Номер провадження: 22-ц/813/5908/25
Справа № 947/954/23
Головуючий у першій інстанції Бескровний Я.В.
Доповідач Громік Р. Д.
18.11.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого - Громіка Р.Д.,
суддів - Драгомерецького М.М., Комлевої О.С.,
за участю секретаря - Скрипченко Г.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 23 січня 2024 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Державного реєстратора Державного підприємства «Агенція з державної реєстрації» Дунай Христини Богданівни про визнання договорів недійсними, визнання права власності, скасування права власності та витребування майна з чужого володіння
1. ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог.
У грудні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Комета-М» (далі - ТОВ «Комета-М») про визнання недійсними договорів, визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.
В обґрунтування позову ОСОБА_1 вказувала на те, що відповідно до договору майнових прав на об'єкт нерухомості від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2 вона придбала у ТОВ «Комета-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти № НОМЕР_1 , загальною площею 89,5 кв. м, розташовані на третьому поверсі 2 секції об'єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .
На виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу вона внесла 1 950 000,00 грн на розрахунковий рахунок ТОВ «Комета-М», що підтверджується квитанціями про оплату грошових коштів та довідкою ТОВ «Комета-М» від 10 липня 2018 року № 128 про сплату нею 100 % вартості майна, тобто взяті на себе зобов'язання за вказаним договором вона виконала у повному обсязі.
16 липня 2018 року між нею та ТОВ «Комета-М» в особі в.о. директора Попової Т. Д. укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, відповідно до якої внесені зміни до договору та викладено термін «Об'єкт будівництва, Об'єкт» у розділ «2. Терміни» у новій редакції, а саме: Об'єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 метрів квадратних, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 ; а також викладено термін «Новозбудоване майно» у розділі «2. Терміни» договору у новій редакції, а саме: новозбудоване майно - апартаменти номер № 2310, загальною площею 89,5 кв. м, розташовані на третьому поверсі, 2 секції об'єкта будівництва.
Вважала, що вона набула право власності на апартаменти номер № 2310, загальною площею 89,5 кв. м, що розташовані на третьому поверсі 2 секції готелю апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 .
Вказувала, що після звернення до державного реєстратора за реєстрацією права власності на вказане нерухоме майно їй стало відомо, що 16 серпня 2019 року державний реєстратор Державного підприємства «Агенція з державної реєстрації» (далі - ДП «Агенція з державної реєстрації») Дунай Х. Б. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на апартаменти № 2310, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Зазначала, що державний реєстратор ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. прийняла незаконне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48283639, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності на належне їй новозбудоване майно - апартаменти № 2310, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , що порушує її право власності.
Вказувала на те, що ОСОБА_2 свідомо незаконно зареєстрував фактично неіснуюче право власності та відчужив спірну нерухомість ОСОБА_3 , який продав її 04 серпня 2021 року ОСОБА_4 .
За таких обставин ОСОБА_1 , з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, просила суд:
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48283639, від 16 серпня 2019 року державного реєстратора ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. про державну реєстрацію права власності на апартаменти № 2310, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на апартаменти № 2310, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , проведену державним реєстратором ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. від 16 серпня 2019 року, номер запису про право власності 32859129, та припинити право власності ОСОБА_2 на апартаменти № 2310, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним та встановити нікчемність договору купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В. 06 жовтня 2020 року, зареєстровано у реєстрі за № 1114, за яким ОСОБА_2 продав ОСОБА_3 апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним та встановити нікчемність договору купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Пашичевою Г. Л. 04 серпня 2021 року, зареєстровано в реєстрі за № 1576, за яким ОСОБА_3 продав ОСОБА_4 апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 ;
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на її користь апартаменти № 2310, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв. м;
- визнати за нею право власності на апартаменти № НОМЕР_2 , за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв. м.
Процесуальний рух справи.
у суді першої інстанції:
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 23 січня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що апартаменти № 29, які зазначені у договорі купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомо майна, укладеному з ОСОБА_1 , та у договорі купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомо майна, укладеному з ОСОБА_2 , є апартаментами під № 2310, тобто одним і тим же об'єктом нерухомості, що підтверджується наявними у матеріалах справи документами та визначеною адресою місцезнаходження нерухомого майна - секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . ОСОБА_2 виконав умови інвестування та набув переважне право на одержання об'єкта інвестування, оскільки уклав договір купівлі-продажу майнових прав раніше ніж ОСОБА_1 .
Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірне нерухоме майно, оскільки ОСОБА_2 , звертаючись до державного реєстратора, надав повний пакет документів, необхідних для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Також суд першої інстанції дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання за нею права власності на апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для визнання права власності на апартаменти за позивачкою, оскільки 16 серпня 2019 року право власності на вказане нерухоме майно правомірно зареєстровано за ОСОБА_2 .
Установивши, що ОСОБА_2 був законним володільцем апартаментів № 2310 за адресою: АДРЕСА_1 , та мав право відчужувати нерухоме майно, а позивачка не була власником вказаного нерухомого майна, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність передбачених статтею 388 ЦК України підстав для задоволення вимог про витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь позивачки спірного нерухомого майна.
Короткий зміст та доводи апеляційної скарги.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати оскаржуване судове рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги повністю, посилаючись при цьому на порушення норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга вмотивована тим, що судом першої інстанції не в повному обсязі досліджено матеріали справи та зроблено помилкові висновки у задоволенні позовних вимог.
у суді апеляційної інстанції:
Постановою Одеського апеляційного суду від 21 листопада 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Чирка О.О., залишено без задоволення. Рішення Київського районного суду міста Одеси від 23 січня 2024 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дослідив матеріали справи та дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
у суді касаційної інстанції:
Постановою Верховного Суду від 07 травня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Чирка О.О., задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 21 листопада 2024 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції вмотивована тим, що:
1) з огляду на принцип вірогідності доказів суд апеляційної інстанції не проаналізував надані сторонами докази на предмет того, чи не свідчить суперечність у поданих сторонами документах щодо вартості майна, набутого за договорами купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна, на один і той же предмет нерухомості, придбаний з різницею у 10 днів, а також у доказах щодо сплати вартості такого майна, про недобросовісність дій однієї із сторін спірних правовідносин;
2) вирішуючи спір в цій справі, суд апеляційної інстанції мав встановити вказані обставини та перевірити чи відповідають зазначені дії учасників спірних правовідносин таким засадами цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність.
Сповіщення сторін та заяви у справі.
Про судове засідання, призначене на 18 листопада 2025 року, сторони були належним чином сповіщені про дату, час та місце слухання справи.
18 листопада 2025 року від адвоката Суворової Ю.І., яка діє в інтересах ОСОБА_2 , надійшла заява про відкладення розгляду справи, яка вмотивована тим, що явка представника відповіднача, адвоката Суворової Ю. І., в судове засідання не представляється можливим у зв'язку із знаходженням у терміновому відрядженні (копія наказу № 30/в від 17.11.2025 додається).
Розглянувши вказану заяву про відкладення розгляду справи, апеляційний суд дійшов висновку про відмову у її задоволенні з огляду на таке.
Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов'язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов'язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з'явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі №361/8331/18.
Колегія суддів звертає увагу, що у межах апеляційного провадження не приймалось рішення про виклик осіб, які беруть участь у справі, для надання пояснень у справі, і такої необхідності колегія суддів не вбачає, тому підстав для розгляду справи з обов'язковою участю сторін суд апеляційної інстанції не знаходить.
Додатково апеляційний суд зауважує, що відповідно до пп. 4 п. 1.3 Правил організації ефективного цивільного судочинства не може бути визнано само по собі поважною причиною і не має наслідком безумовне відкладення розгляду справи або оголошення перерви у розгляді справи щорічна відпустка або відрядження представника/сторони, якщо наказ про відпустку (відрядження) було видано після дати призначення судового засідання (після дати повідомлення сторони (її представника) про дату судового засідання.
Як вбачається з матеріалів справи, наказ про відрядження (17 листопада 2025 року) був виданий після дати призначення судового засідання (22 жовтня 2025 року), тобто на передодні дати слухання (18 листопада 2025 року).
Таким чином, поважність причин відкладення судом апеляційної інстанції не встановлена, заявники реалізували своє право на викладення відповідних аргументів та, зважаючи на межі розгляду справи в суді апеляційної інстанції (стаття 367 ЦПК України), судова колегія дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності сторони у справі.
2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція апеляційного суду
Заслухавши доповідача, розглянувши матеріали справи і доводи, викладені в апеляційній скарзі, судова колегія вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог.
Фактичні обставини справи.
На підставі матеріалів справи встановлено, що 16 квітня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М» в особі в.о. директора Попової Т. Д. укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна № К-29-3-2, згідно з умовами якого ОСОБА_2 придбав у ТОВ «Комета-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти № 29, загальною площею 89,5 кв. м, розташовані на третьому поверсі 2 секції об'єкта будівництва. Об'єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: м. Одеса, Київський район, середня тераса схилу в районі 13 с. Великого Фонтану.
Відповідно до пункту 5.1 договору сума договору, станом на дату укладання договору, становить 2 860 110,4 грн, з яких 2 383 425, 33 грн є договірною вартістю, а 476 685,07 грн складає ПДВ.
Пунктом 6.1 договору визначено, що після сплати 100 % суми договору та протягом 35 робочих днів з дати надання продавцю документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам, продавець зобов'язується передати покупцю майнові права та документи, що підтверджують право власності продавця на майнові права (акт приймання-передачі майнових прав, тощо) та інші документи, надання яких є в компетенції продавця, що необхідні для отримання покупцем свідоцтва про право власності на новозбудоване майно, а покупець зобов'язується прийняти документи та підписати акт приймання-передачі майнових прав відповідно до умов цього договору. Майнові права вважаються переданими покупцю у дату, зазначену в акті приймання-передачі майнових прав. Майнові права мають бути не обтяжені забороною щодо їх передачі покупцю.
Згідно з довідкою від 23 квітня 2018 року № 29/а, виданою ТОВ «Комета-М» ОСОБА_2 , згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2 вартість нерухомого майна - апартаментів № 29, загальною проектною площею 89,50 кв. м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Київський район, 13 ст. Великого Фонтану на середній терасі схилу, сплачено в повному обсязі, з ПДВ, що відповідає 100 % вартості нерухомого майна.
27 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М» укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна № К-29-3-2, згідно з умовами якого ОСОБА_1 придбала у ТОВ «Комета-М» новозбудоване майно а саме: апартаменти № 29, загальною площею 89,5 кв. м, розташовані на третьому поверсі 2 секції об'єкта будівництва. Об'єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: м. Одеса, Київський район, середня тераса схилу в районі 13 с. Великого Фонтану. Відповідно до пункту 5.1 договору сума договору, станом на дату укладання договору, становить1 950 000 грн, з яких 1 625 000,00 грн є договірною вартістю, а 325 000,00 грн складає ПДВ.
Відповідно до виписки з переліку осіб, які брали участь в фінансуванні об'єкта будівництва, виданою 21 травня 2018 року ТОВ «Комета-М», згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2 власником майнових прав на апартаменти, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , апартаменти № 2310, загальною площею 89,50 кв. м, розташовані на третьому поверсі, секція 2, є громадянин України ОСОБА_2 , який фінансував об'єкт будівництва шляхом купівлі-продажу майнових прав.
Згідно з актом приймання-передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2, складеного ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_2 18 червня 2018 року, сторони підтвердили, що відповідно до пункту 3.2 договору майнові права передано покупцю у власність, у зв'язку з чим покупець отримав безумовне право на новозбудоване майно, що після державної реєстрації (за ініціативою покупця) стає правом власності покупця на новозбудоване майно як на нерухомість. Характеристики новозбудованого майна: апартаменти № 2310, секція 2, третій поверх об'єкта будівництва: АДРЕСА_1 ; загальна площа апартаментів 89,50 кв. м згідно з технічним паспортом ПП «Експерт 2002» від 04 квітня 2028 року; кількість кімнат - 3.
ОСОБА_1 на виконання умов договору від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2 внесла 1 950 000,00 грн на розрахунковий рахунок ТОВ «Комета-М» (квитанції про оплату грошових коштів: від 14 червня 2018 року № ПН565950, від 20 червня 2018 року № ПН571825, від 25 червня 2018 року № ПН575198, від 29 червня 2018 року № ПН576966, від 03 липня 2018 року № ПН580562, від 09 липня 2018 року № ПН585125).
Згідно з довідкою від 10 липня 2018 року № 128, виданою ТОВ «Комета-М» ОСОБА_1 , згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2 вартість нерухомого майна - апартаментів № 29, секція 2, поверх 3, загальною проектною площею 89,50 кв. м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Київський район, 13 ст. Великого Фонтану на середній терасі схилу, сплачено в сумі 1 950 000,00 грн з ПДВ, що відповідає 100 % вартості нерухомого майна.
16 липня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М» в особі в.о. директора Попової Т. Д., враховуючи присвоєння будівельному об'єкту поштової адреси: АДРЕСА_1 (довідка з Адресного реєстру міста Одеси від 16 травня 2018 року № 378912/1), визначенням загальної площі приміщень (технічний паспорт ПП «Експерт 2002» від 04 квітня 2018 року), укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, відповідно до якої внесено зміни до договору та викладено термін «Об'єкт будівництва, Об'єкт» у розділ «2. Терміни» у новій редакції, а саме: Об'єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 метрів квадратних, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 ; а також викладено термін «Новозбудоване майно» у розділі «2. Терміни» договору у новій редакції, а саме: новозбудоване майно - апартаменти номер № 2310, загальною площею 89,5 кв. м, розташовані на третьому поверсі, 2 секції об'єкта будівництва.
Відповідно до виписки з переліку осіб, які брали участь в фінансуванні об'єкта будівництва, виданою 16 липня 2018 року ТОВ «Комета-М», згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2 власником майнових прав на апартаменти, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , апартаменти № 2310, загальною площею 89,50 кв. м, розташовані на третьому поверсі, секція 2, є громадянка України ОСОБА_1 , яка фінансувала об'єкт будівництва шляхом купівлі-продажу майнових прав.
Згідно з актом приймання -передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, складеного ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_1 16 липня 2018 року, сторони підтвердили, що відповідно до пункту 3.2 договору майнові права передано покупцю у власність, у зв'язку з чим покупець отримала безумовне право на новозбудоване майно, що після державної реєстрації (за ініціативою покупця) стає правом власності покупця на новозбудоване майно як на нерухомість. Характеристики новозбудованого майна: апартаменти № 2310, секція 2, третій поверх об'єкта будівництва: АДРЕСА_1 ; загальна площа апартаментів 89,50 кв. м згідно з технічним паспортом ПП «Експерт 2002» від 04 квітня 2028 року; кількість кімнат - 3.
16 серпня 2019 року державним реєстратором ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х. Б. зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на апартаменти № 2310, секція 2, третій поверх, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Підставами виникнення права власності ОСОБА_2 на вказані апартаменти є: договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: № К-29-3-2, виданий 16 квітня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М»; довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23 квітня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів; виписка, серія та номер: б/н, виданий 21 травня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М»», про підтвердження власності саме на апартаменти 2310 (зміна будівельного номеру); акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18 червня 2018 року, видавник: ТОВ «Комета-М»; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 20 грудня 2018 року, видавник: ПП «Експерт-2002».
17 серпня 2019 року між ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» та ОСОБА_2 укладений договір № 2310 про надання послуг з управління комплексом, предметом якого є забезпечення управителем надання послуг самостійно або із залученням третіх осіб з обслуговування готелю на 120 місць зі спортивно-розважальним та культурно-розважальним комплексом, його споруд та прибудинкової території, забезпечення належного функціонування інженерних систем і мереж комплексу з вбудовано-прибудинковими приміщеннями соціально-побутового призначення, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з довідкою ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» ОСОБА_2 є власником апартаментів № 2310, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Станом на 01 жовтня 2020 року заборгованість з оплати за житлово-комунальні послуги перед ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» відсутня. Сплата за надані послуги здійснювалась щомісячно.
06 жовтня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладений нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, згідно з умовами якого ОСОБА_3 придбав у ОСОБА_2 апартаменти № НОМЕР_2 , загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
04 серпня 2021 року ОСОБА_3 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу відчужив апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_4 .
Право власності на апартаменти № НОМЕР_2 , загальною площею 89,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , 04 серпня 2021 року зареєстровано за ОСОБА_4 .
Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 16 листопада 2021 року в справі № 947/22539/21 визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48283639, від 16 серпня 2019 року державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х. Б. про державну реєстрацію права власності на апартаменти № 2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , та закрито відповідний розділ в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Скасовано державну реєстрацію права власності та припинено право власності ОСОБА_2 на апартаменти № 2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 31 липня 2023 року задоволено заяву про перегляд заочного рішення Київського районного суду м. Одеси від 16 листопада 2021 року, скасоване це судове рішення.
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2023 року справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Дунай Х. Б., про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, визнання права власності на майнові права залишено без розгляду на підставі заяви представника позивача.
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.
У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно із ч. 1 п. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 просила суд визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірне майно, визнати недійним договір купівлі-продажу та встановити нікчемність договору купівлі-продажу спірного майна, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а також договір купівлі-продажу спірного майна між останнім та ОСОБА_4 , визнати за нею право власності на вказані апартаменти і витребувати їх з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 .
Щодо позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності.
За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі №753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справа №582/18/21 (провадження № 1-20968сво21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі №638/2304/17 (провадження №61-2417сво19)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., постанову Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі №761/42030/21 (провадження №61-12101св23)).
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об'єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об'єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об'єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог є підставою для визнання недійсності відповідного правочину (частина перша статті 203, частина перша статті 215 ЦК України).
13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.
Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об'єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).
Таким чином, саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об'єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
За умови виконання інвестором власних зобов'язань за інвестиційним договором після завершення відповідно до вимог закону будівництва об'єкта інвестування у інвестора виникають права, тотожні праву власності, а відтак інвестор може ставити питання про витребування такої житлової нерухомості від інших осіб, які нею незаконно заволоділи.
Такий правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).
Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18 (провадження №12-135гс19).
У справі, яка переглядається, судом першої інстанції встановлено, що апартаменти №29, які зазначені у договорі купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомо майна, укладеному з ОСОБА_1 , та у договорі купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомо майна, укладеному з ОСОБА_2 , є апартаментами під №2310, тобто одним і тим же об'єктом нерухомості, що підтверджується наявними у матеріалах справи документами та визначеною адресою місцезнаходження нерухомого майна - секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
16 квітня 2018 року ТОВ «Комета-М» уклало з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна № К-29-3-2, а 27 квітня 2018 року - з ОСОБА_1 .
Установивши, що ОСОБА_2 виконав умови інвестування і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набув права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою, а надалі правомірно відчужив спірне нерухоме майно ОСОБА_3 , який продав його 04 серпня 2021 року ОСОБА_4 , суд першої інстанції дійшов висновку про те, що ОСОБА_1 не довела належними та допустимими доказами, що вона набула права тотожні праву власності на об'єкт інвестування, а тому відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання за нею права власності на спірне нерухоме майно та витребування спірного нерухомого майна з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 .
Однак колегія суддів з такими висновками суду першої інстанції погодитись не може з огляду на таке.
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Стандарт доказування є важливим елементом змагального процесу. Якщо сторона не подала достатньо доказів для підтвердження певної обставини, то суд робить висновок про її не доведення.
У постанові від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13 Велика Палата Верховного Суду наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, це принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджувальної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим ніж протилежний. Тобто певна обставинам не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року у справі №910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі №917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі №902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі №917/2101/17.
Апеляційний суд зауважує, що за загальним правилом доказування тягар доведення обґрунтованості вимог пред'явленого позову покладається на позивача, за таких умов доведення не може бути належним чином реалізоване шляхом спростування позивачем обґрунтованості заперечень відповідача. Пріоритет у доказуванні надається не тому, хто надав більшу кількість доказів, а в першу чергу їх достовірності, допустимості та достатності для реалізації стандарту більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджувальної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим ніж протилежний.
У справі, що переглядається, встановлено, що на підтвердження обставин набуття права на спірний об'єкт інвестування ОСОБА_1 надала такі докази:
- договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна № К-29-3-2 від 27 квітня 2018 року укладений ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М».
- квитанції про оплату грошових коштів: від 14 червня 2018 року № ПН565950, від 20 червня 2018 року № ПН571825, від 25 червня 2018 року № ПН575198, від 29 червня 2018 року № ПН576966, від 03 липня 2018 року № ПН580562, від 09 липня 2018 року № ПН585125 на загальну суму 1 950 000,00 грн;
- довідку ТОВ «Комета-М» від 10 липня 2018 року № 128 про сплату ОСОБА_1 100 % вартості нерухомого майна;
- додаткову угоду від 16 липня 2018 року до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2;
- виписку з переліку осіб, які брали участь в фінансуванні об'єкта будівництва, видану ОСОБА_1 16 липня 2018 року ТОВ «Комета-М»;
- акт приймання-передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року № К-29-3-2, складений ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_1 16 липня 2018 року.
На підтвердження обставин набуття права на спірний об'єкт інвестування ОСОБА_2 надав такі докази:
- договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна № К-29-3-2 від 16 квітня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М» в особі в.о. директора Попової Т. Д.;
- довідку ТОВ «Комета-М» від 23 квітня 2018 року № 29/а про сплату ОСОБА_2 100 % вартості нерухомого майна (2 860 110,40 грн - згідно із пунктом 5.1. договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна);
- виписку з переліку осіб, які брали участь в фінансуванні об'єкта будівництва від 21 травня 2018 року, видану ТОВ «Комета-М»;
- акт приймання-передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 16 квітня 2018 року № К-29-3-2, складеного ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_2 18 червня 2018 року.
Отже, подані сторонами документи на підтвердження обставин набуття права на спірний об'єкт інвестування різняться у сумах вартості спірного нерухомого майна, зазначеного у договорах купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна (1 950 000,00 грн - у ОСОБА_1 , 2 860 110,40 грн - у ОСОБА_2 ), поданими ОСОБА_1 квитанціями про оплату грошових коштів на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна, а також додатковою угоду від 16 липня 2018 року до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 27 квітня 2018 року.
Верховний Суд у своїх судових рішеннях неодноразово звертав увагу на те, що цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри.
Колегія суддів вважає, що з огляду на принцип вірогідності доказів суд апеляційної інстанції не проаналізував надані сторонами докази на предмет того, чи не свідчить суперечність у поданих сторонами документах щодо вартості майна, набутого за договорами купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна, на один і той же предмет нерухомості, придбаний з різницею у 10 днів, а також у доказах щодо сплати вартості такого майна, про недобросовісність дій однієї із сторін спірних правовідносин.
Тобто у разі надання однією із сторін належних доказів сплати вартості спірного нерухомого майна, суд з урахуванням «балансу вірогідностей» повинен вирішити чи заслуговує довіри твердження іншої сторони з аналогічного питання і чи є воно правдивим.
Під час повторного перегляду справи у суді апеляційної інстанції ОСОБА_2 на виконання вимог постанови Верховного Суду надав до суду квитанції оплати, а саме:
1) копію Квитанції до прибуткового касового ордеру №25 від 16.04.18 - 400000 грн;
2) копію Квитанції до прибуткового касового ордеру №26 від 17.04.18 - 500000 грн;
3) копію Квитанції до прибуткового касового ордеру №27 від 18.04.18 - 600000 грн;
4) копію Квитанції до прибуткового касового ордеру №28 від 19.04.18 - 450000 грн;
5) копію Квитанції до прибуткового касового ордеру №29 від 20.04.18 - 450000 грн;
6) копію Квитанції до прибуткового касового ордеру №30 від 21.04.18 - 350000 грн;
7) копію Квитанції до прибуткового касового ордеру №31 від 23.04.18 - 180000 грн.
Грошові кошти у загальному розмірі 2 930 000 гривень були сплачені готівкою безпосередньо ТОВ «Комета-М».
Водночас суд апеляційної інстанції звертає увагу, що згідно з п. 5.7 Договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна № К-29-3-2 від 16 квітня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М», розрахунки за цим Договором здійснюються в безготівковій формі Покупцем виключно з власного поточного рахунку фізичної особи в національній валюті України або через касу банку.
Аналогічні положення містить і договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна № К-29-3-2 від 27 квітня 2018 року укладений ОСОБА_1 та ТОВ «Комета-М».
