65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"08" грудня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/2418/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Погребної К.Ф. при секретарі судового засідання Фатєєвій Г.В. розглянувши справу №916/2418/25
за позовом: Київської окружної прокуратури міста Одеса (65069, м. Одеса, вул. Краснова, буд. 10) в інтересах держави
до відповідачів: 1. Одеської міської рада (65026, м. Одеса, пл. Біржова, 1, код ЄДРПОУ 26597691); 2. Товариства з обмеженою відповідальністю “ТЕКА» (65080, м. Одеса, вул. Варненська, буд. 4Б, код ЄДРПОУ 30587315
за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, 83/85, код ЄДРПОУ 44162529)
про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки
Представники сторін:
Від прокуратури: Шафарчк О.В. посвідчення;
від відповідачів: 1. Явченко Д.В. самопредставництво;
2. Баранчук Л.М. ордер;
Від третьої особи: Буцман С.В. самопредставництво;
Київська окружна прокуратура міста Одеса звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом в інтересах держави до Одеської міської рада та до Товариства з обмеженою відповідальністю “ТЕКА» про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки.
Ухвалою від 25.06.2025р. судом, у порядку ст. 174 Господарського процесуального кодексу України, позовну заяву Київської окружної прокуратури міста Одеса залишено без руху.
27.06.2025р. до господарського суду надійшла заява (вх. №20399/25) від Київської окружної прокуратури міста Одеса про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.07.2025р. провадження по справі №916/2418/25 було відкрито. Розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження з викликом сторін.
10.07.2025р. за вх.суду№21904/25 до суду від Одеська міська рада надійшло клопотанням про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради.
Ухвалою суду від 21.07.2025р. клопотання Одеської міської рада від 10.07.2025р. за вх. №21904/25 про залучення до участі у справі третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача було задоволено. Залучено до участі у справі, в якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради.
15.08.2025р. за вх. №25561/25 до суду від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради надійшло клопотання про зупинення провадження по справі з підстав, передбачених п.5 ч.1 ст. 227 Господарського процесуального кодексу України, зазначаючи про те, що розгляд справи №916/2418/25 неможливо розглянути до моменту прийняття Верховним судом ухвали про прийняття звіту на виконання окремої ухвали від 18.06.2025 р. у справі №916/2243/23.
Судом в задоволенні відповідного клопотання було відмовлено з огляду на його необґрунтованість та безпідставність, оскільки підставою для зупинення є лише безпосередня об'єктивна неможливість розгляду спору, а не гіпотетичні припущення про можливий вплив іншого провадження. Однак, у клопотанні про зупинення розгляду справи Департамент не надав жодних доказів об'єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення справи № 916/2243/23.
Крім цього, суд зазначає, що в даному випадку зазначена ухвала Верховного суду не є остаточним рішенням у справі № 916/2243/23, а відповідно до ст.232 ГПК України являється різновидом судового рішення, яке вирішує лише окреме процедурне питання.
Ухвалою господарського суду від 05.05.2025р. підготовче засідання було закрито, розгляд справи призначено по суті в засіданні суду.
16.07.2025р. за вх. №22578/25 до суду від відповідача 2 надійшов відзив на позов, згідно якого останній позовні вимоги не визнає, вважає їх необґрунтованими, безпідставними та просить суд в задоволенні позову відмовити повністю.
25.07.2025р. за вх.№23597/25 до суду від прокуратури надійшла відповідь на відзив, згідно якої прокурор вказує що заперечення відповідача 2 є безпідставними, не підтверджені належним та допустимим доказами, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
14.08.2025р. за вх. №25469/25 до суду від третьої особи надійшли письмові пояснення по суті спору, згідно яких останній просить суд в задоволенні позову Київської окружної прокуратури міста Одеса відмовити повністю.
18.08.2025р. за вх. №25642/25 до суду від відповідача 1 надійшов відзив на позов, згідно якого останній позовні вимоги не визнає, вважає їх необґрунтованими, безпідставними та просить суд в задоволені позову відмовити повністю.
27.08.2025р. за вх.№26628/25 до суду від прокуратури надійшла відповідь на відзив, згідно якої прокурор вказує що заперечення відповідача 1 є безпідставними, не підтверджені належним та допустимим доказами, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
Судом, в порядку ст. 240 ГПК України, було проголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив.
За посиланнями прокурор, Київською окружною прокуратурою міста Одеси встановлено, що Одеською міською радою прийнято рішення від 29.04.2020 за № 6034-VII «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,1857 га за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 30-А та надання її в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕКА».
Відповідно до п. 2 вказаного рішення міської ради, земельну ділянку надано в оренду терміном на 5 років до початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації та обслуговування будівлі і споруд АЗС.
В подальшому як вказує прокурор на виконання означеного рішення між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕКА» було укладено договір оренди землі від 25.09.2020 за реєстровим № 190, відповідно до якого товариство отримало в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 площею 0,1857 га за адресою: м. Одеса, проспект Небесної Сотні, 30А з цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування будівлі і споруд АЗС, строк дії договору оренди - 5 років, тобто до 25.09.2025.
Земельна ділянка за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 30А з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018, площею 0,1857 га, для експлуатації та обслуговування будівлі і споруд АЗС вперше сформована та зареєстрована як об'єкт цивільних прав в Державному земельному кадастрі 11.05.2016, що підтверджується листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області № 10-15-0.81-1779/2-24 від 20.03.2024.
Як зазначає прокурор, відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, речове право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 зареєстровано за TOB «ТЕКА» з 25.09.2020 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2178006851101).
За посиланнями прокурора, зі змісту договору оренди землі від 25.09.2020 за № 190 вбачається, що земельну ділянку передано в орендне користування ТОВ «ТЕКА» поза процедурою земельних торгів у зв'язку з тим, що на ділянці розташовано об'єкт нерухомого майна за реєстраційним № 349031651101, належний на праві приватної власності ТОВ «ТЕКА» (пункт 2.2. договору).
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як вказує прокурор ТОВ «ТЕКА» на праві власності належить нежитлова будівля АЗС площею 28,1 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 30А.
При цьому як зазначає прокурор вбачається, що площа нежитлової будівлі АЗС, яка належить ТОВ «ТЕКА», у 66 разів менша площі земельної ділянки, переданої в оренду, у зв'язку з чим під час передачі земельної ділянки порушено принцип співрозмірності площі земельної ділянки та майна, для обслуговування якого вона передавалась.
Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 9112800 від 30.11.2005, нежила будівля АЗС за адресою: м. Одеса, просп. Маршала Жукова, 30А належить ТОВ «ТЕКА» на підставі договору купівлі-продажу № 4425 від 14.10.2005, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Луняченко Н.В.
Як вказує прокурор, зі змісту зазначеного договору купівлі-продажу встановлено, що ТОВ «Веста» та Виробничо-торгове підприємство «Південь» у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю продали по 50/100 частини АЗС, а ТОВ «ТЕКА» купило нежилу будівлю АЗС за адресою: м. Одеса, просп. Маршала Жукова, 30А на земельній ділянці, що перебуває у фактичному користуванні.
Згідно з технічним паспортом, виготовленим КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» за № 46неж-193-68 від 26.06.2007, на земельній ділянці розміщені: основне приміщення під літ. «А» загальною площею 28,1 кв. м, навіс під літ. «а» та мостіння (асфальт) та відповідно до експлікації, наведеної на стор. 2 зазначеного технічного паспорту, площа земельної ділянки під будівлями - 225 кв. м, під насадженнями - 1045 кв. м, під двором - 1129 кв. м.
В подальшому, як зазначає прокурор, після отримання ТОВ «ТЕКА» в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 11.02.2021 державним реєстратором прав на нерухоме майно внесено зміни у вигляді виправлення технічної помилки з вини заявника, а саме: при реєстрації права власності на нежилу будівлю АЗС не внесено споруди, які є невід'ємною складовою частиною даного об'єкта.
За посиланнями прокурора, з довідки про технічний стан, виготовленої ТОВ «Макспроект» за № 0052/01-2021 від 31.01.2021, з'ясовано, що під час проведення поточної технічної інвентаризації комплексу будівель та споруд по просп. Небесної Сотні, буд. 30А в м. Одесі виявлені наступні об'єкти: нежила будівля АЗС «А» загальною площею 28,1 кв.м, площею забудови 328,7 кв.м. Навіс «а» є невід'ємною складовою частиною нежилої будівлі АЗС літ. «А», входить до її площі забудови та об'єму: навіс «Б», площею забудови 8,4 кв.м; огорожа №1; замощення І; підземна ємність II; відстійник III; дизельна IV; пожежний резервуар V; газозаправна станція VI.
Крім того аналогічні відомості містить технічний паспорт, виготовлений ТОВ «Макспроект» за № б/н від 31.01.2021, згідно з яким у експлікації до схеми розташування будівель та споруд зазначено, що усього під забудовою знаходиться 337,0 кв. м земельної ділянки, під основною будівлею (тобто нежитловою будівлею АЗС) - 44 кв. м.
Прокурор наголошує, що з урахуванням положень ч. 2 ст. 21 Закону України «Про благоустрій населених пунктів», навіси належать до малих архітектурних форм. Мала архітектурна форма (МАФ) не є об'єктом нерухомого майна. Вона є тимчасовою спорудою, яка встановлюється без фундаменту і легко переміщується, а тому наявність навісу не може впливати на розмір земельної ділянки під час її відведення поза процедурою земельних торгів у виключеннях, передбачених ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, оскільки навіс не являється капітальною будівлею або спорудою.
