Справа № 517/739/25
Провадження № 2/517/277/2025
17 грудня 2025 року с-ще Захарівка
Захарівський районний суд Одеської області в складі
головуючого судді Меєчка О.М.,
за участю секретаря судового засідання Хасанової С.Т.,
представників позивача ОСОБА_1 , Воронцової Я.В.
(в режимі відео конференції),
відповідача ОСОБА_2 ,
представника відповідача ОСОБА_2 -
адвоката Кулік М.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Захарівка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , третя особа приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Бондарев Роман Володимирович про визнання правочину недійсним та скасування рішення державного нотаріуса
установив:
Представник ТОВ «Консалт Солюшенс» через підсистему Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи «Електронний суд» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , третя особа приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Бондарев Р.В. про визнання правочину недійсним та скасування рішення державного нотаріуса.
Зазначена позовна заява обґрунтована тим, що 23 серпня 2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № 014/0014/82/64027 відповідно до умов якого надав позичальниці кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 66300 доларів США, що в еквіваленті по курсу НБУ станом на 23 серпня 2006 року становить 334815 гривень.
Задля забезпечення виконання умов кредитного договору № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_3 укладено договір іпотеки б/н від 28 серпня 2006 року. Предметом іпотеки за вказаним договором стало нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_1 .
17 травня 2017 року державним нотаріусом Фрунзівської районної державної нотаріальної контори Одеської області Романовою І.С. видано свідоцтва про право на спадщину, яким посвідчено, що ОСОБА_3 є спадкоємцем зазначеного у свідоцтвах майна ОСОБА_4 , а саме: земельної ділянки, площею 0,0672 га, яка надана для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) та житлового будинку, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 .
14 січня 2019 року заочним рішенням Малиновського районного суду міста Одеси у справі № 521/18386/18 позов АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості задоволено та стягнуто з відповідачки на користь позивача заборгованість за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року у сумі 53859, 15 доларів США, що в еквіваленті в національній валюті по курсу НБУ на дату розрахунку складає 1417332 гривні 78 копійок.
01 вересня 2020 року ухвалою Малиновського районного суду міста Одеси скасовано заочне рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 14 січня 2019 року у справі № 521/18386/18 за позовом АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості та призначено справу до нового розгляду.
В межах розгляду даної справи, позивач АТ «Райффайзен Банк Аваль» звертався до суду з заявою про забезпечення позову, в якій просив накласти арешт на майно відповідачки, а саме: земельну ділянку та житловий будинок, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 . Однак ухвалою Малиновського районного суду міста Одеси від 06 квітня 2021 року у справі 521/18386/18 у задоволенні заяви відмовлено.
06 квітня 2021 року рішенням Малиновського районного суду міста Одеси у справі № 521/18386/18 позов АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості задоволено та стягнуто з ОСОБА_3 на користь АТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року у сумі 53859,15 доларів США, що в еквіваленті в національній валюті по курсу НБУ на дату розрахунку складає 1417332 гривні 78 копійок.
12 квітня 2021 року рішенням Фрунзівського районного суду Одеської області у справі № 517/2/21 позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_5 , Захарівської селищної ради Роздільнянського району Одеської області задоволено. Визнано ОСОБА_5 таким, що втратив право користування житловим будинком за адресою: АДРЕСА_2
29 червня 2021 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладено договір про відступлення права вимоги, відповідно до якого АТ «Райффайзен Банк Аваль» відступило за плату АТ «Оксі Банк» належні йому права вимоги за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року та договором іпотеки б/н від 23 серпня 2006 року.
29 червня 2021 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «Консалт Солюшенс» укладено договір про відступлення права вимоги, відповідно до якого АТ «Оксі Банк» відступило за плату новому кредитору належні йому права грошової вимоги щодо погашення заборгованості по кредиту, процентам за користування кредитом, комісії, неустойок та інших платежів за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року, що укладений між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_3 , а також додатковими угодами/договорами до нього.
09 вересня 2021 року ухвалою Малиновського районного суду міста Одеси у справі № 521/18386/18 замінено стягувача з АТ «Райффайзен Банк Аваль» на його правонаступника - ТОВ «Консалт Солюшенс» у виконавчому провадженні за виконавчими документами, виданими Малиновським районним судом міста Одеси у справі № 521/18386/18 за позовом АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за кредитним договором.
08 червня 2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 купив житловий будинок та земельну ділянку, яка надана для його обслуговування, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 . Вказаний договір посвідчено державним нотаріусом Захарівської державної нотаріальної контори Одеської області Романовою І.С. та зареєстровано за реєстровим № 397.
22 червня 2023 року приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Бондаревим Р.В. відкрито виконавче провадження № 72105716 з примусового виконання виконавчого листа № 521/18386/18 про стягнення з ОСОБА_3 заборгованості за кредитним договором.
Оскільки, рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 06 квітня 2021 року у справі №521/18386/18 ОСОБА_3 не виконувалось, ТОВ «Консалт Солюшенс» прийняло рішення про реалізацію предмета іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на квартиру під номером АДРЕСА_1 . Вказану квартиру оцінено в 856656 грн (32241,47 доларів США згідно офіційного курсу гривні щодо іноземних валют станом на 30 вересня 2021 року), а кошти зараховано в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_3 за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року.
Отож, внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 28 серпня 2006 року, розмір заборгованості ОСОБА_3 за кредитним договором №014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року зменшився до 21617,68 доларів США.
Надалі в ході проведення пошуково-аналітичної роботи кредитор - ТОВ «Консалт Солюшенс» дізнався про те, що 08 червня 2022 року ОСОБА_3 (вказано вище) відчужено на користь ОСОБА_2 нерухоме майно: житловий будинок та земельну ділянку, яка надана для його обслуговування, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 .
