Справа № 599/1688/25
н.п.2/599/767/2025
12 грудня 2025 року Зборівський районний суд Тернопільської області в складі:
судді Снігурського В. В.,
при секретарі Куриляк О. Г.,
розглянувши в м. Зборові цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Приватного агропромислового підприємства «Агропродсервіс» про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди у нового орендаря,
позивач - ТОВ "Західна агровиробнича компанія" звернувся до суду з позовом до відповідачів - ОСОБА_1 , Приватного агропромислового підприємства «Агропродсервіс» з вимогами:
визнати укладеною додаткову угоду № б/н від 01 квітня 2025 року до договору оренди землі між ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та ОСОБА_1 ;
визнати відсутнім у ПАП «АГРОПРОДСЕРВІС» права оренди земельної ділянки площею 0,7428 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0395, яка розташована на території Залозецької селищної ради Зборівського району Тернопільської області (номер запису про інше речове право: 61355393);
скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 2,7428 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0395, яка розташована на території Залозецької селищної ради Зборівського району Тернопільської області, номер запису про інше речове право: 61355393.
Позовні вимоги мотивовано тим, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено договір оренди № б/н від 19.06.2018 року земельної ділянки площею 0.7428 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0395), право оренди за яким зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право: 27171796.
Відповідно до п. 3.1.Договору оренди землі, договір укладено строком до 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем.
Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі від 19.06.2018 року, 10.04.2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» надіслано відповідачу-1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі вих. № 2385 від 03.04.2025 року.
Відповідач зобов'язаний був протягом місяця розглянути на предмет відповідності вимогам закону, узгодити, за необхідності, істотні умови договору, а за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк.
Таким, чином, позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 23.07.2016 року на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.
Разом з тим, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.10.2025 року, право оренди вказаної земельної ділянки, яка знаходиться на території Залозецької селищної ради Зборівського району Тернопільської області проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 61355393.
Таким чином, позивач дізнався про те, що ОСОБА_1 уклала договір оренди з ПАП «АГРОПРОДСЕРВІС».
Представник позивача позовні вимоги підтримує та надав заяву про розгляд справи без його участі.
Представник відповідачів позову не визнав. Свої заперечення виклав у відзивах на позови, згідно яких Орендодавцем надіслано на адресу орендаря поштовою кореспонденцією лист-повідомлення від 22.04.2025 р. про відмову від поновлення договору оренди землі та відповідь на лист-повідомлення про намір від 15.06.2025 р. Вказані листи отримані позивачем, про що свідчать трек-номери поштових відправлень. Тому наявність листа-повідомлення та відповіді на лист-повідомлення про намір орендодавця свідчать про відсутність волевиявлення орендодавця у поновленні договору оренди землі які жодним чином не можна кваліфікувати як його «мовчазну згоду» на поновлення договору оренди землі, а твердження позивача про відсутність будь-якої відповіді щодо подальшої оренди земельної ділянки не відповідає дійсності. Оскільки, ОСОБА_1 станом на 22 квітня 2025 р. відмовилася передавати свою земельну ділянку в оренду позивачу в подальшому, про що і повідомила ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ». Через те, що орендодавець письмово повідомила орендаря про відмову в поновленні договору оренди, необхідної наявності юридичних фактів для поновлення такого договору не було та не має на сьогоднішній день. Більше того, Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору оренди землі. Також відповідачем додатково надіслано відповідь від 15.06.2025 р. на лист-повідомлення про намір позивача продовжити дію договору оренди землі про свою відмову від такого поновлення договору оренди землі.
Враховуючи вимоги законодавства щодо принципу свободи укладення договору, 19 липня 2025 року (тобто після закінчення терміну дії договору укладеного із позивачем та закінчення зареєстрованого за позивачем права оренди) між ОСОБА_1 та ПАП «АГРОПРОДСЕРВІС» було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, в результаті чого між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,7428 га кадастровий номер 6122655300:01:001:0395.
28.08.2025 р. проведено реєстрацію за ПАП «АГРОПРОДСЕРВІС» права оренди земельної ділянки площею 0,7428 га кадастровий номер 6122655300:01:001:0395, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав від 04.09.2025 р. (номер запису про інше речове право 61355393).
Представник відповідачів просить розглянути справу без його участі, позовних вимог не визнає та просить у задоволенні позову відмовити.
Дослідивши докази у справі, суд встановив наступне:
згідно Державного акту на право на земельну ділянку серії ТР №006738 від 30.11.2003 р. відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,7428 га кадастровий номер 6122655300:01:001:0395, що стверджується також витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
19 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,7428 га кадастровий номер 6122655300:01:001:0395.
Відповідно до п. 3.1.вказаного договору, його укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Право оренди за вказаним договором зареєстровано 18 липня 2018 року, номер запису про інше речове право 27171796.
Тобто у даній справі момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов'язали з моментом державної реєстрації договору - з 18 липня 2018 року до 18 липня 2025 року.
Отже, строк дії договору - до 18 липня 2025 року.
Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
03 квітня 2025 року ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» підготувала в адресу ОСОБА_1 лист, вих. №2385 про намір продовжити договір оренди від 19 червня 2018 року земельної ділянки площею 0,7428 га кадастровий номер 6122655300:01:001:0395 з двома примірниками додаткової угоди від 06 березня 2025 року.
Даний лист направлений ОСОБА_1 10 квітня 2025 року та отримано відповідачем 17 квітня 2025 року, що стверджується квитанцією відділення поштового зв'язку до списку відправлень та трекінгом відправлення.
В свою чергу відповідач ОСОБА_1 08 серпня 2025 року направив в адресу ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» лист - повідомлення про небажання поновлювати з орендарем строк дії договору, який позивач отримав 12 серпня 2025 року, тобто до спливу місячного терміну після закінчення дії договору.
19 липня 2025 року,тобто після закінчення терміну дії договору оренди між ОСОБА_1 та ПАП «АГРОПРОДСЕРВІС» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,7428 га кадастровий номер 6122655300:01:001:0395 (номер запису про інше речове право 61355393 від 28.08.2025).
Суд оцінив надані докази та приходить до наступних висновків.
Згідно із Перехідними положеннями Закону України "Про оренду землі" із урахуванням змін, внесених Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", правила, які визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (набрання чинності 16.01.2020), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Договір оренди земельної ділянки укладено між сторонами 19 червня 2018 року.
Ч.1-ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладення зазначених у позові договору оренди та додаткової угоди), передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
З приводу подібних правовідносин наявні правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 18 жовтня 2017 р. у цивільній справі №6-1634цс17, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), у постановах від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23).
У вказаних рішеннях суд зазначає, що відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови Великої палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
У даній справі відповідач ОСОБА_1 08 серпня 2025 року, тобто до спливу місячного терміну після закінчення дії договору, який закінчився 18 липня 2025 року, повідомила позивача про небажання продовжувати договір оренди з ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ».
Отже, у даній справі відсутня сукупність юридичних фактів, які обумовлюють переважне право позивача як орендаря на укладення договорів оренди землі на новий строк.
Таким чином у даній справі відсутня сукупність юридичних фактів, які обумовлюють переважне право позивача як орендаря на укладення договорів оренди землі на новий строк.
Водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону № 161-ХІ, можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п'ята статті 33 Закону № 161-ХІ) процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19.
Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди (правова позиція Верховного Суду у постанові 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23).
Згідно ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст. 627 ЦК України).
За змістом ч.2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі № 908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.
Верховний Суд звертає увагу на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28 травня 2024 року у справі N 604/648/23, від 12 квітня 2024 року у справі N 131/970/23, від 12 січня 2021 року у справі N 908/454/17.
Також, проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містить інші істотні умови, ніж сам договір оренди: щодо строку дії договору, умов використання земельної ділянки, поновлення та припинення договору.
Верховний Суд у постановах від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23, дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV).
У даній справі сторони договору згоди не досягли.
Укладення відповідачами нового договору оренди землі не порушує переважне право позивача, оскільки державна реєстрація нового договору здійснена після припинення дії попередньої угоди.
Суд приходить до висновку, що відповідач ОСОБА_1 , з дотриманням вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі», правомірно реалізував своє право на свободу договору, передбачене ст.627 ЦК України.
Враховуючи зазначене вище позовні вимоги не підлягають задоволенню у зв'язку з їх безпідставністю.
Керуючись ст.ст. 12,81, 141, 263-265 ЦПК України, ст.ст. 626, 627, 770, 792 ЦК України, ст.ст. 13, 32, 33 Закону України «Про оренду землі»,
відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Приватного агропромислового підприємства «Агропродсервіс» про визнати укладеною додаткової угоди № б/н від 01 квітня 2025 року до договору оренди землі, визнання відсутнім у ПАП «АГРОПРОДСЕРВІС» права оренди земельної ділянки площею 0,7428 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0395 та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди вказаної земельної ділянки.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а у разі подання апеляційної скарги, якщо рішення не скасовано, після розгляду справи апеляційним судом. Апеляційна скарга може бути подана до Тернопільського апеляційного суду на протязі 30 днів з дня прийняття рішення.
Суддя Зборівського
районного суду В. В. Снігурський