номер провадження справи 15/126/25
09.12.2025 Справа № 908/2184/25
м. Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі судді Горохова Ігоря Сергійовича, за участю секретаря судового засідання Бойко Н.А., розглянувши матеріали справи
за позовом Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя, 69035, м. Запоріжжя, вул. Якова Новицького, 5 в інтересах держави в особі:
позивача Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206
до відповідача Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс», 69057, м. Запоріжжя, вул. Адмірала Нахімова, буд. 4-А
про стягнення коштів
за участю представників сторін:
від прокуратури: Михальчук І.В., посвідчення № 075789 від 01.03.2023;
від позивача: Михайловський Д.С., самопредставництво, виписка з ЄДР від 10.07.2025, посвідчення № 1108 від 17.02.2023;
від відповідача: Михайленко В.В., керівник, наказ № 532 від 26.10.2023, паспорт НОМЕР_1 , виданий Орджонікідзевським РВ УМВС України в Запорізькій області 21.11.1996; Сердюченко В.В., адвокат, ордер серії АР № 1263352 від 08.09.2025;
установив
17.07.2025 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя в інтересах держави в особі позивача Запорізької міської ради до відповідача Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс» про стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 30.11.2024 у розмірі 797 343,60 грн.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 17.07.2025 здійснено автоматизований розподіл зазначеної позовної заяви між суддями, присвоєно їй єдиний унікальний номер судової справи 908/2184/25 та визначено до розгляду судді Горохову І.С.
Ухвалою суду від 24.07.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/2184/25. Присвоєно справі номер провадження 15/126/25. Постановлено розглядати справу за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи.
Відповідачу запропоновано у строк до 25.08.2025 надати, відповідно до ст. 165 Господарського процесуального кодексу України, відзив на позовну заяву разом із доказами, які підтверджують обставини, на яких ґрунтуються заперечення відповідача або визнання позовних вимог, якщо такі докази не надані позивачем; роз'яснено право подати у строк до 25.08.2025 заяву із запереченнями проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження.
25.08.2025 через підсистему “Електронний суд» від відповідача суд отримав:
- відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог;
- заяву із запереченнями проти розгляду справи в порядку загального позовного провадження, в якій відповідач просить здійснювати розгляд справи № 908/2184/25 за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання.
Ухвалою суду від 01.09.2025 окрім іншого, задоволено клопотання відповідача про розгляд справи в порядку загального позовного провадження та вирішено здійснювати розгляд справи № 908/2184/25 в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 09.09.2025 о 12:20 год.
09.09.2025, до початку засідання, через підсистему “Електронний суд» від прокурора суд отримав відповідь на відзив, сформовану у підсистемі 08.09.2025.
Ухвалою суду від 09.09.2025 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів; підготовче засідання відкладено на 13.10.2025 о 10:00 год.; продовжено відповідачу строк для надання заперечень на відповідь на відзив терміном на 15 днів з дати постановлення даної ухвали.
23.09.2021 на адресу суду надійшли заперечення позивача на відповідь на відзив.
10.10.2025 через підсистему “Електронний суд» від відповідача на адресу суду надійшло клопотання про витребування у заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за 2021 та 2023, щодо земельної ділянки, кадастровий номер 2310100000:05:002:0291.
13.10.2025 через систему “Електронний суд» до суду від прокуратури надійшли додаткові пояснення, в яких просить долучити до матеріалів справи витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2019 № 3681/207-19.
Ухвалою суду від 13.10.2025 підготовче засідання у справі відкладено на 04.11.2025 о 10:00 год.
04.11.2025 за допомогою підсистеми “Електронний суд» від відповідача до суду надійшли сформовані у підсистемі 03.11.2025 письмові пояснення щодо обставин справи, до яких долучено контррозрахунок позовних вимог.
04.11.2025 відкладено підготовче засідання на 18.11.2025, про що постановлено ухвалу.
10.11.2025 від прокуратури суд отримав письмові пояснення. Додаткові пояснення прийняті судом до розгляду.
18.11.2025 закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду на 03.12.2025. У судовому засіданні з технічних причин неможливості фіксації судового процесу оголошено перерву до 09.12.2025.
09.12.2025 до суду від відповідача через систему «Електронний суд» надійшли додаткові пояснення у справі - «Вступне слово» та клопотання про доручення доказів в порядку статті 42, 80 ГПК України.
Клопотання про доручення доказів залишено судом без розгляду, відмовлено у встановленні додаткового строку для подання до суду доказів.
Судове засідання з розгляду справи по суті проводилось з використанням системи відеоконференцзв'язку.
Судом перевірені повноваження присутніх в засіданні представників учасників справи. Відводів складу суду не заявлено.
Прокурор з урахуванням заяв по суті справи та додаткових пояснень підтримав заявлені позовні вимоги: відповідач є власником об'єкту нерухомого майна - будівлі, адміністративної будівлі з ЦТП, який розташовано на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291. Між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки із строком дії до 26.06.2019. На час вирішення спору в суді за відповідачем не зареєстровано право оренди на спірну земельну ділянку. З моменту припинення договору оренди відповідач безпідставно користується земельною ділянкою не сплачуючи при цьому обов'язкові платежі за її користування. Просить стягнути заборгованість.
