Справа № 583/4292/25
2/583/1559/25
11 грудня 2025 року Охтирський міськрайонний суд Сумської області в складі:
головуючого судді Сидоренка Р.В.,
за участю секретаря судового засідання Якубович В.В.,
представника позивача Абрамовича О.В.,
представника відповідача Демчука Є.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 5 в м. Охтирка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та про визнання відсутнім права оренди,
18.09.2025 представник позивача звернувся до суду з вказаним позовом та просить визнати укладеною додаткову угоду № 3 від 24.07.2025 до договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 .
Визнати відсутнім у ОСОБА_2 права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5920384000:01:001:0600 площею 4,7136 га, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, номер запису про інше речове право: 61360933.
Скасувати запис про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,7136 га з кадастровим номером 5920384000:01:001:0600, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, номер запису про інше речове право: 61360933
Свої вимоги мотивує тим, що 27.08.2015 року ПрАТ «РАЙЗ МАКСИМКО» уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі № 153/15, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 4,7136 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0600, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва); Актом прийому-передачі об'єкта оренди (земельної ділянки) від 29.08.2015 року за договором оренди землі № 153/15 від 27.08.2015, який є невід'ємною частиною договору, підтверджується, що позивач прийняв зазначену земельну ділянку. Додатковою угодою від 17.05.2018 до Договору (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) сторону орендаря змінено на ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ».
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди вказаної земельної ділянки, яка знаходиться на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 10970354. Згідно з пунктом 8 вказаного вище договору, він укладений строком на 10 років, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. З урахуванням дати державної реєстрації договору оренди, десятирічний строк договору сплив 11 червня 2025 року.
Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, 24.07.2025 ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015, який відповідач отримав 27.08.2025.
Таким чином, до закінчення строку дії договору оренди позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк, у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права на поновлення договору, яке йому гарантоване умовами договору та положеннями вказаної норми права та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується квитанцією установи поштового зв'язку про прийняття поштового відправлення та трекінгом відстеження відправлення.
Відповідач зобов'язаний був протягом місяця розглянути на предмет відповідності вимогам закону, узгодити, за необхідності, істотні умови договору, а за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав, тобто не скористалася правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк. При цьому позивач (орендар) належно виконував свої обов'язки за договором оренди, в установлений договором та законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. Зазначена земельна ділянка перебувала в оренді позивача і не вибувала з його користування протягом строку дії договору оренди землі.
Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідач, у відповідь на отриманий проект додаткової угоди, не надіслав повідомлення про заперечення на пропоновані умови або зустрічну пропозицію, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Отже, позивач вважає поновленим Договір оренди землі № 153/15 від 27.08.2015 на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.
Разом з тим, згідно інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно по земельній ділянці з кадастровим номером 5920384000:01:001:0600 встановлено, що 02.09.2025 проведена державна реєстрація договору оренди землі № б/н від 02.09.2025, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право: 61360933.
Відповідно до ст. 27 Закону №161-ХІV орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Вважає неправомірними дії відповідачів щодо укладення договору оренди на земельну ділянку, яка знаходилась в оренді у позивача, що грубо порушує норми ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а заявлені позивачем у позові вимоги відповідають встановленим ч. 2 ст. 16, ст. 651 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 20, ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 33 «Про оренду землі» способом захисту порушених прав позивача і є ефективним способом їх захисту у спірних правовідносинах.
Запропонована позивачем до укладення з відповідачем у судовому порядку додаткова угода стосується як внесення змін до Договору оренди земельної ділянки № 153/15 від 27.08.2015 (зі всіма змінами та доповненнями до нього чинними на момент його поновлення) так і поновлення цього договору на новий строк. На думку позивача, відмовивши в укладенні цієї додаткової угоди відповідач порушив права позивача на укладення додаткової угоди у формі єдиного письмового документу, як про внесення законних змін до Договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015 (зі всіма змінами та доповненнями до нього чинними на момент його поновлення), так і про його поновлення на новий строк.
Отже, враховуючи, що нормами законодавства України, прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренду землі для оформлення факту його поновлення і виникнення за орендарем права оренди (стаття 640 Цивільного кодексу України, стаття 125 Земельного кодексу України), в даному випадку правильним способом захисту цивільного права чи інтересу позивача, який відповідає вимогам статті 16 Цивільного кодексу України є визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, запропонованій відповідачу. Тому вважає, що з урахуванням того, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» належно виконувало свої обов'язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, воно має право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Також вказав, що сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. Якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. Зазначає, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Тому вважає, що вимоги про визнання укладеною додаткову угоду №3 від 24.07.2025 до договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015 між ТОВ «Райз Північ» та ОСОБА_1 , визнання відсутнім у ОСОБА_2 права оренди вищезазначеної земельної ділянки та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5920384000:01:001:0600 площею 4,7136 га, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, номер запису про інше речове право: 61360933, є належним способом захисту порушених прав позивача.
