8 грудня 2025 року
м. Київ
справа № 317/3271/19
провадження № 61-11737св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Карпенко С. О. (судді-доповідача), Сердюка В. В., Фаловської І. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Хамула Наталія Григорівна,
провівши у порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 22 жовтня 2020 року, ухвалене у складі судді Мінгазова Р. В., та постанову Запорізького апеляційного суду від 2 червня 2021 року, ухвалену колегією у складі суддів Гончар М. С., Маловічко С. В., Подліянової Г. С.,
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ОСОБА_2 про визнання правочинів недійсними.
В обґрунтування позову зазначала, що 2 листопада 2018 року нею та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу садового будинку літ. А-2, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус) Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року за № 1780.
Згідно з пунктом 3 договору купівлі-продажу будинку продавець одержав від покупця повний розрахунок за проданий садовий будинок у розмірі 991 400 грн.
На підставі пункту 1 договору купівлі-продажу будинку від 2 листопада 2018 року, укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0464 га, що розташована за вказаною адресою з кадастровим номером 2322188400:06:001:1568, посвідчений приватним нотаріусом Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року за № 1781.
Відповідно до пункту 3 договору купівлі-продажу земельної ділянки продавець одержав від покупця повний розрахунок за земельну ділянку у розмірі 278 600 грн.
Згідно з пунктом 5 договору купівлі-продажу садового будинку продавець гарантував, що прихованих недоліків будинок немає.
Відповідно до технічного паспорту, який виготовлений 28 лютого 2018 року та який надав відповідач на підтвердження якості будинку, стіни будинку виготовлені із цегли.
У 2019 році з висновку експерта Лещенка К. І. від 6 серпня 2019 року № 2505 позивач встановила, що зовнішні стіни садового будинку № 3 виконані з дерев'яних шпал, з облицюванням у 1/2 керамічної цегли.
Відповідно до протоколу випробувань від 26 липня 2019 року № 2589 державної установи «Запорізький обласний лабораторний центр Міністерства охорони здоров'я України» виявлено значне перевищення концентрацій вмісту формальдегіду та фенолу в шпалах залізничних (матеріалу стін) від значень гранично допустимих концентрацій хімічних чинників, які затверджені т.в.о. голови Держсанепідемслужби України 3 березня 2015 року.
Так, при температурі середовища + 20°С концентрація формальдегіду складає 0,042 мг/куб. м при допустимій концентрації 0,003 куб. м (перевищення у 4 разів).
При температурі середовища + 20°С, концентрація фенолу складає 0,025 мг/куб. м при допустимої концентрації 0,003 куб. м (перевищення у 8 разів).
Згідно з протоколом випробувань № 50 с/р від 17 липня 2019 року та протоколом випробувань № 47 державної установи «Запорізький обласний лабораторний центр Міністерства охорони здоров'я України» у повітрі житлового приміщення будинку № 3 встановлено перевищення гранично допустимих концентрацій фенолу та формальдегіду, передбачених наказом Міністерства охорони здоров'я від 19 червня 1996 року № 173 «Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів».
Таким чином, вказаний будинок не придатний для проживання у зв'язку з перевищенням гранично допустимих концентрацій фенолу та формальдегіду у повітрі житлового приміщення.
Крім цього, зовнішні стіни будинку виконані з дерев'яних залізничних шпал з облицюванням у 1/2 керамічної цегли, а не з цегли.
Відповідно до звіту визначення ринкової вартості нерухомого майна оцінювача Макушина А. А. від 19 вересня 2019 року № 96/19 ринкова вартість вказаного будинку, з урахуванням непридатності його для проживання у зв'язку з наявністю токсичних (отруйних) елементів, які завдають шкоду здоров'ю людини, на 19 вересня 2019 року становить 164 666,11 грн - як складського приміщення, що суттєво нижче грошових коштів (991 400 грн), які позивач сплатила за будинок.
У зв'язку наведеним використання будинку за цільовим призначенням як житла неможливе.
