Рішення від 01.12.2025 по справі 916/2771/25

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"01" грудня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/2771/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Цісельського О.В.

за участю секретаря судового засідання Лінник І.А.

за участю представників:

від позивача: Явченко Д.В.,

від третьої особи: Буцан С.В.,

від відповідача: не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 916/2771/25

за позовом: Одеської міської ради (площа Думська (Біржова), № 1, м. Одеса, 65026)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (вул. Успенська, буд. 83/85, м. Одеса, 65011).

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» (вул. Стовпова, № 19А, м. Одеса, 65098)

про стягнення 964 085,36 грн,

ВСТАНОВИВ:

1. Суть спору.

Одеська міська рада (надалі - позивач, ОМР) звернулася до Господарського суду Одеської області із позовною заявою про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» (надалі - відповідач, ТОВ «І'м Істейт») безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, загальною площею 0,3200 га, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за період з 01.02.2021 по 31.01.2024 у розмірі 964085,36 грн.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що у період з 01.02.2021 по 31.01.2024 ТОВ «І'м Істейт», як власник нежитлових будівель їдальні загальною площею 1782,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, здійснювало безоплатне користування земельною ділянкою за вказаною адресою без укладеного договору оренди землі, тобто без належної правової підстави для її використання.

2. Позиція учасників справи.

2.1. Аргументи Позивача.

Позивач зазначає, що згідно із інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна Товариство з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» з 26.09.2012 є власником нежитлових будівель їдальні загальною площею 1782,1 кв.м, що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Стовпова 19А.

Як пояснює позивач, право власності на вказане нерухоме майно, яке розташоване на земельній ділянці площею 0,3200 га, зареєстровано за відповідачем на підставі договору купівлі-продажу від 26.09.2012, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г.А. та зареєстровані в реєстрі за № 703, з якого вабчається, що зазначений об'єкт нерухомого майна розташований на земельній ділянці площею 1360 кв.м. з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005.

Разом з тим, як додає позивач, Головне управління Держгеокадастру в Одеській області листом від 07.03.2024 № 706/340-24 повідомило про те, що державним кадастровим реєстратором виявлено наявність технічної помилки, допущеної у відомостях Державного земельного кадастру внаслідок перенесення до останнього відомостей про земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, яка не була зареєстрована в Державному реєстрі земель, а відомості про згадану земельну ділянку набули статусу архівних за рішенням державного кадастрового реєстратора та відображаються на кадастровій карті в архівному шарі даних геоінформаційної системи у зв'язку з виправленням помилкового перенесення відомостей про земельну ділянку з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру.

При цьому, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.11.2022 № НВ-5100842342022 земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, площею 0,3200 га за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, сформовано та зареєстровано 23.02.2017, отже, на переконання позивача, вищезазначене нерухоме майно розташоване на вказаній земельній ділянці, яка належить на праві комунальної власності територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради.

Також позивач додає, що рішенням Одеської міської ради від 21.09.2016 № 1128-VII за результатами розгляду клопотання ТОВ «І'м Істейт» вирішено надати дозвіл останньому на розробку проєкту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування торгово-офісної будівлі, допоміжних будівель і споруд.

Разом з тим, позивачем було зазначено, що договір оренди земельної ділянки між Одеською міською радою та відповідачем не укладався, у зв'язку з чим у період з 01.02.2021 по 31.01.2024 ТОВ «І'м Істейт» як власник нежитлових будівель загальною площею 1782,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, здійснювало безоплатне користування земельною ділянкою за вказаною адресою без укладеного договору оренди землі, тобто без належної правової підстави для її використання.

Відтак, за ствердженням позивача, Одеська міська рада змушена звернутись до суду з вимогою про стягнення з власника об'єкта нерухомого майна - ТОВ «І'м Істейт» безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розміщено, та які відповідач зобов'язаний повернути власнику земельної ділянки на підставі ст. 1212 ЦК України.

2.2. Аргументи Відповідача.

Відповідач, заперечуючи проти позовних вимог, зазначає, що позивач вимагає у відповідача стягнути грошові кошти за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, а саме усією її площею розміром 0,3200 га, попри те, що загальна площа нерухомого майна, яке знаходиться у власності відповідача становить 0.17821 га, а жодних доказів на підтвердження того, що відповідач користувався частиною земельної ділянки в розмірі 0,1418 га (частина, яка не зайнята майном відповідача) позивач до суду не надає, також не надає доказів того, що відповідачем використовується його власне приміщення загальною площею, 1782,1 кв.м., у зв'язку з чим відповідач заперечує щодо стягнення з нього грошової суми за користування земельною ділянкою площею 0,3200 га, якою він фактично не користувався.

Окрім того, відповідач звертає увагу, що позивач надає до суду лист Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 22.11.2023 №0113/1530 з додатками з чого вбачається, що за результатами проведеного обстеження земельної ділянки за кадастровим номером: 5110137300:24:009:0008, станом на 21.11.2023 зазначена земельна ділянка площею 0,3200 га використовується для експлуатації та обслуговування торгівельного-офісної будівлі, будівлі СТО, будівлі ТП (Т-20), металевих гаражів та житлової будівлі, яка знаходиться в занедбаному стані, що на думку відповідача, підтверджує той факт, що на спірній земельній ділянці окрім нерухомого майна відповідача знаходиться інше майно (будівлі), яке не належить відповідачу на праві приватної власності та ним не використовується, більш того, з фото вбачається, що приміщення нежитлової будівлі їдальні у поганому стані та не використовується.

Відтак, на переконання позивача, позивачем не доведено належними доказами у справі факт використання відповідачем усієї площі земельної ділянки за кадастровим номером: 5110137300:24:009:0008, а відповідач у свою чергу стверджує, що даною земельною ділянкою взагалі не користується, включно з майном, яке на ній розташоване, доказів протилежного позивачем до суду не додано. Водночас, відповідач додає, що він мав намір використовувати своє майно та планував укласти договір оренди земельної ділянки, однак згодом потреба у користуванні майном відпала, а відтак і відпала потреба в укладенні договору оренди земельної ділянки.

