ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
09 грудня 2025 року м. ОдесаСправа № 915/1439/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Богацької Н.С.
суддів: Савицького Я.Ф., Діброви Г.І.,
секретар судового засідання: Алієва К.О.,
за участю представників учасників справи:
від позивача - Грумінська Д.О.,
від відповідача - Надіч Н.Д.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Миколаївської міської ради
на рішення Господарського суду Миколаївської області від 13.06.2025, ухвалене суддею Семенчук Н.О., м. Миколаїв, повний текст складено та підписано 20.06.2025
у справі № 915/1439/23
за позовом: Миколаївської міської ради
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи
про: зобов'язання усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення громадського будинку (магазину), скасування державної реєстрації та припинення права власності на громадський будинок (магазин),
У вересні 2023 року Миколаївська міська рада (далі Рада) звернулася до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи (далі відповідачка/ФОП Семедова Н.І.), в якому просила суд:
- зобов'язати відповідачку усунути перешкоди в користуванні Радою земельною ділянкою, кадастровий номер 4810136900:02:002:0062 (далі земельна ділянка), шляхом знесення громадського будинку (магазину) по проспекту Миру, 2Б/10, у місті Миколаїв (далі об'єкт нерухомості);
- скасувати державну реєстрацію права власності та припинити за відповідачкою право власності на вказаний об'єкт нерухомості (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1229179048101, державна реєстрація від 20.04.2017, запис за № 20056483).
Позов мотивований тим, що вказана земельна ділянка передавалася відповідачці в оренду виключно для розміщення та обслуговування тимчасової споруди (торговельного павільйону) та без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Договір оренди сплив 08.12.2017. В подальшому Рада не приймала жодних рішень щодо надання права користування цією земельною ділянкою та права на її забудову. Проте, відповідачка здійснила самочинне будівництво об'єкту нерухомості на земельній ділянці комунальної власності, яка ніколи не відводилась для цієї мети, що свідчить про порушення прав територіальної громади міста Миколаєва на вільне володіння, користування та розпорядження землею комунальної власності.
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідачка зазначала, що земельна ділянка виділялась та передавалась їй саме для розміщення (будівництва) будівлі (павільйону, магазину), а саме будівництво відбувалося на підставі відповідних дозвільних документів.
В процесі розгляду справи відповідачка подала заяву (а.с.235-241 т.2), в якій просила суд застосувати до вимог про скасування державної реєстрації та припинення права власності наслідки спливу строку позовної давності.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 13.06.2025 у справі № 915/1439/23 у задоволенні позову Ради відмовлено повністю.
Місцевий господарський суд виходив з того, що:
- знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомості є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності;
- вимагаючи знесення об'єкту, позивач не надає доказів неможливості його перебудови або відмови відповідачки від такої перебудови, отже позивач не використав інші механізми впливу на забудовника та власника відповідного об'єкту, який він просить знести;
- починаючи з 2003 року, між сторонами існують триваючі правовідносини оренди спірної земельної ділянки, які оформлювалися шляхом укладення відповідних правочинів;
- крім того, в процесі розгляду цієї справи, рішенням Ради від 27.03.2025 продовжено відповідачці на 5 років строк оренди земельної ділянки, з цільовим призначенням згідно із класифікацією видів цільового призначення земель: 03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для обслуговування споруди по просп. Миру, поблизу ринку «Колос»;
- прийняттю органом місцевого самоврядування такого рішення передували обставини, за яких Рада вочевидь була обізнана про існування спірного об'єкта на земельній ділянці;
- приймаючи відповідне рішення, Рада фактично у законний спосіб здійснила дії щодо розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, реалізувавши цим своє право, про порушення якого стверджує у позовній заяві;
- отже позивач був належним чином поінформований про обставини, на які посилається в обґрунтування заявленого позову, ще до прийняття рішення про продовження строку оренди земельної ділянки на новий термін;
- зареєструвавши декларації про початок виконання будівельних робіт та про готовність об'єкта до експлуатації, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Миколаївській області діяла як суб'єкт владних повноважень та в силу покладених на неї законом обов'язків, мала перевірити як сам об'єкт нерухомого майна, який вводився в експлуатацію, так і підстави такого введення, а також відомості зазначені в самій декларації про готовність об'єкта до експлуатації;
- 20.04.2017 право власності було зареєстровано органом, який визнаний державою як уповноважений та компетентний орган з реєстрації речових прав;
- крім того, після реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації (19.10.2011), Рада протягом більш як 13 (тринадцяти) років неодноразово приймала рішення, якими продовжувала та фактично підтверджувала право відповідача на оренду земельної ділянки;
- відповідачка з 20.04.2017 мирно володіла відповідним нерухомим майном, яке знаходиться на спірній земельній ділянці, та до грудня 2017 року користувалася нею у встановленому законом порядку, отже відповідачка мала правомірні очікування щодо подальшого користування нею;
- задоволення цього позову може призвести до втручання у мирне володіння відповідачем майном та порушення справедливої рівноваги, що свідчитиме про порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції.