Крім того, прокурор зазначає, що нежитлова будівля АЗС, під яку відведено в оренду земельну ділянку, відноситься до об'єктів дорожнього сервісу, а тому процедура відведення в оренду ділянки мала відбуватись шляхом проведення земельних торгів. За наслідками опрацювання договору оренди землі як вказує прокурор вбачається, що він не відповідає вимогам земельного законодавства, а саме, ст. 124, 134, 135 ЗК України, оскільки чинним законодавством передбачений порядок передачі в оренду земельних ділянок комунальної власності виключно на конкурентних засадах.
Таким чином, на переконання прокурора договір оренди землі 25.09.2020 за реєстровим № 190, укладений між Одеською міською радою та ТОВ «ТЕКА», підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка загальною площею з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 - поверненню територіальній громаді міста Одеси.
Так, прокурор вказує, що згідно з технічним паспортом, виготовленим станом на 26.06.2007 комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» Одеської міської ради, будівля АЗС по вул. Маршала Жукова, 30 у м. Одесі загалом становить 28,1 кв. м: основна будівля під літ. «А», навіс під літ. «о» та мостіння (асфальт) під літ «т».
Прокурор наголошує, що Договір оренди землі від 25.09.2020 за реєстровим № 190 містить чітку розбивку по угіддях: 0,0043 га - капітальна одноповерхова, 0,0285 га - під спорудами, 0,0537 га - під проїздами, проходами та майданчиками, 0,0992 га - під зеленими насадженнями, що повністю відповідає матеріалам проєкту землеустрою. Тобто, 0,1529 га відведеної в оренду земельної ділянки 5110136900:20:021:0018 загальною площею 0,1857 га з кадастровим номером є вільними від будь-яких об'єктів нерухомого майна (будівель або споруд).
Таким чином, на переконання прокурора з наведеного вбачається, що площа нежитлової будівлі, яка належить ТОВ «ТЕКА» у 66 разів менша площі земельної ділянки, яку надано в оренду, у зв'язку з чим при передачі земельної ділянки порушено принцип співрозмірності площі земельної ділянки та майна, для обслуговування якого вона передавалась.
Отже, як вважає прокурор, ТОВ «ТЕКА» мало право звернутися до Одеської міської ради з метою формування та отримання в орендне користування без проведення земельних торгів земельної ділянки, що відповідає площі забудови земельної ділянки під об'єктом нерухомого майна - нежитлової будівлі АЗС (без урахування площі навісу як тимчасової споруди), розташованої на вказаній земельній ділянці, у розмірі, необхідному для її безпосереднього обслуговування.
Також прокурор зазначає, що попередні власники нежитлової будівлі АЗС , а саме ТОВ «Веста», Виробничо-торгове підприємство «Південь» у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю не набули в установленому законом порядку право користування земельною ділянкою на підставі рішень Одеської міської ради. Земельна ділянка площею 0,1857 з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 за адресою: м. Одеса, вул. просп. Маршала Жукова, 30А як окремий об'єкт сформована лише 11.05.2016, що підтверджується відповідним витягом з Державного земельного кадастру.
Крім того, прокурор вказує, що відповідно до абз. 13 ч. 2 ст. 134 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу).
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про автомобільні дороги», об'єкти дорожнього сервісу - спеціально облаштовані місця для зупинки маршрутних транспортних засобів, майданчики для стоянки транспортних засобів, майданчики відпочинку, видові майданчики, автозаправні станції, пункти технічного обслуговування, мотелі, готелі, кемпінги, торговельні пункти (у тому числі малі архітектурні форми), автозаправні комплекси, складські комплекси, пункти медичної та технічноевакуаційної допомоги, пункти миття транспортних засобів, пункти приймання їжі та питної води, автопавільйони, а також інші об'єкти, на яких здійснюється обслуговування учасників дорожнього руху та які розміщуються на землях дорожнього господарства або потребують їх використання для заїзду та виїзду на автомобільну дорогу.
Згідно з п. 5.1 договору оренди землі, укладеним між Одеською міською радою та ТОВ «ТЕКА» 25.09.2020 за реєстровим № 190, земельна ділянка передається в оренду товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕКА» для експлуатації та обслуговування будівлі і споруд АЗС. Таким чином, нежитлова будівля АЗС є об'єктом дорожнього сервісу у розумінні Закону України «Про автомобільні дороги» АЗС є об'єктом автосервісу.
За посиланнями прокурора, в постановах Верховного Суду від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19, від 07.12.2021 по справі №910/23595/17 викладено висновок про виключно конкурентні засади передачі земельної ділянки під розміщення та експлуатацію об'єктів дорожнього сервісу.
Прокурор наголошує, що з наведених фактичних обставин випливає, що договір оренди землі від 25.09.2020 за реєстровим № 190 укладено на підставі рішення Одеської міської ради від 29.04.2020 № 6034-VIІ щодо відведення ділянки в оренду ТОВ «ТЕКА» без процедури проведення земельних торгів в порушення ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України, відповідно до умов спірного договору, земельну ділянку відведено в оренду для обслуговування та експлуатації будівлі та споруд АЗС (об'єкта дорожнього сервісу) та площею, що значно перевищувала площу забудови існуючого нерухомого майна, тобто зміст правочину суперечить ч. 2 ст. 134, 135 Земельного кодексу України, а тому такий правочин підлягає визнанню недійсним.