Отже, за висновком відповідача, договір оренди землі за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, площею 0,3200 га між сторонами укладений не був, істотні умови не погоджувалися, розмір орендної плати не встановлювався, позивачем не доведено факт використання відповідачем даної земельної ділянки належними доказами у справі, а тому позивач без належних правових підстав вимагає з відповідача стягнення грошових коштів за користування спірною земельною ділянкою. При цьому, відповідач зауважує, що ані з доданого позивачем розрахунку, ані з тексту позовної заяви не зрозуміло, за якою саме формулою здійснено даний розрахунок, не вказано жодної методики згідно якої можна розрахувати розмір безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою, відтак, неможливо встановити яким саме чином було обчислено заявлену суму для стягнення з відповідача, а даний розрахунок не є належним доказом у справі, оскільки не підтверджує заявлені вимоги позивача.

2.3. Аргументи Третьої особи.

Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради у своїх поясненнях виклав схожі за змістом позовної заяви аргументи, повністю підтримав викладену позивачем правову позицію позивача та просив задовольнити вимоги Одеської міської ради.

3. Процесуальні питання, вирішені судом.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.07.2025 позовну заяву (вх. № 2845/25) передано на розгляд судді Господарського суду Одеської області Цісельського О.В.

Разом з позовною заявою 15.07.2025 Одеською міською радою було подано до господарського суду заяву (вх. № 2-1114/25) про забезпечення позову в порядку ст. 136 Господарського процесуального кодексу України, згідно якої позивач просив суд накласти арешт на грошові кошти, що належать Товариству з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» як в національній валюті (гривня), так і в іноземній валюті, що містяться на відкритих рахунках у банківських або інших фінансово-кредитних установах, у тому числі інших держав, а також на кошти на рахунках, що будуть відкриті після винесення ухвали про забезпечення позову у межах розміру позовних вимог на загальну суму 964085,36 грн, а також накласти арешт на нерухоме майно, яке належить Товариству з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт», у межах розміру позовних вимог 964085,36 грн, лише в межах різниці між сумою ціни позову та арештованих грошових коштів у разі їх недостатності.

16.07.2025 ухвалою Господарського суду Одеської області, залишеною без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.09.2025, заяву Одеської міської ради (вх. № 2-1114/25 від 15.07.2025) задоволено, накладено арешт на грошові кошти Товариства з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» як в національній валюті (гривня), так і в іноземній валюті, що містяться на відкритих рахунках у банківських або інших фінансово-кредитних установах, у тому числі інших держав, а також на кошти на рахунках, що будуть відкриті після винесення ухвали про забезпечення позову у межах розміру позовних вимог на загальну суму 964 085,36 грн. Також, накладено арешт на нерухоме майно, яке належить Товариству з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт», у межах розміру позовних вимог 964 085,36 грн, лише в межах різниці між сумою ціни позову та арештованих грошових коштів у разі їх недостатності.

18.07.2024 ухвалою Господарського суду Одеської області прийнято позовну заяву (вх. № 2845/25 від 15.07.2025) до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/2771/25. Постановлено справу № 916/2771/25 розглядати за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на "12" серпня 2025 року об 11:00 год.

24.07.2025 до господарського суду представником ТОВ «І'м Істейт» подано заяву (вх. № 23491/25), якою представник просив приєднати його до підсистеми «Електронний суд в справі № 916/2771/25 як представника відповідача. Вказана заява була задоволена та 28.07.2025 представнику було надано доступ до матеріалів електронної справи.

06.08.2025 Товариством з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» подано до суду заяву (вх. № 24606/25), якою відповідач просив судові засідання по справі проводити в режимі відеоконференції з використанням системи відеоконференцзв'язку поза межами приміщення суду.

08.08.2025 від ТОВ «І'м Істейт» до суду надійшло клопотання (вх. № 24858/25), відповідно до якого відповідач просив призначити у справі № 916/2771/25 судову земельно-технічну експертизу та зупинити провадження на час її проведення.

Того ж дня, відповідачем подано до суду відзив (вх. № 24915/25 від 08.08.2025) на позовну заяву, який був долучений судом до матеріалів справи разом із доданими до нього доказами.

08.08.2025 ухвалою Господарського суду Одеської області повернуто без розгляду заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» (вх. № 24606/25 від 06.08.2025) про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції у справі № 916/2771/25.

11.08.2025 представник відповідача звернувся до суду із клопотанням (вх. № 25034/25) про відкладення підготовчого засідання на іншу дату для надання змоги стороні відповідача взяти участь в судових засіданнях, а також із заявою (вх. № 25056/25 від 11.08.2025) про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів.

12.08.2025 у підготовчому засіданні по справі № 916/2771/25 судом постановлено протокольну ухвалу про залучення в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, про що було відображено в протоколі судового засідання, а також, з урахуванням клопотань відповідача та позивача про відкладення підготовчого засідання, судом постановлено протокольну ухвалу про перерву до "02" вересня 2025 року о 12:40 год, про що Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та Товариство з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» були повідомлені відповідною ухвалою суду від 12.08.2025, постановленою в порядку ст. 120 ГПК України.

Також, ухвалою Господарського суду Одеської області задоволено заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» (вх. № 25056/25 від 11.08.2025) та постановлено здійснити проведення підготовчого засідання по справі № 916/2771/25, призначеного на 02.09.2025 о 12:40 год., та всіх подальших судових засідань в режимі відеоконференції за допомогою системи відеоконференцзв'язку «ВКЗ».

01.09.2025 Департаментом архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради подано до суду пояснення (вх. № 27031/25) на позовну заяву, які судом було прийнято до розгляду та долучено до матеріалів справи.

02.09.2025 у підготовчому засіданні по справі № 916/2771/25, за результатами розгляду клопотання відповідача про призначення експертизи, суд постановив ухвалу, без складання окремого процесуального документу, про відмову в задоволенні клопотання про призначення судової земельно-технічної експертизи. Мотивом для відмови стало те, що на даний час відсутні підстави для призначення експертизи за тими документами та доказами, які надані до матеріалів справи, а встановлення наявності чи відсутності на земельній ділянці майна не потребує спеціальних знань, оскільки достатньо підтвердити належним доказами, що майно, яке розташоване на спірній земельній ділянці, належить на праві приватної власності іншими особами. Щодо визначення частини земельної ділянки, якою фактично користується відповідач, суд виходив з того, що відповідно до ст. 101 ГПК України, відповідач не був позбавлений можливості самостійно звернутися до експерта та надати відповідний висновок експерта з питання визначення площі спірної земельної ділянки, яка фактично зайнята відповідачем, складений на його замовлення.

