орендодавцю з боку орендаря у період з листопада 2023 року по квітень 2024 року відбувалася поза межами строків, встановлених договором оренди. При цьому належним способом захисту позивача за первісним позовом, з визначених ст. 16 ЦК України, є визнання його права за правочином, припинення якого заперечується. А не застосування способу захисту, тобто визнання відсутнім права, якого в статті 16 ЦК України не має. Разом з тим, обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові;
- суди неправильно застосували (не застосували) ст. 782 ЦК України, яка підлягала застосуванню, відповідно до якої наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. При цьому судами не було враховано, що орендар - позивач за первісним позовом порушив одну з істотних умов договору оренди та свідомо без будь-яких законних правових підстав не здійснював оплати оренди більше чотирьох місяців поспіль, як і не сплачував останню протягом всього строку судового розгляду цієї справи, не припиняючи при цьому користування майном. До того ж підставою для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених ст.ст. 782, 783 ЦК України, та/або у разі настання випадку передбаченого п. 18.3.3. договору оренди. Водночас, як вимога ТОВ «Травень 21» №1-21/06/2024 від 21.06.2024 так і повторна вимога ТОВ «Травень 21» №1-26/06/2024 від 26.06.2024 з повідомленням про розірвання договору оренди, отримані ТОВ «Альта Експерт», не є предметом будь яких суперечностей, щодо їх належного отримання та власне на них останнє надавало відповідь;
- зосередившись виключно на одній підставі розірвання договору з ініціативи орендодавця в односторонньому порядку, а саме тій яка передбачена виключно п.18.3.3. договору оренди, проігнорувавши та не застосувавши до спірних правовідносин ч. 1 ст. 782 ЦК України, незважаючи на те, що ТОВ «Травень 21» неодноразово у заявах по суті (зокрема у відзиві на первісний позов, зустрічному позові) посилалось на неї, суди не виконали покладений на них обов'язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, внаслідок чого не змогли вірно визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору;
- суди попередніх інстанцій неправильно застосували ст. 785 ЦК України, якою передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Оскільки договір оренди є розірваним, ТОВ «Альта Експерт» зобов'язаний повернути за актом приймання-передачі ТОВ «Травень 21» частину нежитлової будівлі, літера А-2, загальною площею 4 441 кв.м, розташованої за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Грибоєдова, буд. 10-а;
- суд апеляційної інстанції неправильно застосував ч. 8 ст. 129 ГПК України, оскільки між АО «АДЕР ХАБЕР І КО» та ТОВ «АЛЬТА ЕКСПЕРТ» не погоджено розмір винагороди за договором, не зважаючи на факт підписання додаткової угоди, а стороною позивача документально не підтверджено оплату такої винагороди.
Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме:
1) в частині судових рішень по суті спору скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України:
- відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування ст. 215 ЦК України без посилання на конкретну частину ст. 203 ЦК України як самодостатньої підстави визнання недійним одностороннього правочину, яким є повідомлення орендодавця про розірвання договору оренди нежитлової будівлі;
- відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування ч. 1, п.1 ч. 2 ст. 11, ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 15, п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 1 ст. 615 ЦК України, ч. 1 ст. 907 ЦК України до правовідносин, які виникли між сторонами договору оренди нежитлової будівлі (її частини), при визначенні належності такого способу захисту порушеного права як визнання відсутнім у відповідача (орендодавця) права на дострокове одностороннє розірвання договору оренди;
- відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування ч.ч. 1, 2 ст. 782 ЦК України до правовідносин, які виникли між сторонами договору оренди, предметом якого виступив об'єкт нерухомості у вигляді нежитлової будівлі (її окремої частини), та у якому на відміну від положень ст. 782 ЦК України сторонами погоджено направлення попереднього попередження про одностороннє розірвання договору;
- відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування ст. 785 ЦК України, у правовідносинах які виникли між сторонами договору оренди нежитлової будівлі (її частини) з урахуванням особливостей порядку повернення об'єкта оренди визначеними безпосередньо в укладеному між сторонами договорі оренди;
2) в частині оскарження додаткової постанови суду апеляційної інстанції скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України - судами неправильно застосовано ч. 8 ст. 129 ГПК України, без урахування висновків щодо її застосування викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 826/1216/16 та у постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 17.09.2019 у справі № 810/3806/18, від 31.03.2020 у справі № 726/549/19.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.11.2025 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено її до розгляду на 09.12.2025 та надано строк для подання відзивів на касаційну скаргу до 28.11.2025.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 01.12.2025 від позивача за первісним позовом надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому представник просить у задоволенні касаційної скарги відмовити в повному обсязі, а оскаржені судові рішення залити без змін, посилаючись на правильність викладених у них висновків та помилковість доводів скаржника.
