15 жовтня 2025 року
м. Київ
справа № 382/1370/21
провадження № 61-1193св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Пархоменка П. І.,
учасники справи:
за первісним позовом:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Манад»,
відповідачі: Публічне акціонерне товариство «Національна акціонерна страхова компанія «Оранта», ОСОБА_1 ,
за зустрічним позовом:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Манад»,
третя особа - Публічне акціонерне товариство «Національна акціонерна страхова компанія «Оранта»,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Манад», поданою адвокатом Калініченком Борисом Ігоровичем, на рішення Яготинського районного суду Київської області від 10 травня 2024 року у складі судді Кисіль О. А. та постанову Київського апеляційного суду від 18 грудня 2024 року у складі колегії суддів: Стрижеуса А. М., Поливач Л. Д., Шкоріної О. І.,
Історія справи
Короткий зміст позовів
У листопаді 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Манад» (далі - ТОВ «Манад») звернулося з позовом до Публічного акціонерного товариства «Національна акціонерна страхова компанія «Оранта» (далі - ПАТ «НАСК «Оранта»), ОСОБА_1 про переведення прав покупця на нежитлову будівлю (адмінбудинок).
Первісний позов мотивований тим, що ТОВ «Манад» починаючи з 31 жовтня 2016 року (5 років) орендувало у ПАТ НАСК «Оранта» частину нежитлової будівлі площею 139,5 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Яготин вул. Пирятинська, 9, та має переважне право на придбання об'єкта нерухомого майна.
Однак, без будь-яких офіційних повідомлень ТОВ «Манад» про продаж нерухомості, у вересні 2021 року ПАТ НАСК «Оранта» здійснило продаж частини будівлі, у т. ч. приміщень 1 поверху, які перебувають в оренді ТОВ «Манад», та приміщення 2 поверху будівлі, які використовувались ПАТ «НАСК «Оранта» для розміщення структурного підрозділу Яготинського відділення Київської дирекції ПАТ «НАСК «Оранта». ТОВ «Манад» пропозицій від ПАТ «НАСК «Оранта» про придбання частини будівлі не отримував, у зв'язку з чим ТОВ «Манад» було позбавлено можливості рекалізувати переважне право на придбання частини будівлі за адресою: АДРЕСА_1 .
05 жовтня 2021 року ТОВ «Манад» отримав від Київської регіональної дирекції «НАСК «Оранта» листа від 23 вересня 2021 року № 3935 про дострокове припинення Договору оренди частини нежитлової будівлі з підстав, що 23 вересня 2021 року відбувся перехід права власності об'єкта оренди від ПАТ НАСК «Оранта» до нового власника.
ТОВ «Манад» просило:
перевести на ТОВ «Манад» права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу № 3611, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бондар Т. М., щодо придбання у ПАТ «НАСК «Оранта» 23/25 часток у праві власності нежитлової будівлі (адмінбудинок) площею 317,7 кв. м, а саме приміщення 1 поверху позначені на плані по будинку: 1-1; 1-2; 1-3; 1-4; 1-5; 1-10; 1-11; 1-12; 1-І; 1-ІІ; всі приміщення 2 поверху з 1-13 по 1-23 та сходовий марш 1-ІІІ, за ціною 1 175 000 грн;
припинити у ОСОБА_1 права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу № 3611, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бондар Т. М.
У грудні 2021 року ОСОБА_1 через адвоката Яшина В. Ю. подав зустрічну позовну заяву до ТОВ «Манад», третя особа без самостійних вимог - ПАТ «НАСК «Оранта», про усунення перешкод в користуванні приміщенням шляхом виселення та стягнення збитків.
Зустрічний позов мотивований тим, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу № 3611 від 23 вересня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бондар Т. М., придбав у ПАТ «НАСК Оранта» об'єкт нерухомого майна - 23/25 часток у праві власності на нежитлову будівлю (адмінбудинок), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до пункту 1.3 договору відчужувана частка нерухомого майна складає 317,7 кв. м, а саме приміщення 1 (першого) поверху позначені на плані по будинку 1-1 (один тире один), 1-2 (один тире два), 1-3 (один тире три), 1-4 (один тире чотири), 1-5 (один тире п'ять), 1-10 (один тире десять), 1-11 (один тире одинадцять), 1-12 (один тире дванадцять), 1-І, І-ІІ, а також всі приміщення 2 (другого) поверху з 1-13 (один тире тринадцять) по 1-23 (один тире двадцять три) та сходовий марш І-ІІІ. Відповідно до пункту 2.4 договору, продаж 23/25 часток у праві власності на нежитлову будівлю (адмінбудинок) за домовленістю сторін вчиняється за 1 175 000 грн.
Право власності ОСОБА_1 на 23/25 часток у праві власності на нежитлову будівлю (адмінбудинок) зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 вересня 2021 року, номер запису про право власності 44113383.
На момент укладення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 було відомо, що частину приміщень площею 139,5 кв. м (приміщення зазначені на План-схемі під номерами 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 1) орендував ТОВ «Манад» на підставі договору оренди нежитлового приміщення № 29/19 від 01 листопада 2019 року, строк оренди - до 31 жовтня 2021 року (з врахуванням додаткового договору № 1 від 29 жовтня 2020 року).
В той же час ОСОБА_1 ознайомився з умовами указаного договору, в якому, зокрема відображено наступне: «П. 9.1 Дія цього Договору припиняється внаслідок: 9.1.1 закінчення строку, на який його було укладено; ... 9.1.8 відчуження Об'єкту оренди». Крім цього, п. 2.2 договору оренди передбачено: «В разі закінчення терміну дії Договору на підставі підпункту 9.1.1 цього Договору, та за відсутності наміру продовжити його на новий термін відповідно до пункту 8.4 цього Договору, Орендар зобов'язаний до дня припинення дії цього Договору повністю звільнити Об'єкт оренди та передати його Орендодавцю по акту повернення приміщення, який підписується Сторонами. В разі припинення Договору з інших підстав, крім зазначеної в підпункті 9.1.1 цього Договору або розірвання Договору на підставі пункту 10.2 цього Договору Орендар зобов'язаний впродовж 3 (трьох) робочих днів з моменту такого припинення або розірвання повністю звільнити Об'єкт оренди та передати його Орендодавцю по акту повернення приміщення, який підписується Сторонами».
В день укладення договору купівлі-продажу № 3611 від 23 вересня 2021 року Орендодавець (ПАТ «НАСК «Оранта») надіслав Орендарю (ТОВ «Манад») лист-повідомлення про припинення договору оренди нежитлового приміщення від 01 листопада 2019 року № 29/19. До листа додано проект додаткового договору № 2 про дострокове припинення дії договору оренди нежитлового приміщення № 29/19 від 01 листопада 2019 року. Лист скерований в той же день електронною поштою та поштовим відправленням Укрпошти.
Однак, не виконуючи договір оренди та вимогу Орендодавця, ТОВ «Манад» до дня подання зустрічної позовної заяви не звільнило приміщення, додаткової угоди № 2 про дострокове припинення дії договору оренди нежитлового приміщення № 29/19 від 01 листопада 2019 року не підписало, приміщення за актом приймання-передачі не повернуло. Натомість скерувало на адресу ОСОБА_1 та третьої особи листа від 08 листопада 2021 року № 47/11-2021, в якому пропонує перевести на ТОВ «Манад» права та обов'язки Покупця 23/25 часток у праві власності нежитлової будівлі площею 317,7 кв. м.
