ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Шевченка 16, м. Івано-Франківськ, 76000, тел. 77-96-83
24 грудня 2010 р. Справа № 26/43
Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Кобрин О. М.,
при секретарі судового засідання Каркузаєвій Н.Ш.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛОСТ, Лтд"
вул. Побутова,4, м. Івано-Франківськ, 76014
до відповідача-1: Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради
вул. Грушевського, 21, м. Івано-Франківськ, 76018
до відповідача-2: Фонду комунальної власності територіальної громади
м. Івано- Франківська
вул. Л.Курбаса, 2, м. Івано-Франківськ, 76018
до відповідача-3: Івано-Франківської міської Ради
вул. Грушевського, 21, м. Івано-Франківськ, 76018
до відповідача-4: Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Орсік, ЛТД"
вул. Української Дивізії, 9/4, м. Івано-Франківськ, 76018
про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень, про визнання недійсним рішення міськвиконкому щодо передачі в оренду нежитлових приміщень, про визнання недійсним рішення міської ради про приватизацію орендованих приміщень.
За участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1 - директор, (паспорт серія НОМЕР_1 від 05.09.98);
від відповідача-2: Чупірчук Б.В. - головний спеціаліст (юрист), (довіреність №ФКВ-05/65 від25.01.10);
від відповідача-3: Тарновська І.Я - спеціаліст 1-ї категорії юридичного відділу виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, (довіреність №1298/01-17/076 від 13.07.10);
від відповідача-4: Олесневич С. В. -представник, (довіреність №б/н від 24.12.09);
від відповідача-1 представники не з'явились.
ВСТАНОВИВ: Товариство з обмеженою відповідальністю "Лост, Лтд" звернулось до господарського суду Івано-Франківської області із позовною заявою (вх. №4605 від 26.10.10) до Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська, Івано-Франківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Орсік, Лтд" про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень, про визнання недійсним рішення міськвиконкому щодо передачі в оренду нежитлових приміщень, про визнання недійсним рішення міської ради про приватизацію орендованих приміщень.
Одночасно із поданням позовної заяви ТзОВ "Лост, Лтд" подало клопотання про забезпечення позову (вх. №4606) та про забезпечення доказів (вх. №4607).
Оцінивши фактичні обставини справи, які підтверджують необхідність вжиття заходів забезпечення позову та забезпечення доказів, у відповідності до ст.ст. 67 та 38 ГПК України, суд задовольнив вказані клопотання із підстав, вказаних в ухвалі суду про порушення провадження.
Ухвалою суду від 27.10.10 було порушено провадження у справі, витребувано документи у відповідачів та заборонено відповідачам вчиняти будь-які дії по виконанню рішення Івано-Франківської міської ради 3247-L VІІ від 05.10.10, в тому числі укладати договір купівлі-продажу приміщень, що розташовані в окремих будівлях та спорудах на 1 та 2 поверхах загальною площею 2526,55 кв.м по вул. Побутовій, 4 в м. Івано-Франківську. Справу призначено до розгляду на 16.11.10.
Розгляд справи неодноразово відкладався в зв'язку із з'ясуванням нових обставин справи, необхідністю витребування додаткових документів та неподанням відповідачами документів, витребуваних судом згідно ухвали про порушення провадження від 27.10.10. Судові засідання відбувалися 16.11.10, 22.11.10, 08.12.10., 20.12.10. В судовому засіданні 20.12.10 двічі оголошувалася перерва до 23.12.10 та до 24.12.10, про що представники сторін були повідомлені в судовому засіданні (а.с.103, 152).
