26 листопада 2025 року м. Харків Справа № 922/897/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Істоміна О.А., суддя Лакіза В.В.,
за участю секретаря судового засідання: Євтушенка Є.В.,
за участю представників учасників справи:
від позивача: не з'явилися;
від відповідача (апелянта): не з'явилися;
від 3-ї особи: не з'явилися;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" (вх. № 1771 Х/2),
на рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 (повне рішення складено 24.07.2025) у справі № 922/897/25 (суддя Ольшанченко В.І.)
за позовом Харківської міської ради, м. Харків,
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД", м. Харків,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_1 , м. Харків,
про стягнення 93718,92грн, розірвання договору, зобов'язання вчинити певні дії
У березні 2025 року Харківська міська рада звернулася до Господарському суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД", в якому просила суд:
- стягнути з ТОВ фірми "Рівлад, ЛТД" на користь Харківської міської ради 93718,92грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000625, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022;
- розірвати договір оренди землі від 18.04.2012, зареєстрований 10.05.2012 за №631010004000625, щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166).
- зобов'язати ТОВ фірму "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
- стягнути з відповідача на користь позивача витрати зі сплати судового збору у сумі 9084,00 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов'язань зі сплати орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 за укладеним сторонами договором оренди землі від 18.04.2012. Оскільки відповідачем допущено порушення істотних умов договору оренди землі від 18.04.2012, а саме, ним систематично сплачується орендна плата у розмірі меншому, ніж передбачено законодавством, на думку позивача, дія договору підлягає припиненню шляхом його розірвання за рішенням суду у відповідності до вимог ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 32 "Про оренду землі" та п. 38 договору, а спірна земельна ділянка підлягає поверненню відповідачем до земель запасу міста Харкова.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 24.03.2025 відкрито провадження у справі №922/897/25 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.
У відзив на позов, який надійшов до господарського суду 09.04.2025, відповідач просив суд, окрім іншого, закрити провадження у справі в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у місті Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012 в розмірі 93718,92грн у зв'язку із відсутністю предмету спору.
До відзиву на позов відповідач додав копію платіжної інструкції №1395 від 25.03.2025 про доплату орендної плати за землю за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 кадастровий номер 6310137500:10:001:0166 на суму 93718,92 грн.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 закрито провадження у справі в частині стягнення з ТОВ фірми "Рівлад, ЛТД" на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000625, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 93718,92грн у зв'язку з відсутністю предмету спору та стягнуто з відповідача на користь позивача витрати зі сплати судового збору у сумі 3028,00грн, а в решті вимог суд продовжив розгляд справи.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у справі №922/897/25 решту позову задоволено повністю.
Розірвано договір оренди землі від 18.04.2012, укладений між Харківською міською радою та ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" і зареєстрований 10.05.2012 за №631010004000625, щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166).
Зобов'язано ТОВ фірму "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
Стягнуто з ТОВ фірми "Рівлад, ЛТД" на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору у сумі 6056,00грн.
Приймаючи рішення у даній справі, суд першої інстанції виходив з того, що з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі, при цьому, внесення будь-яких змін до договору оренди не потребується. Перевіривши наданий позивачем розрахунок, з урахуванням листа Головного управління ДПС у Харківській області №№2513/5/20-40-04-07-12 від 06.02.2025, місцевий господарський суд встановив, що він здійснений арифметично вірно, а отже, дійшов висновку, що позивачем доведена систематична сплата орендної плати не у повному обсязі за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 93718,92грн, які було оплачено відповідачем після відкриття провадження у справі.
Водночас суд першої інстанції врахував, що відповідач систематично не сплачував орендну плату, тим самим допустив істотне порушення умов договору, що свічдить про наявність підстав для розірвання договору оренди землі від 18.04.2012 та про зобов'язання ТОВ фірми "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
Не погодившись із вказаним рішенням, відповідач - ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у справі № 922/897/25 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач зазначає про неправильне застосування судом першої інстанції приписів ст.ст. 629, 654 Цивільного кодексу України щодо обов'язковості договору та форми внесення змін до нього та неврахування судом при розгляді справи таких обставин:
- з моменту укладення договору оренди землі жодних додаткових угод, змін чи доповнень до договору щодо розміру орендної плати між сторонами не укладалося;
- оскільки пропозицій щодо зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативно-грошової оцінки від позивача не надходило, відтак сторони не скористалися своїм правом на зміну умов договору щодо розміру орендної плати;
- позивач не заявляв претензій відповідачу про недоплату орендної плати, не зауважував, що його права порушуються неналежним виконанням з боку орендаря умов договору внаслідок чого Харківська міська рада не отримує того, на що вона розраховувала при укладанні договору;
- у період з 2020 року позивач ігнорував приписи ст. 654 Цивільного кодексу України та п. 36 договору оренди землі від 18.04.2012, зокрема, за наявності підстав для зміни умов договору в частині розміру орендної плати внаслідок зміни нормативно-грошової оцінки землі, не ініціював укладення додаткових угод до договору;
- позивач звернувся до суду лише у 2025 році, тобто тільки після того, як з'явилася правова позиція Великої Палати Верховного Суду, що викладена у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, де було зазначено про автоматичну зміну прав та обов'язків сторін договору оренди в частині розміру орендної плати.
- відповідач вважає, що саме позивач порушував визначене договором оренди землі від 18.04.2012 зобов'язання щодо внесення до нього відповідних змін та про порушення своїх прав з боку відповідача не заявляв;
- отже, на думку відповідача, протягом спірного періоду у нього були відсутні підстави для сплати орендної плати у зміненому розмірі за відсутності укладеної між сторонами у письмовій формі відповідної додаткової угоди;
- крім того, відповідач повідомив про те, що після ухвалення оскаржуваного рішення суду першої інстанції, а саме, 01.08.2025 ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" відчужило належне йому нерухоме майно, яке знаходиться на спірній земельній ділянці, а відтак, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:10:001:0166 за договором оренди землі від 18.04.2012 перейшло до Гущіной Лілії Миколаївни, про внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.08.2025 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Істоміна О.А., суддя Хачатрян В.С.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.08.2025 відкрито провадження за апеляційною скаргою ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" на рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у справі №922/897/25; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень; призначено розгляд апеляційної скарги на 15.10.2025 о 11:30 год.
14.10.2025 до Східного апеляційного господарського суду від представника ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" надійшло клопотання про відкладення розгляду апеляційної скарги на інший час у зв'язку з його зайнятістю в іншому судовому засіданні по цивільній справі №205/5361/25.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.10.2025, у зв'язку з відпусткою судді Хачатрян В.С. для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Істоміна О.А., суддя Лакіза В.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.10.2025 відкладено розгляд справи №922/897/25 до 26.11.2025 о 11:30 год; а також залучено до участі у справі №922/897/25 фізичну особу ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ; місце проживання: АДРЕСА_1 ) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача; зобов'язано ТОВ фірму "Рівлад, ЛТД" у строк до 27.10.2025 включно надати суду докази направлення ОСОБА_1 апеляційної скарги з доданими до неї документами; встановлено ОСОБА_1 у строк по 11.11.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень з доказами їх надсилання іншим учасникам провадження.
24.11.2025 до Східного апеляційного господарського суду від ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" надійшли додаткові письмові пояснення, за змістом яких відповідач вказав про відсутність з його сторони порушень договору та ознак вини. Зокрема, упродовж розгляду справи він звертався до позивача із пропозиціями сплачувати орендну у збільшеному розмірі та пропонував укласти мирову угоду. При цьому, відповідачем було вчинено всі можливі дії, що свідчать про його добросовісність та надійність як контрагента. Оскільки договір оренди землі укладений сторонами до 01.10.2059, то неістотність порушення відповідачем умов договору, тривалий проміжок часу, що передував зверненню позивача до суду з даним позовом, зацікавленість боржника у збереженні договору та інші критерії свідчать про відсутність правових підстав для розірвання договору у судовому порядку.
До початку розгляду апеляційної скарги позивач та третя особа не скористалися своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, що не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України.
Уповноважені представник учасників справи у судове засідання 26.11.2025 не з'явилися; про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлені у встановленому законом порядку.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України, неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зважаючи на те, що в матеріалах справи містяться докази належного повідомлення всіх учасників судового процесу, а також те, що явка сторін не визнавалася судом обов'язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представників учасників справи, у зв'язку з чим переходить до її розгляду по суті.
Відповідно до ч. 1 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 наведеної статті передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як встановлено з досліджених судом матеріалів справи, 18.04.2012 між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" (орендар) був укладений договір оренди землі (далі - договір), за яким орендодавець на підставі рішення 49 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.10.2010 №304/10 "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і спору" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Блюхера (вул. Валентинівська), 21 (п. 1. договору).