Не погодившись з рішенням суду, Рада подала на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.
В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги позивач посилається на незаконність та необґрунтованість рішення суду, зазначаючи, зокрема, що:
- земельна ділянка ніколи не надавалася для будівництва будь-якого нерухомого майна, а надавалася виключно для розміщення тимчасової споруди;
- рішення Ради від 27.03.2025, на яке посилається суд, продовжено строк оренди на 5 років - без права на оформлення права власності. Між сторонами і досі не укладено договір оренди на підставі цього рішення;
- отже у відповідачки відсутні будь-які правові підстави користування земельною ділянкою, у тому числі право на її забудову;
- спірний об'єкт нерухомості збудовано незаконно;
Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2025 за апеляційною скаргою Ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 13.06.2025 у справі № 915/1439/23 відкрито апеляційне провадження, встановлено відповідачці строк до 08.08.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, роз'яснено учасникам справи про їх право в строк до 08.08.2025 подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, призначено дану справу до розгляду на 09.09.2025 о 13:30 год., витребувано у Господарського суду Миколаївської області матеріали справи №915/1439/23.
28.07.2025 матеріали справи надійшли до суду апеляційної інстанції.
06.08.2025 та 19.08.2025 від ФОП Самедової Н.І. надійшли заяви про участь її представника в усіх судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, які ухвалою суду від 27.08.2025 задоволені.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідачка заперечувала проти її задоволення, посилаючись, зокрема, на те, що з самого початку, а саме з 2003 року, спірна земельна ділянка надавалася в оренду з можливістю будівництва на ній торгівельного павільону.
05.09.2025 від Ради також надійшла заява про участь його представника у судовому засіданні 09.09.2025 о 13:30 год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
У зв'язку з перебуванням судді-учасника колегії Принцевської Н.М. у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Діброви Г.І., Савицького Я.Ф.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 дану справу прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Діброви Г.І., Савицького Я.Ф., задоволено заяву Ради та надано можливість її представнику взяти участь у судовому засіданні 09.09.2025 о 13:30 год. в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів та системи.
В судове засідання 09.09.2025 з'явилися представники учасників справи в режимі відеоконференції та надали пояснення по суті спору.
В судовому засіданні 09.09.2025 оголошено перерву, про що постановлено відповідну протокольну ухвалу.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.10.2025 повідомлено учасників справи, що судове засідання з розгляду апеляційної скарги відбудеться 09.12.2025 о 14:45 год. Одночасно надано можливість представникам позивача та відповідачки взяти участь у судовому засіданні 09.12.2025 о 14:45 год. в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв'язку «EasyCon».
В судове засідання 09.12.2025 з'явилися представники учасників справи.
Представник Ради просив задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 13.06.2025 у справі № 915/1439/23, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.
Представник відповідачки заперечувала проти доводів та вимог апеляційної скарги, просила залишити її без задоволення, оскаржуване рішення місцевого господарського суду - без змін.
Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.
Як вбачається з матеріалів цієї справи та встановлено судом, рішенням Ради від 16.10.2003 №15/11 надано Приватному підприємцю Самедовій Н.І. в оренду на 5 років земельну ділянку площею 45 кв.м. для розміщення та обслуговування торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» (а.с.18 т.1, а.с.5-6 т.2).
31.10.2003 між Радою (Орендодавець) та Приватним підприємцем Самедовою Н.І. (Орендар) укладено договір оренди землі (далі договір, а.с.27-29 т.2), відповідно до п. 1.1. якого Рада на підставі рішення від 16.10.2003 за №15/11 надає, а ПП Самедова Н.І. приймає в оренду земельну ділянку площею 45 кв.м., у тому числі 37 кв.м. під павільйоном, 8 кв.м. під проїздами та проходами, зарахувавши її до земель комерційного використання, для розміщення та обслуговування торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» (Ленінський район), згідно з планом земельної ділянки, що є невід'ємною частиною цього договору. Межі земельної ділянки перенесені у натуру у встановленому порядку.
Згідно з пунктами 2.1., 2.2. договору земельна ділянка передається в оренду, без права передачі її в суборенду, строком на 5 років з дати прийняття рішення. Договір набуває чинності з дати його державної реєстрації.
Відповідно до п. 4.1 договору земельна ділянка передається в оренду для розміщення та обслуговування торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос».
Пунктом 5.1 договору визначено, що у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, Орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, в якому він одержав її в оренду.
У відповідності до п. 6.2 договору обов'язковими для діяльності Орендаря є обмеження, зокрема, виконувати обмеження в користуванні земельною ділянкою згідно з вимогами Державного міського управління земельних ресурсів та проектом відведення земельної ділянки.
Відповідно до п.п. е) п. 9.4 договору Орендар зобов'язаний, у разі не продовження строку оренди землі, демонтувати споруди та привести земельну ділянку у стан, придатний для використання за призначенням.