Посилаючись на норми діючого законодавства позивач просив задовольнити позовні вимоги.
13.10.2025 ухвалою судді Охтирського міськрайонного суду Сумської області провадження у справі відкрито, ухвалено справу розглядати за правилами загального позовного провадження.
27.10.2025 до суду надійшов відзив від представника відповідачів - адвоката Абрамовича О.В. У відзиві представник відповідачів заперечує проти позову, відповідачі вважають позов безпідставним та необґрунтованим, просив відмовити в задоволенні посилаючись на таке.
Так, у відзиві зазначає, що відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,7136 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0600, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 25155777 від 05.08.2014.
27 серпня 2015 року ОСОБА_1 уклав з ПрАТ «Райз-Максимко» договір оренди землі № 153/15, згідно якого передав у строкове платне користування дану земельну ділянку строком на 10 років.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становила 93520,39 грн. Сторонами визначено річну орендну плату в розмірі 5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 4676,02 грн.
Договір зареєстровано 29.08.2015 державним реєстратором реєстраційної служби Охтирського міськрайонного управління юстиції Шевчук Л.О., номер запису про інше речове право: 10970354.
17 травня 2018 року Приватне акціонерне товариство «Райз-Максимко», Товариство з обмежено відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 уклали трьохсторонню додаткову угоду № 1 до даного договору оренди, в якій орендодавцем є позивач, а новий орендар - ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» приймає на себе всі права та обов'язки Орендаря від Приватного акціонерного товариство «Райз-Максимко».
Також сторонами визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн. З 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки
Термін дії договору оренди повинен був закінчитися 27.08.2025.
27 березня 2025 року ОСОБА_1 направив Товариству з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» (Сумська обл., Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 4) повідомлення про припинення договірних відносин, поштове відправлення № 4270600114214, в якому повідомив, що не бажає поновлювати і продовжувати договірні відносини з ТОВ «Райз Північ» за договором оренди землі № 153/15 та просить повернути орендовану земельну ділянку площею 4,7136 га кадастровий номер 5920384000:01:001:0600 по закінченню договору оренди - 27.08.2025 - в стані, придатному для подальшого використання. По закінченню терміну дії договору ОСОБА_1 бажає обробляти самостійно дану земельну ділянку.
У даному повідомленні ОСОБА_1 посилався на положення п. б ч. 1 ст. 9 Земельного кодексу України, де визначено, що власник земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі.
Це повідомлення ТОВ «Райз Північ» отримало 01 квітня 2025 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 4270600114214.
На цей лист-повідомлення ТОВ «Райз Північ» нічого не відповіло.
28 липня 2025 року ОСОБА_1 отримав від ТОВ «Райз Північ» лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015.
Проте, додаткову угоду на продовження дії договору оренди він не підписував, оскільки цього не бажав, про що вже повідомив ТОВ «Райз Північ» у своєму листі від 27.03.2025.
Його позиція була досить чітка та зрозуміла - він не бажає продовжувати договірні відносини з даним товариством і просить повернути йому земельну ділянку по закінченню строку дії договору.
Саме тому 18 серпня 2025 року ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «Райз Північ» (Сумська обл., Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 4) відповідь - лист повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, поштове відправлення № 4270600164734, в якому на лист ТОВ «Райз Північ» ОСОБА_1 заперечив проти поновлення договору оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером: 5920384000:01:001:0600.
ОСОБА_1 висловив свою незгоду на продовження договору оренди землі у зв'язку з необхідністю використання земельної ділянки для власних потреб та крім того, є розбіжності щодо істотних умов договору - орендної плати. Тому ОСОБА_1 в чергове просив повернути земельну ділянку після закінчення строку дії договору оренди землі.
Дане повідомлення ТОВ «Райз Північ» отримало 21.08.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 4270600164734.
28 серпня 2025 року за заявою ОСОБА_1 припинено право оренди ТОВ «Райз Північ» на земельну ділянку площею 4,7136 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0600 згідно договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015, номер запису про інше речове право: 10970354. Ці обставини підтверджуються Витягом з Державного реєстру речових прав № 441630172 від 01.09.2025.
Також звертав увагу суду на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк виникає за умови належного виконання ним умов договору. Пунктом 10 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Згідно пункту 11 договору орендна плата вноситься у такі строки: 1 (один) раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 31 грудня.
