вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,
e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua
"09" грудня 2025 р. м. Рівне Справа № 918/1061/24(450/3082/24)
Господарський суд Рівненської області у складі судді Марач В.В., при секретарі судового засідання Мельник В.Я., розглянувши у загальному позовному провадженні матеріали справи
за позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , ІН НОМЕР_1 )
до відповідачів: ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , ІН НОМЕР_2 ), ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , ІН НОМЕР_3 )
про визнання недійсним попереднього договору про купівлю-продаж квартири
В судовому засіданні приймали участь:
від позивача: не з'явився;
від відповідачів: не з'явились.
Ухвалою Пустомитівського районного суду Львівської області від 08 липня 2024 року відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним попереднього договору про купівлю-продаж квартири та призначено підготовче судове засідання.
Позовні вимоги позивач мотивує наступним. 13 жовтня 2021 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали Договір простого товариства (договір про спільну діяльність) (далі -Договір). Відповідно до пункту 1.1. Договору сторони взяли на себе зобов'язання:
«... шляхом об'єднання своїх вкладів і зусиль спільно діяти у формі простого товариства без створення юридичної особи з метою будівництва і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці площею 0,4167 га, кадастровий номер 4623683300:01:001:0120, яка розташована за адресою АДРЕСА_4 в порядку передбаченому законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених Договором."
В пункті 4.1. Договору учасники товариства погодили, що ведення спільних справ за укладеним ними Договором доручається Уповноваженій особі - ОСОБА_2 . Однак положення пункту 8.4. Договору містять пряму заборону учасникам передавати третім особам свої права за цим Договором без письмової згоди інших осіб.
Позивач зазначає, що всупереч цій забороні, 30 червня 2022 року ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_3 попередній договір про купівлю-продаж квартири АДРЕСА_5 .
Позивач стверджує, що станом на момент укладення оспорюваного договору ОСОБА_2 мав лише потенційне право набути в особисту приватну власність 10% частки майна товариства в майбутньому виключно за умови завершення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію. В той же час, останній умисно і протиправно як під час дії Договору простого товариства, так і після припинення зобов'язань за Договором у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, підписує численну кількість договорів подібного роду (попередні договори купівлі-продажу квартир як у даному випаду, договори купівлі-продажу майнових прав і тд.), свідомо розуміючи, що при їх реалізації буде порушено домовленість учасників про розподіл всього створеного в результаті спільної діяльності майна між учасниками відповідно до Додатку №1 до Договору простого товариства.
Позивач зазначає, що ОСОБА_2 станом на момент укладення оспорюваного договору, не був власникам ні майнових прав на квартиру, ні самої квартири АДРЕСА_5 , яка мала бути збудована в майбутньому і яку останній зобов'язувався передати для ОСОБА_3 , на виконання умов укладеного з нею договору.
Стверджує, що попередній договір про купівлю-продаж квартири від 30 червня 2022 року не відповідає положенням статей 316-321 ЦК України, оскільки лише власнику належить право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, в тому числі, укладати попередні договори купівлі-продажу.
Також позивач звертає увагу на те, що в оспорюваному попередньому договорі про купівлю-продаж квартири від 30 червня 2022 року, який ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_3 , немає жодного посилання на Договір простого товариства, на будь-яку його умову (пункт), зі змісту яких можна було б зробити висновок, що ОСОБА_2 при укладенні вказаного договору діяв як учасник (уповноважена особа) від імені та в інтересах простого товариства на підставі Договору простого товариства.
Представник відповідачки надав до суду відзив на позов в якому проти позовних вимог заперечив пославшись при цьому на наступне.
Представник відповідачки вважає, що спір у справі № 450/3082/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , про визнання недійсним попереднього договору про купівлю - продаж квартири, є спором немайнового характеру, є спором про визнання недійсним правочину який не укладався боржником, а тому на нього не може бути поширена кваліфікаційна норма - стаття 7 Кодексу України з процедур банкрутства.