Додатково суд вважає за необхідне зауважити наступне.

За приписами ст. 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

Відповідно до п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про судову експертизу», судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду.

Спеціальні знання - це професійні знання, отримані в результаті навчання, а також навички, отримані обізнаною особою в процесі практичної діяльності в різноманітних галузях науки, техніки та інших суспільно корисних галузях людської діяльності, які використовуються разом з науково-технічними засобами під час проведення експертизи. Змістом спеціальних знань є теоретично обґрунтовані і перевірені практикою положення і правила, які можуть відноситися до будь-якої галузі науки, техніки, мистецтва тощо.

Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи. Питання про призначення судової експертизи повинно вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення.

Необхідність судової експертизи в господарському судочинстві зумовлена тим, що в процесі здійснення правосуддя суд стикається з необхідністю встановлення таких фактів (обставин), дані про які потребують спеціальних досліджень. Експертиза це науковий, дослідницький шлях до висновків, які формулюються у висновку експерта, про фактичні обставини справи.

При призначенні судової експертизи обов'язковим є визначення предмета доказування та з'ясування дійсної потреби спеціальних знань для встановлення певних фактичних даних, що входять до предмету доказування.

Отже, експертиза призначається судом у випадку необхідності встановлення фактів (обставин), дані про які вимагають спеціальних знань, та які мають суттєве значення для правильного вирішення спору по суті. При цьому господарський суд самостійно визначає, чи є у нього необхідність у спеціальних знаннях і, відповідно, призначення для цього експертизи, чи такої необхідності немає і суд може вирішити спір на підставі інших доказів, поданих у справі.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Дульський проти України» (заява № 61679/00) від 01.06.2006 зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід'ємну частину судової процедури.

Тобто, експертиза призначається, за сукупності декількох умов, а саме для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо та жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Згідно з ст. 100 ГПК України про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.

Недотримання порядку призначення та проведення судової експертизи має наслідком затягування судового процесу і призводить до порушення вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, учасником якої є Україна, стосовно права кожного на розгляд його справи упродовж розумного строку, відтак безпідставне призначення судової експертизи та зупинення у зв'язку з цим провадження у справі перешкоджає подальшому розгляду справи.

Призначення експертизи є правом, а не обов'язком господарського суду, при цьому, питання призначення експертизи вирішується судом у кожному конкретному випадку з урахуванням предмета, підстав позову та обставин справи (аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 927/685/20).

Суд зазначає, що необхідність судової експертизи в господарському судочинстві зумовлена тим, що в процесі здійснення правосуддя суд стикається з необхідністю встановлення таких фактів (обставин), дані про які потребують спеціальних досліджень. Експертиза це науковий, дослідницький шлях до висновків, які формулюються у висновку експерта, про фактичні обставини справи.

Суд зазначає, що висновок експерта може бути одним із доказів, оцінується на рівні з іншими доказами та не має переважного значення перед іншими доказами.

Отже, виходячи з заяв по суті справи та наявних у справі доказів, у суду відсутня підстава для призначення судової земельно-технічної експертизи.

Окрім того, 02.09.2025 судом було постановлено протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів за ініціативою суду та протокольну ухвалу про перерву в підготовчому засіданні до "07" жовтня 2025 року о 12:40 год.

24.09.2025 на адресу суду надійшла заява ТОВ «І'м Істейт» (вх. № 2-1501/25), відповідно до якої відповідач просив скасувати заходи забезпечення позову, накладені ухвалою Господарського суду Одеської області від 16 липня 2025 року у справі №916/2771/25.

У зв'язку з перебуванням судді Цісельського О.В. у відпустці у період з 15.09.2025 по 29.09.2025 та враховуючи те, що суддя братиме участь у підготовці суддів місцевих та господарських суддів з 29.09.2025 по 03.10.2025, з метою дотримання строків розгляду відповідної заяви, на підставі розпорядження керівника апарату суду від 24.09.2025 №153, здійснено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями та відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.09.2025 головуючим обрано суддю Петренко Н.Д.

01.10.2025 ухвалою Господарського суду Одеської області (суддя Петренко Н.Д.) відмовлено в задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» (вх. № 2-1501/25 від 24.09.2025) про скасування заходів забезпечення позову у справі № 916/2771/25.

07.10.2025 від Одеської міської ради до господарського суду через підсистему Електронний суд ЄСІТС надійшла заява (вх. № 31118/25), в якій позивач просив поновити строк для подання доказів та долучити до матеріалів справи копію листа Юридичного департаменту Одеської міської ради від 19.09.2025 № 2469 та листа Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин ОМР від 29.09.2025 № 01-19/751 з додатками.

У підготовчому засіданні 07.10.2025 господарський суд протокольними ухвалами задовольнив заяву позивача, поновив строк на подання доказів та долучив їх до матеріалів справи, з урахуванням положень Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод ухвалив про проведення підготовчого провадження у розумні строки та оголосив перерву до 16.10.2025 о 10:40 год.

08.10.2025 позивачем подано до суду заяву (вх. № 31310/25), до якої, на виконання вимог суду, додано копію договору купівлі-продажу від 26.09.2012 придатну до читання. Вказана заяву долучена до матеріалів справи разом із доданими доказами.

16.10.2025 у підготовчому засіданні по справі № 916/2771/25, після вирішення всіх питань, передбачених ст. 182 ГПК України, судом постановлено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи № 916/2771/25 до судового розгляду по суті на "21" жовтня 2025 року о 10:00 год. Окрім того, призначено резервну дату судового засідання з розгляду справи № 916/2771/25 по суті на 20 листопада 2025 року о 10:30 год.

21.10.2025, з огляду на неможливість звершити розгляд справи по суті, у судовому засіданні по справі № 916/2771/25 судом постановлено протокольну ухвалу про перерву, згідно раніше визначеної резервної дати, до "20" листопада 2025 року о 10:30 год.