В судовому засіданні 09.12.2025 оголошено перерву у справі до 16.12.2025.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 15.12.2025 від позивача за первісним позовом надійшли письмові пояснення у справі та 16.12.2025 додаткові пояснення у справі.
Переглянувши в касаційному порядку оскаржені судові рішення, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Щодо судових рішень по суті спору.
Відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов'язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи. При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними ст. 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.
Так суди обох інстанцій, задовольняючи первісний позов, виходили з того, що за умовами укладеного між сторонами договору його дострокове розірвання у зв'язку з несплатою орендної плати чітко й безумовно поставлено в залежність саме від одержання орендарем повідомлення про необхідність оплати, а саме - договір вважається розірваним на 31-й день з моменту одержання орендарем такого повідомлення. Таким чином, для висновку щодо розірвання договору в даному випадку необхідним є встановлення факту одержання повідомлення орендарем. Водночас, за результатами суди виснували про відсутність доказів отримання поштового відправлення "Укрпошта Експрес" № 0910712298606 уповноваженою особою ТОВ "Альта Експерт", що унеможливлює вважати договір розірваним у зв'язку з направленням відповідного повідомлення на підставі п.п. 18.3.3 п. 18.3 договору. Також суд апеляційної інстанції зазначив, що обраний позивачем за первісним позовом спосіб захисту - визнання відсутнім права відповідача за первісним позовом на дострокове розірвання договору саме на підставі вищезазначеного листа, у даному випадку є належним та ефективним способом захисту, спрямованим на досягнення правової визначеності та підтвердження судом відсутності у відповідача за первісним позовом відповідного права, про існування якого відповідач за первісним позовом стверджує та у зв'язку з чим наполягає на звільненні ТОВ "Альта Експерт" орендованого приміщення.
Частиною 1 ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та закону, інших правових актів законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст.ст. 525, 526 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Положеннями ст. 611 ЦК України передбачено, що в разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Поряд із цим, за приписами ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються (ч. 2 ст. 653 ЦК України).
Отже, за змістом наведених норм розірвання господарського договору може бути вчинено як за згодою сторін, так і у разі односторонньої відмови від нього. За загальним правилом розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, однак окремі договірні відносини допускають можливість одностороннього розірвання договору. Право сторони на одностороннє розірвання договору може бути передбачено законом або безпосередньо у договорі.
Верховний Суд у постанові від 05.09.2023 у справі № 922/2161/22 звертав увагу на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 08.10.2020 у справі №910/11397/18 про те, що у разі коли законом або умовами договору передбачено право сторони на односторонню відмову від договору, сторони вільні у виборі конкретних підстав такої відмови, в межах встановлених нормами законодавства чи умовами договору. Обрану стороною підставу для односторонньої відмови від договору і необхідно досліджувати під час розгляду справи судом. Так, у кожному випадку особа, яка бажає відмовитись від договору у односторонньому порядку на тій чи іншій підставі має довести фактичну наявність визначених у обраній підставі обставин для такої односторонньої відмови. З огляду на викладене, судам необхідно в кожному конкретному випадку виходити зі встановлених обставин справи, досліджувати підстави, які стали підґрунтям для односторонньої відмови від договору, та обґрунтованість таких підстав (схожа правова позиція викладена також у постанові Верховного Суду від 14.12.2023 у справі № 910/14817/22).
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Так одностороння відмова від договору є юридичним фактом, який зумовлює його розірвання, отже, є правочином, який має юридичні наслідки у вигляді припинення господарських правовідносин, а тому може бути визнаним недійсним.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/1227/17).
Частинами 1, 3 ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Тобто, недійсність правочину зумовлюється наявністю недоліків його складових елементів: незаконність змісту правочину, недотримання форми, невідповідність дефекту суб'єктного складу, невідповідність волевиявлення внутрішній волі.