На переконання позивача, відповідач навмисно ввела її в оману щодо обставин, які мають істотне значення, а саме щодо придатності будинку для проживання. Відповідач, достовірно знаючи, що стіни будинку збудовані із залізничних шпал, цей факт замовчала та надала неправдиву інформацію про те, що стіни побудовані виключно із цегли.
Щодо договору купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0464 га, розташована за адресою Запорізька область, Запорізький район, сільська рада Розумівська, кадастровий номер 2322188400:06:001:1568, вартістю 278 600 грн, то позивач зазначала, що цей договір укладений виключно у зв'язку із розташуванням на цій земельної ділянці спірного садового будинку.
З огляду на викладене, у результаті укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та договору купівлі-продажу садового будинку під впливом помилки та під впливом обману, їй завдані збитки у розмірі 1 270 000 грн, що складаються
із сплачених відповідачу коштів за будинок - 991 400 грн та за земельну ділянку - 278 600 грн.
На підставі частини другої статті 230 ЦК України сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі.
Тому з урахуванням частини другої статті 230 ЦК України позивач зазначила, що розмір збитків становить 2 540 000 грн (1 270 000 х 2).
За таких обставин просила визнати недійсним договір купівлі-продажу садового будинку літ. А-2, що розташований за адресою:
АДРЕСА_1 вартістю 991 400 грн, посвідчений приватним нотаріусом Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року за № 1780, укладений ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як правочин, який вчинений під впливом помилки та під впливом обману; визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0464 га, що розташована за вказаною адресою, кадастровий номер 2322188400:06:001:1568, вартістю 278 600 грн, посвідчений приватним нотаріусом Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року за № 1781, укладений ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як правочин, вчинений під впливом помилки та під впливом обману; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 2 540 000 грн; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати.
Короткий зміст судових рішень у справі та мотиви їх прийняття
Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 22 жовтня 2020 року позов задоволено частково.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу садового будинку літ. А-2, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , вартістю 991 400 грн, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року, зареєстрований за № 1780, укладений ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як такий, що вчинений під впливом обману.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0464 га, що розташована за вказаною адресою, кадастровий номер 2322188400:06:001:1568, вартістю 278 600 грн, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року, зареєстрований за № 1781, укладений ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як такий, що вчинений під впливом обману.
Стягнено з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у загальному розмірі 1 270 000 грн.
Стягнено з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в загальному розмірі 11 141,80 грн.
В іншій частині позову відмовлено.
Суд першої інстанції виходив з обізнаності ОСОБА_2 про те, що стіни спірного будинку складені зі шпал, від яких йде неприємний запах. Цей запах є ознакою небезпечних речовин у повітрі будинку. Проте відповідач навмисно приховала вказану обставину від покупця ОСОБА_1 , що є порушенням
пункту 5 договору купівлі-продажу спірного будинку. Тому договір купівлі-продажу садового будинку був вчинений позивачем під впливом обману та підлягає визнанню недійсним.
Щодо вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, то суд першої інстанції зазначив, що цей договір не містить недоліків. Проте ОСОБА_1 придбала спірну земельну ділянку на виконання пункту 1 договору купівлі-продажу садового будинку, оскільки на цій земельній ділянці розташований придбаний будинок.
Частково задовольняючи вимоги в частині стягнення збитків у подвійному розмірі, суд першої інстанції зазначив, що грошові кошти, сплачені позивачем на користь відповідача, не є збитками у розумінні статті 22 ЦК України, тому на користь позивача підлягають стягненню грошові кошти, сплачені нею на виконання оспорюваних договорів купівлі-продажу у розмірі 1 270 000 грн.
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні вимог про стягнення з відповідача на користь позивача витрат на правничу допомогу у розмірі 10 000 грн, оскільки позивач не надала належних доказів на понесення таких витрат, та стягнув з ОСОБА_2 на корить ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 11 141,80 грн.
Постановою Запорізького апеляційного суду від 2 червня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.
Рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 22 жовтня 2020 рокув частині стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрат зі сплати судового збору у загальному розмірі 11 141,80 грн скасовано.
Ухвалено у цій частині нове судове рішення, яким судові витрати ОСОБА_1 у вигляді судового збору у розмірі 11 141,80 грн компенсовано за рахунок держави у порядку, передбаченому Кабінетом Міністрів України.