В даному випадку ТОВ «Райз Північ» не виконував взяті на себе договірні зобов'язання в частині обчислення та виплати орендної плати з урахуванням індексації, а тому порушив умови договору.
За підрахунками представника відповідачів загальна сума недоплати орендної плати з урахуванням індексації по договорам оренди землі № 153/15 та 154/15 від 27.08.2015 за період з 2021 по 2024 роки становить - 41224,72 грн.
Тобто, на думку сторони відповідачів, у позивача навіть не виникло переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, адже за період дії договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015 він не доплатив ОСОБА_1 орендну плату.
Оскільки ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,7136 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0600, то згідно вищезазначених положень законодавства України він має право розпоряджатися нею на власний розсуд.
Саме тому 02 вересня 2025 року ОСОБА_1 уклав з фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 договір оренди землі, відповідно до якого передав належну йому на праві власності земельну ділянку площею 4,7136 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0600 в строкове платне користування терміном на 10 років.
Право оренди земельної ділянки зареєстроване за ФОП ОСОБА_2 02 вересня 2025 року, номер запису про інше речове право: 61360933, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав № 442198178 від 04.09.2025. 02 вересня 2025 року ОСОБА_1 передав ФОП ОСОБА_2 дану земельну ділянку за актом приймання-передачі.
Тому представник відповідачів вважає, що ніякого права позивача не порушено, оскільки у нього не виникало переважне право на укладення нового договору оренди землі, так як свою волю на припинення договірних відносин ОСОБА_1 викладав у листах-повідомленнях. Крім того, ТОВ «Райз Північ» не виконувало взяті на себе договірні зобов'язання в частині повної виплати орендної плати, допустивши заборгованість за договором оренди землі, тому ОСОБА_1 , має право вільно розпоряджатися своєю земельною ділянкою, в тому числі самостійно її обробляти чи передати її іншій особі на умовах, визначених в договорі і це її право не може бути скасоване чи обмежене будь-ким.
У зв'язку з цим просив відмовити в задоволенні позову у повному обсязі.
31.10.2025 представник відповідачів надав суду заяву, в якій просить вирішити питання про розподіл судових витрат.
04.12.2025 року представник позивача надав додаткові пояснення у справі, зокрема, зазначив про переважне право орендаря на укладення договору оренди, у разі укладення договору оренди з новим орендарем.
04.12.2025 року представник позивача подав клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги.
07.11.2025 підготовче провадження було закрито і справу призначено до розгляду.
В судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволенні позовних вимог з підстав, зазначених у позовній заяві. Крім того зазначив, що відповідач знехтувала обов'язком добросовісно провести переговори. Виходячи з викладеного, слід виходити з того, що вона зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Також звернув увагу на ту обставину, що договір оренди укладений між відповідачами на в двічі гірших умовах, аніж запропонований позивачем, що також свідчить про недобросовісність власника земельної ділянки.
Представник відповідачів в судовому засіданні підтримав свою позицію викладену у відзиві та додатково зазначив, що позивачем неналежним чином виконувалися умови договору про оренду землі, оскільки орендна плата виплачувалася без врахування індексації споживчих цін, як це передбачено п. 10 договору.
Крім того, представник відповідачів вказав на те, що ОСОБА_1 двічі було направлено лист - повідомлення до ТОВ «Райз Північ» у березні 2025 та у серпні 2025, яке було отримано позивачем. Проте, позивач не надав ОСОБА_1 будь - якої відповіді, як це передбачено ЗУ «Про звернення громадян» .
Суд вислухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи та дослідивши наявні у справі докази, дійшов такого.
Так судом встановлено, що 27.08.2015 року ПрАТ «РАЙЗ МАКСИМКО» уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі № 153/15, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 4,7136 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0600, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва);
Пунктом 8 вказаного договору передбачено, що договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 37 договору передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Також п. 43 договору про оренду землі № 153/15 від 27.08.2015 передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, договір оренди землі № 153/15 був внесений до відповідного реєстру.
Актом прийому-передачі об'єкта оренди (земельної ділянки) від 29.08.2015 року за договором оренди землі № 153/15 від 27.08.2015, який є невід'ємною частиною договору, підтверджується, що позивач прийняв зазначену земельну ділянку.
Додатковою угодою від 17.05.2018 до Договору (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) сторону орендаря змінено на ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ». Вказана додаткова угода була зареєстрована в реєстрі.
Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, 24.07.2025 ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015, який відповідач отримав 27.08.2025.