Колегія суддів зауважує, що ОСОБА_1 дотрималась вимог договору і сплатила грошові кошти у відділенні банку, а ОСОБА_2 положень договору в частині розрахунків і способу їх здійснення дотримано не було, що також, на думку колегії суддів, свідчить про недобросовісність поведінки ОСОБА_2 .
Крім того, колегія суддів звертає увагу на таке.
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Згідно із даними Єдиного державного реєстру судових рішень (справа № 947/36800/24, провадження № 1-кс/947/15916/24) відділ ОРУП № 1 ГУНП в Одеській області проводить досудове розслідування в рамках кримінального провадження № 12024162480001203 від 29 жовтня 2024 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною третьою статті 190 КК України.
У ході проведення досудового розслідування встановлено, що невстановлена особа та/або група осіб, діючи ймовірно за попередньою змовою, здійснили заволодіння об'єктом нерухомого майна, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , апартаменти № 2310.
Згідно із повідомленням про вчинення кримінального правопорушення ОСОБА_1 , будучи реальною єдиною власницею апартаментів № 2310, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв. м (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 1896024351101) на підставі належних правовстановлюючих документів, позбавлена можливості зареєструвати своє право власності, оскільки незаконними та шахрайськими діями Вартаняна А. та державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х. Б. її позбавили права власності на майно. Майнові права на апартаменти № 2310 за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 не передавалися, та він не отримував у власність майнові права на вказані апартаменти № 2310. Крім того, що ОСОБА_2 не укладав угоди на придбання апартаментів № 2310, за адресою: АДРЕСА_1 , не сплачував будь-які кошти за спірний об'єкт, у нього відсутні квитанції, чеки та інші платіжні документи, що можуть довести оплатність угоди купівлі-продажу майнових прав.
Вказані обставини, які можуть свідчити про недотримання чесності, відкритості і поваги інтересів по відношенню до однієї зі сторін спірних правовідносин.
У контексті оцінки добросовісності набувача спірного майна, колегія суддів враховує таке.
Відповідно до частини третьої статті 13 ЦК України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Згідно з пунктом пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб. Зловживання правом - це свого роду спотворення права.
У цьому випадку особа надає своїм діям повну видимість юридичної правильності, використовуючи насправді свої права в цілях, які є протилежними тим, що переслідує позитивне право (постанова Верховного Суду від 23 листопада 2023 року у справі № 381/4598/21).
У справі, що переглядається, встановлено, що після набуття ОСОБА_2 права власності на спірне нерухоме майно, воно було двічі відчужене і у серпні 2021 року було зареєстроване за ОСОБА_4 .
Водночас згідно із даними Єдиного державного реєстру судових рішень у аналогічний період ОСОБА_1 ініціювала судовий спір у справі №947/22539/21 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Дунай Х. Б., про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, визнання права власності на майнові права.
Аналіз зібраних у справі доказів дає підстави дійти висновку, що ОСОБА_1 є дійсним власником спірних апартаментів, які поза її волею вибули у володіння третьої особи, а тому позовні вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання за нею права власності є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Щодо позовних вимог про визнання договорів недійсними, про скасування рішень державних реєстраторів.
Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. За положеннями статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.
Порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту (статті 15, 16 ЦК України).
За змістом частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи за зверненням фізичних чи юридичних осіб у межах заявлених ними вимог.
У частині другій статті 16 ЦК України законодавець визначив способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом, а також зазначив, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Цивільне законодавство не містить визначення поняття способів захисту цивільних прав та інтересів. За своїм призначенням вони можуть вважатися визначеним законом механізмом матеріально-правових засобів здійснення охорони цивільних прав та інтересів, що приводиться в дію за рішенням суду у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Першочергово захист цивільних прав та інтересів полягає в з'ясуванні того, чи має особа таке право або інтерес та чи були вони порушені або було необхідним їх правове визначення.
Суд повинен з'ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19) та багатьох інших.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечувати відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).
Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорення. Таким чином, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) передбачено, що кожен має право на розгляд його справи судом.