Земельна ділянка є сформованою, була передана в оренду відповідачу на підставі договору оренди землі в межах площі 0,4898 га, та вона є об'єктом цивільних прав. Отже відповідач користується земельною ділянкою площею саме 0,4898 га. Відповідач не зазначає, які порушення та невідповідності допущено у розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Відповідач повинен був завчасно вжити заходи з повернення земельної ділянки після закінчення строку дії договору оренди. Із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі відповідач до міської ради не звертався. Фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору не є підставою для поновлення договору. Для кондиційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Додатково надано письмові пояснення та зазначено, що з моменту надання в оренду та у подальшому (після закінчення дії договору оренди землі) відповідач використовував земельну ділянку для розміщення нежитлової будівлі, фактично об'єкту комерційного призначення. Житлових будинків або житлових приміщень у адміністративній будівлі у межах спірної земельної ділянки не має. Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, наданий до матерів справи, спірна земельна ділянка має категорію - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, вид використання земельної ділянки - розташування офісу, службових та побутових приміщень. Спірна земельна ділянка не підпадає під дію п. 8 Додатку до рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 щодо визначення річного розміру орендної плати.
Представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги з підстав наведених прокурором.
Відповідач заперечив щодо позову з урахуванням заяв по суті: відповідач фактично користується земельною ділянкою розміром 2248,2 кв.м., тобто земельною ділянкою на якій розташований об'єкт нерухомості. Прокурором та позивачем не надано належних та допустимих доказів користування відповідачем земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 поза межами адміністративної будівлі з ЦТП, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Тбіліська, будинок 29А. Під час проведення розрахунку заборгованості використано Методику, яка ще не існувала в спірний період. В матеріалах справи на момент розгляду справи відсутній детальний розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди відповідач не отримав від міської ради лист-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди землі. Відповідач сплачував кошти та від позивача не надходили заперечення з приводу сплати орендної плати за користування спірною земельною ділянкою. Готовність об'єкта до експлуатації зареєстрована 06.09.2024. Протягом періоду часу з 19.06.2008 по 02.09.2024 відповідач не міг отримувати жодних доходів від надання в оренду офісу, службових та побутових приміщень через не введення їх в експлуатацію. Неможливість користування відповідачем земельною ділянкою та відповідно отримання доходів пов'язана із збройною агресією російської федерації, що підтверджується актом комісійного обстеження об'єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресії російської федерації від 13.11.2023 № 67/В-1, звітом Запорізької ТПП ОЦ - 1972/USAID/ про незалежну оцінку розміру потреб у відновленні майна та висновком про вартість потреб у відновленні нерухомого майна відповідача внаслідок знищення та пошкодження майна, у зв'язку із збройною агресією російської федерації.
Додатково зазначив, що акти обстеження земельної ділянки не складалися, фото фіксація не здійснювалась. Матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів користування відповідачем земельною ділянкою поза межами адміністративної будівлі з ЦТП. Відповідач не просто фактично продовжував користуватися земельною ділянкою, а повноцінно виконував умови договору оренди земельної ділянки, у тому числі щодо своєчасної оплати орендної плати. Матеріали справи не містять жодних доказів того, що з боку Запорізької міської ради надходили зауваження щодо надходження орендних платежів від відповідача після закінчення строку дії договору. Спірна земельна ділянка протягом 2021-2024 років має цільове призначення 02.03 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Позивачем при проведенні розрахунку замість ставки орендної плати у розмірі 0,003 відсотків застосувала ставку 3 відсотки, що призвело до збільшення розміру орендної плати.
На земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 знаходиться серед іншого ЦТП (центральний тепловий пункт), тобто об'єкт призначенням якого є обслуговування системи опалення та гарячого водопостачання для групи будівель та споруд, тобто для обслуговування багатоквартирних житлових будинків, що розташовані поряд. Таким чином, твердження позивача про те, що відповідач має лише об'єкт комерційної нерухомості - адміністративну будівлю, що унеможливлює застосування пільгової ставки розміру орендної плати за землю (0,03%) є незаконним, необґрунтованим та таким, що прямо суперечить наявним в матеріалах справи доказам. За своїм змістом, рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» і Додаток до рішення, не відповідають змісту типового рішення та Додатку до нього, які затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 24.05.2017 № 483. Твердження позивача про віднесення деяких категорій земель в так звані «інші земельні ділянки м. Запоріжжя» є припущенням, оскільки рішення міської ради № 26 не врегульовує належного розмежування земельних ділянок за цільовим призначенням. Також, рішення запорізької міської ради № 26 не містить в собі механізму та критеріїв віднесення земель до п. 15 Додатку «Інші земельні ділянки м. Запоріжжя» та застосування до них ставки у розмірі 3%. Застосування до земельних ділянок з цільовим призначенням « 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» пониженого коефіцієнту є цілком логічним, оскільки такі землі згідно із Додатку до Типового рішення, які затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 24.05.2017 № 483, відносяться до земель житлової забудови, які згідно із Додатку до рішення Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 віднесені до пунктів 7 та 8 до яких встановлено понижений коефіцієнт 0,03%.