27 березня 2025 року ОСОБА_1 направив Товариству з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» (Сумська обл., Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 4) повідомлення про припинення договірних відносин, поштове відправлення № 4270600114214, в якому повідомив, що не бажає поновлювати і продовжувати договірні відносини з ТОВ «Райз Північ» за договором оренди землі № 153/15 та просить повернути орендовану земельну ділянку площею 4,7136 га кадастровий номер 5920384000:01:001:0600 по закінченню договору оренди - 27.08.2025 - в стані, придатному для подальшого використання. По закінченню терміну дії договору ОСОБА_1 бажає обробляти самостійно дану земельну ділянку.
28 липня 2025 року ОСОБА_1 отримав від ТОВ «Райз Північ» лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015.
18 серпня 2025 року ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «Райз Північ» (Сумська обл., Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 4) відповідь - лист повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, поштове відправлення № 4270600164734, в якому на лист ТОВ «Райз Північ» ОСОБА_1 заперечив проти поновлення договору оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером: 5920384000:01:001:0600.
02 вересня 2025 року ОСОБА_1 уклав з фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 договір оренди землі, відповідно до якого передав належну йому на праві власності земельну ділянку площею 4,7136 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0600 в строкове платне користування терміном на 10 років.
Право оренди земельної ділянки зареєстроване за ФОП ОСОБА_2 02 вересня 2025 року, номер запису про інше речове право: 61360933, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав № 442198178 від 04.09.2025. 02 вересня 2025 року ОСОБА_1 передав ФОП ОСОБА_2 дану земельну ділянку за актом приймання-передачі
Згідно із ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно із ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Стаття 2 ч. 1 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативними актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ч. 1, 9 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
В частині 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV вказано, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. В ч. 1 ст. 3 вказаного Закону передбачено обов'язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав.
Частинами 2, 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
В ч. 1 ст. 4 вказаного Закону зазначено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".
Частиною 2 п. 1 ст. 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із ст. 17 вказаного Закону об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до п. 2 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є: неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків та наявності волевиявлення сторін.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2 - 5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Вищевикладене застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" висвітлено в постанові Верховного Суду від 25.04.2018 року (справа №547/1432/15-ц, провадження №61-3972 св 18) та в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року (справа №594/376/17-ц, провадження №14-65 цс 18).
Натомість судом встановлено, що відповідач ОСОБА_1 станом на березень та серпень 2025 року відмовився передавати свою земельну ділянку в оренду, про що і повідомив ТОВ «Райз Північ» письмово.
Оскільки орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, необхідної наявності юридичних фактів для поновлення такого договору не було. Крім того, Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору.
Таким чином, судом встановлено, що було відсутнє волевиявлення сторін на продовження договірних відносин, так як запропонована позивачем додаткова угода до договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015 ОСОБА_1 підписана не була.
Суд вважає, що незгода орендодавця на поновлення договору оренди землі відповідно до вимог частини п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" виключає можливість визнання поновленим договору оренди землі, оскільки переважне право користування земельною ділянкою належить її власнику.
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема: закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно з п. 43 договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015 цей договір набирає чинності після підписання сторонами. Тобто, сторони договору визначили строк набрання ним чинності, а саме пов'язали його з настанням підписанням, таким чином строк дії договору оренди землі 27.08.2025.
Аналізуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що переважне право орендаря не було порушено відповідачами, оскільки ОСОБА_1 скористався своїм правом орендодавця і завчасно відмовився від продовження договору оренди землі з позивачем, про що йому було доведено письмово двічі. Надалі ОСОБА_1 також не підписав надіслані позивачем додаткові угоди №3 до договору оренди землі № 153/15 від 27.08.2015, а після закінчення 27.08.2025 строку договору оренди землі № 153/15, як власник земельної ділянки використав своє право і 02.09.2025 року надав землю в оренду ФОП ОСОБА_3 .
Крім цього ТОВ «Райз Північ» не в повному обсязі виконував взяті на себе договірні зобов'язання в частині обчислення та виплати орендної плати з урахуванням індексації, а тому порушив умови договору.
Так, представник позивача в судовому засіданні зазначила про те, що позиція Верховного суду щодо розрахунку індексації змінилася 05.02.2025 (постанова ВП ВС № 925/457/23), таким чином визнавши, що орендна плата виплачувалась без врахування індексації, тобто не в повному обсязі.
Також сторони надали суду докази користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5920384000:01:001:0600.
Строк договору оренди закінчився 27.08.2025.