Під час розгляду справи по суті представника позивача та третьої особи виступили із вступною промовою, заявлені позовні вимоги підтримали у повному обсязі та просили суд позов задовольнити повністю з підстав, викладених ними у заявах по суті, та підтверджених наданими до матеріалів справи доказами.

Відповідач під час розгляду справи по суті також виступив із вступною промовою, проти позовних вимог заперечував з підстав, викладених у його заявах по суті, та у задоволенні позову просив відмовити повністю.

Також, судом враховано, що в умовах воєнного часу, суди України, продовжують працювати на територіях, де це є можливим, на підставі чого, з метою забезпечення розумного балансу між нормами статті 3 Конституції України, згідно з якою людина, її життя і здоров'я, честь і гідність, недоторканість і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю, а також положеннями статті 2 Господарського процесуального кодексу України, які визначають завдання господарського судочинства, з урахуванням норм Закону України «Про правовий режим воєнного стану», приймаючи до уваги обставини даної справи та достатність часу, наданого всім учасникам справи для висловлення своєї правової позиції по даній справі, суд вважав за доцільне розглядати дану справу в межах розумного строку, створивши учасникам справи умови належного балансу безпеки та можливості ефективної реалізації їх процесуальних прав.

З урахуванням викладеного, за об'єктивних обставин розгляд даної позовної заяви був здійснений судом без невиправданих зволікань настільки швидко, наскільки це було можливим за вказаних умов, у межах розумного строку в контексті положень Господарського процесуального кодексу України та Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

В процесі розгляду справи всі подані учасниками справи клопотання та заяви були судом розглянуті та вирішенні відповідно до приписів Господарського процесуального кодексу України, про що відзначено у протоколах судових засідань. Судом були досліджені всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи.

Відповідно до ст.ст.209, 210 ГПК України судом були з'ясовані всі обставини, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, а також безпосередньо досліджені всі докази, наявні в матеріалах справи та їм надана відповідна оцінка.

Враховуючи наведене, 20.11.2025 Господарським судом був закінчений розгляд справи по суті, оголошено про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення 01.12.2025 об 11:00 год.

01.12.2025 судом, відповідно до ч.1 ст.219 та ст. 240 ГПК України, в присутності представників позивача та третьої особи було проголошено скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судом.

Як з'ясовано судом, 26.09.2012 між ТОВ «Сан Ленд» (продавець) та ТОВ «І'м Істейт» (покупець) укладений договір купівлі-продажу нежитлових будівель, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г.А. та зареєстрований в реєстрі № 703.

Відповідно до п. 1 вказаного договору ТОВ «Сан Ленд» передало у власність, а ТОВ «І'м Істейт» прийняв у власність нежитлові будівлі їдальні, що знаходяться за адресою: місто Одеса, вулиця Стовпова, будинок під № 19А, загальною площею - 1782,1 кв.м. (надалі нежитлові будівлі) і зобов'язується сплатити їх вартість за ціною та на умовах, встановлених цим договором. Згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно 35475099, виданого Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» 12.09.2012, зазначені нежитлові будівлі складаються з однієї кам'яної Їдальні, зазначеної на схематичному плані літерою «А», загальною площею 1696.5 кв.м., трансформаторної підстанції - «Б», складу - «В», огорожі - № 1-3, мостіння - І, розташованих на земельній ділянці площею 1360 кв.м. (по фактичному користуванню), кадастровий номер земельної ділянки - 5110137300:24:009:0005.

За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (інформаційна довідка № 434673269 від 09.07.2025; інформаційна довідка № 438559177 від 07.08.2025) за Товариством з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» з 01.10.2012 зареєстровані на праві приватної власності за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, буд. 19А нежитлові будівлі їдальні (реєстраційний номер майна: 25157453), загальною площею 1782,1 кв.м., що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005.

Рішенням Одеської міської ради № 1128-VII від 21.09.2016, за результатами розгляду клопотання ТОВ «І'м Істейт», надано дозвіл ТОВ «І'м Істейт» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,3200 га, за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, для експлуатації та обслуговування торгово-офісної будівлі, допоміжних будівель і споруд та проведення експертної грошової оцінки вказаної земельної ділянки. Окрім того, п. 3 вказаного рішенням зобов'язано ТОВ «І'м Істейт» після формування земельної ділянки надати до департаменту комунальної власності ОМР розроблений та погоджений у встановленому законом порядку проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.11.2022 № НВ-5100842342022, на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 11.01.2017, внесені відомості про державну реєстрацію земельної ділянки площею 0,3200 га, кадастровий номер 5110137300:24:009:0008, місце розташування: Одеська область, м. Одеса, вулиця Стовпова, 19-А; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні відомості про зареєстроване за товариством право власності чи користування як земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, так і земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, площею 0,3200 га, на якій розміщений належний йому об'єкт нерухомого майна.

В свою чергу, як убачається з витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № 5452/86-17 від 01.03.2017 та № 421/343-22 від 10.11.2022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3200 кв.м. з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 станом на 2017 рік складала 5683693,68 грн, а станом на 10.11.2022 - 6252063.05 грн. Відповідно до витягу № НВ-5100105232024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 на 2024 рік складає 7556631,60 грн.

02.03.2023 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради звернувся до ТОВ «І'м Істейт» з вимогою № 01-13/318, якою вимагав у місячний термін сплатити кошти в сумі 862026,91 грн на рахунок бюджету Одеської міської територіальної громади за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, площею 0,3200 га з 01.03.2020. Вимогу разом із відповідним розрахунком отримано відповідачем 09.03.2023, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Департамент фінансів ОМР листом № 05-13-423/1341 від 25.10.2023 повідомив Департамент земельних ресурсів ОМР, що згідно звітів Казначейства України по виконанню місцевого бюджету за доходами по коду бюджетної класифікації 24060300 «інші надходження» станом на 23.10.2023 від ТОВ «І'м Істейт» кошти не надходили.

В матеріалах справи міститься інформація стосовно земельної ділянки, надана Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради від 22.11.2023 за № 01-13/1530, з якої слідує, що Управлінням державного контролю за використанням та охороною земель ДЗР ОМР було проведено візуальне обстеження земельної ділянки за кадастровим номером: 5110137300:24:009:0008 за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А та станом на 12.11.2023 зазначена земельна ділянка площею 0,3200 га використовується для експлуатації та обслуговування торгівельно-офісної будівлі, будівлі СТО, будівлі ТП (Т-20), металевих гаражів та житлової будівлі, яка знаходиться в занедбаному стані. Земельна ділянка огороджена парканом, доступ до неї обмежений. До вказаної інформації додано план-схему та фотофіксацію.

