вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"25" листопада 2025 р. м. Київ Справа № 911/1657/25
Господарський суд Київської області у складі судді Д.Г.Зайця, за участю секретаря судового засідання А.Юлдашевої, розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Приватного підприємства Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського, Київська обл., м. Фастів
до Фізичної особи-підприємця Войтенка Миколи Вікторовича, Київська обл., м. Фастів
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача:
1) Державного реєстратора Бишівської сільської ради Білич Оксани Славівни, Київська обл., Фастівський р-н., с. Бишів
2) Державної інспекції архітектури та містобудування України, м. Київ
3) Фастівської міської ради, Київська обл., Фастівський р-н., м. Фастів
про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації та скасування рішення державного реєстратора
за участю представників:
від позивача - О.Лозниця, А.Коломієць
від відповідача - не з'явився
від третіх осіб - не з'явився
До Господарського суду Київської області (далі - суд) надійшла позовна заява Приватного підприємства Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського б/н від 15.05.2025 року (вх. №593/25 від 16.05.2025) (далі - позивач) до Фізичної особи-підприємця Войтенка Миколи Вікторовича (далі - відповідач) про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації та скасування рішення державного реєстратора.
Ухвалою суду від 19.05.2025 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі №911/1657/25 за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 10.06.2025 року. Відповідно до ст. 50 Господарського процесуального кодексу України, залучено державного реєстратора Бишівської сільської ради Білич Оксану Славівну до участі у даній справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача (далі - третя особа 1); Державну інспекцію архітектури та містобудування України до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача (далі - третя особа 2).
До суду від Державної інспекції архітектури та містобудування України через систему Електронний суд надійшли пояснення третьої особи щодо позову б/н від 28.05.2025 року (вх. №7333/25 від 28.05.2025), в яких третя особа просить врахувати подані пояснення при розгляді справи. Виключити Державну інспекцію архітектури та містобудування України, як третю особу, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, зі складу учасників справи № 911/1657/25. Розгляд справи проводити без участі представника Державної інспекції архітектури та містобудування України.
До суду від позивача через систему Електронний суд надійшла заява б/н від 09.06.2025 року (вх. №5249 від 09.06.2025) про залучення в якості третьої особи Відділу державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Фастівської міської ради; клопотання б/н від 09.06.2025 року (вх. №7964/25 від 09.06.2025) про відкладення підготовчого засідання та клопотання б/н від 09.06.2025 року (вх. №7966/25 від 09.06.2025) про витребування доказу (реєстраційної справи).
Відповідач та державний реєстратор Бишівської сільської ради Білич Оксана Славівна, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, у судове засідання 10.06.2025 року не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили.
Ухвалою суду від 10.06.2025 року у задоволенні заяви Приватного підприємства Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського б/н від 09.06.2025 року (вх. №5249 від 09.06.2025) про залучення в якості третьої особи Відділу державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Фастівської міської ради відмовлено. Залучено Фастівську міську раду до участі у даній справі, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача (далі - третя особа 3). У задоволенні клопотання Приватного підприємства Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського б/н від 09.06.2025 року (вх. №7966/25 від 09.06.2025) про витребування доказу (реєстраційної справи) відмовлено. Відкладено підготовче засідання на 08.07.2025 року.
До суду від позивача через систему Електронний суд надійшла заява б/н від 16.06.2025 року (вх. №8327/25 від 16.06.2025) на виконання вимог п. 3 резолютивної частини ухвали суду від 10.06.2025 року.
До суду від Фастівської міської ради через систему Електронний суд надійшли пояснення б/н від 26.06.2025 року (вх. №8969/25 від 26.06.2025) третьої особи щодо позову або відзиву.
Також, від позивача через систему Електронний суд надійшло клопотання б/н від 28.06.2025 року (вх. №9076/25 від 30.06.2025) про витребування та долучення доказу.
Відповідач та державний реєстратор Бишівської сільської ради Білич Оксана Славівна, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, у судове засідання 08.07.2025 року не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили.
Розглянувши у судовому засіданні 08.07.2025 року клопотання позивача б/н від 28.06.2025 року (вх. №9076/25 від 30.06.2025) про витребування та долучення доказу, суд дійшов висновку про його обґрунтованість та задоволення.
Ухвалою суду від 08.07.2025 року клопотання позивача про витребування доказів задоволено. Витребувано у Фастівської міської ради Київської області належним чином завірені документи, завантажені в електронному вигляді, на підставі яких зареєстровано право власності на павільйон автомийки на 4 бокси (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2346428532112), загальною площею 167,6 м2 за адресою: Київська область, м. Фастів, вул. Небесної Сотні (9-го січня), 7а (кадастровий номер земельної ділянки: 3211200000:09:007:0008), що були завантажені при проведені реєстраційних дій до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Клопотання позивача про долучення доказів до матеріалів справи задоволено. Долучено до матеріалів справи копії документів, які завантажені в електронному вигляді до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, на підставі яких зареєстровано право власності на павільйон автомийки на 4 бокси (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2346428532112), загальною площею 167,6 м2 за адресою: Київська область, м. Фастів, вул. Небесної Сотні 9-го січня), 7а (кадастровий номер земельної ділянки: 3211200000:09:007:0008), які надані з матеріалів кримінального провадження № 12023111310001536 від 05.06.2023. Продовжено строки підготовчого провадження у справі №911/1657/25 та відкладено підготовче засідання на 23.09.2025 року.
До суду від позивача через систему Електронний суд надійшло клопотання №911/1657/25 від 21.08.2025 року (вх. №11510/25 від 21.08.2025) про долучення доказів.