Водночас судами обох інстанцій не зазначено в судових рішеннях яким саме положенням законодавства не відповідає односторонній правочин ТОВ "Травень 21" з дострокового розірвання договору оренди нерухомого майна, посвідчений 06.07.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., зареєстрований в реєстрі за № 551, викладений в листі, направленому відповідачем за первісним позовом 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606). При цьому висновуючи про його недійсність суди виходили виключно з відсутності доказів отримання поштового відправлення "Укрпошта Експрес" № 0910712298606 уповноваженою особою ТОВ "Альта Експерт".
Так для визнання одностороннього правочину недійсним суд мав би встановити, наприклад, що зміст листа суперечить закону чи договору (ст. 203 ЦК України) або що особа, яка підписала лист, не мала на це повноважень, тощо, а не факт відсутності підтвердження вручення такого повідомлення. Водночас, обґрунтування недійсності одностороннього правочину виключно відсутністю доказів отримання поштового відправлення є помилковим та свідчить про підміну понять: недійсність правочину (що зумовлена вадами змісту/форми) та не настання правових наслідків (через не доведення волі до відома іншої сторони). Як слушно зазначає скаржник у своїй касаційній скарзі, така обставина жодним чином не може бути віднесена до підстав недійсності, визначених ст. 203 ЦК України.
Таким чином, зі змісту судових рішень не вбачається, яким саме нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин на момент його вчинення, а тому Верховний Суд не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення вимоги про визнання недійсним одностороннього правочину ТОВ "Травень 21" з дострокового розірвання договору оренди нерухомого майна, посвідченого 06.07.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., зареєстрованого в реєстрі за № 551, викладеного в листі, направленому відповідачем за первісним позовом 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606).
Крім цього, згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
З наведених норм права вбачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав суб'єктів господарювання. Такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Отже, розглядаючи справу суд має з'ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.
У розглядуваній справі суд апеляційної інстанції зазначив, що обраний позивачем за первісним позовом спосіб захисту - визнання відсутнім права відповідача за первісним позовом на дострокове розірвання договору саме на підставі вищезазначеного листа, у даному випадку є належним та ефективним способом захисту, спрямованим на досягнення правової визначеності та підтвердження судом відсутності у відповідача за первісним позовом відповідного права, про існування якого відповідач за первісним позовом стверджує та у зв'язку з чим наполягає на звільненні ТОВ "Альта Експерт" орендованого приміщення.
Дійсно, відповідно до ст. 16 ЦК України права та законні інтереси захищаються, у тому числі, шляхом визнання наявності або відсутності прав. За висновками Верховного Суду України, сформульованими в постанові від 21.11.2012 у справі № 6-134цс12, згідно з п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що в рівній мірі означає як наявність права, так і його відсутність.
Як правильно зазначає ТОВ "Альта Експерт" у відзиві на касаційну скаргу, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 погодилася з такими висновками і вважала, що визнання права як у позитивному значенні (визнання існуючого права), так і в негативному значенні (визнання відсутності права і кореспондуючого йому обов'язку) є способом захисту інтересу позивача у правовій визначеності.
Водночас зазначений спір стосувався визнання припиненими договорів іпотеки і Велика Палата Верховного Суду вказала, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді визнання припиненими в минулому спірних договорів іпотеки не передбачений законом або договором та є неефективним для захисту прав позивача як іпотекодержателя за договорами іпотеки, укладеними з ТОВ «Люнакс», і у п. 6.14 своєї постанови вказала, що виходячи з обставин цієї справи належному способу захисту позивача відповідатиме звернення до суду одночасно з вимогами про визнання відсутнім права іпотеки відповідача та про визнання права іпотеки позивача. Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення про задоволення таких вимог є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей як про припинення права іпотеки відповідача (якщо таке право зареєстроване), так і про право іпотеки позивача.
У розглядуваній справі позивач обрав такий спосіб захисту, як визнання відсутнім права ТОВ "Травень 21" на дострокове одностороннє розірвання договору, направленого відповідачем за первісним позовом 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606).
Частиною 1, п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України передбачено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
У разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом (ч.1 ст. 615 ЦК України).
Судами обох інстанцій встановлено, що відповідно до п.п. 18.3.3 договору він достроково припиняє дію в разі, якщо орендар не сплатив орендну плату протягом одного місяця поспіль. В цьому випадку орендодавець надсилає орендарю письмове повідомлення про необхідність оплати орендної плати протягом 30-денного терміну та попередження про послідуюче розірвання даного договору у випадку несплати суми заборгованості. В разі, якщо протягом 30 календарних днів з моменту одержання повідомлення орендарем орендар не сплатив суму заборгованості або не підписав додаткову угоду про розірвання даного договору, то на 31 (тридцять перший) день з моменту одержання орендарем повідомлення даний договір вважається розірваним.
Суди обох інстанцій встановили, що ТОВ "Травень 21" було виставлено такі рахунки на оплату орендованого приміщення: за листопад 2023 року № 89 від 01.11.2023; за грудень 2023 року № 97 від 01.12.2023; за січень 2024 року № 7 від 02.01.2024; за лютий 2024 року № 16 від 01.02.2024; за березень 2024 року № 24 від 01.03.2024; за квітень 2024 року № 36 від 01.04.2024; за травень 2024 року № 51 від 01.05.2024; за червень 2024 року № 60 від 01.06.2024.
Відповідно до виписок з рахунку ТОВ "Травень 21", відкритого в АТ "Райффайзен Банк", та платіжних інструкцій ТОВ "Альта Експерт", наявних у матеріалах справи, позивачем за первісним позовом було проведено такі оплати за оренду: за листопад 2023 року оплата здійснена 18.01.2024; за грудень 2023 року - 20.02.2024; за січень 2024 року - 20.06.2024; за лютий 2024 року - 20.06.2024; за березень 2024 року - 20.06.2024; за квітень 2024 року - 20.06.2024; за травень 2024 року - 20.06.2024; за червень 2024 року - 20.06.2024.
Водночас, посилання на неотримання відповідного листа стосується оспорення юридичного факту (визначеного договором порядку дотримання доведення волі орендодавця), а не права як такого.
Так право орендодавця на ініціювання розірвання виникає внаслідок порушення зобов'язання орендарем, а саме: несплата орендної плати протягом одного місяця поспіль. Саме це є юридичним фактом, з яким закон і договір пов'язують виникнення у орендодавця права на односторонню відмову від договору.
В свою чергу орендодавець реалізує своє право шляхом надсилання письмового повідомлення про необхідність оплати протягом 30-денного терміну та попередження про подальше розірвання. Якщо протягом 30 календарних днів з моменту одержання повідомлення орендарем він не усунув порушення (не сплатив заборгованість) і не підписав додаткову угоду про розірвання. При цьому настання наслідків у даному випадку пов'язується з тим, що договір вважається розірваним на 31 (тридцять перший) день з моменту одержання орендарем повідомлення.
Тобто пункт 18.3.3 договору чітко розмежовує підставу виникнення права на розірвання договору (несплата плати протягом місяця), процедуру реалізації такого права (орендодавець реалізує своє право шляхом надсилання письмового повідомлення про необхідність оплати протягом 30-денного терміну та попередження про подальше розірвання) та момент розірвання договору (договір вважається розірваним на 31 (тридцять перший) день з моменту одержання орендарем повідомлення).
Колегія суддів погоджується з висновками судів про те, що для висновку щодо розірвання договору в даному випадку необхідним є встановлення факту одержання повідомлення орендарем, проте право на розірвання договору у орендодавця виникає саме у зв'язку з несплатою орендарем орендної плати.
Відтак, у даному спорі позивач оспорює сам юридичний факт, а не право орендодавця як таке. У такий спосіб, за відсутності спору між сторонами стосовно порушення орендарем строків оплати за орендоване майно (судами встановлено дати виставлення рахунків та дати оплати їх орендарем), ТОВ «Альта Експерт» фактично звертається за встановленням фактів (неотримання листа) з метою унеможливлення реалізації права орендодавця, у зв'язку з порушенням орендарем умов договору, оскільки подальша така оплата з вимогою про визнання відсутнім права на розірвання на підставі конкретного листа унеможливлює подання орендодавцем позову про розірвання договору, ґрунтуючись на неоспореному факті систематичної несплати орендної плати.
Як вже зазначалось вище, за змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Питання належності та ефективності обраного позивачем способу захисту порушеного права або законного інтересу підлягає вирішенню судами після повного встановлення усіх фактичних обставин справи, а також після з'ясування того, чи існує у позивача право або законний інтерес та чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем (близька за змістом правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17.06.2020 у справі № 922/2529/19).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.
Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб'єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем (такий висновок наведено у постанові об'єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду зауважувала, що захист цивільних прав та інтересів не досягається встановленням юридичних фактів. Таке встановлення є елементом оцінки обставин справи й обґрунтованості вимог. Тому воно не зумовить попередження порушення або відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного права чи інтересу (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц).
Враховуючи, що право орендодавця на розірвання договору виникає на підставі порушення зобов'язання (несплати) відповідно до п. 18.3.3 договору, і вимога про визнання відсутнім права орендодавця не усуває спір по суті, оскільки право на розірвання виникає у орендодавця на підставі невиконання орендарем зобов'язань, а лише направлена на встановлення юридичних фактів, колегія суддів погоджується з доводами скаржника про неналежність обраного способу захисту у вигляді вимоги про визнання відсутнім права ТОВ "Травень 21" на дострокове одностороннє розірвання договору на підставі листа, направленого відповідачем за первісним позовом 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606).
З огляду на наведене, постанова Північного апеляційного господарського суду та рішення Господарського суду Київської області у справі № 911/2217/24 в частині задоволення первісних позовних вимог є незаконними, підлягають скасуванню, з прийняттям в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Що ж до зустрічних позовних вимог, колегія суддів зазначає таке.
Суд касаційної інстанції переглядає судові рішення на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи (ч. 1 ст. 300 ГПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів звертає увагу, що рішення господарського суду має ґрунтуватись на оцінці наданих учасниками справи доказів в підтвердження своїх вимог або заперечень, та на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.
Відповідно до ч. 5 ст. 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Верховний Суд звертає увагу на те, що хоча поняття "обґрунтованого" рішення не можна тлумачити як таке, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент учасників справи, а міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення, проте суд у будь-якому випадку, навіть без відображення окремих аргументів у своєму рішенні (якщо він вважає їх такими, що не впливають на правильне рішення спору або не відносяться до суті справи), повинен, під час розгляду справи, надати оцінку всім аргументам учасників справи в силу імперативних приписів ст. 236 ГПК України, особливо тим, оцінка яких є необхідною для правильного вирішення спору.
Відповідно до ст. 129 Конституції України до основних засад судочинства віднесено, зокрема, забезпечення права на апеляційний перегляд справи.
Так само і ч. 3 ст. 2 ГПК України до основних засад (принципів) господарського судочинства віднесено забезпечення права на апеляційний перегляд справи.
Вказані норми не є суто декларативними - їх необхідно розуміти не лише як положення законодавства, які надають особам безумовне право подавати апеляційну скаргу на рішення судів, які розглянули відповідну справу як суди першої інстанції, але і враховувати, що вони визначають принципи самого судочинства, які покладають на суд певні обов'язки з розгляду таких скарг і перегляду відповідних судових рішень (з урахуванням обмежень інстанційного перегляду).
Зокрема, ч. 1 ст. 269 ГПК України визначає, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Законодавець у ст. 282 ГПК України закріпив, що постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з мотивувальної частини із зазначенням: а) встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин; б) доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції; в) мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу; г) чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду.
При цьому відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарський суд повинен у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог процесуального закону щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.
У справі "Руїс Торіха проти Іспанії", Європейський суд з прав людини зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994). Водночас, необхідно враховувати, що хоча національний суд і має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland) від 01.07.2003). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті (рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland) від 27.09.2001).
В свою чергу, у постанові Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18 зазначено, що обов'язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язками, відносинами і залежностями. Таке з'ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
З'ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 ГПК України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв'язку доказів у їх сукупності.
У пунктах 1 - 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
Суд зауважує, що принцип "процесуальної рівності сторін" передбачає, що у випадку спору, який стосується приватних інтересів, кожна зі сторін повинна мати розумну можливість представити свою справу, включаючи докази, в умовах, які не ставлять цю сторону в істотно більш несприятливе становище стосовно протилежної сторони (рішення ЄСПЛ від 27.10.1993 у справ "DOMBO BEHEERB.V. v. THE NETHERLANDS").
Суди встановили, що відповідно до виписок з рахунку ТОВ "Травень 21", відкритого в АТ "Райффайзен Банк", та платіжних інструкцій ТОВ "Альта Експерт", наявних у матеріалах справи, позивачем за первісним позовом було проведено такі оплати за оренду: за листопад 2023 року оплата здійснена 18.01.2024; за грудень 2023 року - 20.02.2024; за січень 2024 року - 20.06.2024; за лютий 2024 року - 20.06.2024; за березень 2024 року - 20.06.2024; за квітень 2024 року - 20.06.2024; за травень 2024 року - 20.06.2024; за червень 2024 року - 20.06.2024. При цьому судами не встановлено факту неотримання виставлених ТОВ "Травень 21" рахунків на плату орендованого приміщення ТОВ «Альта Експерт»: за листопад 2023 року № 89 від 01.11.2023; за грудень 2023 року № 97 від 01.12.2023; за січень 2024 року № 7 від 02.01.2024; за лютий 2024 року № 16 від 01.02.2024; за березень 2024 року № 24 від 01.03.2024; за квітень 2024 року № 36 від 01.04.2024; за травень 2024 року № 51 від 01.05.2024; за червень 2024 року № 60 від 01.06.2024.
Як зазначено у п. 18.3.3. договору, він достроково припиняє дію в разі, якщо орендар не сплатив орендну плату протягом одного місяця поспіль. В цьому випадку орендодавець надсилає орендарю письмове повідомлення про необхідність оплати орендної плати протягом 30-денного терміну та попередження про послідуюче розірвання даного договору у випадку несплати суми заборгованості. В разі, якщо протягом 30 календарних днів з моменту одержання повідомлення орендарем орендар не сплатив суму заборгованості або не підписав додаткову угоду про розірвання даного договору, то на 31 (тридцять перший) день з моменту одержання орендарем повідомлення даний договір вважається розірваним (п.п. 18.3.3).
За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст. 762 ЦК України).
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. Частиною 2 зазначеної статті передбачено, що у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Верховний Суд відхиляє доводи скаржника про неправильний висновок судів попередніх інстанцій про неотримання відповідачем за первісним позовом правочину ТОВ "Травень 21" по достроковому розірванню договору оренди нерухомого майна, посвідченого 06.07.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., зареєстрованого в реєстрі за № 551, викладеного в листі, направленому відповідачем за первісним позовом 08.05.2024 (відправлення № 0910712298606), оскільки вказані доводи зводяться до переоцінки наявних у справі доказів, повноваження з чого у Верховного Суду відсутні.
Водночас приймає до уваги право орендодавця, встановлене ч. 1 ст. 782 ЦК України, на розірвання договору у зв'язку з порушенням строків внесення орендної плати більше ніж за 3 місяця, та зазначає, що оскільки воля орендодавця на дострокове розірвання договору у зв'язку з порушенням строків внесення орендної плати була сформована у трьох документах, про що також зазначав ТОВ «Травень 21» у зустрічній позовній заяві, суди обох інстанції не здійснили належного дослідження сукупності наявних в матеріалах справи доказів, з урахуванням правил та критеріїв оцінки доказів, визначених ГПК України, зокрема вимоги вих. № 1-2/06/2024 від 21.06.2024 про повернення об'єкта оренди орендодавцеві, відповіді ТОВ "Альта Експерт" на цю вимогу, повторної вимоги за вих. № 1-26/06/06/2024 від 26.06.2024 про повернення об'єкта оренди орендодавцеві та відповіді на неї, обмежившись лише описом таких документів та дослідженням відсутності доказів отримання поштового відправлення "Укрпошта Експрес" № 0910712298606 уповноваженою особою ТОВ "Альта Експерт".
При цьому судами не встановлено, що вимога ТОВ «Травень 21» №1-21/06/2024 від 21.06.2024 так і повторна вимога ТОВ «Травень 21» №1-26/06/2024 від 26.06.2024 з повідомленням про розірвання договору оренди, отримані ТОВ «Альта Експерт», є предметом будь яких суперечностей, щодо їх належного отримання.
Відтак, суди обох інстанцій не звернули належної уваги на обґрунтування зустрічного позову та дійшли передчасних висновків про відмову у його задоволенні, зосередивши свою увагу на факті отримання ТОВ "Альта Експерт" поштового відправлення "Укрпошта Експрес" № 0910712298606 і не надавши належної оцінки іншим наявним у справі доказам, на які позивач за зустрічним позовом посилався в обґрунтування своїх вимог, а також самим підставам зустрічного позову.
В свою чергу, Верховний Суд, в силу вимог ст. 300 ГПК України, не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У зв'язку з викладеним, Верховний Суд вважає, що суди попередніх дійшли передчасних висновків про відмову у задоволенні зустрічного позову, а тому касаційна скарга в цій частині підлягає частковому задоволенню, а рішення судів апеляційної та першої інстанцій підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду, оскільки Верховний Суд позбавлений процесуальної можливості досліджувати та надавати оцінку наявним у справі доказам.
Під час нового розгляду справи суди мають взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного та об'єктивного встановлення обставин справи і залежно від встановленого та відповідно до чинного законодавства вирішити спір із належним обґрунтуванням мотивів і підстав такого вирішення у судовому рішенні.
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.
Згідно зі ст. 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
З огляду на зазначене, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення та постанова судів першої та апеляційної інстанцій по суті спору підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні первісного позову, та направленням справи в частині зустрічного позову на новий розгляд до місцевого господарського суду.
Що ж до додаткової постанови суду апеляційної інстанції, якою заяву ТОВ "Альта Експерт" про ухвалення додаткового рішення у справі № 911/2217/24 задоволено частково і стягнуто з ТОВ "Травень 21" на користь ТОВ "Альта Експерт" 15 000 грн витрат на професійну правничу допомогу, колегія суддів не перевіряє доводи скаржника в частині правильності висновків апеляційного суду щодо застосування ч. 8 ст. 129 ГПК України, оскільки згідно з ч. 4 ст. 129 ГПК України, судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.
Тобто стягнення витрат на професійну правничу допомогу відбувається на користь тієї сторони, на чию користь ухвалене рішення.
Оскільки додаткова постанова суду апеляційної інстанції про стягнення з ТОВ "Травень 21" на користь ТОВ "Альта Експерт" 15 000 грн витрат на правничу допомогу була ухвалена на підставі висновків у зв'язку із задоволенням позовних вимог ТОВ "Альта Експерт" та відмові у задоволенні зустрічного позову, що Верховним Судом визнано помилковим та передчасним, відпадає правова підстава для стягнення витрат на правничу допомогу на користь ТОВ "Альта Експерт".
Таким чином, додаткова постанова суду апеляційної інстанції у справі № 911/2217/24 підлягає скасуванню, оскільки вона є похідною від основного судового рішення, яке скасовується.".
При цьому оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції скасовує судові рішення у справі в частині первісного позову та ухвалює нове, розподіл судових витрат в цій частині здійснює суд касаційної інстанції.
Відповідно до частини першої статті 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи сплачений ТОВ «Травень 21» судовий збір (18 168 грн за апеляційну та 24 224 грн за касаційну скарги), стягненню з ТОВ «Альта Експерт» на користь скаржника в частині первісного позову підлягає 9 084 грн та 12 112 грн відповідно до пропорційно задоволених вимог.
В свою чергу, з огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню в частині зустрічного позову - передачі до місцевого господарського суду на новий розгляд, з урахуванням ст. 129 ГПК України розподіл судових витрат в цій частині має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись ст.ст. 129, 300, 301, 308, 310, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд -
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Травень 21" задовольнити частково.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025, рішення Господарського суду Київської області від 24.07.2025 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2025 у справі № 911/2217/24 скасувати.
У задоволенні первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта Експерт» (01103, м. Київ, Залізничне шосе, 57, код 37002806) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Травень 21» (09114, Київська обл., Білоцерківський р-н, м. Біла Церква, вул. Зенітного Полку, 10 А, код 38168784), третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю «Фудком» (01014, м. Київ, вул. Залізничне шосе, 57), третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю «Реал Регіон 2» (01011, м. Київ, Печерська площа, 1), про визнання недійсним правочину та визнання відсутнім права відмовити повністю.
Справу № 911/2217/24 в частині зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Травень 21» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта Експерт» про зобов'язання звільнити частину нежитлової будівлі, літера А-2, загальною площею 4 441,00 кв.м, розташовану за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Грибоєдова, буд. 10-а та зобов'язання повернути за актом приймання-передачі частину нежитлової будівлі, літера А-2, загальною площею 4441,00 кв.м, розташовану за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Грибоєдова, буд. 10-а, направити на новий розгляд до Господарського суду Київської області.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта Експерт» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Травень 21»:
- 9 084 (дев'ять тисяч вісімдесят чотири гривні) грн 00 коп судового збору за подання апеляційної скарги;
- 12 112 (дванадцять тисяч сто дванадцять) грн 00 коп судового збору за подання касаційної скарги.
Видачу наказів на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Київської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя Могил С.К.
Судді: Волковицька Н.О.
Случ О.В.