Відповідно до інформації ГУ ДПС в Одеській області, наданій у листі № 827/5/15-32-04-06-05 від 12.01.2024, згідно даних інформаційно-комунікаційної системи ДПС України, платником ТОВ «І'м Істейт» у 2023 році надано звітність по земельному податку та задекларовано використання земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Стовбова, буд. 19-А, площею 0,1300 га, зокрема: за 2021 рік задекларована сума земельного податку (до сплати) 7388,80 грн, сплачена - 7389 грн; за 2022 рік задекларована сума земельного податку (до сплати) 8127,68 грн, сплачена - 8127,70 грн; за 2023 рік задекларована сума земельного податку (до сплати) 9346,83 грн, сплачена - 9726 грн. За період 2017-2020 років декларування та сплата земельного податку не здійснювались.

З листа Відділу № 5 Управління надання адміністративних послуг ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 07.03.2024 № 706/340-24 убачається, що відповідно до Книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та примірників договорів оренди землі станом на 31.12.2012 не зареєстровано державні акти та договори оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, реєстрація правовстановлюючих документів не здійснювалась, в тому числі відсутні роздруковані але не зареєстровані правовстановлюючі документи на вказану земельну ділянку. В фонді документації із землеустрою та оцінки земель відсутні матеріали, на підставі яких би визначався зазначений кадастровий номер.

Окрім того, вказаним листом повідомлено, що державним кадастровим реєстратором було виявлено наявність технічної помилки, допущеної у відомостях Державного земельного кадастру внаслідок перенесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005, яка не була зареєстрована в державному реєстрі земель. На виконання вимогу пункту 138 Порядку, відомості про вищевказану земельну ділянку набули статусу архівних за рішенням Державного кадастрового реєстратора та відображаються в кадастровій карті в архівному шарі даних геоінформаційної системи в зв'язку з виправленням помилкового перенесення відомостей про земельну ділянку з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру.

29.09.2025 Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради листом № 01-19/751 повідомив Юридичний департамент Одеської міської ради, що спеціалістами управління державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту було здійснено виїзд за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, з метою обстеження земельної ділянки, за результатами якого встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташований комплекс будівель, які використовуються під розміщення торгівельно-офісних приміщень, СТО та ТП. Також на земельній ділянці розташована житлова будівля в занедбаному стані та металеві гаражі, які на момент обстеження були зачинені. Земельна ділянка огороджена парканом, доступ до неї обмежений. Додано фотофіксацію та план-схему.

Рішенням Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII, затверджено фіксовані відсотки при визначенні орендної плати за землі міста Одеси відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 № 41-VI, що наводяться у додатку до цього рішення, а також введено в дію затверджені пунктом 1 цього рішення фіксовані відсотки орендної плати за землі міста Одеси з 20.09.2011.

Згідно додатку до рішення Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011, при визначенні ставки орендної плати на об'єкти змішаного призначення при неможливості розподілу території по різному функціональному призначенню використовується найбільш високий коефіцієнт, який застосовується до даного комплексу, що в даному випадку становить 5% від нормативної грошової оцінки землі.

Відтак, позивачем визначено розмір орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005 площею 0,3200 га (3200 кв.м.), розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19-А, за останні 3 роки, тобто за період з 01.02.2021 по 31.01.2024, що в загальному розмірі становить 964085,36 грн.

5. Норми права, з яких виходить господарський суд при ухваленні рішення та висновки суду за результатами вирішення спору.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Відповідно до статті 13 Конституції України, земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші ресурси, які знаходяться в межах України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад.

Суб'єктами права власності на землі комунальної власності, згідно статті 80 Земельного кодексу України, є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 2 статті 83 Земельного кодексу України, у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Згідно частини 2 статті 120 Земельного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщена на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що було у попереднього землекористувача.

За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Аналогічне передбачено частина 1 статті 377 Цивільного кодексу України - до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

За змістом статей 125 та 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності та нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності та нерухомість.

Відтак із виникненням права власності на об'єкт нерухомості, власник такого об'єкту не звільняється від обов'язку оформлення прав на земельну ділянку, відповідно до вимог законодавства.

Право користування землею визначено у Главі 15 Земельного Кодексу України. За змістом глави 15 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується шляхом отримання землі у постійне користування або через право оренди.

Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (статті 92-93 Земельного кодексу України)

Водночас, під час розгляду справи, реалізуючи завдання підготовчого провадження, судом була встановлена суперечливість наявних у матеріалах справи доказів щодо кадастрового номеру земельної ділянки, на які розміщено нерухоме майно відповідача.

Згідно з договором купівлі-продажу від 26.09.2012 та поданих разом з позовом витягів з державного реєстру речових прав ТОВ «І'м Істейт» належать на праві власності нежитлові будівлі їдальні площею 1782,1 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, буд. 19А, на земельній ділянці кадастровий номер 5110137300:24:009:0005 площею 1360 кв.м.

Водночас, за твердженнями позивача, спір виник щодо безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку комунальної форми власності площею 0,3200 га, кадастровий номер 5110137300:24:009:0008 за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, буд. 19-А.

Слід зауважити, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина 1 статті 79 ЗК України).

Відповідно до частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 ЗК Кодексу формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Про необхідність застосування статті 79-1 ЗК України та положень Закону України «Про Державний земельний кадастр» при розгляді позову про стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати неодноразово зазначалося Верховним Судом, зокрема у постановах від 29.01.2019 у справах №922/3780/17 та №922/536/18, від 11.02.2019 у справі №922/391/18, від 12.04.2019 у справі №922/981/18 та від 12.06.2019 у справі №922/902/18, у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою Харківська міськрада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об'єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

Об'єктом оренди може бути земельна ділянка, яка сформована як об'єкт цивільних прав (аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №916/2948/17 та від 09.04.019 у справі №922/652/18).

Згідно зі ст. 202 Земельного кодексу України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом.