Відповідач та державний реєстратор Бишівської сільської ради Білич Оксана Славівна, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, у судове засідання 23.09.2025 року не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили.
Ухвалою суду від 23.09.2025 року клопотання позивача від 21.08.2025 про долучення до матеріалів справи доказів задоволено; долучено до матеріалів справи копію відповіді виконавчого комітету Фастівської міської ради Київської області від 29.07.2025 р. № 08-31/4183, нотаріально посвідчену заяву ФОП Яківець А.М.; відкладено підготовче засідання на 28.10.2025 року.
До суду від Виконавчого комітету Фастівської міської ради Київської області на виконання вимог ухвали суду від 08.07.2025 року надійшов лист №06-23/5387 від 02.10.2025 (вх. №6223/25 від 07.07.2025) з доданими до нього документами.
Відповідач та державний реєстратор Бишівської сільської ради Білич Оксана Славівна, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, у судове засідання 28.10.2025 року не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили.
Ухвалою суду від 28.10.2025 року закрито підготовче провадження у справі №911/1657/25 та призначено розгляд справи по суті на 25.11.2025 року.
Відповідач та державний реєстратор Бишівської сільської ради Білич Оксана Славівна, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, у судове засідання 25.11.2025 року не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили.
Представники позивача у судовому засіданні 25.11.2025 року позовні вимоги підтримали та просили суд позов задовольнити повністю.
Судом враховано, що ухвали Господарського суду Київської області направлялись відповідачу на юридичну адресу згідно витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Крім того, ухвали суду у справі офіційно оприлюднено у Єдиному державному реєстрі судових рішень - www.reyestr.court.gov.ua. Інформацію про розгляд справи №9111657/25 оприлюдено на сайті «Судова влада України». Однак, ухвали суду, надіслані на адресу відповідача, повернуто без вручення із зазначенням причини: «за закінченням терміну зберігання».
Відповідно до п. 3.9.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» від 26.12.2011 року №18, в разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.
Згідно ч. 2 ст. 178 ГПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
Враховуючи достатність в матеріалах справи доказів для повного, всебічного та об'єктивного розгляду спору по суті у судовому засіданні 25.11.2025 року, відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України, судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Заслухавши пояснення представників позивача, розглянувши подані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
Як зазначено позивачем, Приватне підприємство «Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського» як юридична особа було зареєстроване 26.05.1992 року.
В редакції Статуту ПП "СКК В. Качановського" від 08.06.2007 року (далі - Статут) власником підприємства був ОСОБА_1 , який згідно п. 3.1 Статуту є вищим органом управління та займав посаду Президента підприємства.
Згідно п. 3.2 Статуту, власник здійснює свої повноваження по управлінню підприємством безпосередньо або через уповноважений ним орган - віце-президента. Віце-президента призначає Президент своїм наказом.
Віце-президент підприємства здійснює управління підприємством на період відсутності Президента, якому безпосередньо підпорядковується (п. 3.4 Статуту).
Наказом №2 від 28.06.2005 на посаду Віце-президента прийнято ОСОБА_2 .
На підставі рішення №2 власника ПП "СКК В. Качановського" від 21.12.2017 ОСОБА_1 вирішив продати свою частку у статутному капіталі підприємства та пов?язані з нею корпоративні права в розмірі 100% ОСОБА_3 .
Наказом №2 від 13.02.2021 ОСОБА_2 звільнено з посади керівника ПП «СКК В.Качановського» на підставі п. 5 ч. 1 ст. 41 КЗПпП України та ч. 3 ст. 99 ЦК України.
Новим власником було виявлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 3211200000:09:007:0008, яка належить на праві власності ПП "СКК В. Качановського" Войтенко М.В. побудовано автомийку на чотири бокси, загальною площею 167,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , та зареєстровано за ФОП Войтенко М.В. право власності на об?єкт нерухомості.
18.03.2015 відповідачем отримано декларацію про готовність об?єкта до експлуатації №KC142150930262. В вказаній декларації містяться відомості щодо договору оренди землі б/н від 01.06.2014, орендодавцем за яким є ПП «СКК В Качановського», в особі президента ОСОБА_1 а орендарем ФОП Войтенко М.В. Згідно зазначеного договору оренди, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове безоплатне користування земельну ділянку для здійснення комерційної діяльності, яка знаходиться у АДРЕСА_2 кадастровий номер 3211200000:09:007:0008 площею 0,34 га строком на 10 років. Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки, орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове користування земельну ділянку площею 0,05 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , для здійснення комерційної діяльності.
Відповідно до вихідних даних на проектування містобудівних умов та обстеження забудови земельної ділянки: «Встановлення павільйону автомобільної мийки АДРЕСА_2 », які були надані Виконавчим комітетом Фастівської міської ради на адвокатський запит адвокату Шевченку В., рішенням Виконавчого комітету Фастівської міської ради №144/2 від 25.05.2012 Войтенку М.В. надано дозвіл на виготовлення проектно-кошторисної документації на встановлення павільйону автомийки на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного між ПП «СКК В.Качановського» та Войтенко М.В. від 08.07.2011, площа земельної ділянки 0,0220 га.
Як вбачається з договору оренди споруди (іншого об?єкта нерухомості) від 01.07.2012 (рік виправлений на 2011), цей договір укладено між ПП «СКК В. Качановського» (орендодавець) в особі ОСОБА_1 та ФОП Войтенко М.В. (орендар) відповідно до умов якого, відповідачу передається в оренду земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 220 м2 для використання в господарській діяльності з метою комерційної діяльності з правом встановлення МАФів та з правом передачі їх в суборенду строком на 10 років з правом пролонгації на 1 рік без оплати.
