26 листопада 2025 року
м. Київ
cправа № 917/249/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Міщенка І.С.,
секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників:
Фермерського господарства «АРМ-Агро» -Строгова Ю.Д.,
Новооржицької селищної ради
Лубенського району Полтавської області - Малініної К.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фермерського господарства «АРМ-Агро»
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 (у складі колегії суддів: Сгара Е.В. (головуючий), Гетьман Р.А., Склярук О.І.)
у справі № 917/249/25
за позовом Фермерського господарства «АРМ-Агро»
до Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди,
У лютому 2025 року Фермерське господарство «АРМ-Агро» (далі - ФГ «АРМ-Агро») звернулося до суду з позовом до Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області (далі - Новооржицька селищна рада), у якому просило:
- визнати протиправним та скасувати рішення Новооржицької селищної ради шістдесятої сесії восьмого скликання від 03.12.2024 № 89 «Про не поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 року на земельну ділянку площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 на новий строк»;
- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 між Лубенською районною державною адміністрацією Полтавської області (далі - Лубенська РДА) та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001, (державна реєстрація іншого речового права № 23868229 від 07.12.2017), для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новооржицької селищної (колишньої Тарандинцівської сільської) ради Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 18.09.2012 та додатковою угодою від 29.11.2017 в редакції, викладеній в позовній заяві.
Позовні вимоги обґрунтовано обставинами порушення відповідачем переважного права позивача, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» на поновлення договору оренди на новий строк.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 позов задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення Новооржицької селищної ради шістдесятої сесії восьмого скликання від 03.12.2024 № 89 «Про не поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 року на земельну ділянку площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 на новий строк». Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 між Лубенською РДА та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001, (державна реєстрація іншого речового права № 23868229 від 07.12.2017), для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новооржицької селищної (колишньої Тарандинцівської сільської) ради Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 18.09.2012 та додатковою угодою від 29.11.2017 в редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, у жовтні 2025 року ФГ «АРМ-Агро» подало касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.10.2025, а рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі № 917/249/25 залишити в силі.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30.10.2025 відкрито касаційне провадження у справі № 917/249/25 за касаційною скаргою ФГ «АРМ-Агро» з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 26.11.2025.
Новооржицька селищна рада у відзиві на касаційну скаргу зазначає про правильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при вирішенні спору, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
20.11.2025 ФГ «АРМ-Агро» через систему «Електронний суд» подало до Верховного Суду додаткові пояснення до касаційної скарги на постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 (повний текст складено 09.10.2025) у справі № 917/249/25, які за своїм змістом є доповненнями до поданої ним касаційної скарги.
Відповідно до частини 1 статті 298 ГПК особа, яка подала касаційну скаргу, має право доповнити її протягом строку на касаційне оскарження.
Строк на касаційне оскарження постанови Східного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 (повний текст складено 09.10.2025) закінчився 29.10.2025 (частина 1 статті 288 ГПК).
Доповнення до касаційної скарги на цю постанову скаржник подав 20.11.2025, тобто поза межами установленого процесуальним законом строку, не заявивши про цьому клопотання про поновлення цього строку.
Зважаючи на викладене, з огляду на правила, установлені частиною 2 статті 118 ГПК, за змістом яких заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, Суд залишає додаткові пояснення (доповнення) до касаційної скарги ФГ «АРМ-Агро», подані 20.11.2025, без розгляду.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
При вирішенні спору судами попередніх інстанцій установлено, що 18.09.2012 між Лубенською РДА (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення фермерського господарства, яка знаходиться на території Тарандинцівської сільської ради. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 50,0000 га, у тому числі ріллі - 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 (пункти 1, 2); договір укладено терміном на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8). Договір оренди зареєстрований у відділі Держкомзему у Лубенському районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.10.2012 за № 532288704003742.
Додатковою угодою від 29.11.2017 про поновлення зазначеного договору оренди строк його дії продовжено на 7 років (пункт 8 додаткової угоди). Тобто, строк дії договору оренди земельної ділянки сторонами визначено до 29.11.2024.
ФГ «АРМ-Агро» зареєстровано як суб'єкт господарювання 19.11.2012, що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців від 02.02.2025, а керівником і засновником цієї юридичної особи є ОСОБА_1 .
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 26.09.2024 індексний номер витягу 396713012, орендарем земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 є ФГ «АРМ-Агро».
