Єдиний унікальний номер 142/818/20
Номер провадження 2/142/7/25
іменем України
(заочне)
10 грудня 2025 року с-ще. Піщанка
Піщанський районний суд Вінницької області
в складі:
головуючого судді Гринишиної А.А,
з участю
секретаря судового засідання Курасевич В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду в смт. Піщанка Вінницької області
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про визнання дійсним договору купівлі-продажу, -
16 листопада 2020 року до Піщанського районного суду Вінницької області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу, в якій позивач просить визнати дійсним усний договір купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна - будинку АДРЕСА_1 та земельних ділянок на яких він розташований, для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,1498 га кадастровий номер 0523255100:03:002:0060, вартістю 191 324,56 грн., та для ведення особистого селянського господарства, площею 0,1019 га, кадастровий номер 0523255100:03:003:0029., вартістю 3 933,24 грн., укладений 21 липня 2018 року між ОСОБА_3 , в якості покупця, та ОСОБА_4 , в якості продавця, за ціною 265 000,00 грн.
Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що між нею, ОСОБА_3 , та ОСОБА_4 21 липня 2018 року було укладено усний договір купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , а також земельних ділянок, на яких він розташований, а саме: земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,1498 га, кадастровий номер 0523255100:03:002:0060, та земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 0,1019 га, кадастровий номер 0523255100:03:003:0029. Продаж будинку та земельних ділянок був обумовлений переїздом продавця через похилий вік до доньки в м. Жмеринка. Суттєвими умовами зазначеного усного договору були повна оплата вартості будинку та земельних ділянок у розмірі 265 000,00 грн. (що в еквіваленті становило 10 000,00 доларів США) та розподіл витрат, пов'язаних із нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу та державною реєстрацією права власності. Позивач, як покупець, виконала умови усного договору та сплатила зазначену суму готівковими коштами продавцю нерухомого майна. Проте укласти письмовий договір купівлі-продажу та здійснити його нотаріальне посвідчення стало неможливим, оскільки ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Спадщину після його смерті ніхто не прийняв. Спадкоємцем за заповітом є його донька ОСОБА_2 . Позивач зазначає, що діти власника будинку та земельних ділянок не скористалися своїм правом на прийняття спадщини, однак цей спір стосується їхніх прав та законних інтересів. Таким чином, відповідачем за даним позовом, відповідно до ст. 48 Цивільного процесуального кодексу України, позивач вважає спадкоємця померлого власника нерухомого майна доньку ОСОБА_4 , ОСОБА_2 . Керуючись ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, з метою реалізації своїх майнових прав та інтересів, позивач просить суд визнати дійсним усний договір купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , вартістю 70 997,00 грн., та земельних ділянок, на яких він розташований: земельної ділянки площею 0,1498 га, кадастровий номер 0523255100:03:002:0060, вартістю 191 324,56 грн.; земельної ділянки площею 0,1019 га, кадастровий номер 0523255100:03:003:0029, вартістю 3 933,24 грн.; укладений 21 липня 2018 року між ОСОБА_3 , як покупцем, та ОСОБА_4 , як продавцем, за загальною ціною 265 000,00 грн.
Позивач вважає обраний спосіб захисту його майнових прав та інтересів належним, вимоги обґрунтованими, доведеними і такими, що підлягають задоволенню, вважає, що суд може визнати такий договір дійсним.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16 листопада 2020 року, позовну заяву ОСОБА_1 було передано на розгляд судді Щербі Н.Л.
Ухвалою суду від 18 листопада 2020 року позовну заяву залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків. Ухвалою судді Піщанського районного суду Вінницької області Щерби Н.Л. від 17 грудня 2020 року відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати її розгляд у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою суду від 14 червня 2021 року підготовче провадження закрито та призначено судове засідання для розгляду справи по суті. Розпорядженням в.о. керівника апарату суду від 11 вересня 2023 року у зв'язку з відрядженням судді Щерби Н.Л. до Козятинського міськрайонного суду Вінницької області на підставі рішення Вищої ради правосуддя від 05 вересня 2023 року № 867/0/15-23, проведено повторний автоматизований розподіл судової справи № 142/818/23.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу від 11 вересня 2023 року, вказану справу передано судді Гринишиній А.А.
Ухвалою суду від 14 вересня 2023 року справа прийнята до провадження суддею Гринишиною А.А., постановлено розгляд розпочати зі стадії розгляду справи по суті, та призначено судове засідання. Відповідач ОСОБА_2 у засідання не з'явилась, рекомендоване повідомлення повернулося через невірну адресу (не зазначено номер квартири), яка зазначена у позовній заяві.