Однак, такі дії ТОВ «Манад» порушують право власності ОСОБА_1 , оскільки відповідач користується приміщенням без достатньої правової підстави - відсутній договір оренди з власником приміщення, не сплачує плату за таке користування, не відшкодовує комунальні послуги. Власник позбавлений права вільно розпоряджатися належним йому майном, що спричиняє матеріальні збитки у вигляді неодержаних доходів. Окрім цього, він не бажає укладати договір оренди з ТОВ «Манад» на новий термін, враховуючи недобросовісність останнього, тому надіслав листа до ТОВ «Манад» про небажання продовжити договір оренди та звільнення приміщення.
З урахуванням того, що Об'єкт оренди є складовою предмету договору купівлі-продажу (частиною проданих приміщень), договір оренди нежитлового приміщення № 29/19 від 01 листопада 2019 року припинив дію 23 вересня 2021 року і до 28 вересня 2021 року (впродовж трьох робочих днів) відповідач зобов'язаний був звільнити приміщення та передати за актом приймання-передачі Орендодавцеві.
Оскільки право власності на орендоване приміщення 23 вересня 2021 року перейшло до ОСОБА_1 , саме права ОСОБА_1 порушуються неповерненням приміщення, то саме він має право вимагати від відповідача (колишнього Орендаря) сплатити неустойку відповідно до частини другої статті 785 ЦК України.
ОСОБА_1 просив:
зобов'язати ТОВ «Манад» усунути перешкоди в користуванні належним ОСОБА_1 на праві власності приміщенням шляхом виселення ТОВ «Манад» з приміщень площею 139,5 кв. м (приміщення зазначені на план схемі під номерами 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 1), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ;
стягнути з ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 збитки в розмірі 91 641,93 грн та судові витрати.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Яготинського районного суду м. Києва від 10 травня 2024 року:
в задоволенні позову ТОВ «Манад» відмовлено;
у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
ПАТ «НАСК «Оранта», не дочекавшись закінчення дії договору, уклала договір купівлі-продажу з ОСОБА_1 на 23/25 частки нежитлової будівлі (адмінбудинок), не виділивши цю частку з єдиної частки будівлі, що належала ПАТ «НАСК «Оранта». Крім цього, в судовому засіданні не було встановлено, що ТОВ «Манад» не виконувало взяті на себе обов'язки за договором оренди. При цьому, між ТОВ «Манад» та ПАТ «НАСК «Оранта» було певне листування та обговорення щодо купівлі частки нежитлової будівлі та відповідної ціни. Таким чином, ТОВ «Манад» було надано право участі у купівлі відповідної частини нежитлового приміщення, проте ПАТ «НАСК «Оранта» визначилось із покупцем, та запропоновані умови ОСОБА_1 були більш вигідними для власника будівлі, порівняно з тими умовами, що пропонувало ТОВ «Манад». За таких обставин та з врахуванням вимог статті 658 ЦК України між ТОВ «Манад» та ПАТ «НАСК «Оранта» не було досягнуто домовленості щодо плати та інших умов договору і переважне право наймача на укладення договору в такому разі припиняється, що відповідає вимогам статті 777 ЦК України, і з врахуванням викладеного позовні вимоги за первісним позовом до задоволення не підлягають;
оскільки між ОСОБА_1 та ТОВ «Манад» не було укладено договору оренди частини нежитлового приміщення та будь-яких інших договорів, то позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Манад» щодо стягнення збитків є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню;
ні ПАТ «НАСК «Оранта» до ТОВ «Манад», ні ОСОБА_1 до ПАТ «НАСК «Оранта» щодо частини даної житлової будівлі, що перебувала в оренді, позовів не подавали. ОСОБА_1 було відомо до укладення договору купівлі-продажі вказаної частини нежитлової будівлі, що певна частина приміщення перебуває в оренді, проте він до ПАТ «НАСК «Оранта» не пред'явив відповідних вимог щодо звільнення приміщення. Отже, в силу вимог статей 659, 662, 663, 664, 782 ЦК України та враховуючи викладене у постанові Верховного Суду від 18 серпня 2023 року у справі № 927/211/22, інша частина заявлених вимог зустрічного позову не підлягає задоволенню.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 18 грудня 2024 року:
апеляційну скаргу ТОВ «Манад» залишено без задоволення;
рішення Яготинського районного суду Київської області від 10 травня 2024 року в частині вирішення позову ТОВ «Манад» залишено без змін;
апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Максюком С. В., задоволено частково. Рішення Яготинського районного суду Київської області від 10 травня 2024 року в частині вирішення зустрічного позову ОСОБА_1 , скасовано і ухвалено нове судове рішення в цій частині;
зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено частково;
зобов'язано ТОВ «Манад» усунути перешкоди у користуванні належним ОСОБА_1 на праві власності приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 139,5 кв. м;
виселено ТОВ «Манад» з приміщень, зазначених на плані-схемі під номерами 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, площею 139,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ;
стягнено з ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 в рахунок відшкодування збитків 52 023,93 грн;
стягнено з ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в сумі 35 000,00 грн та витрати по сплаті судового збору в сумі 4 560,00 грн;
в іншій частині позовних вимог зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
між ТОВ «Манад» та ПАТ «НАСК «Оранта» було листування та обговорення щодо купівлі частки нежитлової будівлі та відповідної ціни. Таким чином, ТОВ «Манад» було надано право участі у купівлі відповідної частини нежитлового приміщення, проте ПАТ «НАСК «Оранта» та ТОВ «Манад» не дійшли згоди, щодо умов договору купівлі-продажу нежитлового приміщення. ПАТ «НАСК «Оранта» визначилось із покупцем, та погодилась на умови які були запропоновані ОСОБА_1 , оскільки вони були більш вигідними для власника даної будівлі, у порівнянні з тими умовами, що пропонувало ТОВ «Манад»;
оскільки статтею 777 ЦК України не встановлено чіткі строки коли орендар може скористатись переважним правом на купівлі орендованого майна, суд вважав за можливим використати аналогію закону та застосувати до таких вимог частини другої статті 382 ЦК України, якою встановлено строк користування правом переважної купівлі протягом одного місяця з дня повідомлення про продаж об'єкту нерухомості.Оскільки ТОВ «Манад» було надано право переважної купівлі вказаного приміщення 07 червня 2021 року шляхом отримання листа ПАТ«НАСК «Оранта», проте ТОВ «Манад» відмовилось від права переважної купівлі за встановленими умовами орендодавця, а тому переважне право наймача на укладення договору в такому разі припинилось;
ОСОБА_1 було правильно використано спосіб захисту свого права шляхом пред'явлення негаторного позову у вигляді виселення орендаря. Як вбачається з п. 9.1.8 договору оренди, укладеного між ТОВ «Манад» та ПАТ «НАСК «Оранта» 01 листопада 2019 року № 29/19, дія цього договору припиняється внаслідок відчуження об'єкту оренди. На підставі пункту 10.2 цього договору орендар зобов'язаний впродовж трьох робочих днів з моменту такого припинення або розірвання звільнити об'єкт оренди та передати його орендодавцю по акту повернення приміщення, який підписується сторонами. Відповідно до договору купівлі продажу між ПАТ «НАСК «Оранта» та ОСОБА_1 нежитлове приміщення перейшло у власність ОСОБА_1 ;
відповідно до листа ПАТ «НАСК «Оранта» від 23 вересня 2021 року № 3935 до ТОВ «Манад» товариство було повідомлено про припинення договору оренди на підставі пункту 9.1.8 договору оренди, а саме у зв'язку з переходом права власності до ОСОБА_1 . Отже, ТОВ «Манад» повинно звільнити приміщення протягом трьох днів з моменту розірвання вказаного договору. Лист від 23 вересня 2021 року № 3935 було отримано ТОВ «Манад» 05 жовтня 2021 року. Тому, кінцевою датою коли ТОВ «Манад» повинно було звільнити орендоване приміщення є 11 жовтня 2021 року, тобто третій день з повідомлення про розірвання договору оренди. Проте, як вбачається з матеріалів ТОВ «Манад» не звільнило вказаного приміщення відповідно до договору оренди, як на вимогу ПАТ «НАСК «Оранта», так і на вимогу нового власника ОСОБА_1 , та користується вказаним приміщенням у відсутності законних підстав на таке користування, що порушує право ОСОБА_1 на вільне користування власним майном (нежитловим приміщенням). Тому необхідно усунути перешкоди у користуванні належним йому майном шляхом виселення ТОВ «Манад» з приміщення;