В оренду передається земельна ділянка (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) загальною площею 0,0471 га, у тому числі під забудовою 0,0321 га, інших угідь 0,0150 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - торгівельний павільйон (п.п. 2, 3 договору).
Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом №71/12 від 08.02.2012 становить: 1240534грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходженням земельної ділянки.
Договір укладено строком до 01.10.2059 (п. 8 договору).
Згідно з п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком №61/12/1 від 10.02.2012 становить: 4,8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 59545,63грн; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить: 4962,14грн.
Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом України формами (п. 10 договору).
Відповідно до п. 11 договору орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки визначені чинним законодавством.
Розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни нормативної грошової оцінки (пп. в п. 13 договору).
Відповідно до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38 договору). Розірвання договору оренди в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця (п. 39 договору).
Відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області №2513/5/20-40-04-07-12 від 06.02.2025 вказало, що за даними податкових декларацій з плати за землю за 2017 - 2024 роки ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" задекларовано та сплачено за земельну ділянку кадастровий номер 6310137500:10:001:0166 площею 0,0471 га за 11 місяців 2020 року - 103556,15грн, за 2021 рік - 112970,34грн, за січень - лютий 2022 року - 20711,23грн, за 2023 рік - 142907,48грн, за січень - березень 2024 року - 37548,94грн.
Звертаючись до господарського суду першої інстанції з позовом у даній справі, Харківська міська рада зазначала, що рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Вказана Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №3132 від 02.02.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:10:001:0166 складає 3611629 грн.
Позивач зазначає, що з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова відповідач мав сплачувати новий розмір орендної плати. Так, розмір орендної плати, яку мав сплачувати відповідач з 01.01.2020 складає:
- за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) - 144465,20грн, проте фактично сплачено 103556,115грн;
- за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 - 157598,40 грн, проте фактично сплачено 112970,34грн.
За розрахунком позивача заборгованість зі сплати орендної плати за користування ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові кадастровий номер 6310137500:10:001:0166 площею 0,0471 га, відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 складає 93718,92грн (різниця між нарахованою сумою згідно нормативної грошової оцінки 2018 року та сплаченою відповідачем), яку він просить стягнути з відповідача.
Крім того, у зв'язку з тим, що ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" порушено істотну умову договору оренди землі від 18.04.2012, а саме ним систематично сплачується орендна плата у розмірі меншому, ніж передбачено законодавством, дія договору, на думку позивача, підлягає припиненню шляхом його розірвання за рішенням суду у відповідності до вимог ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 32 "Про оренду землі" та п. 38 договору.
Відповідач, у свою чергу, проти позовних вимог заперечує повністю, мотивуючи свою позицію тим, що, враховуючи умови договору оренди землі, сторони, у разі наявності підстав для зміни його умов (у т.ч. зміни нормативно-грошової оцінки), мали право вчинити їх у письмовій формі. Однак, з моменту укладення договору оренди землі жодних додаткових угод, змін чи доповнень до договору щодо розміру орендної плати не здійснювалося. Будь-яких пропозицій щодо зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки від позивача не надходило, у зв'язку з цим сторони не скористалися своїм правом на зміну умов договору щодо розміру орендної плати. Водночас, автоматична зміна розміру орендної плати або зміна в односторонньому порядку договором не передбачена.
З огляду на викладене, відповідач вважає, що ним не було допущено жодних порушень умов договору оренди землі від 18.04.2012 або приписів чинного законодавства України. Також, відповідач вважає, що відсутні підстави для розірвання договору, адже він здійснив недоплату, що не є тотожнім "несплаті", та, відповідно відсутні підстави для припинення договору.
Як вже зазначалося, ухвалою Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 закрито провадження у справі в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати у сумі 93718,92грн у зв'язку погашенням відповідачем заборгованості після відкриття провадження у справі та відсутністю предмету спору.
За результатами розгляду позовних вимог Господарським судом Харківської області 16.07.2025 ухвалено оскаржуване рішення у справі №922/897/25, яким решту позову задоволено повністю; розірвано договір оренди землі від 18.04.2012, укладений між Харківською міською радою та ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД", та зобов'язано відповідача повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
Надаючи кваліфікацію спірних правовідносин, суд апеляційної інстанції виходить з наступного.
За приписами ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Згідно зі ст. 627 ЦК України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 628 ЦК України унормовано, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (ст. 24 Закону України "Про оренду землі").