На підставі ст. 204 Земельного кодексу України ведення Державного земельного кадастру здійснюється відповідно до закону.

Відповідно до пунктів 1, 2 статті 1 Закон України «Про Державний земельний кадастр» Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.

Стаття 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлює, що до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про земельні ділянки, зокрема: кадастровий номер; місце розташування; опис меж; площа; цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель).

Згідно з частиною 1, 2 статті 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.

Відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр» відомості про межі земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру: на підставі відповідної документації із землеустрою щодо формування земельних ділянок - у випадках, визначених статтею 79-1 Земельного кодексу України, при їх формуванні; на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) - у разі встановлення (відновлення) меж земельної ділянки за її фактичним використанням відповідно до статті 107 Земельного кодексу України та у разі зміни меж суміжних земельних ділянок їх власниками; на підставі технічної документації із землеустрою щодо проведення інвентаризації земель - за результатами інвентаризації земель; на підставі проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) - у разі виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв).

Згідно з ч. 1 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку.

Згідно з частиною 1 статті 38 Закону України «Про Державний земельний кадастр» передбачено, що відомості Державного земельного кадастру є відкритими та загальнодоступними, крім випадків, передбачених цим Законом, та надаються у формі: витягів з Державного земельного кадастру.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.11.2022 №НВ-5100842342022 площа земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 складає 0,3200 га, дата державної реєстрації земельної ділянки - 23.02.2017. Категорія земель: землі житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Отже, з урахуванням наведеного вище, земельна ділянка по вул. Стовповій, № 19А у м. Одесі з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 площею 0,3200 га, сформована як об'єкт цивільних прав.

При цьому витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.11.2022 №НВ-5100842342022 є належним та допустимим доказом у справі у розумінні положень статті 76, 77 ГПК України. Крім того, суд приймає до уваги, що згідно з статтею 20 Закону України «Про Державний земельний кадастр» відомості Державного земельного кадастру є офіційними.

В свою чергу, сторонами до матеріалів справи не надано належних доказів, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137300:24:009:0005 була зареєстрована в Державному реєстрі земель або в Державному земельному кадастрі. При цьому, відповідачем також не заперечується те, що належне йому нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008.

Окрім того, розглядаючи спір у даній справі суд враховує, що Одеською міською радою не надано доказів реєстрації за нею права власності у Державному реєстрі речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, однак у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 сформульовано такий правовий висновок:

(1) За загальним правилом, правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. При цьому відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на неї;

(2) З дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими;

(3) Нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень ст. 79-1 ЗК України не є підставою для звільнення набувача права власності на будівлю або споруду від обов'язку сплачувати за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташований такий об'єкт нерухомості.

Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 06.11.2024 у справі №915/767/21.

Відповідно до положень ст. 83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Таким чином, Одеська міська рада є власником спірної земельної ділянки площею 0,3200 га з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008, оскільки ця ділянка розташована в межах населеного пункту - міста Одеси.

Використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (стаття 206 Земельного кодексу України).

Як вбачається із положень статті 120 Земельного кодексу України, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, завдані внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Отже, за змістом указаних приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Таким чином, з моменту виникнення права власності на вказане нерухоме майно у відповідача виник обов'язок не лише оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянки, а й сплачувати орендну плату за користування ними.

Відтак, матеріали справи свідчать, що відповідач по справі є власником нерухомого майна, розміщеного на відповідній земельній ділянці. Натомість, у матеріалах справи немає доказів, які б підтверджували факт укладення між позивачем та відповідачем правочинів, що надають відповідачу право на користування спірною земельною ділянкою, на якій розташоване належне йому нерухоме майно.

Відповідач використовував земельну ділянку для обслуговування об'єктів нерухомого майна без наявності правовстановлюючих документів на землекористування. Він не є власником даної земельної ділянки чи постійним користувачем земельної ділянки, якому видано державний акт і таке інше. Протилежного доказів суду не надано. Отже, відповідач користується вказаною земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

З огляду на приписи статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Главою 83 Цивільного кодексу України врегульовано відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 1212 Цивільного кодексу України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

За змістом положень глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов'язаннях. Натомість для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Отже, обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість, не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах №922/207/15 і № 922/5468/14, від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17.

За змістом частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Отже, нерухоме майно нерозривно пов'язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а відтак використання нежитлових приміщень, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки. Наведена правова норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Таким чином, у зв'язку з користуванням відповідачем нежитловою будівлею презюмується його користування спірною земельною ділянкою.

В цьому випадку відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у відповідача, не може бути визнане як її самовільне використання, однак не надає права на її безоплатне використання (аналогічну правову позицію наведено у постанові Верховного Суду від 10 лютого 2020 року у справі №922/981/18).

Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Також необхідно зазначити, що земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

В матеріалах справи відсутні будь які докази, які б підтверджували, що відповідач є власником або постійним користувачем земельної ділянки на вул. Стовповій, 19А, м. Одеса та наявності обов'язку із сплати саме земельного податку.

У постанові Верховного Суду від 27 квітня 2021 року у справі № 922/2378/20 зазначено, що «З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином:

власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм. У спорі про стягнення з відповідача як фактичного користувача земельної ділянки комунальної власності, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити власнику земельної ділянки за користування нею, належним позивачем є міська рада, яка є власником земельної ділянки та має право отримувати плату за її використання. Відповідач у цьому випадку зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Судом встановлено, відповідач не оформив речове право на користування земельною ділянкою.

Чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».

Відповідно до постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 грудня 2021 року у справі № 641/3089/18 «відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку; єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата».

Відповідно до постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 червня 2018 року у справі № 588/1649/15-ц «у справі, що переглядається, суди встановили, що ОСОБА_2 правомірно володіючи основними засобами підприємства Хлібокомбінату Тростянецької райспоживспілки, а саме будівлею хлібзаводу, будівлею прохідної, електропідстанцією, вбиральнею, насосною з артсвердловиною, огорожею та ваговою, які знаходяться на земельній ділянці на АДРЕСА_1 у м. Тростянці Сумської області, користується спірною земельною ділянкою. При цьому відповідач не є власником земельної ділянки та не претендує на оформлення такого права на вказану земельну ділянку, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку. Отже, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (статті 14.1.72, 14.1.73 ПК України). Таким чином, із часу виникнення права власності на нерухоме майно у ОСОБА_2 виник його обов'язок укласти та зареєструвати договір оренди на спірну земельну ділянку. Цього обов'язку відповідач не виконав, а отже без законних підстав зберігав у себе майно - кошти за оренду землі. Розмір безпідставно збережених коштів необхідно обчислювати як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування».