Також, до матеріалів справи долучено договір оренди будинку, споруди (іншого об?єкта нерухомості) від 01.07.2011, предметом якого є передача орендодавцем ПП "СКК В.Качановського" орендарю ФОП Войтенку М.В. в оренду строком на 5 років земельної ділянки загальною площею 180 м2 за адресою: м. Фастів, вул. 9-го Січня, 7а.
22.04.2021 на підставі декларації про готовність об?єкта до експлуатації від 18.03.2015, яка зареєстрована за №КС142150930262 державним реєстратором Бишівської сільської ради Білич О.С. прийнято рішення про державну реєстрацію за ФОП Войтенко М.В. права власності на павільйон автомийки на 4 бокси, загальною площею 167,7 кв. м., індексний номер 57858556 від 26.04.2001 (далі - павільйон автомийки).
Як зазначено позивачем, будівництво нерухомого майна здійснено ФОП Войтенко М.В самовільно, без реально укладеного договору оренди земельної ділянки та без письмового погодження власника землі, при цьому, відповідач використав свої управлінські повноваження як Віце-президент ПП «Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського» не в інтересах юридичної особи, а в своїх особистих, що призвело до безпідставного винесення державним реєстратором Бишівської сільської ради Білич О.С. рішення про державну реєстрацію права власності на павільйон автомийки за відповідачем.
Позивач звернувся до Господарського суду Київської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Войтенко Миколи Вікторовича з вимогами про зобов'язання ФОП Войтенка Миколи Вікторовича усунути перешкоди у користуванні ПП "Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського" земельною ділянкою площею 0,34 га, кадастровий номер 3211200000:09:007:0008, яка розташована за адресою: Київська обл., м. Фастів, вул. Небесної Сотні, 7, шляхом знесення павільйону автомийки, скасування реєстраційного запису №41693180 від 22.04.2021 про реєстрацію права власності за ФОП Войтенко Миколою Вікторовичем на павільйон автомийки на чотири бокси, скасування реєстраційного запису №6310534 від 07.07.2014 про право ФОП Войтенко Миколи Вікторовича на оренду земельної ділянки площею 0,34 га, за адресою: Київська обл., м. Фастів, вул. Небесної Сотні, 7.
Рішенням Господарського суду Київської області від 30.05.2024 у справі №911/2966/23 позов задоволено частково; зобов'язано Фізичну особу - підприємця Войтенко Миколу Вікторовича усунути перешкоди у користуванні Приватним підприємством "Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського" земельною ділянкою площею 0,34 га, кадастровий номер 3211200000:09:007:0008, яка розташована за адресою: Київська обл., м. Фастів, вул. Небесної Сотні, 7, шляхом знесення павільйона автомийки, реєстраційний запис № 41693180 від 22.04.2021 на чотири бокси, яка розташована за адресою: Київська обл., м. Фастів, вул. Небесної Сотні, 7; в іншій частині вимог відмовлено.
Рішенням Господарського суду Київської області від 30.05.2024 у справі №911/2966/23 встановлено, що згідно висновку експерта Київського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру від 29.06.2023 №CE-19/111-23/32753-Г14, наданого на виконання постанов заступника начальника ВРЗЗС СВ Фастівського РУП ГУНП від 23.06.2023 та від 28.06.2023 у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №12023111310001536 від 05.06.2023, підпис в графі "Президент Качановський В.М." в договорі оренди землі від 01.06.2014, що зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №6310534 від 07.07.2014, а також, в графі "Президент Качановський В.М. " в акті приймання-передачі земельної ділянки до договору оренди від 01.06.2014 виконаний не Качановським В.М., а іншою особою. А тому, оскільки договір оренди землі від 01.06.2014 підписаний не президентом ПП "СКК В.Качановського" Качановським В.М., а іншою особою, інформація про цю іншу особу та докази наявності у неї повноважень вчиняти такий правочин від імені ПП "СКК В. Качановського" відсутні, то суд вважає договір оренди землі від 01.06.2014 неукладеним, позаяк сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Отже, Господарським судом Київської області від 30.05.2024 у справі №911/2966/23 встановлено неукладення договору оренди будинку, споруди (іншого об?єкта нерухомості) від 01.07.2012 (рік виправлений на 2011), предметом якого є передача земельної ділянки площею 220м2 та неукладення договору оренди будинку, споруди (іншого об?єкта нерухомості) від 01.07.2011 предметом якого є передача земельної ділянки площею 180м2.
За таких обставин, у відповідача ФОП Войтенка М.В. не виникло право оренди земельної ділянки кадастровий номер 3211200000:09:007:0008 площею 0,34га, а побудований ним павільйон автомийки, реєстраційний запис №41693180 від 22.04.2021 на чотири бокси підлягає знесенню.
Однак, враховуючи наявність рішення Господарського суду Київської області від 30.05.2024 у справі №911/2966/23 та виданий на його примусове виконання наказ 17.07.2024 №911/2966/23, позивач не зміг відновити своє право на земельну ділянку кадастровий номер 3211200000:09:007:0008.
Відповідно до відповіді приватного виконавця виконавчого округу Київської області Літвиненко Олексія Вікторовича від 17.01.2025 №11, у приватного виконавця перебуває виконавче провадження №76101145 з виконання наказу Господарського суду Київської області №911/2966/23 від 17.07.2024 р. про зобов?язання ФОП Войтенко М.В. усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою площею 0,34 м. кв. кадастровий номер 3211200000:09:007:0008, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 шляхом знесення павільйону автомийки, реєстраційний запис 41693180 від 22.04.2021 р., який розташований за адресою: м. Фастів, вул. Небесної Сотні, 7.