У пунктах 91-93 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що норми, які регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно з нормами, які регулюють ці питання щодо земель приватної власності.
Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, порядок проведення якої встановлено Законом України "Про оцінку земель".
Відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
У статті 13 Закону України "Про оцінку земель" встановлено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок, зокрема, частина перша цієї статті передбачає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
За змістом ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу місцевого самоврядування.
Згідно із ч.ч. 1 та 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений ст. 23 Закону України "Про оцінку земель".
Частинами 1 та 6 цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації (крім випадків, визначених частиною третьою цієї статті). Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України (далі - ПК України).
У п. 271.2 ст. 271 ПК України передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Пунктом 289.1 ст. 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема ,договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абз. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Таким чином, з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у п.п. 118 - 122 наведеної постанови Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз Законів №161-XIV, № 1378-IV і ПК України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.
З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності ст.ст. 5, 13 Закону України "Про оцінку земель", ст. 21 Закону України "Про оренду землі", п. 271.2 ст. 271 ПК України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Натомість Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Як встановлено судом, рішенням 25 сесії Харківською міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, що застосовується з 01.01.2020.
У відповідності до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №3132 від 02.02.2022, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:10:001:0166 станом на 02.02.2022 становить 3611629 грн.
З огляду на наведене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі; при цьому внесення будь-яких змін до договору оренди не потребується.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок, з урахуванням листа ГУ ДПС у Харківській області №2513/5/20-40-04-07-12 від 06.02.2025, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що розрахунок є арифметично правильним.
Колегія суддів приймає до уваги, що під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідачем було сплачено заборгованість за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 93718,92грн.
Враховуючи, що після відкриття провадження у справі спір було врегульовано самими сторонами, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, викладеними в ухвалі від 16.07.2025 у цій справі, щодо наявності підстав для закриття провадження у справі №922/897/25 в частині стягнення заборгованості з орендної плати на підставі до п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України у зв'язку з відсутністю предмету спору.
Проте, колегія суддів зазначає, що погашення заборгованості не впливає на правову можливість розірвання договору у разі систематичної несплати орендної плати в період його дії (подібні за змістом висновки викладено Верховним Судом у постанові від 02.05.2018 у справі № 955/549/17).
Так, за приписами ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Водночас у пункті "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі ст.ст. 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Апеляційний господарський суд враховує, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 аналізувалося співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України, а також на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч. 2 ст. 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати.
Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова “несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
У зв'язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч. 2 ст. 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила ст. 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад ст. 3 ЦК України. Відповідно істотність за абз. 2 ч. 2 ст. 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту “д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Одночасно Велика Палата Верховного Суду зауважила про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.
Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред'явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту “д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті “д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред'явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
У процесуальному законодавстві діє принцип “jura novit curia» (“суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору. Активна роль суду в процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних, функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов'язки, інше) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець указує саме на "норму права", що є значно конкретизованим, аніж закон. Більше того, з огляду на положення ГПК України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумки такої процесуальної діяльності суду знаходять своє відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній й резолютивній частинах.
Отже, обов'язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу “jura novit curia».
Алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим та залежить в першу чергу від позиції сторін спору, а також доводів і доказів, якими вони обґрунтовують свою позицію. Всі юридично значущі факти, які складають предмет доказування, визначають фактичний склад у справі, що формується, виходячи з підстав вимог і заперечень сторін та норм матеріального права. Підстави вимог і заперечень осіб, які беруть участь у справі, конкретизують предмет доказування, який може змінюватися в процесі її розгляду.
Суд вирішує спір у межах заявлених позивачем вимог, а саме, виходячи зі змісту заявлених вимог та обставин, якими їх обґрунтовує позивач; при цьому, користуючись названим принципом, суд при вирішенні спору може застосувати до спірних правовідносин інші норми права, ніж ті, які зазначив позивач як правову підставу позову.
З урахуванням принципу "суд знає закони", застосуванню підлягає саме ч. 2 ст. 651 ЦК України, адже відповідачем сплачувалася орендна плата в меншому розмірі, ніж передбачено умовами укладеного між сторонами договору.
При цьому, колегія суддів вважає, що така несплата, очевидно, завдає збитки місцевій громаді, адже остання недоотримує грошові кошти, на які вона має право. Хоча поняття "істотність" має оціночний характер, і "недоплата" в даному випадку складає 20% від сплаченої суми, однак недоотримання орендної плати місцевою громадою носить істотний характер, адже: 1) є наповнення місцевого бюджету задля виконання міський програм; 2) недоотримання грошових коштів місцевою громадою може мати наслідком зменшення/скорочення місцевих пільг для інших осіб. При цьому відповідачем не надано будь-яких доказів, які би свідчити про його необізнаність щодо актуального розміру нормативної грошової оцінки з об'єктивних причин, внаслідок чого він сплачував орендну плату у меншому розмірі. Відповідно, і доказів, які б свідчили про те, що неповна сплата орендних платежів пов'язана з помилкою, а не ухиленням від виконання зобов'язання в повному обсязі, матеріали справи не містять.
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог в частині розірвання договору оренди землі від 18.04.2012, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ "Фірма "Рівлад, ЛТД".
Також, колегія суддів під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, не може не звернути увагу на такі обставини.
01.08.2025, після винесення оскаржуваного рішення суду першої інстанції, однак до подання апеляційної скарги, між ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу від 01.08.2025, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Тарасовой Н.В. за №325. Відповідно до умов цього договору продавець передає, а покупець приймає у власність нежитлові будівлі літ: АС загальною площею 23,7 кв.м.; АФ загальною площею 25,4 кв.м.; АХ загальною площею 25,4 кв.м.; АТ загальною площею 22,9 кв.м.; АР загальною площею 20,1 кв.м.; АП загальною площею 19,4 кв.м.; АЧ-1 загальною площею 23,9 кв.м.; АШ-1 загальною площею 35,5 кв.м.; АЮ-1 загальною площею 25,3 кв.м.; АЩ-1 загальною площею 28,0 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 .
Вищевказані нежитлові будівлі розташовані на земельних ділянках кадастровий номер 6310137500:10:001:0166 площею 0,0471 га та кадастровий номер 6310137500:10:001:0165 площею 0,0214 га, що є власністю територіальної громади міста Харкова та знаходиться у користуванні продавця (відповідача) на підставі договору оренди (п. 1.1. договору купівлі-продажу)
Відповідно до п.2.1 договору продаж здійснено за 20000,00грн, без ПДВ, які продавець отримав на свій банківський рахунок від покупця повністю ще до укладення цього договору, та підтверджує проведення зі сторони покупця повного розрахунку за продані нежитлові будівлі, та відсутність щодо нього претензій майнового характеру.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав №437901259 вбачається, що у зв'язку з переходом права власності на об'єкти нерухомості за ОСОБА_1 з 31.07.2025 зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 0,0471 га по АДРЕСА_2 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) за договором оренди землі від 18.04.2012.
Тобто, після винесення оскаржуваного рішення суду першої інстанції та до подання апеляційної скарги у цій справі відповідач відчужив належні йому об'єкти нерухомості, які розташовані на спірній земельній ділянці, у зв'язку з чим відбулася зміна орендаря за договором оренди землі від 18.04.2012, право користування на даний час зареєстровано за ОСОБА_1 .
Вказані обставини стали підставою для залучення ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.10.2025 на стадії апеляційного перегляду справи ОСОБА_1 , як нового власника нежитлових будівель та орендаря земельної ділянки, для участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.
Як встановлено апеляційним судом, умовами договору оренди землі від 18.04.2012 сторони передбачили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд. Перехід прав та обов'язків орендаря до іншої юридичної особи є підставою для укладання додаткової угоди до цього договору (п. 40 договору).
За таких обставин, колегія суддів зазначає, що розірвання договору оренди землі з відповідачем не позбавляє права нового власника приміщення укласти договір оренди із власником земельної ділянки.
Водночас, встановлені судом дії з боку відповідача щодо продажу майна, за висновком колегії суддів, не свідчать про його реальну заінтересованість у збереженні договору оренди земельної ділянки з метою подальшого здійснення своєї підприємницької діяльності. Тим більше, не свідчать про те, що розірвання договору може спричинити для відповідача понесення значної шкоди та будь-яких негативних наслідків. Навпаки, такі дії підтверджують ненадійність контрагента та направленість дій відповідача саме на уникнення розірвання договору під час апеляційного провадження, що може викликати сумніви у добросовісності відповідача.
Що стосується позовних вимог Харківської міської ради про зобов'язання ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова, колегія суддів зазначає таке.