ТОВ «Манад» незаконно користується приміщенням за адресою АДРЕСА_1, власником якого є ОСОБА_1 , з яким у ТОВ «Манад» договору оренди не було укладено. Оскільки між ТОВ «Манад» та ОСОБА_1 відсутні будь-які договірні відносини, колегія судів дійшла до висновку про відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 про стягнення з ТОВ «Манад» неустойки за неналежне виконання умов договору;
відповідно до статті 22 ЦК України у вигляді упущеної вигоди відшкодовуються тільки ті збитки, які б могли бути реально отримані при належному виконанні зобов'язання. Оскільки ТОВ «Манад» в період часу з 01 листопада 2021 року по 06 грудня 2021 року не повернув ОСОБА_1 приміщення, що знаходиться у його власності, з урахуванням домовленостей ОСОБА_1 про отримання орендної плати в сумі 30 000,00 грн щомісячно на всю площу, яка знаходиться у власності ОСОБА_1 , колегія суддів вважала, що на користь ОСОБА_1 з ТОВ «Манад» підлягають до стягнення збитки в сумі 36 000,00 грн;
окрім цього, впродовж зазначеного періоду незаконного користування приміщенням ТОВ «Манад» користувався комунальними послугами - електроенергія, газо, водо - постачання. Оплата даних послуг, зокрема електроенергії, здійснено ПАТ НАСК «Оранта». За умовами договору оренди нежитлового приміщення № 29/19 від 01 листопада 2019 року Орендар, крім орендної плати, здійснював відшкодування Орендодавцеві вартості даних послуг. Як убачається з матеріалів справи, ПАТ НАСК «Оранта» виставила вимогу ОСОБА_1 як власнику приміщення відшкодувати сплачені кошти. Позивач зобов'язаний оплатити указані кошти в найкоротший термін. Станом 01 грудня 2021 року сума сплачених власником ОСОБА_1 комунальних послуг за приміщення, яким користується відповідач, становить 16 023,93 грн. Згідно зі статтею 599 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Відповідачем не надано суду жодних доказів на підтвердження відсутності боргу, письмових пояснень щодо неможливості надання таких доказів, або ж фактів, що заперечують викладені позивачем позовні вимоги. Отже, оскільки матеріалами справи підтверджується факт неналежного виконання відповідачем зобов'язань у встановлений строк, тому вимоги ОСОБА_1 про стягнення з відповідача 16 023,93 грн, в зв'язку з неоплатою отриманих послуг за поставлену електроенергію, підлягають задоволенню. Такі витрати є збитками позивача ОСОБА_1 , які підлягають відшкодуванню ТОВ «Манад»;
ТОВ «Манад» заперечень проти витрат на професійну правничу допомогу як в суді першої, так і в суді апеляційної інстанцій не подавали. Відповідно до договору про надання правничої допомоги професійна правова допомога ОСОБА_1 надається адвокатським об'єднанням «Яшин, Мотрукта партнери», що підтверджуються відповідним договором від 01 грудня 2021 року, відповідно якого сума за надання послуг складає 30 000,00 грн. Відповідно до договору про надання правової допомоги № 01/07, укладеного 01 липня 2024 року між ОСОБА_1 та адвокатським об'єднанням «Всеукраїнська асоціація адвокатів» та Акту прийому-передачі послуг № 14/11-1 від 14 листопада 2024 року, вартість виконаних робіт складає 40 000,00 грн. Колегія суддів, оцінюючи співмірність витрат на послуги адвоката зі складністю справи та обсягом виконаних робіт, а також часом, витраченим на їх виконання, взявши до уваги рівень складності юридичної кваліфікації правовідносин у справі, обсяг та обґрунтованість підготовлених та поданих до суду документів, їх значення для спору, з огляду на визначені практикою Європейського суду з прав людини критерії, вважає, що з ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню витрати на професійну правничу допомогу в сумі 35 000,00 грн;
з урахуванням того, що ОСОБА_1 при подачі зустрічної позовної заяви було сплачено судовий збір в сумі 1 824 грн та за подачу апеляційної скарги - 2 736 грн, колегія суддів вважала за необхідне стягнути із ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 сплачений ним судовий збір у сумі 4 560 грн.
Аргументи учасників справи
27 січня 2025 року через підсистему «Електронний суд» ТОВ «Манад» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просило:
рішення судів скасувати;
позов ТОВ «Манад» задовольнити;
у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовити;
стягнути з ПАТ «НАСК «Оранта» та ОСОБА_1 компенсацію витрат на правничу допомогу шляхом винесення додаткової постанови у порядку, визначеному частиною восьмою статті 141 ЦПК України, а також витрати по сплаті судового збору.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
враховуючи висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 20 грудня 2023 року у справі № 297/1455/20, від 21 лютого 2019 року у справі № 234/16417/13-ц, від 17 серпня 2022 року у справі № 127/16528/20, належними та допустимими доказами того, що ТОВ «Манад» як орендар Об'єкта нерухомого майна втратив своє переважне право на купівлю Об'єкта нерухомого майна і не може вимагати переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором є: нотаріально посвідчене повідомлення ПАТ «НАСК «Оранта» про намір продати Об'єкт нерухомого майна із зазначенням ціни та інших умов продажу, а також доказів його вручення позивачу органом поштового зв'язку; свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу ТОВ «Манад» заяви ПАТ «НАСК «Оранта», або заява ТОВ «Манад» про відмову від здійснення права переважної купівлі Об'єкта нерухомого майна посвідчена відповідно до Порядку № 296/5. Однак у матеріалах справи відсутні зазначені докази, оформлені відповідно до глави 5 Порядку № 296/5, що вказує на порушення Відповідачем-1 переважного права ТОВ «Манад» на купівлю Об'єкта нерухомого майна;
судом апеляційної інстанції не було прийнято до уваги той факт, що рішення про продаж Об'єкта нерухомого майна ПАТ «НАСК «Оранта» прийняло лише 17 вересня 2021 року (пункт 1.4. Договору купівлі-продажу від 27 вересня 2021 року), тобто після усної пропозиції ПАТ «НАСК «Оранта» та відповіді ТОВ «Манад». Тому усна пропозиція Відповідача-1 та лист ТОВ «Манад» від 25 серпня 2021 року взагалі не можуть вважатися належними та допустимими доказами дотримання Відповідачем-1 вимог статті 362 ЦК України та положень глави 5 Порядку 296/5;
суд апеляційної інстанції зробив помилковий висновок, що ТОВ «Манад» втратив переважне право купівлі Об'єкта нерухомого майна з підстав непогодження усної пропозиції НАСК «Оранта» про купівлю Об'єкта нерухомого майна;
у зустрічному позові ОСОБА_1 зазначив, що мав намір здати приміщення в оренду за ціною 30 000,00 грн та отримати від такої оренди кошти і такі домовленості начебто підтверджуються листуванням з «потенційним орендарем», а станом на час подання зустрічного позову розмір збитків ОСОБА_1 у вигляді вигоди становить 36 000,00 грн. Однак ОСОБА_1 не долучив жодних доказів будь-якого листування з «потенційним орендарем», натомість вказав, що такі докази ним будуть надані до підготовчого засідання. Але в подальшому ОСОБА_1 такі докази не подавалися і докази листування між Відповідачем-2 з «потенційним орендарем» в матеріалах справи відсутні. Крім того, судом апеляційної інстанції не взято до уваги, що всі доводи Відповідача-2 про начебто втрачену ним вигоду ґрунтуються лише гіпотетичних твердженнях щодо можливого отримання такої вигоди у розмірі 36 000,00 грн. Тому апеляційний суд не врахував висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 30 вересня 2021 року у справі № 922/3928/20, від 07 листопада 2018 року у справі № 127/165254/16-ц, від 30 березня 2021 року у справі № 908/2261/17;
так само ОСОБА_1 зобов'язаний був долучити докази, що підтверджують його вимоги про стягнення з ТОВ «Манад» суми сплачених ним комунальних послуг за Об'єкт нерухомого майна в розмірі 16 023,93 грн у суді першої інстанції, однак не зробив це. Квитанція АТ «КБ «Приватбанк» від 16 грудня 2021 року, із призначенням платежу: «відшкодування за електроенергію АДРЕСА_1 , платник ОСОБА_1 » на суму 25 009,83 грн була подана Відповідачем-2 разом із апеляційною скаргою, при цьому в апеляційній скарзі відповідач-2 не наводить обґрунтування неможливості подати вказаний доказ під час розгляду справи в суді першої інстанції. Не зважаючи на це, суд апеляційної інстанції прийняв вказаний документ як доказ та стягнув з ТОВ «Манад» на його підставі 16 023,93 грн без наведення будь-якого обґрунтування долучення нових доказів на етапі апеляційного розгляду справи, не врахувавши висновки Верховного Суду, викладені, зокрема, у постанові від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18.
