номер провадження справи 26/29/24-21/15/25
18.11.2025 Справа № 908/1114/24 (908/2520/25)
м. Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі судді Черкаського Володимира Івановича, при секретарі Подгайній В.О., розглянувши у судовому засіданні матеріали справи № 908/1114/24 (908/2520/25)
За позовною заявою - Фермерського господарства "ТМД АНДРІЇВСЬКЕ" (вул. Травнева, буд. 7, с. Андріївка, Чернігівська область, 15123, ЄДРПОУ 34370799, ел. пошта: 34370799fg@gmail.com, має зареєстрований Електронний кабінет у підсистемі Електронний суд ЄСІКС, представник - адвокат Матвійчук Анастасія Сергіївна, має зареєстрований Електронний кабінет у підсистемі Електронний суд ЄСІКС)
до відповідача - Агропромислового кооперативу "Старосільський" (вул. Дніпрова, 7, селище Відрадне, Запорізький район, Запорізька область, 70406, код ЄДРПОУ 03798636, має зареєстрований Електронний кабінет у підсистемі Електронний суд ЄСІКС, в особі ліквідатора Кучака Ю.Ф., має зареєстрований Електронний кабінет у підсистемі Електронний суд ЄСІКС)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "АГРОАЛЬЯНС-2009" (вул. Олександра Молодчого, буд. 44, м. Чернігів, Чернігівська область, 14013, код ЄДРПОУ 43120488, має зареєстрований Електронний кабінет у підсистемі Електронний суд ЄСІКС)
про визнання недійсними договорів суборенди
в межах провадження у справі № 908/1114/24 про банкрутство Агропромислового кооперативу "Старосільський" (вул. Дніпрова, 7, селище Відрадне, Запорізький район, Запорізька область, 70406, код ЄДРПОУ 03798636, має зареєстрований Електронний кабінет у підсистемі Електронний суд ЄСІКС)
Ліквідатор - Кучак Юрій Федорович (поштова адреса: а/с 9, м. Київ, 03035, електронна адреса: ІНФОРМАЦІЯ_1 , має зареєстрований Електронний кабінет у підсистемі Електронний суд ЄСІКС)
За участю представників сторін:
від позивача - адвокат Матвійчук Анастасія Сергіївна, особисто (в режимі відеоконференції)
19.08.2025 до системи "Електронний суд" від Фермерського господарства "ТМД АНДРІЇВСЬКЕ" надійшла позовна заява від 19.08.2025 (вх. № 2760/08-07/25 від 19.08.2025) до відповідача - Агропромислового кооперативу "Старосільський" про визнання недійсними договорів суборенди, в якій просить суд:
1. Залучити до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні Відповідача, Товариство з обмеженою відповідальністю "Агроальянс-2009" (ідентифікаційний код 43120488).
2. Витребувати у Головного управління статистики у Чернігівській області копії звітів про посівні площі сільськогосподарських культур форми №4-сг під урожай 2023 року та під урожай 2024 року та звітів про площі та валові збори сільськогосподарських культур, плодів, ягід і винограду форми №29-сг у 2023 та 2024 роках, подані Товариством з обмеженою відповідальністю "Агроальянс-2009" (код ЄДПОУ 43120488).
3. Визнати недійсними Договори суборенди землі б/н від 12 липня 2024 року, укладені між Фермерським господарством "ТМД Андріївське" (суборендар) та Агропромисловим кооперативом "Старосільський" (орендар) щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: 7421480400:05:000:0884; 7421480400:05:000:0582; 7421480400:05:000:0577; 7421480400:05:000:0568; 7421480400:05:000:0557; 7421480400:05:000:0074; 7421480400:05:000:0078; 7421480400:05:000:0081; 7421480400:05:000:3421; 7421480400:05:000:0521; 7421480400:05:000:0508; 7421480400:05:000:3424; 7421480400:05:000:3420; 7421480400:05:000:3439; 7421480400:05:000:0573; 7421480400:05:000:0069; 7421480400:05:000:3226; 7421480400:05:000:3223; 7421480400:05:000:3222; 7421480400:05:000:2446; 7421480400:05:000:0584; 7421480400:05:000:0593; 7421480400:05:000:0556; 7421480400:05:000:0545; 7421480400:05:000:0570; 7421480400:05:000:0567; 7421480400:05:000:0068; 7421480400:05:000:0515; 7421480400:05:000:0077; 7421480400:05:000:0592; 7421480400:05:000:0543.
4. Стягнути з Агропромислового кооперативу "Старосільський" на користь Фермерського господарства "ТМД Андріївське" судові витрати.
Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 19.08.2025, відповідно до Положення про автоматизовану систему документообігу суду, ст. 7 Кодексу з процедур банкрутства, розгляд позовної заяви (єдиний унікальний номер 908/2520/25) визначено судді Черкаському В.І., у провадженні якого знаходиться справа № 908/1114/24 про банкрутство Агропромислового кооперативу "Старосільський". У справі триває ліквідаційна процедура, повноваження ліквідатора виконує арбітражний керуючий Кучак Ю.Ф.
Ухвалою суду від 22.08.2025 зокрема, позовну заяву Фермерського господарства "ТМД АНДРІЇВСЬКЕ" від 19.08.2025 (вх. № 2760/08-07/25 від 19.08.2025) до відповідача - Агропромислового кооперативу "Старосільський", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "АГРОАЛЬЯНС-2009" про визнання недійсними договорів суборенди прийнято до розгляду в межах провадження у справі № 908/1114/24 про банкрутство Агропромислового кооперативу "Старосільський" та відкрито провадження з розгляду позовної заяви. Ухвалено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених Кодексом України з процедур банкрутства, з повідомленням (викликом) сторін. Підготовче засідання призначено на 18.09.2025, 10 - 00.
Ухвалою суду від 18.09.2025 зокрема, підготовче засідання відкладене на 06.10.2025, 11 - 00.
Ухвалою від 06.10.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 03.11.2025, 12 - 00.
Ухвалою від 03.11.2025 відкладено судовий розгляд справи по суті на 18.11.2025, 14 - 00.
У засіданні 18.11.2025 для підготовки скороченої частини рішення оголошена перерва до 21.11.2025, 11 - 30.
Судове засідання 21.11.2025 здійснювалось в режимі відеоконференції із застосування підсистеми відеоконференцзв'язку ЄСІКС.
18.11.2025 винесено скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення. 21.11.2025 скорочена частина рішення оголошена у засіданні.
Позивач підтримав заявлені вимоги, на підставах, викладених у позовній заяві.
Представник відповідача у попередніх судових засіданнях проти позовних вимог заперечив з підстав поданого відзиву, просить у задоволенні позову відмовити.
Відповідач, третя особа представників у засідання не направили, до відеоконференції не приєднались.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши учасників провадження, суд
Відповідно до ч. 6 ст. 12 ГПК України, господарські суди розглядають справи про банкрутство (неплатоспроможність) у порядку, передбаченому цим Кодексом для позовного провадження, з урахуванням особливостей, встановлених Кодексом України з процедур банкрутства.
21 жовтня 2019 року введено в дію Кодекс України з процедур банкрутства. Частиною 4 Прикінцевих та перехідних положень встановлено, що з дня введення в дію цього Кодексу подальший розгляд справ про банкрутство здійснюється відповідно до положень цього Кодексу незалежно від дати відкриття провадження у справі про банкрутство, крім справ про банкрутство, які на день введення в дію цього Кодексу перебувають на стадії санації, провадження в яких продовжується відповідно до Закону про банкрутство. Перехід до наступної судової процедури та подальше провадження у таких справах здійснюється відповідно до цього Кодексу.
Господарський суд Запорізької області у складі судді Черкаського В.І. здійснює провадження у справі № 908/1114/24 про банкрутство Агропромислового кооперативу "Старосільський". У справі триває ліквідаційна процедура, повноваження ліквідатора виконує арбітражний керуючий Кучак Ю.Ф.
Позивач - Фермерське господарство "ТМД Андріївське" звернулось до Господарського суду з позовом до Агропромислового кооперативу "Старосільський" про визнання недійсними договорів суборенди землі. Позовні вимоги обґрунтовані наступними обставинами.
12 липня 2024 року між Агропромисловим кооперативом "Старосільський" (як Орендарем) та Фермерським господарством "ТМД Андріївське" (як Суборендарем) підписано договори суборенди землі, відповідно до яких Орендар надає, а Суборендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться поза межами населених пунктів на території Чернігівського району Чернігівської області і перебувають в користуванні Орендаря на підставі договорів оренди.
Відповідно до зазначених договорів суборенди, Суборендар в суборенду мав отримати наступні земельні ділянки: 7421480400:05:000:0884; 7421480400:05:000:0582; 7421480400:05:000:0577; 7421480400:05:000:0568; 7421480400:05:000:0557; 7421480400:05:000:0074; 7421480400:05:000:0078; 7421480400:05:000:0081; 7421480400:05:000:3421; 7421480400:05:000:0521; 7421480400:05:000:0508; 7421480400:05:000:3424; 7421480400:05:000:3420; 7421480400:05:000:3439; 7421480400:05:000:0573; 7421480400:05:000:0069; 7421480400:05:000:3226; 7421480400:05:000:3223; 7421480400:05:000:3222; 7421480400:05:000:2446; 7421480400:05:000:0584; 7421480400:05:000:0593; 7421480400:05:000:0556; 7421480400:05:000:0545; 7421480400:05:000:0570; 7421480400:05:000:0567; 7421480400:05:000:0068; 7421480400:05:000:0515; 7421480400:05:000:0077; 7421480400:05:000:0592; 7421480400:05:000:0543.
Позивач стверджує, що під час укладання вищевказаних договорів суборенди земельних ділянок Агропромисловий кооператив "Старосільський" навмисно ввів ФГ "ТМД Андріївське" в оману щодо обставин, які мають істотне значення для можливості вчинення такого правочину.
У відповідності до п. 1 Договорів суборенди землі від 12.07.2024 Орендар надає, а Суборендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться поза межами населених пунктів на території Чернігівського району Чернігівської області і перебувають в користуванні Орендаря на підставі договорів оренди землі.
Згідно п. 21 Договорів суборенди землі від 12.07.2024 земельні ділянки перебувають в оренді у Орендаря на підставі договорів оренди землі.
Відповідно до п. 24 Договорів суборенди землі від 12.07.2024 обов'язками Орендаря є: передати Суборендарю у користування земельну ділянку у належному стані та визначених межах згідно умов цього Договору; не вчиняти дій, які перешкоджали б Суборендарю користуватись орендованою земельною ділянкою; попередити Суборендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану саме об'єкта оренди.
Пунктом 25 Договорів суборенди землі від 12.07.2024 передбачені права Суборендаря, зокрема: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов Договору суборенди землі, отримувати доходи.
Укладаючи договори суборенди землі в липні 2024 року, ФГ "ТМД Андріївське" розраховувало використовувати земельні ділянки восени 2024 року під урожай озимих культур.
Згідно п.26 Договорів суборенди землі від 12.07.2024 обов'язком Суборендаря, зокрема, є здійснити державну реєстрацію речового права суборенди самостійно та за власний рахунок.
У відповідності до п. 8 Договорів суборенди землі від 12.07.2024, договори укладено до 30.12.2024. Право суборенди земельних ділянок виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Відповідно до ч.6 ст. 8 Закону України «Про оренду землі» право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Після підписання вказаних договорів ФГ "ТМД Андріївське" звернулося до держаного реєстратора речових прав на нерухоме майно для проведення реєстрації речового права суборенди на зазначені земельні ділянки, однак у проведенні державної реєстрації права суборенди було відмовлено, оскільки рішенням приватного виконавця Приходька Ю.М. 13.04.2024 накладено арешт на право оренди вищевказаних земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать АК "Старосільський".
За змістом ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" передбачено право орендаря передавати орендовану ним земельну ділянку в суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом).
Згідно ч .1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Аналогічне визначення містить і стаття 1 Закону України "Про оренду землі".
Положеннями ч. 2 ст. 135 Земельного Кодексу України передбачено можливість під час примусового виконання судових рішень звернення державним (приватним) виконавцем як на земельні ділянки, так і право на них, в тому числі і на право оренди в порядку, визначеного Законом України "Про виконавче провадження".
Згідно ст. 10 Закону України "Про виконавче провадження" до заходів з примусового виконання судового рішення віднесено звернення стягнення на інше майно боржника, зокрема на його майнові права, в тому числі якщо вони належать боржникові від інших осіб.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 18 Закону України "Про виконавче провадження" виконавець зобов'язаний здійснювати заходи примусового виконання рішень у спосіб та в порядку, які встановлені виконавчим документом і цим Законом.
Пунктом 6 частини третьої статті 18 Закону України "Про виконавче провадження" унормовано, що виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право накладати арешт на майно боржника, опечатувати, вилучати, передавати таке майно на зберігання та реалізовувати його в установленому законодавством порядку.
Відповідно до частини сьомої статті 26 Закону України "Про виконавче провадження" у разі, якщо в заяві стягувача зазначено конкретне майно боржника, виконавець негайно після відкриття виконавчого провадження перевіряє в електронних державних базах даних та реєстрах наявність права власності або іншого майнового права боржника на таке майно та накладає на нього арешт. На інше майно боржника виконавець накладає арешт в порядку, визначеному статтею 56 цього Закону.
Отже, з комплексного аналізу положень Закону України "Про виконавче провадження" вбачається, що означеним Законом передбачено можливість застосування заходів примусового виконання рішень щодо майнових прав.
Статтею 34 Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
За змістом статей 177, 178 ЦК України майнові права є об'єктами цивільних прав, можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід'ємними від фізичної чи юридичної особи.
У відповідності до змісту п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право оренди (суборенди) земельної ділянки відноситься до речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності.
Враховуючи те, що орендар-боржник згідно із змінами, внесеними Законами України від 28.04.2021 № 1423-IX, від 02.05.2023 № 3065-IX до частини 5 статті 93 Земельного кодексу України, набув право відчужувати (у т. ч. передавати в суборенду), передавати в заставу право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення без погодження із власником такої земельної ділянки, то враховуючи обсяг його прав, можна дійти висновку про те, що приватний виконавець має право накладати арешт на майнові (речові) права боржника відповідно до вимог Закону України "Про виконавче провадження".