18 грудня 2023 року відповідач знову не з'явилася у судове засідання. Позивач та її представник заявили клопотання про вжиття заходів до належного повідомлення відповідача шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті суду. Ухвалою суду від 18 грудня 2023 року клопотання задоволено частково, витребувано зі Жмеринської міської ради Вінницької області відомості про реєстрацію місця проживання та інші персональні дані відповідача.
23 лютого 2024 року до суду надійшла відповідь Жмеринської міської ради від 04 січня 2024 року, згідно з якою ОСОБА_2 07 жовтня 2021 року була знята з реєстрації за адресою: АДРЕСА_2 .
21 травня 2025 року відповідач повторно не з'явилася в судове засідання. Позивач та її представник подали клопотання про витребування відомостей із Вінницької міської ради щодо місця реєстрації відповідача, оскільки під час розгляду справи з'явилася інформація про можливу реєстрацію останньої у м. Вінниці.
Ухвалою суду від 21 травня 2025 року клопотання задоволено частково: суд витребував відомості з Єдиного державного демографічного реєстру засобами підсистеми ЄСІТС «Електронний суд». У засіданні оголошено перерву до 10:00 год. 25 червня 2025 року.
Згідно з інформацією з Єдиного державного демографічного реєстру № 1420664 від 27 травня 2025 року, ОСОБА_2 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 .
У судові засідання 17 липня 2025 року та 09 вересня 2025 року відповідач ОСОБА_2 , належним чином повідомлена про дату, час та місце розгляду справи рекомендованими судовими повістками за встановленою адресою реєстрації, не з'явилась, причин неявки не повідомила, заяв та клопотань не подала, відзиву на позов не подала.
Ухвалою суду від 09 вересня 2025 року постановлено провести заочний розгляд цивільної справи за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про визнання дійсним договору купівлі-продажу.
В судове засідання позивач ОСОБА_1 та її представник адвокат Близнюк В.В. не з'явились, представником позивача на адресу суду подано заяву, в якій просив провести судове засідання у його та позивача відсутності, зазначив, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Також подав письмову позицію в якій зазначив, що Позивач просить суд визнати дійсним усний договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 та двох земельних ділянок площею 0,1498 га (кадастровий номер 0523255100:03:002:0060) і 0,1019 га (кадастровий номер 0523255100:03:003:0029), укладений 21 липня 2018 року між ОСОБА_3 як покупцем та ОСОБА_4 як продавцем. Правочин не був нотаріально посвідчений, а ІНФОРМАЦІЯ_2 продавець помер, що унеможливило виконання вимоги щодо нотаріального посвідчення. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України правочин без нотаріального посвідчення є нікчемним, однак ч. 2 цієї статті передбачає можливість визнання його дійсним судом, якщо сторони погодили всі істотні умови договору, що підтверджено письмовими доказами, договір був виконаний повністю або частково, а одна сторона ухилилася від його нотаріального посвідчення. Подальше нотаріальне посвідчення вже не вимагається. Ст. 657 ЦК України визначає, що договори відчуження нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню, однак у разі смерті продавця посвідчення стає неможливим. Практика Верховного Суду (постанови від 07.12.2022 у справі № 142/119/20, від 18.08.2021 у справі № 305/1468/16-ц, від 07.08.2020 у справі № 528/726/18, від 04.03.2019 у справі № 665/2266/16-ц, від 29.09.2025 у справі № 142/681/23, а також висновок ВСУ від 06.09.2017 у справі № 6-1288цс17) узгоджено виходить з того, що визнання договору дійсним можливе лише щодо нікчемних правочинів, коли нотаріальне посвідчення не відбулося внаслідок безповоротного ухилення сторони або втрати можливості його вчинення, зокрема у разі смерті сторони. У рішеннях також підкреслено, що конвалідація «зцілює» лише відсутність нотаріального посвідчення, а суд повинен встановити факт досягнення згоди щодо всіх істотних умов, наявність письмових доказів, часткове або повне виконання договору та причини, з яких посвідчення не відбулося. ЄСПЛ (справа DIYA 97 v. Ukraine) наголошує на принципі правової визначеності, який вимагає передбачуваного застосування процесуальних норм. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», висновки Верховного Суду щодо застосування норм права є обов'язковими для суб'єктів владних повноважень. Враховуючи смерть продавця, яка відповідно до ч. 4 ст. 25 ЦК України припиняє цивільну правоздатність особи, неможливість нотаріального посвідчення договору є об'єктивною. Це свідчить про безповоротне ухилення від посвідчення не з волі покупця, а внаслідок обставин, які унеможливили вчинення нотаріальної дії. З огляду на це, позивач вважає, що наявні всі умови, передбачені ч. 2 ст. 220 ЦК України, для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним..З огляду на це представник позивача просить визнати дійсним усний договір купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна - будинку АДРЕСА_1 , вартістю 70997,00 грн., та земельних ділянок, на яких він розташований: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,1498 га, кадастровий номер 0523255100:03:002:0060, вартістю 191 324,56 грн., та для ведення особистого селянського господарства, площею 0,1019 га, кадастровий номер 0523255100:03:003:0029., вартістю 3 933,24 грн., укладений 21 липня 2018 року між ОСОБА_3 , в якості покупця, та ОСОБА_4 , в якості продавця, за ціною 265 000,00 грн.