У лютому 2025 року до Верховного Суду надійшов відзив ОСОБА_1 , поданий представником ОСОБА_2 , у якому просив:
касаційну скаргу залишити без задоволення;
оскаржені судові рішення залишити без змін.
Відзив мотивований тим, що:
до спірних правовідносин підлягають приписи частини першої статті 289 ГК України, якою унормовано, що право орендаря (на викуп об'єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди, у той час як Договір № 29/19 не містить положень про право викупу та/або іншого переважного права ТОВ «Манад» на придбання орендованого майна, оскільки, за відсутності відповідної умови у Договорі № 29/19, ТОВ «Манад» не наділений переважним правом на викуп об'єкта оренди;
ТОВ «Манад» просить перевести на себе права та обов'язки покупця згідно з Договором купівлі-продажу від 23 вересня 2021року, за яким ПАТ «НАСК «Оранта» продало у власність ОСОБА_1 23/25 часток у праві власності на нежитлову будівлю, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа якої складає 317,7 кв. м, що значно перебільшує площу орендовану ТОВ «Манад» (яка складає 139,5 кв. м). Таким чином, ТОВ «Манад» не може мати переважного права на купівлю приміщень загальною площею 317 кв. м. Виходячи зі змісту частини другої статті 777 ЦК України слідує, що переважне право орендаря на придбання предмета оренди існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в оренду. Тобто предмет оренди, що використовується особою на підставі відповідного договору оренди, та предмет, який власник речі планує продати, мають бути ідентичними. Така позиція також узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19;
навіть за умови наявності переважного права у ТОВ «Манад» як орендаря на придбання нежитлових приміщень, що перебували у власності ПАТ «НАСК «Оранта», то таке право було надано ТОВ «Манад», проте сам Орендар з власної волі відмовився реалізувати своє переважне право. У листі від 25 серпня 2021 року, направленому ТОВ «Манад» Київській регіональній дирекції ПАТ «НАСК «Оранта», зазначено, що ТОВ «Манад» отримало комерційну пропозицію від 07 червня 2021 року стосовно продажу будівлі нежитлового призначення за ціною 4 000,00 грн/м. з ПДВ та правом залишити у власності Дирекції приміщення першого поверху № 6, 7, 8, 9. Разом з тим, у вказаному листі зазначено, що ТОВ «Манад» готовий викупити вказане приміщення за ціною 3 500,00 грн/м, проте повного майнового комплексу без можливості залишити офіси № 6, 7, 8, 9 у власності ПАТ «НАСК «Оранта». Зазначене не лише підтверджує факт надання ТОВ «Манад» переважного права, а й факт того, що між орендарем та орендодавцем відбувалось обговорення ціни та умов купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна. Листом від 31 серпня 2021 року від ПАТ «НАСК «Оранта» до ТОВ «Манад» повідомило останнє про те, що прийняло до уваги вказану пропозицію, але вважає за доцільне поки залишити попередні умови продажу без змін. Тому переважне право наймача на укладення договору в такому разі припинилось;
ТОВ «Манад» не є наймачем, що належно виконує свої обов'язки, оскільки не виконав свій обов'язок щодо звільнення зайнятого приміщення в строки та на умовах передбачених договором оренди, більше того, ТОВ «Манад» свідомо створює перешкоди у вільному використанні та розпорядженні зазначеним майном для його законного власника - ОСОБА_1 . Отже, позовні вимоги ТОВ «Манад» спрямовані на неправомірне позбавлення ОСОБА_1 його права власності, а тому не можуть бути задоволені. ТОВ «Манад» зловживає своїм правом на захист, оскільки його право жодним чином не порушено.
У лютому 2025 року до Верховного Суду надійшов відзив ПАТ «НАСК «Оранта», у якому товариство просило:
залишити рішення судів в частині відмови у задоволені позовних вимог ТОВ «Манад» до ПАТ «НАСК «Оранта», ОСОБА_1 про переведення прав покупця на нежитлову будівлю (адмінбудинок) без змін;
касаційну скаргу залишити без задоволення.
Відзив мотивований тим, що:
позивач орендував лише частину нежитлового приміщення загальною площею 139,5 кв. м із загальної площі нежитлового приміщення, що належало ПАТ «HACK «Оранта» на праві власності в розмірі 344,0 кв. м. Договором оренди не передбачалося право Орендаря на переважне придбання предмета оренди, сторони ніколи не доходили згоди щодо вирішення даного питання. Суттєвою умовою при продажі приміщення ПАТ «HACK «Оранта» було те, що воно мала бажання залишити одну кімнату (2/25 з цілісного комплексу) у своїй власності для продовження своєї господарської діяльності. Тобто ТОВ «Манад» та ПАТ «HACK «Оранта» не дійшли згоди стосовно істотних умов продажу, а саме продажу не усієї будівлі, а лише її частини;
в той час як волевиявлення сторін правочину ПАТ» HACK «Оранта» та ОСОБА_1 повністю співпадали, тобто продавець передав у власність покупця майно, а покупець його прийняв і оплатив. У касаційній скарзі є посилання на постанову Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19, яка не може бути застосована, оскільки у вказаній справі об'єкт продажу і оренди співпадали, а Верховний Суд наголосив, що об'єкт продажу і оренди має бути ідентичним.
