03 грудня 2025 року Справа № 915/1274/24
м.Миколаїв
Господарський суд Миколаївської області у складi головуючого суддi Мавродієвої М.В.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко Т.О.,
представника позивача: Дрібко Г.В. (у засіданні 28.11.2025),
представника відповідача: Скотникова О.М. (у засіданні 28.11.2025),
представника третьої особи: не з'явився,
у присутності представника ОСББ “Південна 31А»: Толпекіна А.А. (у засіданні 28.11.2025),
розглянувши у відкритому підготовчому засіданні клопотання Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південна 31А» б/н від 02.06.2025 (вх.№8321/25) про призначення судової будівельно-технічної експертизи у справі
за позовом: Миколаївської міської ради,
до відповідача: Громадського формування з охорони громадського порядку м.Миколаєва “Захист»,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
1) Адміністрація Інгульського району Миколаївської міської ради,
2) Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південна 31А»
про: зобов'язання усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження нерухомим майном,
та позовної заяви третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору:
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південна 31А»,
до відповідача: Миколаївської міської ради,
про: скасування права власності на нежитлові приміщення,-
Господарським судом Миколаївської області розглядається справа за позовом Миколаївської міської ради до Громадського формування з охорони громадського порядку м.Миколаєва “Захист», треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Адміністрація Інгульського району Миколаївської міської ради, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Південна 31А», про зобов'язання усунути Миколаївській міській раді, як власнику, перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження нежитловими приміщеннями загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташованими за адресою: Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2; шляхом вивільнення таких приміщень; та позовної заяви третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Південна 31А» до Миколаївської міської ради про скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1477654648101, номер відомостей про речове право: 24685167 від 16.01.2018 за Миколаївською міською радою на нежитлові приміщення загальною площею 56,3 кв.м, опис літ.А-5 (част. І поверху) за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, 31А/2.
В обгрунтування вимог третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору - ОСББ «Південна 31А» вказує наступне:
- об'єднання вважає, що Миколаївська міськрада без відома мешканців будинку та ОСББ «Південна 31А» виділила в окрему адресу вул.Південна, 31-А/2 приміщення загальною площею 56,3 кв.м та зареєструвала за собою право власності на приміщення багатоквартирного будинку по вул.Південна, 31А в м.Миколаєві, чим порушила права співвласників такого багатоквартирного будинку, які закріплені ст.4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», ст.382 ЦК України, ст.5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;
- спірні приміщення відповідно до технічного паспорту від 25.06.1985 та домової книги багатоквартирного будинку по вул.Південна, 31А в м.Миколаєві, за своїм цільовим використанням, є допоміжними приміщеннями будинку призначеними для розміщення технічного обладнання, складів, майстерень тощо, та без доступу до цього приміщення балансоутримувач чи інша організація не має технічної можливості експлуатувати та обслуговувати будинок у цілому, оскільки в спірному нежитловому приміщенні розташовується технічне обладнання будинку;
- оскільки спірна частина підвального приміщення є безумовно допоміжним приміщенням і не може перебувати у власності інших осіб, а належить на праві спільною сумісної власності власникам квартир багатоквартирного житлового будинку, то право власності Миколаївської міськради зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на думку об'єднання, підлягає скасуванню.
Миколаївська міськрада у відзиві від 18.03.2025 заперечує проти задоволення вимог ОСББ «Південна 31А» посилаючись на наступне:
- допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно належати до допоміжного та бути нежитловим;
- приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень;
- відповідно до даних первісної технічної інвентаризації станом на 24.11.1965 спірні приміщення (прим. №14') є нежитловими, мають окремий вхід та мали наступне призначення: коридор (прим. №14'-1), майстерня (прим. №14'-2), трансформаторна (прим. №14'-3), кімната чергового (прим. №14'-4), тамбур (прим. №14'-5). У спірних приміщеннях не розташовані вузли обліку теплової енергії будинку по вул.Південна, 31А;
- спірні нежитлові приміщення передані до комунальної власності Миколаївської міської територіальної громади (ЖКО Ленінського району), ще з 1992 року та весь час використовувались під адміністративні потреби міліції, зокрема дільничного пункту, а отже ніколи не використовувались для потреб жителів будинку.