Після відкриття виконавчого провадження боржнику була направлена вимога про виконання рішення суду, однак рішення до цього часу не виконано. Як повідомив приватний виконавець, згідно наказу Господарського суду Київської області у справі №911/2966/23 від 17.07.2024 зобов?язано саме ФОП Войтенко М.В. вчинити певні дії, тобто виконання рішення суду без участі ОСОБА_2 , порушить встановлений судом порядок та спосіб його виконання. Враховуючи той факт, що Войтенко М.В. протягом більш як 6 місяців не виконує рішення суду, павільйон автомийки не знесений, крім того, як стало відомо позивачу, що Войтенко М.В. виїхав за межі території України, що фактично робить неможливим виконання рішення суду.
Також, позивач звертався до державного реєстратора з заявою про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на павільйон автомийки, реєстраційний запис 41693180 від 22.04.2021, яка розташована за адресою: м. Фастів, вул. Небесної Сотні, 7, на підставі рішення Господарського суду Київської області у справі №911/2966/23, яким встановлено, що будівництво є самочинним, а отже право власності на самочинне будівництво не виникає.
Однак, Державним реєстратором прав на нерухоме майно О.Гороховою відмовлено в проведенні реєстраційної дії, оскільки, подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, а саме, в резолютивній частині рішення Господарського суду Київської області від 30.05.2024 у справі №911/2966/23 не зазначено про скасування рішення державного реєстратора, чи скасування документів, на підставі яких проведено реєстраційну дію.
Крім того, 03.02.2025 позивач звернувся зі скаргою до Міністерства юстиції України на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень Білич О.С. від 26.04.2021 №57858556, на підставі якого відкрито розділ №2346428532112 на павільйон автомийки на 4 бокси, розташований за адресою: Київська область, м. Фастів, вул. Небесної Сотні, буд. 7а, та проведено державну реєстрацію права власності за ФОП Войтенко М.В.
Актом №1041/19.1.1/25 за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора Бишівської сільської ради Київської області Білич Оксани Славівни від 17.03.2025 року, складеного членами Колегії Міністерства юстиції України встановлено порушення державним реєстратором норм чинного законодавства, при проведенні реєстраційних дій, які полягають в наступному.
Згідно з відомостями Державного реєстру прав ФОП Войтенко М.В. до Заяви додано технічний паспорт, виготовлений станом на 10.03.2015 Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕРИТОРІАЛЬНЕ БТІ», державним реєстратором Білич О.С. отримано відомості з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва щодо декларації про готовність об?єкта до експлуатації №КС 142150930262 та відомості з Державного земельного кадастру від 22.04.2021 №42101796.
Комісією Міністерства юстиції України, встановлено, що державним реєстратором Білич О.С. порушено вимоги статей 3, 10, 23 Закону, п.п. 12, 41 Порядку №1127, оскільки, проведено державну реєстрацію за відсутності документа, що підтверджує присвоєння об?єкту нерухомого майна адреси, а також наявність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями (в Реєстрі містилась інформація про існуючу реєстрацію права власності на нерухоме майно: торгівельний майданчик та будівлі СКК В. Качановського. Реєстраційний номер № НОМЕР_1 , адреса об?єкта Київська область, м. Фастів, вул. 9-го Січня, б. 7-а, підстава виникнення права власності свідоцтво про право власності НОМЕР_2 , 05.04.2005).
Міністерством юстиції України встановлено, що державним реєстратором Білич О.С. допущено порушення щодо проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, однак, у зв?язку з тим, що скарга на рішення реєстратора від 26.04.2021 подана до Мінюсту України пізніше двох місяців з дня, коли скаржник дізнався про порушення своїх прав, скаргу позивача було залишено без розгляду по суті. Тобто, порушене право позивача відновлено не було.
Крім того, як зазначалося вище, відповідач для отримання декларації про готовність об?єкта до експлуатації «Встановлення павільйону автомобільної мийки АДРЕСА_2 » від 18.03.2015 за №KС142150930262 навів недостовірні дані в частині щодо наявності у нього в оренді земельної ділянки для будівництва, що вказує на порушення ним ч. 10 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"
Однак, в подальшому декларація про готовність об?єкта до експлуатації «Встановлення павільйону автомобільної мийки АДРЕСА_2 » від 18.03.2015, яка зареєстрована №KС142150930262 та підроблений договір оренди земельної ділянки, були використані відповідачем для державної реєстрації права власності на об?єкт будівництва у державного реєстратора Білич О.С.
Як зазначено позивачем, фактично відбулось незаконне будівництво відповідачем павільйону автомобільної мийки АДРЕСА_2 , із протиправним зайняттям земельної ділянки позивача.
13.01.2025 позивач звернувся до виконавчого комітету Фастівської міської ради Київської області щодо надання погодження на отримання містобудівних умов та обмежень на проектування об?єкту будівництва багатоквартирного житлового будинку з торгово-розважальним центром по вул. Небесної Сотні 7-А в м. Фастів Київської області.
Листом від 26.02.2025 №06-31/1005 Виконавчий комітет Фастівської міської ради відмовив у наданні погодження, оскільки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна шодо об?єкту нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровим номером 3211200000:09:007:0008 знаходяться об?єкти нерухомого майна: торгівельний майданчик та будівлі СКК В.Качановського, власником яких є ПП «Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського» відповідно до свідоцтва про право власності НОМЕР_3 від 05.04.2005; ??павільйон автомийки на 4 бокси, що зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 22.04.2021 на підставі декларації про готовність об?єкта до експлуатації КС142150930262 від 18.03.2015, виданою Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області, власником якого зазначено ОСОБА_4 та на даний час майно перебуває під арештом.
Враховуючи викладене, позивач вважає, що декларація про готовність об?єкта до експлуатації від 18.03.2015 №KC142150930262, підлягає скасуванню в судовому порядку, оскільки створює перешкоди використання на власний розсуд земельної ділянки, містить неправдиві дані щодо права оренди у відповідача на земельну ділянку і є наявною і діючою в Єдиному реєстрі будівельної діяльності.
Також, позивач звернувся до ДІАМ України з листом від 09.04.2025 щодо скасування Декларації про готовність об?єкта до експлуатації №KС142150930262.
18.04.2025 листом ДІАМ України повідомлено, що скасування декларації про готовність об?єкта до експлуатації №КС142150930262 виходить за межі компетенції ДІАМ, та роз?яснено, що відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.
Позивач зазначає, що самостійно не може відновити своє порушене право на вільне використання, розпорядження та володіння своєю земельною ділянкою без рішення суду про скасування рішення державного реєстратора індексний номер 57858556 від 26.04.2021 ОСОБА_5 , та скасування декларації про готовність об?єкта до експлуатації №КС142150930262 від 18.03.2015, виданої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області як підстави для проведення державної реєстрації права власності на павільйон мийки, оскільки після отримання рішення Господарського суду Київської області від 30.05.2024 у справі 911/2066/23 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, яким встановлено обставину щодо самочинного будівництва мийки, позивач звернувся з заявою до державного реєстратора про скасування рішення державного реєстратора, яким було зареєстровано право власності на самочинне будівництво.
27.01.2025 року державним реєстратором прийнято рішення про відмову в проведенні реєстраційної дії, у зв?язку з тим, що в рішенні Господарського суду Київської області від 30.05.2024 не зазначено про скасування рішення державного реєстратора, чи скасування документів (тобто декларації про готовність об?єкта до експлуатації від 18.03.2015 №KC142150930262), на підставі яких проведено реєстраційну дію.
Рішення Господарського суду Київської області у справі 911/2066/23 від 30.05.2024 про зобов?язання відповідача усунути перешкоди у користуванні Приватним підприємством "Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського" земельною ділянкою шляхом знесення павільйону автомийки, адресою: АДРЕСА_1 , в повному обсязі не відновило прав позивача, оскільки, воно передбачає необхідність активної дії відповідача, які ним не вчиняються (лист приватного виконавця виконавчого округу Київської області Лятвиненко О.В. від 17.01.2025 вих. №11). Водночас, самостійне знесення позивачем зазначеного павільйону автомийки не призведе до поновлення його прав, оскільки, для державної реєстрації припинення права власності на закінчений будівництвом об?єкт чи об?єкт будівництва у зв?язку з його знищенням подається: заява власника (співвласників) закінченого будівництвом об?єкта, документ, що посвідчує право власності на закінчений будівництвом об?єкт (п. 75 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Однак, позивач не є власником павільйону автомийки, а тому, його заява не буде підставою для державної реєстрації припинення права власності на неї.
Враховуючи викладене позивач звернувся до господарського суду з даним позовом про скасування декларації про готовність об?єкта до експлуатації та скасування рішення державного реєстратора, такі позовні вимоги, на думку позивача, є ефективним способом захисту та відновлення його прав та інтересів.
Відповідно до ч.1 ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), цивільні права та обв'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Частиною другою цієї ж статті передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків можуть бути як правочини (пункт 1), так і інші юридичні факти (пункт 4).
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів є, зокрема, визнання правочину недійсним, відновлення становища, яке існувало до порушення.
Відповідно до ч.1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно ст. 317 ЦК України, власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Відповідно до ч.1 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об'єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (див. постанову від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33)).
18.03.2015 відповідачем отримано декларацію про готовність об?єкта до експлуатації №KC142150930262. У вказаній декларації містяться відомості щодо договору оренди землі б/н від 01.06.2014, орендодавцем за яким є ПП «СКК В.Качановського», в особі президента Качановського В.М. а орендарем ФОП Войтенко М.В. Згідно зазначеного договору оренди, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове безоплатне користування земельну ділянку для здійснення комерційної діяльності, яка знаходиться у місті Фастів по вул. 9-го Січня 7-а кадастровий номер 3211200000:09:007:0008 площею 0,34 га строком на 10 років. Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки, орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове користування земельну ділянку площею 0,05 га, яка знаходиться за адресою: Київська обл. м. Фастів вул. 9-го Січня, 7а, для здійснення комерційної діяльності.
Відповідно до вихідних даних на проектування містобудівних умов та обстеження забудови земельної ділянки: «Встановлення павільйону автомобільної мийки м. Фастів, вул. 9-го Січня, 7а», які були надані Виконавчим комітетом Фастівської міської ради на адвокатський запит адвокату Шевченку В., рішенням Виконавчого комітету Фастівської міської ради №144/2 від 25.05.2012 Войтенку М.В. надано дозвіл на виготовлення проектно-кошторисної документації на встановлення павільйону автомийки на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного між ПП «СКК В.Качановського» та Войтенко М.В. від 08.07.2011, площа земельної ділянки 0,0220 га.
Згідно договору оренди споруди (іншого об?єкта нерухомості) від 01.07.2012 (рік виправлений на 2011), цей договір укладено між ПП «СКК В. Качановського» (орендодавець) в особі Качановського В.М. та ФОП Войтенко М.В. (орендар) відповідно до умов якого, відповідачу передається в оренду земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 220 м2 для використання в господарській діяльності з метою комерційної діяльності з правом встановлення МАФів та з правом передачі їх в суборенду строком на 10 років з правом пролонгації на 1 рік без оплати.
Також, згідно договору оренди будинку, споруди (іншого об?єкта нерухомості) від 01.07.2011, предметом якого є передача орендодавцем ПП "СКК В Качановського" орендарю ФОП Войтенку М.В. в оренду строком на 5 років земельної ділянки загальною площею 180 м2 за адресою: м. Фастів, вул. 9-го Січня, 7а.
22.04.2021 на підставі декларації про готовність об?єкта до експлуатації від 18.03.2015, яка зареєстрована №КС142150930262 державним реєстратором Бишівської сільської ради Білич О.С. прийнято рішення про державну реєстрацію за ФОП Войтенко М.В. права власності на павільйон автомийки на 4 бокси, загальною площею 167,7 кв. м., індексний номер 57858556 від 26.04.2001.
Рішенням Господарського суду Київської області від 30.05.2024 у справі №911/2966/24 встановлено, що згідно висновку експерта Київського науково-дослідного екпертно-криміналістичного центру від 29.06.2023 №СЕ-19/111-23/32753-ПЧ, наданого на виконання постанов заступника начальника ВРЗЗС СВ Фастівського РУП ГУНП від 23.06.2023 та від 28.06.2023 у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №12023111310001536 від 05.06.2023, який попереджений про відповідальність за статтями 384, 385 Кримінального кодексу України, підпис в графі "Президент _____ Качановський В.М." в договорі оренди землі від 01.06.2014, що зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №6310534 від 07.07.2014, а також в графі "Президент _____ Качановський В.М." в акті приймання-передачі земельної ділянки до договору оренди від 01.06.2014 виконаний не Качановським Віталієм Миколайовичем, а іншою особою.
Оскільки, договір оренди землі від 01.06.2014 підписаний не президентом ПП "СКК В.Качановського" Качановським В.М., а іншою особою, інформація про цю іншу особу та докази наявності у неї повноважень вчиняти такий правочин від імені ПП "СКК В.Качановського" відсутні, то суд вважає договір оренди землі від 01.06.2014 неукладеним, позаяк сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору.
22.04.2021 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Бишівської сільської ради Білич О.С. вчинено запис про реєстрацію права власності №41693180 на павільйон автомийки на 4 бокси загальною площею 167,6кв.м за адресою: Київська область, м. Фастів, вулиця Небесної Сотні, будинок 7а, на земельній ділянці кадастровий номер 3211200000:09:007:0008 за Войтенко Миколою Вікторовичем на підставі декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 18.03.2015.
Відповідно вихідних даних на проектування, містобудівних умов та обмеження забудови земельної ділянки: "Встановлення павільйону автомобільної мийки АДРЕСА_2 ", які були надані Виконавчим комітетом Фастівської міської ради на адвокатський запит адвокату В.Шевченку, рішенням Виконавчого комітету Фастівської міської ради №144/2 від 25.05.2012 Войтенку М.В. був наданий дозвіл на виготовлення проектно-кошторисної документації на встановлення павільйону автомийки на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного між ПП "СКК В.Качановського" та ПП Войтенко М.В. від 08.07.2011, площа земельної ділянки 0,0220га.
Згідно наданого в цьому пакеті документів договору оренди будинку, споруди (іншого об'єкта нерухомості) від 01.07.2012 (рік виправлений на 2011) між ПП "СКК В.Качановського" (орендодавець) в особі Качановського В.М. та ПП Войтенко М.В. (орендар) в оренду передається земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 220м2 для використання в господарській діяльності з метою комерційної діяльності з правом встановлення МАФів та з правом передачі їх в суборенду строком на 10 років з правом пролонгації на 1 рік, без оплати.
Пунктом 3.1-3.6 цього договору передбачено, що приймання-передача об'єкта здійснюється двосторонньою комісією по акту приймання-передачі, об'єкт вважається переданим орендарю з моменту підписання акта прийому-передачі.
Проте план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди, які в силу приписів статті 15 Закону України "Про оренду землі" є невід'ємною частиною договору оренди землі, відсутні.
Тобто, сторони не досягли згоди всіх істотних умов договору оренди. Докази державної реєстрації цього договору також відсутні. А тому, договір оренди будинку, споруди (іншого об'єкта нерухомості) від 01.07.2012 (рік виправлений на 2011) є неукладеним.
Такі ж недоліки має і наданий до матеріалів справи договір оренди будинку, споруди (іншого об'єкта нерухомості) від 01.07.2011, предметом якого є передача орендодавцем ПП "СКК В.Качановського" орендарю ПП Войтенку М.В. в оренду строком на 5 років земельної ділянки загальною площею 180м2 за адресою: м. Фастів, вул. 9-го Січня, 7а, а тому теж є неукладеним.
За таких обставин, у відповідача ФОП Войтенка М.В. не виникло право оренди земельної ділянки кадастровий номер 3211200000:09:007:0008 площею 0,34га, а побудований ним павільйон автомийки, реєстраційний запис №41693180 від 22.04.2021 на чотири бокси підлягає знесенню.
Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Так, рішенням Господарського суду Київської області від 30.05.2024 у справі №911/2966/23 встановлено неукладеність договору оренди будинку, споруди (іншого об?єкта нерухомості) від 01.07.2012 (рік виправлений на 2011), предметом якого є передача земельної ділянки площею 220м2 та неукладеність договору оренди будинку, споруди (іншого об?єкта нерухомості) від 01.07.2011, предметом якого є передача земельної ділянки площею 180м2. Враховуючи зазначене, у відповідача ФОП Войтенка М.В. не виникло право оренди земельної ділянки кадастровий номер 3211200000:09:007:0008 площею 0,34га, а побудований ним павільйон автомийки, реєстраційний запис №41693180 від 22.04.2021 на чотири бокси підлягає знесенню.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що факт самочинного будівництва павільйону автомобільної мийки за адресою: Київська область, м. Фастів, вул. 9-го Січня, 7а, підтверджено матеріалами справи, оскільки, будівництво нерухомого майна здійснено відповідачем без реального укладення договору оренди земельної ділянки та без погодження власника землі, адреса об'єкту нерухомості не присвоювалась. На момент розгляду справи речові права на земельну ділянку у останнього набувача спірного майна (відповідача) відсутні.
Відповідно до ч.ч. 2, 4 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), суб?єкти містобудування зобов?язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об?єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Проектування та будівництво об?єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об?єктів; 6) реєстрація права власності на об?єкт містобудування (частина п?ята статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").
Відповідно до ч. 10 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об?єкта до експлуатації, та за експлуатацію об?єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката
Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", після набуття права на земельну ділянку замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, державними стандартами і правилами, крім винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю.
Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об?єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року №461 передбачено, що у разі якщо декларація про готовність об?єкта до експлуатації оформлена замовником з порушеннями, встановленими вище, у зв?язку з чим її реєстрація може бути скасована на підставі рішення суду.
Відповідно до абз. 8 п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року №461, у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у зареєстрованій декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без затвердженого в установленому порядку проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню органом державного архітектурно-будівельного контролю.
Позивач звернувся до ДІАМ України з листом від 09.04.2025 щодо скасування Декларації про готовність об?єкта до експлуатації №KС142150930262. 18.04.2025 листом ДІАМ України повідомлено, що скасування декларації про готовність об?єкта до експлуатації №КС142150930262 виходить за межі компетенції ДІАМ, та роз?яснено, що відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.
Відповідно до Положення про Державну інспекцію архітектури та містобудування України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.12.2020 №1340, Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується та координується Кабінетом Міністрів України через Віце-прем'єр-міністра з відновлення України - Міністра розвитку громад та територій (далі - Міністр) і який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.
ДІАМ відповідно до покладених на неї завдань, зокрема, приймає в установленому порядку в експлуатацію закінчені будівництвом об'єкти (видає сертифікати про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта або відмовляє в їх видачі, реєструє декларації про готовність об'єкта до експлуатації, внесення змін до них, а також повертає такі декларації та скасовує їх реєстрацію) (пп. 153 п. 4 Положення).
Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що спір про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації треба розглядати як такий, що пов'язаний зі стверджуваним порушенням цивільних прав позивача особою, за якою на підставі вказаної декларації зареєстроване право власності на відповідний об'єкт нерухомого майна. Скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, що стала підставою для оформлення замовником будівництва права власності на відповідне майно, вплине на права й обов'язки цього замовника, зокрема стосовно можливості експлуатації такого майна. Тому належним відповідачем за вимогою про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації є замовник будівництва, тобто особа, на користь якої цю декларацію зареєстрували (див. постанову від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункти 65, 66)).
За змістом ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підставами для скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації є встановлення факту зазначення у ній замовником будівництва недостовірних даних, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом (зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проєкту або будівельного паспорта), а також набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень. За таких підстав з позовом про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації може звернутися відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.
Згідно правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 23.06.2020 року у справі №680/214/16-ц, згідно з якою Велика Палата Верховного Суду виходить з можливості вирішення в судовому порядку вимоги про скасування реєстрації декларації про готовність об?єкта до експлуатації для відновлення становища власника у спірних правовідносинах. При цьому Велика Палата Верховного Суду дійшла висновків про те, що будівництво об?єкта на земельній ділянці, яка не була для цього відведена, без належних дозволів на будівництво та без належно затвердженого проекту, у межах території, на якій заборонене будівництво, повинно мати наслідком скасування реєстрації декларації судом.
Враховуючи викладене, оскільки, спірна декларація про готовність об?єкта до експлуатації стала підставою для оформлення відповідачем права власності на павільйон мийки внаслідок прийняття державним реєстратором Бишівської сільської ради Білич О.С. рішення про державну реєстрацію за ФОП Войтенко М.В. права власності на павільйон автомийки на 4 бокси, загальною площею 167,7 кв. м., індексний номер 57858556 від 26.04.2001, а також, те, що у відповідача відсутнє право оренди земельної ділянки кадастровий номер 3211200000:09:007:0008 площею 0,34га, спірний об'єкт - автомийку споруджено без належних підстав, декларація про готовність об?єкта до експлуатації від 18.03.2015 №KC142150930262 підлягає скасуванню в судовому порядку, що прямо передбачено Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року №461, оскільки, створює перешкоди використання позивачем на власний розсуд земельної ділянки та містить неправдиві дані щодо права оренди у відповідача на земельну ділянку і є наявною і діючою в Єдиному реєстрі будівельної діяльності.
При цьому, судом враховано, що рішення Господарського суду Київської області від 30.05.2024 року у справі №911/2966/23 про усунунення перешкод шляхом знесення спірного об'єкта не виконано, скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації є ефективним способом захисту порушених прав та інтересів позивача та відновлює його право на належне використання земельної ділянки.
Стосовно позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора Бишівської сільської ради Київської області Білич Оксани Славівни від 26.04.2021 №57858556 про державну реєстрацію права власності ФОП Войтенко Миколи Вікторовича на павільйон автомийки на 4 бокси, розташований за адресою: Київська область, м. Фастів, вул. Небесної Сотні, буд. 7а, реєстраційний № НОМЕР_4 , номер відомостей про речове право 41693180 суд, зазначає наступне.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав є обов'язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.
Згідно ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (далі - Порядок), яка набрала чинності 01 січня 2016 року.
Цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно п. 40 Порядку, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
Відповідно до п. 41 Порядку, для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, обов'язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов'язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.
Відповідно до ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться зокрема на підставі: державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року.
Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Як вже було зазначено вище, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому, формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Правові висновки викладені Верховним Судом у постановах від 21.01.2021 року у справі Nє910/27779/14, від 07.04.2020 року у справі Nє916/2791/13, від 01.09.2021 року у справі Nє202/1254/19.
Однією з підстав прийняття державним реєстратором Бишівської сільської ради Київської області Білич О.С. рішення про державну реєстрацію права власності від 26.04.2021 року індексний номер рішення: 57858556, є декларація про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрована Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області за №КС142150930262 03.04.2015 року.
До спірної декларації замовником внесені недостовірні відомості, а саме, щодо наявності у замовника права оренди земельної ділянки для будівництва, у зв'язку із чим, декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 18.03.2015 № КС142150930262, підлягає обов'язковому скасуванню у судовому порядку, про що зазначено судом вище, саме тому, вона не може слугувати підставою прийняття рішення про реєстрацію права власності відповідача на спірне майно.
Крім того, Актом №1041/19.1.1/25 за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора Бишівської сільської ради Київської області Білич Оксани Славівни від 17.03.2025 року, складеного членами Колегії Міністерства юстиції України, встановлено порушення державним реєстратором норм чинного законодавства при проведенні реєстраційних дій, які полягають у наступному.
Згідно з відомостями Державного реєстру прав ФОП Войтенко М.В. до Заяви додано технічний паспорт, виготовлений станом на 10.03.2015 Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕРИТОРІАЛЬНЕ БТІ», державним реєстратором Білич О.С. отримано відомості з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва щодо декларації про готовність об?єкта до експлуатації №КС 142150930262 та відомості з Державного земельного кадастру від 22.04.2021 №42101796.
Комісією Міністерства юстиції України, встановлено, що державним реєстратором Білич О.С. порушено вимоги статей 3, 10, 23 Закону, п.п. 12, 41 Порядку №1127, оскільки, проведено державну реєстрацію за відсутності документа, що підтверджує присвоєння об?єкту нерухомого майна адреси, а також наявність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями (в Реєстрі містилась інформація про існуючу реєстрацію права власності на нерухоме майно: торгівельний майданчик та будівлі СКК В. Качановського. Реєстраційний номер № НОМЕР_1 , адреса об?єкта Київська область, м. Фастів, вул. 9-го Січня, б. 7-а, підстава виникнення права власності свідоцтво про право власності НОМЕР_2 , 05.04.2005).
Згідно п.п. 1, 2 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Згідно ч.1 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Відповідно до п.п. 2, 3 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.
Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав (п. 12 Порядку №1127).
Отже, із вищезазначених фактів та обставин вбачається, що рішення державного реєстратора Бишівської сільської ради Київської області Білич Оксани Славівни від 26.04.2021 №57858556 підлягає скасуванню у судовому порядку як таке, що порушує права позивача на земельну ділянку, на якій знаходиться спірний об'єкт, та як таке, що прийняте із порушенням законодавства за відсутності документів, необхідних для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду 21.12.2022 року у справі 914/2350/18, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Положення абзацу 3 ч. 3 ст. 26 Закону №1952-IV адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.
Задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності, за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 14.02.2023 року у справі №910/20036/20.
Частиною 1 ст. 73 ГПК України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ч.ч. 1,3 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Таким чином, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
Судові витрати відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України підлягають відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача.
Керуючись ст. 124 Конституції України, ст. ст. 123, 129, 233, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов Приватного підприємства «Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського» до Фізичної особи-підприємця Войтенка Миколи Вікторовича за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача державного реєстратора Бишівської сільської ради Білич Оксани Славівни та Державної інспекції архітектури та містобудування України, Фастівської міської ради про скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації та скасування рішення державного реєстратора задовольнити повністю.
2. Скасувати декларацію про готовність об?єкта до експлуатації «Встановлення павільйону автомийки на 4 бокси по АДРЕСА_2 » від 18.03.2015 року, зареєстровану Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області за №KC142150930262 від 03.04.2015 року.
3. Скасувати рішення державного реєстратора Бишівської сільської ради Київської області Білич Оксани Славівни від 26.04.2021 №57858556 про державну реєстрацію права власності ФОП Войтенко Миколи Вікторовича на павільйон автомийки на 4 бокси, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний № НОМЕР_4 , номер відомостей про речове право 41693180.
4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Войтенка Миколи Вікторовича ( АДРЕСА_3 , ідентифікаційний код НОМЕР_5 ) на користь Приватного підприємства «Спортивно-комерційний клуб Віталія Качановського» (08500, Київська область, м. Фастів, вул. Соборна, буд. 45, код ЄДРПОУ 13721646) 6056 (шість тисяч п'ятдесят шість) грн. 00 коп. витрат зі сплати судового збору.
5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного тексту рішення шляхом подання апеляційної скарги до Північного апеляційного господарського суду відповідно до ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України з врахуванням п. 17.5 Розділу ХІ Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено 16.12.2025 року.
Суддя Д.Г. Заєць