Межі та підстави касаційного перегляду, рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 04 лютого 2025 року:
відкрито касаційне провадження у справі;
у задоволенні клопотання ТОВ «Манад» про зупинення дії постанови Київського апеляційного суду від 18 грудня 2024 року до закінчення її перегляду в касаційному порядку відмовлено.
В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду: від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19, від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17, від 28 жовтня 2020 року у справі № 428/7601/14-ц, від 27 листопада 2019 року у справі № 757/4324/16-ц, від 20 грудня 2023 року у справі № 297/1455/20, від 21 лютого 2019 року у справі № 234/16417/13-ц, від 17 серпня 2022 року у справі № 127/16528/20, від 30 вересня 2021 року у справі № 922/3928/20, від 07 листопада 2018 року у справі № 127/16524/16-ц, від 30 березня 2021 року у справі № 908/2261/17, від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18, від 15 травня 2019 року у справі № 717/2052/16-ц, від 14 грудня 2022 року у справі № 521/574/22, від 18 червня 2020 року у справі № 909/965/16).
Ухвалою Верховного Суду від 16 вересня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить про те, що рішення судів оскаржуються в частині відмови у задоволенні позову ТОВ «Манад» про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, припинення прав та обов'язків ОСОБА_1 як покупця за договором купівлі-продажу, часткового задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 про зобов'язання ТОВ «Манад» усунути перешкоди у користуванні приміщеннями та виселення, стягнення з ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 52 023,93 грн збитків. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.
Фактичні обставини справи
ПАТ «НАСК «Оранта» було власником будівлі загальною площею 344,00 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на яку підтверджується свідоцтвом про право власності № б/н від 10 березня 2006 року, виданого виконкомом Яготинської міської ради, та підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 жовтня 2021 року № 279911228.
01 листопада 2019 року ТОВ «Манад» та ПАТ «НАСК «Оранта» було укладено договір оренди приміщень № 29/19 від 01 листопада 2019 року, згідно з яким в оренду передано приміщення 1 поверху будівлі загальною площею 139,5 кв. м строком до 31 жовтня 2020 року, з щомісячною орендною платою в розмірі 8 370,00 грн з ПДВ, з відшкодуванням витрат за користування комунальними послугами та загально-експлуатаційних витрат.
29 жовтня 2020 року між ТОВ «Манад» та ПАТ «НАСК «Оранта» укладено додатковий договір № 1 до договору оренди нежитлового приміщення № 29/9 від 01 листопада 2019 року за яким сторони дійшли взаємної згоди продовжити строк оренди до 31 жовтня 2021 року.
У пункті 2.2 договору оренди передбачено: «В разі закінчення терміну дії Договору на підставі підпункту 9.1.1 цього Договору, та за відсутності наміру продовжити його на новий термін відповідно до пункту 8.4 цього Договору, Орендар зобов'язаний до дня припинення дії цього Договору повністю звільнити Об'єкт оренди та передати його Орендодавцю по акту повернення приміщення, який підписується Сторонами.
В разі припинення Договору з інших підстав, крім зазначеної в підпункті 9.1.1 цього Договору або розірвання Договору на підставі пункту 10.2 цього Договору Орендар зобов'язаний впродовж З (трьох) робочих днів з моменту такого припинення або розірвання повністю звільнити Об'єкт оренди та передати його Орендодавцю по акту повернення приміщення, який підписується Сторонами».
Згідно з підпункту 9.1.8 договору оренди дія цього договору припиняється внаслідок відчуження об'єкту оренди.
25 серпня 2021 року ТОВ «Манад» до Київської регіональної дирекції «НАСК «Оранта» надіслано лист, в якому зазначено, що ТОВ «Манад» отримало комерційну пропозицію Київської регіональної дирекції НАСК «Оранта» від 07 червня 2021 року стосовно продажу будівлі нежитлового призначення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, за ціною 4 000,00 грн/м. з ПДВ та правом залишити у власності дирекції приміщення першого поверху № 6, 7, 8, 9. ТОВ «Манад» готовий викупити вказане приміщення за ціною 3 500,00 грн/м, проте повного майнового комплексу без можливості залишити офіси № 6, 7, 8, 9 у власності ПАТ «НАСК «Оранта».
У відповіді Київської регіональної дирекції «НАСК «Оранта» на лист ТОВ «Манад» від 25 серпня 2021 року зазначено, що ПАТ «НАСК «Оранта» повідомило про прийняття до уваги вказаної пропозиції, але вважала за доцільне залишити попередні умови продажу без змін.
23 вересня 2021 року між ПАТ «НАСК «Оранта» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу № 3611, яким передано у власність 23/25 часток на нежитлову будівлю, що розташована в АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бондар Т. М.
ПАТ «НАСК «Оранта» 23 вересня 2021 року направлено ТОВ «Манад» лист про припинення договору оренди на підставі п. 9.1.8 договору оренди, у зв'язку з переходом права власності до ОСОБА_1 . До листа додано проект додаткового договору № 2 про дострокове припинення дії договору оренди нежитлового приміщення № 29/19 від 01 листопада 2019 року. Лист отримано ТОВ «Манад» 05 жовтня 2021 року.
Згідно з Актом звірки взаєморозрахунків від 07 жовтня 2021 року сторони визначили і погодились, що ТОВ «Манад» належно виконав всі свої обов'язки перед ПАТ «НАСК «Оранта» за договором оренди № 29/19 від 01 листопада 2019 року за весь його період виконання з 01 листопада 2019 року до 23 вересня 2021 року.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 26 жовтня 2021 року у справі № 911/3103/21 відмовлено у відкритті провадження у справі та повернуто заявнику ТОВ «Манад» позовну заяву від 20 жовтня 2021 року про переведення прав покупця на нежитлову будівлю.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 03 листопада 2021 року у справі № 911/3170/21 відмовлено у відкритті провадження за заявою ТОВ «Манад» до ПАТ НАСК «Оранта» про переведення прав покупця на нежитлову будівлю.
ТОВ «Манад» на адресу ОСОБА_1 08 листопада 2021 року направлено лист з пропозицією ПАТ НАСК «Оранта» сплатити за адмінбудинок 1 175 000,00 грн.
ТОВ «Манад» не звільнило вказаного приміщення відповідно до договору оренди як на вимогу ПАТ «НАСК «Оранта», так і на вимогу нового власника ОСОБА_1
ПАТ НАСК «Оранта» 06 грудня 2021 року виставила вимогу ОСОБА_1 як власнику приміщення відшкодувати сплачені кошти за електроенергію в сумі 16 023,93 грн, які за умовами договору оренди мало відшкодувати ТОВ «Манад» станом 01 грудня 2021 року.
Позиція Верховного Суду
Щодо первісного позову ТОВ «Манад»
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження
№ 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (частина четверта статті 362 ЦК України).
Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (частина друга статті 777 ЦК України).
У статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу. Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява N 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна. Держава при управлінні належним їй майном повноважна допускати цивільно-правові обтяження такого майна з метою залучення коштів до суспільних фондів (наприклад, передавати майно в заставу для отримання кредитів, в оренду для одержання орендних платежів тощо) або утримуватися від цього. Проте, встановлюючи відповідні обтяження, вона має враховувати, що у майбутньому право відчуження відповідного майна може бути обмежене цими обтяженнями (див. пункт 3.5. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009).
Слід зауважити, що усталеним є розуміння переважного права як такого суб'єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб'єктивне право (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц, постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01 червня 2021 року в справі № 916/2197/20, від 29 березня 2023 року в справі № 910/1549/22, від 02 травня 2024 року в справі № 927/150/23).