Судом проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.
Розглянувши та дослідивши матеріали справи, суд щодо спору зазначає наступне.
28.05.2009 між Запорізькою міською радою (ЗМР) та Закритим акціонерним товариством «Теплосервіс» (ЗАТ «Теплосервіс») укладено договір оренди землі. За умовами указаного договору оренди ЗАТ «Теплосервіс» (орендар) приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,4898 га (кадастровий номер 2310100000:05:002:0291) для розташування офісу, службових приміщень та побутових приміщень, яка знаходиться по вул. Тбіліська, 29а у м. Запоріжжя.
Відповідно до п. 8 договору оренди землі від 28.05.2009 № 040926101095 договір укладався на 10 років.
Відповідно до п. 9 договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 36 013,23 грн протягом строку будівництва об'єкту, у розмірі 86 433,45 грн з дня введення об'єкту до експлуатації, що складає 3% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2009 року.
Відповідно до п. 33 договору оренди землі, дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору оренди землі не є підставою для поновлення договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.
Можливість поновлення договору оренди землі передбачена статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Велика Палата Верховного Суду у справах № 159/5756/18 від 22.09.2020, № 903/1030/19 від 31.08.2021 дійшла висновку, що додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Відповідачем доказів оскарження дій запорізької міської ради щодо відмови у продовженні договору оренди землі не надано.
Таким чином, договір оренди землі від 28.05.2009 припинив свою дію із закінченням строку на який його було укладено.
Фактичне користування орендарем земельною ділянкою та сплата орендної плати в розмірі визначеному договором оренди землі не свідчить про поновлення договору, з урахуванням наведеного вище.
14.07.2009 відповідно до відомостей із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за Закритим акціонерним товариством «Теплосервіс» зареєстровано право власності на об'єкт незавершеного будівництва - прибудова та надбудова над ЦТП для розміщення офісу, службових та побутових приміщень, який розташований за адресою: вул. Тбіліська, 29а, м. Запоріжжя на земельній ділянці з кадастровим помором 2310100000:05:002:0291.
06.09.2024 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта «Будівництво прибудови та надбудови над ЦТП по вул. Тбіліській, 29а для розміщення офісу, службових та побутових приміщень з благоустроєм прилеглої території», яка подана ЗАТ «Теплосервіс» (№ ЗП101240904545).
Відповідно до даної декларації в розділі «Відомості про об'єкт» зазначені наступні параметри будівлі:
- код ДКБС (Державний класифікатор будівель та споруд) - 1220.9 «Будівлі для конторських та адміністративних цілей інші»;
- НК 018:2023 «Класифікатор будівель і споруд» (Національний класифікатор України) - 1220 «Офісні будівлі»;
- класифікатор об'єктів містобудування - 2002020000 «Адміністративні та офісні будівлі».
У розділі декларації «об'єкти будівництва» зазначено: адміністративна будівля з ЦТП (літ. А-5) має загальну площу приміщень 2248,2 кв.м., рік завершення будівництва - 2021.
30.09.2024 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ЗАТ «Теплосервіс» зареєстровано право власності на адміністративну будівлю з ЦТП площею 2248,2 кв.м., розташовану за адресою: вул. Тбіліська 29 а, м. Запоріжжя.
Відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2019 № 3681/207-19 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: 2310100000:05:002:0291 становив 8 320 869,34 грн.
Згідно із Витягу від 24.01.2024 № НВ-2300009642024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 складає 11 065 316,70 грн.
30.06.2015 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя».
28.11.2018 Запорізькою міською ради прийнято рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю».
Згідно із п. 8 Додатку до рішення міської ради від 28.11.2018 № 26 для земель: земельні ділянки надані для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) та гаражного будівництва, гаражним та гаражно-будівельним кооперативам, підприємствам, установам, організаціям, основною метою діяльності яких не є одержання прибутку для розташування автостоянок для зберігання особистих транспортних засобів громадян, під індивідуальні гаражі громадянам України, річний розмір орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки встановлено на рівні - 0,03%.
Відповідно до п. 15 Додатку до рішення міської ради від 28.11.2018 № 26 для земель: інші земельні ділянки м. Запоріжжя, річний розмір орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки встановлено на рівні - 3%.
Позивачем здійснено розрахунок недоотриманих доходів за фактичне користування ЗАТ «Теплосервіс» (ідентифікаційний код юридичної особи 20492287) земельною ділянкою (кадастровий номер 2310100000:05:002:0291) площею 4898 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 29а без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 30.11.2024, з урахуванням - 3% від нормативної грошової оцінки.