Аналогічний правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 17 лютого 2025 року у справі № 904/1615/22.
Статтею 56 Закону України "Про виконавче провадження" визначено, що арешт майна (коштів) боржника застосовується для забезпечення реального виконання рішення.
Згідно ч. 6 ст. 56 Закону України "Про виконавче провадження" порушення заборони виконавця розпоряджатися або користуватися майном (коштами), на яке накладено арешт, а також інші незаконні дії щодо арештованого майна (коштів) тягнуть відповідальність, установлену законом.
Таким чином, не дивлячись на те, що законодавством було розширено права орендаря та надано можливість передачі земельних ділянок у суборенду без погодження з власником земельних ділянок, однак накладення арешту на право оренди земельних ділянок АК "Старосільський" унеможливлювало їх передачу в суборенду ФГ "ТМД Андріївське". При цьому факт накладення арешту на спірні земельні ділянки було приховано Відповідачем під час укладання договорів суборенди 12 липня 2024 року. В свою чергу, накладений приватним виконавцем арешт суттєво впливає на можливість Позивача вільно користуватися земельними ділянками для здійснення господарської діяльності та отримання прибутку.
Про наявність накладеного приватним виконавцем Приходьком Ю.М. арешту на право оренди спірних земельних ділянок Відповідачу на момент укладання договорів суборенди з Позивачем було відомо, оскільки 13 вересня 2024 року ліквідатором АК "Старосільський" до Господарського суду Запорізької області подано клопотання про зняття арештів з майна Боржника, в тому числі і з права оренди.
Слід зазначити, що арешт на право оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення було знято 17 жовтня 2024 року на підставі ухвали Господарського суду Запорізької області від 17.10.2024 у справі № 908/1114/24.
Крім того, державним реєстратором повідомлено Позивачу, шо право суборенди на спірні земельні ділянки вже зареєстровано за іншою юридичною особою.
Так, згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна від 07.05.2025, право суборенди на земельні ділянки з кадастровими номерами: 7421480400:05:000:0884; 7421480400:05:000:0582; 7421480400:05:000:0577; 7421480400:05:000:0568; 7421480400:05:000:0557; 7421480400:05:000:0074; 7421480400:05:000:0078; 7421480400:05:000:0081; 7421480400:05:000:3421; 7421480400:05:000:0521; 7421480400:05:000:0508; 7421480400:05:000:3424; 7421480400:05:000:3420; 7421480400:05:000:3439; 7421480400:05:000:0573; 7421480400:05:000:0069; 7421480400:05:000:3226; 7421480400:05:000:3223; 7421480400:05:000:3222; 7421480400:05:000:2446; 7421480400:05:000:0584; 7421480400:05:000:0593; 7421480400:05:000:0556; 7421480400:05:000:0545; 7421480400:05:000:0570; 7421480400:05:000:0567; 7421480400:05:000:0068; 7421480400:05:000:0515; 7421480400:05:000:0077; 7421480400:05:000:0592; 7421480400:05:000:0543 зареєстровано за ТОВ "Агроальянс-2009" на підставі договорів суборенди земельних ділянок від 11.09.2023 строками від 3 років до 15 років.
Тобто, на момент укладання договорів суборенди між ФГ "ТМД Андріївське" та АК "Старосільський" (12 липня 2024 року) спірні земельні ділянки вже перебували у користуванні (суборенді) у ТОВ "Агроальянс-2009" на підставі укладених з АК "Старосільський" договорів суборенди від 11 вересня 2023 року (право зареєстровано у період 19.08.2024 по 22.08.2024), про що достеменно було відомо Відповідачу.
Відповідно до правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання - для договорів із 1 січня 2013 року), з якого в його сторін виникають права та обов'язки в зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права. Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав та обов'язків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє.
Отже, зважаючи на те, що строк дії договору починає перебіг з моменту укладання договору, а не реєстрації речового права, якщо тільки сторони не домовились про інше, то у Відповідача було відсутнє право на передачу земельних ділянок в суборенду ФГ "ТМД Андріївське".
Таким чином, на момент укладання Договорів суборенди землі Відповідач приховав від Позивача повну й об'єктивну інформацію про об'єкти нерухомого майна, які є предметами договорів, чим ввів ФГ "ТМД Андріївське", як суборендаря, в оману, зокрема, що на право оренди земельних ділянок накладений арешт, а право користування ще з 2023 року належить іншій юридичній особі - ТОВ "Агроальянс-2009". При цьому, перед підписанням договорів суборенди 12.07.2024, Позивач переконався в наявності права оренди у Відповідача на вказані землі ділянки шляхом ознайомлення з відповідними діючими договорами оренди, наданими АК "Старосільський", у зв'язку з чим, у Позивача не було сумнівів у їх достовірності.
