08 грудня 2025 року м. Миколаїв Справа № 915/861/25
Господарський суд Миколаївської області у складі судді Ільєвої Л.М., розглянувши справу № 915/861/25
за позовом фізичної особи - підприємця Лисенко Людмили Олексіївни ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 )
до Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання» Південноукраїнської міської ради (55001, Миколаївська область, Вознесенський район, м. Південноукраїнськ, вул. Паркова, 5; код ЄДРПОУ 31537375)
про стягнення 244463,15 грн.
в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними матеріалами, -
Лисенко Людмила Олексіївна звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Житлово-експлуатаційне об'єднання» Південноукраїнської міської ради про стягнення 244463,15 грн., з яких 231905,01 грн. - вартість невід'ємних поліпшень майна, 9889,64 грн. - інфляційні втрати, 2668,50 грн. - 3% річних, посилаючись на наступне.
Між фізичною особою-підприємцем Лисенко Л.О. та Комунальним підприємством “Житлово-експлуатаційне об'єднання» було укладено договір від 06.11.2017 №103/17 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності (далі - договір №103/17), за змістом якого КП «ЖЕО» передало, а ФОП Лисенко Л.О. прийняла в тимчасове платне користування нерухоме майно площею 20,20 кв.м (торгівельний об'єкт з продажу непродовольчих товарів «магазин одягу»), розміщене за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14, під'їзд №7 прим. №VII (далі - майно) (протокол №21 засідання конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська від 17.10.2017) (п. 1.1 договору№103/17).
Вказаним договором №103/17, зокрема, визначено наступне:
- ФОП Лисенко Л.О. має право використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та в межах, визначених чинним законодавством України і умовами цього договору (п. 7.1);
- стан майна на момент укладення договору (коротка технічна характеристика стану майна) визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком КП «ЖЕО» та ФОП Лисенко Л.О. щодо проведення поточного та капітального ремонту (п. 1.3);
- ФОП Лисенко Л.О. зобов'язана за власні кошти проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасаду приміщення будинку, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування орендованого приміщення, підтримувати її в належному стані (п. 6.5);
- для отримання згоди КП «ЖЕО» на здійснення поліпшень майна ФОП Лисенко Л.О. подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 №1523, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за №1123/12997 (п. 5.2);
- КП «ЖЕО» зобов'язується: у разі здійснення ФОП Лисенко Л.О. невід'ємних поліпшень орендованого майна здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень; відшкодувати ФОП Лисенко Л.О. у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди КП «ЖЕО» на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень (п. 8.2);
- договір №103/17 набирає чинності з моменту підписання та застосовується до відносин, що виникли з 06 листопада 2017 року до 30 вересня 2020 року (п. 11.1);
- реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадків приватизації орендованого майна орендарем (ФОП Лисенко Л.О.) (п. 11.4);
- у разі припинення або розірвання договору №103/17 поліпшення орендованого майна, здійснені ФОП Лисенко Л.О. за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю ФОП Лисенко Л.О., а невід'ємне поліпшення - комунальною власністю територіальної громади міста. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених ФОП Лисенко Л.О. за згодою КП «ЖЕО», компенсується КП «ЖЕО» після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації (п. 11.6).
06 листопада 2017 року КП «ЖЕО» та ФОП Лисенко Л.О. складено акт прийому-передачі майна.
12 квітня 2019 року ФОП Лисенко Л.О. звернулась до КП «ЖЕО» із заявою з проханням провести обстеження майна з метою встановлення факту його поліпшення, а також затвердження кошторису поліпшення. Як зазначає позивач, до вказаної заяви було додано, зокрема, акт №1 приймання виконання будівельних робіт та дефектний акт на виконання поточного ремонту майна.
За ствердженнями позивача, відповідно до акта №1 приймання виконаних будівельних робіт і підсумкової відомості ресурсів за листопад 2018 року витрати на поліпшення майна склали 231905,01 грн, у тому числі: вартість матеріалів, виробів та конструкцій - 111522,59 грн; заробітна плата - 112714,23 грн; вартість експлуатації машин - 7668,19 грн.
Як вказує позивач, листом від 11.05.2019 №1075 КП «ЖЕО» повідомило ФОП Лисенко Л.О. про проведення комісійного обстеження майна на предмет визначення відповідності фактично виконаних робіт обсягам і видам робіт, зазначених в акті виконаних робіт та дефектному акті. Вказаним листом КП «ЖЕО» направлено, зокрема, погоджений акт робіт, яким підтверджено факти здійснення ФОП Лисенко Л.О. поліпшень майна. Водночас позивач зазначає, що здійснення ФОП Лисенко Л.О. поліпшень та ремонту майна, а також збільшення вартості майна підтверджується висновками експерта, ФОП Полупаненко М.М. (діє на підставі сертифіката суб'єкта оціночної діяльності від 04.12.2023 №656/2023, виданого Фондом Державного майна України та відповідно до договору від 16.01.2024 №6/01/006, укладеного з ФОП Лисенко Л.О.). Так, позивач вказує, що відповідно до звіту, складеного зазначеним експертом 26.01.2024, станом на 24.01.2024 ринкова вартість майна становила 245317,00 грн., у той час як відповідно до п. 1.1 договору №103/17 станом на 31.07.2017 вона дорівнювала 22291,00 грн. Позивач стверджує, що у результаті проведення ФОП Лисенко Л.О. робіт щодо майна було збільшено його техніко-економічні можливості.
Крім цього, позивач зазначає, що внаслідок здійснення невід'ємних поліпшень збільшився можливий строк експлуатації майна, тобто зросли економічні вигоди від його використання.
В подальшому рішенням Южноукраїнської міської ради Миколаївської області від 03.10.2019 №1659 (55 сесії 7 скликання) списано з балансу КП «ЖЕО» об'єкт нерухомого майна, до складу якого входить і майно, та передано його в управління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14» (далі - ОСББ «Центральний 5/14»).
Позивач зазначає, що 01 листопада 2019 року між ОСББ «Центральний 5/14» та ФОП Лисенко Л.О. укладено договір оренди нерухомого майна №01/11/19 (далі - договір №01/11/19), за змістом якого ОСББ «Центральний 5/14» зобов'язується передати, а ФОП Лисенко Л.О. прийняти в строкове платне користування індивідуально визначене нерухоме майно площею 20,2 кв.м за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14, для використання під торгівельний об'єкт з продажу непродовольчих товарів (магазин одягу). Також зазначеними сторонами укладалася додаткова угода від 29.11.2023 №4, якою, зокрема, продовжено строк оренди майна до 31.12.2024.
Так, згідно з повідомленням ОСББ «Центральний 5/14» від 25.11.2024 №1 дія договору №01/11/19 і додаткової угоди від 29.11.2023 №4 припинилася 31.12.2024 у зв'язку з тим, що співвласники багатоквартирного будинку мають намір самостійно використовувати належне їм майно для власних потреб на свій розсуд.
При цьому, за ствердженнями позивача, всупереч положенням договору №103/17 (зокрема, п. 11.6) після припинення оренди майна КП «ЖЕО» не компенсувало ФОП Лисенко Л.О. вартість відповідних невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця.
Наразі позивач звернулась до КП «ЖЕО» із претензією від 26.03.2025 №1 щодо відшкодування вартості невід'ємних поліпшень майна на суму 231905,01 грн. Як вбачається з відповіді КП «ЖЕО» від 07.05.2025 №569 відповідач не заперечує здійснення ФОП Лисенко Л.О. поліпшень майна в межах ремонту, але відмовляється відшкодувати їх вартість. На думку позивача, зазначена відмова порушує інтереси позивача та є протиправною.
Водночас, позивач зауважує, що в результаті здійснення ФОП Лисенко Л.О. невід'ємних поліпшень майна було збільшено його вартість і корисність, можливий строк експлуатації та економічні вигоди від його використання, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі, а також, враховуючи згоду КП «ЖЕО» на проведення таких поліпшень, то відповідач зобов'язаний відшкодувати ФОП Лисенко Л.О. понесені нею витрати на невід'ємні поліпшення майна у розмірі 231905,01 грн.
Також позивач вказує, що після переходу права власності на орендоване майно від КП «ЖЕО» до ОСББ «Центральний 5/14» договір №103/17 зберіг свою чинність для нового власника орендованого майна (п. 11.4 договору №103/17), з яким у подальшому ФОП Лисенко Л.О. укладено договір №01/11/19 і додаткову угоду від 29.11.2023 №4 щодо оренди майна. Оскільки дія зазначених договорів припинилася 31.12.2024 і 01.01.2025 є вихідним днем (новий рік), то з урахуванням приписів ЦК України граничним строком виконання КП «ЖЕО» зобов'язання відшкодувати ФОП Лисенко Л.О. витрат на невід'ємні поліпшення майна є 02.01.2025, а відповідно початком періоду прострочення і можливого нарахування інфляційних втрат та процентів річних є 03.01.2025. Таким чином, позивач вважає, що, починаючи з 03.01.2025 у КП «ЖЕО» виник обов'язок відшкодувати ФОП Лисенко Л.О. понесені нею інфляційні втрати в розмірі 9889,64 грн, а також три проценти річних у сумі 2668,50 грн.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 09.06.2025 вказану позовну заяву Лисенко Людмили Олексіївни (вх. №8460/25 від 04.06.2025 р.) залишено без руху, оскільки заявником в порушення вимог ч. 3 ст. 162 ГПК України в позовній заяві не наведено обґрунтувань щодо підстав звернення до господарського суду з вказаним позовом саме як фізичною особою, а не фізичною особою - підприємцем. При цьому вказаною ухвалою суду позивачу встановлено 10-денний строк для усунення виявлених недоліків при поданні позовної заяви з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху.
16.06.2025 від представника позивача - Венгера Є.В. до господарського суду через підсистему “Електронний суд» ЄСІТС надійшла заява про усунення недоліків (вх. № 8967/25), згідно з якою позивач зазначає, що у господарських правовідносинах із Комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційне об'єднання» Південноукраїнської міської ради щодо оренди нерухомого майна фізична особа - підприємець Лисенко Людмила Олексіївна виступала як суб'єкт господарювання, оскільки орендоване нерухоме майно використовувалося нею для здійснення роздрібної торгівлі, тобто для самостійної, ініціативної, систематичної, на власний ризик господарської діяльності з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку. Зазначене, на думку позивача, свідчить про наявність правових підстав для звернення Лисенко Людмилою Олексіївною саме як фізичною особою - підприємцем з позовною заявою до Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання» Південноукраїнської міської ради про стягнення заборгованості в загальній сумі 244463,15 грн. Відтак, позивач просить суд вважати позовну заяву фізичної особи - підприємця Лисенко Людмили Олексіївни до Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання» Південноукраїнської міської ради про стягнення заборгованості в загальній сумі 244463,15 грн, з яких 231905,01 грн. - вартість невід'ємних поліпшень майна, 9889,64 грн - інфляційні втрати, 2668,50 грн - 3% річних - поданою зі статусом позивача, як фізичної особи - підприємця.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 11.07.2025 позовну заяву фізичної особи - підприємця Лисенко Людмили Олексіївни прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 915/717/25 за правилами спрощеного позовного провадження без виклику учасників справи за наявними у справі матеріалами. Також вказаною ухвалою суду встановлено: відповідачу - 15-денний строк для подання відзиву на позов з дня вручення ухвали з наданням до відзиву доказів в обґрунтування заперечень на позов, якщо такі докази не надані позивачем; позивачу - 7-денний строк для подання до суду відповіді на відзив з дня отримання відзиву відповідно до ч. 2 ст. 251 ГПК України, відповідачу - 7-денний строк для подання до суду заперечень з дня отримання відповіді на відзив відповідно до ч. 2 ст. 251 ГПК України.
28.07.2025 від представника відповідача - Миронюка О.С. до господарського суду через підсистему “Електронний суд» ЄСІТС надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 10991/25), згідно з яким представник відповідача просить застосувати строки позовної давності та просить відмовити у задоволенні позовних ФОП Лисенко Л.О. у повному обсязі.
Так, відповідач зазначає, що згідно п. 1.3. договору оренди, стан майна на момент укладення договору (коротка технічна характеристика стану майна) визначається в акті приймання - передачі за узгодженим висновком орендодавця і орендаря щодо проведення поточного та капітального ремонту.
Відповідно до п.5.2. договору оренди поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю територіальної громади. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за № 1123/12997.
Наразі відповідач зазначає, що оскільки наказ Фонду державного майна України від 03 жовтня 2006 року № 1523 «Про затвердження Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна», зареєстрований у Міністерстві юстиції України 18 жовтня 2006 року за № 1123/12997 (із змінами), втратив чинність на підставі Наказу Фонду державного майна № 686 від 25.05.2018 «Про затвердження Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна»( надалі - Порядок), то відповідно у 2018-2019 роках орендар повинен був отримати згоду на невід'ємні поліпшення згідно Порядку, затвердженого Наказом ФДМ № 686 від 25.05.2018.
Так, відповідач зазначає, що згідно з п. 2 вищевказаного Порядку процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: 1) подання заяви і пакета документів орендарем; 2) розгляд заяви і документації орендаря; 3) прийняття відповідного рішення. Також вказує, що пунктом 3 Порядку визначено, що для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи: 1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; 2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; 3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності); 4) довідку балансоутримувача про вартість об'єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; 5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди; 6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід'ємних поліпшень. Надалі, пунктом 7, 8 та 9 Порядку передбачено, що згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, у якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна. У листі вказується на необхідність першочергового використання амортизаційних відрахувань на орендоване майно для здійснення поліпшень, які збільшують вартість орендованого державного майна. Після отримання згоди орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю. Після здійснення дозволених орендарю невід'ємних поліпшень орендар надає орендодавцю інформацію про завершення виконання робіт з поданням копій підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.
За ствердженнями відповідача, усі вище перелічені етапи процедури надання орендарю згоди орендодавця комунального майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна, ФОП Лисенко Л.О. не було здійснено, не було зібрано та подано вичерпний перелік документів, не було складено графіку виконання робіт і не подано орендодавцю, тощо.
При цьому відповідач вказує, що в пункті 6.5. договору оренди до обов'язків орендаря належить за власні кошти проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасаду приміщень будинку, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування орендованого приміщення, підтримувати її в належному стані. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.
Крім того, відповідач зауважує, що за умовами п. 6.6. договору оренди згода на проведення або відмова у проведені поліпшень (реконструкції) орендованого майна надається орендарю на підставі відповідного рішення Южноукраїнської міської ради. Однак, як вказує відповідач, жодного рішення про надання згоди на поліпшення вищевказаного майна Южноукраїнська міська рада не приймала.
При цьому відповідач вказує, що згідно п. 11.6. договору у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення комунальною власністю територіальної громади міста. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації.
Таким чином, на думку відповідача, ФОП Лисенко Л.О. не здійснювала невід'ємні поліпшення майна у розумінні договору оренди № 103/17 від 06.11.2017 року, а також Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна затвердженого Наказом ФДМ № 686 від 25.05.2018.
Пунктом 9.1. договору оренди визначено, що орендодавець має право контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання майна, переданого в оренду за цим договором. На підставі звернення ФОП Лисенко Л.О. від 12.04.2019 року про проведення обстеження орендованого приміщення з метою встановлення факту його поліпшення КП ЖЕО дійсно було проведено обстеження орендованого майна та оформлено акт виконаних робіт. Однак, за ствердженнями відповідача, вказаними діями КП ЖЕО як орендодавець лише зафіксувало фактичний обсяг виконаних робіт орендарем поточного ремонту орендованого приміщення, у відповідності до умов п.6.5. та п. 9.1. укладеного договору оренди.
Крім того, відповідач звертає увагу на те, що рішенням Южноукраїнської міської ради від 03.10.2019 року № 1659, надано згоду на передачу в управління об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14» житлового будинку, розташованого на проспекті Незалежності 14/ бульвар Шевченка 5 у місті Южноукраїнську, а також погоджено акт про списання вказаного багатоквартирного будинку, з балансу КП ЖЕО. Згідно з актом приймання-передачі технічної документації багатоповерхового житлового будинку по бульвару Шевченка, 5/ проспекту Незалежності, 14, затвердженого директором КП ЖЕО Гульман З.С. та головою правління ОСББ «Центральний 5/14» Савіною Т.М. від 24.10.2019 року, договір оренди нерухомого майна № 103/17 від 06.11.2017 року було передано ОСББ «Центральний 5/14» (п.11 акту), на підставі пункту 11.4 договору оренди. Відповідно до умов договору оренди № 103/17 від 06.11.2017 року договір набирає чинності з моменту підписання та застосовується до відносин, що виникли з “06» листопада 2017р. до “30» вересня 2020р. Реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого майна орендарем (п.11.1. та 11.3. договору оренди).
Однак, після створення ОСББ «Центральний 5/14», ухвалення Южноукраїнською міською радою відповідного рішення про списання з балансу багатоквартирного будинку та передачі усієї технічної та іншої документації правлінню ОСББ «Центральний 5/14» у 2019 році, КП ЖЕО ПМР не є стороною договору оренди нерухомого майна № 103/17 від 06.11.2017 року, не являється орендодавцем чи власником майна, зазначеного в договорі. Усі права та обов'язки щодо володіння майна за адресою: м. Южноукраїнськ Миколаївської області, пр-т Незалежності, 14 під'їзд №7 прим. № VII, перейшли до ОСББ «Центральний 5/14».
На думку відповідача, умовами договору та нормами Цивільного кодексу чітко встановлено порядок вчинення дій позивача, які у сукупності, свідчать про виникнення права у орендаря на отримання компенсації за проведені у орендованому майні невід'ємні поліпшення, проте такий порядок позивачем при здійсненні поліпшень орендованого майна не дотримано, а матеріали справи не містять доказів надання КП ЖЕО як орендарем за договором згоди на проведення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна. В свою чергу відповідач вважає, що посилання позивача на те, що КП ЖЕО було зафіксовано факт здійснення невід'ємних поліпшень, не можуть замінювати поняття надання згоди, оскільки поліпшення орендованого майна має відбуватись після проведення процедури, що чітко визначена законодавством та надання згоди орендодавцем на їх проведення.
Щодо позовної давності відповідач вказує, що граничним строком виконання КП ЖЕО зобов'язань з відшкодування невід'ємних поліпшень є 02.01.2025 року. Відповідно до п. 11.1 договору №103/17 договір набирає чинності з моменту підписання та застосовується до відносин, що виникли з 06.11.2017 року до 30.09.2020 року. Таким чином, відповідач звертає увагу на те, що кінцевою датою дії договору була визначена 30.09.2020 року та після вибуття приміщення, що було передано в оренду, з балансу КП ЖЕО, всупереч п. 11.4 договору №103/17 між ФОП Лисенко Л.О. та ОСББ «Центральний 5/14» було укладено новий договір оренди нерухомого майна №01/11/19 від 01.11.2019 року, який містив свої чітко визначені істотні умови договору. КП ЖЕО не є стороною даного договору. Передача майна за новим договором здійснювалася за актом приймання передачі відповідно до п. 4.1, який складався повноважними представниками сторін п.4.2, та у п. 4.4. вказано, що майно передається в оренду не пізніше 01.11.2019 року. Таким чином, відповідач вважає твердження позивача такими що не підлягають увазі, оскільки, як зазначалося вище, орендні відносини продовжилися шляхом укладання нового самостійного договору оренди з чітко визначеними періодами їх дії. Вказаний договір не було визнано недійсним у судовому порядку та був діючим. З огляду на викладене та на підставі статті 267 ЦК України відповідач заявляє про пропуск позивачем строку позовної давності в один рік.