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для визнання недійсними договорів купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки, оскільки вони укладені позивачем під впливом обману. Також апеляційний суд зазначив, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про стягнення з відповідача на користь позивача грошових коштів у сумі 1 270 000 грн, які були сплачені позивачем на виконання оспорюваних договорів.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині стягнення з відповідача судового збору, апеляційний суд виходив з неврахування місцевим судом того, що ОСОБА_2 є особою з інвалідністю ІІ групи та звільнена від сплати судового збору у цій справі за законом. Тому понесені ОСОБА_1 судові витрати, пов'язані з розглядом справи, апеляційний суд компенсував за рахунок держави у порядку, передбаченому Кабінетом Міністрів України.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
10 липня 2021 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 22 жовтня 2020 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 2 червня 2021 року в частині задоволених вимог та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Касаційна скарга мотивована тим, що позивач не надала належних доказів на підтвердження в діях ОСОБА_2 умислу на введення позивача в оману при укладенні оспорюваних договорів.
ОСОБА_3 , який є чоловіком позивача, надав нотаріусу згоду на укладення договорів купівлі-продажу садового, а не житлового будинку та земельної ділянки із цільовим призначенням «для введення садівництва». Доказів відмови третьої особи від вчинених односторонніх правочинів або про визнання цих правочинів недійсними у матеріалах справи немає.
Приватний нотаріус Хамула Н. Г., яка посвідчувала оспорювані договори купівлі-продажу, зазначила, що предметом договору був саме садовий будинок. Вказане також підтвердили свідки.
У матеріалах справи відсутні докази про переведення садового будинку у житловий.
ОСОБА_2 зробила лише реконструкцію спірного будинку та про обставини його будівництва не знала.
Суд апеляційної інстанції без належного повідомлення учасників справи, за відсутності відповідача розглянув справу у неробочий час.
Також апеляційний суд безпідставно відмовив у задоволенні клопотань про залучень до участі у справі ФОП ОСОБА_6 , який виготовив технічний паспорт на садовий будинок, та СТ «Солов'їний гай».
Суди не врахували висновків, викладених:
- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 1 червня 2021 року
у справі № 910/2388/20, постановах Верховного Суду від 1 серпня 2018 року
у справі № 445/1011/17, від 14 березня 2019 року у справі № 755/3903/17, від 13 травня 2019 року у справі № 592/1265/16, від 6 листопада 2019 року
у справі № 428/512/15, від 10 квітня 2020 року у справі № 2-259/07, щодо застосування статей 203, 229, 230 ЦК України;
- у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року
у справі № 761/31121/14, від 11 вересня 2018 року у справі № 712/10864/16-а, постановах Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 701/902/17-ц, від 27 червня 2018 року у справі № 362/3134/14, від 24 лютого 2020 року у справі № 701/473/17, від 4 лютого 2020 року у справі № 915/47/17, щодо порядку та підстав зміни цільового призначення земельних ділянок та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
- у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18, про те, що записи, які містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії;
- у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року
у справі № 522/1029/18, від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16, постановах Верховного Суду від 7 серпня 2019 року у справі № 607/14707/17, від 30 квітня 2020 року у справі № 904/8794/17, від 16 грудня 2019 року у справі 904/5002/18, щодо належності та допустимості доказів, оцінки доказів.
Відзив на касаційну скаргу не надходив.