Загальний розмір недоотриманих доходів за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документа, що посвідчує право оренди (користування), за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та 01.01.2023 по 30.11.2024 становить:
За 2021 рік з 01.01.2021 по 31.12.2021 - 177 270, 42 грн; за 2023 рік з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 315 776,99 грн; за 2024 рік з 01.01.2024 по 30.11.2024 - 304 296,19 грн.
Відповідно до положень ст. ст. 1, 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Статтею 20 Закону України «Про оцінку землі» визначено, що за результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Частиною 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку землі» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 за № 7 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя (далі Технічна документація), затверджено базову вартість 1 кв.м земель м. Запоріжжя, з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік, в розмірі 299,14 грн; затверджено економіко-планувальне зонування території міста Запоріжжя; затверджено коефіцієнти місце розташування (Км2) згідно з додатком 1. коефіцієнти впливу локальних факторів (КмЗ) згідно з додатком 2 та введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста з 01.01.2016 року.
Встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень здійснюється на базі містобудівної документації та результатів спеціальних досліджень.
Значення коефіцієнтів та наявність прояву кожного локального фактору для земельної ділянки встановлюється згідно Схем прояву локальних факторів оцінки (Інженерно-теологічних, санітарно-гігієнічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, функціонально-планувальних та інженерно-інфраструктурних факторів) та обчислюються за допомогою програмного продукту, розробленого на підставі Технічної документації.
10.11.2021 набула чинності постанова Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», якою затверджено Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок (далі - Методики).
Пунктом 4 Постанови встановлено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) с чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Рішенням Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя 2013 року та введена в дію з 01.01.2016.
На сьогоднішній день нова нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя не затверджена. Тому, Технічна документація не втратила чинність.
Додатком 8 до Методики визначено значення коефіцієнтів, які враховують цільове призначення земельних ділянок (Кцп).
Розрахунок нормативної грошової оцінки земельних ділянок у місті Запоріжжя виконується на підставі даних Технічної документації та відповідно до відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку з урахуванням Додатку 8 до Методики. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель на момент формування такого витягу.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає щорічній індексації відповідно до ст. 289 Податкового кодексу України та застосовується кумулятивне значення коефіцієнта індексації від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок застосовується до розрахованого значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до відомостей Державного земельного кадастру цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291: 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Відповідно до Додатку 8 до Методики від 03.11.2021 Коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку 02.03 становить 1.
Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.1.1.2016 № 489 (який діяв до введення в дію Методики від 03.11.2021) Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку 02.03 становить також 1.
Оскільки Запорізькою міською радою нова нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя не затверджувалась, у зв'язку з чим чинною залишається остання затверджена оцінка.
Відтак значення нормативної грошової оцінки не змінюється, а підлягає виключно індексації у порядку, визначеному законодавством. Тобто до моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки застосовується попередня, скоригована на коефіцієнти індексації, які щороку оприлюднюються уповноваженим органом.
Відповідно до листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру «Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік» 13.01.2025 № 6-28-0.22-18/71-25 коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель (пункт 289.2 статті 289 Податкового кодексу України).
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: 2021 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь), 2023 рік - 1,051 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь). Вказаний лист є загальнодоступним за посиланням https://kyivska.land.gov.ua/wp-content/uploads/2025/lyst-derhgeokadastr-indeksacziya-za-2024.pdf.
Згідно з висновками, наведеними у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 804/937/16, від 23.06.2022 у справі № 160/8668/19, нормами Податкового кодексу України (п. 289.2 ст. 289) прямо передбачено, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти розраховує Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин і їх чинність не залежить від того, чи іншого рішення ради. На відповідні коефіцієнти індексується нормативна грошова оцінка, яка є чинною у відповідний період.
З урахуванням наведеного, одержання нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:002:0291 за 2021 та 2023 рік є необов'язковим.
Розрахунок доходу, отриманого ЗАТ «Теплосервіс» від безпідставно набутого майна за період з 01.01.2021 по 31.12.2021, з 01.01.2023 по 30.11.2024 проведено Запорізькою міською радою з урахуванням рішень Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015, № 26 від 28.11.2018, листа Головного управління державної податкової служби України у Запорізькій області від 22.01.2025 № 712/08-01-04-01-05, Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 24.09.2019 № 3681-207-19, Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 24.01.2024 № НВ-2300009642024.
За вказаним розрахунком загальний розмір недоотриманих доходів за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документа, що посвідчує право оренди (користування) за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 177 270,42 грн та з 01.01.2023 по 30.11.2024 становить: 620 073,18 грн (усього 797 343,6 грн).
Щодо розрахунку відповідач вважає, що розрахунок повинен був здійснений позивачем з урахуванням 0,03% від нормативної грошової оцінки землі, оскільки згідно із Інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку кадастровий номер 2310100000:05:002:0291 її цільове призначення: 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку; категорія земель: землі житлової та громадської забудови.
Контррозрахунок відповідача:
У 2021 році
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки в ціпах 2021 року: 8 320 869,34 грн (річний розмір орендної плати за земельну ділянку) * 0,03% = 2496,26 грн;
2496,26 грн/12 міс. = 208,02 грн.