02.06.2025 від ОСББ «Південна 31А» до суду надійшло клопотання б/н від 02.06.2025 (вх.№8321/25), в якому об'єднання просить суд призначити у даній справі судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити наступні питання:
- чи відноситься спірне приміщеннями загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташованими за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31-А, чи воно є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку?;
- чи відповідає об'єкт - приміщеннями загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташованими за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 багатоквартирного будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31-А Технічному паспорту від 25.06.1983? Якщо не відповідає, то в чому полягає невідповідність?;
- чи відповідає об'єкт - приміщеннями загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташованими за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 багатоквартирною будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31-А Інвентаризаційної справи про взяття на баланс рішенням Миколаївською міської Ради народних депутатів №947 від 04.11.1980? Якщо не відповідає, то в чому полягає невідповідність?;
- чи є нежитлове приміщення загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташованими за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2, що вказане в технічному паспорті від 25.06.1983 та Інвентаризаційній справі про взяття на баланс рішенням Миколаївського міської Ради народних депутатів №947 від 04.11.1980 до багатоквартирного будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31-А, чи нежитлове приміщення загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташованими за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 є іншим приміщенням, що не мають відношення до багатоквартирного будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31-А?
В обґрунтування такого клопотання об'єднання вказує наступне:
- об'єднання вважає, що визначальним для правильного вирішення спору у даній справі є визначення правового статусу спірних нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та встановлення того, чи відноситься такі приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку;
- на думку об'єднання, спірні приміщення за призначенням та цільовим використанням - є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку для технічного обладнання, складів, майстерень, для управління будинком, що підтверджується технічним паспортом від 25.06.1983 та інвентаризаційною справою про взяття на баланс рішенням Миколаївського міської Ради народних депутатів №947 від 04.11.1980;
- об'єднання вказує, що для з'ясування обставин, які мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо, у зв'язку з чим вважає за необхідне призначити у даній справі судову будівельно-технічну експертизу.
Миколаївська міськрада у письмових запереченнях від 16.06.2025 заперечує проти задоволення вказаного клопотання посилаючись на наступне:
- на думку міськради, з наявних в матеріалах справи доказів можливо чітко встановити відповідні обставини справи, а саме те, що спірні приміщення не є допоміжними, а виступають самостійними об'єктами цивільного обороту (нежитлові приміщення);
- міськрада вважає, що призначення будівельно-технічної експертизи по даній справі не є необхідним в силу об'єктивної можливості встановити обставини невіднесення спірних приміщень до допоміжних з наявних в матеріалів справи доказів (без спеціальних знань у сфері іншій, ніж право).
У письмовій заяві від 20.08.2025 Миколаївська міськрада пропонувала поставити на розгляд та вирішення експерту наступні питання:
- Який рік побудови багатоквартирного будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна 31А (стара адреса вул.Носенка, 31)?
- Яке функціональне призначення кожного зі спірних приміщень загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташованих за адресою: Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 відповідно до матеріалів первинної технічної інвентаризації багатоквартирного будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна 31А (стара адреса вул.Носенка, 31), яка була проведена у 1965 році?
- Яке функціональне призначення кожного зі спірних приміщень загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташованих за адресою: Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 до технічного паспорта на нежитлові приміщення від 18.05.2017?
- Чи є спірні приміщення загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташовані за адресою: Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 такими що необхідні для обслуговування будинку за адресою: м. Миколаїв, вул. Південна, 31А ?
- Чи мають спірні нежитлові приміщення загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташовані за адресою: Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 - окремий вхід?
- Чи є спірні приміщення загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташовані за адресою: Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 ізольованими приміщеннями в структурі будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, 31А?
- Чи підпадають спірні приміщення загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташовані за адресою: Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 під правовий режим нежитлових приміщень, враховуючи їх первинне призначення відповідно до матеріалів первинної технічної інвентаризації багатоквартирного будинку за адресою: м.Миколаїв, вул.Південна, 31А (стара адреса вул.Носенка, 31), яка була проведена у 1965 році?
- Чи підпадають спірні приміщення загальною площею 56,3 кв.м (опис: літ.А-5 (част. І поверху), розташовані за адресою: Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Південна, буд.31А/2 під правовий режим нежитлових приміщень, враховуючи їх тривале використання (з часу побудови будинку - 1964 року до сьогодні) під адміністративні потреби громадського пункту охорони правопорядку та дільничного пункту міліції і зокрема Громадським формування з охорони громадського порядку м.Миколаєва «Захист»?
У підготовчому засіданні 28.11.2025 при розгляді клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи представники ОСББ «Південна 31А» та Миколаївської міськради підтримували висловлені позиції та доводи, викладені на їх обґрунтування.
У підготовчому засіданні 28.11.2025 судом оголошено перерву до 03.12.2025 для постановлення ухвали.
У підготовчому засіданні 03.12.2025 судом підписано вступну та резолютивну частини ухвали без її проголошення.
Розглянувши клопотання ОСББ «Південна 31А», суд дійшов наступних висновків.
Відповідно до ч.1 ст.99 ГПК України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:
1) для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;
2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.
Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи.
Визначальним для правильного вирішення цього спору є з'ясування та визначення правового режиму спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.
Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 15.09.2020 у справі №904/5047/18, від 17.11.2021 у справі №904/663/19, від 13.04.2021 у справі №916/2961/18.
Враховуючи, що Миколаївською міськрадою заперечується факт віднесення спірних нежитлових приміщень до категорії допоміжних технічних, а також приймаючи до уваги, що встановлення того, чи дійсно такі нежитлові приміщення є допоміжними технічними має значення для встановлення дійсних обставин у даній справі, суд вважає за необхідне призначити по справі судову будівельно-технічну експертизу.
За положеннями ч.ч.3, 4 ст.99 ГПК України при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. Питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом.
Сторонами залишено на розсуд суду визначення переліку питань, з яких має бути проведена судова експертиза та визначення експертної установи.
Остаточне питання, з якого має бути проведена судова експертиза визначене судом з урахуванням тих питань та заперечень проти них, які надані сторонами по справі, та спрямоване на встановлення категорії спірних нежитлових приміщень літ.А-5 (част. І поверху), площею 56,3 кв.м за адресою вул.Південна, 31А/2 у місті Миколаєві Миколаївської області.
Враховуючи, що Миколаївська міськрада не заперечувала проти доручення проведення експертизи у даній справі експертам Регіональної торгово-промислової палати Миколаївської області та враховуючи її територіальне розміщення, суд вважає за можливе доручити проведення будівельно-технічної експертизи у даній справі такій експертній установі.
За приписами п.2 ч.1 ст.228 ГПК України, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку призначення судом експертизи.
У зв'язку з призначенням у даній справі судової експертизи, суд дійшов висновку про необхідність зупинення провадження у справі, відповідно до приписів п.2 ч.1 ст.228 ГПК України.
Керуючись ст.ст.99, 103, 177, п.2 ч.1 ст.228, 234, 235 ГПК України, суд,-
1. Клопотання Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південна 31А» б/н від 02.06.2025 (вх.№8321/25) про призначення судової будівельно-технічної експертизи, - задовольнити частково.
2. Призначити у справі №915/1274/24 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експертам Регіональної торгово-промислової палати Миколаївської області (54001, м.Миколаїв, вул.Потьомкінська, буд.41).
3. На вирішення судової будівельно-технічної експертизи поставити наступне питання:
Чи є приміщення літ.А-5 (част. І поверху), площею 56,3 кв.м за адресою вул.Південна, 31А/2 у місті Миколаєві Миколаївської області допоміжними технічними; такими, що призначені для експлуатації та обслуговування системи опалення, системи електропостачання, системи водопостачання та водовідведення будинку за адресою вул.Південна, 31А в місті Миколаєві Миколаївської області, та такими, через які проходять внутрішньобудинкові інженерні комунікації?
4. Направити до Регіональної торгово-промислової палати Миколаївської області матеріали господарської справи №915/1274/24.
5. Попередити експертів про кримінальну відповідальність за ст.ст.384, 385 КК України.
6. Зобов'язати сторін сприяти експертам в проведенні експертизи, зокрема, шляхом надання додаткових документів, забезпечення доступу на відповідну територію тощо. Зобов'язати сторін на вимогу експертів надати всі необхідні документи для проведення судових експертиз.
7. Роз'яснити сторонам, що згідно з ч.4 ст.41 ГПК України вони вправі до початку проведення судової експертизи заявити відвід експерту у порядку та з підстав, зазначених у ч.ч.5, 6 ст.31 ГПК України.
8. Витрати по проведенню судової будівельно-технічної експертизи покласти на Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Південна 31А».
9. Ухвалу направити учасникам справи та до Регіональної торгово-промислової палати Миколаївської області.
10. Провадження у справі зупинити до одержання результатів експертиз.
Ухвала суду, у відповідності до ч.2 ст.235 ГПК України, набирає законної сили з моменту її підписання суддею (суддями).
Згідно ст.ст.254, 255 ГПК України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції. Ухвали суду першої інстанції оскаржуються в апеляційному порядку окремо від рішення суду лише у випадках, передбачених статтею 255 цього Кодексу. Оскарження ухвал суду, які не передбачені статтею 255 цього Кодексу, окремо від рішення суду не допускається
Згідно ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на ухвалу суду подається протягом десяти днів з дня її проголошення. Учасник справи, якому повний текст ухвали суду не був вручений у день її проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження ухвали суду - якщо апеляційна скарга подана протягом десяти днів з дня вручення йому відповідної ухвали суду.
Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Повний текст ухвали складено 08.12.2025.
Суддя М.В.Мавродієва