ОСОБА_2 , маючи повне право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5920384000:01:001:0600, що підтверджується договором про оренду земельної ділянки та актом приймання передачі, не порушив прав позивача.
Доводи представника позивача про те, що відповідач знехтувала обов'язком добросовісно провести переговори та про те, що договір оренди укладений між відповідачами на в двічі гірших умовах, аніж запропонований позивачем не вказують на порушення відповідачем переважного права оренди позивача.
Європейський суд з прав людини вказав, що в пункту першого статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позиції сторін. Ще одне призначення обґрунтованості рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Вмотивоване рішення дає можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.
Таким чином, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, оскільки не вбачає в діях відповідачів порушення прав позивача.
Зважаючи на відсутність правових підстав для задоволення вимоги про визнання відсутнім права оренди, інші вимоги не підлягають задоволенню, оскільки є похідними.
Щодо судових витрат.
Представником відповідачів при наданні суду відзиву було зазначено, що відповідачі понесли судові витрати у вигляді правової допомоги , орієнтовний розмір яких склав 10000 грн.
31.10.2025 представником відповідача - адвокатом Абрамовичем О.В. було надано заяву про розподіл судових витрат, в якій він вказав, що відповідач ОСОБА_1 , поніс витрати на правову допомогу в сумі 10000 грн та відповідач ОСОБА_2 поніс витрати на правову допомогу в сумі 10000 грн.
На підтвердження заявлених вимог адвокатом було надано ордер, договір №82 про надання правничої допомоги від 18.08.2025, укладений з ОСОБА_2 , акт приймання-передачі виконаних робіт ( надання послуг) за договором №82 про надання правничої допомоги від 18.08.2025, додаткову угоду до договору №82 про надання правничої допомоги від 14.10.2025, квитанцію про сплату гонорару ОСОБА_2 в сумі 10000 грн, договір №114 про надання правничої допомоги від 10.10.2025, укладений з ОСОБА_1 , додаткову угоду до договору №114 про надання правничої допомоги від 10.10.2025, акт приймання-передачі виконаних робіт ( надання послуг) за договором №114 про надання правничої допомоги від 10.10.2025, квитанцію про сплату гонорару ОСОБА_1 в сумі 10000 грн.
Велика Палата Верховного Суду вже вказувала на те, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (додаткова постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 року у справі № 755/9215/15-ц, провадження № 14-382цс19 та постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.05.2020 року у справі №904/4507/18, провадження № 12-171гс19).
Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі ст.41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод , застосовує аналогічний підхід та вказує, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, якщо вони були фактичними і неминучими, а їхній розмір обґрунтованим.
При визначенні суми відшкодування враховується критерій реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерій розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.
На переконання суду, витрати відповідачів в сумі 10000,00 грн з кожного, не є співмірними зі складністю цієї справи, наданим адвокатом обсягом послуг, затраченим ним часом на надання таких послуг, не відповідають критерію реальності таких витрат, розумності їхнього розміру.
При цьому суд враховує і співвідношення розміру судових витрат до ціни позову.
Слід також зазначити, що метою стягнення витрат на правничу допомогу є не тільки компенсація стороні, на користь якої прийняте рішення понесених збитків, але і у певному сенсі має спонукати осіб утримуватися від вчинення неправомірних дій, які призводять до подання відповідних позовів про захист та відновлення порушених прав.
Таким чином, враховуючи наведені вище положення чинного законодавства та надаючи оцінку наявним у справі доказам суд дійшов висновку про можливість стягнення з позивача на користь відповідачів в рахунок відшкодування судових витрат у виді витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 5000,00 грн кожному.
На переконання суду, зазначений розмір відшкодування судових витрат у виді витрат на професійну правничу допомогу буде відповідати критерію реальності адвокатських послуг (встановлення їх дійсності та необхідності), а також критерію розумності їх розміру, виходячи з конкретних обставин справи та результатів її розгляду.
Керуючись ст. ст. 4, 10, 12, 81, 141, 263-265, 268 ЦПК України, суд,
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди №3 від 24.07.2025 р. до договору оренди землі №153/15 від 27.08.2015 р. між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 про поновлення договору оренди землі та про визнання відсутнім права оренди відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНИЧ» на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 судові витрати на правничу допомогу по 5000 (п'ять тисяч) гривень кожному.
Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Райз Північ», адреса: Україна, Сумська область, Сумський район, с. Степанівка, вул. Заводська, 4, код ЄРДПОУ 34264631.
Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: ОСОБА_2 , адреса: АДРЕСА_2 , код ЄРДПОУ НОМЕР_2 .
Суддя Охтирського міськрайонного суду Р.В.Сидоренко