Розмір орендної плати за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 складає 2496,26 грн.
У 2023 році
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки в цінах 2023 року: 10 525 899,72 грн (річний розмір орендної плати за земельну ділянку) * 0,03% - 3157,77 грн;
3157,77 грн / 12 міс. = 263,15 грн.
Розмір орендної плати за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 складає 3157,77 грн.
У 2024 році
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки в цінах 2024 року: 11 065 316,70 грн (річний розмір орендної плати за земельну ділянку) * 0,03% = 3319,59 грн;
3319,59 грн / 12 міс. = 276,63 грн. Розмір орендної плати за період з 01.12.2024 по 30.11.2024 складає 3042,93 грн.
Загальна сума орендної плати за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 30.11.2024 становить 2496,26 грн + 3157,77 грн + 3 042,93 грн = 8696,96 грн.
Фактична плата за землю за період використання 72 355,66 грн.
Згідно з положеннями ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Таким чином, правовий механізм переходу права на землю, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності, користування, у тому числі у формі оренди земельної ділянки.
За змістом ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідачем речові права на вказану земельну ділянку не оформлено та не зареєстровано.
Згідно із ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
За приписами підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ЗАТ «Теплосервіс» не є власником та постійним землекористувачем зазначеної земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України). При цьому єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата.
Згідно з положеннями ст. 21 Закону України «Про оренду землі» та підпункту 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
За приписами ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Отже, за змістом указаних приписів законодавства виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними, що регулюються главою 83 Цивільного кодексу України.
Згідно з ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 1214 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов'язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави.
Кондиційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
При цьому, під набуттям майна в даних правовідносинах слід розуміти збільшення вартості власного майна набувача; приєднання до нього нових цінностей, внаслідок чого потерпілий несе додаткові витрати або втрачає належне йому майно, тобто збереження майна однією особою відбувається за рахунок іншої.
Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто, відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.
Разом з цим, обов'язок набувача повернути безпідставно набуте (збережене) майно потерпілому не належить до заходів відповідальності, оскільки боржник при цьому не несе жодних майнових затрат - він зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно утримував (зберігав).
Для кондиційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Таким чином, обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
З огляду на викладене, фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Зазначене підтверджується висновками, викладеними Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 23.05.2018 у справі № 629/4628/1 б-ц, від 17.10.2018 у справі № 922/2972/17, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, від 13.02.2019 та від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17, від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 при розгляді аналогічних спорів.
Таким чином, оскільки ЗАТ «Теплосервіс» є власником нерухомого майна, розташованого за адресою; м. Запоріжжя, вуя. Тбіліська, 29а, останній зобов'язаний укласти договір оренди та зареєструвати на підставі нього право оренди землі.
Отже, ЗАТ «Теплосервіс» (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, збільшено вартість власного майна, а Запорізькою міською радою (потерпілим) втрачено належне їй майно (кошти БІД орендної плати), тобто має місце факт безпідставного збереження саме орендної плати ЗАТ «Теплосервіс» за рахунок міської ради.
Крім того, згідно із ст. 11 Господарського процесуального кодексу України та ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Пунктом 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Федоренко проти України» від 03.06.2006 визначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути «існуючим майном» або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності.
У спірних правовідносинах неотриманні Запорізькою міською радою кошти від оренди землі підпадають під визначення Європейським судом з прав людини «виправдане очікування» щодо отримання можливості ефективного використання права власності територіальної громади міста Запоріжжя.
Як зазначає обґрунтовує відповідач, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. Superficies solo cedit - збудована приростає до землі). Цей принцип має фундаментально значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливо, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянки, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власники об'єкти нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна. Подібні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 03.06.2024 у справі № 501/1422/21, від 15.12.2021 у справі № 924/856/20, від 15.12.2021 у справі № 906/109/21, від 23.12.2020 у справі № 914/2057/18.
Земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 площею 0,4898 га, яка є сформованою, надавалась відповідачу в оренду для розташування офісу, службових та побутових приміщень. В подальшому об'єкт нерухомого майна зареєстровано на праві власності за відповідачем, загальна площа об'єкта становить 2248,2 кв.м., у т.ч. площа забудови 504,7 кв.м. З урахуванням наведеної вище правової позиції, земельна ділянка площею 0,4898 га повністю перейшла в користування відповідача, не лише в межах площі забудови. Крім того, як зазначає сам відповідач, єдиним суб'єктом, хто може на даний момент користуватися земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 є ЗАТ «Теплосервіс».
Документального підтвердження проведення відповідачем благоустрою території - частини земельної ділянки, яка не зайнята нерухомим майном відповідача, АТ «Теплосервіс» не надано.
Враховуючи, що ЗАТ «Теплосервіс» у зазначений вище період користувалось земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 без достатньої правової підстави, відповідно до положень статей 1212-1214 Цивільного кодексу України повинно відшкодувати Запорізькій міській раді доходи, одержані у вигляді несплаченої орендної плати за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 30.11.2024 у розмірі 797 343,60 грн.
Щодо розміру орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки на рівні 0,03 відсотка чи 3 відсотків.
Як уже зазначалося, між Запорізькою міською радою та ЗАТ «Теплосервіс» було укладено договір оренди землі. Умовами договору оренди відповідачу передано в користування земельну ділянку площею 0,4898 га (кадастровий номер 2310100000:05:002:0291) для розташування офісу, службових приміщень та побутових приміщень, яка знаходиться по вул. Тбіліська, 29а у м. Запоріжжя.
Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 14.07.2009 № 23288636 ЗАТ «Теплосервіс» належить на праві власності об'єкт незавершеного будівництва, прибудова та надбудова над ЦТП для розміщення офісу, службових та побутових приміщень. У примітках указаного витягу зазначено, що об'єкт незавершеного будівництва згідно з довідки Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області від 26.06.2009 № 7/8-1132/5 та за даними інвентаризаційної справи ОП ЗМБТІ має назву - недобудована адміністративна будівля літ. А-5.
У подальшому 06.09.2024 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта «Будівництво прибудови та надбудови над ЦТП по вул. Тбіліській, 29а для розміщення офісу, службових та побутових приміщень з благоустроєм прилеглої території», яка подана ЗАТ «Теплосервіс» (№ ЗШ01240904545).
Відповідно до даної декларації в розділі «Відомості про об'єкт» зазначені наступні параметри будівлі:
- код ДКБС (Державний класифікатор будівель та споруд) - 1220.9 «Будівлі для конторських та адміністративних цілей інші»;
- НК 018:2023 «Класифікатор будівель і споруд» (Національний класифікатор України) - 1220 «Офісні будівлі»;
- класифікатор об'єктів містобудування - 2002020000 «Адміністративні та офісні будівлі».
У розділі декларації «Об'єкти будівництва» зазначено, що адміністративна будівля з ЦТП (літ. А-5) має загальну площе приміщень 2248,2 кв.м, рік завершення будівництва - 2021 рік.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ЗАТ «Теплосервіс» зареєстровано право власності саме на адміністративну будівлю з ЦТП площею 2248,2 кв.м.
Відповідно до Класифікатору будівель і споруд НК 018:2023, який затверджено наказом Міністерства економіки України від 16.05.2023 № 3573, житлові будівлі (будинки) - це споруди, не менше половини загальної площі яких використовується для житлових потреб. Якщо для житлових цілей використовується менше половини загальної корисної площі, то будівля належить до нежитлових відповідно до цільового призначення. Нежитлові будівлі - це споруди, які переважно використовуються або призначені для нежитлових цілей. Якщо не менше половини загальної корисної площі використовується для житлових потреб, будинок належить до житлових.
На земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 знаходиться адміністративна будівля з ЦТП, яка відноситься до нежитлових будівель, про що зазначено у декларації про готовність до експлуатації об'єкта.
Земельна ділянка передавалась відповідачу саме для розміщення офісу, службових та побутових приміщень.
Таким чином, з моменту надання в оренду та у подальшому (після закінчення дії договору оренди землі - 26.06.2019) відповідач використовував земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 для розміщення нежитлової будівлі, фактично об'єкту комерційного призначення, що підтверджується договором оренди землі від 28.05.2009, декларацією про готовність до експлуатації об'єкта від 06.09.2024 № ЗП101240904545, інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 24.06.2025 № 432588326 та № 432589076, супутннковими зображеннями земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:02:002:0291, які містяться у вільнодоступній веб-програмі «Google Maps» від компанії «Google», додано до письмових пояснень від 07.11.2025. Житлових будинків або житлових приміщень у адміністративній будівлі у межах зазначеної земельної ділянки не має.
Рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» установлено на території м. Запоріжжя розміри орендної плати згідно з додатком. Рішення набрало чинності з дня його офіційного оприлюднення та введено в дію з 01.01.2019.
Відповідно до п. 8 Додатку до рішення № 26, для земельних ділянок наданих для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) та гаражного будівництва, гаражним та гаражно-будівельним кооперативам, підприємствам, установам, організаціям, основною метою діяльності яких не є одержання прибутку для розташування автостоянок для зберігання особистих транспортних засобів громадян, під індивідуальні гаражі громадянам України річний розмір орендної плати визначено на рівні 0,03% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з пунктом 15 додатку до рішення № 26, для інших земельних ділянок м. Запоріжжя річний розмір орендної плати визначено на рівні 3% від нормативної грошової оцінки землі.
Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 (був чинним на момент прийняття рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26) затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі - КВЦПЗ).
Відповідно до Розділу 1 «Загальні положення» Класифікації код та цільове призначення земель застосовується для забезпечення обліку земельних ділянок за цільовим призначенням у державному земельному кадастрі. КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів.
Відповідно до «секції В» «Землі житлової та громадської забудови» КВЦПЗ розрізняють, серед іншого, наступні види цільового призначення земель: 02.01 «для будівництва і обслуговування житлового будинку/ господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» та 02.03 «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку».
Тобто землі надані для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) та для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку є різними за видом цільового призначення.
Постановою Кабінету Міністрів України від 24.05.2017 № 483 затверджені форми типових рішень про встановлення ставок та пільг із сплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Зокрема, у Додатку 2 до Типових рішень визначені ставки податку земельного податку виходячи з видів цільового призначення земель, які зазначаються згідно з КВЦПЗ. Серед видів цільового призначення щодо яких встановлюються ставки земельного податку окремо зазначені землі з кодом цільового призначення 02.01 та 02.03.
Запорізькою міською радою у межах повноважень, визначених п. 24 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування», абз. 2, 3 п. 284.1 ст. 284 Податкового кодексу України та у відповідності до постанови Кабінету Міністрів України від 24.05.2017 № 483, при прийняття рішення від 28.11.2018 № 26 було виокремлено лише деякі види цільового призначення, зокрема 02.01 «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», а інші види віднесені в категорію «інші земельні ділянки м. Запоріжжя».
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.01.2021 № НВ-2308597422021 земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 має категорію - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, вид використання земельної ділянки - розташування офісу, службових та побутових приміщень.
З урахуванням наведеного, земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 з цільовим призначення «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» не підпадає під дію п. 8 Додатку до рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 під час визначення річного розміру орендної плати. Застосування пільгової ставки розміру орендної плати за землю (0,03%) за умови розміщення на земельній ділянці лише об'єкту комерційної нерухомості - адміністративну будівлю застосування є безпідставним.
Відновлення порушених прав Запорізької міської ради за таких обставин і в такий спосіб не створює для відповідача жодних необґрунтованих, додаткових або негативних наслідків, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів, які останній мав би сплатити за звичайних умов як і фактичних добросовісний землекористувач.
Також відповідачем до матеріалів справи надано документи на підтвердження пошкодження майна внаслідок збройної агресії російської федерації, а саме: заява від 20.04.2023 № 23 щодо проведення щодо проведення обстеження нерухомого майна для подальшого відшкодування збитків внаслідок обстрілів 16.04.2023; заява від 18.08.2023 № 52 щодо проведення обстеження нерухомого майна для подальшого відшкодування збитків внаслідок обстрілів 10.08.2023; акт комісійного обстеження об'єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресії російської федерації від 13.11.2023; Звіт ОЦ - 1972/USAID/CEP332_SIMP про незалежну оцінку розміру потреб у відновленні майна.
Наведені документи, є доказами на підтвердження можливого відшкодування збитків, одержаних внаслідок збройної агресії російської федерації. Однак, не спростовують обов'язку відповідача сплачувати кошти за користування земельною ділянкою. Крім того, надання пільги щодо оплати орендної плати за землю при настанні форс-мажорних обставин можливе за умови укладеного між сторонами договору оренди землі. Разом з тим, такий договір між сторонами не укладено.
Відповідно до ст. 131-1 Конституції України на прокуратуру України покладається представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
За приписами ст. 53 Господарського процесуального кодексу України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Підстави для звернення до суду прокурора визначені у ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», відповідно до норм якої прокурор здійснює представництво інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
У Рішенні Конституційного Суду України у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень статті 2 Арбітражного процесуального кодексу України (справа про представництво прокуратурою України інтересів держави в арбітражному суді) від 08.04.1999 № 3-рп/99 Конституційний Суд України, з'ясовуючи поняття «інтереси держави» висловив позицію про те, що інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб'єктів права власності та господарювання тощо (п, З мотивувальної частини). Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Проте держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств.
З урахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.
Таким чином, «інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом.
Надмірна формалізація «інтересів держави», особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 08.02.2019 у справі № 915/20/18, від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17).
При встановленні наявності або відсутності порушень або загрози порушень інтересів держави необхідно виходити з того, що ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» зазначає про порушення або загрозу порушення «інтересів держави», якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади (1), орган місцевого самоврядування (2) чи інший суб'єкт владних повноважень (3), до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу (4).
Аналіз вказаної статті Закону дає підстави дійти до висновку, що «інтереси держави» (як загальне поняття) являють собою комплекс прав та законних інтересів як в цілому держави України (або народу України), так й інтереси окремої територіальної громади певної місцевості (жителі певного населеного пункту або декількох населених пунктів).
Інтереси держави та інтереси певної територіальної громади є частинами одного цілого - «інтересів держави», про які зазначено в ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».
Згідно із статей 140, 142 Конституції України та ст. 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» право та реальна здатність територіальної громади самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення гарантується Державою. Держава бере участь у формуванні доходів місцевого самоврядування, фінансово підтримує місцеве самоврядування.
Згідно із вимогами ч. 1 ст. 13 та ч. 1 ст. 14 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливого охороною держави.
Статтею 142 Конституції України та статтями 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.
Згідно з п. 19 ч. 1 ст. 64 Бюджетного кодексу України до доходів загального фонду бюджету міст обласного значення належить податок на майно, до складу якого за приписами підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України входить плата за землю, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
При цьому за інформацією, опублікованої на офіційному сайті Запорізької міської ради, податок на майно є одним із основних доходів бюджету міста Запоріжжя.