Також, як зазначає прокурор, відповідно до ст.ст. 203, 216 Цивільного кодексу України та ст. 152 Земельного кодексу України, наведені норми дають підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі від 25.09.2020 за реєстровим № 190 недійсним та застосування наслідків недійсності правочину, передбачених ст. 216 Цивільного кодексу України, шляхом повернення земельної ділянки з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 територіальній громаді м. Одеси.
Поряд з цим прокурор вказує, що незважаючи на незаконність рішення органу місцевого самоврядування, прокурором не заявляється позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради від 29.04.2020 № 6034-VIІ «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,1857 га, за адресою: м. Одеса, вул. Небесної сотні, 30-А», оскільки оспорюваня вказаного рішення ради не призведе до захисту інтересів держави і повернення земельної ділянки територіальній громаді.
Крім того, за посиланнями прокурора передача спірної земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів порушує інтереси держави, які полягають у втраті можливості отримати територіальною громадою міста максимально великого розміру орендної плати за використання земельної ділянки у разі продажу права оренди на конкурентних засадах, а отримані за результатами аукціону додаткові кошти можливо було б спрямувати на фінансування місцевих програм соціально-економічного та культурного розвитку, розвитку комунальних підприємств, установ та організацій, вдосконалення мережі підприємств житлово-комунального господарства, торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, розвитку транспорту і зв'язку, розвитку освіти та медичного обслуговування, вирішення інших питань, що стосуються територіальної громади та фінансуються з бюджету.
Отже посилаючись на вищенаведені обставини, Київська окружна прокуратура міста Одеса звернулась до суду з відповідним позовом за захистом порушеного права.
Дослідивши в сукупності всі обставини та матеріали справи, проаналізувавши норми чинного законодавства, що регулюють спірні відносини, суд дійшов висновку про відмову в задоволені позовних вимог з наступних підстав.
Завданням суду при здійсненні правосуддя, в силу ст. 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є, зокрема, забезпечення гарантованих Конституцією України та законами, прав і законних інтересів кожного.
Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003р.).
В Україні основоположним принципом судочинства згідно Конституції України та Закону України "Про судоустрій і статус суддів" є принцип верховенства права.
Як вказано у Рішенні Конституційного Суду України від 02.11.2004 року №15-рп/2004 верховенство права - це панування права в суспільстві. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об'єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України.
При здійсненні судочинства суди застосовують Конвенцію та практику Європейського суду з прав людини як джерело права (ст. 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини»). У відповідності до приписів ст. 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру.
Так, предметом позову у даній справі є вимоги Київської окружної прокуратури міста Одеса до Одеської міської рада та до Товариства з обмеженою відповідальністю “ТЕКА» про визанання недійсним договору оренди землі від 25.09.2020, укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕКА», посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. та зареєстрований в реєстрі за №190, щодо земельної ділянки площею 0,1857 га з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 за адресою: місто Одеса, проспект Небесної Сотні, 30-А та зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕКА» повернути територіальній громаді міста Одеси земельну ділянку з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 площею 0,1857 га за адресою: місто Одеса, проспект Небесної Сотні, 30-А (реєстраційний номер в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2178006851101).
Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Аналогічні приписи містить стаття 1 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом та визначає умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Згідно з частиною першою статті 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Як встановлено судами та підтверджено матеріалами справи, відповідач 2 є власником об'єкту нерухомого майна - АЗС, що розташовується за адресою: м. Одеса, пр-т Маршала Жукова, 30 а (далі - Об'єкт нерухомого майна) на підставі укладеного між ТОВ «ВЕСТА» (код ЄДРПОУ 25423138), Виробничо-торговим підприємством «ПІВДЕНЬ» у вигляді ТОВ (код ЄДРПОУ 13877383) та ТОВ «ТЕКА» Договором купівлі - продажу від 14 жовтня 2005 р., посвідченого Луняченко Н.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, зареєстровано в реєстрі за №4425. Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 349031651101, номер запису про право власності: 5493532.
Відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема:
а) розпорядження землями територіальних громад;
б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу;
в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Згідно з п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.
Відповідно до ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Також ч. 2 ст. 123 Земельного кодексу України встановлено, що особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.
ТОВ «ТЕКА», як власник об'єкту нерухомого майна, звернулося з заявою на адресу Одеської міської ради щодо розгляду та погодження питання відносно розробки проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 0, 1889 га за адресою: м. Одеса, пр-т М. Жукова, 30А, для експлуатації та обслуговування будівлі та споруди АЗС.
Згідно з ч. 3 ст. 123 ЗК України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно- правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Як вбачається з долучених прокурором документів Одеською міською радою було прийнято рішення №1576-V від 04.07.2007 р., відповідно до якого вирішено: 1) надано згоду ТОВ «ТЕКА» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, орієнтовною площею 0, 1889 га, для експлуатації та обслуговування будівлі і споруд АЗС за адресою: м. Одеса, пр. М. Жукова, 30-А; 2) Контроль за виконанням рішення покладено на постійну комісію Одеської міської ради із землеустрою та земельних правовідносин.
З огляду на зазначене рішення Одеської міської ради №1576-V від 04.07.2007 р., відповідно до умов договору, укладеного між ТОВ «ІМПЕРІЯ - 2010» та ТОВ «ТЕКА», ТОВ «ІМПЕРІЯ -2010» було розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ «ТЕКА» для експлуатації та обслуговування будівлі і споруд АЗС, розташованої за адресою: м. Одеса, Київський район, проспект М. Жукова, 30 -А.
Як встановлено судом, на підставі поданих ТОВ «ТЕКА» документів, Одеська міська рада, керуючись п. 34 ч. 1 ст. 26 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», ст.12., 123, 124, ч.6. ст. 186 Земельного кодексу України, розглянувши проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розробленого ТОВ «ІМПЕРІЯ -2010», проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ТОВ «ТЕКА», прийняла Рішення №6034-VII від 29.04.2020 р. «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,1857 га за адресою: м. Одеса, проспект Небесної сотні, 30 - А та надання її в оренду ТОВ «ТЕКА», відповідно до якого вирішено: 1) Затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 5110136900:20:021:0018), площею 0, 1857 га (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення) за адресою: м. Одеса, просп. Небесної сотні, 30-А; 2) Надати ТОВ «ТЕКА» земельну ділянку, вказану в п. 1 зазначеного рішення, в оренду терміном на 5 років, до початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації та обслуговування будівлі і споруд АЗС; 3) Затвердити проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ТОВ «ТЕКА»; 4) Затвердити орендну плату в розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
25 вересня 2020 р. відповідно до зазначеного рішення Одеської міської ради № №6034-VII від 29.04.2020 р. між ТОВ «ТЕКА» та Одеською міською радою підписано Договір оренди землі, посвідчений Калгановою М.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, зареєстровано в реєстрі за №190 (далі - Договір оренди землі), відповідно до умов якого ТОВ «ТЕКА» було передано у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 0,1857 га.
Як вбачається з матеріалів справи в 2021 р., при проведені ТОВ «Макспроект» поточної технічної інвентаризації АЗС за зазначеною адресою, Відповідачем було отримано Відомості про технічний стан Об'єкту нерухомого майна, де зазначено, що комплекс будівель та споруд за адресою: м. Одеса, проспект Небесної сотні (колишня назва - проспект Маршала Жукова) складається з: - нежилої будівлі АЗС - літ «А», загальною площею 28,1 кв.м., площею забудови 328, 7 кв.м. - навісу - літ. «а», що є невід'ємною складовою частиною нежилої будівлі АЗС літ «А», входить до її площі забудови та об'єму; - навісу - літ. «Б», площею забудови 8,4 кв.м.; - огорожі №1; - замощення І; - підземної ємності ІІ; - відстійника ІІІ; - дизельної ІV; - пожежного резервуару - V; - газозаправної станції - VI.
Відповідна інформація також відображена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що вбачається з даних, що містяться в Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрації права власності №244084985 від 11.02.2021 р.
З наведеного вбачається, що об'єкт нерухомості який перебуває у власності відповідача 2 є комплексним за своєю структурою та функціональним призначення. До його складу входить будівля АЗС, навіс, резервуари, замощення, внутрішні проїзди, інженерні споруди та інші елементи що забезпечують його безпечне та нормативне функціонування відповдіно до державних норм.
Приписами ч. 1 - 2 ст. 187 ЦК України унормовано, що складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.
Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Згідно з ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Відповідно до вимог 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
При цьому відповідна норма не визначає жодного виду цільового призначення, за яким діє встановлена процедура. Законодавцем не передбачено виключень щодо вказаної норми, залежно від обраного орендарем виду цільового призначення земельної ділянки. Передбачено, що у разі розташування на земельних ділянках державної чи комунальної власності обє'ктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб, законом охороняються і права зазначених осіб на відповідні земельні ділянки, на яких розташовано згадані об'єкти, при цьому такі земельні ділянки або права на них в силу ч. 2 ст. 134 3К України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
З наведеного вбачається, що правовий режим права власності або права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт нерухомого майна є похідним від наявності права власності на такий об'єкт.
Тобто, за законом право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт нерухомого майна, має належати виключно особі, якій належить об'єкт нерухомого майна, що знаходиться на відповідній земельній ділянці.
Як встановлено судом, на земельній ділянці відносно якої було укладено договір оренди землі між ТОВ «ТЕКА» та Одеською міською радою, на момент направлення звернення на адресу Одеської міської ради щодо надання ТОВ «ТЕКА» згоди на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки площею 0, 1889 га за адресою: м. Одеса, вул. М. Жукова, 30-А, а в подальшому - при затвердженні проекту землеустрою щодо відведення зазначеної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівлі і споруд АЗС, вже знаходився об'єкт нерухомого майна - АЗС з невід'ємними, такими що не підлягають відокремленню, складовими частинами нежитлової будівлі АЗС.
Положення частини другої статті 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).
За приписами статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Так частинами першою-п'ятою статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частинами першою та другою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.
Двостороння реституція є обов'язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов'язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15.
Відповідно до статей 215, 216 Цивільного кодексу України вимога про застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину, як і про визнання його недійсним, може бути заявлена однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Така вимога може бути об'єднана з вимогою про визнання правочину недійсним, що в цілому сприяє швидкому та ефективному відновленню правового становища сторін, яке існувало до вчинення правочину, або заявлена як самостійна вимога у вигляді окремого позову. Якщо позов щодо застосування наслідків недійсності правочину не подано, суд не може застосувати наслідки недійсності оспорюваного правочину з власної ініціативи, оскільки згідно з абзацом 2 частини п'ятої статті 216 Цивільного кодексу України зазначене право є у суду лише щодо нікчемних правочинів. Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 09.09.2021 у справі № 925/1276/19 та від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15.
Здійснюючи тлумачення вказаних норм права, об'єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 фактично уточнила висновок, викладений в пункті 5.29 постанови від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, а Велика Палата Верховного Суду в пункті 154 постанови від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15 звернула увагу на те, що у разі, якщо на виконання оспорюваного правочину сплачено кошти або передано інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача, зокрема на підставі частини першої статті 216, статті 387, частин першої та третьої статті 1212 Цивільного кодексу України).
Відтак недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов'язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов'язані з його недійсністю.
Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами недійсного правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній одержаного ними на виконання цього правочину.
Суд зазначає, що застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим, а також не спричиняти порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача, тобто бути адекватним наявним обставинам, і призводити до потрібних (бажаних) позивачу результатів (наслідків). Це означає, що застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб'єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду. Така позиція сформована у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15, від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20.
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію, як про це зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18.
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21 зазначено, що за змістом абзаців 1 та 2 частини першої статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов'язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов'язані з його недійсністю. Одним з таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo у фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов'язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину.
При цьому позовна вимога повинна відповідати безпосередній меті, якої прагне досягнути позивач звертаючись з позовом до суду, втілювати спосіб захисту порушеного права, застосування якого має за ціль попередити, усунути чи компенсувати наслідки порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного цивільного права та інтересу. Водночас позовна вимога не повинна спричиняти порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача.
Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов'язків.
Суд зазначає, що з урахуванням принципів приватного права, зокрема добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. Про це виснував Верховний Суд у постанові від 10.03.2021 у справі № 607/11746/17.
Недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату, породженого таким договором. Тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі.
Поряд з цим суд зазначає, що якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовано об'єкт нерухомого майна, що перебуває у приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об'єктів. При цьому відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об'єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об'єктами. Такі висновки сформовані у постановах Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22 та від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на землі слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі №200/606/18).
Отже згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок чи іншу споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком чи спорудою після їх набуття. Про таке виснувано, зокрема, у постанові від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16.
Таким чином, оскільки на спірній земельній ділянці комунальної власності розміщено об'єкт нерухомого майна, який належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕКА» на праві приватної власності, то така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕКА» (власника такого об'єкта).
З урахуванням наведеного позовна вимога про визнання недійсним договору оренди землі від 25.09.2020р. призведе до позбавлення ТОВ «ТЕКА» права користування відповідною земельною ділянкою, яке воно має в силу положень законодавства.
При цьому прокурор не оспорює самого факту законності такого права відповідача, а лише не погоджується з процедурою укладання оскаржуваного договору та, як наслідок, втраті можливості отримання територіальною громадою міста максимально великого розміру орендної плати за використання земельної ділянки у разі продажу оренди на конкурсних засада.
Відповідно до частини першої статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені.
Частиною першою статті 1 Першого протоколу до Конвенції регламентовано, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування.
Перший протокол ратифікований Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" та застосовується судами України як частина національного законодавства.
При цьому розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу до неї, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) ЄСПЛ, яка згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.
У практиці ЄСПЛ (зокрема, рішеннях у справах Спорронґ і Льоннрот проти Швеції від 23.09.982, Джеймс та інші проти Сполученого Королівства від 21.02.1986, Щокін проти України від 14.10.2010, Сєрков проти України від 07.07.2011, Колишній король Греції та інші проти Греції від 23.11.2000, Булвес проти Болгарії від 22.01.2009, Трегубенко проти України від 02.11.2004,/West Alliance Limited проти України від 23.01.2014) напрацьовано три критерії (принципи), які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого Протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно суспільний, публічний інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого Протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.
Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинне здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.
Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися значною свободою (полем) розсуду. Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого Протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Справедлива рівновага - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар. Одним із елементів дотримання критерію пропорційності при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.
У справах Рисовський проти України (рішення від 20.10.2011), Кривенький проти України (рішення від 16.02.2017), пов'язаних із земельними правовідносинами, ЄСПЛ, установивши порушення статті 1 Першого Протоколу, зазначив про право добросовісного власника на відповідну компенсацію чи інший вид належного відшкодування у зв'язку з позбавленням права на землю.
Також, прокурора в позовній заяві вказує на перевищення відведеної відповідачу2 площі земельної ділянки порівняно з площею належного останньому нерухомого майна.
З цього приводу суд вважає за необхідне зазначає наступне.
Згідно зі ст. 79 Земельного кодексу України земельна ділянка це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, із визначеними щодо неї правами.
Відповідно до ч.1, 3, 4, 9 ст. 79-1 цього Кодексу формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав.
Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Формування земельних ділянок здійснюється на підставі документації із землеустрою відповідно до вимог статті 79-1 Земельного кодексу України.
Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Суд зауважує, що ключову роль у питанні надання земельної ділянки в користування відіграє саме проект землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у користування, саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Площа земельної ділянки, яка підлягає передачі в оренду визначається саме під час розробки проекту землеустрою та під час його погодження відповідними органами, у відповідності до матеріалів геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування.
Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться.
Відповідно до Наказу Міністерства охорони здоров'я України №173 від 19.06.1996 р. «Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів» передбачено ряд вимог щодо відстаней, які повинні бути дотриманні при будівництві та розміщення АЗС.
Величина санітарних розривів від АЗС до інших навколишніх об'єктів встановлюється залежно від хімічного та акустичного забруднення атмосферного повітря, але не менше 50 м (п. 5.32 Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів від 19 червня 1996 р.).
Вимоги до будівництва та розміщення АЗС також регулюються Державними будівельними нормами України «Планування та забудова територій» ДБН Б.2.2- 12:2019, де передбачено, відповідно до п. 10.8.29 ДБН, що при облаштуванні в'їзду та виїзду окремо, кожен повинен бути шириною не менше, ніж 4, 2 м. та з радіусом закруглення більше 10 м.
Також п. 10.8.25 ДБН Б.2.2-12:2019 передбачає, що територія АЗС повинна бути спланована так, щоб унеможливити розтікання пролитого палива як на території АЗС, так і за її межами за допомогою влаштування твердого водонепроникного покриття проїзної частини і майданчиків на території АЗС. На в'їздах і виїздах з території АЗС з наявністю рідкого моторного палива та БП АЗС з наявністю рідкого моторного палива слід влаштовувати похилі підвищення заввишки не менше ніж 0,2 м або дренажні лотки для відведення забруднених нафтопродуктами атмосферних опадів в очисні споруди. Дренажні лотки повинні бути приєднані до приймальної воронки. Лотки та воронки повинні бути закриті металевими ґратами.
Згідно з п. 15.2.8. ДБН Б.2.2-12:2019 також передбачено, що при розміщенні АЗС з підземними резервуарами, повинна бути дотримана відповідна відстань від АЗС до житлових та громадських будинків, до місць з одночасним перебуванням 100 людей і більше (зупинки громадського транспорту, ринку, майданчику для ігор дітей, занять фізкультурою) тощо, в залежності від того, який тип АЗС (мала, середня, велика), починаючи від мінімально встановленої відстані у 20 метрів.
Крім того, повинні бути дотриманні ряд протипожежних вимог при функціонуванні та роботі АЗС, а саме: - дотримана відстань між операторною та паливно - роздавальними колонками - 15 метрів; - в'їзд та виїзд на станцію розділені та відокремлені від проїжджої частини дороги острівцем безпеки - забезпечена можливість в'їзду/виїзду/проїзду пожежної техніки по території АЗС; - розміщена площадка для пожежного інвентарю, контейнер для піску й.т.д.
З наведеного вбачається, що з огляду на вимоги, встановленні нормативно - правовими документами в України, що регулюють питання, пов'язані під час будівництва, в подальшому - експлуатації АЗС, повинно бути дотримано ряд умов при розміщенні самої будівлі АЗС, резервуарів з пальним (як підземних так і надземних), паливно - роздавальних колонок, дотримані вимоги щодо під'їзду, виїзду на території АЗС й т.д.
Суд зазначає, що доведення обставин, пов'язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, у тому числі щодо розміру земельної ділянки, покладається на сторони у судовому процесі. При цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, врегульованих статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 ГПК України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проєкт землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності). При цьому оцінка зазначених доказів повинна здійснюватися судами з дотриманням стандартів доказування, передбачених ГПК України щодо їх належності, допустимості, обґрунтованості та вірогідності.
