25 листопада 2025 року
м. Харків
справа № 646/831/23
провадження № 22-ц/818/34/25
Харківській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Тичкової О.Ю.,
суддів - Маміної О.В., Пилипчук Н.П.,
за участю секретаря судового засідання Волобуєва О.О.
сторони справи:
позивач - ФОП ОСОБА_1
відповідачі - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
третя особа: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Жидєльова Альона Юріївна
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харків апеляційну скаргу ОСОБА_4 , яка діє в інтересах ФОП ОСОБА_1 на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 25 січня 2024 року у складі судді Демченко І.М.,-
У березні 2023 року ОСОБА_5 , яка діє в інтересах ФОП ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом про переведення на позивача прав та обов'язків покупця 1/5 частини нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та визнання за позивачем права власності на зазначене нерухоме майно. Одночасно просила стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 грошові кошти в рахунок оплати вартості 1/5 частини вищевказаної нежитлової будівлі в сумі 203 222, 00 грн шляхом перерахування з депозитного рахунку суду та припинити право власності ОСОБА_3 на 1/5 частини цієї нежитлової будівлі, визначивши співвласниками нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 : ОСОБА_1 , якому належить на праві власності 1/5 частини нежитлової будівлі та ОСОБА_3 , якому належить на праві власності 4/5 частини цієї нежитлової будівлі.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що на підставі договору оренди нерухомого майна від 01 листопада 2019 року укладеного між позивачем та ФОП ОСОБА_2 позивач для здійснення підприємницької діяльності орендував 65 квадратних метрів нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 ( далі Нежитлова будівля ) на строк до 31 грудня 2021 року. Пунктом 7.1.7. договору оренди нерухомого майна від 01 листопада 2019 року передбачено переважне право орендаря (позивача) перед іншими суб'єктами господарювання або фізичними особами на придбання орендованого майна у власність. Однак, 01.06.2021 ОСОБА_2 продав Нежитлову будівлю ОСОБА_3 . Позивачем, як орендарем, належним чином виконувалися обов'язки за договором оренди, проте в порушення належного йому переважного права наймача на першочергове придбання орендованих 65 квадратних метрів, що відповідає 221/1000 частини Нежитловоі будівлі, йому не було запропоновано придбати предмет оренди. Відчуження спірного майна відбулось із приховуванням від позивача наміру продати його. Жодних пропозицій чи повідомлень щодо продажу майна від орендодавця позивачу не надходило. Про продаж майна позивач дізнався від нового власника ОСОБА_3 , який запропонував позивачу укласти новий договір оренди спірного майна з ним, як новим власником. Згодом, ОСОБА_3 , дізнавшись, що позивач вступив на військову службу, користуючись його відсутністю - відібрав частину обладнання, що належить позивачу та перебувало у орендованому ним приміщенні та частину документів, у тому числі, що підтверджують витрати позивача, пов'язані із ремонтними поліпшення орендованого майна. Відповідна заява подана до правоохоронних органів. За фактом злочину відкрито кримінальне провадження. З цього моменту, відповідач ОСОБА_3 перешкоджає представнику позивача у доступі до орендованого приміщення.
Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 25 січня 2024 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення мотивовано тим, що за змістом укладеного між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 договору оренди предмет договору оренди від 01.11.2019, що був укладений між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 та предмет договору купівлі-продажу не є ідентичними. А саме, предметом оренди за договором є нерухомість площею 65 кв.м у 2/5 частинах нежитлової будівлі літ. Е-4 за адресою: АДРЕСА_1 . Тому правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу від 01.06.2021 відсутні. Щодо вимог про визнання права власності на частину нерухомого майна, то вони не підлягають задоволенню, оскільки ФОП ОСОБА_1 на момент звернення до суду права власності на спірну річ не набув.
Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_4 , яка діє в інтересах ФОП ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення просила рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд не повно встановив обставини у справі та ухвалив рішення що не відповідає дійсним обставинам у справі та вимогам закону. Відмовляючи позивачу у витребуванні доказів та у виклику свідків, суд формально поставився до розгляду справи. Таким чином, суд позбавив можливості позивача надати належні докази, чим унеможливив реалізувати право на судовий захист та відновлення порушеного права. Водночас під час судового засідання 12 грудня 2023 року, за клопотанням відповідачів, у судовому засіданні допитувались свідки сторони відповідача: ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , які також були суборендарями у позивача спірного приміщення Х-1, за адресою: АДРЕСА_1 , а потім, орендарями цього ж приміщення у ОСОБА_3 , тобто, користувались приміщення літ Х-1 разом із позивачем та відповідачем ОСОБА_3 .. Проте суд обмежив позивача у можливості задавати питання, які безпосередньо стосуються суті спору та не забезпечив умови для якісного допиту позивачем свідків відповідачів, через постійні репліки та підказки відповідей з боку відповідача ОСОБА_3 , тому представник позивача була вимушена припинити допити. Доказом порушення правил допиту свідків є технічний запис судового засідання, проведеного від 12.12.2023. Вважає що протягом усього розгляду справи відповідачі надавали суду неправдиві відомості, вводячи суд в оману тією інформацією, що начебто позивач не орендував приміщення Х-1, а тому об'єктом договору купівлі - продажу та договору оренди від 01.11.2019 є різні будівлі. Відповідач намагався переконати суд, що об'єктом оренди було триповерхове приміщення «Е-4» (яке теж знаходиться по АДРЕСА_1 ), а не одноповерхове приміщення «Х-1», використовуючи технічну помилку допущену орендодавцем під час складення ним договору оренди щодо зазначення реквізитів правовстановлюючого документу. При вирішенні справи судом також не враховано надані позивачем докази, що доводять обґрунтованість позову.
Загорулько Є.О., який діє в інтересах ОСОБА_3 звернувся до суду з відзивом на апеляційну скаргу в якому просив скаргу залишити без задоволення, а рішення - без змін. Посилався на те, що судом повно та всебічно встановлені обставини у справі та ухвалене законне та обґрунтоване рішення. Висновок суду про те, що предметом договору оренди є приміщення, що знаходиться в будівлі Е - 4 відповідає умовам укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору оренди. Продаж приміщення у будівлі Х -1 переважного права ОСОБА_1 жодним чином не порушує.
Згідно статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін у справі, допитавши свідків, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Як встановлено судом 01 листопада 2019 року між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди нерухомого майна, що був змінений додатковою угодою від 01.08.2020, відповідно до п.1.1 якого в порядку та на умовах, визначених даним договором, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне орендне користування нерухоме майно - нежитлове приміщення площею 65 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до п.1.6. договору, майно, що є предметом оренди за цим договором, належить орендодавцю на праві приватної власності, що підтверджується договором купівлі-продажу №2016 від 28.03.2007.
За умовами пункту 7.1.17 орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання або фізичними особами, зокрема, на придбання майна у власність.
Строки оренди майна визначені п. 4.1 цього договору, а саме майно передається в оренду на строк з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі майна в оренду до даного договору по 31.12.2021( надалі Договір оренди ( т.1 а.с. 41- 46, 39)).
01.11.2019 між ФОП ОСОБА_2 - орендодавець та ФОП ОСОБА_1 - орендар складено акт приймання-передачі нежитлового приміщення за договором оренди від 01.11.2019, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлове приміщення площею 65 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що буде використовуватися орендарем для організації ремонтної дільниці та здійснення підприємницької діяльності( т. 1 а.с. 32).
За змістом Договору оренди предметом оренди за цим договором є нерухомість площею 65 кв.м, яка належить орендодавцю на праві приватної власності, що підтверджується договором купівлі-продажу № 2016 від 28.03.2007 ( т. 1 а.с. 41 - 45).
За умовами п. 5.1. - 5.3. Договору оренди розмір орендної плати за передане в майно становить 1500 грн в місяць. Сплата орендарем орендної плати Орендодавцю проводиться у безготівковому порядку шляхом перерахування Орендарем грошових коштів на поточний рахунок Орендодавця щомісячно, в строк до 10 числа поточного місяця включно, на підставі виставленого Орендодавцем рахунку. До складу орендної плати входить плата за оренду майна, користування прилеглою територією та земельною ділянкою, розташованої під будівлею, в якому розміщено майно, послуги водопостачання, послуги водовідведення. Вартість спожитої електроенергії, сплачується Орендарем Орендодавцю окремо, безготівковому порядку шляхом перерахування Орендарем грошових коштів на поточний рахунок Орендодавця щомісячно, в строк до 10 числа поточного місяця включно, що слідує за звітним.