При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними (правова позиція в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 та від 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17).

Верховний Суд Касаційного господарського суду у постанові від 05 серпня 2022 року у справі № 922/2060/20 зазначає, «із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.

Відповідно до інформації ГУ ДПС в Одеській області, відповідачем було задекларовано використання земельної ділянки у 2021-2023 роках та сплачено земельний податок за 2021 рік в сумі 7389 грн, за 2022 рік в сумі 8127,70 грн та за 2023 рік у сумі 9726 грн.

В свою чергу, суд наголошує, що розмір безпідставно збережених коштів необхідно обчислювати виключно, як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування. А обов'язок із сплати земельного податку є лише у власників земельних ділянок та постійних землекористувачів, що не підпадає у правовідносини які виникли між Одеською міською радою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт».

Зі змісту глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 Цивільного кодексу України слідує, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати, є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 (провадження №12-182гс18) та від 13.02.2019 у справі №320/5877/17 (провадження № 14-32цс19), постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 28.02.2020 у справі №913/169/18.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20.09.2018 у справі №925/230/17 (провадження № 12-188гс18).

Водночас, суд відхиляє твердження відповідача щодо відсутності доказів використання ним частини земельної ділянки в розмірі 0,1418 га, тобто частиною, яка не зайнята майном відповідача, а також стосовно відсутності доказів використання відповідачем і його власного приміщення загальною площею 1782,1 кв., як необґрунтовані належним, достатніми та допустимими доказами, та додатково зазначає наступне.

У випадку стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності, на якій розташовані кілька об'єктів нерухомого майна, кожен з яких перебуває у власності різних осіб, слід за аналогією керуватись положеннями пункту 286.6 статті 286 Податкового кодексу України та, для розрахунку сум, які підлягають стягненню з кожного відповідача, необхідно застосовувати відсоткове співвідношення площі земельної ділянки до площі об'єктів нерухомості, які на ній знаходяться та належать різним власникам.

Відповідно до частини 286.6 статті 286 Податкового кодексу України за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується з урахуванням прибудинкової території кожному з таких осіб:

За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території. Верховний Суд не бачить жодних перешкод для застосування цієї норми права (за аналогією) у спірних правовідносинах і як наслідок з цього доходить до висновку (відповідаючи на ключове питання спору), що розрахувати суми безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою для кожної з кількох осіб пропорційно їх часткам у праві власності на нерухомість, яка знаходиться на такій земельній ділянці можливо, а тому розрахунок позовних вимог, який містить у собі саме такий алгоритм, не суперечить вимогам закону, є раціональним та справедливим (правова позиція у постанові Верховного Суду від 21 березня 2023 року у справі №922/2095/21). Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 15.02.2023 у справі від № 922/3797/21, від 16.08.2022 у справі № 922/2095/21, від 16.06.2021 та від 17.08.2022 у справі № 922/1646/20, 29.01.2020 року справі № 638/13423, від 22.04.2020 року у справі № 826/12431/16, від 18.10.2023 у справі № 639/6422/21).

Між тим, відповідачем не надано суду жодних доказів на підтвердження того, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137300:24:009:008 загальною площею 0,3200 га за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, розташовані кілька об'єктів нерухомого майна, які, окрім відповідача, перебувають у власності або користуванні інших осіб. Натомість, саме за результатами розгляду клопотання ТОВ «І'м Істейт» Одеською міською радою було прийнято рішення № 1128-VII від 21.09.2016, яким надано дозвіл відповідачу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,3200 га за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, для обслуговування торгово-офісної будівлі, допоміжних будівель та споруд.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.

Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.

У постанові від 05.08.2022 в справі № 922/2060/20 Верховний Суд, при розгляді спору в подібних правовідносинах, де серед іншого встановлювались обставини щодо площі земельної ділянки, яку використовував власник розташованого на ній нерухомого майна, також дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем сформованої земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.

Таким чином, нормами статті 120 ЗК України у чинній редакції закріплено загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований, а у випадку переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти.

Незважаючи на те, що нежитлові будівлі не можуть бути відокремлені від земельних ділянок, на яких вони розташовані, зазначеними положеннями закону врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано, а отже, користувач земельної ділянки зобов'язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням статті 206 ЗК України, оформити право користування земельною ділянкою та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Враховуючи, що у період з 01.02.2021 по 31.01.2024 ТОВ «І'м Істейт» було власником об'єкта нерухомості (нежитлового приміщення) загальною площею 1782,1 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Стовпова, 19А, відповідач мав право на використання вищезазначеної спірної земельної ділянки.

З огляду на викладене ТОВ «І'м Істейт», як фактичний користувач земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, а тому зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

При цьому, суд зазначає, що при розгляді даної категорії справ не мають жодного значення причини, з яких відповідач не оформив право користування земельною ділянкою, у тому числі якщо це сталося в результаті поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Відповідно до правової позиції, викладеної у постановах Верховного Суду від 23.05.2018 в справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 в справі № 922/3412/17, від 04.12.2019 в справі № 917/1739/17, позивач має довести лише існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об'єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, та обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів)).

Набувач зобов'язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна (ст. 1213 ЦК України).

Визначаючи суть і характер правовідносин, які виникли між сторонами, суд виходить з того, що згідно з чинним законодавством України зобов'язання за підставами виникнення поділяються на договірні та позадоговірні.

Відповідач (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

З аналізу норм статей 1212-1214 Цивільного кодексу України, абзацу 4 частини 1 статті 144, абзацу 5 частини 1 статті 174 Господарського кодексу України (який діяв на час виникнення спірних правовідносин і протягом спірного у даній справі періоду) випливає, що зобов'язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (кондикційне зобов'язання) виникає за одночасної наявності трьох умов: 1) відбувається набуття чи збереження майна; 2) правові підстави для набуття чи збереження майна відсутні; 3) набуття чи збереження здійснюється за рахунок іншої особи.