Провадження у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 23 липня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
Підставою відкриття касаційного провадження у цій справі були доводи заявника про:
- неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц, від 1 червня 2021 року у справі № 910/2388/20, від 12 грудня 2018 року
у справі № 761/31121/14-ц, від 11 вересня 2018 року у справі № 712/10864/16-а, від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18, від 16 січня 2019 року
у справі № 373/2054/16-ц, у постанові Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18,
у постановах Верховного Суду від 1 серпня 2018 року у справі № 445/1011/17, від 14 березня 2019 року у справі № 755/3903/17, від 13 травня 2019 року
у справі № 592/1265/16-ц, від 6 листопада 2019 року у справі № 428/512/15-ц, від 10 квітня 2020 року у справі № 2-259/07, від 24 червня 2020 року
у справі № 372/1441/16-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 701/902/17-ц,
від 27 червня 2018 року у справі № 362/3134/14-ц, від 24 лютого 2020 року
у справі № 701/473/17, від 4 лютого 2020 року у справі № 915/47/17, від 7 серпня 2019 року у справі № 607/14707/17, від 30 квітня 2020 року у справі № 904/8794/17, від 16 грудня 2019 року у справі № 904/5002/18, від 26 лютого 2020 року
у справі № 607/16873/18, у постанові Верховного Суду України від 29 квітня 2014 року у справі № 3-11гс14 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);
- розгляд апеляційним судом справи за відсутності заявника, належним чином не повідомленої про дату, час і місце судового засідання; ухвалення судами рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов'язки осіб, що не були залучені до участі у справі; недослідження судами зібраних у справі доказів; суд необґрунтовано відхилив клопотання заявника про залучення до участі у справі ФОП ОСОБА_6 та СТ «Солов'їний Гай»; встановлення обставин, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Ухвалою Верховного Суду від 17 вересня 2021 року зупинено виконання рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 22 жовтня 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошових коштів
у розмірі 1 270 000 грн до закінчення його перегляду в касаційному порядку.
Встановлені судами першої та апеляційної інстанції фактичні обставини справи
Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 2 листопада 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу садового будинку літ. А-2, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року
за № 1780.
Відповідно до пункту 3 договору купівлі-продажу садового будинку продавець ( ОСОБА_2 ) одержала від покупця ( ОСОБА_1 ) повний розрахунок за проданий будинок у розмірі 991 400 грн.
Згідно з пунктом 5 договору купівлі-продажу садового будинку продавець ( ОСОБА_2 ) гарантувала, що садовий будинок, який є предметом договору, серед іншого, не має прихованих недоліків.
Відповідно до пункту 14 договору купівлі-продажу садовий будинок, що продається, візуально оглянув покупець до підписання цього договору. Недоліків чи дефектів, які б перешкоджали використанню садового будинку за призначенням, на момент огляду не виявлено. Покупець стверджує, що не має претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваного садового будинку.
На виконання вказаного договору купівлі-продажу садового будинку від 2 листопада 2018 року приватний нотаріус Хамула Н. Г. зареєструвала за ОСОБА_1 право власності на спірний садовий будинок.
Також 2 листопада 2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0464 га, що розташована за вказаною адресою, кадастровий номер 2322188400:06:001:1568, посвідчений приватним нотаріусом Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року за № 1781.
Відповідно до пункту 3 договору купівлі-продажу земельної ділянки продавець ( ОСОБА_2 ) одержала від покупця ( ОСОБА_1 ) повний розрахунок за земельну ділянку у розмірі 278 600 грн.
Згідно з пунктом 7 договору купівлі-продажу земельної ділянки на відчужуваній земельній ділянці знаходиться садовий будинок, який належить покупцю ( ОСОБА_1 ) на підставі договору купівлі-продажу садового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Хамулою Н. Г. 2 листопада 2018 року за № 1780.
Відповідно до витягу з Єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 2 квітня 2018 року № 119317477 спірний будинок належав на праві приватної власності ОСОБА_2 як садовий будинок, об'єкт житлової нерухомості.
Згідно з витягом з Єдиної бази даних звітів про оцінку серії ГНКХМО596287
№ 11-20181026-0000219067 вартість будинку за вказаною адресою оцінено
у 991 400 грн, при цьому відповідний будинок оцінено саме як об'єкт житлової нерухомості.
Відповідно до технічного паспорту, який міститься в матеріалах нотаріальної справи від 28 лютого 2018 року, складений ФОП ОСОБА_6 , садовий будинок А-2
на земельній ділянці № НОМЕР_1 у СТ «Солов'їний гай» Розумівської сільської ради побудований з цегли.
Згідно з висновком судового експерта Лещенка К. І. від 6 серпня 2019 року № 2505 зовнішні стіни садового будинку виконані з дерев'яних шпал
з облицюванням у 1/2 керамічної цегли. Крім цього, у технічному паспорті на садовий будинок, розташований на земельній ділянці № НОМЕР_1 у СТ «Солов'їний гай» Розумівської сільської ради, зазначено матеріал стін - цегла, а фактично - шпали, облицьовані у 1/2 цегли.
Суд першої інстанції дослідив протокол випробувань від 26 липня 2019 року № 2589, складений випробувальним центром державної установи «Запорізький обласний лабораторний центр МОЗ України», відповідно до якого у зразках, відібраних 22 липня 2019 року о 08-00 год з житлового приміщення садового будинку літ. А-2 за вказаною адресою за санітарно-хімічними показниками у модельних умовах у повітряному середовищі при температурних значеннях +20°С та +40°С виявлені відхилення від значень гранично допустимих концентрацій хімічних чинників за вмістом формальдегіду та фенолу.
Відповідно до дослідженого в суді першої інстанції протоколу № 47с/р дослідження повітря житлових і громадських приміщень від 13 червня 2019 року, складеного державної установою «Запорізький ОЛЦ МОЗ України», за санітарно-хімічними показниками у повітряному середовищі житлового приміщення (коридор)
точки 1, 2, 3 будинку літ. А-2 за адресою: АДРЕСА_1 , виявлені перевищення з вмісту формальдегіду.
Згідно з протоколом № 50/р дослідження повітря житлових і громадських приміщень від 17 липня 2019 року, складеного державною установою «Запорізький ОЛЦ МОЗ України», за санітарно-хімічними показниками у повітряному середовищі житлового приміщення (коридор) точки Т1, Т2, Т3, Т4 будинку літ. А-2 за вказаною адресою, виявлені відхилення за вмістом фенолу.
Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови
Згідно з частиною третьою статті 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали цивільної справи та перевіривши правильність застосування норм матеріального права в межах вимог та доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, суд дійшов таких висновків.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).
Відповідно до частин першої-п'ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
За змістом статті 230 ЦК України правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Установлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов'язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України (постанова Верховного Суду від 28 серпня 2019 року у справі № 753/10863/16-ц).
Аналіз статті 230 ЦК України дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення; тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі вчинити правочин.
Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов'язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Обман може виражатися: в активних діях недобросовісної сторони правочину (наприклад, повідомлення іншій стороні помилкових відомостей, надання підроблених документів тощо); у пасивних діях недобросовісної сторони правочину, яка утримується від дій, які вона повинна була зробити (зокрема умисне умовчання про обставини, що мають істотне значення тощо) (постанова Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 489/3570/16-ц).
При вирішенні спорів про визнання правочинів недійсними на підставі статті 230 ЦК України суди повинні мати на увазі, що відповідні вимоги можуть бути задоволені за умови доведеності позивачем факту обману. При цьому особа, яка діяла під впливом обману, повинна довести не лише факт обману, а й наявність умислу в діях відповідача та істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Суб'єктом введення в оману є сторона правочину, як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю (постанова Верховного Суду від 31 березня 2021 року
у справі № 910/18600/19).
За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Ухвалюючи рішення про визнання недійсним договору купівлі-продажу садового будинку, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, оцінивши докази у їх сукупності, дійшов обґрунтованого висновку про те, що ОСОБА_2 була обізнана про непридатність спірного будинку для проживання, оскільки його стіни складені із залізничних шпал, від цих шпал йде неприємний запах, який фактично є ознакою перевищення небезпечних речовин у повітрі будинку. Проте ОСОБА_2 умисно приховала цю обставину від покупця ОСОБА_1 , що є порушенням пункту 5 договору купівлі-продажу садового будинку.
З урахуванням вказаних обставин суди також дійшли висновку про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, оскільки укладення цього договору було пов'язане із бажанням позивача придбати садовий будинок, який знаходиться на цій земельній ділянці, та наявність підстав для стягнення з відповідача на користь позивача коштів, сплачених на виконання оспорюваних договорів.
Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування судами висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 1 червня 2021 року у справі № 910/2388/20, постановах Верховного Суду від 1 серпня 2018 року у справі № 445/1011/17, від 14 березня 2019 року
у справі № 755/3903/17, від 13 травня 2019 року у справі № 592/1265/16, від 6 листопада 2019 року у справі № 428/512/15, від 10 квітня 2020 року
у справі № 2-259/07.
У постанові від 1 червня 2021 року у справі № 910/2388/20 Велика Палата Верховного Суду, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій в частині задоволення зустрічного позову про визнання недійсним договору, зазначила, що суди не встановили обставин, які б указували на введення ОСОБА_3 в оману під час укладення договору, а висновки судів у цій частині ґрунтуються виключно на твердженнях позивача, що суперечить принципу змагальності господарського процесу та не відповідає завданню господарського судочинства як такого.
У постановах Верховного Суду від 1 серпня 2018 року у справі № 445/1011/17, від 14 березня 2019 року у справі № 755/3903/17, від 13 травня 2019 року у справі № 592/1265/16, від 6 листопада 2019 року у справі № 428/512/15, від 10 квітня 2020 року у справі № 2-259/07 викладені висновки щодо тлумачення
статті 230 ЦК України. Зокрема зазначено, що тлумачення статті 230 ЦК України свідчить, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов'язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
Водночас Верховний Суд відхиляє доводи заявника про неврахування судами висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у зазначених постановах Верховного Суду, оскільки висновки у вказаних справах та встановлені судами фактичні обставини є відмінними у порівнянні зі справою, яка переглядається. У кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності. Однак питання щодо вчинення правочину під впливом обману вирішується у кожному конкретному випадку, з урахуванням встановлених обставин справи та поданих сторонами доказів.
У цій справі суди дослідили наявні у матеріалах справи докази, зокрема витяг з Єдиного реєстру речових прав на нерухоме майна про реєстрацію права власності від 2 квітня 2018 року № 119317477, відповідно до якого спірний будинок належав на праві приватної власності ОСОБА_2 як садовий будинок, об'єкт житлової нерухомості, та витяг з Єдиної бази звітів про оцінку серії ГНКХМО596287
№ 11-20181026-0000219067, згідно з яким спірний будинок оцінили саме як об'єкт житлової нерухомості, та дійшли правильного висновку, що предметом договору купівлі продажу був садовий будинок саме як об'єкт житлової нерухомості. Тобто як покупець так і продавець усвідомлювали ту обставину, що спірний будинок може і буде використовуватись як місце проживання.
Тому суди дійшли правильного висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу будинку, оскільки цей правочин був вчинений під впливом обману, а саме навмисного цілеспрямованого введення відповідачем позивача в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину, а саме те, що спірний будинок є непридатним для проживання, оскільки його стіни складаються не із цегли, а із залізничних шпал, які містять небезпечні речовини.
Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів та їх переоцінювати згідно з положеннями статті 400 ЦПК України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
Не погодуючись із висновками судів попередніх інстанцій про те, що спірний садовий будинок є об'єктом житлової нерухомості, заявник як на підставу касаційного оскарження посилається на неврахування судами висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року
у справі № 761/31121/14, від 11 вересня 2018 року у справі № 712/10864/16-а, постановах Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 701/902/17-ц, від 27 червня 2018 року у справі № 362/3134/14, від 24 лютого 2020 року
у справі № 701/473/17, від 4 лютого 2020 року у справі № 915/47/17.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року
у справі № 761/31121/14 зазначено, що передання земельної ділянки, віднесеної до територій зелених насаджень загального користування (земельної ділянки зелених зон і зелених насаджень міст), для будівництва й обслуговування житлового будинку без зміни її цільового призначення суперечить приписам ЗК України, навіть якщо така ділянка за функціональним призначенням лише частково належить до територій зелених насаджень загального користування, тобто до земель рекреаційного призначення.