На підтвердження виконання зобов'язань з орендної оплати у 2019 році надані: акт оренди нерухомого майна від 30.11.2019, акт надання експлуатаційних послуг від 28.12.2019; квитанція № 0.0.1549570789.1 від 11.12.2019 на суму 1500 грн орендної оплати; акт надання експлуатаційних послуг від 28.12.2019, квитанція № 0.0.1568685450.1 від 28.12.2019 на суму 1500 грн ( т.1 а.с. 51, а.с. 12, 16).
Доказами підтвердження орендної оплати у 2020 році позивачем долучені : дублікат квитанції (чеку) за кодом 1822-4193-7367-2114 від 03.01 2020 на суму 1500 грн орендної плати, акт оренди нерухомого майна від 31.01.2020; квитанція №0.0.1597964969.1 від 28.01.2020 на суму 1500 грн орендної плати та квитанція № 0.0.1597970326.1 та від 28.01.2020 на суму 1070 оплата експлуатаційних послуг; акт оренди нерухомого майна від 29.02.2020, акт надання експлуатаційних від 29.02.2020; квитанція № 1884-3521-3380-4511 від 28.02.2020 на суму 1500 грн орендної плати та квитанція № 1884-3542-9115-8508 від 28.02.2020 на суму 540,00 грн - оплата експлуатаційних послуг, акт оренди нерухомого майна від 31.03.2020, акт надання експлуатаційних від 31.03.2020; квитанція № 0.0.1647706851.1 від 13.03.2020 на суму 2035,00 грн, з яких 1500 - орендна оплата і 535,00 грн - оплата експлуатаційних послуг, акт оренди нерухомого майна від 30.04.2020, акт надання експлуатаційних від 30.04.2020; квитанція № 0.0.1662845107.1 від 28.03.2020 на суму 2035,00 грн, з яких 1500 - орендна оплата і 535,00 грн - оплата експлуатаційних послуг; квитанція № 0.0.1698280750.1 від 07.05.2020 на суму 2025 грн, на суму з яких 1500 - орендна оплата і 525,00 грн - оплата експлуатаційних послуг; квитанція № 0.0.1753905840.1 від 01.07.2020 на суму 2049 грн., на суму з яких 1500 - орендна оплата і 549,00 грн - оплата експлуатаційних послуг; квитанція № 0.0.1786411928.1 від 30.07.2020 на суму 2000 грн, на суму з яких 1500 - орендна оплата і 500,00 грн - оплата експлуатаційних послуг; платіжне доручення №2 від 28.08.2020 на суму 2025,00 грн, з яких 1500 - орендна оплата і 525,00 грн - оплата експлуатаційних послуг; платіжне доручення №15 від 01.10.2020 на суму 2035,00 грн, з яких 1500 - орендна оплата і 535,00 грн - оплата експлуатаційних послуг 01.12.2020 на суму 2035,00 грн, з яких 1500 - орендна оплата і 535,00 грн - оплата експлуатаційних послуг; платіжне доручення № 47 від 29.12.2020 на суму 2035,00 грн, з яких 1500 - орендна оплата і 535,00 грн - оплата експлуатаційних послуг ( т. 1 а.с. 47 - 54, а.с. 14 , 17 - 19, 22, 23 26,27,)
Сплата орендної оплати у 2021 році підтверджується даними платіжного доручення №35 від; платіжне доручення №58 від 29.01.2021 на суму 2035,00 грн, з яких 1500 - орендна оплата і 535,00 грн - оплата експлуатаційних послуг; акт оренди нерухомого майна від 31.01.2021, акт надання експлуатаційних від 31.01.2021; акт надання експлуатаційних послуг від 28.02.2021; акт оренди нерухомого майна від 31.03.2021 та актом надання експлуатаційних послуг від 31.03.2021 платіжне доручення № 96 платіжне доручення №72 від 01.03.2021 на суму 2035,00 грн , з яких 1500 - орендна оплата і 535,00 грн - оплата експлуатаційних послуг; платіжне доручення № 96, від 14.04.2021 на суму 2035,00 грн, з яких 1500 - орендна оплата і 535,00 грн - оплата експлуатаційних послуг, акт оренди нерухомого майна від 30.04.2021, акт надання експлуатаційних від 30.04.2021; акт оренди нерухомого майна від 31.05.2021 та актом надання експлуатаційних послуг від 31 травня 2021 року ( т. 1 а.с. 63 - 66, а.с. 13,15,20,21,24,25,28 - 31).