Зазначає, що правовідносини сторін попереднього договору про купівлю - продаж квартири, укладеного 30 червня 2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 є чіткі, визначені та вчинені у вільному волевиявленні із повною цивільною дієздатністю. Договір був посвідчений приватним нотаріусом нотаріального округу Якимів Н. В. та зареєстровано у реєстрі за дотриманість форми. За договором було здійснено розрахунок, оплачено повну вартість квартири, ціну якої сторони узгодили в розмірі 1 986 249, 60 (один мільйон дев'ятсот вісімдесят шість тисяч двісті сорок дев'ять грн. 60 коп.), що свідчить про його виконання відповідачем 2, та про акцепт виконання.
Твердження позивача про те, що ОСОБА_2 не вправі був підписувати такого роду договорів оскільки це суперечить їх домовленостям за Договором простого товариства (Договору про спільну діяльність) від 13.10.2021р., вважає таким, що не відповідає дійсності та спростовується самим Договором. Пунктом 4.1. Договору простого товариства (Договору про спільну діяльність) від 13.10.2021р. є визначено, що ведення спільних справ за цим договором, доручається уповноваженій особі - ОСОБА_2 . В силу п. 4.3.2. Договору простого товариства (Договору про спільну діяльність) від 13.10.2021р., уповноважена особа має право: вчиняти будь-які правочини та укладати будь-які договори, необхідні для досягнення мети передбаченої п. 1.1. цього Договору. Разом з тим п. 1.1. Договору говорить про те, що сторони цього договору, шляхом об'єднання вкладів та зусиль, отримати дохід.
Представник відповідача ОСОБА_2 проти позову заперечив, зазначивши, що погоджується із твердженнями представника ОСОБА_3 про відсутність підстав для задоволення позову.
Ухвалою Пустомитівського районного суду Львівської області від 01 січня 2025 року постановлено передати цивільну справу №450/3082/24 (провадження №2/450/1661/24) за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним попереднього договору про купівлю-продаж квартири до Господарського суду Рівненської області на розгляд у межах справи №918/1061/24 про неплатоспроможність ОСОБА_1 .
Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду Господарського суду Рівненської області від 12.05.2025 року справу №918/1061/24(450/3082/24) передано судді Марач В.В. для розгляду у межах справи №918/1061/24 про неплатоспроможність ОСОБА_1 .
Ухвалою суду від 15.05.2025 року справу №918/1061/24(450/3082/24) прийнято до свого провадження суддею Марач В.В. та вирішено здійснювати її розгляд у межах справи №918/1061/24 про неплатоспроможність ОСОБА_1 .
Ухвалою суду від 26.06.2025 року провадження у справі №918/1061/24(450/3082/24) зупинено до перегляду ухвали Пустомитівського районного суду Львівської області від 01 січня 2025 року та постанови Львівського апеляційного суду від 14 квітня 2025 року в порядку касаційного провадження та повернення матеріалів справи до Господарського суду Рівненської області.
Ухвалою суду від 26.08.2025 року поновлено провадження у справі №918/1061/24(450/3082/24). Розгляд справи призначено у підготовчому засіданні.
Ухвалою суду від 04.11.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на "18" листопада 2025 року.
У судове засідання 18.11.2025 року не з'явились представники позивача та відповідачів, а відтак ухвалою суду від 18.11.2025 відкладено розгляд справи по суті на "02" грудня 2025 року.
У судове засідання 02.12.2025 року повторно не з'явились представники позивача та відповідачів, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, зокрема в їх електронні кабінети. Представником позивача подано клопотання про розгляд справи за відсутності повноважного представника. Представником відповідача ОСОБА_3 адвокатом Грибом О.М. подано клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату у зв'язку з тією обставиною, що представник не матиме змоги в цей день приймати участь у судовому засіданні по справі № 918/1061/24(№ 450/3082/24) оскільки буде перебувати у службовому відрядженні у м. Львові для участі у семінарі який проводиться Консультативною місією Європейського Союзу (КМЄС) в Україні, що підтверджує копія документу про затвердження участі у семінарі та копія квитка на відрядження.
Розглянувши клопотання представника відповідача ОСОБА_3 адвоката Гриба О.М. про відкладення розгляду справи суд доходить висновку, що воно не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Відповідно до ч.1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до ч.3 вказаної статті якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи, зокрема, у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
Суд зазначає, що неявка представника ОСОБА_3 у судове засідання є повторною, а відтак суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи.