Касаційний суд вже звертав увагу, що переважне право є організаційним, відносним та вторинним. Переважне право є співвласника на купівлю частки є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права на частку в праві спільної часткової власності внаслідок створення можливості для укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право учасника спільної власності не надає його суб'єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов'язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки завдяки укладенню договору купівлі продажу частки або в результаті переведення прав та обов'язків за договором купівлі-продажу. У свою чергу, конструкція переважного права дозволяє організувати відносини учасників спільної часткової власності, створивши передумови для суб'єкта переважного права укласти договір купівлі-продажу частки. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Тобто в будь-якому разі чітко визначеними є суб'єкти правовідносин спільної власності. Однак його характеристика як відносного не позбавляє переважного права співвласника й певних абсолютних властивостей, які полягають в абсолютності захисту переважного права. Під абсолютністю захисту розуміється можливість носія переважного права пред'явити позов про переведення прав та обов'язків за договором купівлі-продажу частки до будь-якої іншої особи - не учасника спільної власності. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах спільної власності, завдяки чому особа має статус учасника спільної часткової власності. Тобто переважне право є вторинним до права учасника на частку. За умови припинення права на частку або правовідносин спільної часткової власності припиняється й переважне право (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 травня 2019 року у справі № 362/3810/16-ц).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку є посилання в касаційній скарзі, зроблено висновок, що:
«41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб'єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб'єктом своїх обов'язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
42. При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
43. Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
47. Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
48. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов'язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п'ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п'ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
49. Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов'язків покупця відповідної речі.
50. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
51. Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов'язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов'язків покупця відповідної речі.
53. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
55. При розгляді цієї справи суди встановили, що 22 серпня 2017 року ФОП ОСОБА_4 продала ФОП ОСОБА_3 торговий павільйон № НОМЕР_1 з терасою загальною площею 133,8 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, на підставі договору купівлі-продажу.
56. Суди попередніх інстанцій також установили, що на підставі договору оренди нежитлового приміщення від 01 січня 2013 року ФОП ОСОБА_5 є орендарем частини павільйону № 147.
57. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що зазначеним договором оренди площі орендованої частини павільйону не визначено, відомостей щодо конфігурації орендованого приміщення та його технічних характеристик договір оренди також не містить.
58. При цьому, позивачка, звертаючись із цим позовом до суду, просила перевести на неї права і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу від 22 серпня 2017 року щодо продажу частини павільйону № НОМЕР_1 площею 7,7 кв. м.
59. За змістом частини другої статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними.
64. Звідси предмет договору оренди, укладеного 01 січня 2013 року ФОП ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_5 (частина торгового павільйону № НОМЕР_1 ), та предмет договору купівлі-продажу, укладеного 22 серпня 2017 року ФОП ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3 (торговий павільйон № НОМЕР_1 з терасою загальною площею 133,8 кв. м), не є ідентичними.
65. За таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивачку прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу від 22 серпня 2017 року відсутні, а висновки судів попередніх інстанцій про порушення переважного права ФОП ОСОБА_5 на купівлю речі, переданої їй у найм (оренду), є помилковими.
78. Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
84. Натомість відповідно до частини п'ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності».
У справі, що переглядається:
при відмові у задоволенні первісного позову суди міркували так, що переважне право купівлі орендарем ТОВ «Манад» було забезпечено орендодавцем ПАТ «НАСК «Оранта» належним чином, проте між ними не було досягнуто домовленості щодо умов договору купівлі-продажу, тому ПАТ «НАСК «Оранта» скористалась власним правом та уклала договір купівлі продажу з ОСОБА_1 на умовах, які влаштовували сторони вказаного договору, а тому відсутні підстави для задоволення первісного позову у зв'язку з недоведеністю позовних вимог;
суди не врахували, що належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на придбання орендованого майна, який належним чином виконує свої обов'язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов'язків покупця відповідної речі, тому немає необхідності одночасно заявляти додаткові вимоги, зокрема про припинення прав та обов'язків відповідача як покупця за договором купівлі-продажу, і така вимога не є належною. Тому в задоволенні цієї вимоги судам належало відмовити у зв'язку з обранням позивачем неналежного способу захисту його порушеного права;
суди не звернули уваги, що предметом договору оренди від 01 листопада 2019 року між ТОВ «Манад» та ПАТ НАСК «Оранта» було приміщення 1 поверху будівлі загальною площею 139,5 кв. м, ТОВ «Манад» пред'явило вимогу про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу щодо 23/25 часток у праві спільної власності на нежитлову будівлю (адмінбудинок) площею 317,7 кв. м.;
за змістом частини другої статті 777 ЦК України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними. Водночас предмет договору оренди від 01 листопада 2019 року між ТОВ «Манад» та ПАТ НАСК «Оранта» (частина нежитлової будівлі) та предмет договору купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року між ПАТ «НАСК «Оранта» та ОСОБА_1 (23/25 часток у праві спільної власності на нежитлову будівлю, з іншою площею виділених у користування покупцю приміщень) не є ідентичними;
установлені у справі обставини та доводи позивача також не дають підстав для висновку, що при визначені частки адмінбудівлі та її продажу ПАТ «НАСК «Оранта» та ОСОБА_1 зловживали правом на шкоду інтересам орендаря;
тому підстави для висновку про порушення переважного права ТОВ «Манад» як орендаря та задоволення позовних вимог про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року відсутні.
За таких обставин суди зробили обґрунтований висновок про відмову у задоволенні первісного позову ТОВ «Манад», проте помилилися у мотивах ухвалення такого рішення. У зв'язку з цим судові рішення в цій частині належить змінити в мотивувальній частині.
Щодо зустрічного позову ОСОБА_1 про зобов'язання ТОВ «Манад» усунути перешкоди у користуванні приміщеннями площею 139,5 кв. м та виселення, стягнення з ТОВ «Манад» 52 023,93 грн збитків
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Касаційний суд вже звертав увагу, що автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи, без порушення прав і інтересів інших осіб (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2024 року в справі № 601/1396/21).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18)).
Тлумачення правочину - це з'ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див. постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19 (провадження
№ 61-8829сво21)).
Як передбачено частиною першою статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при безрезультативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року в справі № 753/8945/19 (провадження
№ 61-8829сво21)).
При застосуванні умов договору при вирішенні спору суд здійснює тлумачення змісту договору, навіть за відсутності позовної вимоги про тлумачення змісту договору (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 листопада 2022 року в справі № 146/1094/21).
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).
У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються (частина друга статті 653 ЦК України).
У цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов'язків (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 727/898/19).
Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов'язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови і коли ці правочини породжують відповідні правові наслідки щодо розірвання договору (див. подібний висновок в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 лютого 2023 року в справі № 465/5980/17).
Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини поділяються на:
суто односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особою. До них, зокрема, належить відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини;
такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 листопада 2021 року в справі № 357/15284/18, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2024 року в справі № 712/3590/22 (провадження № 61-14297сво23)).
Вчинення стороною договору такого одностороннього правочину як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з'ясовувати чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов'язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору передбачені договором та/або законом). Це обумовлено тим, що одностороння відмова від договору як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття іншими особами. У разі, якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору. При цьому слід розмежовувати підстави недійсності цього одностороннього правочину (зокрема, суперечність імперативній цивільно-правовій нормі) від підстав для односторонньої відмови від договору (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 листопада 2021 року в справі № 357/15284/18).
У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (стаття 770 ЦК України).