Слід зазначити, що ФГ "ТМД Андріївське", розраховуючи на користування земельними ділянками у своїй господарській діяльності та з метою отримання прибутку, не укладало б спірні договори суборенди з АК "Старосільський", якби Відповідачем було повідомлено про укладання відповідних договорів суборенди з ТОВ "Агроальянс-2009" та накладення арешту на право оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення АК "Старосільський", оскільки вказане унеможливлює Позивачу вільно користуватися земельними ділянками, здійснюючи господарську діяльність з вирощування зернових культур.
До того ж АК "Старосільський", в особі ліквідатора Кучака Ю.Ф. 20.02.2025 звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою про визнання договорів суборенди землі від 11.09.2023, укладених між ТОВ "Агроальянс-2009" та АК "Старосільський", недійсними з тих підстав, які зазначені договори укладені на шкоду банкрута та кредиторів, про що свідчить ціна договору, яка є значно нижчою від розміру оренди земельних ділянок, переданих в суборенду за оскаржуваними договорами. Так, орендна плата за договорами суборенди землі від 11.09.2023 складала 1 500, 00 грн. за один гектар.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.04.2025 у справі № 908/1114/24 (908/444/25) визнано недійсними договори суборенди землі б/н, укладені 11 вересня 2023 року між Агропромисловим кооперативом "Старосільський" (орендар) та Товариством з обмеженою діяльністю "АГРОАЛЬЯНС-2009" (суборендар) та скасовано відповідні записи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з підстав відсутності економічної мети передачі в суборенду земельних ділянок.
Таким чином, АК "Старосільський" в особі ліквідатора Кучака Ю.Ф. достеменно відомо про укладені договори суборенди з ТОВ "Агроальянс-2009" на умовах заниженої орендної плати, а тому підписуючи договори з ФГ "ТМД Андріївське" зі значно вищою орендною платою, ліквідатор Кучак Ю.Ф. намагався отримати більший дохід від оренди.
На момент укладення договорів суборенди землі від 12.07.2024 з ФГ "ТМД Андріївське", АК "Старосільський" достеменно було відомо, що користувачем (суборендарем) спірних земельних ділянок є ТОВ "Агроальянс-2009", оскільки, Відповідач був стороною договорів суборенди з ТОВ "Агроальянс-2009", у період з 19.08.2024 по 22.08.2024 інформація про зареєстроване право суборенди за ТОВ "Агроальянс-2009" містилась в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Слід звернути увагу, що ФГ "ТМД Андріївське" так і не приступило до використання спірних земельних ділянок, що підтверджується податковою декларацією платника єдиного податку четвертої групи за 2024 рік та за 2025 рік, зокрема додатками 1 до декларацій "Відомості про наявність земельних ділянок», звітами про посівні площі сільськогосподарських культур за 2024 рік форми 4-сг та про площі та валові збори с/г культур, плодів, ягід і винограду за формою № 29-сг за 2024 рік. Крім того, спірні земельні ділянки використовувались ТОВ "Агроальянс-2009".
Крім того, в пунктах 1 та 21 Договорів суборенди землі від 12.07.2024 Відповідач стверджував, що є користувачем земельних ділянок, та вони перебувають у нього в оренді на підставі договорів оренди землі, замовчуючи встановлення обмеження (обтяжень) (п. 21 Договорів суборенди).
Враховуючи викладене, Позивач просить суд визнати недійсними договори суборенди землі від 12 липня 2024 року як такі, що вчинені під впливом обману відповідно до ст. 230 ЦК України.
Відповідач - Агропромисловий кооператив "Старосільський" у відзиві на позовну заяву заперечує проти задоволення позовних вимог ФГ "ТМД Андріївське" та просить суд відмовити у позові повністю. Позиція Відповідача ґрунтується на наступних обставинах та аргументах.
Відповідач підтверджує факт укладення 12 липня 2024 року договорів суборенди земельних ділянок з Позивачем. Водночас наголошує, що відповідно до п. 26 договорів суборенди, обов'язок здійснити державну реєстрацію речового права суборенди самостійно та за власний рахунок покладався безпосередньо на Суборендаря (ФГ "ТМД Андріївське").
АК "Старосільський" стверджує, що станом на 02.12.2024 Позивач не виконав свого договірного зобов'язання щодо сплати орендної плати.
Згідно з п. 10 договорів суборенди, 10 % орендної плати має бути сплачено протягом 30 календарних днів з дня державної реєстрації речового права суборенди, а 90 % - після збирання врожаю Суборендарем, але не пізніше 02.12.2024 року. У зв'язку з несплатою орендної плати, 04.12.2024 Відповідачем було направлено Позивачу вимогу про сплату. Заборгованість Позивача, за розрахунками Відповідача, становить 372 326, 26 грн.
Відповідач звертає увагу суду, що з моменту укладення договорів суборенди (12.07.2024) і до направлення вимоги про сплату орендної плати (04.12.2024) від Позивача не надходило жодних претензій, листів чи заяв щодо розірвання договорів, визнання їх неукладеними або недійсними. Лише після пред'явлення вимоги про сплату заборгованості Позивач звернувся до суду з даним позовом.
АК "Старосільський" наголошує, що Позивач не надав суду належних доказів на підтвердження своїх тверджень про відмову державного реєстратора у реєстрації права суборенди. Зокрема, відсутні: заяви про державну реєстрацію права суборенди, офіційні рішення державного реєстратора про відмову у реєстрації. Невиконання Позивачем обов'язку щодо реєстрації права суборенди не звільняє його від обов'язку сплатити орендну плату відповідно до умов договору.
Відповідач також посилається на те, що аналогічні договори суборенди земельних ділянок було укладено АК "Старосільський" з іншими суборендарями, зокрема з ТОВ "Автуничі", яке в повному обсязі виконало свої зобов'язання щодо сплати орендної плати. Це підтверджується банківською випискою та ухвалою Господарського суду Запорізької області від 06.03.2025 у справі № 908/1114/24 (908/137/25). Добросовісне виконання договірних зобов'язань іншими суборендарями свідчить про правомірність та виконуваність договорів суборенди, укладених АК "Старосільський".
На обґрунтування правомірності своєї позиції Відповідач посилається на принцип добросовісності сторін цивільних правовідносин (ст. 3 ЦК України), презумпцію правомірності правочину (ст. 204 ЦК України), яка може бути спростована лише судовим рішенням про визнання правочину недійсним. Крім того, АК "Старосільський" застосовує принцип естопелю, відповідно до якого, якщо поведінка сторони сформувала в іншої сторони обґрунтовану довіру, і порушення такої довіри є несправедливим, суд може відмовити у захисті права. Відповідач також посилається на правові позиції Конституційного Суду України (рішення № 2-р(II)/2021) та Верховного Суду України (постанови від 16.06.2021 у справі № 747/306/19 та від 28.07.2021 у справі № 759/24061/19).
Відповідач вважає, що правочини, укладені між ним та Позивачем, є чинними і породжують для сторін відповідні права та обов'язки до моменту визнання їх недійсними за рішенням суду. Дії Позивача щодо несплати орендної плати та звернення до суду з позовом про визнання договорів недійсними після пред'явлення вимоги про сплату заборгованості, на думку Відповідача, є зловживанням правом та спробою уникнути виконання договірних зобов'язань.
Враховуючи викладене, АК "Старосільський" просить суд відмовити Фермерському господарству "ТМД Андріївське" у задоволенні позову повністю.
На підставі наданих сторонами доказів відповідно до ст. ст. 73, 74, 86 Господарського процесуального кодексу України, суд зазначає наступне.
12.07.2024 між Агропромисловим кооперативом "Старосільський" (як Орендарем) та Фермерським господарством "ТМД Андріївське" (як Суборендарем) укладено 31 договір суборенди землі б/н щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Предметом спірних договорів суборенди є земельні ділянки з кадастровими номерами: 7421480400:05:000:0884; 7421480400:05:000:0582; 7421480400:05:000:0577; 7421480400:05:000:0568; 7421480400:05:000:0557; 7421480400:05:000:0074; 7421480400:05:000:0078; 7421480400:05:000:0081; 7421480400:05:000:3421; 7421480400:05:000:0521; 7421480400:05:000:0508; 7421480400:05:000:3424; 7421480400:05:000:3420; 7421480400:05:000:3439; 7421480400:05:000:0573; 7421480400:05:000:0069; 7421480400:05:000:3226; 7421480400:05:000:3223; 7421480400:05:000:3222; 7421480400:05:000:2446; 7421480400:05:000:0584; 7421480400:05:000:0593; 7421480400:05:000:0556; 7421480400:05:000:0545; 7421480400:05:000:0570; 7421480400:05:000:0567; 7421480400:05:000:0068; 7421480400:05:000:0515; 7421480400:05:000:0077; 7421480400:05:000:0592; 7421480400:05:000:0543.
Ця обставина підтверджується копіями договорів, наданими Позивачем, та не заперечується Відповідачем.
Відповідно до умов договорів, Орендар надає, а Суборендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки. Договори містять умови щодо строку суборенди, розміру та порядку сплати орендної плати, обов'язків сторін, зокрема обов'язку Суборендаря здійснити державну реєстрацію права суборенди (п. 26 договорів).