Позивач вважає, що ОСОБА_3 08 червня 2022 року, відчужуючи нерухоме майно, яке належало їй на праві приватної власності, вчинила фраудаторний правочин на шкоду кредитору, спрямований на унеможливлення звернення стягнення на належне боржнику майно в рахунок погашення значної кредитної заборгованості.
При цьому ОСОБА_3 достеменно знала про наявність судового рішення про стягнення з неї заборгованості за кредитним договором, оскільки рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 06 квітня 2021 року у справі № 521/18386/18 винесено за наслідком подання боржницею заяви про перегляд заочного рішення суду від 14 січня 2019 року.
З огляду на викладене вище, позивач вважає, що ОСОБА_3 , уникаючи від виконання свого зобов'язання, 08 червня 2022 року повела себе недобросовісно та уклала спірний договір купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки, фактично вчиняючи фраудаторний правочин на шкоду кредитору.
Крім цього, в рамках примусового виконання рішень судів про стягнення з ОСОБА_3 заборгованості було установлено, що боржниця офіційно не працевлаштована, не отримує заробітної плати або будь-яких інших доходів, за рахунок яких можуть здійснюватися відрахування у виконавчому провадженні. Також, у ОСОБА_3 відсутнє інше майно, на яке можливо звернути стягнення, тому наявні підстави вважати, що оспорюваний правочин укладено з метою уникнення можливості задовольнити вимоги кредитора.
За таких обставин представник позивача, просить суд ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 08 червня 2022 року, посвідчений державним нотаріусом Захарівської державної нотаріальної контори Одеської області Романовою І.С.; скасувати рішення державного нотаріуса Захарівської державної нотаріальної контори Одеської області Романової І.С. від 08 червня 2022 року про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок та земельну ділянку; припинити право власності ОСОБА_2 на житловий будинок та земельну ділянку.
Ухвалою Захарівського районного суду Одеської області від 01 серпня 2025 року у задоволенні заяви представника ТОВ «Консалт Солюшенс» про забезпечення позову у цивільній справі відмовлено (а.с. 63-65).
Ухвалою Захарівського районного суду Одеської області від 04 серпня 2025 року позовну заяву було залишено без руху з наданням представнику позивача строку для усунення недоліків, які у встановлений строк були усунені (а.с. 70-71).
Ухвалою Захарівського районного суду Одеської області від 12 серпня 2025 року відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче судове засідання та задоволено клопотання представника позивача про залучення до участі у справі третьої особи (а.с. 89-90).
Варто зазначити, що у підготовче судове засідання, яке призначалося на 04 вересня 2025 року та 25 вересня 2025 року відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не з'явилися, хоча належним чином, в порядку визначеному статтями 128-131 ЦПК України, повідомлялися про дати, час і місце судового розгляду шляхом направлення поштовим зв'язком судових повісток за їх адресами. Направлені відповідачам судові повістка про виклик до суду, повернуті суду з позначкою про неможливість вручення судової повістки у зв'язку «адресат відсутній за вказаною адресою» (а.с. 100, 101, 119, 120). Відповідачка ОСОБА_3 також повідомлялася про дати, час і місце розгляду справи у відповідності до частини 11 статті 128 ЦПК України шляхом розміщення на офіційному вебсайті судової влади України оголошень про виклик (а.с. 96, 115). Відповідачі із жодними заявами чи клопотаннями до суду не зверталися.
Ухвалою Захарівського районного суду Одеської області від 25 вересня 2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті (а.с. 133).
24 листопада 2025 року від представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Кулік М.М. через підсистему Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи «Електронний суд» надійшли письмові заперечення на позовну заяву та додані до них докази (а.с. 155-157, 161-172). У письмових запереченнях зазначає, правочин - договір купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки, який укладений 08 червня 2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 вчинений з метою настання реальних наслідків на не має ознак фраудаторного правочину з огляду на таке.
Так, 06 квітня 2021 року Малиновським районним судом міста Одеси ухвалено рішення у справі № 521/18386/18, яким позов АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості задоволено та стягнуто з ОСОБА_3 заборгованість за кредитним договором у сумі 53859,15 доларів США. Спірний договір купівлі-продажу укладено 08 червня 2022 року. А примусове виконання відповідного рішення суду розпочато 22 червня 2023 року. Отож у позивача було достатньо часу, у випадку несплати ОСОБА_3 заборгованості, для вжиття заходів на звернення стягнення на майно боржника. Ба більше, такі дії ОСОБА_3 виключають недобросовісність останньої, адже на момент укладення договору вона не була внесена до Єдиного реєстру боржників.
Крім цього, ОСОБА_2 не пов'язаний родинними відносинами з ОСОБА_3 . Укладаючи договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки ОСОБА_2 та ОСОБА_3 свідомо бажали настання відповідних правових наслідків, що підтверджується довідкою Захарівської селищної ради від 03 листопада 2025 року № 1993 про те, що ОСОБА_2 фактично проживає зі своєю сім'єю за адресою: АДРЕСА_2 . Також, факт того, що ОСОБА_2 вступив у фактичне володіння майном підтверджується квитанціями про сплату комунальних послуг.
Також, ОСОБА_2 сплатив ОСОБА_3 за придбання житлового будинку та земельної ділянки 31286 грн та 525965 грн відповідно, що підтверджується договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 08 червня 2022 року. В договорі купівлі-продажу визначено, що відповідно до звітів про незалежну оцінку вартості житлового будинку та земельної ділянки, що виконані 30 травня 2022 року суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «УкрПрофі», оціночна (ринкова) вартість будинку становить 31286 грн, а ринкова вартість земельної ділянки становить 525965 грн. Тобто, ОСОБА_2 за придбання житлового будинку та земельної ділянки сплатив ціну, яка відповідає ринковій вартості.