Також у зв'язку з подачею представником ОСОБА_3 адвокатом Грибом О.М. клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю представника в цей день приймати участь у судовому засіданні по справі суд не проводить засідання в режимі відеоконференції.
Розглянувши документи і матеріали, які подані учасниками справи, з'ясувавши обставини на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, безпосередньо дослідивши докази у справі, господарський суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню. При цьому господарський суд керувався наступним.
Судом встановлено, що 13.10.2021 року між ОСОБА_1 (Сторона 1) та ОСОБА_2 (Сторона 2) укладено договір простого товариства (договір про спільну діяльність), посвідчений Віблим Л.З., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №1128.
Відповідно до п.1.1. договору простого товариства, сторони зобов'язалися шляхом об'єднання своїх вкладів і зусиль спільно діяти у формі простого товариства без створення юридичної особи з метою будівництва і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці, площею 0,4167 за адресою: АДРЕСА_4 (кадастровий номер земельної ділянки 4623683300:01:001:0120) (надалі - Будинок), в порядку, передбаченому чинним законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим Договором.
Згідно положень пунктів 2.2., 2.2.1. договору простого товариства, для досягнення мети, передбаченої п.1.1. цього договору, Сторона-1 вносить, як вклад в спільну діяльність право користування земельною ділянкою, площею 0,04167 за адресою: с. Зубра Пустомитівського району Львівської області, (кадастровий номер земельної ділянки 4623683300:01:001:0120).
Згідно положень пунктів 2.3.1., 2.3.2. договору простого товариства, для досягнення мети, передбаченої п.1.1. цього договору, Сторона-2 вносить, як вклад в спільну діяльність грошові кошти, необхідні для будівництва будинку та здачі його в експлуатацію; професійні знання та вміння у галузі будівництва.
Пунктом 2.4. договору простого товариства передбачено, що визначення розміру частки права спільної часткової власності сторін на майно, грошові кошти, отримані в результаті спільної діяльності та розподіл отриманого в результаті спільної діяльності майна (квартир, нежитлових приміщень, грошових коштів) здійснюється сторонами відповідно до Додатку №1 цього договору.
В день укладення договору простого товариства між сторонами був укладений Додаток №1 до договору, відповідно умов якого, до моменту прийняття будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення все створене в результаті спільної діяльності майно (будинок загалом, квартири та нежитлові приміщення) розподіляється між учасниками у такому співвідношенні:
- Стороні 1 належить частка у розмірі 90% Будинку, квартир та нежитлових приміщень у ньому;
- Стороні 2 належить частка у розмірі 10% Будинку, квартир та нежитлових приміщень у ньому.
Разом з тим, в п. 5.1. договору простого товариства визначено, що перебіг строку дії цього договору починається з моменту його підписання всіма учасниками і діє до досягнення мети, передбаченої п. 1.1 цього Договору, але в будь якому випадку до 12 жовтня 2022 року.
Пунктом. 5.2. договору простого товариства сторони визначили, що у випадку не досягнення мети передбаченої п.1.1 цього договору в строк передбачений п. 5.1. цього договору, незавершений об'єкт будівництва вважається власністю Сторони 1, а Сторона 2 гарантує, що не претендуватиме на нього.
Відповідно до п. 7.2. договору простого товариства сторони дійшли згоди, що незалежно від причин розірвання цього договору всі права та обов'язки на незавершений об'єкт будівництва переходять до Сторони 1 ( ОСОБА_1 ).
В той же час судом встановлено, що 30 червня 2022 року ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_3 попередній договір про купівлю-продаж квартири АДРЕСА_6 .
Відповідно до умов п. 1 цього договору, сторони зобов'язалися у строк до 30.07.2023 року укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири АДРЕСА_5 .
В пункті 2 попереднього договору, сторони домовились, що істотними умовами основного договору купівлі-продажу будуть наступні:
- продаж зазначеної квартири буде вчинено за ціною 1 986 249,60 грн., що є еквівалентною 55872 долари США;
- ОСОБА_2 зобов'язується передати вищевказану квартиру ОСОБА_3 до 30.07.2023 року;
- витрати, пов'язані з оформленням основного договору купівлі-продажу, сплачуватиме ОСОБА_3 .
В попередньому договорі зазначено, що інших істотних умов майбутнього договору купівлі-продажу сторони не мають.
Пунктом 3 попереднього договору його сторони засвідчили, що в якості забезпечення виконання зобов'язань за цим договором ОСОБА_3 зобов'язується перерахувати ОСОБА_2 грошову суму у розмірі 1 986 249,60 грн., що є еквівалентною 55872 доларам США до сьомого липня 2022 року.
Пунктом 4 попереднього договору зазначено, що для укладення договору купівлі-продажу квартири ОСОБА_2 зобов'язується отримати Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або будь-який інший документ, який підтверджує право власності, довідку про наявність прописаних (зареєстрованих) осіб у вищевказаній квартирі, технічний паспорт, Висновок про експертну оцінку, погасити існуючу заборгованість з оплати комунальних послуг та підготувати усі інші документи, не6обхідні для нотаріального посвідчення договору.
Даючи оцінку спірним правовідносинам та доводам сторін, суд виходить із наступного.
Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України (далі по тексту ЦК України, ЦКУ) сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до положень статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Відповідно до ч.ч. 1-6 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Відповідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Таким чином, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб'єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення учасників правочину.
Водночас, судом встановлено, що попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений 30.06.2022 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Якимів Н.Б., зареєстрований в реєстрі за № 8182, укладено 30.06.2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , останній з яких не мав права на укладення подібних договорів з огляду на те, що договір простого товариства (договору про спільну діяльність) від 13 жовтня 2021 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не передбачав вказаної можливості.
Першочерговою метою простого товариства у відповідності до п.1.1 Договору від 13 жовтня 2021 року є будівництво і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці площею 0,4167 га, кадастровий номер 4623683300:01:001:0120, яка розташована за адресою АДРЕСА_4 в порядку передбаченому законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених Договором.
При цьому, прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці, площею 0,4167 га за адресою: АДРЕСА_4 (кадастровий номер 4623683300:01:001:0120) не відбулось.
Слід також зауважити, що в п. 5.2. договору простого товариства, який укладено 13 жовтня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , передбачено, що у випадку не досягнення мети, передбаченої п.1.1 цього договору в строк до 12.10.2022 року, незавершений об'єкт будівництва вважається власністю ОСОБА_1 , а ОСОБА_2 гарантує, що не претендуватиме на нього.
Таким чином ОСОБА_2 станом на момент укладення оспорюваного договору, не був власникам ні майнових прав на квартиру, ні самої квартири АДРЕСА_5 , яка мала бути збудована в майбутньому і яку останній зобов'язувався передати для ОСОБА_3 , на виконання умов укладеного з нею попереднього договору.
Крім того, слід відмітити, що в оспорюваному попередньому договорі про купівлю-продаж квартири від 30 червня 2022 року, який ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_3 , немає жодного посилання на Договір простого товариства, на будь-яку його умову (пункт), зі змісту яких можна було б зробити висновок, що ОСОБА_2 при укладенні вказаного договору діяв як учасник (уповноважена особа) від імені та в інтересах простого товариства на підставі Договору простого товариства.
ОСОБА_2 не мав ні прав, ні повноважень укладати договори з третіми особами, в тому числі з ОСОБА_3 , нібито з метою залучення коштів на будівництво від імені простого товариства.
В пункті 4.3.2 Договору простого товариства вказано, що ОСОБА_2 як Уповноважена особа товариства має право вчиняти будь-які правочини та укладати будь- які договори, необхідні для досягнення мети, передбаченої пунктом 1.1. цього Договору.
В той же час, мета Договору - будівництво і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та отримання в особисту приватну власність учасників простого товариства квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим Договором.
Серед прав (повноважень) ОСОБА_2 як Уповноваженої особи простого товариства, що передбачені положеннями 4.3. Договору, ексклюзивного права на укладення попередніх договорів купівлі-продажу квартир, що будуть збудовані в майбутньому, не було. Останній міг набути право спільної часткової власності (10 %, відповідно до Додатку 1) на майно, грошові кошти, отримані в результаті спільної діяльності (пункт 2.4. Договору), тобто за фактом здійснення будівництва, після введення будинку в експлуатацію і реєстрації права власності на квартири в строк до 12 жовтня 2022 року.
Навіть якщо припустивши, що учасники простого товариства до 12 жовтня 2022 року належним чином виконали б свої зобов'язання за укладеним Договором та здійснили б розподіл отриманого в результаті спільної діяльності майна, положення пункту 8.4. Договору містять пряму заборону учасникам передавати третім особам свої права за цим Договором без письмової згоди інших осіб.
Всупереч цій забороні, 30 червня 2022 року ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_3 попередній договір про купівлю-продаж квартири АДРЕСА_6 .
Положеннями статті 317 ЦК України передбачено, що лише власникові належать права володіння, користування та розпорядженням своїм майном.
Станом на момент укладення оспорюваного договору ОСОБА_2 мав лише потенційне право набути в особисту приватну власність 10% частки майна товариства в майбутньому виключно за умови завершення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію. В той же час, останній умисно і протиправно як під час дії Договору простого товариства, так і після припинення зобов'язань за Договором у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, підписує численну кількість договорів подібного роду (попередні договори купівлі-продажу квартир як у даному випаду, договори купівлі-продажу майнових прав і тд.), свідомо розуміючи, що при їх реалізації буде порушено домовленість учасників про розподіл всього створеного в результаті спільної діяльності майна між учасниками відповідно до Додатку №1 до Договору простого товариства.
Крім того, слід відмітити, що умови договору простого товариства не передбачали такої мети спільної діяльності як продаж збудованих та прийнятих в експлуатацію квартир в об'єкті будівництва по АДРЕСА_4 .
Як уже зазначалося вище основною метою договору простого товариства, відповідно до п.1.1, було будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою АДРЕСА_4 в порядку передбаченому законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень.
Умова договору простого товариства про мету отримання доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим договором, не надавала право ОСОБА_2 продавати квартири чи укладати попередні договори про такий продаж, так як такі дії виключали досягнення основної мети договору - отримання в особисту приватну власність учасників договору квартир, приміщень.
З огляду на викладене, попередній договір купівлі-продажу квартири від 30.06.2022 року укладено особою, яка не мала на те належних повноважень. Це зумовлено тим, що після припинення 12 жовтня 2022 року дії договору простого товариства (договору про спільну діяльність) від 13 жовтня 2021 року, незавершений об'єкт будівництва вважається власністю ОСОБА_1 .. Саме йому належать права володіння, користування та розпорядження цим майном, і лише він мав право вчиняти будь-які дії щодо нього.
Щодо тверджень відповідачів, що отримані ОСОБА_2 кошти за попереднім договором були використані для будівництва багатоквартирного будинку суд зазначає, що будь-яких доказів на підтвердження зазначеної обставини суду не надано.
З урахуванням наведеного, суд вважає недоведеними обставини, що сплачені відповідачкою кошти на виконання попереднього договору укладеного з ОСОБА_2 були використані в будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 (кадастровий номер земельної ділянки 4623683300:01:001:0120).
Більше того, п. 3.5.3. договору простого товариства визначено, що ОСОБА_2 зобов'язався за власні кошти провести всі види проектно-вишукувальних, геологічних, геодезичних, підготовчих, будівельних, монтажних, пусконалагоджувальних робіт та інших робіт, пов'язаних з будівництвом Об'єктів будівництва, здійснення авторського та технічного нагляду за будівництвом об'єктів будівництва, забезпечення будівництва Об'єктів будівництва необхідними будівельними та опоряджувальними матеріалами, обладнанням, устаткуванням і технікою тощо.
Аналіз договору простого товариства в цілому дозволяє суду зробити висновок про те, що вказаним договором сторони не передбачали умов про залучення ОСОБА_2 від будь-яких інших осіб інвестицій у будівництво багатоквартирного житлового будинку для досягнення мети спільної діяльності.
Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
Відповідно до ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до ч.1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
За приписами статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до ч.1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Для визнання оспорюваного договору недійсним позивач має довести за допомогою належних засобів доказування, що договір суперечить вимогам чинного законодавства щодо його форми, змісту, правоздатності і волевиявленню сторін, що на момент укладення договору свідомо існує об'єктивна неможливість настання правового результату, а також, що внаслідок його укладення порушені права позивача.
За змістом статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
У розумінні приписів наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
У цій справі ОСОБА_1 оспорює попередній договір від 30.06.2022 як заінтересована особа в розумінні частини 3 статті 215 ЦК України, не будучи стороною цього договору, з тих мотивів, що саме йому, за умовами Договору простого товариства (договір про спільну діяльність) від 13.10.2021 року (Додатку №1), до моменту прийняття будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, належить частка у розмірі 90% Будинку, квартир та нежитлових приміщень у ньому.
Також слід зазначити, що згідно наявної в матеріалах справи інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно судом встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 4623683300:01:001:0120, на якій здійснюється будівництво, належить на праві власності ОСОБА_1 . Право власності зареєстроване 30.09.2021.
В ході розгляду справи було встановлено, що на момент укладення оспорюваного попереднього договору, всі права на об'єкт будівництва належали ОСОБА_1 на підставі п.5.2 Договору простого товариства (договору про спільну діяльність) від 13.10.2021 року.
Таким чином, між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений попередній договір щодо майна, власником якого є ОСОБА_1 , чим порушено його майнові інтереси.
За змістом статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Отже, якщо продавець продав товар, який належить іншій особі на праві власності, не маючи права його відчужувати, то покупець не набуває право власності на товар, крім випадків, коли власник не має права вимагати його повернення.
Судом встановлено, що сторонами попереднього договору купівлі-продажу квартири, основний договір укладено не було.
В такому разі саме визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири забезпечить відновлення майнових прав власника на це майно, адже немає необхідності застосування у цьому випадку двосторонньої реституції за наслідками визнання його недійсним.
За таких обставин суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання попереднього договору недійсним як такого, що укладений з порушенням статей 316-321, 658 Цивільного кодексу України, оскільки лише власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном, і лише він має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, в тому числі укладати попередні договори купівлі-продажу.
Крім того суд зазначає, що відповідно до ч.1 статті 237 Цивільного кодексу України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.
За приписами ч.1 статті 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє.
В той же час слід відмітити, що ч.1 статті 241 вказаного Кодексу встановлено, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.
З огляду на наведене вище, судом встановлено, що ОСОБА_2 попередній договір про купівлю-продаж квартири від 30.06.2022 вчинив з перевищенням повноважень.
При цьому суд зазначає, що відповідачами не доведено, що особа, яку представляв ОСОБА_2 схвалила правочин чи вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
У відповідності до пункту 4 частини 2 статті 129 Конституції України основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведеності перед судом їх переконливості.
Згідно із ч. 2-3 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Поняття і види доказів викладені у статті 73 ГПК України, згідно якої доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За змістом статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 ГПК України).
Згідно з статтею 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст.79 ГПК України).
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З огляду на вищезазначене, та те, що позивач довів належними та допустимими доказами факт недійсності оспорюваного правочину, а відповідачі встановлених обставин не спростували, суд доходить висновку, що позов підлягає задоволенню.
На підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за розгляд позову у суді першої інстанції покладається на відповідачів.
Відповідно до частини п'ятої статті 240 Господарського процесуального кодексу України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
На підставі вищенаведеного, керуючись статтями 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задоволити.
2. Визнати недійсним попередній договір про купівлю-продаж квартири АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 30 червня 2022 року.
3. Стягнути з ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , ІН НОМЕР_3 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , ІН НОМЕР_1 ) 605 грн. 60 коп. судового збору.
4. Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , ІН НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , ІН НОМЕР_1 ) 605 грн. 60 коп. судового збору.
5. Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається: http://rv.arbitr.gov.ua.
Суддя Марач В.В.