Вказаний договір оренди зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 04.11.2003 за № 2008.
Матеріали справи містять копії матеріалів Проекту відведення земельної ділянки в оренду ПП Самедовій Н.І. для розміщення та обслуговування торгового павільйону по пр. Миру поблизу ринку «Колос в Ленінському районі м. Миколаєва, зокрема, погодження відповідного проекту Головним архітектором міста (висновок № 17-115/2 від 18.06.2003 (а.с.15 т.2), Міською санітарно-епідеміологічною станцією (лист № 1165/6 від 20.06.2003 (а.с.16 т.2) та лист № 196/6 від 17.02.2003 (а.с.56 т.2), Державним управлінням екології та природних ресурсів в Миколаївській області (лист № 05/1725 від 26.06.2003 (а.с.17 т.2), Відділом охорони навколишнього природного середовища (лист № 345/з від 01.07.2003 (а.с.18 т.2), Державною інспекцією по охороні пам'яток культури в Миколаївській області (висновок № 502 від 27.06.2003 (а.с.19 т.2), Миколаївським міським управлінням земельних ресурсів (лист № 908 від 11.06.2003 а.с.20 т.2).
З матеріалів справи також вбачається, що у період з 2003 по 2008 рік відповідачкою вживалися дії щодо погодження та розміщення (будівництва) торговельного павільйону за адресою пр. Миру поблизу ринку «Колос» у м. Миколаїв.
Зокрема, розміщення павільйону погоджено Приватним виробничо-комерційним підприємством «Гранд-Бека» (лист б/н та без дати (а.с.22, 54 т.2), Державтоінспекцією м. Миколаїв (лист № 126 від 20.02.2003 (а.с.23, 55 т.2) Висновком державного пожежного нагляду № 24/736 від 25.02.2003 (а.с.24, 57 т.2).
Крім того, відповідачем надано суду копії документів щодо отримання технічних умов щодо підключення комунікацій до відповідного об'єкту (протокол № 999 від 05.12.2003 технічної комісії по підключенню інженерних комунікацій при Головному управління містобудування та архітектури (а.с.58 т.2)), Технічні умови МКП «Миколаївводоканал» (вих. № 524 від 28.04.2003) на проектування водопостачання та каналізації (а.с.59-62 т.2), Технічні умови КП «Телерадіокомпанія «МАРТ» (вих. № 314 від 13.11.2003) на проектування радіофіксації торгового кіоску по вулиці Проспект Миру, біля входу в ринок «Колос» (а.с.63 т.2), Технічні умови ВАТ ЕК «Миколаївобленерго» № 02/1028 від 09.07.2004 на підключення ЧП Самедовой Н.И. (місцезнаходження об'єкта споживача пр. Миру, біля ринку «Колос») (а.с.65-66 т.2), Технічні вимоги Територіального управління Державної інспекції з енергозбереження по Миколаївській області з енергозбереження та енергоефективності для розробки проектної документації на будівництво, реконструкцію та розширення об'єктів № 821 від 14.11.2003 (а.с.68, 67 т.2).
Матеріали справи свідчать також про те, що Самедовій Н.І. видано архітектурно-планувальне завдання № 46, погоджене начальником управління містобудування та архітектури Миколаївського міськвиконкому 19.04.2004 (а.с.48-53 т.2).
У 2004 році фасадний план павільйону погоджено заступником міського голови, головним архітектором міста О.В. Старушко, начальником управління містобудування та архітектурної діяльності А.В. Бондарем; Архітектором Ленінського району м. Миколаєва Мироненко М.І. (а.с.71-78 т.2)
Станом на 25.04.2007 Миколаївським міжміським БТІ виготовлено Технічний паспорт на громадський будинок торговельний павільйон за адресою пр. Миру поблизу ринку «Колос» у м. Миколаїв (а.с.85-91 т.2).
14.09.2007 за № 985 ЗАТ «Миколаївський Діпроміст» підготував Технічний висновок щодо стану конструкцій торгового павільйону (промтоварного магазину) (а.с.92 т.2).
До матеріалів справи відповідачкою також долучено довідку Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 29.04.2008, зі змісту якої вбачається, що відповідна довідка видана на замовлення ПП Самєдової Н.І. щодо об'єкту з найменуванням «магазин» та вказівкою про пропозицію присвоїти поштову адресу просп. Миру, 2 б/10 (а.с.100 т.2).
Рішенням Ради від 19.12.2008 № 31/42 продовжено ФОП Самедовій Н.І. на 3 роки термін оренди земельної ділянки площею 45 кв.м., яка надана в оренду рішенням міської ради від 16.10.03 №15/11, залишивши її в землях комерційного використання, для подальшого обслуговування торгового павільйону по пр. Миру поблизу ринку «Колос» (а.с.20 т.1).
29.09.2009 між Радою (Орендодавець) та ФОП Самедовою Н.І. (Орендар) укладено договір оренди землі № 6940 (далі договір оренди № 6940) (а.с.31-32 т.1), відповідно до п. 1.1. якого Рада на підставі рішення від 19.12.08 за №31/42 продовжує ФОП Самедовій Н.І. оренду земельної ділянки, раніше надану рішенням міської ради від 16.10.03 №15/11, для подальшого обслуговування торгового павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно/Ленінський район/.
Згідно з п. 2.1 договору оренди №6940 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 45 кв.м., без права передачі її в суборенду.
Відповідно до п. 2.2 договору оренди № 6940 на земельній ділянці знаходиться торговий павільйон ФОП Самедовій Н.І.
Пунктом 3.1 договору оренди № 6940 передбачено, що договір діє протягом 3 (трьох) років з 16.10.08. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору звернутись письмово до орендодавця з проханням, щодо продовження строку дії договору. Підставою для поновлення договору оренди буде відповідне рішення міської ради.
Пунктами 5.1., 5.2. договору оренди № 6940 визначено, що земельна ділянка передається в оренду для подальшого обслуговування торгового павільйону. Цільове призначення земельної ділянки (1.11.6 УКЦВЗД) - землі комерційного призначення.
Відповідно до п. 7.1 договору оренди № 6940 у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.
Згідно п.п. л) п. 9.4 договору оренди № 6940 Орендар зобов'язаний, у разі не продовження строку оренди, демонтувати споруди та привести земельну ділянку у стан, придатний для використання за призначенням без відшкодування Орендодавцем втрат Орендаря, у тому числі вартості майна.
У відповідності до п. 12.7 договору оренди № 6940 у разі припинення або розірвання цього договору Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку, на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання Орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати Орендодавцеві завдані збитки.
Договір оренди № 6940 зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 29.09.2009 за №6940.
07.10.2011, тобто в період дії договору оренди № 6940, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Миколаївській області зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт № МК08211054210 щодо «Будівництва торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» в м. Миколаєві», відповідно до якої замовником є ФОП Самедова Н.І. (а.с.39-43 т.1).
19.10.2011, тобто в період дії договору оренди № 6940, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Миколаївській області зареєстровано Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, який належить до ІІ категорій складності, відповідно до якої завершено будівництво торгівельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» в м. Миколаєві», об'єкт загальною площею 47,3 кв.м. (а.с.93-98 т.2).
Рішенням Ради від 05.07.2012 №18/43 продовжено ФОП Самедовій Н.І. на 1 рік, з дати прийняття рішення, строк оренди земельної ділянки площею 45 кв.м., яка надана в оренду рішенням міської ради від 19.12.08 №31/42, залишивши її в землях комерційного використання, для подальшого обслуговування торгового павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» (а.с.16 т.1).
28.11.2012 між Радою (Орендодавець) та ФОП Самедовою Н.І. (Орендар) укладено договір про зміни №330-12 до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 29.09.09 за №040900100848 та у Миколаївській міській раді за № 6940 (далі договір про зміни №330-12) (а.с.38 т.1), відповідно до п. 1 якого Рада на підставі рішення від 05.07.12 за №18/43 продовжує ФОП Самедовій Н.І. оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос», без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно, у зв'язку з чим в договір внесено наступні зміни:
- пункт 3.1 розділу 3 договору оренди доповнено: «Термін оренди продовжений до 05.07.13. Орендар, який належно виконав обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди. Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця.
Вказаний договір про зміни зареєстрований в книзі записів договорів оренди землі 28.11.2012 за №330-12.
Рішенням Ради від 28.08.2013 №30/40 продовжено ФОП Самедовій Н.І. на 3 роки оренду земельної ділянки площею 45 кв.м. (кадастровий номер 4810136900:02:002:0062), яка надана в оренду рішенням міської ради від 05.07.2012 №18/43, залишивши її в землях громадської забудови (за функціональним призначенням - в землях комерційного використання), для подальшого обслуговування торгового павільйону по пр.Миру, поблизу ринку «Колос» (а.с.17 т.1).
05.11.2013 між Радою (Орендодавець) та ФОП Самедовою Н.І. (Орендар) укладено договір оренди землі № 9685 (далі договір оренди №9685) (а.с.51-54 т.1), відповідно до п. 1.1. якого Рада на підставі рішення від 28.08.13 за №30/40 продовжує ФОП Самедовій Н.І. оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно/Ленінський район.
Згідно п. 2.1 договору оренди №9685 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 45 кв.м., у тому числі 37 кв.м. під торговим павільйоном, 8 кв.м. проїздами та площадками (за функціональним призначенням - землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду (кадастровий №4810139600:02:002:0062).
У відповідності до п. 2.2 договору оренди № 9685 на земельній ділянці знаходиться торговий павільйон ФОП Самедовій Н.І.
Відповідно до п. 3.1 договору оренди № 9685, договір діє до 05.07.2016. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний письмово повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення Орендодавця.