Правові позиції, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 712/10864/16-а, постановах Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 701/902/17-ц, від 24 лютого 2020 року
у справі № 701/473/17, є неактуальними внаслідок відступлення відповідно
до пункту 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 1 червня 2021 року
у справі № 925/929/19 в частині твердження «зміна виду використання землі в межах її цільового призначення повинна проводитися у порядку, встановленому для зміни цільового призначення такої землі».
Крім того, у справі № 712/10864/16-а спірні правовідносини стосувалися зміни цільового призначення земель водного фонду на землі житлової та громадської забудови, а у справах № 701/902/17-ц, № 701/473/17 - надання в оренду земель сільськогосподарського призначення (сіножаті) не для сінокосіння, а для ведення фермерського господарства.
У постанові Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 362/3134/14 зазначено про те, що проєкт зміни цільового призначення земельних ділянок підлягає обов'язковій державній експертизі.
Відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 20 червня 2018 року у справі № 915/47/17, у разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об'єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки.
Колегія суддів відхиляє посилання на зазначені висновки Верховного Суду, оскільки у справі, що переглядається предметом спору є визнання недійсними договорів купівлі-продажу, а не питання щодо підстав та порядку зміни цільового призначення земельної ділянки.
Тому висновки Верховного Суду на які посилається заявниці, стосуються правовідносин, які не є подібними із правовідносинами у справі, яка переглядається.
Посилання заявника на висновки, викладені у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18 є необґрунтованими, оскільки у справі № 910/10987/18 предметом позову є звернення стягнення на предмет іпотеки.
У касаційній скарзі заявник посилається на те, що суди не надали оцінки заявам ОСОБА_3 щодо надання ОСОБА_1 згоди на придбання садового будинку.
Колегія суддів відхиляє зазначені посилання, оскільки обставини, що стосуються надання згоди другого з подружжя на укладення правочину відповідно до частини третьої статті 65 СК України, не є предметом доказування в межах цієї справи та не можуть підтвердити або спростувати вчинення позивачем правочину під впливом обману.
Заявляючи у суді першої інстанції клопотання про залучення до участі
у справі ФОП ОСОБА_6 та СТ «Солов'їний гай» як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_2 не навела переконливих доводів на підтвердження того, що рішення суду може вплинути на обсяг прав та обов'язків вказаних осіб, а тому суд першої інстанції ухвалою від 10 січня 2020 року відмовив у задоволенні цього клопотання.
Незалучення ФОП ОСОБА_6 та СТ «Солов'їний гай» до участі у розгляді цієї справи як третіх осіб, не призвело до неправильного вирішення спору.
Доводи касаційної скарги про розгляд справи апеляційним судом за відсутності ОСОБА_2 колегія суддів відхиляє, оскільки ОСОБА_2 була належним чином повідомлена про розгляд справи, призначений на 2 червня 2021 року, що підтверджується зворотнім повідомленням про вручення поштового відправлення (т. 2, а. с. 156). Крім того, з протоколу судового засідання від 2 червня 2021 року відомо, що у судовому засіданні був присутній представник ОСОБА_2 ОСОБА_7 , який виступав у судових дебатах (т. 2, а. с. 113-114).
Таким чином, безпідставними є аргументи заявника про те, що апеляційний суд розглянув справу за відсутності ОСОБА_2 , оскільки в її інтересах діяв представник.
Отже, доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду прийняті без додержання норм матеріального та з порушенням норм процесуального права.
Касаційний суд з урахуванням частини першої статті 400 ЦПК України переглянув у касаційному порядку оскаржувані судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у цій справі.
Підстав для виходу за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.
Встановивши відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду - залишенню без змін.
Відповідно до частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Враховуючи те, що ухвалою Верховного Суду від 17 вересня 2021 року зупинено виконання рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 22 жовтня 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 1 270 000 грн до закінчення касаційного провадження, виконання рішення суду першої інстанції в зазначеній частині на підставі частини третьої статті 436 ЦПК України підлягає поновленню.
Щодо судових витрат
Оскільки суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 401, 410, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 22 жовтня 2020 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 2 червня 2021 року залишити без змін.
Поновити виконання рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 22 жовтня 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 1 270 000 грн
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді: С. О. Карпенко В. В. Сердюк І. М. Фаловська