Отож з огляду на викладені вище обставини, представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Кулік М.М. просить суд у задоволенні позовних вимог ТОВ «Консалт Солюшенс» відмовити в повному обсязі.
При цьому, як пояснив відповідач ОСОБА_2 в судовому засіданні, про існування позовної заяви до нього, як відповідача, він дізнався з додатку «Дія» та одразу через декілька днів, а саме 21 листопада 2025 року звернувся за правовою допомогою до адвоката Кулік М.М. Після цього 24 листопада 2025 року вони подали до суду заперечення на позов до яких долучили відповідні докази.
Приймаючи подані докази суд вважає, що відповідач, обґрунтував неможливість їх подання у визначений строк з причин, що не залежали від нього. Крім цього, при прийнятті доказів суд враховував висновок викладений у постанові Верховного Суду від 05 листопада 2025 року у справі № 366/3223/23, згідно якого законодавець не вказує такої підстави неприйняття доказів як закриття підготовчого провадження.
08 грудня 2025 року від представника позивача - Коваленка С.О. через підсистему Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи «Електронний суд» надійшли додаткові пояснення та додані до них докази - довідки про оціночну вартість об'єктів нерухомості (а.с. 185-192). У додаткових поясненнях представник позивача зазначає, що рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 06 квітня 2021 року ОСОБА_3 зобов'язано виконати зобов'язання перед кредитором та сплатити кредитну заборгованість. Відповідачка, будучи обізнаною про наявність судового рішення про стягнення з неї на користь банку грошових коштів, діючи на шкоду кредитору та з метою уникнення звернення стягнення кредитором на її майно як боржниці, здійснила правочин з відчуження належного їй майна, що є порушенням основних принципів цивільного права визначеного в статтях 3, 13 ЦК України.
Щодо посилань представника відповідача ОСОБА_2 , на реальність укладення спірного договору купівлі-продажу, в тому числі на дійсну ринкову вартість спірного будинку та земельної ділянки зазначає таке.
Застосування конструкції «фраудаторності» при оплатному цивільно-правовому договорі має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дозволяють кваліфікувати оплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору. До таких обставин, зокрема, відноситься: момент укладення договору; контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір; ціна (ринкова/неринкова), наявність/ відсутність оплати ціни контрагентом боржника).
У своїх поясненнях представник відповідача зазначає, що оціночна ринкова вартість будинку становить 31286 гривень, а земельної ділянки - 525965 гривень. Водночас представником позивача отримано довідки про оціночну вартість об'єкта нерухомості від 25 листопада 2025 року, згідно з якими реальна вартість спірного житлового будинку становить 2615361 гривень 51 копійка, а земельної ділянки - 2208096 гривень 26 копійок.
Отож з наведеного, на думку представника позивача, вбачається, що договір купівлі-продажу між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 вчинено за ціною, яка є значно заниженою від реальної вартості.
У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_6 позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила суд їх задовольнити. При цьому пояснила, що 23 серпня 2006 року між банком «Аваль» та відповідачкою ОСОБА_3 укладено кредитний договір відповідно до умов якого банк надав позичальниці кредит у розмірі 66300 доларів США. 17 травня 2017 року державним нотаріусом видано свідоцтва про право на спадщину, за якими ОСОБА_3 отримала у власність земельну ділянку та житловий будинок. 06 квітня 2021 року рішенням Малиновського районного суду міста Одеси позов АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості задоволено та стягнуто з ОСОБА_3 кошти у сумі 53859,15 доларів США. 29 червня 2021 року ТОВ «Консалт Солюшенс» на підставі договору факторингу набуло право грошової вимоги до ОСОБА_3 за кредитним договором. 08 червня 2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 купив житловий будинок та земельну ділянку. Представник зазначає, що відповідачка ОСОБА_3 08 червня 2022 року, відчужуючи нерухоме майно, яке належало їй на праві приватної власності, вчинила фраудаторний правочин на шкоду кредитору, спрямований на унеможливлення звернення стягнення на належне боржнику майно в рахунок погашення значної кредитної заборгованості. При цьому, продаж майна відбувся за ціною значно зниженої від реальної власності. Не заперечувала той факт, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, були відсутні будь-які обтяження щодо вказаних об'єктів нерухомості.
Відповідач ОСОБА_2 та його представник - адвокат Кулік М.М. у судовому засіданні позовні вимоги не визнали та просили в задоволенні позову відмовити в повному обсязі. При цьому відповідач ОСОБА_2 пояснив, що в 08 червня 2022 року він купив у відповідачки ОСОБА_3 житловий будинок та земельну ділянку. З відповідачкою ОСОБА_3 він не перебуває ні в дружніх, ні в родинних стосунках та бачив її всього два рази в житті. Про продаж будинку та ділянки дізнався з банеру, який був прикріплений на воротах домоволодіння. Зателефонувавши за номером телефону, вказаному в банері він домовився з ОСОБА_3 про огляд будинку. В подальшому дійшовши до домовленості щодо купівлі будинку та ділянки він попередньо відвідав нотаріуса, яка перевірила майно щодо заборон відчуження та інших обмежень. 08 червня 2022 року він та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, який був посвідчений державним нотаріусом та за яким він передав ОСОБА_3 грошові кошти у сумі в сумі 557251 грн (31286 ціна будинку, 525965 грн ціна земельної ділянки). Саме така ціна будинку та земельної ділянки була встановлена на підставі звітів про оцінку майна, зроблених професійним оцінювачем та поданих нотаріусу. Після укладення договору купівлі продажу він жодного разу не бачив ОСОБА_3 та не спілкувався з нею. Вказав, що купував будинок з ціллю проживання в ньому разом зі своєю сім'ю (на той час дружиною та малолітньою дитиною). Наразі народилася ще одна дитина. З моменту купівлі будинку та земельної ділянки він здійснив їх покращення, а саме: поміняв вікна та двері в будинку, провів частковий ремонт в кімнатах, змінив старе опалення на нове, поклав тротуарну плитку на подвір'ї, встановив паркан.