Пунктом 5.1 договору оренди № 9685 визначено, що земельна ділянка передається в оренду для обслуговування тимчасово розміщеного торгового павільйону. Цільове призначення земельної ділянки: В.03.07 (п. 5.2 договору оренди № 9685).
Відповідно до п. 7.1 договору оренди № 9685 у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.
Згідно п.п. и) п.9.4 договору оренди № 9685 Орендар зобов'язаний у разі відчуження споруд, розташованих на земельній ділянці, після спливу строку договору, демонтувати споруди, привести земельну ділянку у стан, придатний для її використання за призначенням, письмово звернутись до орендодавця з питання повернення земельної ділянки за актом приймання-передачі. При цьому орендна плата за землю вноситься орендарем по день фактичного використання земельної ділянки (до повернення її за актом приймання - передачі) або до передачі земельної ділянки в оренду новому власнику споруд.
Згідно п.п. і) п. 9.4 договору оренди № 9685 у разі відмови Орендарю в продовженні строку оренди землі Орендар зобов'язаний демонтувати споруди та привести земельну ділянку у стан, придатний для використання за призначенням без відшкодування Орендодавцем втрат Орендаря, у тому числі вартості майна.
У відповідності до п. 12.7 договору оренди № 9685 у разі припинення або розірвання цього договору Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку, на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання Орендарем обов'язку щодо умов повернення Орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки.
Вказаний договір оренди зареєстрований у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 05.11.2013 за №9685.
Рішенням Ради від 08.12.2016 №11/18 продовжено ФОП Самедовій Н.І. на 1 рік з дати прийняття рішення оренду земельної ділянки площею 45 кв.м. (кадастровий номер 4810136900:02:002:0062), залишивши її в землях громадської забудови (за функціональним призначенням - в землях комерційного використання), для подальшого обслуговування торгового павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос», без оформлення права власності на нерухоме майно. (Висновок управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 12.09.2016 № 17-3601) (а.с.19 т.1).
20.02.2017 між Радою (Орендодавець) та ФОП Самедовою Н.І. (Орендар) укладено договір про зміни № 20-17 до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді за № 9685 (далі договір про зміни № 20-17) (а.с.50), відповідно до п. 1 якого на підставі рішення Ради від 08.12.2016 №11/18 щодо продовження строку оренди в договір внесено наступні зміни:
- пункт 1.1 договору доповнити наступним: «Миколаївська міська рада на підставі рішення від 08.12.2016 №11/18 продовжує ФОП Самедовій Н.І. оренду земельної ділянки площею 45 кв.м. (кадастровий №4810136900:02:002:0062, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 249275248101) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового павільйону по пр.Миру, поблизу ринку «Колос» без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно»;
- пункт 3.1 договору доповнити наступним: «дію договору продовжити до 08.12.2017»;
- частину 1 пункту 7.1 договору викласти в такій редакції: « 7.1. У разі закінчення строку оренди, припинення або розірвання договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку вільну від споруд за актом приймання - передачі без відшкодування орендодавцем, у тому числі вартості майна, з приведенням земельної ділянки у стан, придатний для подальшого використання».
Вказаний договір про зміни № 20-17 зареєстрований у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів про зімни до договорів оренди землі вчинено запис від 20.02.2017 за №20-17.
Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 31.08.2023 №344842853 за Самедовою Н.І. 20.04.2017 було зареєстровано право власності на громадський будинок (магазин), загальною площею 47,3 кв.м., Опис: А - магазин, №1 - ганок, №2 - відмостка за адресою: Миколаївська область, м. Миколаїв, проспект Миру, буд.2Б/10.
Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер: 34855235 від 20.04.2017. Документи, подані для державної реєстрації: довідка, серія та номер: б.н., виданий 29.04.2008, видавник: Управління містобудування та архітектури виконкому Миколаївської міської ради; Декларація про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: МК14211060537, виданий 19.10.2011, видавник: Інспекція державного архітектурно - будівельного контролю в Миколаївській області (а.с.29, 30 т.1).
В матеріалах цієї справи міститься виготовлений станом на 05.05.2021 Технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами Магазин, за адресою пр. Миру, 2Б/10 у м. Миколаїв (а.с.103-105 т.2).
Також в матеріалах цієї справи міститься складений на замовлення представника відповідачки висновок будівельно-технічної експертизи № 06/01-24 від 09.08.2024. При цьому, вказаний висновок був поданий представником відповідачки поза межами підготовчого засідання, однак залучений судом до матеріалів цієї справи, про що свідчить протокол судового засідання від 22.11.2024 (а.с.242-243 т.3).