Відповідно до ч. 2 ст. 211 ЦПК України, учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.
Враховуючи, що сторони не прибули в судове засідання, перешкод для розгляду справи судом не встановлено, то суд вважає за можливе здійснювати судовий розгляд без здійснення фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, відповідно до вимог ч.2 ст.247 ЦПК України.
Враховуючи, що відповідач, будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи, не з'явився в судове засідання без повідомлення причин неявки два рази, відзив на позовну заяву не подав, суд, за згодою позивача, вважає за можливе проводити заочний розгляд справи та ухвалити заочне рішення, на підставі наявних у справі доказів, відповідно до положень ч. 1 ст. 280, ч. 4 ст. 223 ЦПК України.
Суд, дослідивши матеріали даної цивільної справи, вивчивши правові норми, що регулюють дані правовідносини, приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно положень ст.80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
На підставі наданих суду та досліджених під час судового розгляду доказів, зокрема розписки від 21 липня 2018 року, встановлено, що ОСОБА_4 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданого Піщанським РВ УМВС України у Вінницькій області 9.04.1996 р., отримав від ОСОБА_1 , зареєстрованої за адресою: АДРЕСА_4 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_3 , паспорт серія НОМЕР_4 , виданого Піщанським РС УДМС України у Вінницькій області, грошові кошти в сумі 10 000 доларів США - еквівалент 265 000 грн., за продаж належного йому майна житлового будинку АДРЕСА_1 ; земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,1498 га, кадастровий номер 0523255100:03:002:0060; земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,1019 га, кадастровий номер 0523255100:03:003:0029.
Зі змісту зазначеної розписки вбачається, що ОСОБА_5 передано технічний паспорт на будинок, домову книгу, Державні акти на право власності на земельну ділянку ВН № 077541 від 12.07.2005 р. та ВН № 077542 від 12.07.2005 р. та сторони домовилися що витрати на укладення та посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусом в наступному розподіляються між сторонами порівну, до часу переїзду ОСОБА_4 може проживати в будинку. (а.с.7).
Згідно зі свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_5 від 02 серпня 2018 року ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , про що Піщанським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Вінницькій області 02 серпня 2018 року вчинено відповідний актовий запис № 37 (а.с.8).
Крім того, встановлено, що згідно зі свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_6 від 02 листопада 2017 року померла ОСОБА_6 , про що Піщанським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Вінницькій області 02 листопада 2017 року вчинено відповідний актовий запис № 26 (а.с.9).
ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 та ОСОБА_6 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_3 перебували в зареєстрованому шлюбі з 02 вересня 2057 року, що підтверджується свідоцтвом про шлюб серії НОМЕР_7 , повторно 123 жовтня 2020 року виданим Піщанським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану (а.с.22).
З наданого суду свідоцтва № 254 на право особистої власності на жилий будинок, виданим 23 серпня 1986 року Виконавчим комітетом Піщанської селищної Ради народних депутатів Вінницької області, за ОСОБА_7 зареєстровано право особистої власності на жилий будинок, розташований у АДРЕСА_5 , разом із належними до нього господарськими будівлями та спорудами. У свідоцтві також зазначено, що право власності зареєстроване в установленому порядку в органах технічної інвентаризації, що підтверджується відповідним записом у реєстровій книзі за № 240. (а.с.35).