Щодо вимог про стягнення інфляційних вимог та трьох відсотків річних, позивач вказує, що дані вимоги є похідними від вимоги про стягнення вартості невід'ємних поліпшень.
За ствердженнями відповідача, позовна вимога про стягнення вартості невід'ємних поліпшень не підлягає задоволенню з підстав недотримання процедури отримання дозволу на здійснення таких поліпшень та пропуску строку позовної давності, та, відповідно і позовна вимога про стягнення інфляційних витрат та 3% річних задоволенню не підлягає.
Від позивача відповіді на відзив не надходила до суду.
Згідно з ч.ч. 5, 7 ст. 252 ГПК України суд розглядає справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої із сторін про інше. За клопотанням однієї із сторін або з власної ініціативи суду розгляд справи проводиться в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін. Клопотання про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням сторін відповідач має подати в строк для подання відзиву, а позивач - разом з позовом або не пізніше п'яти днів з дня отримання відзиву.
Клопотань про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін від учасників справи до суду не надходило.
Згідно зі ст. 248 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.
Щодо строку розгляду справи суд зазначає наступне.
Відповідно до частини 1, пункту 10 частини 3 статті 2 та частини 2 статті 114 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Основними засадами (принципами) господарського судочинства є розумність строків розгляду справи судом, а строк є розумним, якщо він передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
При цьому, такий розумний строк визначений у статті 248 Господарського процесуального кодексу України, яка визначає, що суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.
Разом з цим, на підставі Указу Президента України №64/2022 від 24.02.2022 «Про введення воєнного стану в Україні» та подальших Указів Президента України «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні», починаючи з 24.02.2022, на території України діє режим воєнного стану.
За змістом статей 10, 12-2 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» правосуддя в Україні в умовах воєнного стану має здійснюватися у повному обсязі, тобто не може бути обмежено конституційне право людини на судовий захист. В умовах правового режиму воєнного стану суди, органи та установи системи правосуддя діють виключно на підставі, в межах повноважень та в спосіб, визначені Конституцією України та законами України. Повноваження судів, органів та установ системи правосуддя, передбачені Конституцією України, в умовах правового режиму воєнного стану не можуть бути обмежені.
При цьому у Рекомендаціях, прийнятих Радою суддів України щодо роботи судів в умовах воєнного стану, при визначенні умов роботи суду у воєнний час рекомендовано керуватися реальною поточною обстановкою, що склалася в регіоні. У випадку загрози життю, здоров'ю та безпеці відвідувачів суду, працівників апарату суду, суддів оперативно приймати рішення про тимчасове зупинення здійснення судочинства певним судом до усунення обставин, які зумовили припинення розгляду справ.
У зв'язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 34, 38, 39, 41 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб в межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану».
Разом з цим, відповідно до статті 3 Конституції України людина, її життя і здоров'я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю.
При цьому, суди повинні забезпечувати безпеку учасників судового провадження, запобігти створенню перешкод для реалізації ними права на судовий захист та визначених законом процесуальних прав в умовах воєнного стану, коли реалізація учасниками справи своїх прав і обов'язків є суттєво ускладеною. Судовий захист є одним із найефективніших правових засобів захисту інтересів фізичних та юридичних осіб.
Право особи на справедливий і публічний розгляд справи упродовж розумного строку кореспондується з обов'язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення від 07.07.1989 Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії».
За приписами статті 8 Конституції України та статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23 лютого 2006 року, суд при вирішенні справи керується принципом верховенства права, відповідно до якого зокрема людина, її права та свободи визнаються найвищими цінностями та визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Суд застосовує цей принцип з урахуванням судової практики Європейського Суду з прав людини.
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи, а також справи про адміністративне правопорушення, в якій вона є стороною.
Європейський суд з прав людини щодо критеріїв оцінки розумності строку розгляду справи визначився, що строк розгляду має формувати суд, який розглядає справу. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, спираючись на здійснену ним оцінку «розумності строку» розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.
Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід уважати строк, який необхідний для вирішення справи відповідно до вимог матеріального та процесуального законів.
Європейський суд щодо тлумачення положення «розумний строк» в рішенні у справі «Броуган (Brogan) та інші проти Сполученого Королівства» роз'яснив, що строк, який можна визначити розумним, не може бути однаковим для всіх справ, і було б неприродно встановлювати один строк в конкретному цифровому виразі для усіх випадків. Таким чином, у кожній справі виникає проблема оцінки розумності строку, яка залежить від певних обставин.
Окрім того, Європейський суд з прав людини в рішенні у справі «Броуган (Brogan) та інші проти Сполученого Королівства» зазначив, що [..] очевидно, для кожної справи буде свій прийнятний строк, і встановлення кількісного обмеження, чинного для будь-якої ситуації, було б штучним. Суд неодноразово визнавав, що неможливо тлумачити поняття розумного строку як фіксовану кількість днів, тижнів тощо (рішення у справі «Штеґмюллер проти Авторії»).
У справі «Bellet v. France» Суд зазначив, що «стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права».
У своїй практиці Європейський суд неодноразово наголошував, що право на доступ до суду, закріплене у 6 § 1 Конвенції, не є абсолютним: воно може бути піддане допустимим обмеженням, оскільки вимагає за своєю природою державного регулювання. Держави-учасниці користуються у цьому питанні певною свободою розсуду. Однак Суд повинен прийняти в останній інстанції рішення щодо дотримання вимог Конвенції; він повинен переконатись у тому, що право доступу до суду не обмежується таким чином чи такою мірою, що сама суть права буде зведена нанівець. Крім того, подібне обмеження не буде відповідати ст. 6 § 1, якщо воно не переслідує легітимної мети та не існує розумної пропорційності між використаними засобами та поставленою метою (Prince Hans-Adam II of Liechtenstein v. Germany).
Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях неодноразово вказував на те, що «при застосуванні процедурних правил, національні суди повинні уникати як надмірного формалізму, який буде впливати на справедливість процедури, так і зайвої гнучкості, яка призведе до нівелювання процедурних вимог, встановлених законом» (див. рішення у справі «Walchli v. France», заява № 35787/03, п. 29, 26 липня 2007 року; «ТОВ «Фріда» проти України», заява №24003/07, п. 33, 08 грудня 2016 року).
Здійснюючи тлумачення положень Конвенції, ЄСПЛ у своїх рішеннях указав, що право на доступ до правосуддя не має абсолютного характеру та може бути обмежене: держави мають право установлювати обмеження на потенційних учасників судових розглядів, але ці обмеження повинні переслідувати законну мету, бути співмірними й не настільки великими, щоб спотворити саму сутність права (рішення від 28 травня 1985 року у справі «Ашингдейн проти Великої Британії»).
При цьому суд зауважує, що в м. Миколаєві періодично оголошуються повітряні тривоги, під час яких судді та працівники апарату суду мають перебувати в укриттях з метою уникнення загрози життю та здоров'ю.
На підставі вищевикладеного, враховуючи наявність загрози у зв'язку зі збройною агресією збоку РФ, на підставі чого введено в Україні воєнний стан, територіальне розташування міста Миколаєва відносно зони бойових дій, постійні повітряні тривоги, які впливають на виготовлення процесуальних документів, з метою всебічного, повного, об'єктивного розгляду справи, задля забезпечення сторонам конституційного права на судовий захист, приймаючи до уваги наведені положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, задля ефективної реалізації сторонами своїх процесуальних прав, необхідності забезпечення реалізації процесуальних прав та обов'язків учасників справи, їх належного та безпечного доступу до правосуддя, судом здійснено розгляд справи у розумний строк, наскільки це було можливим за вказаних умов, в контексті положень Господарського процесуального кодексу України та Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
У відповідності до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення.
Розглянувши матеріали справи, господарський суд дійшов наступних висновків.
06.11.2017 між Комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційне об'єднання» (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Лисенко Л.О. (орендар, позивач) було укладено договір від 06.11.2017 №103/17 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності (далі - договір), за змістом якого КП «ЖЕО» передало, а ФОП Лисенко Л.О. прийняла в тимчасове платне користування нерухоме майно площею 20,20 кв.м (торгівельний об'єкт з продажу непродовольчих товарів «магазин одягу»), розміщене за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14, під'їзд №7 прим. №VII (далі - майно) (протокол №21 засідання конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська від 17.10.2017) (п. 1.1 договору).
Стан майна на момент укладення договору (коротка технічна характеристика стану майна) визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком орендодавця і орендаря щодо проведення поточного та капітального ремонту (п. 1.3. договору).
Відповідно до п. 2.1. договору орендар вступає у строкове платне користування майно у термін, указаний у договорі, одночасно із підписанням сторонами договору та акта приймання - передачі вказаного майна, який є невід'ємною частиною договору.
Передача нерухомого майна в оренду не надає орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається територіальна громада, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.2. договору).
Відповідно до п. 5.1. договору амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. У разі оренди будівель і споруд передбачені законодавством амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховуються орендарем і в першочерговому порядку використовуються ним на повне відновлення орендованих основних фондів.
Згідно з п. 5.2. договору поліпшення орендованого майна, здійсненні за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю територіальної громади. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за № 1123/12997.
Відповідно до п. 6.1. договору орендар зобов'язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов договору.
Згідно з п. 6.5. договору орендар зобов'язується за власні кошти проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасаду приміщень будинку, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування орендованого приміщення, підтримувати її в належному стані. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.
Згідно з п. 6.6. договору згода на проведення або відмова у проведені поліпшень (реконструкції) орендованого майна надається орендарю на підставі відповідного рішення Южноукраїнської міської ради.
Відповідно до п. 7.1. орендар має право використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та в межах, визначених чинним законодавством України і умовами цього договору.
Згідно з п. 8.2. договору у разі здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна орендодавець зобов'язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень. Відшкодовувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
За положенням п. 9.1. договору орендодавець має право контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання майна, переданого в оренду за цим договором.
В п. 11.1. договору передбачено, що цей договір набирає чинності з моменту підписання та застосовується до відносин, що виникли з 06.11.2017 до 30.09.2020.
Реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадків приватизації орендованого майна орендарем (ФОП Лисенко Л.О.) (п. 11.4. договору).
Відповідно до п. 11.5. договору чинність цього договору припиняється внаслідок, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до п. 11.6. договору у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення комунальною власністю територіальної громади міста. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації.
Додатками до договору відповідно до п.12 договору є: додаток № 1 - розрахунок орендної плати; додаток № 2.2 -А.2-Б - розрахунки вартості експлуатаційних витрат; додаток № 3 - розрахунок обсягів та вартості надання послуг ТПВ.
Договір підписаний сторонами та скріплений печаткою КП «ЖЕО».
06.11.2017 КП «Житлово-експлуатаційне об'єднання» (орендодавець) та ФОП Лисенко Л.О. складено та підписано акт прийому - передачі орендованого приміщення, яке розташоване за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14, №VII, загальною площею 20,2 кв.м.
12.04.2019 ФОП Лисенко Л.О. звернулась із заявою до директора комунального підприємства «ЖЕО» Гульман З.С. (вх.. № 128 від 12.04.2019), в якій просила провести обстеження орендованого приміщення, що знаходиться за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14, прим. №VII, з метою встановлення факту його поліпшення до підписання договору оренди та після проведення поточного ремонту вказаного приміщення для влаштування магазину, а також затвердження кошторису поліпшення. Додатками до вказаної заяви є: договір № 103/17, акт прийому -передачі від 06.11.2017, акт № 1 приймання виконання будівельних робіт за листопад 2018 року, дефектний акт на виконання поточного ремонту.
Як вказує позивач, відповідно до акту № 1 приймання виконаних будівельних робіт і підсумкової відомості ресурсів за листопад 2018 року, витрати на поліпшення майна склали 231905,01 грн., у тому числі: вартість матеріалів, виробів та конструкцій - 111522,59 грн.; заробітна плата - 112714,23 грн.; вартість експлуатації машин - 7668,19 грн.
Листом КП «ЖЕО» від 11.05.2019 (вих. № 1075) повідомлено ФОП Лисенко Л.О. про проведення комісійного обстеження орендованого приміщення №VII п.№7 по пр-т Незалежності, 14 на предмет визначення відповідності фактично виконаних робіт та обсягах і видах робіт зазначених в акті виконаних робіт та дефектному акті. З вказаним листом КП «ЖЕО» направило ФОП Лисенко Л.О. оформлений відповідними фахівцями КП «ЖЕО» акт виконаних робіт по вказаному приміщенню.
Як вказує позивач, здійснення ФОП Лисенко Л.О. поліпшень та ремонту майна, а також збільшення вартості майна підтверджується висновками експерта, ФОП Полупаненко М.М. (діє на підставі Сертифіката суб'єкта оціночної діяльності від 04.12.2023 №656/2023, виданого Фондом Державного майна України та відповідно до договору від 16.01.2024 №6/01/006, укладеного з ФОП Лисенко Л.О.). Відповідно до звіту, складеного зазначеним експертом 26.01.2024, станом на 24.01.2024, ринкова вартість майна становила 245317,00 грн.
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Южноукраїнської міської ради Миколаївської області від 03.10.2019 №1659 (55 сесії 7 скликання) вирішено списати з балансу КП «ЖЕО» об'єкт нерухомого майна, до складу якого входить і майно, та передати його в управління об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14» (далі - ОСББ «Центральний 5/14»). Вказане підтверджується актом про списання багатоквартирного будинку з балансу від 03.07.2019, що міститься в матеріалах справи.
Відповідно до акту приймання-передачі документації багатоповерхового житлового будинку по бульвару Шевченка 5/пр. Незалежності, 14, за висновком комісії: ОСББ «Центральний 5/14» прийнято встановлену даним актом технічну документацію на житловий будинок; КП ЖЕО припинено надання послуг по вивезенню ТПВ та управлінню даного житлового будинку з прибудинковою територією з 01.11.2019.
В подальшому 01.11.2019 між ОСББ «Центральний 5/14» (орендодавець) та ФОП Лисенко Л.О. (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна №01/11/19, за умовами якого орендодавець зобов'язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування індивідуально визначене нерухоме майно для використання згідно умов договору; місцезнаходження об'єкту оренди: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14; загальна площа - 20,2 кв.м, об'єкт оренди передається орендарю для використання під торгівельний об'єкт з продажу непродовольчих товарів (магазин одягу) (п.п. 1.1.- 1.4. договору).
Договір вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди по всіх істотних умовах договору та вводиться в дію з 01.11.2019. Договір укладено до 31.12.2020 включно (п.п.2.1., 2.2. договору).
Відповідно до п. 2.4. договору продовження строку дії договору на новий строк можливий виключно у випадку укладення сторонами відповідної додаткової угоди до даного договору.
Відповідно до акту прийому-передачі в оренду майна, що належить до власності ОСББ «Центральний 5/14» за договором № 01/11/19 від 01.11.2019, який підписаний сторонами договору, ОСББ «Центральний 5/14» передало, а ФОП Лисенко Л.О. прийняла в строкове платне користування приміщення загальною площею 20,2 кв.м., що знаходиться за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14.
З матеріалів справи вбачається, що 29.11.2023 між ОСББ «Центральний 5/14» (орендодавець) та ФОП Лисенко Л.О. (орендар) було укладено додаткову угоду № 4 до договору оренди нерухомого майна №01/11/19 від 01.11.2019, відповідно до якої внесено зміни до умов договору та, зокрема п.2. викладено в наступній редакції: «п.2.2. договір укладено з 01.01.2024 по 31.12.2024. По закінченню терміну дії договору, у разі відсутності підстав для розірвання договору, дія даного договору оренди нерухомого майна подовжується ще на один календарний рік».
Надалі ОСББ «Центральний 5/14» повідомило Лисенко Л. про припинення дії договору оренди нежитлового приміщення та додаткової угоди у зв'язку із закінченням терміну оренди нежитлового приміщення з 31.12.2024, що підтверджується повідомленням вих. №1 від 25.11.2024 про припинення дії договору оренди нежитлового приміщення.
За ствердженнями позивача, всупереч положенням договору №103/17 (зокрема, п. 11.6) після припинення оренди майна КП «ЖЕО» не компенсувало ФОП Лисенко Л.О. вартість відповідних невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця.
26.03.2025 ФОП Лисенко Л.О. звернулась до КП «ЖЕО» із претензією від 26.03.2025 №1 щодо відшкодування вартості невід'ємних поліпшень майна на суму 231905,01 грн.
З відповіді на претензію КП «ЖЕО» від 07.05.2025 №569, адресованій ФОП Лисенко Л.О., вбачається, що ФОП Лисенко Л.О. не було дотримано процедури надання орендарю згоди орендодавця комунального майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна, зазначаючи, що ФОП Лисенко не було зібрано та подано вичерпний перелік документів, не було складено графіку виконання робіт і не подано орендодавцю, тощо. Також в листі зазначено, що жодного рішення про надання згоди на поліпшення майна Южноукраїнська міська рада не приймала. Окрім того, відповідач вказує, що КП «ЖЕО» не є стороною договору оренди №103/17 від 06.11.2017, не є орендодавцем чи власником майна, зазначеного у договорі; усі права та обов'язки щодо володіння майна перейшли до ОСББ «Центральний 5/14». КП «ЖЕО» у відповіді повідомляє, що не вбачає підстав для задоволення вимог, вказаних у претензії та відмовляє у зазначеній вимозі.
Як вказує позивач, в результаті здійснення ФОП Лисенко Л.О. невід'ємних поліпшень майна було збільшено його вартість і корисність, можливий строк експлуатації та економічні вигоди від його використання, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі, а також враховуючи згоду КП «ЖЕО» на проведення таких поліпшень, отже вважає, що відповідач зобов'язаний відшкодувати позивачу понесені нею витрати на невід'ємні поліпшення майна у розмірі 231905,01 грн.
За ствердженнями позивача, відповідач не оплатив вартість невід'ємних поліпшень майна у сумі 231905,01 грн., що обумовило звернення позивача до суду з даним позовом.
Так, згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У відповідності до положень ст. ст. 6, 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника.
Частина 1 статті 202 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
При цьому за правилами статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Так, укладений між сторонами договір оренди № 103/17 від 06.11.2017 є підставою для виникнення у сторін договору зобов'язань відповідно до ст.ст. 173, 174 ГК України (ст.ст. 11, 202, 509 ЦК України) та згідно ст. 629 ЦК України є обов'язковим для виконання його сторонами.
Відповідно до частини першої статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно положень статті 526 вказаного Кодексу зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч.1).
Так, як вбачається з п. 1.1. спірного договору орендар користується на умовах тимчасового платного користування нерухомим майном, розміщеним за адресою: м. Южноукраїнськ Миколаївської області, пр-т Незалежності, 14 під'їзд №7 прим. № VII, на підставі протоколу № 21 засідання конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська від 17.10.2017р.
Згідно п. 1.3. договору оренди стан майна на момент укладення договору (коротка технічна характеристика стану майна) визначається в акті приймання - передачі за узгодженим висновком орендодавця і орендаря щодо проведення поточного та капітального ремонту.
Як вбачається з п. 6.5. договору, орендар зобов'язується за власні кошти проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасаду приміщень будинку, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування орендованого приміщення, підтримувати її в належному стані. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.
Так, з матеріалів справи вбачається, що на підставі звернення ФОП Лисенко Л.О. 12.04.2019 про проведення обстеження орендованого приміщення майна з метою встановлення факту його поліпшення, КП ЖЕО було проведено обстеження орендованого майна та оформлено акт виконаних робіт, який підтверджує фактично виконані роботи.
Пунктом 9.1. договору передбачено, що орендодавець має право контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання майна, переданого в оренду за цим договором.
Отже, КП «ЖЕО» як орендодавцем зафіксовано фактичний обсяг виконаних робіт орендарем поточного ремонту орендованого приміщення у відповідності до умов п. 6.5. та п. 9.1. договору.
Відповідно до ч. 3 ст. 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Водночас, за приписами статті 776 Цивільного кодексу України, зокрема, передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.
Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов'язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов'язання належить боржнику, якщо інше не встановлене договором.
Так, сторонами договору в п. 5.2. договору узгоджено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за № 1123/12997.
Отже, умовами договору та нормами законодавства чітко встановлено порядок вчинення дій позивача, з якими пов'язаний момент виникнення права у орендаря на отримання компенсації за проведені у орендованому майні невід'ємні поліпшення.
Разом з тим, згідно з п. 2, 3 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03 жовтня 2006 року № 1523, що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 18 жовтня 2006 року за № 1123/12997 (із змінами), на який міститься посилання в спірному договорі оренди, процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення. Для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву та такий пакет документів:
1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;
2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;
3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності);
4) довідку балансоутримувача про вартість об'єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;
5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди;
6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід'ємних поліпшень.
Пунктом 4 Порядку передбачено, що інформація про доцільність здійснення невід'ємних поліпшень надається на підставі наданих орендарем документів, у разі оренди цілісного майнового комплексу, будівлі або споруди органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном (за його наявності), а в разі оренди приміщень, частин будівель і споруд - цим самим органом або за його дорученням чи за його
відсутності - балансоутримувачем.
Відповідно до п.п. 8-10 Порядку згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, у якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна. У листі вказується на необхідність першочергового використання амортизаційних відрахувань на орендоване майно для здійснення поліпшень, які збільшують вартість орендованого державного майна. Після отримання згоди орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю. Після здійснення дозволених орендарю невід'ємних поліпшень орендар надає інформацію орендодавцю про завершення виконання робіт з поданням копій, підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.
Наразі в матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази того, що позивачем дотримані усі вище перелічені етапи процедури надання орендодавцем комунального майна згоди на здійснення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна, зокрема: відсутні докази звернення позивача у встановленому порядку до орендодавця з відповідною заявою і наданням останньому вказаного вище в Порядку відповідного пакету документів.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (ч. 1, 2 ст. 73 ГПК України).
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 ГПК України).
Допустимість доказів за ст. 77 ГПК України полягає у тому, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Допустимість доказів має загальний і спеціальний характер. Загальний характер полягає в тому, що незалежно від категорії справ слід дотримуватися вимоги щодо отримання інформації з визначених законом засобів доказування з додержанням порядку збирання, подання і дослідження доказів. Спеціальний характер полягає в обов'язковості певних засобів доказування для окремих категорій справ чи забороні використання деяких із них для підтвердження конкретних обставин справи.
Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст.78 ГПК України).
У ч. 3 ст. 2 ГПК України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у ст. 13 ГПК України.
Відповідно до частин 3, 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно з частинами 1, 3 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Обов'язок з доказування варто розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішенні справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Таким чином, суд зобов'язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв'язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язку вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (п.81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц; п.9.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2021 у справі №904/2104/19).
Сторони не можуть будувати власну позицію на тому, що вона є доведеною, доки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу) (постанова Верховного Суду від 03.08.2022 у справі №910/5408/21).
Водночас позивачем не спростовано доводи відповідача у відзиві на позов стосовно ненадання позивачем пакету документів для отримання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна та ненадання відповідачем згоди на здійснення вказаних поліпшень.
Окрім того в п. 6.6. договору оренди сторонами узгоджено, що згода на проведення або відмова у проведені поліпшень (реконструкції) орендованого майна надається орендарю на підставі відповідного рішення Южноукраїнської міської ради.
Проте, матеріали справи відповідного рішення міської ради не містять. Як вказує відповідач, таке рішення Южноукраїнською міською радою не приймалось.
Отже, умовами договору та нормами ЦК України встановлено порядок вчинення дій позивача, які у сукупності, свідчать про виникнення права у орендаря на отримання компенсації за проведені у орендованому майні невід'ємні поліпшення, проте такий порядок позивачем при здійсненні поліпшень орендованого майна не дотримано, а матеріали справи не містять доказів надання КП «ЖЕО» як орендарем за договором згоди на проведення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна, так і погодження здійснення таких поліпшень на підставі відповідного рішення міської ради.
Наразі суд вважає цілком доречними доводи відповідача про те, що самі обставини того, що КП «ЖЕО» було здійснено комісійне обстеження орендованого приміщення на предмет визначення відповідності фактично виконаних робіт обсягам і видам робіт, зазначених в акті виконаних робі та дефектному акту, не свідчать про надання відповідачем згоди позивачу на здійснення таких поліпшень, оскільки поліпшення орендованого майна має відбуватись після проведення процедури, що чітко визначена законодавством та надання згоди орендодавцем на їх проведення, чого не було встановлено судом відносно спірного об'єкту.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що ФОП Лисенко Л.О. не доведено факт здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна у відповідності з умовами договору оренди № 103/17, а також відповідно до вищевказаного Порядку надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень.
Поряд з цим в п. 11.6. договору сторони узгодили, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення комунальною власністю територіальної громади міста. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації.
До того ж згідно з ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (що діяв на момент укладення та дії спірного договору), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Зміст цієї норми свідчить про те, що орендар має право на компенсацію не вартості поліпшень (будівельних матеріалів, робіт з капітального ремонту та реконструкції), а на компенсацію йому різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі в оренду. Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого комунального/державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.
Слід зазначити, що наявні в матеріалах справи докази не дозволяють встановити обставини щодо збільшення вартості орендованого майна, зокрема наявності різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю орендованого позивачем майна на час його передачі в оренду.
Так, з наданої позивачем до позову копію акту №1 приймання виконаних будівельних робіт і підсумкової відомості ресурсів за листопад 2018 року вбачається лише вартість матеріалів, виробів та конструкцій - 111522,59 грн., заробітна плата - 112714,23 грн. та вартість експлуатації машин - 7668,19 грн., але це не вказує на вартість орендованого майна станом на після проведення поліпшень. До того ж слід зазначити, що вартість ремонту орендованого майна не підлягає компенсації як відшкодування вартості невід'ємних поліпшень. Як наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові у справі № 905/435/19 від 24.02.2021 року, розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди.
Щодо посилань позивача на те, що здійснення ФОП Лисенко Л.О. поліпшень та ремонту майна, а також збільшення вартості майна підтверджується висновками експерта ФОП Полупаненко М.М. (діє на підставі сертифіката суб'єкта оціночної діяльності від 04.12.2023 №656/2023, виданого Фондом Державного майна України та відповідно до договору від 16.01.2024 №6/01/006, укладеного з ФОП Лисенко Л.О.) суд зауважує, що відповідно до звіту, складеного зазначеним експертом 26.01.2024, станом на 24.01.2024 ринкова вартість майна становила 245317,00 грн., у той час як відповідно до п. 1.1 договору №103/17 станом на 31.07.2017 вона дорівнювала 22291,00 грн. Між тим, вказаний звіт не підтверджує вартість орендованого позивачем приміщення станом на 2018 рік після проведених «поліпшень», про які вказує позивач.
Отже, суд вважає, що позивачем не доведено факту наявності різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю орендованого позивачем майна на час його передачі в оренду.
Наразі судом критично оцінюються доводи позивача, що у нього виникло право вимагати відшкодування відповідачем вартості здійснених поліпшень після закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна №01/11/19 від 01.11.2029 року, укладеного між ОСББ «Центральний 5/14» та ФОП Лисенко Л.О. Адже, вказаний договір не є продовженням дії спірного договору оренди №103/17, укладеного між позивачем та відповідачем в межах діючого на час його укладення законодавства в сфері оренди комунального майна. Відтак, суд зауважує, що спірний договір оренди №103/17 між позивачем та відповідачем припинився з моменту укладення між ОСББ «Центральний 5/14» та ФОП Лисенко Л.О. договору оренди нерухомого майна №01/11/19 від 01.11.2029 року, після списання згідно з рішенням Южноукраїнської міської ради від 03.10.2019 року № 1659 з балансу КП «ЖЕО» житлового будинку, розташованого на проспекті Незалежності 14 / бульвар Шевченка 5 у місті Южноукраїнську.
В свою чергу за умови дотримання позивачем процедури отримання згоди на здійснення поліпшень орендованого майна позивач мав право ініціювати перед відповідачем питання щодо можливості відшкодування вартості таких поліпшень після припинення дії спірного договору ще у листопаді 2019 року, а не після припинення правовідносин між позивачем та ОСББ «Центральний 5/14».
Між тим, враховуючи вищенаведене, господарський суд зауважує, що навіть за умови встановлення судом відповідної різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі відповідачем в оренду позивачу, вартість таких поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, у будь-якому випадку не підлягає компенсації відповідачем.
Враховуючи вищенаведене, суд не вбачає правових підстав для покладення на відповідача обов'язку щодо відшкодування позивачу в якості вартості невід'ємних поліпшень коштів в сумі 231905,01 грн.
З огляду на встановлення судом відсутності у відповідача зобов'язання з відшкодування вартості невід'ємних поліпшень, що в свою чергу свідчить про відсутність прострочення у відповідача грошового зобов'язання, відповідно відсутні підстави для застосування положень ч. 2 ст. 625 ЦК України стосовно нарахування 3% річних та інфляційних втрат. Так, виходячи з системного аналізу положень ст. 625 ЦК України, обов'язок сплатити кредитору суму боргу з нарахуванням процентів річних та відшкодувати кредитору спричинені інфляцією збитки виникає виключно у боржника, який прострочив виконання грошового зобов'язання, що в даному випадку відсутнє, що виключає можливість застосування до відповідача відповідальності у вигляді нарахування 3% річних в сумі 2668,50 грн. та інфляційних втрат в сумі 9889,64 грн., що заявлені до стягнення.
Таким чином, суд вважає заявлені позивачем вимоги необґрунтованими та безпідставними.
Щодо заяви відповідача про застосування позовної давності до заявлених позовних вимог суд зазначає наступне.
Визначення поняття позовної давності міститься в статті 256 Цивільного кодексу України - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Відповідно до ч. 1 ст. 260 Цивільного кодексу України позовна давність обчислюється за загальними правилами визначення строків, встановленими статтями 253-255 цього Кодексу. Порядок обчислення позовної давності в силу вимог частини другої ст. 260 Цивільного кодексу України не може бути змінений за домовленістю сторін.
Згідно ч. 1 ст. 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до ч. 1 ст. 258 Цивільного кодексу України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.
В ч. 5 ст. 267 Цивільного кодексу України встановлено, якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
Так, позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але за приписом частини п'ятої статті 267 ЦК України позивач вправі отримати судовий захист у разі визнання поважними причин пропуску строку позовної давності.
Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення. Відповідний правовий висновок наведено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18.
Враховуючи те, що судом встановлено відсутність порушень прав позивача з боку відповідача та необґрунтованість позовних вимог, відповідно відсутні підстави для застосування позовної давності до заявлених позивачем вимог.
Суд зауважує, що при наданні оцінки всім доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України).
Вирішуючи питання щодо доцільності надання правової оцінки іншим доводам сторін, суд виходить з того, що Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Так, Європейський суд з прав людини неодноразово зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Призначення обґрунтованого рішення полягає у тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією (рішення у справі “Гірвісаарі проти Фінляндії»).
Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Отже, рішення Європейського суду з прав людини суд застосовує у цій справі як джерело права.
Наразі суд не вбачає необхідності надавати оцінку іншим доводам сторін, зокрема, щодо подальших правовідносин з приводу оренди спірного об'єкту, які виникли у позивача та ОСББ «Центральний 5/14» після передачі спірного об'єкту оренди з комунальної власності в управління ОСББ, оскільки такі відносини не стосуються правовідносин між позивачем і відповідачем, і оцінка цих обставин не впливає на вказані вище висновки суду щодо відсутності погодження з боку відповідача на надання позивачу згоди на здійснення невід'ємних поліпшень.
Згідно зі ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Оцінюючи надані докази в сукупності, господарський суд вважає, що позовні вимоги фізичної особи - підприємця Лисенко Людмили Олексіївни про стягнення вартості невід'ємних поліпшень майна необґрунтовані, не відповідають вимогам чинного законодавства і матеріалам справи, у зв'язку з чим не підлягають задоволенню.
У зв'язку з тим, що рішення відбулось не на користь позивача, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем при подачі позову, відносяться за його рахунок.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. У задоволенні позову фізичної особи - підприємця Лисенко Людмили Олексіївни ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання» Південноукраїнської міської ради (55001, Миколаївська область, Вознесенський район, м. Південноукраїнськ, вул. Паркова, 5; код ЄДРПОУ 31537375) про стягнення 244463,15 грн. відмовити.
2. Витрати по сплаті судового збору покласти на позивача.
Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складання повного судового рішення.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя Л.М. Ільєва