Крім того, в процесі розгляду справи в суді першої інстанції, 27.03.2025 Радою прийнято рішення № 42/47 (а.с.146-147 т.4), яким продовжено ФОП Самедовій Н.І. на 5 років з дати прийняття рішення оренду земельної ділянки площею 45 кв.м. (кадастровий номер 4810136900:02:002:0062), яка перебуває в оренді відповідно до договору оренди № 9685, з цільовим призначенням згідно із класифікацією видів цільового призначення земель: 03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для обслуговування споруди по просп. Миру, поблизу ринку «Колос», без оформлення права власності на нерухоме майно.
Однак відповідного договору, укладеного сторонами на виконання вказаного рішення Ради, матеріали цієї справи не містять.
Предметом позову у даній справі є вимоги Ради зобов'язати відповідачку усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту нерухомості, а також скасувати державну реєстрацію права власності та припинити за відповідачкою право власності на вказаний об'єкт нерухомості.
Підставою позову зазначено здійснення відповідачкою самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної власності, яка ніколи не відводилась для цієї мети.
Як вже зазначалось, відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив, зокрема, з того, що знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомості є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень; починаючи з 2003 року, між сторонами існують триваючі правовідносини з оренди спірної земельної ділянки; в процесі розгляду цієї справи, рішенням Ради від 27.03.2025 вкотре продовжено відповідачці на 5 років строк оренди земельної ділянки; прийняттю Радою такого рішення передували обставини, за яких Рада вочевидь була обізнана про існування спірного об'єкта на земельній ділянці; приймаючи відповідне рішення, Рада фактично у законний спосіб здійснила дії щодо розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, реалізувавши цим своє право, про порушення якого стверджується у позовній заяві; право власності було зареєстровано органом, який визнаний державою як уповноважений та компетентний орган з реєстрації речових прав; крім того, після реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації (19.10.2011), Рада протягом більш як 13 років неодноразово приймала рішення, якими продовжувала та фактично підтверджувала право відповідача на оренду земельної ділянки; відповідачка з 20.04.2017 мирно володіла відповідним нерухомим майном, яке знаходиться на спірній земельній ділянці, та до грудня 2017 року користувалася нею у встановленому законом порядку, отже відповідачка мала правомірні очікування щодо подальшого користування нею; задоволення цього позову може призвести до втручання у мирне володіння відповідачем майном та порушення «справедливої рівноваги», що свідчитиме про порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції.
Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції та зазначає наступне.
Щодо вимоги про зобов'язання відповідачку усунути перешкоди в користуванні Радою земельною ділянкою шляхом знесення спірного об'єкту нерухомості, колегія суддів зазначає наступне.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ч. 1 ст. 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (ч. 2 ст. 373 ЦК України).
Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб'єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Згідно із ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
Згідно із ч. 1 ст. 153 Земельного кодексу України власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ч. 2 ст. 152 ЦК України).
Статтею 375 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.
За змістом ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
У силу спеціального застереження, наведеного в ч. 2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, також прямо визначені статтею 376 ЦК України.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо ж власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Отже, знесення самочинно побудованого спірного об'єкта нерухомості відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.
Формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України).
Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, від 20.07.2022 у справі №923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19).
За змістом ч. 7 ст. 376 ЦК України зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.
У цих випадках з позовом про зобов'язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, ст. 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.
Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК України).
В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №822/2149/18.
З матеріалів цієї справи вбачається, що дійсно, починаючи з 2003 року між сторонами існують триваючі правовідносини оренди спірної земельної ділянки, які оформлювалися шляхом укладення відповідних правочинів.
Водночас, колегія суддів наголошує, що матеріали цієї справи не містять жодних належних та допустимих доказів того, що Рада передавала ФОП Самедовій Н.І. спірну земельну ділянку саме для будівництва спірного об'єкту нерухомості.
Так, як вбачається з матеріалів цієї справи та зазначалось раніше, рішенням Ради від 16.10.2003 №15/11 надано Приватному підприємцю Самедовій Н.І. в оренду на 5 років земельну ділянку площею 45 кв.м. для розміщення та обслуговування торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» (а.с.18 т.1, а.с.5-6 т.2).
На виконання цього рішення між сторонами 31.10.2003 (вперше) було укладено відповідний договір оренди землі (а.с.27-29 т.2).
Незважаючи на те, що пункт 5 вказаного рішення Ради (а.с.5-6 т.2) хоч і містить зазначення «КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» видати власникам будівель нове свідоцтво про право власності на споруди замість існуючих правових документів», умови ж договору оренди від 31.10.2003, укладеного на виконання цього рішення, передбачають можливість розміщення на земельній ділянці виключно тимчасової споруди, а не капітального будівництва.
Про ці обставини прямо вказують умови пунктів 5.1. та п.п. е) п. 9.4 договору оренди від 31.10.2003, якими чітко визначено, що у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, Орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, в якому він одержав її в оренду. Орендар зобов'язаний, у разі не продовження строку оренди землі, демонтувати споруди та привести земельну ділянку у стан, придатний для використання за призначенням.