Таким чином, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктом нерухомості та необхідною для його обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв'язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.
Аналогічна позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 по справі № 922/1323/20, від 19.01.2022 р. у справі № 922/461/21.
При цьому в постанові від 19.01.2022 р. у справі № 922/461/21 Верховний Суд зауважує, що ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє проект землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і «геометричні розміри») земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування. крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення».
Аналогічну позицію зі спору, що виник у подібних правовідносинах викладено у постанові Верховного Суду від 03.03.2021 р. у справі № 910/12366/18.
Крім того, суд зазначає, що прокурор мав підтвердити очевидну неспівмірність між об'єктом нерухомого майна та розміром земельної ділянки, яка виділялась для обслуговування такого об'єкта. Процес доведення в цьому випадку може здійснюватися з урахуванням, але не виключно: цільового та функціонального призначення об'єкту нерухомого майна; фактичного землекористування, яке склалось на момент придбання такого майна; Державних будівельних норм (за їх наявності) щодо мінімальних розмірів земельної ділянки (з огляду на вимоги санітарного, архітектурного, екологічного, протипожежного законодавства тощо); вимог раціонального землекористування; існуючої містобудівної документації; інших істотних факторів.
Між тим, прокурором не доведено належними і допустимими доказами необхідності використання ТОВ “ТЕКА» земельної ділянки у меншому розмірі, зокрема, не надано відповідного експертного висновку відповідно до ст. 101 ГПК України та в процесі розгляду справи не заявлялось клопотання про призначення такої судової експертизи.
Отже приймаючи до уваги вищенаведене, враховуючи факт наявності у відповідача2 на праві власності об'єкта нерухомого майна - АЗС розташованого на спірній земельній ділянці, зважаючи на принцип superficies solo cedit (збудоване на землі слідує за нею), а також беручи до уваги факт не доведення прокурором перевищення відведеної відповідачу2 площі земельної ділянки порівняно з площею належного останньому нерухомого майна, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсними договору оренди землі від 25.09.2020р. укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕКА», посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. та зареєстрований в реєстрі за №190, щодо земельної ділянки площею 0,1857 га з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 за адресою: місто Одеса, проспект Небесної Сотні, 30-А.
Щодо позовної вимоги прокурора про зобов'язання Товариство з обмеженою відповідальністю «ТЕКА» повернути територіальній громаді міста Одеси земельну ділянку з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 площею 0,1857 га за адресою: місто Одеса, проспект Небесної Сотні, 30-А (реєстраційний номер в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2178006851101) суд зазначає наступне.
Відповідно до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 1952 р. кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи власності на майно шляхом його витребування на користь держави. Розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу Конвенції, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) ЄСПЛ, яка згідно зі ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.
Зокрема, у практиці ЄСПЛ напрацьовані три критерії, які слід застосовувати, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям.
Поряд з цим, оскільки суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовної вимоги прокурора щодо визнання недійсним договору оренди землі від 25.09.2020, укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕКА», посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. та зареєстрований в реєстрі за №190, щодо земельної ділянки площею 0,1857 га з кадастровим номером 5110136900:20:021:0018 за адресою: місто Одеса, проспект Небесної Сотні, 30-А, відтак відсутні підстав для зобов'язання відповідача2 повернути територіальній громаді міста Одеси земельну ділянку. У зв'язку із чим, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог у цій частині.
У відповідності до частини першої статті 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ч.ч.1,3 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Відповідно до ст.79 ГПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Інші посилання прокурора не спростовують висновків, до яких дійшов суд.
При цьому, суд звертає увагу сторін на те, що згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (ЄСПЧ), яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів… мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. І хоча п.1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суду обґрунтувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення. Саме такі висновки викладені у рішенні ЕСПЧ від 10.02.2010р.у справі "Серявін та інші проти України"
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами ч.ч.1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Таким чином, враховуючи вищезазначені обставини, аналізуючи норми законодавства та наявні в матеріалах справи докази, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Київської окружної прокуратури міста Одеса в повному обсязі.
Судові витрати по сплаті судового збору покласти на прокуратуру згідно ст.129 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,
1. В задоволенні позову Київської окружної прокуратури міста Одеса (65069, м. Одеса, вул. Краснова, буд. 10) в інтересах держави до Одеської міської рада (65026, м. Одеса, пл. Біржова, 1, код ЄДРПОУ 26597691) та до Товариства з обмеженою відповідальністю “ТЕКА» (65080, м. Одеса, вул. Варненська, буд. 4Б, код ЄДРПОУ 30587315 за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, 83/85, код ЄДРПОУ 44162529) - відмовити повністю.
2. Судові витрати по сплаті судового збору покласти на Одеську обласну прокуратуру (65026, м. Одеса, вул. Пушкінська 3, код ЄДРПОУ 03528552)
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.
Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 18 грудня 2025 р.
Суддя К.Ф. Погребна