Відповідачка ОСОБА_3 у судові засідання призначені на 30 жовтня 2025 року, 25 листопада 2025 року та 09 грудня 2025 року не з'явилась, про причини неявки суд не повідомила, відзив на позовну заяву не надала.
Згідно із пунктом 2 частини 7 статті 128 ЦПК України, у разі ненадання учасниками справи інформації щодо їх адреси судова повістка надсилається: фізичним особам, які не мають статусу підприємців, - за адресою їх місця проживання чи місця перебування, зареєстрованою у встановленому законом порядку.
З довідки ВОМІРМП УПРЕ ГУ ДМС в Одеській області № 5188/15712 від 07 серпня 2025 року вбачається, що ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , була зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 , однак 31 серпня 2022 року за заявою власника житла знята з реєстраційного обліку (а.с. 88).
У зв'язку із цим, на офіційному вебсайті судової влади України, у відповідності до частини 11 статті 128 ЦПК України, були розміщені оголошення, якими повідомлено відповідачку ОСОБА_3 , про призначені судові засідання (а.с. 139, 147, 184). З опублікуванням оголошень про виклик особа вважається повідомленою про дату, час і місце розгляду справи.
Одночасно, судом здійснювалось повідомлення відповідачки ОСОБА_3 про дати, час і місце проведення судових засідань шляхом направлення судових повісток, за останнім відомим зареєстрованим місцем проживання відповідачки: АДРЕСА_3 . Однак, конверти були повернуті суду з позначкою про неможливість вручення судової повістки у зв'язку «адресат відсутній за вказаною адресою» (а.с. 143, 151, 197).
За таких обставин, суд вважає, що відповідачка ОСОБА_3 про дати, час і місце розгляду справи була повідомлена належним чином, однак вона в судові засідання не з'явилась, про причини неявки суд не повідомила, відзив на позовну заяву не надала.
Третя особа - приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Бондарев Р.В. в судові засідання не з'явився, хоча про дати, час і місце судових засідань повідомлявся належним чином (а.с. 140, 148, 181). Про причини неявки суд не повідомлено.
Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача ОСОБА_2 та його представника, суд дійшов до такого висновку.
Так, судом установлено, що 23 серпня 2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_3 було укладено кредитний договір № 014/0014/82/64027 відповідно до умов якого остання отримала кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 66300 доларів США, що в еквіваленті по курсу НБУ станом на 23 серпня 2006 року становить 334815 гривень. Відповідачка в свою чергу зобов'язалась повернути отриману суму кредитних коштів, сплатити відсотки за користування кредитом та інші платежі в строк визначений умовами договору, а саме до 23 липня 2022 року (а.с. 17-19).
З метою забезпечення виконання умов кредитного договору № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_3 укладено договір іпотеки б/н від 28 серпня 2006 року, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Джулай С.В., реєстровий номер 2987. Предметом іпотеки за вказаним договором стало нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_1 (а.с. 20-24).
17 травня 2017 року державним нотаріусом Захарівської районної державної нотаріальної контори Одеської області Романовою І.С. видано свідоцтво про право на спадщину, згідно якого ОСОБА_3 прийняла у спадщину нерухоме майно матері ОСОБА_4 , а саме: земельну ділянку, площею 0,0672 га, яка надана для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 25).
Також, 17 травня 2017 року, державним нотаріусом Захарівської районної державної нотаріальної контори Одеської області Романовою І.С. видано свідоцтво про право на спадщину, згідно якого ОСОБА_3 прийняла у спадщину нерухоме майно матері ОСОБА_4 , а саме: житловий будинок за номером АДРЕСА_2 (зв.а.с. 25).
У зв'язку із невиконання ОСОБА_3 своїх зобов'язань за кредитним договором АТ «Райффайзен Банк Аваль» (який є правонаступником Акціонерного поштово-пенсійного банку «Аваль») звернувся до суду з позовною заявою про стягнення з ОСОБА_3 заборгованості за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року.
Заочним рішенням Малиновського районного суду міста Одеси від 14 січня 2019 року у справі № 521/18386/18 позов АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості задоволено та стягнуто з відповідачки на користь позивача заборгованість за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року у сумі 53859,15 доларів США, що в еквіваленті в національній валюті по курсу НБУ на дату розрахунку складало 1417332 гривні 78 копійок (а.с. 26-27).
Ухвалою Малиновського районного суду міста Одеси від 01 вересня 2020 року у справі № 521/18386/18 скасовано заочне рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 14 січня 2019 року за позовом АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за кредитним договором та справу призначено до розгляду в загальному порядку (а.с. 28).
Ухвалою Малиновського районного суду міста Одеси від 06 квітня 2021 року у справі № 521/18386/18, яка набрала законної сили 22 квітня 2021 року (в рамках розгляду даної справи) у задоволенні заяви про забезпечення позову, шляхом накладення арешту на майно відповідачки ОСОБА_3 , а саме: земельну ділянку АДРЕСА_2 , кадастровий номер: 5125255100:02:001:0103, площею 0,0672 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 та житловий будинок АДРЕСА_4 , відмовлено (а.с. 29).
Рішенням Малиновського районного суду міста Одеси від 06 квітня 2021 року у справі № 521/18386/18, яке набрало законної сили 07 травня 2021 року, позов АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості задоволено та стягнуто з ОСОБА_3 на користь АТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року у сумі 53859,15 доларів США, що в еквіваленті в національній валюті по курсу НБУ на дату розрахунку складало 1417332 гривні 78 копійок (а.с. 30-31).
29 червня 2021 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладено договір про відступлення права вимоги, відповідно до якого АТ «Райффайзен Банк Аваль» відступило за плату АТ «Оксі Банк» належні йому права вимоги за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року та договором іпотеки б/н від 28 серпня 2006 року (а.с. 37-39).
29 червня 2021 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «Консалт Солюшенс» укладено договір про відступлення права вимоги, згідно із яким АТ «Оксі Банк» відступило за плату новому кредитору належні йому права вимоги за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року та договором іпотеки б/н від 28 серпня 2006 року (а.с. 40-42).
Ухвалою Малиновського районного суду міста Одеси від 09 вересня 2021 року, яка набрала законної сили 27 вересня 2021 року замінено стягувача з АТ «Райффайзен Банк Аваль» на його правонаступника - ТОВ «Консалт Солюшенс» у виконавчому провадженні за виконавчими документами, виданими Малиновським районним судом міста Одеси у справі № 521/18386/18 за позовом АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за кредитним договором (а.с. 45).
08 червня 2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 придбав житловий будинок та земельну ділянку, яка надана для його обслуговування, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 . Продаж будинку за домовленістю сторін вчинено за 31286 гривень, земельної ділянки за 525965 гривень. Вказаний договір посвідчено державним нотаріусом Захарівської державної нотаріальної контори Одеської області Романовою І.С. та зареєстровано за реєстровим № 397 (а.с. 34-36).
22 червня 2023 року приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Бондаревим Р.В. відкрито виконавче провадження № 72105716 з примусового виконання виконавчого листа № 521/18386/18 про стягнення з ОСОБА_3 заборгованості за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року у сумі 53859,15 доларів США, що в еквіваленті в національній валюті по курсу НБУ на дату розрахунку складало 1417332 гривні 78 копійок (а.с. 46-47).
В зв'язку із невиконанням ОСОБА_3 рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 06 квітня 2021 року у справі № 521/18386/18 ТОВ «Консалт Солюшенс» реалізувало предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на квартиру під номером АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 277573049 від 30 вересня 2021 року (а.с. 48). Вказану квартиру оцінено оцінювачем ОСОБА_7 (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 1130/20, виданий ФДМ України 21 грудня 2020 року) в 856656 гривень (32241,47 доларів США згідно офіційного курсу гривні щодо іноземних валют станом на 30 вересня 2021 року) (а.с. 48, 49, 50).
Отож внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 28 серпня 2006 року, розмір заборгованості ОСОБА_3 за кредитним договором №014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року зменшився до 21617,68 доларів США.
Відповідно до частини 1 статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно із статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 16 лютого 2022 року в справі № 299/857/19.
Здійснюючи право на судовий захист, звертаючись до суду, особа повинна вказати суб'єктивне бачення порушеного права чи охоронюваного інтересу та спосіб його захисту.
Вирішуючи спір, суд зобов'язаний надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Такі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 19 січня 2022 року в справі № 678/326/17.
Звертаючись до суду з позовом, представник позивача ТОВ «Консалт Солюшенс» вказував, що відповідачка ОСОБА_3 вчинила спірний правочин (договір купівлі-продажу) з відповідачем ОСОБА_2 з метою уникнення своєї відповідальності за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року, тобто сторони вчинили фраудаторний правочин.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків (частина перша статті 202 ЦК України).
Згідно із статтею 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини 1 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (частини 2, 3 статті 13 ЦК України).
Рішенням Конституційного Суду України від 28 квітня 2021 року № 2-р(II)/2021 у справі № 3-95/2020(193/20) визнано, що частина третя статті 13, частина третя статті 16 ЦК України не суперечать частині другій статті 58 Конституції України та вказано, що оцінюючи домірність припису частини третьої статті 13 ЦК України, Конституційний Суд України констатує, що заборону недопущення дій, що їх може вчинити учасник цивільних відносин з наміром завдати шкоди іншій особі, сформульовано в ньому на розвиток припису частини першої статті 68 Основного Закону України, згідно з яким кожен зобов'язаний не посягати на права і свободи, честь і гідність інших людей. Водночас словосполука «а також зловживання правом в інших формах», що також міститься у частині третій статті 13 ЦК України, на думку Конституційного Суду України, за своєю суттю є засобом узагальненого позначення одразу кількох явищ з метою уникнення потреби наведення їх повного або виключного переліку. Здійснюючи право власності, у тому числі шляхом укладення договору або вчинення іншого правочину, особа має враховувати, що реалізація свободи договору як однієї із засад цивільного законодавства перебуває у посутньому взаємозв'язку з установленими ЦК України та іншими законами межами здійснення цивільних прав, у тому числі права власності. Установлення ЦК України або іншим законом меж здійснення права власності та реалізації свободи договору не суперечить вимогам Конституції України, за винятком ситуацій, коли для встановлення таких меж немає правомірної (легітимної) мети або коли використано юридичні засоби, що не є домірними. У зв'язку з тим, що частина третя статті 13 та частина третя статті 16 ЦК України мають на меті стимулювати учасників цивільних відносин до добросовісного та розумного здійснення своїх цивільних прав, Конституційний Суд України дійшов висновку, що ця мета є правомірною (легітимною).
Приватно-правовий інструментарій не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для уникнення чи унеможливлення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення про стягнення боргу (коштів, збитків, шкоди), що набрало законної сили. Зловживання правом і використання приватно-правового інструментарію всупереч його призначенню проявляється у тому, що: особа (особи) «використовувала/використовували право на зло»; наявні негативні наслідки (різного прояву) для інших осіб (негативні наслідки являють собою певний стан, до якого потрапляють інші суб'єкти, чиї права безпосередньо пов'язані з правами особи, яка ними зловживає; цей стан не задовольняє інших суб'єктів; для здійснення ними своїх прав не вистачає певних фактів та/або умов; настання цих фактів/умов безпосередньо залежить від дій іншої особи; інша особа може перебувати у конкретних правовідносинах з цими особами, які «потерпають» від зловживання нею правом, або не перебувають); враховується правовий статус особи /осіб (особа перебуває у правовідносинах і як їх учасник має уявлення не лише про обсяг своїх прав, а і про обсяг прав інших учасників цих правовідносин та порядок їх набуття та здійснення; особа не вперше перебуває у цих правовідносинах або ці правовідносини є тривалими, або вона є учасником й інших аналогічних правовідносин).
Вказані висновки викладені у постанові Верховного Суду від 16 червня 2021 року у справі № 747/306/19.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків.
Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/ набуття/ зміни/ встановлення/ припинення прав взагалі).
У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Необхідно розмежовувати конкурсне оспорювання та позаконкурсне оспорювання фраудаторних правочинів. Недійсність фраудаторного правочину в позаконкурсному оспорюванні має гарантувати інтереси кредитора (кредиторів) «через можливість доступу до майна боржника», навіть і того, що знаходиться в інших осіб. Метою позаконкурсного оспорювання є повернення майна боржнику задля звернення на нього стягнення, тобто, щоб кредитор опинився в тому положенні, яке він мав до вчинення фраудаторного правочину.
Такі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 05 квітня 2023 року у справі № 523/17429/20.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц зроблено висновок, що «позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання договору недійсним, як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина 3 статті 13 ЦК України), та послатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена статтею 234 ЦК України, так і інша, наприклад, підстава, передбачена статтею 228 ЦК України».
Тобто Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові сформулювала підхід, за яким допускається кваліфікація фраудаторного правочину в позаконкурсному оспорюванні як фіктивного (стаття 234 ЦК України); такого, що вчинений всупереч принципу добросовісності та недопустимості зловживання правом (статті 3, 13 ЦК України); такого, що порушує публічний порядок (частини 1 та 2 статті 228 ЦК України).
Договір як приватно-правова категорія, оскільки є універсальним регулятором між учасниками цивільних відносин, покликаний забезпечити регулювання цивільних відносин, та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Приватно-правовий інструментарій (зокрема, вчинення фраудаторного договору) не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для уникнення чи унеможливлення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення про стягнення боргу (коштів, збитків, шкоди), що набрало законної сили, чи виконавчого напису.
Такі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 05 квітня 2023 року в справі № 523/17429/20.
Договором, що вчиняється на шкоду кредиторам (фраудаторним договором), може бути як оплатний, так і безоплатний договір.
До обставин, які дозволяють кваліфікувати безоплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору, зокрема, відносяться: безоплатність договору; момент укладення договору; контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родич боржника, дружина чи колишня дружина боржника, чоловік чи колишній чоловік боржника, пасинок боржника, пов'язана чи афілійована юридична особа).
Застосування конструкції «фраудаторності» при оплатному цивільно-правовому договорі має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дозволяють кваліфікувати оплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору. До таких обставин, зокрема, відносяться: момент укладення договору; контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, дружина чи колишня дружина боржника, чоловік чи колишній чоловік боржника, родич боржника, пасинок боржника, пов'язана чи афілійована юридична особа); ціна (ринкова/неринкова), наявність/відсутність оплати ціни контрагентом боржника).
Вказані висновки викладено у постанові Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/17944/18, постанові Верховного Суду від 26 квітня 2023 року у справі № 644/5819/20.
Водночас відповідно до частини 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента, визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно із статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Виходячи із презумпції правомірності правочину (стаття 204 ЦК України, частина третя статті 215 ЦК України), обов'язок доказування недійсності правочину покладається на сторону, яка його оспорює.
Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 26 квітня 2022 року в справі № 522/23819/15-ц.
Згідно принципу диспозитивності цивільного судочинства суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Цивільного процесуального кодексу в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина 1 статті 13 ЦПК України).
Відповідно до вимог статей 12, 13, 81 ЦПК України обов'язок доказування та подання доказів покладається на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Метою доказування є з'ясування дійсних обставин справи, обов'язок доказування покладається на сторін, суд за власною ініціативою не може збирати докази. Це положення є одним з найважливіших наслідків принципу змагальності у цивільному процесі.
Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 30 травня 2022 року в справі № 344/10730/16-ц.
Обґрунтовуючи позовні вимоги щодо визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу, представник позивача ТОВ «Консалт Солюшенс» посилається на те, що спірний правочин укладено з метою уникнення цивільної відповідальності відповідачки ОСОБА_3 за кредитним договором № 014/0014/82/64027 від 23 серпня 2006 року, заборгованість за яким після реалізації предмета іпотеки становила 21617,68 доларів США.
Як установлено судом вище 17 травня 2017 року відповідачка ОСОБА_3 у порядку спадкування набула права власності на спірні житловий будинок і земельну ділянку, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 25).
06 квітня 2021 року рішенням Малиновського районного суду міста Одеси у справі № 521/18386/18, яке набрало законної сили 07 травня 2021 року, позов АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості задоволено (а.с. 30-31).
08 червня 2022 року між відповідачкою ОСОБА_3 та відповідачем ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 придбав у ОСОБА_3 житловий будинок та земельну ділянку, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 34-36).
Тобто із хронології вказаних подій вбачається, що відповідачка ОСОБА_3 більше п'яти років безперешкодно користувалася вказаним майном та не відчужувала його, що спростовує доводи представника позивача щодо недобросовісної поведінки відповідачки в момент укладення спірного договору купівлі-продажу.
Крім того, для встановлення фраудаторності правочину однією із обставин, що підлягає доведенню позивачем та установленню судом, є те, що внаслідок вчинення оспорюваного правочину боржник перестає бути платоспроможним.
У позовній заяві представник позивача вказує, що в рамках примусового виконання рішень судів про стягнення з ОСОБА_3 заборгованості установлено, що боржниця офіційно не працевлаштована, не отримує заробітної плати або будь-яких інших доходів, за рахунок яких можуть здійснюватися відрахування у виконавчому провадженні. Також, у ОСОБА_3 відсутнє інше майно, на яке можливо звернути стягнення.
У постанові Верховного Суду від 22 грудня 2021 року в справі № 370/2489/20 зроблено висновок про те, що за умови встановлення факту наявності у боржника іншого майна, за рахунок якого кредитор не позбавлений можливості задовольнити свої вимоги, не можна стверджувати, що його права порушені укладенням угод про відчуження майна, що не матимуть наслідком неплатоспроможність боржника.
Додана до матеріалів справи Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта ОСОБА_3 не може вказувати на повну неплатоспроможність відповідачки (а.с. 54, 55).
Таким чином, представником ТОВ «Консалт Солюшенс» на підтвердження того, що відповідачка ОСОБА_3 після укладення спірного правочину стала неплатоспроможною, не надано жодних доказів, а тому не доведено ту обставину, що внаслідок вчинення оспорюваного договору купівлі-продажу відповідачка стала неплатоспроможною.
Отже, з урахуванням викладеного вище суд вважає, що представником позивача не надано суду доказів того, що відповідачка ОСОБА_3 , відчуживши належні їй на праві власності спірні житловий будинок та земельну ділянку, стала неплатоспроможною, діяла недобросовісно, зловживаючи своїми цивільними правами на шкоду правам позивача з метою уникнення звернення стягнення на її майно як боржниці.
Крім цього, як установлено в судовому засіданні, станом на час укладення спірного договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 08 червня 2022 року були відсутні будь-які обмеження щодо розпорядження вказаним майном. Відповідачу ОСОБА_2 на момент укладення спірного договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 08 червня 2022 року не було відомо про наявність невиконаного зобов'язання ОСОБА_3 щодо повернення боргу позивачу, а також про існування судового процесу у цивільній справі № 521/18386/18.
Після укладення купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 08 червня 2022 року відповідач ОСОБА_2 вступив у фактичне володіння майном, шляхом проживання та реєстрації разом зі своєю сім'єю за адресою АДРЕСА_2 , що підтверджується довідкою Захарівської селищної ради Роздільнянського району Одеської області, копіями рахунків про нарахування комунальних послуг на ім'я ОСОБА_2 та копіями квитанцій про сплату комунальних послуг ОСОБА_2 (а.с. 161 - 167). Вказане зокрема свідчить про реальне настання наслідків за вчиненим 08 червня 2022 року спірним договором купівлі-продажу.
Ба більше під час розгляду справи судом не установлено наявності між відповідачкою ОСОБА_3 та відповідачем ОСОБА_2 будь-якого зв'язку (родинного чи бізнесового), тобто пов'язаності між контрагентами оспорюваного договору купівлі-продажу.
Щодо доказів, а саме довідок про оціночну вартість об'єкта нерухомості № 201-20251125-0010813428 та № 201-20251125-0010813374 від 25 листопада 2025 року, наданих представником позивача на спростування доводів представника відповідача відносно реальної (ринкова) ціни правочину суд зазначає таке.
Так, з довідки про оціночну вартість об'єкта нерухомості № 201-20251125-0010813428 від 25 листопада 2025 року вбачається, що оціночна вартість житлового будинку загальною площею 76,40 кв.м. (площа житлових приміщень 43,10 кв.м.), розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , становить 2615361 грн 51 коп (а.с. 189-190).
З довідки про оціночну вартість об'єкта нерухомості № 201-20251125-0010813374 від 25 листопада 2025 року вбачається, що оціночна вартість земельної ділянки загальною площею 672 кв.м., кадастровий номер 5125255100:02:001:0103, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , становить 2208096 грн 26 коп (а.с. 191-19).
Згідно із пунктом 12 постанови Пленуму Верховного Суду України № 20 від 22 грудня 1995 року «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» вартість спірного майна визначається за погодженням сторін, а за його відсутністю - за дійсною вартістю майна на час розгляду спору. Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продано в даному населеному пункті чи місцевості.
Відповідно до частини 1 статті 3 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Згідно із частиною 1 статті 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом складеним, зокрема, в електронному вигляді з дотриманням законодавства про електронні довірчі послуги, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України (частина 4 статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
Як визначено в пункті 6 розділу І Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 658 від 17 травня 2018 року (у редакції наказу Фонду державного майна України від 12 січня 2021 року № 24) електрона довідка про оціночну вартість об'єкта нерухомості - документ, сформований на запит фізичної або юридичної особи на підставі даних про об'єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази даних звітів про оцінку за допомогою мережі Інтернет, та містить оціночну вартість такого об'єкта, розраховану модулем електронного визначення оціночної вартості.
Відповідно до пунктів 1, 2 розділу І Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 658 від 17 травня 2018 року (у редакції наказу Фонду державного майна України від 12 січня 2021 року № 24) цей Порядок визначає механізм ведення Фондом державного майна України (далі - Фонд) Єдиної бази даних звітів про оцінку, формування електронних довідок про оціночну вартість об'єкта нерухомості та реєстрації звітів про оцінку майна, складених суб'єктами оціночної діяльності (оцінювачами) для цілей обчислення доходу платника податку - фізичної особи від продажу (обміну) нерухомого майна, а також доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок майна (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого оподатковується за нульовою ставкою), доходу, отриманого за іншими правочинами, за якими здійснюється перехід права власності на нерухомість, дохід за якими підлягає оподаткуванню у випадках, передбачених Податковим кодексом України. Для цілей цього Порядку об'єктом оцінки є нерухоме майно (житловий будинок, квартира або їх частини, кімнати, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку), земельні ділянки з поліпшеннями або вільні від поліпшень (з урахуванням норм безоплатного передавання земельних ділянок громадянам, визначених статтею 121 Земельного кодексу України), об'єкти нежитлового фонду, іншого майна, що відповідно до статті 181 Цивільного кодексу України належить до нерухомого майна (нерухомості)), що належить платнику податку - фізичній особі, та вартість яких підлягає визначенню відповідно до Податкового кодексу України (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого оподатковується за нульовою ставкою) (далі - об'єкт оцінки).
Як передбачено пунктом 1 розділу ІІІ Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку у випадках, визначених Податковим кодексом України, на запити фізичних або юридичних осіб здійснюється електронне визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості, розраховане Модулем Єдиної бази.
З метою електронного визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості фізична або юридична особа повинна зареєструватися, авторизуватися (ідентифікуватися) та внести до сервісу електронного визначення оціночної вартості дані про об'єкт нерухомості. Доступ внесення даних про об'єкт нерухомості, перевірка інформації до/з Єдиної бази здійснюється безоплатно. На підставі даних про об'єкт нерухомості Модуль Єдиної бази розраховує оціночну вартість такого об'єкта нерухомості. За результатом визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості Модулем формується довідка про оціночну вартість об'єкта нерухомості відповідно до додатка 2 цього Порядку, з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера (п. 2 4-5 розділу ІІІ Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку).
Тобто з огляду на викладене вище можна зробити висновок, що долучені представником позивача довідки про оціночну вартість об'єкта нерухомості від 25 листопада 2025 року не є належними документами, що підтверджують реальну вартість спірних об'єктів нерухомості, а є такими, що призначені для цілей обчислення доходу платника податку - фізичної особи від продажу (обміну) нерухомого майна, доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок майна, доходу, отриманого за іншими правочинами, за якими здійснюється перехід права власності на нерухомість, дохід за якими підлягає оподаткуванню у випадках, передбачених Податковим кодексом України.
В свою чергу з пунктів 3.5, 3.6, 3.7 розділу 3 спірного договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 08 червня 2022 року вбачається, що відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості житлового будинку, що виконаний 30 травня 2022 року суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «УкрПрофі», сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 778/19 від 11 жовтня 2019 року виданий Фондом держаного майна України, оціночна вартість будинку становить 31286 гривень.
Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки що виконаний 30 травня 2022 року суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «УкрПрофі», сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 778/19 від 11 жовтня 2019 року виданий Фондом держаного майна України, ринкова вартість земельної ділянки становить 525965 гривень.
Рецензія на звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки виконана рецензентом ОСОБА_8 (кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок серії АК № 00689 від 28 березня 2008 року, видане Державним комітетом України по земельних ресурсах).
Отож за відсутності інших доказів у суду відсутні сумніви того, що вартість майна відчуженого на підставі договору купівлі-продажу від 08 червня 2022 року є заниженою та не відповідає реальній ринковій вартості, адже така була визначена в договорі на підставі відповідних звітів вчинених сертифікованим суб'єктом оціночної діяльності у відповідності до чинних на той момент норм закону.
Отже, з урахуванням установлених у цій справі обставин, суд дійшов висновку, що в задоволенні позову ТОВ «Консалт Солюшенс» до ОСОБА_3 та ОСОБА_2 необхідно відмовити.
Відповідно до вимог статті 141 ЦПК України, у зв'язку з відмовою у задоволенні позову, понесені позивачем судові витрати відшкодуванню не підлягають.
На підставі викладеного та керуючись статтями 3, 13, 15, 203, 204, 215, 627, 655, 657 ЦК України, статтями 4, 12, 13, 81, 83, 141, 258, 259, 263-265, 268, 315, 354 ЦПК України, суд
ухвалив:
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , третя особа приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Бондарев Роман Володимирович про визнання правочину недійсним та скасування рішення державного нотаріуса відмовити.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Одеського апеляційного суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення суду складено та підписано 17 грудня 2025 року.
Відомості про сторони у справі:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс», код ЄДРПОУ 42251700, місцезнаходження: вул. Пушкінська, буд. 36, офіс 308, м. Одеса, 65058;
відповідачка - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , останнє відоме зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 ;
відповідач - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , паспорт серії НОМЕР_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_6 ;
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Бондарев Роман Володимирович, місцезнаходження: вул. Пушкінська, буд. 36, офіс 308, м. Одеса, 65048.
Суддя: підпис
Виготовлено з автоматизованої системи документообігу суду
Станом на 17 грудня 2025 року рішення законної сили не набрало
Суддя О.М. Меєчко
Дата виготовлення 17 грудня 2025 року