Згідно з ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
ЗАТ «Теплосервіс» користувалось земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 площею 0,4898 га без укладення договору оренди землі, у зв'язку з чим бюджет міста не отримав грошові кошти від сплати орендної плати.
Неповернення Запорізькій міській раді безпідставно збереженої орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою порушує інтереси територіальної громади м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради в частині позбавлення можливості ефективного використання права комунальної власності та неотримання місцевим бюджетом відповідного доходу, які можуть бути використані для задоволення її нагальних потреб.
Норми ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» встановлює дві альтернативні групи умов, при наявності яких, прокурор наділений правом здійснення представництва в суді законних інтересів держави. Перша група альтернативних умов - порушення або загроза порушення інтересів держави. Друга група альтернативних умов - захист цих інтересів (порушених, або щодо порушення яких існує загроза) не здійснює (1) або неналежним чином здійснює (2) орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу (3).
Земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 площею 0,4898 га, яка розташована по вул. Тбіліська, 29 а у м. Запоріжжі відноситься до земель комунальної власності.
Запорізька міська рада відповідно до вимог пунктів 3, 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» та ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України є органом, який від імені територіальної громади здійснює права власника щодо спірної земельної ділянки.
Відповідно до вимог ст. 2, 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» Запорізька міська рада є органом, через який територіальною громадою міста Запоріжжя безпосередньо здійснюється місцеве самоврядування.
Вознесенівською окружною прокуратурою м. Запоріжжя до Запорізької міської ради направлялися запити від 29.03.2024 № 52-103-3243вих-24, від 09.07.2024 № 52-103-6668вих-24 та 08.04.2025 № 52-103-2815вих-25 про надання інформації про вжиті заходи претензійно-позовного характеру щодо стягнення з ЗАТ «Теплосервіс» недоотриманого доходу за фактичне використання земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 площею 0,4898 га, яка розташована на вул. Тбіліська, 29а у м. Запоріжжі, у вигляді орендної плати за землю.
Виконавчий комітет Запорізької міської ради листом від 10.06.2025 № 4332/01/01-07/4193 повідомив, що Департамент правового забезпечення Запорізької міської ради не вживав заходи претензійно-правового характеру до ЗАТ «Теплосервіс» щодо стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 по вул. Тбіліська, 29а.
У додаток до вказаного листа надано розрахунок недоотриманих доходів за фактичне користування ЗАТ «Теплосервіс» земельною ділянкою, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 29а, з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) землею за період з 01.01.2021 по 31.12.2071 та з 01.01.2023 по 31.01.2024.
Вказані обставини свідчать про нездійснення Запорізькою міською радою захисту порушених інтересів держави та територіальної громади міста Запоріжжя, та наявність передбачених ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» підстав для їх представництва.
З огляду на викладене, з метою не допущення залишення інтересів держави незахищеними заступник керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя звертається з вказаним позовом до суду.
На виконання вимог ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» Вознесенівською окружною прокуратурою міста Запоріжжя повідомлено Запорізьку міську раду про намір звернутись до Господарського суду Запорізької області із вказаним позовом в інтересах держави.
Частинами 3, 4 статті 13 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до статей 76, 77, 78, 79, 80 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Заперечення відповідача щодо позову є безпідставними з урахуванням наведеного.
Доводи наведені позивачем є обґрунтованими, доведеним належними та допустимими засобами доказування, позов таким, що підлягає задоволенню повністю.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
вирішив
Позов задовольнити повністю.
Стягнути з Закритого акціонерного товариства «Теплосервіс» (вул. Адмірала Нахімова, буд. 4-А, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69057, Україна, ідентифікаційний код юридичної особи 20492287) на користь Запорізької міської ради (проспект Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69105, Україна, ідентифікаційний код юридичної особи 04053915) дохід, отриманий від безпідставно набутого майна, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021, та з 01.01.2023 по 30.11.2024 у розмірі 797 343,60 грн (сімсот дев'яносто сім тисяч триста сорок три гривні 60 коп.). Видати наказ.
Стягнути з Закритого акціонерного товариства «Теплосервіс» (вул. Адмірала Нахімова, буд. 4-А, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69057, Україна, ідентифікаційний код юридичної особи 20492287) на користь Запорізької обласної прокуратури в особі Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя (вулиця Якова Новицького 5, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69035, Україна, ідентифікаційний код юридичної особи 02909973, розрахунковий рахунок UA438201720343180001000000271, відкритий в державній казначейській службі України, м. Київ, МФО 820172, отримувач: Запорізька обласна прокуратура, код класифікації видатків бюджету - 2800) кошти, витрачені у 2025 році на сплату судового збору при здійсненні представництва інтересів держави у розмірі 9568,12 грн (дев'ять тисяч п'ятсот шістдесят вісім гривень 12 коп.). Видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено 11.12.2025.
Суддя І. С. Горохов