Таким чином, відповідач, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно (кошти).

Як вбачається з наданого позивачем розрахунку безпідставно збережених коштів, останній здійснює розрахунки як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

Розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ «І'м Істейт» коштів у розмірі орендної плати здійснювався Одеською міською радою на підставі відповідних витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 5110137300:24:009:008 від 01.03.2017 №НВ 5452/86-17, від 10.11.2022 № 421/343-22 та від 25.01.2024 № НВ-5100105232024.

Вищевказаний розрахунок виконано на підставі рішенням Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII. Станом на дату подання позову до суду дане рішення не оскаржувалося і не втратило чинність.

Відповідно до п. 289.2. ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Згідно із п.289.3. ст.289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

Згідно інформації, розміщеної на офіційному веб-сайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2020 рік - 1,0, 2021 рік - 1,1, 2022 рік - 1,15, 2023 рік - 1,051.

Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, яке йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення.

Як вбачається в розрахунках розміру недоотриманих коштів міським бюджетом з плати за землю внаслідок використання земельної ділянок з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 за період з 01.02.2021 по 31.01.2024, ставка орендної плати становить 5% відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у відповідності до рішення Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII, та відповідно до коефіцієнтів індексації нормативно грошової оцінки, повідомлені Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Отже, розмір орендної плати, за використання всієї земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 5110137300:24:009:0008 загальною площею 0,3200 га по вул. Стовпова, 19А у м. Одесі складає: у 2021 році 23682,06 грн в місяць, а за період з 01.12.2021 по 31.12.2021 - 260502,62 грн; у 2022 році 26050,26 грн в місяць, а за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 - 312603,15 грн; у 2023 році 29957,80 грн в місяць, а за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 359493,63 грн.; у 2024 році 31485,96 грн в місяць, а за період з 01.01.2024 по 01.02.2024 - 31485,96 грн.

Станом на день ухвалення рішення суду, доказів в спростування вищенаведених обставин не поступало, доказів щодо оплати заборгованості відповідачем суду не представлено, протилежного суду не доведено.

Суд дійшов висновку про те, що позивачем доведено належними, допустимими, достовірними та вірогідними доказами наявність правових підстав для задоволення позову. Отже, позов підлягає до задоволення повністю.

Згідно зі статтею 129 Конституції України до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Рішеннями Європейського суду з прав людини у справах Dombo Beheer B.V. v. the Netherlands від 27 жовтня 1993 року (n. 33), та Ankerl v. Switzerland від 23.10.1996 року (пункт 38) встановлено, що принцип рівності сторін у процесі - у розумінні справедливого балансу між сторонами - вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони. Рівність засобів включає: розумну можливість представляти справу в умовах, що не ставлять одну сторону в суттєво менш сприятливе становище, ніж іншу сторону; фактичну змагальність; процесуальну рівність; дослідження доказів, законність методів одержання доказів; мотивування рішень.

Крім того, принцип змагальності тісно пов'язаний з принципом рівності, тоді як рівноправність сторін - один із необхідних елементів принципу змагальності, без якого змагальність як принцип не існує. Рівноправність сторін є суттю змагальності, бо тільки через рівні можливості сторін можлива реалізація принципу змагальності.

Згідно із п.1 ст.2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Положеннями частин 1-4 статті 13 ГПК України визначено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно вимог 1 статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.

Відповідно до вимог частини 2 статті 76 ГПК України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно з статтею 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. (частини 1-2 статті 86 ГПК України).

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зазначив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Судом надано оцінку щодо належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок зазначених вище судом доказів у їх сукупності, а також надано відповідь на істотні та вагомі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

З урахуванням наведеного, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді усіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, дослідивши фактичні обставини справи, що входять до предмету доказування у цій справі та стосуються кваліфікації спірних відносин, суд дійшов висновку, що відповідачем не спростовано позовних вимог, а судом не виявлено на підставі наявних доказів у справі інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, у зв'язку з чим позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

Здійснюючи розподіл судових витрат, суд керується положеннями статті 129 ГПК України, а тому враховуючи висновки суду про задоволення позову, покладає витрати зі сплати судового збору на відповідача.

Керуючись ст.ст. 2, 13, 76, 79, 86, 129, 202, 233, 237-240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов - задовольнити повністю.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «І'м Істейт» (вул. Стовпова, № 19А, м. Одеса, 65098, код ЄДРПОУ 37548953) на користь Одеської міської ради (площа Думська (Біржова), № 1, м. Одеса, 65026, код ЄДРПОУ 26597691) безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою в розмірі 964 085 (дев'ятсот шістдесят чотири тисячі вісімдесят п'ять) грн 36 коп та судовий збір в розмірі 14 461 (чотирнадцять тисяч чотириста шістдесят одна) грн 28 коп.

Рішення суду набирає законної сили відповідно до ст.241 ГПК України.

Наказ видати відповідно до ст.327 ГПК України.

Повне рішення складено 11 грудня 2025 р.

Суддя О.В. Цісельський

Попередній документ

132551819

Наступний документ

132551821

Інформація про рішення:

№ рішення:	132551820
№ справи:	916/2771/25
Дата рішення:	01.12.2025
Дата публікації:	15.12.2025
Форма документу:	Рішення
Форма судочинства:	Господарське
Суд:	Господарський суд Одеської області
Категорія справи:	Господарські справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, щодо недоговірних зобов’язань, з них; повернення безпідставно набутого майна (коштів)

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	Призначено склад суду (23.12.2025)
Дата надходження:	23.12.2025
Предмет позову:	про стягнення 964 085,36 грн.

Розклад засідань:

Минулі засідання (9)

12.08.2025 11:00	Господарський суд Одеської області
02.09.2025 12:40	Господарський суд Одеської області
23.09.2025 13:45	Південно-західний апеляційний господарський суд
29.09.2025 12:45	Господарський суд Одеської області
01.10.2025 14:00	Господарський суд Одеської області
07.10.2025 12:40	Господарський суд Одеської області
21.10.2025 10:00	Господарський суд Одеської області
20.11.2025 10:30	Господарський суд Одеської області
01.12.2025 11:00	Господарський суд Одеської області