За приписами ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Частинами 1 та 2 ст. 124 ЗК України (в редакції станом на час укладання договору оренди) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч.ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч.ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу (ст. 124 ЗК України в редакції станом на час спірних правовідносин).
Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (абз. 1 ч. 2 ст. 134 ЗК України в редакції станом на час укладання договору оренди).
Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (ст. 134 ЗК України в редакції станом на час спірних правовідносин
Виходячи із системного аналізу положень ч. 2 ст. 124 та абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
Аналогічна правова позиція викладена, зокрема у постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19, від 04.10.2023 у справі №916/2319/22.
Такі положення законодавства спрямовані на забезпечення принципу цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.
Відповідно до ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта до набувача такого об'єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об'єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об'єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об'єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. У разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об'єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
Згідно зі ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об'єкта до набувача такого об'єкта.
Відповідно до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18).
У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об'єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Отже, якщо у власника нерухомого майна перебуває у користуванні земельна ділянка певною площею, яка необхідна для його обслуговування, принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, виключає повернення земельної ділянки до земель запасу.
Як встановлено апеляційним судом, у даному випадку на спірній земельній ділянці площею 0,0471 га кадастровий номер 6310137500:10:001:0166 перебуває нерухоме майно, яке належить на праві власності третій особі - ОСОБА_1 , а не відповідачу - ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД".
Відповідно суд має констатувати, що третя особа - ОСОБА_1 має право на користування та цивільний інтерес в оформлення такого користування земельною ділянкою, яка необхідна для обслуговування належного їй нерухомого майна, що на ній знаходиться.
Пунктом 40 договору оренди від 18.04.2012 сторони обумовили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд. Перехід прав та обов'язків орендаря до іншої юридичної особи є підставою для укладання додаткової угоди до цього договору.
Приймаючи до уваги, що новий власник об'єктів нерухомості є фізична особа, відтак такий договір оренди землі автоматично не продовжується щодо ОСОБА_1 . Новий власник об'єктів нерухомості має право на укладення нового договору в силу вимог закону та прямої вказівки попереднього договору.
При цьому, оскільки земельна ділянка площею 0,0471 га кадастровий номер 6310137500:10:001:0166 була сформована та виділена попередньому власнику саме для обслуговування торгівельного павільйону, тобто має цільове призначення для обслуговування саме цього об'єкту нерухомості (правомірність розташування якого позивачем не заперечується), колегія суддів вважає, що наразі в силу сформованості земельної ділянки, принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомості, у суду відсутні підстави для прийняття рішення про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку до земель запасу міста Харкова.
Враховуючи викладене, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції дійшов про задоволення позовних вимог в цій частині.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ст. 74 ГПК України).
Згідно зі ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
За змістом ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги ТОВ фірми "Рівлад, ЛТД" та часткового скасування рішення суду першої інстанції щодоі зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку із прийняттям в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні позову. В решті оскаржуване рішення є законним та обґрунтованим, а тому підлягає залишенню без змін.
Відповідно до пп. б), в) п. 4 ч. 1 ст. 282 ГПК України у резолютивній частині постанови має бути зазначений новий розподіл судових витрат у разі скасування чи зміни рішення.
З огляду на часткове задоволення апеляційної скарги, апеляційний господарський суд здійснює новий розподіл судових витрат пов'язаних з розглядом справи в суді першої та апеляційної інстанції згідно з вимогами ст. 129 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" на рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у справі №922/897/25 - задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у справі №922/897/25 скасувати в частині зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
Прийняти в цій частині нове рішення.
Відмовити у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю фірму "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
Викласти абзац 4 резолютивної частини рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у справі №922/897/24 у такій редакції:
" Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" (вул. Валентинівська, 21, м. Харків, 61146. Код ЄДРПОУ 22706968) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003. Код ЄДРПОУ 04059243) витрати зі сплати судового збору у сумі 3028,00грн ".
В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у справі №922/897/25 залишити без змін.
Стягнути з Харківської міської ради (61003, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7; код ЄДРПОУ: 04059243; платіжні реквізити: отримувач - Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) - 04059243, рахунок (IBAN) - UA518201720344240012000032986, банк - Державна казначейська служба України м. Київ, МФО - 820172) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" (вул. Валентинівська, 21, м. Харків, 61146. Код ЄДРПОУ 22706968) судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3633,60 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повну постанову складено 08.12.2025.
Головуючий суддя Н.О. Мартюхіна
Суддя О.А. Істоміна
Суддя В.В. Лакіза