Згідно договору купівлі-продажу № 2016 від 28.03.2007, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Молодчою Г.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 2016, встановлено, що ТОВ ?УКРНАСОССЕРВІС? продало у частках відповідно ОСОБА_8 - 1/5 частину, ОСОБА_9 - 1/5 частину, ОСОБА_10 - 1/5 частину ОСОБА_2 2/5 частини нежитлової будівлі літ. Е-4 загальною площею 936,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .
Даними витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно за № 14228575 від 13.04.2007 підтверджується, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 2016 від 28.03.2007 на праві приватної часткової власності, належить 2/5 частки нежитлової будівлі літ. Е-4 загальною площею 936,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .
Досліджені в суді апеляційної інстанції матеріали інвентаризаційної справи нежитлової будівлі літ. Е-4 загальною площею 936,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 свідчать, що зазначена будівля будівля «Е-4» станом на 2021 рік складається з цокольного та трьох поверхів та має загальну 1608,5 кв. м( а.с. 145 - 154 Інвент. справи)
Допитані в судовому засіданні свідки ОСОБА_7 , ОСОБА_6 пояснили, що мали виробничі стосунки із сторонами у справі - ОСОБА_1 та ОСОБА_3 та орендували у ОСОБА_3 частину приміщення за адресою АДРЕСА_1 , в тому ж приміщенні працював ОСОБА_1 .
Відповідно до договору купівлі-продажу від 01.06.2021, ОСОБА_11 , ОСОБА_2 , ОСОБА_8 , ОСОБА_10 та ОСОБА_9 продали належні їм по 1/5 частини нежитлової будівлі літ Х-1, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 294,1 кв.м., що розташована на земельній ділянці площею 0.224 га, кадастровий номер: 6310138800:04:010:0058, ОСОБА_3 ( т. 1 а.с. 135 - 139).
Відповідно до технічного паспорту площа будівлі Х-1 складає - 294,1 кв.м, будівля має один поверх( т.1 а.с. 141 - 145).
Допитані в судовому засіданні за клопотанням позивача ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 підтвердили, що приміщення, яке орендував ФОП ОСОБА_1 по АДРЕСА_1 мало один поверх. Усі свідки зазначили, що зазначене приміщення мало загальну площу приблизно 300 кв.м та мало зовнішнє оздоблення - металевий профнастил, біля входу розташована табличка «МехРемДвс» ОСОБА_14 , що працювала у ФОП ОСОБА_1 , тому постійно знаходилась у орендованому останнім приміщенні та була директором ТОВ « Живильник», який також орендував приміщення в будівлі Х -1 повідомила суду, що по АДРЕСА_1 достатньо щільна забудова старими, однотипними, схожими будинками, тому, клієнти позивача знаходили приміщення ФОП ОСОБА_1 за орієнтирами і табличками з написами «МехРемДвс». ОСОБА_14 також пояснила, що разом із позивачем та відповідачем ОСОБА_3 одночасно використовувала частину приміщень будівлі літ Х-1 на підставі договору оренди від 01.02.2020, укладеного з ОСОБА_2 ..
Згідно договору оренди від 01.02.2020, що був укладений між ФОП ОСОБА_15 і ТОВ « Живильник» в особі директора Істоміної О.А., останнє орендувало нежитлове приміщення площею 4 кв.м у будівлі АДРЕСА_1 ( т. 2 а.с. 24 - 25).
З офіційного сайту ІНФОРМАЦІЯ_1 вбачається, що відповідач ОСОБА_3 і позивач ОСОБА_1 отримали свідоцтво України на торговельну марку «МехРемДвс» № НОМЕР_1 від 29.09.2021( т.1 а.с. 241 - 242).
Суду надані світлини будівель літ Х-1 та літ Е-4 , що містять дані про їх розташування відносно одна одної. Будівлі розташовані поряд. На світлинах із зображенням одноповерхової будівлі міститься рекламна табличка з написом «МехРемДвс», яка є спільною торгівельною маркою ОСОБА_1 і ОСОБА_3 ( а.с. 250 - 255, 239 ).
Відповідно до відповіді на адвокатський запит ПП « КСБ « Охорона і захист» від 07.06.2023 між ПП «КСБ «Охорона І Захист» та ФОП ОСОБА_1 було укладено Договір 466/19/КСБ/ОТС «Про охорону за допомогою пульту централізованого спостереження» за адресою: АДРЕСА_1 (пультовий номер 3160). 25.08.2022 за вказаною адресою, сталося пошкодження охоронної сигналізації орендодавцем ОСОБА_16 26.08.2022 даний договір був призупинений в зв'язку із неможливістю надання охоронних послуг (пошкодження обладнання). ( т.2 а.с.87 ).
За змістом договорів суборенди укладеним між ФОП ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_7 від 20.11.2020 та оренди укладеним між ФОП ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_7 від 01.06.2021 предметом суборенди та оренди були приміщення у будівлі за адресою АДРЕСА_1 ( т. 2 а.с. 34 - 35, 16 - 18).
Даними платіжного доручення від 18. 02. 2023 підтверджується, що ОСОБА_1 вніс на депозит суду 224 573 грн 78 коп ( т.1 а.с. 72).
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (частина друга статті 777 ЦК України).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону) (частина перша статті 8 ЦК України).
За змістом постанови Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2025 року в справі № 192/553/21 в частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність. Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов'язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу. Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов'язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця. Якщо переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, яка передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік (частина четверта статті 362
Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява N 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.
Усталеним є розуміння переважного права як такого суб'єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб'єктивне право (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц (провадження № 61-25815св18), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01 червня 2021 року в справі № 916/2197/20, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2023 року в справі № 910/1549/22, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02 травня 2024 року в справі № 927/150/23).
Касаційний суд вже звертав увагу, що переважне право є організаційним, відносним та вторинним. Переважне право є співвласника на купівлю частки є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права на частку в праві спільної часткової власності внаслідок створення можливості для укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право учасника спільної власності не надає його суб'єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов'язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки завдяки укладенню договору купівлі продажу частки або в результаті переведення прав та обов'язків за договором купівлі-продажу. У свою чергу, конструкція переважного права дозволяє організувати відносини учасників спільної часткової власності, створивши передумови для суб'єкта переважного права укласти договір купівлі-продажу частки. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими( постанова Верховного суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19).
Отже, вказані норми права надають відповідному суб'єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб'єктом своїх обов'язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період оренди».
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
Позивач, звертаючись із цим позовом до суду, просив перевести на нього права і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу від 01.06.2021 щодо продажу ОСОБА_2 1/5 частини нежитлової будівлі літ Х-1, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
З договору купівлі-продажу від 01.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жидєльовою А.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 1050, встановлено, що предметом цього договору є нежитлова будівля літ Х-1, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 294,1 кв.м, яка належить одному з продавців, зокрема ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності у частці, що складає 1/5 та належить йому на підставі договору купівлі-продажу від 30.01.2009. Покупцем є фізична особа ОСОБА_3 .
Предметом оренди за договором, укладеним 01.11.2019 між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 , є нерухомість площею 65 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 28.03.2007 № 2016.
На підставі договору купівлі-продажу від 28.03.2007 № 2016 ОСОБА_2 належить 2/5 нежитлової будівлі Е-4 за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до ст. 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу. У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.
Стаття 213 ЦК України визначає, що зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину. При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін. Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.
Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (not individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the dominant influence of one of the party). Contra proferentem має на меті поставити сторону, яка припустила двозначність, в невигідне становище. Оскільки саме вона допустила таку двозначність. Сontra proferentem спрямований на охорону обґрунтованих очікувань сторони, яка не мала вибору при укладенні договору (у тому числі при виборі мови і формулювань). Сontra proferentem застосовується у тому випадку, коли очевидно, що лише одна сторона брала участь в процесі вибору відповідних формулювань чи формулюванні тих або інших умов в договорі чи навіть складала проект усього договору або навіть тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. У разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань
В судовому засіданні представник ОСОБА_1 пояснила, що при укладені Договору оренди ФОП ОСОБА_1 уклав договір оренди на підставі проєкту договору оренди, що був наданий йому орендодавцем, доступу до документів, що підтверджують право власності ФОП ОСОБА_2 на об'єкт оренди не мав, тому добросовісно покладався, що зазначена орендодавцем інформація відповідає дійсності.
Допитані в судовому засіданні свідки ОСОБА_7 , ОСОБА_6 пояснили, що мали виробничі стосунки із сторонами у справі - ОСОБА_1 та ОСОБА_3 та орендували у ОСОБА_3 частину приміщення за адресою АДРЕСА_1 , в тому ж приміщенні працював ОСОБА_1 .
З огляду на зазначені докази судом зроблено висновок про те, що предметом оренди за договором, укладеним 01.11.2019 між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 , є нерухомість площею 65 кв.м у 2/5 частинах нежитлової будівлі літ. Е-4 загальною площею 936,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .
Судова колегія не може погодитися з зазначеним висновком суду, оскільки він спростовується наданими позивачем доказами.
А саме згідно показань допитаних в суді апеляційної інстанції свідків ОСОБА_12 , ОСОБА_13 протягом 2020 - 2021 років вони часто відвідували приміщення, яке орендував ФОП ОСОБА_1 по АДРЕСА_1 у зв'язку із роботою. ОСОБА_14 повідомила, що працювала у ФОП ОСОБА_1 тому постійно знаходилась у орендованому останнім приміщенні та була директором ТОВ « Живильник», який також орендував приміщення в будівлі Х -1. Усі свідки зазначили, що площа будівлі, яка перебувала у користуванні позивача складає близько 300 кв. м., складалась з одного поверху та при вході мала табличку «МехРемДвс». ОСОБА_14 повідомила, що по АДРЕСА_1 достатньо щільна забудова старими, однотипними, схожими будинками, тому, клієнти позивача знаходили приміщення ОСОБА_17 за орієнтирами і табличками з написами «МехРемДвс». Свідки ОСОБА_12 та ОСОБА_13 повідомили, що у приміщенні, окрім позивача і ОСОБА_18 також перебувала ОСОБА_19 , а ОСОБА_19 це і є ОСОБА_14 , директор ТОВ «Живильник». Істоміна також пояснила, що разом із позивачем та відповідачем ОСОБА_3 одночасно використовувала частину приміщень будівлі літ Х-1 на підставі договору оренди від 01.02.2020, укладеного з ОСОБА_2 ..
Згідно договору оренди від 01.02.2020, що був укладений між ФОП ОСОБА_2 і ТОВ « Живильник» в особі директора Істоміної О.А., ТОВ орендувало нежитлове приміщення площею 4 кв.м у будівлі АДРЕСА_1 .
ОСОБА_3 і ОСОБА_1 використовували торгівельний знак з 2019 року, з моменту подання заявки на реєстрацію знаку «МехРемДвс», що підтверджується даними офіційного сайту https://ukrpatent.org .
Із даних інвентаризаційної справи на будівлю Е - 4 та технічного паспорту на будівлю Х 1 вбачається, що зазначені будівлі мають різні параметри, розміри, вигляд. Будівля літ «Х-1» є одноповерховим приміщенням, загальною площею - 294,1 кв.м., будівля «Е-4» має цокольний поверх та три поверхи, загальною площею 1608,5 кв. м.
Світлини будівель літ Х-1 та літ Е-4 містять дані щодо розташування цих споруд один одного. Будівлі мають різні параметри, розміри, вигляд. На світлинах із зображенням одноповерхової будівлі міститься рекламна табличка з написом «МехРемДвс», яка є спільною торгівельною маркою ОСОБА_1 і ОСОБА_3 ..
Відповідно до відповіді на адвокатський запит ПП « КСБ « Охорона і захист» від 07.06.2023 об'єкт номер 3160, по АДРЕСА_1 , знаходився від захистом охоронної компанії з 2019 року за договором укладеним з ОСОБА_1 .. 25.08.2022 сталося пошкодження охоронної сигналізації орендодавцем ОСОБА_16 26.08.2022 данний договір був призупинений в зв'язку із неможливістю надання охоронних послуг (пошкодження обладнання). ( т.2 а.с.87 ).
Суд першої інстанції зазначеним доказам належної оцінки не надав та не повно встановив обставини у справі, обмежившись лише змістом Договору оренди, який в якості визначення предмету оренди не має даних щодо літери будівлі, проте має посилання, що зазначене приміщення належить ФОП ОСОБА_2 на підставі договору купівлі - продажу від від 28.03.2007 № 2016 ( предметом якого є будівля Е - 4).
Проте установлена у справі поведінка орендодавця та орендаря за Договором оренди свідчить, що фактично предметом цього договору було приміщення площею 65 кв. м, що в повному обсязі належало ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 30.01.2009 та дорівнює 1/5 частині нежитлового приміщення Х-1 загальною площею 294,1 кв.м, що 01.06.2021 була продана ОСОБА_3 .
Враховуючи викладене, судом зроблено помилковий висновок про те, що предметом Договору оренди є нерухомість площею 65 кв.м у 2/5 частинах нежитлової будівлі літ. Е-4 загальною площею 936,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , яка не є ідентичною предмету договору купівлі-продажу від 01.06.2021.
Водночас, судова колегія вважає обґрунтованими заперечення представника ОСОБА_2 проти позову з підстав не доведення позивачем належного виконання своїх обов'язків за Договором оренди.
Так, відповідно до пунктів 5.1. - 5.3. Договору оренди розмір орендної плати за передане в майно становить 1500 грн в місяць. Сплата орендарем орендної плати Орендодавцю проводиться у безготівковому порядку шляхом перерахування Орендарем грошових коштів на поточний рахунок Орендодавця щомісячно, в строк до 10 числа поточного місяця включно, на підставі виставленого Орендодавцем рахунку. До складу орендної плати входить плата за оренду майна, користування прилеглою територією та земельною ділянкою, розташованої під будівлею, в якому розміщено майно, послуги водопостачання, послуги водовідведення. Вартість спожитої електроенергії, сплачується Орендарем Орендодавцю окремо, безготівковому порядку шляхом перерахування Орендарем грошових коштів на поточний рахунок Орендодавця щомісячно, в строк до 10 числа поточного місяця включно, що слідує за звітним.
Проте надані позивачем докази не містять даних про оплату позивачем експлуатаційних витрат у 2019 році, внесення орендної плати та експлуатаційних витрат у вересні 2020 року; у лютому та у травні 2021 року, що свідчить про неналежне виконання ним встановленого Договором оренди обов'язку щодо своєчасної оплати за договором.
Отже, позовні вимоги про переведення прав покупця на 1/5 частину нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , задоволенню не підлягають.
Пред'являючи позовну вимогу про визнання права спільної часткової власності на 1/5 частини нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , позивач не захищає право власності, яке в нього вже виникло з відповідної підстави, а просить визнати за собою право власності, яке бажає набути.
Проте відповідно до частини п'ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди спірної земельної ділянки також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності.
Такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19.
Тому суд дійшов обґрунтованого висновку, що позовні вимоги про визнання права власності на орендоване позивачем приміщення задоволенню не підлягають.
Відповідно до п. 2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п.1,4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати у зміні її мотивувальної або резолютивної частини.
Оскільки доводи апеляційної скарги знайшли своє часткове підтвердження, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду - зміні, в частині відмови у задоволенні позову про переведення прав покупця за договором. У задоволені позову в цій частині належить відмовити з мотивів викладених у дійсній постанові. В іншій частині рішення суду належить залишити без змін.
Підстави для перерозподілу судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України та Закону України «Про судовий збір» відсутні.
Керуючись ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.376, ст.382, ст.384 ЦПК України, апеляційній суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_4 , яка діє в інтересах ФОП ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 25 січня 2024 року в частині відмови у задоволенні позову про переведення прав покупця за договором змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складений 10 грудня 2025 року.
Головуючий О.Ю. Тичкова
Судді О.В. Маміна
Н.П. Пилипчук