Також позивачем до позовної заяви на підтвердження викладених у ній вимог долучено копію технічного паспорта на житловий будинок індивідуального житлового фонду АДРЕСА_1 , виготовленого 01 липня 2024 року на замовлення ОСОБА_4 та згідно з характеристикою будівель та споруд технічного паспорта встановлено, що до складу домогосподарства входять такі будівлі та споруди: Літ. А - житловий будинок, рік побудови: 1970, фундамент - камінь бутовий, стіни - камінь ракушняк, покрівля - шифер, площа 101,3 кв.м; Літ. а - веранда, фундамент - бутовий, стіни - ракушняк, покрівля - шифер, площа 13,3 кв.м; Літ. а? - вхідний майданчик, стіни - бутобетон, площа 5,9 кв.м; Літ. а? - веранда, фундамент - бутовий, стіни - ракушняк, покрівля - шифер, площа 7,7 кв.м; Літ. а? - вхідний майданчик, стіни - бутобетон, площа 4,8 кв.м; Літ. Б - сарай, фундамент - бутовий, стіни - ракушняк, покрівля - шифер, площа 50,0 кв.м; Літ. П - погріб, фундамент - камінь, стіни - блоки ракушняку, площа 30,8 кв.м; Літ. В - гараж, рік побудови 1974, фундамент - бутовий, стіни - ракушняк, покрівля - шифер, площа 56,0 кв.м; 1-2 - огорожа.
Також з технічного паспорта вбачається, що середньо - ринкова вартість житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 94,2 кв.м., станом на 29 жовтня 2020 року складає 2 500 (дві тисячі п'ятсот) дол. США, що еквівалентно 70 997 грн. (сімдесят тисяч дев'ятсот дев'яносто сім) грн., по курсу НБУ100$ = 2 839,89 грн. (а.с.10-14).
Також, з державних актів на право власності на земельну ділянку серії ВН № 077541 вбачається, що ОСОБА_4 належали земельна ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,1498 га, кадастровий номер 0523255100:03:002:0060, нормативна грошова оцінка 191 324,56 грн.; та серії ВН № 077542 земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,1019 га, кадастровий номер 0523255100:03:003:0029, нормативна грошова оцінка 3933,24 грн. (а.с.15-18).
Вказані відомості підтверджують фактичний склад об'єкта нерухомого майна, та земельних ділянок розташованих за вищевказаною адресою, вартість та технічні характеристики кожної складової частини домоволодіння.
Відповідно до заповіту, посвідченого 05 травня 2005 року Піщанською державною нотаріальною конторою, подружжя ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , перебуваючи у шлюбі та при здоровому розумі, усвідомлюючи значення своїх дій, розпорядилися на випадок смерті належним їм житловим будинком із господарськими будівлями та спорудами і земельною ділянкою площею 0,25 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , заповівши їх ОСОБА_2 , при цьому підтвердивши, що заповіт не є удаваним чи фіктивним, а його зміст відповідає їхнім справжнім намірам (а.с.19).
Крім того судом встановлено, що відповідно до наданих витягів з Державного реєстру актів цивільного стану громадян підтверджуються обставини щодо реєстрації шлюбів та дошлюбних прізвищ осіб, які мають значення для правильного вирішення справи. Так, згідно з витягом № 00021329561 від 31 жовтня 2018 року підтверджено укладення шлюбу 28 серпня 1958 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_8 , яка після державної реєстрації шлюбу змінила прізвище на ОСОБА_9 . Витяг № 00028184298 від 16 жовтня 2020 року засвідчує, що дошлюбним прізвищем ОСОБА_2 було ОСОБА_9 , а після укладення шлюбу 13 грудня 1975 року з ОСОБА_10 вона набула прізвище ОСОБА_11 , при цьому в реєстрі також містяться відомості про розірвання цього шлюбу 17 вересня 1981 року. Крім того, відповідно до витягу № 00028184368 від 16 жовтня 2020 року встановлено, що при повторному укладенні шлюбу 13 липня 1984 року з ОСОБА_12 її дошлюбним прізвищем було ОСОБА_11 , а після державної реєстрації шлюбу вона набула прізвище ОСОБА_13 (а.с.20-27).
Таким чином, на підставі досліджених судом доказів установлено, що 21 липня 2018 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 була укладена усна домовленість щодо купівлі-продажу житлового будинку, земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель, земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства.
Факт отримання ОСОБА_4 від ОСОБА_1 грошових коштів у сумі в сумі 10 000 доларів США - еквівалент 265 000 грн. за зазначене нерухоме майно та земельні ділянки підтверджується розпискою від 21 липня 2018 року.
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно з ч. 1-3 ст. 12, ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною першою статті 691 ЦК України передбачено, що покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
У разі, якщо правочин вчинений без дотримання вимог щодо його форми він може кваліфікуватися як: (а) нікчемний, у випадку якщо встановлений такий наслідок недотримання письмової форми на рівні закону (наприклад, ч. 2 ст. 1055, ч. 1 ст. 1257 ЦК); (б) неукладений (невчинений) в тому разі, коли недійсність за недотримання вимог щодо форми не встановлено, але відповідний договір повинен вчинятися в письмовій формі і сторона правочину не виявляла свою волю для вчинення правочину (наприклад, не підписала правочин); (в) вчинений, але заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків (абз. 2 ч. 1 ст. 218 ЦК).