Зазначена земельна ділянка розташована за межами населеного пункту на території колишньої Тарандинцівської сільської ради Лубенського району Полтавської області. Нині це адміністративна територія Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області.
ФГ «АРМ-Агро» на адресу Новооржицької селищної ради направило лист-повідомлення від 30.09.2024 про поновлення договору оренди землі, у якому просило поновити договір оренди землі від 18.09.2012 щодо земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001, для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новооржицької селищної ради. До листа-повідомлення додано проект додаткової та інші документи.
У відповіді Новооржицької селищної ради від 31.10.2024 № 02.1-21/1274 проінформовано ФГ «АРМ-Агро» про те, що лист-повідомлення позивача передано на розгляд сесії селищної ради. Сесія Новооржицької селищної ради, яка відбулася 29.10.2024, питання про поновлення зазначеного договору оренди не розглянула в зв'язку з відсутністю кворуму, тому вирішення питання про поновлення договору оренди земельної ділянки відбудеться на наступній сесії селищної ради.
За наслідками розгляду листа-повідомлення ФГ «АРМ-Агро» Новооржицька селищна рада прийняла рішення від 03.12.2024 № 89, яким відмовила ФГ «АРМ-Агро» у поновленні договору оренди землі від 18.09.2012 на новий строк, про що позивача було повідомлено листом-повідомленням від 06.12.2024 № 02.1-21/1446.
Відмову у поновленні договору оренди землі відповідач мотивував відповідними рекомендаціями постійної комісії з питань комунальної власності, інфраструктури, транспорту, житлово-комунального господарства, земельних відносин, будівництва, архітектури та просторового планування, збереження навколишнього природного середовища, освіти, культури, охорони здоров'я, фізичного виховання та соціальної політики та бажанням продажу права оренди на орендовану ФГ «АРМ-Агро» земельну ділянці на земельних торгах у формі електронного аукціону.
У грудні 2024 року ФГ «АРМ-Агро» отримало лист-повідомлення від Новооржицької селищної ради про відмову в поновленні договору оренди землі, в якому зазначено про зазначене рішення Новооржицької селищної ради від 03.12.2024 № 89 та мотиви його ухвалення.
Зазначені обставини стали підставою для звернення ФГ «АРМ-Агро» до суду з позовом про визнання протиправним та скасування рішення Новооржицької селищної ради шістдесятої сесії восьмого скликання від 03.12.2024 № 89 «Про не поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 року на земельну ділянку площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 на новий строк» та визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 щодо земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001, (державна реєстрація іншого речового права № 23868229 від 07.12.2017), для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новооржицької селищної (колишньої Тарандинцівської сільської) ради Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 18.09.2012 та додатковою угодою від 29.11.2017 в редакції, викладеній в позовній заяві.
Суд першої інстанції позов задовольнив та мотивував таке рішення тим, що позивач дотримався вимог законодавства щодо поновлення договору оренди спірної земельної ділянки, вчасно надіславши відповідачу лист-повідомлення разом із проектами додаткової угоди до договору оренди, а відповідач безпідставно відмовив позивачу у поновленні дії договору оренди; оскільки позивач продовжує використовувати зазначену земельну ділянку за цільовим призначенням, тому у нього виникло право на поновлення дії зазначеного договору оренди на новий строк відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції скасував та відмовив у задоволенні позову, оскільки сторони цього спору не досягли згоди щодо укладення договору оренди на новий строк в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі», що свідчить про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди відповідно положень зазначеної норми.
ФГ «АРМ-Агро» у поданій касаційній скарзі в обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, зазначило, зокрема, що суд апеляційної інстанції помилково застосував редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», чинну після 16.07.2020 (внесену Законом № 340-IX від 05.12.2019), ігноруючи перехідні положення (абзац 4 розділу IX цього Закону), які передбачають застосування старої редакції для договорів, укладених до 16.01.2020. Суд не взяв до уваги добросовісну поведінку позивача як орендаря. При цьому суд не врахував висновки Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладені у постановах від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, від 17.09.2025 у справі № 917/1946/24, від 28.05.2025 у справі № 927/1218/23, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 23.01.2025 у справі № 922/499/24.
Відповідно до статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Верховний Суд, переглянувши судові рішення в межах, передбачених статтею 300 ГПК, виходить із такого.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України «Про оренду землі».
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX (відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.
Цим Законом розділ ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК). Правила, визначені статтею 126-1 ЗК щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення цього принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
За змістом статті 5 ЦК акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК, ЦК, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).
ЗК визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5).
У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина 6).
За приписами частини 8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини 11 цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини п'ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: за загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» , орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення (пункти 38 -38.2).
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови Великої Палати Верховного Суду містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІХ істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) відповідно до статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно із частиною 2 статті 126-1 ЗК, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже статті 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» базується на положеннях статті 126-1 ЗК, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Закону України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 126-1 ЗК. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній у статті 126-1 ЗК, за загальним правилом заборонено. Тому й приписи абзаців 3 та 4 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» в цьому випадку застосуванню не підлягають (подібний висновок наведено Верховним Судом у постанові від 24.09.2025 у справі № 917/107/25, у якій вирішувався спір у подібних правовідносинах).
У справі, що розглядається, установлено, що на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення ФГ «АРМ-Агро» з позовом до суду (лютий 2025 року) та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами, а тому правильним у цьому випадку є висновок саме апеляційного господарського суду про те, що застосуванню до спірних правовідносин підлягають положення Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній після внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX.
Відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина 9 цієї ж статті).
Суди попередніх інстанцій встановили, що 30.09.2024 ФГ «АРМ-Агро» направило Новооржицькій селищній раді лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення (поновлення) договору оренди на новий строк, додавши до нього необхідні документи.
Новооржицька селищна рада у листі від 31.10.2024 № 02.1-21/1274 повідомила ФГ «АРМ-Агро» про передачу цього листа-повідомлення на розгляд сесії ради, яка відбулася 29.10.2024, однак питання про поновлення зазначеного договору оренди розглянуто не було за відсутності кворуму, тому вирішення питання про поновлення договору оренди земельної ділянки відбудеться на наступній сесії селищної ради.
За наслідками розгляду цього листа-повідомлення Новооржицька селищна рада прийняла рішення від 03.12.2024 № 89, яким відмовила ФГ «АРМ-Агро» у поновлені договору оренди землі на новий строк.
Відмову у поновленні договору оренди мотивувала відповідними рекомендаціями постійної комісії з питань комунальної власності, інфраструктури, транспорту, житлово-комунального господарства, земельних відносин, будівництва, архітектури та просторового планування, збереження навколишнього природного середовища, освіти, культури, охорони здоров'я, фізичного виховання та соціальної політики та бажанням продажу права оренди на орендовану ФГ «АРМ-Агро» земельну ділянку на земельних торгах у формі електронного аукціону.
У грудні 2024 року ФГ «АРМ-Агро» отримало лист-повідомлення від Новооржицької селищної ради про відмову в поновленні договору оренди землі, в якому зазначено про рішення ради від 03.12.2024 № 89 та мотиви його ухвалення, що, за висновками суду апеляційної інстанції, свідчить про відсутність волі орендодавця на укладення договору оренди з орендарем на новий строк.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що дії відповідача були добросовісними, а сторони цього спору не досягли згоди щодо укладення договору оренди на новий строк в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі», що означає припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди відповідно до положень зазначеної норми.
Разом із тим Верховний Суд у постановах від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (на яку послався скаржник в обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК) та від 24.09.2025 у справі № 917/107/25 (у якій вирішувався спір у подібних правовідносинах) навів правові висновки про те, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Суд апеляційної інстанції урахував при вирішенні спору зазначені правові висновки Верховного Суду та, встановивши обставини того, що відмова орендареві в укладенні договору оренди на новий строк обумовлена відповідачем бажанням продати право оренди на земельну ділянку на земельних торгах у формі електронного аукціону, про що було повідомлено орендаря, дійшов обґрунтованого висновку, що такі дії Новооржицької селищної ради цілком узгоджуються з наведеним висновком Верховного Суду щодо меж розумної поведінки органу місцевого самоврядування, як представника власника цієї земельної ділянки у спірних земельних правовідносинах, та правомірно, оцінивши в сукупності всі докази у справі, визнав необґрунтованим висновок суду першої інстанції про недобросовісну поведінку орендодавця у відносинах з ФГ «АРМ-Агро».
З урахуванням наведеного, вирішуючи спір, з огляду на предмет і підстави заявленого позову, відповідно до встановлених фактичних обставин справи та норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання протиправним та скасувати рішення Новооржицької селищної ради шістдесятої сесії восьмого скликання від 03.12.2024 № 89 «Про не поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 року на земельну ділянку площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 на новий строк» та визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Оскарження судових рішень з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 зазначено, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Доводи касаційної скарги ФГ «АРМ-Агро» щодо неправильного застосування судом апеляційної інстанції статті 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції та не врахування висновків Верховного Суду щодо застосування цієї норми права, викладених у постановах від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, від 17.09.2025 у справі № 917/1946/24, від 28.05.2025 у справі № 927/1218/23, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 23.01.2025 у справі № 922/499/24, відхиляються судом касаційної інстанції з огляду на таке.
Так, Верховний Суд постановою від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22 скасував судові рішення попередніх інстанцій, якими визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, та ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, зазначивши, зокрема, що у разі наявності в особи права власності саме на об'єкт нерухомості, що розташований на спірній земельній ділянці, відсутність підстав для поновлення договору оренди землі (укладання договору оренди на новий строк) в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об'єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.
У справі № 917/1946/24 Верховний Суд постановою від 17.09.2025 скасував постанову суду апеляційної інстанції, якою визнано укладеним договір оренди землі на відповідних умовах, та залишив в силі рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог, оскільки за встановлених у справі обставин недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору, суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні цього позову.
У справі № 927/1218/23 Верховний Суд постановою від 28.05.2025 залишив без змін судові рішення попередніх інстанцій, якими відмовлено в задоволенні позовних вимог підприємства про визнання незаконним і скасування рішення ради в частині, зокрема відмови у включенні земельної ділянки в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди яких підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), визнання недійсним договору оренди та зобов'язання ради повторно розглянути заяву позивача, оскільки, за встановлених у справі обставин, на підставі пункту 22 частини 2 статті 134 ЗК право оренди земельної ділянки не підлягало продажу на земельних торгах у зв'язку з укладенням договору оренди земельної ділянки на новий строк з використанням переважного права орендаря (відповідача) в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та наявності відповідного волевиявлення обох сторін договору, тому право позивача на участь у земельних торгах порушено не було.
Посилання скаржником у касаційній скарзі на постанови Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 23.01.2025 у справі № 922/499/24 у контексті оцінки добросовісності орендодавця у спірних правовідносинах не може бути підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки у справі, що розглядається, суд апеляційної інстанції не встановив обставин недобросовісної поведінки відповідача як орендодавця при вирішення питання укладення (поновлення) договору оренди на новий строк.
Аналіз висновків, зроблених в оскаржуваному судовому рішенні у справі № 917/249/25, у якій подано касаційну скаргу, не свідчить про їх невідповідність висновкам, викладеним у наведених постановах Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, оскільки зазначені висновки не є різними за своїм змістом, а зроблені судами з урахуванням інших фактичних обставин, встановлених судами попередніх інстанцій у кожній справі, які формують зміст правовідносин і зумовили прийняття відповідного рішення.
Доводи касаційної скарги про протилежне, виходять за межі повноважень суду касаційної інстанції, визначені статтею 300 ГПК.
З урахуванням встановлених фактичних обставин у справі, що розглядається, зазначені ФГ «АРМ-Агро» доводи про неправильне застосування судом апеляційної інстанції наведених норм матеріального права з огляду на підстави оскарження є необґрунтованими, отже, підстава касаційного оскарження судових рішень, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, не знайшла свого підтвердження під час розгляду справи.
Доводи, наведені в касаційній скарзі, що стосуються процесу доказування, оцінки доказів судом, фактично спрямовані на спонукання Суду до необхідності переоцінки поданих сторонами доказів і встановлення нових обставин справи, проте відповідно до норм статті 300 ГПК зазначене виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
Інші доводи касаційної скарги не обґрунтовані підставами касаційного оскарження, визначеними частиною 2 статті 287 ГПК, не спростовують наведених висновків та не впливають на них.
Наведене в сукупності виключає можливість задоволення касаційної скарги.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції, за результатами розгляду касаційної скарги, має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.
Статтею 309 ГПК передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Ураховуючи те, що доводи касаційної скарги про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення не знайшли свого підтвердження, суд касаційної інстанції дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а постанови суду апеляційної інстанції - без змін.
Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Фермерського господарства «АРМ-Агро» залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 у справі № 917/249/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя І.С. Берднік
Судді: В.А. Зуєв
І.С. Міщенко