Із статті 6 Конвенції вбачається, що доступ до правосуддя є невід'ємним елементом права на справедливий суд, а відповідно до статті 13 Конвенції (право на ефективний засіб юридичного захисту), кожен чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. При цьому ефективним слід розуміти спосіб, що приводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
При зверненні до практики Європейського суду з прав людини (рішення від 19 лютого 2009 року у справі «Марченко М. В. проти України», заява № 4063/04) у контексті забезпечення права на доступ до правосуддя можна зробити висновок, що для його реалізації на національному рівні необхідна наявність спору щодо «права» як такого, що визнане у внутрішньому законодавстві; мова повинна йти про реальний та серйозний спір; він повинен стосуватися як самого права, так і його різновидів або моделей застосування; предмет провадження повинен напряму стосуватися відповідного права цивільного характеру.
Тобто підставою для звернення до суду є наявність порушеного права, а таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.
Отже, суд першочергово перевіряє, чи були порушені права позивача, яким способом вони мають бути поновлені і чи є відповідні позовні вимоги у справі.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України). Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах.
Необхідно, щоб на момент виконання рішення суду про витребування майна у відповідному державному реєстрі володільцем цього майна був (залишався) відповідач.
Колегія суддів звертає увагу, що суб'єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб'єкта і права володіння цим майном (як складової права власності) (пункт 62 постанови ВП ВС від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц, провадження № 14-2цс21).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц зазначено, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У таких випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Враховуючи зазначене, колегія суддів дійшла висновку, що у задоволенні позовних вимог про визнання протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірне майно, визнання недійним договору купівлі-продажу та встановлення нікчемності договору купівлі-продажу спірного майна, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а також договору купівлі-продажу спірного майна між останнім та ОСОБА_4 , необхідно відмовити.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Таким чином, розглядаючи справу, судова колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, рішення суду першої інстанції скасувати з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог.
Розподіл судових витрат.
Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення чи ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позовна заява задоволена частково, а тому з відповідачів ОСОБА_4 (як останнього набувача майна, від якого витребується спірне майно) та ОСОБА_2 (який здійснив перше відчуження спірного майна) на користь позивача підлягає стягненню судовий збір 1) за подання позовної заяви - 13 397,40 гривень, а саме по 6698,70 гривні з кожного; 2) за подання апеляційної скарги - 20 096,10 гривень, а саме по 10048,05 гривні з кожного; 3) за подання касаційної скарги - 26 794,80 гривень, а саме по 13 397,40 гривні з кожного.
Повний текст судового рішення.
Згідно із ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Відповідно до ч. 7 ст. 268 ЦПК України рішення суду (повне або скорочене) підписується всім складом суду у день його складення і додається до справи.
Колегія суддів зазначає, що з врахуванням тривалої недостатньої кількості суддів в Одеському апеляційному суді (з 2013 року кількість суддів в цивільній палаті зменшилася з 48 до 13, які фактично здійснюють судочинство), щодо яких здійснюється автоматизований розподіл справ (без урахування суддів, які хворіють, перебувають у відрядженні, знаходяться у відпустці), що створює надмірне навантаження та виключає можливість виготовлення повного судового рішення у строки, передбачені національним законодавством, а також застосування стабілізаційних графіків відключення світла, апеляційної інстанції було здійснено виготовлення повного тексту судового рішення 15 грудня 2025 року.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 23 січня 2024 року скасувати.
Постановити нове судове рішення.
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Державного реєстратора Державного підприємства «Агенція з державної реєстрації» Дунай Христини Богданівни про визнання договорів недійсними, визнання права власності, скасування права власності та витребування майна з чужого володіння задовольнити частково.
Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 апартаменти № 2310, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв. м.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на апартаменти № НОМЕР_2 , за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв. м.
У решті позовних вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_4 , ОСОБА_2 у рівних частках на користь ОСОБА_1 судовий збір:
1) за подання позовної заяви - 13 397,40 гривень, а саме по 6698,70 гривні з кожного;
2) за подання апеляційної скарги - 20 096,10 гривень, а саме по 10048,05 гривні з кожного;
3) за подання касаційної скарги - 26 794,80 гривень, а саме по 13 397,40 гривні з кожного.
Постанова суду набирає законної сили з моменту її ухвалення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 15 грудня 2025 року.
Повне найменування сторін.
Позивач - ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_3 ).
Відповідач - ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_4 ).
Відповідач - ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_5 ).
Відповідач - ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_6 ).
Головуючий Р.Д. Громік
Судді: М.М. Драгомерецький
О.С. Комлева