іменем України
16 грудня 2025 року м. Чернігів
Унікальний номер справи № 732/374/25
Головуючий у першій інстанції - Бойко А. О.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1327/25
Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді: Шарапової О.Л.,
суддів: Онищенко О.І., Скрипки А.А.,
секретар: Шапко В.М.
Сторони:
позивач: ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Городня Інвест», Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрне-місто».
Особа, яка подала апеляційну скаргу: Товариство з обмеженою відповідальністю «Городня Інвест».
Оскаржується рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 26 травня 2025 року, повний текст рішення складено 29 травня 2025 року, суддя Бойко А.О., місце ухвалення рішення - м.Городня.
У березні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Городня Інвест», ТОВ «Аграрне-місто», в якому просила достроково розірвати договір оренди землі, що зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.07.2021, який укладений 21.05.2021 між ОСОБА_2 та ТОВ «Городня Інвест» предметом якого є земельна ділянка площею 4,14 га, кадастровий номер 7421480400:05:000:0525, яка розташована на території Андріївської сільської ради Городнянського району Чернігівської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та припинити речове право - право оренди земельної ділянки кадастровий номер 7421480400:05:000:0525, яке зареєстроване за ТОВ «Городня Інвест», припинити речове право - право суборенди земельної ділянки кадастровий номер 7421480400:05:000:0525, яке зареєстровано за ТОВ «Аграрне-місто»; стягнути судові витрати.
Позовні вимоги мотивовані тим, що їй належить на праві власності земельна ділянка площею 4,14 га (рілля), яка знаходиться на території Андріївської сільської ради Городнянського (після реформування Чернігівського) району, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 21 травня 2021 року між нею та ТОВ «Городня Інвест» був укладений договір оренди належної їй земельної ділянки, кадастровий номер 7421480400:05:000:0525. Договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За умовами договору земельна ділянка площею 4,14 га була передана в оренду строком на 10 років. Всупереч умовам договору, укладеного між сторонами, орендна плата за 2022-2024 роки відповідачем ТОВ «Городня Інвест» не була виплачена. Крім того, 09 липня 2024 року ТОВ «Городня Інвест» здало зазначену земельну ділянку в суборенду ТОВ «Аграрне-місто», чим додатково порушено її права як власника земельної ділянки. В силу статей 316, 317, 319 ЦК України вона, як власник земельної ділянки, обрала захист своїх прав шляхом розірвання договору за рішенням суду, як це передбачено ст. 32 Закону України «Про оренду землі».
Рішенням Городнянського районного суду Чернігівської області від 26 травня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково. Розірвано договір оренди землі, зареєстрований у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 липня 2021 року, укладений 21 травня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Городня Інвест», предметом якого є земельна ділянка площею 4,14 га, кадастровий номер 7421480400:05:000:0525, яка розташована на території Андріївської сільської ради Городнянського (після реформування Чернігівського) району Чернігівської області, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та припинити речове право - право оренди вказаної земельної ділянки, яке зареєстровано за ТОВ «Городня Інвест». В решті позову відмовлено. Вирішено питання судових витрат.
В апеляційній скарзі ТОВ «Городня Інвест» просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове про відмову в задоволенні позову.
Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що рішення суду є незаконним.
Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що відповідно до абз.2 п.11 Договору орендодавець зобов'язаний у вказаний строк самостійно звернутися до орендаря за його місцезнаходженням для отримання орендної плати. Позивач звернулась до відповідача з вимогою про виплату їй орендної плати за 2022,2023, 2024 роки тільки 02.12.2024. З цього випливає, що відповідач не допустив факту невиконання своїх зобов'язань зі сплати орендної плати позивачу за 2022 та 2023 роки і таке зобов'язання може бути відстрочене на час прострочення позивача. При цьому факт несплати орендної плати за користування земельною ділянкою за 2024 рік не містить ознак систематичності, а тому не може бути підставою для дострокового розірвання договору.
Особа, яка подала апеляційну скаргу звертає увагу, що сам текст договору оренди земельної ділянки не містить будь-яких платіжних реквізитів позивача, що додатково обгрунтовує неможливість відповідача виконати свій обов'язок з перерахування орендної плати позивачу без її відповідного звернення.
ОСОБА_2 у своєму відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Городня Інвест» просить її залишити без задоволення, а рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 26 травня 2025 року - без змін.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступного висновку.
Встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,14 га, кадастровий номер 7421480400:05:000:0525, яка знаходиться на території Андріївської сільської ради Городнянського (після реформування Чернігівського) району, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 7413283 від 31.07.2013 (а.с.8).
21 травня 2021 року між ОСОБА_1 , орендодавцем, та ТОВ «Городня Інвест» орендарем, було укладено договір оренди землі, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 4,14 га, кадастровий номер 7421480400:05:000:0525, що знаходяться на території Андріївської сільської ради Городнянського (після реформування Чернігівського) району. Договір укладено на 10 років (а.с.9-12).
Право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «Городня Інвест», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №402489306 від 06.11.2024 та інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 06.11.2024 (а.с.16).
Пунктом 10 вказаного договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем щороку у грошовій або натуральній формі (за добровільним усним рішенням власника) в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка діяла на момент укладення цього правочину, що в грошовому виразі становить 9298,83 грн у рік, у тому числі з ПДФО та військовим збором (до моменту його скасування).
Пунктом 11 договору визначено, що орендна плата вноситься у такі строки: не пізніше 30 грудня кожного поточного року оренди земельної ділянки. Орендодавець зобов'язаний у вказаний строк самостійно звернутися до Орендаря за його місцезнаходженням для отримання орендної плати. У разі не звернення Орендодавця, або іншого ухилення від отримання орендної плати, за Орендодавцем зберігається право отримати орендну плату після збігу вказаного строку, що у будь-якому випадку не буде вважатися прострочення Орендарем виплати орендної плати.
Орендар не несе відповідальність за порушення строків виплати орендної плати у випадку, якщо таке порушення сталося з вини Орендодавця, зокрема якщо Орендодавець не звернувся до орендаря у визначений термін для отримання орендної плати, або письмово не повідомив про зміну реквізитів банківського рахунку або поштової адреси для здійснення своєчасної виплати шляхом безготівкового перерахунку коштів (пункт 14 договору).
Пунктом 29 вищевказаного договору оренди землі передбачено право Орендодавця вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати, а пункт 32 вказує на обов'язок Орендаря своєчасно сплачувати орендну плату у терміни визначені цим договору (а.с.10-11).
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 06.11.2024 №402489306 вбачається, що 09 липня 2024 року між ТОВ «Городня Інвест» та ТОВ «Аграрне-місто» укладено договір суборенди земельної ділянки з кадастровим номером 7421480400:05:000:0525, про що свідчать відомості, отримані 06.11.2024 з Державного реєстру речових прав (а.с.16).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.1, ч.6 ст.81 ЦПК України).
Частиною 1 статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно з частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом також орендної плати за водний об'єкт (абзац п'ятий частини 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачували орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до частини 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини 1 ст. 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Щодо поняття «несплата», яке вжите у пункті «д» частини 1 ст. 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 ст. 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини 2 ст. 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідно до частини 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач для належного виконання ним обов'язку щодо сплати орендної плати у строки та розмірах, передбачених умовами договору оренди, не вчинив необхідні дії відповідно до звичаїв ділового обороту у спірних правовідносинах, а саме не надіслав орендодавцю листи з проханням отримати орендну плату або повідомити банківські реквізити для її перерахування, чи не надіслав орендну плату за місцем проживання орендодавця грошовим переказом, як і не надав доказів про те, що ОСОБА_1 відмовилася прийняти належне виконання, запропоноване орендарем, а саме отримати орендну плату за вказаний період.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в частині припинення суборенди земельної ділянки, суд першої інстанції зазначив, що позивачкою не доведено належними та допустимими доказами факту порушення відповідачем ТОВ «Аграрне-місто» її права власності на земельну ділянку.
Апеляційний суд в цілому погоджується з висновками суду першої інстанції.
Матеріали справи не містять доказів сплати ТОВ «Городня Інвест» орендодавцю ОСОБА_1 орендної плати з моменту укладення договору оренди і до моменту звернення до суду із даним позовом: за 2022, 2023 та 2024 роки.
Відповідно до даних Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, у ОСОБА_1 відсутні відомості про доходи за І квартал 2021 року по ІV квартал 2024 року від ТОВ «Городня Інвест» (а.с.21-22).
Доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанції, оскільки за приписами законодавства саме орендар зобов'язаний своєчасно сплачувати орендну плату. Позивачка, яка слабка сторона договору, мала правомірні очікування отримати оренду плату за своє майно.
Керуючись ст. 367, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Городня Інвест» залишити без задоволення.
Рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 26 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуюча: Судді: