Номер провадження: 22-ц/813/6413/25
Справа № 523/1570/24
Головуючий у першій інстанції Далеко К. О.
Доповідач Погорєлова С. О.
11.12.2025 року м. Одеса
Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О.
суддів: Таварткіладзе О.М., Сєвєрової Є.С.
за участю секретаря: Зєйналової А.Ф.к.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» у справі за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» до ОСОБА_1 , Акціонерного товариства «МТБ Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Акціонерне товариство «МТБ Банк», Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло», Комунальне підприємство «Теплопостачання міста Одеси» про витребування майна із чужого незаконного володіння, на рішення Пересипського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Далеко К.О. 14 травня 2025 року у м. Одеса, -
встановила:
У січні 2024 року Голова ОСББ «ІЗУМРУД 2007» Нефьодова А.Я. звернулася до Пересипського районного суду м. Одеси із позовом до ОСОБА_1 в якому, з урахуванням збільшення позовних вимог, просила:
- витребувати від ОСОБА_2 на користь співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 в особі ОСББ «ІЗУМРУД 2007», нежитлову будівлю трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 63,8 кв.м. реєстраційний номер 1195451951101, власник ОСОБА_2 ;
- витребувати від ОСОБА_2 на користь співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 в особі ОСББ «ІЗУМРУД 2007», нежитлову будівлю котельні за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 316,9 кв.м. реєстраційний номер 1194596951101, власник ОСОБА_2 ;
- витребувати від АТ «МТБ Банк» на користь співвласників багатоквартирного будинку в особі ОСББ «ІЗУМРУД 2007», розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , рухоме майно: Інв. №38, Котельний щит сигналізації, Інв. №39, Повітряно опалювальний апарат UGW/OA1-B, Інв. 46, Інв., Повітряно опалювальний апарат UGW/OA1-B, № 4, Комплекс Флоутек ТМ 3-4, Інв. № 40, Ультразвуковий лічильник газу Курс - 01 G400, Інв. № 42, Шафа ввідна ШВ 400А, Інв. № 42, Шафа крування, Інв. № 43, FLECK/Сольовий бак 200 л у збірці, Інв. № 45, Прилад для керування 2-х насос ER-2, Інв. № 47, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. № 48, Бак розширювальний СІММ VASO ERE CEI000, Інв. № 49, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. 52, Дозуюча помпа ДМЕ 2-18F-PP/T/F-3111F, Інв. 53, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №54, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №55, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №56, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. № 57, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. № 58, Насос UPS 25-80 180 1 230V50 Гц, Інв. №59, Помпа з сухим ротором ТР 80- 250/2AF-BAQT 7.5к, Інв. №60, Привід сидлового клапану AY230-3, Інв. №62, сидловий клапан Н61100Н, Інв. №41, ГРУ RBE4022, Інв. №34, Маршрутизатор RTR53A-6LVH/DSM; Інв. №66, Трансформатор ТМ1600 10/0,4 (складське збереження), Інв. № 72, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. № 73, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. № 74, ЩО 90-1413, Інв. №75, ЩО 90-1413, Інв. №76, ЩО 90-1413, Інв. №77 ЩО 90-1413, Інв. №78, ЩО 90-1413, Інв. №79, ЩО 90-1413, Інв. №80, ЩО 90-1413, Інв. №32, ЩО 90-1413, Інв. №33, ЩО 90-1413, Інв. №35, КСО-393-17-В УЗ, Інв. №35, КСО-393-17- В, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Позов обґрунтований тим, що 28 вересня 2007 року Суворовською районною державною адміністрацією було видано розпорядження № 696р. «Про затвердження акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту 606-ти квартирного, 10-14ти поверхового, чотирнадцятисекційного житлового будинку АДРЕСА_3 ), підземно надземної автостоянки ( АДРЕСА_1 ), котельної (вул. Ак. Сахарова, 36 Б), трансформаторної підстанції (вул. Ак. Сахарова, 36 B) мікрорайон III-4-2, жилмасив «Котовського» м. Одеса.
08 лютого 2008 року протоколом № 3 Загальних зборів учасників ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро Сервіс» оформлено збільшення Статутного капіталу Товариства за рахунок майна ОСОБА_3 , що складалося, зокрема з: нежитлової будівлі - трансформаторної підстанції, загальною площею 63,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлової будівлі котельні загальною площею 316,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та затверджено Статут у новій редакції.
На підставі вказаного протоколу № 3 було затверджено нову редакцію Статуту ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро - Сервіс» із врахуванням трансформаторної підстанції та котельні.
05 лютого 2015 року рішенням Господарського суду Одеської області у справі №916/3622/14 задоволено позов ПАТ «Марфін Банк» до відповідачів ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро - Сервіс», ТОВ «ФАУНДБУД», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів ТОВ «Ювелірно-Гранувальна Кампанія «Діамант», ОСОБА_3 про звернення стягнення на заставлене майно, а саме, серед іншого, звернуто стягнення на предмет іпотеки: нежилу будівлю - трансформаторну підстанцію, загальною площею 63,8 кв.м, нежилу будівлю - котельню, загальною площею 316,9 кв.м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
25 липня 2017 року за Актом № 50663717/16 про передачу майна стягувачу у рахунок погашення боргу на підставі рішення № 916/3622/14 виданого 12 лютого 2016 року в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №2848/OF від 25 липня 2008 року майно в результаті торгів, що не відбулися було залишено за ПАТ «Марфін Банк».
05 квітня 2017 року відповідач ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу набула право власності на котельню, яка значиться як нежитлова будівля котельня за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 316,9 кв.м.
05 квітня 2017 року відповідач ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу набула право власності на трансформаторну підстанцію, яка значиться як нежитлова будівля трансформаторна підстанція за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 63,8 кв.м.
11 січня 2019 року зареєстровано ОСББ «ІЗУМРУД 2007» за номером запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб підприємців та громадських формувань 15561020000068708.
29 січня 2022 року загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» оформленими протоколом № 2022/0129 серед іншого прийнято рішення з питання: «Про прийняття співвласниками ОСББ «ІЗУМРУД 2007» рішення про управління житловим комплексом по АДРЕСА_1 самостійно, шляхом самозабезпечення через статутні органи ОСББ з 01 травня 2022 року».
Посилаючись на те, що вказані приміщення є допоміжними, тобто, такими, що будувалися для забезпечення експлуатації та обслуговування потреб багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а відтак є неподільним майном, яке перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, представник позивача просила задовольнити позовні вимоги.
Рішенням Пересипського районного суду м. Одеси від 14 травня 2025 року у задоволенні позову ОСББ «ІЗУМРУД 2007» було відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСББ «ІЗУМРУД 2007», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом першої інстанції не було прийнято до уваги, що як не може бути окремо передано у власність приміщення загального користування (коридори, сходові клітини, вестибюлі, тощо), так не може бути передане у власність і окремо від будинку допоміжне приміщення з устаткуванням, і стан де-юре у вигляді оформлення реєстраційних записів не змінює природного стану цих приміщень де-факто, доки триває експлуатація самого будинку.
Вказане кореспондується зі ст. 186 ЦК України, за якою річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. В силу ст. 183 ЦК України апелянт вважає, що трансформаторна та котельна є неподільною річчю по відношенню до будинку, тобто такою, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення (ст. 183 ЦК України).
Необґрунтованими також є твердження суду про те, що майно було відчужене в результаті електронних торгів у виконавчому провадженні, а тому не підлягає витребуванню, адже Велика Палата Верховного Суду у постановах від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (п. 52, 57) та від 05 жовтня 2021 року у справі № 910/18647/19 (п. 9.32)) розтлумачила положення ст. 388 ЦК України на користь особи, яка не була стороною електронних торгів, однак, має право власності, у даному випадку - в силу Закону.
Крім того, апелянт звертає увагу суду, що ОСОБА_4 , ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро - Сервіс», АТ «МТБ Банк», ОСОБА_5 та ОСОБА_1 не могли не знати про дійсний статус майна, яке в силу закону не могло бути виділене в самостійний об'єкт нерухомого майна.
Набуття ними спірного майна обов'язково супроводжувалося обізнаністю про таке майно, його назву, зазначену у свідоцтвах право власності, обстеженням набутого майна в натурі. У такому випадку мова йде або обізнаність про статус спірного майна або про незнання Закону щодо майна, продаж якого заборонений, і в обох випадках з боку набувачів спостерігається виключно недобросовісна поведінка, яка виключає можливість застосування «віндикаційного імунітету» від витребування майна на користь дійсного власника.
Зокрема, Банк не міг не розуміти, що в забезпечення виконання зобов'язання надаються допоміжні приміщення та приміщення, які в силу чинної станом на дату укладення правочинів ст. 382 ЦК України належать співвласникам багатоквартирного будинку, а обставини з видачі свідоцтва мають бути поставлені під розумний сумнів. Не міг він не розуміти і те, що отримує в заставу обладнання, що призначені для обслуговування основної речі (ст. 186 ЦК України)
Сторони про розгляд справи на 11 грудня 2025 року були сповіщені належним чином, у судове засідання з'явились представник ПАТ «МТБ Банк», представник ОСББ «ІЗУМРУД 2007».
Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ОСББ «ІЗУМРУД 2007» підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.
Згідно п.п. 1-3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; порушення судом норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Як вбачається з матеріалів справи, 06 листопада 2003 року між ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради був укладений інвестиційно-підрядний договір №232/С. Предметом зазначеного договору було будівництво багатосекційного багатоповерхового житлового будинку із вбудовано-прибудованими приміщеннями буд. АДРЕСА_4 .
ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» було 100% інвестором будівництва, та відповідно до умов договору мало право залучати кошти інших інвесторів з подальшою передачею їм у власність проінвестованого майна.
Розпорядженням Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради від 28 вересня 2007 року №696р:
- затверджено акт державної приймальної комісії від 27 вересня 2007 року про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту 606-ти квартирного, 10-14-ти поверхового, чотирнадцятисекційного житлового будинку АДРЕСА_3 ), підземно надземної автостоянки ( АДРЕСА_1 ), котельної ( АДРЕСА_1 ), трансформаторної підстанції ( АДРЕСА_1 ) мікрорайон III-4-2, жилмасив «Котовського» м. Одеса.
- ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» визначено оформити свідоцтво про право власності на вказаний житловий будинок ( АДРЕСА_1 ) на ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ», а підземно - наземну автостоянку ( АДРЕСА_1 ), котельню ( АДРЕСА_1 ), трансформаторну підстанцію ( АДРЕСА_1 ) на інвесторів, відповідно до інвестиційних договорів та актів прийому-передачі. Житловий будинок передати на баланс експлуатуючої організації - ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро - Сервіс».
Матеріали справи містять: Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 27 вересня 2007 року, Акт робочої комісії про готовність закінченого будівництвом об'єкта для пред'явлення державній приймальній комісії від 11 вересня 2007 року, Технічний паспорт на котельню в житловому будинку АДРЕСА_1 .
11 січня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю - трансформаторну підстанцію за адресою: АДРЕСА_1 на ім'я ОСОБА_3 . Свідоцтво видане на підставі договору інвестування будівництва від 09 січня 2006 року №611/04-06; з додатковою угодою від 23 жовтня 2007 року, №1; акту прийому-передачі від 10 січня 2008 року.
Крім того, 11 січня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради на ім'я ОСОБА_3 було видано Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю - котельню за адресою: АДРЕСА_1 . Свідоцтво видане на підставі договору інвестування будівництва від 09 січня 2006 року №612/04-06; з додатковою угодою від 23 жовтня 2007 року, №1; акту прийому-передачі від 10 січня 2008 року.
Рішенням загальних зборів учасників ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро-Сервіс» від 08 лютого 2008 року ухвалено: збільшено статутний капітал товариства, шляхом внесення учасниками додаткових внесків у вигляді основних фондів, а саме додатковий внесок ОСОБА_3 , що належить йому на праві власності:
- нежитлова будівля - Трансформаторна підстанція, загальною площею 63,8 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; трансформатор ТМ1600 10/0,4; ЩО 90-1114; ЩО 90-1413 (№ 3,5,6,8,9,11); ЩО 90-1314 (№7); маршрутизатор RTR 53A-6LVH/GSM; КСО-393-17-В с РС80М3/3; КСО-393-23 У3; кабельні траси - 0,4 кВ;
- нежитлова будівля - котельна, загальною площею 316,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; Комплекс Флоутек ТМ 3-4; Котельний щит сигналізації; Повітряно-опалювальний апарат UGW/OA1-8, Ультразвуковий лічильник газу «Курск-01» G400; ГPV RBE 4022; FLECK/Сольовий бак 200 л у збірці; Gravel 3,0- 5,0/графій фільтр.матеріал/25кг/міш; SCHALTKASTEN ER2 Приклад для керув. 2-х насос; Бак розширювальний СІММ VASO ERE CEI000; Бак розширювальний СІММ VASO AFC CE 181 Lфке511802; Дозуюча помпа ДМЕ 2-18F-PP/T/F-3111F; Котел водонагрівальний Vitomax 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком; Котел водонагрівальний Vitomax 200 М241 2100 кВт 6 бар с ком; Насос Nilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ; Насос UPS 25-80 180 1*230V 50 Гц; Помпа з сухим ротором ТР 80-250/2AFA-BAQT 7,5к; Привід сидлового клапана A Y230-3; Реагент JurbySoft 24/31 кг/боч/; сидловий клапан Н61100N; З'єднальний комплект G 1/2 «Rp1»; Шафа керування.
25 березня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю - трансформаторну підстанцію за адресою: АДРЕСА_1 , на ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро Сервіс». Свідоцтво видане на підставі статуту ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро Сервіс».
25 березня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю - котельню за адресою: АДРЕСА_1 , на ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро Сервіс». Свідоцтво видане на підставі статуту ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро Сервіс».
27 березня 2008 року за ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» було зареєстроване право приватної власності на нежилу будівлю-котельню за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 , виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради , що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта.
27 березня 2008 року за ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» було зареєстроване право приватної власності на нежилу будівлю - трансформаторну підстанцію за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 , виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта.
25 липня 2008 року між ВАТ «Морський транспортний банк», правонаступником по всіх правах та зобов'язаннях якого виступає ПАТ «Марфін Банк» (Банк) та ТОВ «Міжнародне стрілкове товариство» (Позичальник) було укладено кредитний договір №2848/ОF з додатковими угодами №1 від 24 липня 2009 року, №2 від 30 квітня 2010 року.
30 квітня 2010 року між ВАТ «Морський транспортний банк» з однієї сторони, ТОВ «Міжнародне стрілкове товариство» («Первісний боржник»), з другої сторони, та ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» («Новий боржник»), з третьої сторони, було укладено Договір про переведення боргу, згідно з яким в порядку та на умовах, визначених цим Договором про переведення боргу за Кредитним договором №2848/ОF від 25 липня 2008 року, Первісний боржник за згодою Кредитора переводить свої боргові зобов'язання за Кредитним договором №2848/ОР від 25 липня 2008 року із всіма додатковим угодами до нього, укладеним між Первісним боржником та Кредитором на Нового боржника, а Новий боржник замінює Первісного боржника у зобов'язанні, що виникає із зазначеного вище кредитного договору і приймає на себе обов'язки Первісного боржника за Кредитним договором в повному обсязі (п. 1.1 Договору про переведення боргу).
З метою забезпечення своєчасного та повного виконання Позичальником умов кредитного договору, між ПАТ «Марфін Банк» та ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», ТОВ «ФАУНДБУД» були укладені наступні договори:
- договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І.І. від 30 липня 2009 року, за реєстровим №822 (з Договором про внесення змін №1 від 05 травня 2010 року; Договором про внесення змін №2 від 11 серпня 2011 року), згідно якого в іпотеку Банку передано нерухоме майно, а саме: нежила будівля - трансформаторна підстанція, загальною площею 63,8 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» на праві власності на Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 від 25 березня 2008 року, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі Статуту ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», зареєстрований як окремий виділений в натурі об'єкт права власності за №22025669;
- договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І.І. від 30 липня 2009 року, за реєстровим №821 (з Договором про внесення змін №1 від 05 травня 2010 року; Договором про внесення змін №2 від 11 серпня 2011 року), згідно якого в іпотеку Банку передано нерухоме майно, а саме: нежила будівля-котельня, загальною площею 316,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_3 від 25 березня 2008 року, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі Статуту ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», зареєстрований як окремий виділений в натурі об'єкт права власності за №21776754;
- договір застави, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І.І. від 30 липня 2009 року, за реєстровим №923 (з Договором про внесення змін №1 від 05 травня 2010 року; Договором про внесення змін №2 від 11 серпня 2011 року), згідно якого в заставу Банку передано обладнання, перелік якого наведений в п. 1.6 договору застави, місцезнаходження якого: АДРЕСА_2 , та належить на праві власності ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс».
Рішенням Господарського суду Одеської області від 05 лютого 2015 року по справі №916/3622/14, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №2848/ ОF від 25 липня 2008 року у сумі 773011,61 доларів США та 3663693,80 грн., звернуто стягнення, зокрема, на:
- предмет іпотеки: нерухоме майно, а саме: нежила будівля - трансформаторна підстанція, загальною площею 63,8 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» на праві власності на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 від 25 березня 2008 року, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі Статуту «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», зареєстрований як окремий виділений в натурі об'єкт права власності за №22025669;
- предмет іпотеки - нерухоме майно, а саме: нежила будівля - котельня, загальною площею 316,9кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_3 від 25 березня 2008 року, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради згідно Статуту ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», зареєстрований як окремий виділений в натурі об'єкт права власності за №21776754;
- предмет застави, а саме обладнання, перелік якого наведений в п. 1.6 договору застави від 30 липня 2009 року, місцезнаходження якого: АДРЕСА_2 , яке належить на праві власності ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс».
На виконання рішення Господарського суду Одеської області від 05 лютого 2015 року по справі № 916/3622/14 12 лютого 2016 року було видано наказ.
На виконання вказаного наказу, було відкрито ВП 50663717 Головним державним виконавцем відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби.
07 листопада 2016 року Державному підприємству «СЕТАМ» передано на реалізацію описане рухоме майно - спірне обладнання котельної та трансформаторної підстанції, однак торги тричі призначені не відбулись у зв'язку із відсутністю допущених учасників торгів.
У виконавчому провадженні № 50663717, на електронних торгах з реалізації предмета іпотеки, ОСОБА_5 , як переможець торгів від 28 грудня 2016 року, набув у власність наступне майно:
- нежитлову будівлю - котельню, загальною площею 316,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка належала на праві власності ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» на підставі Свідоцтва про право власності серія НОМЕР_3 від 25 березня 2008 року, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради;
- нежитлову будівлю - трансформаторну підстанцію, загальною площею 63,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка належала на праві власності ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» на підставі Свідоцтва про право власності серія НОМЕР_2 від 25 березня 2008 року, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради.
За Актом №50663717/16 про передачу майна стягувачу у рахунок погашення боргу від 25 липня 2017 року, рухоме майно трансформаторної підстанції та котельної було передано стягувачу АТ «Марфін Банк», правонаступником якого є АТ «МТБ Банк», в рахунок часткового погашення заборгованості, згідно наказу №916/3622/14 від 12 лютого 2016 року, що видав Господарський суд Одеської області, за ціною 1240516,50 грн., а саме - передано обладнання, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Сахарова, 36 Б, 36 В: Інв. №38, Котельний щит сигналізації, Інв. №39, Повітряно-опалювальний апарат UGW/OA1-B, Інв. 46, Інв., Повітряно-опалювальний апарат UGW/OA1-B, № 4, Комплекс Флоутек ТМ 3-4, Інв. №40, Ультразвуковий лічильник газу КУРС-01 G400, Інф. №42, Шафа ввідна ШВ 400А, Інв. №42, Шафа керування, Інв. №43, FLECK/Сольовий бак 200 л у збірці, Інв. №45, Прилад для керування 2-х насос ER-2, Інв. №47, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. №48, Бак розширювальний СІММ VASO ERE CEI000, Інв. №49, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. 52, Дозуюча помпа ДМЕ 2-18F-PP/T/F- 3111F, Інв. №53, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 2100 кВт 6 бар с ком., Інв. №54, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №55,котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №56, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. №57, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. №58, Насос UPS 25-80 180 1 230V50 Гц, Інв. №59, Помпа з сухим ротором ТР 80- 250/2AF-BAQT 7.5к, Інв. №60, Привід сидлового клапану AY230-3, Інв. № 62, сидловий клапан Н61100Н , Інв. №41, ГРУ RBE4022, Інв. №34, Маршрутизатор RTR53A6LVH/DSM; Інв. №66, ТрансформаторТМ1600 10/0,4 (складського збереження), Інв. №1, Трансформатор ТМ1600 10/ (складського збереження), Інв. №72, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. № 73, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. №74, ЩО90-1413, Інв. № 75, ЩО 90-1413, Інв. № 76, ЩО 90- 1413, Інв. № 77 ЩО 90-1413, Інв. № 78, ЩО 90-1413, Інв. № 79, ЩО 90-1413, Інв. № 80, ЩО 90-1413, Інв. № 32, ЩО 90-1413, Інв. №33, ЩО90-1314, Інв. №35, КСО-393-17-В УЗ, Інв. №35, КСО-393 17- В, Інв.№36, КСО-393-23 УЗ, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на дату ухвалення судом оскаржуваного рішення, нежитлова будівля - котельня (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1194596951101), загальною площею 316,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 на праві приватної власності:
- 1/2 частка - на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. 05 квітня 2017 року, зареєстрованого за №595;
- 1/2 частка - на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. 05 квітня 2017 року, зареєстрованого за №596.
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на дату ухвалення судом першої інстанції рішення, нежитлова будівля - трансформаторна підстанція (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1195451951101), загальною площею 63,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 на праві приватної власності:
- 1/2 частка - на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом
Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. 05 квітня 2017 року, зареєстрованого за №597;
- 1/2 частка на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. 05 квітня 2017 року, зареєстрованого за №598.
11 січня 2019 року зареєстровано ОСББ «ІЗУМРУД 2007» за номером запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб підприємців та громадських формувань 1556102000006878, що підтверджується витягом.
29 січня 2022 року загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» прийнято рішення з питання: «Про прийняття співвласниками ОСББ «ІЗУМРУД 2007» рішення про управління житловим комплексом по АДРЕСА_1 самостійно, шляхом самозабезпечення через статутні органи ОСББ з 01 травня 2022 року», що підтверджується протоколом № 2022/0129.
11 грудня 2023 року ПАТ «МТБ Банк» та Комунальне підприємство «Теплопостачання міста Одеси» уклали договори безоплатного користування (позички) обладнання, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та складається з обладнання котельної.
26 грудня 2023 року ПАТ «МТБ Банк» та Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло», уклали договори безоплатного користування (позички) обладнання, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та складається з обладнання трансформаторної.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ «ІЗУМРУД 2007» посилалось на те, що будівля трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , та будівля котельні за адресою: АДРЕСА_1 , є допоміжними приміщеннями, тобто, такими, що будувалися для забезпечення експлуатації та обслуговування потреб багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а відтак, є неподільним майном, яке перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, колегія суддів виходить з наступного.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб'єктом (див. постанову Верховного Суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18).
Таким чином, першочерговим є встановлення того факту, чи є ОСББ «ІЗУМРУД 2007» власником майна, заявленого до витребування, та належним позивачем по справі.
Згідно ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», в редакції станом на 2005 рік, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку; Технічне обладнання багатоквартирного будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).
Згідно ч. 1, 2 ст. 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», в редакції станом на 2005 рік, спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, урегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
За визначенням термінів, наведеним у ст. 1 зазначеного Закону, прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (п. 4); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (п. 6).
У ч. 2 ст. 4 цього Закону передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Частинами 1 та 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_7 щодо офіційного тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.
Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, у справі за конституційним зверненням ОСОБА_8 та інших громадян про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень ст. ст. 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, комірки, горища, колясочні та інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
У постанові Верховного Суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).
Верховний Суд у постанові від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21 дійшов висновку, що позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об'єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц).
У постановах Верховного Суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21, від 12 квітня 2023 року у справі № 638/5304/21 зазначено, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
У постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 554/8296/21 викладено висновок про те, що нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому немає підстав стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим. Нежитлове приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень».
Таким чином, чинним законодавством України, діючим на час спірних правовідносин, встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень».
Крім того, колегія суддів зазначає, що згідно із положеннями ст. 186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ст. 1 Закону України «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об'єктів» трансформаторна підстанція - це електрична установка відкритого або закритого типу, призначена для розподілу або перетворення електричної енергії.
Профільний Закон України «Про електроенергетику» (зокрема ст. 1) дає підстави стверджувати, що трансформаторна підстанція (ТП) є електроустановкою, тобто комплексом устаткування і споруд (споруди).
Інженерні споруди - це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів та ін.
До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та т. ін. Трансформаторні станції та підстанції місцевих електромереж відповідно ДК БС належать до інженерних споруд.
Визначення трансформаторної підстанції наведене у ДГС 24291-90 «Електрична частина електростанції та електричної мережі. Терміни та визначення». Відповідно до ДГС 24291-90 електрична підстанція - це електроустановка, призначена для прийому, перетворення і розподілу електричної енергії, складається з трансформаторів або інших перетворювачів електричної енергії, пристроїв управління, розподільних і допоміжних пристроїв по ДГС 19431. В свою чергу, трансформаторна підстанція - це електрична підстанція призначена для перетворення електричної енергії однієї напруги в енергію іншої напруги за допомогою трансформаторів.
Наведене дає підстави стверджувати, що трансформаторна підстанція призначена для обслуговування будівлі та становить одне ціле з ним, а відтак згідно зі ст. 186 ЦК України, є приналежністю основної речі, має слідувати за нею, що виключає можливість розглядати її як окремий об'єкт права власності.
Згідно положень ст. 1 Закону України «Про теплопостачання», сфера теплопостачання - сфера діяльності з виробництва, транспортування, постачання теплової енергії споживачам, і до об'єктів у сфері теплопостачання відносяться теплогенеруючі станції чи установки, теплові електростанції, теплоелектроцентралі, котельні, когенераційні установки, теплові мережі, які призначені для виробництва і транспортування теплової енергії, а також об'єкти та споруди, основне і допоміжне обладнання, що використовується для забезпечення безпечної та надійної експлуатації теплової мережі.
Відповідно до пункту 3.6 ДБН В.2.5-77:2014 «Котельні» котельня (котельна установка) - це приміщення, будівля, споруда чи їх комплекс, у яких розміщено сукупність обладнання та пристроїв (у тому числі теплогенератори на основі водонагрівачів, допоміжне устаткування), що призначена для вироблення теплової енергії та передавання її теплоносію (водяна пара або гаряча вода) з метою теплозабезпечення споживачів.
З матеріалів справи убачається, що для забезпечення теплопостачання багатоквартирного будинку, а також здійснення багатьох інших питань, пов'язаних з експлуатацією та обслуговуванням мереж теплотрас, сантехнічного трубопроводу, теплового та іншого обладнання, спрямованого на забезпечення належної експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та побутового обслуговування його мешканців, відповідно до вимог проектної та технічної документації щодо будинку за вказаною адресою, була передбачена та побудована нежитлова будівля котельної за адресою: АДРЕСА_1 .
Спірне приміщення має назву « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та будувалося саме як котельня для обслуговування усіх співвласників багатоквартирного будинку, а не як окреме нежитлове приміщення, про що свідчить розміщене в них теплове, сантехнічне та інше обладнання, призначене для забезпечення експлуатації будинку, оскільки дане приміщення необхідне для доступу та можливості технічного обслуговування системи теплопостачання будинку.
Тобто, від самого початку спірне приміщення котельні будувалось та здавалось в експлуатацію як допоміжне, та використовувалось за призначенням.
Вказані обставини підтверджені Висновком експерта № 35/2024 судової будівельно-технічної експертизи від 05 листопада 2024 року, з якого вбачається, що в результаті проведеного візуально-інструментального обстеження експертом встановлено наступне:
- функціональне призначення будівлі трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , та будівлі котельні за адресою: АДРЕСА_1 , - для задоволення потреби у електропостачанні та опаленні багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 .
- будівля трансформаторної підстанції, загальною площею 63,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 та будівля котельні, загальною площею 316,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 - це системи життєзабезпечення багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 .
- будівля трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,8 кв.м. та будівля котельні за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 316,9 кв.м., належать до допоміжних будівель, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Як вбачається з матеріалів справи, передача у власність першого набувача ОСОБА_3 спірного майна - котельної та трансформаторної підстанції разом із обладнанням, відбулась за інвестиційним договором та Актом прийому-передачі, укладеним 09 січня 2006 року між ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» (100% інвестор будівництва, директор ТОВ - Вайсбург О.Р.) та інвестором ОСОБА_3 . У подальшому, 08 лютого 2008 року, спірне нерухоме майно разом із обладнанням було внесено до статутного капіталу ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», який пізніше - 30 липня 2009 року, виступив іпотекодателем та заставодателем за кредитним договором перед кредитодавцем АТ «Марфін Банк», правонаступником якого є АТ «МТБ Банк». Внаслідок невиконання кредитних зобов'язань, рішенням господарського суду Одеської області від 05 лютого 2015 року було звернуто стягнення на спірне нерухоме та рухоме майно, та в порядку виконання судового рішення нерухоме майно продано 28 грудня 2016 року з торгів на користь фізичної особи ОСОБА_5 , а рухоме майно, у зв'язку і відсутністю допущених учасників торгів, було передано стягувачу АТ «МТБ Банк» в рахунок погашення боргу за Актом від 25 липня 2017 року. Надалі, за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу від 05 квітня 2017 року, ОСОБА_5 продав спірне нерухоме майно, без обладнання, частками, на користь ОСОБА_2 .
Системно дослідивши наявні в матеріалах справи докази, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що спірне нерухоме майно - котельня та трансформаторна підстанція разом із обладнанням, за своїми технічними та юридичними характеристиками, відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир будинку, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. Без доступу до спірного майна, експлуатація житлового багатоквартирного будинку, кількість квартир у якому становить 606, є неможливою.
Вказані обставини підтверджуються наступними доказами: Актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 27 вересня 2007 року, разом зі спірним нерухомим майном, Висновком експерта № 35/2024 судової будівельно-технічної експертизи складеним 05 листопада 2024 року, а також Наказом Одеської обласної військової адміністрації від 27 жовтня 2023 року за №34 «Про особливий режим роботи об'єкту, що забезпечує життєдіяльність населення в умовах правового режиму воєнного стану», Рішенням Одеської міської ради від 07 грудня 2023 року за №1768-VIII.
Оскільки будинок було введено в експлуатацію у 2007 році, то саме з 2007 року спірні приміщення котельні та трансформаторної підстанції стали належати співвласникам багатоквартирного будинку.
Наявними у матеріалах справи доказами підтверджено, що з дати введення в експлуатацію, забезпечення життєдіяльності багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , здійснювалося із використанням спірного майна - котельної, трансформаторної підстанції та обладнання. Однак, власником котельної та трансформаторної підстанції періодично чинилися перешкоди ОСББ у користуванні вказаними допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, а перед опалювальним сезоном 2022 року роботу котельної та трансформаторної підстанції власником було зупинено, що могло привести до зриву опалювального сезону 2022 року, а також неможливості мешканцям будинку, кількість квартир у якому складає 606, користуватися належним їм майном. За наслідком вказаної конфліктної ситуації, з метою забезпечення жителів квартир багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , теплом на 2023/2024 роки, було посилено охорону та введено особливий режим роботи об'єкту, що забезпечує життєдіяльність населення - котельні (приміщення разом із обладнанням та всім інженерно-технічним устаткуванням, що забезпечує роботу системи теплопостачання, теплові пункти, насосні станції, тощо), згідно Наказу за №34 Одеської обласної військової адміністрації Оперативно-стратегічне угруповання військ « ІНФОРМАЦІЯ_2 ».
На підставі викладеного, колегія суддів у повному обсязі погоджується із висновком суду, що спірні приміщення та обладнання вибули з власності співвласників багатоквартирного будинку поза їх волі, що є грубим порушенням прав та інтересів власників квартир вказаного багатоквартирного будинку.
Оскільки заявлене до витребування майно: нежитлова будівля трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , нежитлова будівля котельної за адресою: АДРЕСА_1 , та спірне обладнання належать на праві спільної власності всім співвласникам багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , в силу закону, то ОСББ «ІЗУМРУД 2007» є належним позивачем по даній справі, оскільки звернулось до суду із даним позовом в інтересах співвласників будинку.
Однак, дійшовши вірних висновків щодо вказаних обставин справи, суд першої інстанції помилково вважав, що існують правові підстави, які унеможливлюють витребування спірного нерухомого майна із чужого незаконного володіння відповідачів на користь позивача.
Зокрема, відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСББ «ІЗУМРУД 2007», суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до ч. 2 ст. 388 ЦК України, майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Колегія суддів вважає такий висновок суду необґрунтованим, виходячи з наступного.
Згідно з ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Набуте громадянами право на квартири державного житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним (ст. 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом (ст. 55 Конституції України).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України).
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (частина перша статті 388 ЦК України). Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень (ч. 2 цієї статті у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що право на витребування майна з незаконного володіння може мати як власник, так і законний користувач майна (постанови від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (п. 95), від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19).
Метою позову про витребування майна з чужого володіння є забезпечення введення позивача у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. Так, у випадку позбавлення власника його нерухомого майна означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на таке майно (близькі за змістом висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 89), від 07 листопада 2018 року у справах № 488/5027/14-ц (пункт 95) та № 488/6211/14-ц (пункт 84), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 114, 142), від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 67), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 100), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц).
Рішення суду про витребування нерухомого майна на користь його власника із чужого володіння є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (ст. ст. 387-388 ЦК України), чи у порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (ст. ст. 1212-1215 ЦК України), чи у порядку примусового виконання обов'язку в натурі (п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України) (постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (п. 98, 123), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (п. 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (п. 10.29), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (п. 63, 74), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (п. 38)).
Якщо продавець продав майно, яке належить іншій особі на праві власності, не маючи права його відчужувати, то покупець не набуває право власності на майно, крім випадків, коли власник не має права вимагати його повернення. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від такого набувача лише у випадках, встановлених ч. 1 ст. 388 ЦК України (з урахуванням винятків, визначених у частині другій цієї статті), тоді як у недобросовісного набувача чи у добросовісного, який набув майно безоплатно, власник має право його витребувати у всіх випадках (ст. 387, ч. 3 ст. 388 ЦК України).
Тому, якщо позивач не був стороною договору-купівлі продажу, укладеного на електронних торгах, і, наприклад, вважає, що переможець торгів є недобросовісним та не набув право власності на придбане нерухоме майно, він може скористатися прямо визначеним законом для таких спірних правовідносин способом захисту права. Для застосування вимоги про витребування майна з чужого володіння немає потреби в оскарженні електронних торгів (відповідного правочину купівлі-продажу), складених на їх підставі протоколу й акта про проведені електронні торги чи викладеного в окремому документі договору купівлі-продажу (близькі за змістом висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (п. 52, 57) і від 5 жовтня 2021 року у справі № 910/18647/19 (п. 9.32)).
Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Добросовісність набувача майна має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього. Якщо особа витребовує нерухоме майно, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати припис п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (близькі за змістом висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (п. 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (п. 6.45), від0 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (п. 53)).
Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (п. 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (п. 38-39, 57), від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (п. 46.1-46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (п. 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (п. 211), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (п. 55), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (п. 5.66)).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2023 року у справі №233/4365/18 звертала увагу судів увагу на те, що придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Тому питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо.
Для приватного права, з урахуванням принципу розумності, є неприйнятним використання конструкції юридичної особи (зокрема, внесення нерухомості до статутного капіталу юридичної особи, вихід учасника із юридичної особи та отримання при виході), інших правомірних приватно-правових засобів (зокрема, поділ об'єктів нерухомості) з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову. Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб'єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов'язана чи афілійована юридична особа, пов'язані чи афілійовані групи юридичних осіб) (постанова Верховного Суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22)).
У даному випадку, колегія суддів приймає до уваги, що, як вже вказувалось вище, між ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» (фірма-забудовник) та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено договір від 06 листопада 2003 року № 23/С, згідно якого ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» є 100% інвестором будівництва.
При цьому, директором ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» був ОСОБА_3 .
У наступному, 11 січня 2008 року, ОСОБА_3 набув право власності на будівлі котельні та трансформаторної підстанції
Протоколом № 3 Загальних зборів Учасників (Засновників) ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» від 08 лютого 2008 року було прийнято рішення про збільшення Статутного капіталу за рахунок майна ОСОБА_3 , за його пропозицією, а саме, за рахунок будівель котельні та трансформаторної підстанції із обладнанням.
За вказаним протоколом, ОСОБА_3 є співзасновником ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс».
Відтак, усі вказані юридичні особи є пов'язаними із фізичною особою - ОСОБА_3 .
Надалі, ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс» було передано спірне майно, у якості гарантії виконання грошових зобов'язань між іншими особами, що встановлено рішенням Господарського суду Одеської області від 05 лютого 2015 року у справі № 916/3622/14.
З вищевказаного судового рішення вбачається, що 25.07.2008р. між ВАТ «Морський транспортний банк», правонаступником по всіх правах та зобов'язаннях якого є ПАТ «Марфін Банк», та ТОВ «Міжнародне стрілкове товариство» було укладено кредитний договір №2848/ОF з додатковими угодами №1 від 24 липня 2009 року, №2 від 30 квітня 2010 року.
30 квітня 2010 року між ВАТ «Морський транспортний банк», з однієї сторони, ТОВ «Міжнародне стрілкове товариство» («Первісний боржник»), з другої сторони, та ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» («Новий боржник»), з третьої сторони, було укладено Договір про переведення боргу, згідно з яким в порядку та на умовах, визначених цим Договором про переведення боргу за Кредитним договором №2848/ОF від 25 липня 2008 року, Первісний боржник за згодою Кредитора переводить свої боргові зобов'язання за Кредитним договором №2848/ОР від 25 липня 2008 року із всіма додатковим угодами до нього, укладеним між Первісним боржником та Кредитором на Нового боржника, а Новий боржник замінює Первісного боржника у зобов'язанні, що виникає із зазначеного вище кредитного договору і приймає на себе обов'язки Первісного боржника за Кредитним договором в повному обсязі (п. 1.1 Договору про переведення боргу).
З метою забезпечення своєчасного та повного виконання Позичальником умов кредитного договору, між ПАТ «Марфін Банк» та ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», ТОВ «ФАУНДБУД» (які діяли як майнові поручителі ТОВ «Міжнародне стрілкове товариство» (після переведення боргу - ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ»)) були укладені договори іпотеки, згідно яких в іпотеку Банку передано нежилі будівлі: трансформаторну підстанцію, та котельню, а також договір застави, за яким в заставу Банку передано обладнання котельні та трансформаторної підстанції.
За вказаними домовленостями, новим боржником стало ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ», а забезпечено зобов'язання було, зокрема, за рахунок майна, яке було оформлене за ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс».
Таким чином, спірне майно було передано на забезпечення кредитних зобов'язань третіх осіб, однак, ці особи - ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ» та ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», є пов'язаними із ОСОБА_3 .
Крім того, первісним боржником за кредитним договором є ТОВ «Міжнародне стрілкове товариство», одним з засновників якого є Федерація стрільби Одеської області, директором якої знову-ж таки є ОСОБА_3 .
Вказані обставини не могли бути невідомі ВАТ «Морський транспортний банк», який повинен був надати правову оцінку тому факту, що у кредитних відносинах, у якості боржника та іпотекодателя, виступають юридичні особи, які пов'язані однією і тією ж особою - бенефіціаром ОСОБА_3 .
Колегія суддів приймає до уваги і той факт, що ВАТ «Морський транспортний банк» також мав врахувати, що у забезпечення виконання зобов'язання надаються допоміжні приміщення та приміщення, які в силу чинної станом на дату укладення правочинів ст. 382 ЦК України, можуть належати виключно співвласникам багатоквартирного будинку, та які призначені для обслуговування основної речі (ст. 186 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц зазначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, що не можуть бути сформовані як окремий об'єкт нерухомості, й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, як і елементи спільного майна такого будинку, є обмежено оборотоздатними.
Відповідно, законодавством України заборонено відчуження неподільного майна, до якого відносяться і допоміжні приміщення, які не є самостійним об'єктом нерухомого майна.
З урахуванням вищевказаних положень законодавства, Банком безпідставно отримано в іпотеку та заставу майно, яке є предметом позову, а відтак, дії банку вочевидь не можуть бути визнані судом добросовісними.
У постанові Верховного Суду від 27 січня 2021 року у справі № 910/17876/19 зазначено, що кожна сторона при укладенні правочину має поводити себе добросовісно, обачливо і розумно, об'єктивно оцінювати ситуацію. Якщо обидві сторони правочину є суб'єктами господарської діяльності (професійними комерсантами, підприємцями), стандарти розкриття інформації і можливість введення в оману є зовсім іншими, аніж у випадку, якщо б стороною правочину були дві фізичні особи, або банк та пересічний громадянин, споживач банківської послуги. Стандарт розумної та обачливої поведінки комерсанта набагато вищий, порівняно зі стандартом пересічної розумної людини.
З вищевказаних підстав, аналогічно не може бути визнана добросовісною поведінка ОСОБА_5 , який 28 грудня 2016 року придбав спірне майно продано з торгів, та надалі, за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу від 05 квітня 2017 року, продав нерухоме майно, без обладнання, частками, на користь ОСОБА_2 .