На момент укладення спірних договорів суборенди 12 липня 2024 року на право оренди земельних ділянок, що є предметом цих договорів, було накладено арешт. Арешт було накладено постановою приватного виконавця Приходька Ю.М. від 13 квітня 2024 року, тобто майже за три місяці до укладення спірних договорів.
Арешт знято лише 17 жовтня 2024 року за ухвалою суду у справі № 908/114/24, тобто через три місяці після укладення договорів з Позивачем. Наявність арешту на момент укладення договорів унеможливлювала державну реєстрацію права суборенди за Позивачем, що підтверджується відмовами державного реєстратора у проведенні державної реєстрації.
Відповідач був обізнаний про існування арешту на момент укладення договорів з Позивачем. Про це свідчить той факт, що 13 вересня 2024 року, тобто через два місяці після укладення спірних договорів, ліквідатор АК "Старосільський" (в особі якого діє Відповідач) подав до суду клопотання про зняття арештів з права оренди земельних ділянок. Це беззаперечно доводить, що на момент підписання договорів 12.07.2024 Відповідач знав про наявність обтяження.
Спірні земельні ділянки вже були передані Відповідачем у суборенду іншій юридичній особі - Товариству з обмеженою відповідальністю "Агроальянс-2009" на підставі договорів суборенди землі від 11 вересня 2023 року, тобто майже за рік до укладення договорів з Позивачем.
Право суборенди за ТОВ "Агроальянс-2009" було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у період з 19 по 22 серпня 2024 року, тобто вже після укладення договорів з Позивачем (12.07.2024), але у період дії цих договорів. Це означає, що на момент укладення договорів з Позивачем існували чинні договірні зобов'язання Відповідача перед третьою особою щодо тих самих земельних ділянок.
Договори суборенди між Відповідачем та ТОВ "Агроальянс-2009" від 11.09.2023 були визнані недійсними рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.04.2025 у справі № 908/1114/24 (908/444/25) за позовом Відповідача. Однак на момент укладення спірних договорів з Позивачем (12.07.2024) ці договори були чинними та не оспореними, що створювало правову невизначеність щодо можливості передачі тих самих земельних ділянок у суборенду Позивачу.
Матеріалами справи установлено, що Відповідач приховав від Позивача інформацію про наявність арешту на право оренди та про існування чинних договірних зобов'язань перед третьою особою щодо тих самих земельних ділянок.
У змістах спірних договорів суборенди від 12.07.2024 відсутня будь-яка інформація про наявність обтяжень, арештів або прав третіх осіб. Більше того, згідно з умовами договорів, Орендар (Відповідач) гарантував, що земельні ділянки перебувають у його законному користуванні та можуть бути передані у суборенду. Відповідач не повідомив Позивача ані про існування арешту, ані про наявність договорів з ТОВ "Агроальянс-2009".
Також, про обізнаність Відповідача щодо арешту свідчить клопотання ліквідатора про зняття арештів, подане 13.09.2024. Про обізнаність щодо договорів з третьою особою свідчить той факт, що саме Відповідач згодом звернувся до суду з позовом про визнання цих договорів недійсними (справа № 908/444/25).
Таким чином, Відповідач, будучи учасником господарських відносин та стороною у виконавчих провадженнях і у договірних відносинах з третьою особою, достеменно знав про всі істотні обставини, які перешкоджали належному виконанню договорів суборенди з Позивачем, однак свідомо приховав цю інформацію при укладенні договорів.
Судом встановлено, що Позивач був позбавлений можливості здійснити державну реєстрацію права суборенди через наявність арешту на право оренди Відповідача. Це підтверджується відмовами державного реєстратора у проведенні реєстраційних дій.
Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України та ст. 19 Закону України "Про оренду землі", право суборенди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Без державної реєстрації Позивач не мав юридичного права користування земельними ділянками та не міг здійснювати на них господарську діяльність.
Крім того, навіть якби арешт було знято раніше, наявність зареєстрованого права суборенди за іншою особою (ТОВ "Агроальянс-2009") також унеможливлювала реєстрацію права за Позивачем та використання земельних ділянок. Докази, надані Позивачем, підтверджують, що він не здійснював фактичного користування земельними ділянками, не проводив посівних робіт та не отримував врожаю.
Відповідно до ст. 230 ЦК України, правочин визнається судом недійсним, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Суд встановлює, що обставини, приховані Відповідачем (наявність арешту на право оренди та існування чинних договірних зобов'язань перед третьою особою), мають істотне значення для укладення договорів суборенди. Ці обставини безпосередньо впливали на можливість виникнення права суборенди за Позивачем та на можливість використання земельних ділянок за цільовим призначенням.
Метою будь-якого договору суборенди є отримання суборендарем у користування земельної ділянки для ведення сільськогосподарської діяльності. Якщо земельна ділянка не може бути передана у фактичне користування через існуючі обтяження та права третіх осіб, то мета договору не може бути досягнута, і такий договір позбавлений економічного та правового сенсу для суборендаря.
Приховування Відповідачем істотної інформації при укладенні договорів є навмисним введенням Позивача в оману у розумінні ст. 230 ЦК України.
Суд вважає аргументи Позивача обґрунтованими та такими, що підтверджуються наявними у справі доказами. Позивач довів факт укладення спірних договорів, наявність арешту на право оренди на момент їх укладення, існування попередніх договорів суборенди з третьою особою, приховування Відповідачем цієї інформації та неможливість здійснення державної реєстрації права суборенди і використання земельних ділянок.
Правові підстави позову, а саме ст. ст. 15, 16, 203, 215, 230 ЦК України, є застосовними до спірних правовідносин. Суд погоджується з тим, що дії Відповідача щодо приховування істотної інформації при укладенні договорів є обманом у розумінні ст. 230 ЦК України і є підставою для визнання договорів недійсними.
Судом встановлено, що Відповідач - Агропромисловий кооператив "Старосільський" навмисно ввів Позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення для укладення договорів суборенди, а саме приховав інформацію про наявність арешту на право оренди земельних ділянок та про існування чинних договірних зобов'язань перед третьою особою щодо тих самих земельних ділянок.
Приховування зазначеної інформації унеможливило державну реєстрацію права суборенди за Позивачем та позбавило його можливості використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням, що є істотним порушенням прав Позивача та підставою для визнання спірних договорів недійсними відповідно до ст. 230 ЦК України.
Аргументи Відповідача про невиконання Позивачем обов'язків з реєстрації та оплати, про зловживання правом та естопель є необґрунтованими та відхиляються судом.
На підставі встановлених обставин, дослідження та оцінки доказів, аналізу аргументів сторін та застосування відповідних норм матеріального та процесуального права, суд доходить висновку, що позовні вимоги Фермерського господарства "ТМД Андріївське" про визнання недійсними договорів суборенди землі б/н від 12 липня 2024 року є обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі.
Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Враховуючи задоволення позову, судовий збір слід покласти на відповідача.
Керуючись ст. 2 Кодексу України з процедур банкрутства, статтями 129, 232, 233, 238, 240, 241, 254, 256-257 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити.
Визнати недійсними Договори суборенди землі б/н від 12 липня 2024 року, укладені між Фермерським господарством "ТМД Андріївське" (вул. Травнева, буд. 7, с. Андріївка, Чернігівська область, 15123, ЄДРПОУ 34370799) (суборендар) та Агропромисловим кооперативом "Старосільський"(вул. Дніпрова, 7, селище Відрадне, Запорізький район, Запорізька область, 70406, код ЄДРПОУ 03798636) (орендар) щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: 7421480400:05:000:0884; 7421480400:05:000:0582; 7421480400:05:000:0577; 7421480400:05:000:0568; 7421480400:05:000:0557; 7421480400:05:000:0074; 7421480400:05:000:0078; 7421480400:05:000:0081; 7421480400:05:000:3421; 7421480400:05:000:0521; 7421480400:05:000:0508; 7421480400:05:000:3424; 7421480400:05:000:3420; 7421480400:05:000:3439; 7421480400:05:000:0573; 7421480400:05:000:0069; 7421480400:05:000:3226; 7421480400:05:000:3223; 7421480400:05:000:3222; 7421480400:05:000:2446; 7421480400:05:000:0584; 7421480400:05:000:0593; 7421480400:05:000:0556; 7421480400:05:000:0545; 7421480400:05:000:0570; 7421480400:05:000:0567; 7421480400:05:000:0068; 7421480400:05:000:0515; 7421480400:05:000:0077; 7421480400:05:000:0592; 7421480400:05:000:0543
Стягнути з Агропромислового кооперативу "Старосільський" (вул. Дніпрова, 7, селище Відрадне, Запорізький район, Запорізька область, 70406, код ЄДРПОУ 03798636) на користь - Фермерського господарства "ТМД АНДРІЇВСЬКЕ" (вул. Травнева, буд. 7, с. Андріївка, Чернігівська область, 15123, ЄДРПОУ 34370799) суму 75 094 (сімдесят п'ять тисяч дев'яносто чотири) грн. 40 коп. судового збору.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Копію рішення надіслати сторонам, третій особі (до електронного кабінету).
Розмістити повний текст рішення на сайті Господарського суду Запорізької області (https://zp.arbitr.gov.ua/sud5009/gromadyanam/advert/).
Відповідно ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відповідно до ст. 256, пп. 17.5 п. 17 розділу XI Перехідних положень ГПК України рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено та підписано 15.12.2025.
Суддя Володимир ЧЕРКАСЬКИЙ