Касаційний суд вже вказував, що в приватному праві існують численні ситуації, за яких те чи інше суб'єктивне право належить двом або більше суб'єктам. При цьому в різних сферах приватного права законодавець конструює відповідні правові режими і з урахуванням сутності прав, «збудовані» відповідні конструкції. Зокрема: в сфері речового права - спільна власність (глава 26 ЦК України, глава 8 СК); в сфері зобов'язального права - зобов'язання із множинністю осіб (статті 540 - 544 ЦК України); в сфері інтелектуальної власності - спільність прав (стаття 428 ЦК України) (див, зокрема, постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 травня 2019 року в справі № 646/1750/17, від 08 листопада 2023 року в справі № 755/3412/22; Крат В.І. Коментар статті 493 Суб'єкти права інтелектуальної власності на торговельну марку // Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар. Т. 4: Право інтелектуальної власності / за ред. І. В. Спасибо-Фатєєвої. - Харків: ЕКУС, 2023. - С. 447, 449)).
Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов'язків (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 лютого 2023 року в справі № 465/5980/17).
Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (частина перша статті 356 ЦК України).
Спільна часткова власність є специфічною конструкцією, оскільки, існує: (а) множинність суб'єктів. Для права власності характерна наявність одного суб'єкта, якому належить відповідне майно (наприклад, один будинок - один власник). Навпаки, спільна часткова власність завжди відзначається множинністю суб'єктів (наприклад, один будинок - два співвласники); (б) єдність об'єкта. Декільком учасникам спільної часткової власності завжди належить певна сукупність майна. Частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не стосується частки майна (див. постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2023 року у справі № 707/2516/18 (провадження № 61-5919сво22)).
Ключовим питанням, яке постало як перед касаційним судом, так і перед судами, є те, чи є підставою для припинення договору найму встановлення спільної часткової власності на річ, яка є предметом найму?
Обміркувавши обставини, які встановлені, та обставини, які визнавалися учасниками справи, умови договору оренди, аргументи касаційної скарги, касаційний суд вважає, що:
зобов'язання із множинністю осіб може існувати на стороні наймодавця. Це відбувається перш за все при укладенні договору найму. Проте це не виключає, що і після укладення договору при настанні відповідних юридичних фактів відбуватиметься «поява» співнаймодавців (зокрема, спадкування);
якщо предмет найму був у «одноособовій» власності наймодавця на момент укладення договору найму, то правовим наслідком «відчуження» наймодавцем права на частку в праві спільної часткової власності на предмет найму іншій особі є «поява» конструкції спільності. Тобто, внаслідок «створення» частки в праві спільної часткової власності на предмет найму та її відчуження відбувається «поява» активної множинності осіб на стороні наймодавця і такі особи мають статус співнаймодавців;
внаслідок того, що частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле, то «створення» частки в праві спільної часткової власності на предмет найму та її відчуження не свідчить про відчуження речі;
учасники цивільного обороту за допомогою універсального регулятора приватних відносин можуть на рівні договору найму встановити таку підставу припинення як встановлення спільної часткової власності на предмет найму, так і порядок дій сторін в цьому разі. Якщо учасники не реалізували принцип свободи договору та не врегулювали свої відносини для такого випадку, то підстави припинення договору найму відсутні.
Особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода) (частини перша, друга статті 22 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 920/715/17 (провадження № 12-199гс18) зроблено висновок, що «збитки - це об'єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони, що обмежує його інтереси, як учасника певних господарських відносин і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також не одержаних кредитором доходів, які б він одержав, якби зобов'язання було виконано боржником. Чинним законодавством України обов'язок доведення факту наявності таких збитків та їх розмір, а також причинно-наслідковий зв'язок між правопорушенням і збитками покладено на позивача».
Відповідно до статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, диспозитивність (пункт 5 частини третьої статті 2 ЦПК України).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд(частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
У цивільному судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов'язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони у справі (учасники спірних правовідносин), та позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Формування змісту та обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача. Отже, кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів. Таким чином, суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2022 року в справі № 602/1455/20).
У справі, що переглядається:
суди встановили, що згідно з пунктів 2.2, 9.1.8, договору оренди, укладеного між ТОВ «Манад» та ПАТ «НАСК «Оранта» 01 листопада 2019 року № 29/19, дія цього договору припиняється внаслідок відчуження об'єкту оренди, орендар зобов'язаний впродовж трьох робочих днів з моменту такого припинення або розірвання звільнити об'єкт оренди та передати його орендодавцю по акту повернення приміщення, який підписується сторонами; ПАТ «НАСК «Оранта» 23 вересня 2021 року повідомило ТОВ «Манад» про припинення договору оренди на підставі пункту 9.1.8 договору у зв'язку з переходом права власності до ОСОБА_1 , яке отримано ТОВ «Манад» 05 жовтня 2021 року; у пункті 1.3 договору купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року сторони передбачили, що відчужувана частка нерухомого майна складає 317,7 кв. м, а саме приміщення 1 поверху позначені на плані по будинку 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-10, 1-11, 1-12, 1-І, І-ІІ, всі приміщення 2 поверху з 1-13 по 1-23 та сходовий марш І-ІІІ, тобто відчужена ОСОБА_1 частка у праві спільної власності на нежитлову будівлю включає орендовані ТОВ «Манад» приміщення;
апеляційний суд вважав, що ТОВ «Манад» повинно було звільнити приміщення протягом трьох днів з моменту розірвання вказаного договору - 05 жовтня 2021 року, тобто до 11 жовтня 2021 року. Проте ТОВ «Манад» не звільнило вказані приміщення та користується відповідним майном неправомірно. ОСОБА_1 має право вимагати стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди за заявлений період з 01 листопада 2021 року по 06 грудня 2021 року (з урахуванням домовленостей ОСОБА_1 про отримання орендної плати);
суди не врахували, що зобов'язання із множинністю осіб може існувати на стороні наймодавця. Це відбувається перш за все при укладенні договору найму. Проте це не виключає, що і після укладення договору при настанні відповідних юридичних фактів відбуватиметься «поява» співнаймодавців (зокрема, спадкування). Якщо предмет найму був у «одноособовій» власності наймодавця на момент укладення договору найму, то правовим наслідком «відчуження» наймодавцем права на частку в праві спільної часткової власності на предмет найму іншій особі є «поява» конструкції спільності. Тобто, внаслідок «створення» частки в праві спільної часткової власності на предмет найму та її відчуження відбувається «поява» активної множинності осіб на стороні наймодавця і такі особи мають статус співнаймодавців. Внаслідок того, що частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле, то «створення» частки в праві спільної часткової власності на предмет найму та її відчуження не свідчить про відчуження речі. Учасники цивільного обороту за допомогою універсального регулятора приватних відносин можуть на рівні договору найму встановити таку підставу припинення як встановлення спільної часткової власності на предмет найму, так і порядок дій сторін в цьому разі. Якщо учасники не реалізували принцип свободи договору та не врегулювали свої відносини для такого випадку, то підстави припинення договору найму відсутні;
касаційний суд акцентує увагу, що об'єкти по договору від 01 листопада 2019 року між ТОВ «Манад» та ПАТ НАСК «Оранта» (частина приміщень нежитлової будівлі) та договору купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року між ПАТ «НАСК «Оранта» та ОСОБА_1 (частка у праві спільної часткової власності на нежитлову будівлю) не є ідентичними; ТОВ «Манад» та ПАТ НАСК «Оранта» на рівні договору найму не встановили таку підставу припинення договору найму як встановлення спільної часткової власності на предмет найму. Оскільки об'єкти по договору оренди від 01 листопада 2019 року між ТОВ «Манад» та ПАТ НАСК «Оранта» і договору купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року між ПАТ «НАСК «Оранта» та ОСОБА_1 є різним, відсутні підстави вважати, що настала передбачена пунктом 9.1.8 договором оренди підстава для його припинення (відчуження об'єкту оренди). Тому повідомлення ПАТ «НАСК «Оранта» від 23 вересня 2021 року про припинення договору оренди на підставі пункту 9.1.8 договору не зумовило припинення договору внаслідок відмови від договору орендодавця;
суди не звернули уваги, що зазначення у договору купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року, що відчужувана частка нерухомого майна складає конкретні приміщення площею 317,7 кв. м свідчить про одночасну домовленість між співвласниками про порядок володіння та користування майном, що є їх спільною частковою власністю, а не про відчуження частини речі, яка включає орендовані ТОВ «Манад» приміщення. ОСОБА_1 23 вересня 2021 року набув лише право на частку в праві спільної часткової власності на власності на нежитлову будівлю, а іншим співвласником залишилося ПАТ «НАСК «Оранта». Тобто з 23 вересня 2021 року ОСОБА_1 та ПАТ «НАСК «Оранта» набули статусу співнаймодавців за договором оренди від 01 листопада 2019 року з ТОВ «Манад»;
договором оренди № 29/9 від 01 листопада 2019 року, з урахуванням додаткового договору № 1 від 29 жовтня 2020 року, строк оренди становив до 31 жовтня 2021 року. У пункті 2.2 договору оренди передбачено, що в разі закінчення терміну дії Договору на підставі підпункту 9.1.1 цього Договору, та за відсутності наміру продовжити його на новий термін відповідно до пункту 8.4 цього Договору, Орендар зобов'язаний до дня припинення дії цього Договору повністю звільнити Об'єкт оренди та передати його Орендодавцю по акту повернення приміщення, який підписується Сторонами. У зустрічному позові ОСОБА_1 вказував, що ТОВ «Манад» до дня подання зустрічної позовної заяви (21 грудня 2021 року) не звільнило приміщення, користується приміщенням без достатньої правової підстави, не сплачує плату за таке користування, не відшкодовує комунальні послуги, він не бажає укладати договір оренди з ТОВ «Манад» на новий термін, тому також надіслав листа до ТОВ «Манад» про небажання продовжити договір оренди та звільнення приміщення, саме він має право вимагати від відповідача сплатити неустойку відповідно до частини другої статті 785 ЦК України за період з 27 вересня 2021 року, збитки у вигляді упущеної вигоди, крім того ПАТ НАСК «Оранта» 06 грудня 2021 року виставила йому вимогу як власнику орендованих приміщень відшкодувати сплачені кошти за електроенергію в сумі 16 023,93 грн, які за умовами договору оренди мало відшкодувати ТОВ «Манад» станом 01 грудня 2021 року;
ТОВ «Манад» продовжував користуватися орендованим майном після закінчення строку договору оренди № 29/9 від 01 листопада 2019 року. З урахуванням встановлених обставин, відсутні підстави стверджувати, що ОСОБА_1 та/або ПАТ «НАСК «Оранта» протягом одного місяця направили ТОВ «Манад» заперечення щодо поновлення договору. Тому, з урахуванням положення статті 764 ЦК України, у суду касаційної інстанції відсутні підстави вважати встановленим припинення вказаного договору оренди 31 жовтня 2021 року, у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено (пункт 9.1.1 договору). Тому у апеляційного суду не було підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про зобов'язання ТОВ «Манад» усунути перешкоди у користуванні приміщеннями площею 139,5 кв. м. та виселення ТОВ «Манад» з цих приміщень як наслідок невиконання обов'язку повернення орендованого майна, так і для стягнення на користь ОСОБА_1 збитків у вигляді упущеної вигоди за невиконання обов'язку щодо повернення орендованого майна.
суди встановили, що ПАТ НАСК «Оранта» 06 грудня 2021 року виставила вимогу ОСОБА_1 як власнику приміщення відшкодувати сплачені кошти за електроенергію в сумі 16 023,93 грн, які за умовами договору оренди мало відшкодувати ТОВ «Манад» станом 01 грудня 2021 року. Проте ні позивач, ні апеляційний суд не навів мотивів, підстав та відповідних їм доказів вважати вказану суму, яка сплачена співвласником адмінбудівлі - ПАТ НАСК «Оранта» за використану електроенергію, збитками іншого співвласника адмінбудівлі - ОСОБА_1 , які останньому має відшкодувати орендар - ТОВ «Манад», також враховуючи недоведеність фактів припинення договору оренди з ТОВ «Манад». Тому суд погоджується з доводами касаційної скарги в цій частині щодо недоведеності вказаної вимоги при вирішенні справи судом першої інстанції.
За таких обставин постанова апеляційного суду в частині задоволених вимог зустрічного позову ОСОБА_1 підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції, оскільки воно ухвалене з інших мотивів, в цій частині належить змінити в мотивувальній частині.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що судові рішення в оскарженій частині частково ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права. У зв'язку з наведеним касаційний суд вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржені судові рішення в частині відмови у задоволенні первісного позову змінити в мотивувальній частині; постанову апеляційного суду в частині задоволених вимог зустрічного позову щодо усунення перешкод у користуванні майном та виселення, стягнення збитків, а також стягнення із ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 4 560,00 грн судового збору скасувати, а рішення суду першої інстанції в цій частині змінити в мотивувальній частині.
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України у постанові суду касаційної інстанції має бути зазначено про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційний суд зробив висновок про скасування постанови апеляційного суду в частині задоволених зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 , то з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Манад» слід стягнути судові витрати на сплату судового збору в цій частині у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції в сумі 5 448,00 грн.
Інша частина судових витрат ТОВ «Манад» на сплату судового збору при поданні касаційної скарги за вимогами первісного позову покладаються на ТОВ «Манад», оскільки судові рішення у відповідній частині касаційний суд змінив тільки в частині мотивів прийняття.
Керуючись статтями 141, 246, 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальності «Манад» задовольнити частково.
Рішення Яготинського районного суду Київської області від 10 травня 2024 року і постанову Київського апеляційного суду від 18 грудня 2024 року в частині відмови у задоволенні первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Манад» до Публічного акціонерного товариства «Національна акціонерна страхова компанія «Оранта», ОСОБА_1 змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.
Постанову Київського апеляційного суду від 18 грудня 2024 року в частині задоволених зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Манад», третя особа - Публічне акціонерне товариство «Національна акціонерна страхова компанія «Оранта», про зобов'язання усунути перешкоди у користуванні приміщеннями та виселення, стягнення збитків, а також стягнення із Товариства з обмеженою відповідальністю «Манад» на користь ОСОБА_1 4 560,00 грн судового збору скасувати.
Рішення Яготинського районного суду Київської області від 10 травня 2024 року про відмову у задоволені зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Манад», третя особа - Публічне акціонерне товариство «Національна акціонерна страхова компанія «Оранта», про зобов'язання усунути перешкоди у користуванні приміщеннями та виселення, стягнення збитків змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Манад» частину судових витрат на сплату судового збору у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції в розмірі 5 448,00 грн.
З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції постанова Київського апеляційного суду від 18 грудня 2024 року в скасованій частині втрачає законну силу і подальшому виконанню не підлягає.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий В. І. Крат
Судді: Д. А. Гудима
І. О. Дундар
Є. В. Краснощоков
П. І. Пархоменко