Колегія суддів приймає до уваги, що як ОСОБА_5 , так і ОСОБА_2 , проявивши розумну обачність, мали бути обізнані щодо статусу спірного майна та обладнання як такого, функціонування будинку без якого є неможливим, що унеможливлює набуття приватної власності на них.
У постановах Верховного Суду від 20 червня 2018 року у справі № 369/5240/16-ц, від 25 липня 2019 року у справі № 907/442/18, у справі № 15/81 від 20 грудня 2022 року зазначено, що трансформаторні підстанції, кабельні лінії, пункти розподілу електричної енергії хоч і є окремими елементами, однак призначені для обслуговування цілісною системою будівлі чи інших споруд та може становити одне ціле з ними, а відтак, згідно зі ст. 186 ЦК України, є приналежністю основної речі, має слідувати за нею, що виключає можливість розглядати їх як окремі об'єкти права власності.
Вказані обставини унеможливлюють добросовісне набуття права власності ОСОБА_3 , ТОВ «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», АТ «МТБ Банк», ОСОБА_5 та ОСОБА_1 на допоміжні приміщення та/або допоміжні споруди та будівель та обладнання до них.
Той факт, що 25 березня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано на ім'я ОСОБА_3 два Свідоцтва про право власності на нежилі будівлі - трансформаторну підстанцію та котельню, не має правового значення для вирішення даної справи, оскільки, як вже вказувалось вище, спірні приміщенням не є самостійним об'єктом нерухомого майна, а відтак, видані свідоцтва про право власності на них є нікчемними.
Підсумовуючи вищенаведене, оскільки спірні приміщення та обладнання вибули з власності співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , поза їх волі, що в свою чергу є порушенням прав та інтересів власників квартир вказаного багатоквартирного будинку, позовні вимоги позивача про витребування майна із чужого незаконного володіння є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Колегія суддів, приймаючи до уваги порушення судом першої інстанції норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, доходить висновку про скасування рішення Пересипського районного суду міста Одеси від 14 травня 2025 року із одночасним ухваленням нового судового рішення про задоволення позову ОСББ «ІЗУМРУД 2007».
Щодо судових витрат.
Статтею 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються, у разі задоволення позову, на відповідача.
Як вбачається з матеріалів справи, ОСББ «ІЗУМРУД 2007» при подачі позову було сплачено судовий збір в сумі 18607,75 грн., а за подачу апеляційної скарги - в сумі 43349,56 грн.
У зв'язку із викладеним, з відповідачів ОСОБА_1 та АТ «МТБ Банк» на користь ОСББ «ІЗУМРУД 2007» підлягає стягненню, у рівних частках, сплачений апелянтом за подачу позову та апеляційної скарги судовий збір в загальній сумі 61957,31 грн.
Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 376, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:
Апеляційну скаргу представника Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» - задовольнити частково.
Рішення Пересипського районного суду міста Одеси від 14 травня 2025 року - скасувати.
Ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» до ОСОБА_1 , Акціонерного товариства «МТБ Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Акціонерне товариство «МТБ Банк», Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло», Комунальне підприємство «Теплопостачання міста Одеси» про витребування майна із чужого незаконного володіння - задовольнити.
Витребувати від ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 ) на користь співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в особі Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» (код ЄДРПОУ 42750459) нежитлову будівлю трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,8 кв.м., реєстраційний номер 1195451951101.
Витребувати від ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 ) на користь співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в особі Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» (код ЄДРПОУ 42750459) нежитлову будівлю котельні за адресою: АДРЕСА_1 ,загальною площею 316,9 кв., м. Реєстраційний номер 1194596951101.
Витребувати від Акціонерного товариства «МТБ Банк» (код ЄДРПОУ 21650966) на користь співвласників багатоквартирного будинку в особі Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» (код ЄДРПОУ 42750459), розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Сахарова 36, рухоме майно: Інв. №38, Котельний щит сигналізації, Інв. №39, Повітряно опалювальний апарат UGW/OA1-B, Інв. 46, Інв., Повітряно опалювальний апарат UGW/OA1-B, № 4, Комплекс Флоутек ТМ 3-4, Інв. № 40, Ультразвуковий лічильник газу Курс - 01 G400, Інв. № 42, Шафа ввідна ШВ 400А, Інв. № 42, Шафа крування, Інв. № 43, FLECK/Сольовий бак 200 л у збірці, Інв. № 45, Прилад для керування 2-х насос ER-2, Інв. № 47, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. № 48, Бак розширювальний СІММ VASO ERE CEI000, Інв. № 49, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. 52, Дозуюча помпа ДМЕ 2-18F-PP/T/F- 3111F, Інв. 53, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №54, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №55, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №56, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. № 57, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. № 58, Насос UPS 25-80 180 1 230V50 Гц, Інв. №59, Помпа з сухим ротором ТР 80- 250/2AF-BAQT 7.5к, Інв. №60, Привід сидлового клапану AY230-3, Інв. №62, сидловий клапан Н61100Н, Інв. №41, ГРУ RBE4022, Інв. №34, Маршрутизатор RTR53A-6LVH/DSM; Інв. №66, Трансформатор ТМ1600 10/0,4 (складське збереження), Інв. № 72, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. № 73, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. № 74, ЩО 90-1413, Інв. №75, ЩО 90-1413, Інв. №76, ЩО 90-1413, Інв. №77 ЩО 90-1413, Інв. №78, ЩО 90-1413, Інв. №79, ЩО 90-1413, Інв. №80, ЩО 90-1413, Інв. №32, ЩО 90-1413, Інв. №33, ЩО 90-1413, Інв. №35, КСО-393-17-В УЗ, Інв. №35, КСО-393-17- В, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Сахарова 36 - Б, 36 - В.
Стягнути, у рівних частках, з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 ) та Акціонерного товариства «МТБ Банк» (код ЄДРПОУ 21650966) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» (код ЄДРПОУ 42750459) судовий збір в сумі 61957,31 гривень.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 11 грудня 2025 року.
Головуючий С.О. Погорєлова
Судді Є.С. Сєвєрова
О.М. Таварткіладзе