Під час розгляду судом встановлено, що договір купівлі-продажу на житловий будинок та земельні ділянки між сторонами не укладався у належній формі, тобто письмова форма договору не дотримана, а відтак в силу приписів статті 657 ЦК України такий договір є нікчемним.
Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).
Згідно з пунктом 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам відповідно до статті 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 ЦК України тощо), та оспорюванні - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК України тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.
Таким чином, договір купівлі-продажу житлового будинку, про який зазначає позивач, не відповідає письмовій формі, а тому є нікчемним в силу закону, який не вимагає визнання його таким в судовому порядку. Розписка, що міститься в матеріалах справи, не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотні умови, що притаманні такому договору.
Враховуючи викладене, надану позивачем розписку не можна вважати договором купівлі-продажу житлового будинку, оскільки вона не містить усіх істотних умов договору та не відповідає вимогам письмової форми, передбаченим статтями 205, 208, 657 Цивільного кодексу України.
З матеріалів позову вбачається, що відповідно до заповіту, посвідченого 05 травня 2005 року, подружжя ОСОБА_6 та ОСОБА_4 заповіло належний їм житловий будинок із господарськими будівлями та спорудами і земельною ділянкою площею 0,25 га за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_2 .
Разом з тим, в даній справі відсутні відомості про те, що відповідачем ОСОБА_2 , як спадкоємцем за заповітом, було вжито заходів для оформлення спадщини на спірне майно та отримання свідоцтва про право на спадщину.
Враховуючи це, а також визнання в підготовчому засіданні позовних вимог ОСОБА_2 (а.с. 48) свідчать про відсутність спору про право, суд керується принципами, закріпленими у статті 2 ЦПК України. Відповідно до них, суд та учасники процесу зобов'язані діяти з метою справедливого, неупередженого та своєчасного розгляду цивільних справ для ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і інтересів фізичних та юридичних осіб, а також інтересів держави.
З огляду на наведене, суд дійшов висновку, що пред'явлення позову позивачем ОСОБА_1 до ОСОБА_2 було спрямоване виключно на юридичне оформлення переходу права власності на нерухоме майно до позивача через рішення суду, а не на встановлення спору про право.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред'явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Тобто, пред'явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Разом з тим, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення факту, що одна із сторін безповоротно ухилилася від нотаріального посвідчення правочину, а інша сторона з будь-яких причин втратила можливість його нотаріально посвідчити.
Водночас позивач не довів наявності таких обставин, оскільки сам факт смерті продавця, ОСОБА_4 , не є ухиленням і не відповідає ознакам, передбаченим цією нормою.
У даному випадку укласти договір купівлі-продажу житлового будинку можна лише з особою, яка успадкувала майно, а не з тією, що померла до нотаріального посвідчення правочину. Це виключає застосування положень частини другої статті 220 ЦК України, проте не позбавляє позивача права законним способом нотаріально оформити правочин, уклавши договір купівлі-продажу з відповідачем.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов'язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288цс17, викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (зокрема рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.
Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija v. Spain від 09 грудня 1994 року, заява № 18390/91, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
Таким чином, усна домовленість між сторонами щодо купівлі-продажу житлового будинку не відповідає письмовій формі та була укладена без дотримання обов'язкових вимог чинного на момент її вчинення законодавства щодо нотаріального посвідчення. Доказів ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору у матеріалах справи не міститься.
На підставі досліджених судом доказів та встановлених судом обставин, враховуючи відсутність законних підстав для задоволення позовних вимог, суд приходить до висновку, що в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу слід відмовити.
При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд керується положеннями ч. 1 та п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України згідно яких судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.
На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 13, 80, 51, 81, 141, 247, 258, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, ст.ст. 203, 206, 220, 640, 657, 1216-1218, 1220-1223, 1268, 1269, 1297 ЦК України, Законом України «Про нотаріат», суд, -
В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу,- відмовити.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених Цивільним процесуальним кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Відповідач, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана позивачем протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Вінницького апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Позивач, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Дата складення повного судового рішення 10 грудня 2025 року.
Сторони по справі:
позивач: ОСОБА_14 , яка зареєстрована в АДРЕСА_4 , проживає в АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ;
представник позивача: адвокат Близнюк Віктор Васильович, орден серії ВН № 152984.
відповідач: ОСОБА_2 , яка зареєстрована в АДРЕСА_6 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_8 .
Суддя: