17 грудня 2025 року
м. Київ
cправа № 917/1983/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглядаючи касаційну скаргу Фізичної особи - підприємця Стогнія Анатолія Олексійовича
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 21.08.2025 (головуюча - Склярук О. І., судді: Россолов В. В., Хачатрян В. С.) у справі
за позовом Фізичної особи - підприємця Стогнія Анатолія Олексійовича
до Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області
про визнання укладеною додаткової угоди
Верховний Суд ухвалою від 13.11.2025 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Фізичної особи - підприємця Стогнія Анатолія Олексійовича (далі - ФОП Стогній А.О., позивач) на постанову Східного апеляційного господарського суду від 21.08.2025.
Суд, ознайомившись з матеріалами справи та касаційної скарги, встановив наступне.
За встановленими у цій справі обставинами 03.06.2019 Новосанжарська селищна рада (далі - Рада, відповідач) та ФОП Стогній А.О. уклали договір оренди № 10 (далі - договір оренди) земельної ділянки площею 0.0025 га з кадастровим номером 5323455100:30:004:0076 (далі - земельна ділянка) зі строком дії 5 років. 16.01.2020 позивач зареєстрував право оренди земельної ділянки.
Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів по закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 7 договору оренди).
10.04.2024 ФОП Стогній А.О. повідомив Раду про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на тих самих умовах на той самий строк, проте не долучив до повідомлення проєкт додаткової угоди про поновлення договору.
13.05.2024 Рада повідомила ФОП Стогнія А.О. про те, що з огляду на відсутність дозвільних документів (паспорту прив'язки на здійснення підприємницької діяльності на земельній ділянці) Рада не поновлюватиме дію договору оренди.
Рада 28.06.2024 повідомила ФОП Стогнія А.О. про те, що рішення про відмову у поновлені дії договору оренди на сесії Ради від 28.06.2024 не прийняте оскільки не набрало необхідної кількості голосів депутатів.
03.07.2024 ФОП Стогній А.О. надіслав Раді проєкт додаткової угоди до договору оренди про його поновлення.
Листом від 09.07.2024 № 1678/04-01 Рада повідомила ФОП Стогнія А.О. про те, що не поновлюватиме дію договору оренди в зв'язку з відсутністю дозвільних документів на право торгівлі.
ФОП Стогній А.О. звернувся до суду з позовом до Ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди в редакції позивача. Стверджує про порушення його переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк у зв'язку з не прийняттям Радою у встановлений законом місячний строк рішення про відмову у поновленні договору оренди.
Господарський суд Полтавської області рішенням від 08.04.2025 позов задовольнив. Визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.06.2019 № 10 в редакції, яка викладена у резолютивній частині судового рішення.
Суд виходив з того, що позивач на виконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди своєчасно звернувся до відповідача з метою реалізації переважного права на поновлення договору на новий строк та продовжив користуватись земельною ділянкою, тоді як відповідач упродовж місяця не прийняв рішення про відмову у поновленні договору.
Східний апеляційний господарський суд постановою від 21.08.2025 рішення суду першої інстанції скасував, ухвалив нове рішення про відмову в позові.
Апеляційний суд констатував, що позивач не долучив до своєчасно надісланого відповідачу повідомлення проєкт додаткової угоди про поновлення договору. Додаткову угоду про поновлення договору оренди, яка є предметом позову, орендар надіслав орендодавцю вже після закінчення терміну дії договору оренди, а тому орендар не дотримався вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Мотивує касаційну скаргу наступними аргументами.
Суд апеляційної інстанції неправильно застосував статті 651, 654 Цивільного кодексу України, статтю 33 Закону України «Про оренду землі», статтю 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», без урахування висновків Верховного Суду в постановах від 22.09.2020 №159/5756/18, від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21, від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 23.06.2020 у справі № 922/989/19, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 08.02.2023 у справі № 904/1225/22. Так, орендар має право звернутися до суду про поновлення договору оренди землі, якщо орендодавець не підписав додаткову угоду чи ухиляється від її підписання, особливо за умови добросовісного виконання умов договору орендарем. На переконання скаржника, навіть якщо орендар не надав проект договору або додаткової угоди щодо поновлення дії договору оренди, це не позбавляє його права на поновлення договору оренди за умови своєчасного повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право на поновлення договору.
Розглянувши доводи та аргументи касаційної скарги разом з матеріалами справи, Верховний Суд приходить до висновку про необхідність закриття касаційного провадження за поданою касаційною скаргою з таких підстав.
Зі змісту пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України випливає, що оскарження судових рішень з зазначеної підстави може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила, що зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи.
Разом з тим, вказаною підставою касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
Цитування скаржником окремих висновків, наведених у постановах Верховного Суду, не є належним правовим обґрунтуванням підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України (ухвала Верховного Суду від 08.10.2024 у справі № 274/1477/20).
Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення (постанова Великої Палати Верховного Суду у від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19).
Верховний Суд звертає увагу на те, що касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, які наведені скаржником і стали підставою для відкриття касаційного провадження. Самим скаржником у касаційній скарзі з огляду на принцип диспозитивності визначаються підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, покладається на скаржника.
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення п. 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентує порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Так, за частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у наведеній редакції) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Здійснивши оцінку наявних у справі доказів відповідно до вимог статті 86 ГПК України, аналіз наведених положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», суд апеляційної інстанції встановив, що позивач у визначений договором оренди та законом строк направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, яким повідомив про намір скористатися переважним правом для укладення договору на новий строк. Проте проєкт договору або проєкт додаткової угоди щодо поновлення строку дії договору оренди позивач до повідомлення не додав, а отже не дотримався встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури укладення договору оренди на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на таке поновлення, що має наслідком втрату переважного права на поновлення договору.
Водночас, скаржник у касаційній скарзі зазначає, що суд апеляційної інстанції такі висновки зробив без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 №159/5756/18, від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21, від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 23.06.2020 у справі № 922/989/19, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 08.02.2023 у справі № 904/1225/22.
Так, у справі № 159/5756/18 суд касаційної інстанції вирішував питання про обов'язковість чи необов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній до 15.07.2020), яке у даній справі не піднімається.
У справі № 904/8884/21 суд касаційної інстанції вирішував питання визначення строку, протягом якого може бути пред'явлений позов про поновлення договору оренди землі, яке у даній справі спірним не є.
У справі № 910/1235/22 Верховний Суд направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції, з огляду на те, що встановивши обставини заперечення орендодавця проти поновлення договору оренди на новий строк з огляду на порушення орендарем умов договору в частині строку забудови земельної ділянки, суд не дослідив обставини, які входять до предмета доказування у спорі, що унеможливило встановлення істотної для вирішення даного спору фактичної обставини належного та добросовісного виконання орендарем умов договору.
У постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 ключовими є правові висновки про необхідність розмежування підстав поновлення договору оренди землі, передбачених частинами першою-п'ятою і частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020), від яких Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 відступила.
Верховний Суд, проаналізувавши висновки суду апеляційної інстанції та ті, які викладені у наведених скаржником постановах Верховного Суду, дійшов висновку, що правовідносини у наведених скаржником справах та у справі, в якій подано касаційну скаргу, не можуть вважатися у цьому випадку подібними (вказані скаржником справи не є релевантними справі, яка переглядається). Наведені постанови прийнято судом касаційної інстанції з огляду на іншу фактично-доказову базу, за інших обставин, встановлених у справах, і за інших поданих сторонами й оцінених судами доказів, у залежності від яких (обставин і доказів) застосовувалася норма статті 33 Закону України «Про оренду землі» (її редакція) і були ухвалені відповідні судові рішення. Доводи скаржника про їх неврахування зводяться лише до суб'єктивного розуміння цих висновків Верховного Суду, на свою користь, та до переоцінки встановлених судом апеляційної інстанції обставин справи.
Також Верховний Суд не визнає належним правовим обґрунтуванням обраної скаржником підстави касаційного оскарження цитування останнім окремих абзаців тексту мотивувальної частини постанов Верховного Суду у справах № 903/1030/19, № 904/1225/22, які зводяться виключно до відтворення змісту відповідних норм права. Як було зазначено вище, саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
Неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах як підстави для касаційного оскарження, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі, де мали місце подібні правовідносини. Такий правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц та від 12.10.2021 у справі №233/2021/19.
Верховний Суд не враховує посилання скаржника на постанову Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 922/989/19, яка відсутня в Єдиному державному реєстрі судових рішень.
Таким чином, визначений позивачем виключний випадок для касаційного перегляду судового рішення не підтвердився.
За вказаних обставин касаційне провадження за касаційною скаргою позивача підлягає закриттю відповідно до пункту 5 частини 1 статті 296 ГПК України.
У зв'язку з тим, що Верховний Суд дійшов висновку про закриття касаційного провадження, судові витрати за розгляд касаційної скарги покладаються на скаржника та поверненню відповідно до пункту 5 частини 1 статті 7 Закону України «Про судовий збір» не підлягають.
Керуючись статтями 234, 287, 296 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційне провадження за касаційною скаргою Фізичної особи - підприємця Стогнія Анатолія Олексійовича на постанову Східного апеляційного господарського суду від 21.08.2025 у справі № 917/1983/24 закрити.
Ухвала набирає законної сили негайно після її оголошення та оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І.С.
Судді Берднік І.С.
Зуєв В.А.