Більш того, з матеріалів цієї справи вбачається, що умови усіх без виключення подальших договорів оренди земельної ділянки, які були укладені між Радою та відповідачкою, містять пряму заборону на оформлення Орендарем свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
Так, станом на момент реєстрації Декларації про початок виконання будівельних робіт (07.10.2011), а також Декларації про готовність об'єкта до експлуатації (19.10.2011), діяв договір оренди № 6940, пункт 1.1. якого чітко передбачав, що Рада на підставі рішення від 19.12.08 за №31/42 продовжує ФОП Самедовій Н.І. оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування торгового павільйону без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
Про можливість розміщення на земельній ділянці виключно тимчасової споруди також вказують умови п. 2.2., 5.1., 7.1. та п.п. л) п. 9.4 договору оренди № 6940: на земельній ділянці знаходиться торговий павільйон ФОП Самедовій Н.І.; земельна ділянка передається в оренду для подальшого обслуговування торгового павільйону; у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду; Орендар зобов'язаний, у разі не продовження строку оренди, демонтувати споруди та привести земельну ділянку у стан, придатний для використання за призначенням без відшкодування Орендодавцем втрат Орендаря, у тому числі вартості майна.
Станом на момент реєстрації за відповідачкою право власності на спірний об'єкт нерухомого майна (20.04.2017) діяв договір про зміни № 20-17 до договору оренди землі, який містив абсолютно аналогічні умови та застереження - «без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно».
Так, до матеріалів справи відповідачкою долучено довідку Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 29.04.2008, зі змісту якої вбачається, що вона (довідка) видана на замовлення ПП Самєдової Н.І. щодо об'єкту з найменуванням «магазин» та вказівкою про пропозицію присвоїти поштову адресу просп. Миру, 2 б/10 (а.с.100 т.2).
Натомість, лише факт присвоєння адреси не змінює статусу самочинності проведеного відповідачкою будівництва та не виключає можливості задоволення позовних вимог (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 03.03.2020 у справі № 915/1402/16).
Також жодним чином не змінює статус самочинного будівництва отримані відповідною у період з 2003 по 2008 рік погодження на розміщення торговельного павільйону, технічні умови щодо підключення комунікацій до цього об'єкту, погодження його фасадного плану, тощо.
Колегія суддів звертає увагу, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів погоджується з доводами та аргументами Ради про те, що зареєстрована за відповідачкою будівля є самочинним будівництвом.
Оскільки Рада, як власник земельної ділянки, не надавала згоди на визнання права власності на самочинно збудоване майно і заперечує проти його перебування на комунальній землі, то задоволення вимоги про знесення такого майна та відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав власника, узгоджується із наведеними приписами ст. 152 Земельного кодексу України та положеннями ч. 4 ст. 376 ЦК України.
Щодо вимоги про скасування державної реєстрації права власності та припинення за відповідачкою право власності на вказаний об'єкт нерухомості, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини 1 статті 316, частини 1 статті 317 та частини першої статті 319 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно із частиною 1статті 321 цього Кодексу право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 Цивільного кодексу України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 Цивільного кодексу України).
Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном.
Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючої перешкоди чи зобов'язання Відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов'язані з позбавленням його володіння майном. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 Цивільного кодексу України).
Позовні вимоги Ради у даній справі стосуються усунення перешкод територіальній громаді у розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва.
Правовою підставою позову визначено, зокрема, статті 376, 391 ЦК України.
Так, відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абз. 12 ч. 2 вказаної статті).
У відповідності до ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Статтею 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.
Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб правового захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
У цій статті гарантується доступність на національному рівні засобу захисту, здатного втілити в життя сутність прав та свобод за Конвенцією, в якому б вигляді вони не забезпечувались у національній правовій системі. Таким чином, стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності «небезпідставної заяви» за Конвенцією, хоча держави-учасниці мають певну свободу розсуду щодо способу, в який вони виконують свої зобов'язання за цим положенням Конвенції. Зміст зобов'язань за статтею 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається статтею 13, має бути «ефективним» як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Афанасьєв проти України" від 05 квітня 2005 року (заява № 38722/02)).
Іншими словами, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тим більше, що пріоритет норм міжнародного права за наявності колізій з внутрішнім законодавством надає судам України досить широкі повноваження при обранні джерела права задля вирішення конкретного спору.
В абзаці десятому пункту 9 Рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003 №3-рп/2003 вказано, що правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, судам слід виходити з його ефективності, а це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Відповідно до усталеної позиції Великої Палати Верховного Суду застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).
Таким чином, розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) чи передбачений обраний Позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права Позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний Позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права Позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.
Колегія суддів зазначає, що якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
Звідси коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна.
Вже сталою є практика Верховного Суду з приводу того, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Враховуючи наведені норми матеріального права, а також висновки Верховного Суду щодо них, колегія суддів висновує, що належним та ефективним способом захисту прав держави (територіальної громади) у спірних правовідносинах є вимога про зобов'язання відповідачку знести самочинне будівництво, яка у позові сформульована як: «зобов'язати відповідачку усунути перешкоди в користуванні Радою земельною ділянкою, кадастровий номер 4810136900:02:002:0062, шляхом знесення громадського будинку (магазину) по проспекту Миру, 2Б/10, у місті Миколаїв».
Задоволення саме цієї вимоги саме по собі остаточно вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
За вказаних обставин, у задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності та припинення за відповідачкою право власності на вказаний об'єкт нерухомості дійсно слід відмовити, однак через неналежно обраний Радою спосіб захисту.
Доводи скаржника вищевказаних висновків суду не спростовують.
З огляду на відмову у задоволенні позову в цій частині, підстави для застосування строків позовної давності відсутні.
Щодо критерію пропорційності.
Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.
Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення.
Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв'язку з позбавленням права на майно (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).
У цьому контексті апеляційний господарський суд зауважує, що відповідно до чітких та зрозумілих вимог чинного законодавства обов'язковою умовою використання земельної ділянки під забудову є наявність в особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів свідчить про самовільне її зайняття.
Відповідні приписи стосовно охорони земель і регламентування підстав для повернення самовільно зайнятої земельної ділянки є доступними, чіткими та передбачуваними.
Зважаючи на встановлені вище обставини справи, колегія суддів доходить висновку, що відповідачка перед проведенням спірної забудови, ознайомившись зі змістом укладеного між сторонами договору оренди, земельного та цивільного законодавства, проявивши розумну обачність, могла та повинна була знати про незаконність проведення капітального будівництва на земельній ділянці комунальної власності.
Натомість, проігнорувавши умови договору, вимоги чинного законодавства, відповідачка, здійснивши таку забудову, фактично взяла на себе ризики, пов'язані, у тому числі, із можливим знесенням самочинно збудованого об'єкта.
Рада, як власник земельної ділянки, звернулася до суду з метою захисту прав територіальної громади, і у даному випадку взагалі відсутнє втручання у мирне володіння майном відповідачки, оскільки, як було встановлено вище, вона не могла набути права власності на об'єкт самовільного будівництва, тому знесення такого об'єкту жодним чином не впливає на її право мирного володіння.
Власник земельної ділянки, звертаючись із позовною заявою про зобов'язання знести самовільно побудовану споруду, переслідує легітимну мету, оскільки дана самовільна споруда була збудована на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, що порушує права землевласника - територіальної громади м. Миколаєва.
Даний захід, а саме зобов'язання знести самовільно побудовану споруду, є пропорційним визначеній меті, прямо передбачений ч. 4 ст. 376 ЦК України.
Окрім того, у суду відсутні підставі вважати, що відповідний захід становитиме для відповідачки надмірний індивідуальний тягар, якщо порівнювати його зі шкодою, яка наноситься власнику земельної ділянки - територіальній громаді м. Миколаєва та суспільним інтересам.
Отже, надаючи оцінку правомірності втручання держави у право на мирне володіння майном, суд апеляційної інстанції враховує, що поведінка відповідачки у вигляді будівництва об'єкта нерухомості за рахунок здійснення забудови земельної ділянки, не відведеної для цієї мети, не була добросовісною і у неї не було законних підстав вважати, що реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно без дотримання визначеного ст. 376 ЦК порядку підміняє цей порядок та здатна легітимізувати об'єкт, самочинно збудований на земельній ділянці, що належить територіальній громаді міста Миколаєва.
Право органу місцевого самоврядування повернути самовільно зайняту земельну ділянку, з огляду на встановлені у цій справі обставини, гарантоване чинним законодавством України та не порушує критерію пропорційності втручання у мирне володіння майном.
Згідно з статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.
По справі «Руїз Торіха проти Іспанії», ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов'язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст.275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, оскаржуване рішення в частині відмови у задоволенні позовну щодо зобов'язання усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва - скасуванню, із прийняттям в цій частині нового рішення, про задоволення позову, в іншій частині рішення залишається без змін.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору у разі часткового задоволення позову покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, суд
Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Миколаївської області від 13.06.2025 у справі № 915/1439/23 скасувати.
Позов задовольнити частково.
Зобов'язати Фізичну особу-підприємця Самедову Наілю Ісбендияр кизи усунути перешкоди в користуванні Миколаївською міською радою земельною ділянкою, кадастровий номер 4810136900:02:002:0062, шляхом знесення громадського будинку (магазину) по проспекту Миру, 2Б/10, м. Миколаїв.
В іншій частині позову відмовити.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи на користь Миколаївської міської ради 2684 грн витрат по сплаті судового збору за подання позову та 4026 грн - за подання апеляційної скарги.
Доручити Господарському суду Миколаївської області видати відповідні накази.
Постанова, відповідно до вимог ст. 284 ГПК України, набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.
Повна постанова складена 10.12.2025.
Головуючий суддя Н.С. Богацька
судді Я.Ф. Савицький
Г.І. Діброва