ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
10.12.2025Справа № 910/12038/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Чебикіної С.О., при секретарі судового засідання Котиші П.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." до Київської міської ради про визнання додаткової угоди укладеною, за участю представників: позивача - Грунської М.О., відповідача - Лейтар А.Г.,
Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідача, у якому просив визнати укладеною між Київської міською радою (ЄДРПОУ: 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." (ЄДРПОУ: 34431547) Додаткову угоду про поновлення на той самий строк - 10 років (з 02.03.2022 року до 02.03.2032 року) та на тих самих умовах Договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012 року, укладеного між позивачем та відповідачем щодо земельної ділянки, кадастровий номер - 8000000000:78:130:0016, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 02.03.2012 року за № 78-6-00675 та посвідченого 27.02.2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М. за реєстровим № 222 на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" та статті 126-1 Земельного кодексу України.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.10.2025 року відкрито провадження, вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 10.11.2025 року.
22.10.2025 року відповідачем до суду подано відзив на позовну заяву, в якому останній просив в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.
28.10.2025 року позивачем до суду подано відповідь на відзив відповідача, в якій позивач просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.11.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 10.12.2025 року.
Заслухавши пояснення сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 27.02.2012 року між Київською міською радою (відповідач, орендодавець) та Публічним акціонерним товариством "Завод Укркабель" (первісний орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений 27.02.2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М. за реєстровим № 222 (Договір).
Як вбачається з Договору, 02.03.2012 року його зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 02.03.2012 року за № 78-6-00675.
07.09.2012 року між відповідачем та Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." (позивач, орендар) укладено Договір про внесення змін до Договору, на підставі якого первинного орендаря замінено на позивача.
Договір про внесення змін до Договору посвідчено 07.09.2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М. за реєстровим №№ 765, 766 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 11.09.2012 року за № 78-6-00693.
Відповідно до пункту 2.1 Договору об'єктом оренди є земельна ділянка комунальної власності, кадастровий номер - 8000000000:78:130:0016, загальною площею 3 992 кв.м., за адресою: проспект Московський (раніше - проспект Червоних козаків, зараз - проспект Степана Бандери), 15-а в Оболонському районі міста Києва, цільове призначення - для організації благоустрою території з влаштуванням гостьової автостоянки (земельна ділянка).
Пунктом 3.1 Договору визначено, що строк дії Договору - 10 років. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації.
За змістом пункту 4.1 та 4.2 Договору визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата встановлюється для земель комерційного використання (землі оптової торгівлі та складського господарства) у розмірі 7 (семи) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, для земель транспорту, зв'язку у розмірі 4 (чотирьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, для інших земель (зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво) у розмірі б (шести) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Пунктом 8.4 Договору визначено, що орендар зобов'язаний вчасно вносити орендну плату.
Згідно з пунктом 11.6 Договору після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього Договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених цим Договором.
11.09.2012 року відповідач передав, а позивач прийняв у своє володіння та користування земельну ділянку, про що свідчить складений та підписаний між сторонами Акт приймання-передачі земельної ділянки від 11.09.2012 року.
18.11.2021 року позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки, відповідач отримав лист-повідомлення про поновлення та, відповідно, сформував у кадастрову справу за № 562105312.
03.05.2022 року відповідачем підготовлено проект рішення "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." Договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 року за № 78-6-00675", відповідно до якого було вирішено поновити Договір на 10 років, проте вказане рішення не прийнято відповідачем.
З огляду на те, що проект рішення так і не було включено до порядку денного, 19.02.2024 року позивач звернувся до відповідача з листом, у якому просив вирішити питання про поновлення Договору.
У відповідь на вказаний лист позивача, 14.03.2024 року відповідач повідомив останнього про те, що проекти рішень розглядаються відповідно до графіка засідань постійних комісій, а проект рішення щодо земельної ділянки перебуває на розгляді.
Водночас судом встановлено, що позивач після закінчення строку договору оренди не припинив користуватися земельною ділянкою, на якій розташований належний йому на праві власності об'єкт нерухомого майна, та відповідно до наявних в матеріалах справи платіжних інструкцій, довідки банку та виписки банку з рахунку позивача, сплатив орендну плату за її користування у період з 2015 року по липень 2025 року.
Таким чином, предметом позову у даній справі є матеріально-правова вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору.
16.01.2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020 року), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, була викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
При цьому стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 16.07.2020 року) мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини 8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19, частини 5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин. За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. Спеціальне правило, викладене у частині 6 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення".
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах 3, 5-8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Разом з тим Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Однак відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Таким чином, суд враховує правову позицію у подібних правовідносинах, викладену у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 року у справі № 906/1314/21 щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Так, у вказаній постанові Верховний Суд зазначив, що згідно з частиною 2 статті 126-1 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 року № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
При цьому, переглядаючи дану справу, Верховний Суд у постанові від 03.04.2024 року, зазначив, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Отже, оскільки договір оренди земельної ділянки сторонами був укладений 27.02.2012 року, то до спірних правовідносин щодо поновлення строку дії цього договору має застосуватися редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", що діяла в попередній редакції (до 16.07.2020 року).
Як вже зазначалося, за змістом положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції) після закінчення строку договору оренди орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, мав за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. При цьому у разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови могли бути змінені за згодою сторін. Також згідно з положеннями цієї статті, у разі якщо орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягав поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Крім того, відповідно до пункту 11.6 Договору після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього Договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених цим Договором. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: позивачем дотримано орендар належно виконує свої обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору, які як вбачається із матеріалів справи дотримані позивачем.
Також як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, зокрема, у пункті 42 постанови від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.
Судом встановлено, що позивач із дотриманням порядку, встановленого договором оренди та положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки та своєчасно, з дотриманням встановлених договором оренди строків, повідомив відповідача про свій намір скористатися таким правом на поновлення договору на новий строк шляхом направлення Київській міській раді, як орендодавцю, листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки. При цьому до свого листа-повідомлення позивач додав проект відповідної додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, а також свідоцтво про право власності на торговельно-офісний комплекс (нерухоме майно), який розташовано на сусідній земельній ділянці, окрім того земельна ділянка із кадастровим номером 8000000000:78:130:0002 та земельна ділянка із кадастровим номером 8000000000:78:130:0018 використовуються позивачем для експлуатації нерухомого майна у відповідності до їх цільового призначення, зокрема, на цих земельних ділянках розміщено місця для паркування автомобілів, заїди до/виїзди з нерухомого майна, комунікації, влаштовано доріжки та інші елементи благоустрою.
Крім того, на підтвердження належного виконання умов договору, позивач надав відповідачу довідку № 104645/6/26-15-13-01-16 від 16.11.2021 року про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи; витяг з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 11.11.2021 року; пояснення, що земельна ділянка використовується за цільовим призначенням.
Проте, відповідач в порушення вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо надання відповіді, на звернення позивача від 18.11.2021 року про поновлення договору оренди земельної ділянки, у визначений законом строк, без поважних причин відповіді не надав та не повідомив позивача про своє рішення або укласти відповідну додаткову угоду або відмовити (заперечити) проти її укладення.
У численних постановах Верховного Суду, зокрема від 20.05.2020 року у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 року у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 року у справі № 912/3810/16, від 02.11.2022 року у справі № 912/1802/21, від 27.09.2022 року у справі № 912/1803/21, від 18.05.2023 року у справі № 910/10380/20 акцентовано увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Верховний Суд у наведених постановах наголошував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.
Законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря. Водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права (аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 23.11.2023 року у справі № 906/1314/21, від 13.02.2024 року у справі № 910/743/23).
На підставі викладеного та з урахуванням встановлених обставин у справі суд визнає бездіяльність відповідача щодо ненадання відповіді на лист-повідомлення позивача від 18.11.2021 року і неукладення додаткової угоди до договору протиправними та зазначає, що такими діями Київська міська рада порушила права та охоронювані законом інтереси позивача.
Відповідно до частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 11 статті 33 вказаного Закону України).
З указаної норми закону вбачається, що встановлений нею припис є імперативним, а тому має бути виконаний сторонами за умови дотримання порядку та строків направлення проекту додаткової угоди орендарем.
Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 року у справі № 926/2720/21 зробив висновок, зокрема, про те, що у випадку, коли орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість якої визначена у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було б неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19).
Оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов'язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, незважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець, фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди), не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що права позивача, за захистом яких він звернувся до суду, порушено відповідачем, а тому позовна вимога позивача про визнання додаткової угоди укладеною обґрунтована та підлягає задоволенню.
Доводи, на які посилався відповідач у відзиві залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позовних вимог.
Витрати позивача по сплаті судового збору в розмірі 2 422,40 грн., відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача, оскільки позов підлягає задоволенню.
У той же час, відповідно до частини 3 статті 4 Закону України "Про судовий збір" при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.
З огляду на положення Закону України "Про судовий збір", оскільки позивач звернувся до суду з позовом в електронній формі через підсистему "Електронний суд", розмір судового збору за подання позивачем до Господарського суду міста Києва вказаної позовної заяви має визначатись з урахуванням наведених приписів.
Однак, при зверненні до суду з даним позовом позивачем сплачено судовий збір без урахування коефіцієнту 0,8.
Враховуючи викладене, суд звертає увагу позивача, що згідно з пунктом 1 частини 1 статті 7 Закону України "Про судовий збір" сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.
Зважаючи на те, що позивачем сплачено судовий збір у більшому розмірі, ніж передбачено законом, сума судового збору у розмірі 605,60 грн. може бути йому повернута в порядку статті 7 Закону України "Про судовий збір".
Керуючись статтями 86, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити повністю.
Визнати укладеною між Київської міською радою (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36; ЄДРПОУ: 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." (04073, місто Київ, проспект Степана Бандери, будинок 15-А; ЄДРПОУ: 34431547) Додаткову угоду про поновлення на той самий строк - 10 років (з 02.03.2022 до 02.03.2032), та на тих самих умовах Договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012 року, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." щодо земельної ділянки, кадастровий номер - 8000000000:78:130:0016, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 02.03.2012 року за № 78-6-00675 та посвідченого 27.02.2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М. за реєстровим № 222, у наступній редакції Додаткової угоди:
« Додаткова угода про поновлення
Договору оренди земельної ділянки
місто Київ ____________
Київська міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи 22883141, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36 - далі у тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який проживає за адресою: АДРЕСА_1 , який діє на підставі ст. 42 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні від 21 травня 1997 року, № 280/97-ВР, з однієї сторони,
та Товариство з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." (ідентифікаційний код 34431547; місцезнаходження: 04073, місто Київ, проспект Степана Бандери, будинок 15-А, дата і номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців: 14.06.2006, № 10741020000017773) - далі у тексті - "Орендар", в особі директора Гонсальвеса Домініка Аделіно, який проживає за адресою: місто Київ, вул. Заньковецької, буд. 5/2, квартира 52, 63, який діє на підставі Статуту, з другої сторони,
керуючись ст. 792 Цивільного кодексу України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", уклали дану Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки (далі по тексту - Додаткова угода) про таке:
1) Поновити на тих же умовах на 10 (десять) років строк дії Договору оренди земельної ділянки, що укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений Дем'яненко Т. М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 27 лютого 2012 року за реєстровим №222 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що було зроблено запис від "02" березня 2012 року за №78-6-00675 у книзі записів державної реєстрації договорів та зареєстрований Головним управлінням Держкомзему у місті Києві за № 800000004000045 від 16.07.2012 року, строк дії якого закінчився (далі у тексті - Договір оренди).
2) Всі інші умови Договору оренди залишаються без змін, за винятком строку дії Договору оренди та пунктів Договору оренди, які змінюються даною Додатковою угодою.
3) Дана Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди земельної ділянки, що укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений Дем'яненко Т. М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 27 лютого 2012 року за реєстровим №222 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що було зроблено запис від "02" березня 2012 року за №78- 6-00675 у книзі записів державної реєстрації договорів та зареєстрований Головним управлінням Держкомзему у місті Києві за № 800000004000045 від 16.07.2012 року, та набуває чинності з дня її нотаріального посвідчення.
4) Орендар сплачує орендну плату за період від дня закінчення дії Договору оренди до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених Договором оренди.
5) Витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням цієї Додаткової угоди, сплачує Орендар.
6) Усі спори, пов'язані з виконанням умов цієї Додаткової угоди, вирішуються в судовому порядку із застосуванням чинного законодавства України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цієї Додаткової угоди.
7) Ця Додаткова угода складена у трьох примірниках. Один примірник - для зберігання у Орендаря, один - для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), один для зберігання у нотаріуса.
Орендодавець: ______________________ Київський міський голова, Кличко Віталій Володимирович
Орендар:_____________________________ Директор, Гонсальвес Домінік Аделіно ».
Стягнути з Київської міською радою (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36; ЄДРПОУ: 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." (04073, місто Київ, проспект Степана Бандери, будинок 15-А; ЄДРПОУ: 34431547) 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн. 40 коп. судового збору.
Після вступу рішення в законну силу видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до вимог статті 241 ГПК України та підлягає оскарженню в порядку та у строк, які визначені розділом IV ГПК України.
Повний текст рішення складено 17.12.2025.
Суддя С.О. Чебикіна