Представник позивача в судовому засіданні підтримав свої позовні вимоги та по суті справи пояснив наступне. ТзОВ "Лост, Лтд" користується нежитловими приміщеннями по вул. Побутовій, 4 в м. Івано-Франківську площею 584,8 та 74,35 кв.м на правах оренди на підставі договорів, що укладались із виконкомом Івано-Франківської міської ради з 1994 року і на даний час. Орендовані приміщення знаходяться на першому та на другому поверхах адміністративно-виробничої будівлі, що відзначена літерою А у технічному паспорті, а також в частині будівлі, що позначена літерою Б. Орендовані приміщення є відокремленими кімнатами, а площа загального користування, тобто сходові клітки, коридори, санвузли тощо, перебувають в користуванні ТзОВ "Орсік, Лтд" на правах оренди. Позивач зі згоди орендодавця провів покращення не тільки орендованого ним майна, а й будівлі загалом (проведено капітальний ремонт покрівлі, проведено газопостачання, водопостачання, здійснено заміну всієї електромережі). З 2000 року позивач клопотав перед виконкомом Івано-Франківської міської ради про передачу йому в оренду додаткових площ для виробничих потреб, однак отримував відповіді, в яких вказувалось на неможливість передачі в оренду приміщення в зв'язку із наявністю судового спору щодо нього. Проте, 28.02.2006 на підставі рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №80 пункт 2.12 між виконкомом та ТзОВ "Орсік, Лтд" було укладено договір оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 площею 2389,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Побутова,4.
Позивач вважає прийняття рішення виконкому Івано-Франківської міської ради від 28.02.2006 в частині п.2.12 незаконним, оскільки позивач на той час також звертався із заявами про надання в оренду вказаних нежитлових приміщень і за таких умов виконком Івано-Франківської ради зобов'язаний був провести конкурс на право оренди даних приміщень, однак цього зроблено не було. Обґрунтовуючи позовну вимогу щодо визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень від 28.02.2006 позивач посилається на ст.ст. 203, 215 та 236 Цивільного кодексу України та вказує на те, що на час укладення цього договору було порушено норми законодавства, оскільки майно перебувало в користуванні інших осіб, сторони не дійшли згоди по всіх його істотних умовах, не відбулася його передача орендарю, до орендодавця були подані заяви інших юридичних осіб із клопотанням про оренду майна.
Позивач також стверджує, що в жовтні 2010 року йому стало відомо про те, що згідно рішення виконкому Івано-Франківської міської ради від 29.12.2009 №664 п.1.90 між виконкомом Івано-Франківської міської ради та ТзОВ "Орсік, Лтд" було укладено угоду про внесення змін до договору оренди №ДО-2798, якою указаний договір викладено в новій редакції. Обґрунтовуючи позовну вимогу щодо визнання недійсними вказаного рішення виконкому в частині п.1.90 та угоди про внесення змін до договору оренди №ДО-2798, позивач посилається на те, договір оренди №ДО-2798 припинив свою дію ще 31.01.2007 в зв'язку із закінченням строку його дії, а також на порушення ст. 73 Закону України "Про державний бюджет України на 2010 рік". Окрім того, на момент прийняття вказаного рішення не набрало чинності рішення господарського суду Івано-Франківської області від 25.12.2009 по справі №П-13/7-3/264-6/82-12/54, на яке міститься посилання в тексті угоди про внесення змін до договору оренди №ДО-2798. З тих же підстав позивач вважає недійсними подальші угоди про внесення змін до договору оренди №ДО-2798 від 30.03.10 та від 01.07.10.
Обґрунтовуючи свою позовну вимогу щодо визнання незаконним рішення Івано-Франківської міської ради від 05.10.10 №247-L VII про включення до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу нежитлових приміщень площею 2526,55 кв.м по вул.Побутовій,4 в м. Івано-Франківську ТзОВ "Орсік, Лтд", позивач посилається на порушення ст. 289 Господарського кодексу України, Законів України "Про державну програму приватизації", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Позивач вважає порушеним своє право на оренду спірних нежитлових приміщень, оскільки він втратив можливість отримати в оренду додаткові площі для розширення виробництва через дії відповідачів, в результаті яких нежитлові приміщення були передані в оренду, а пізніше дано дозвіл на викуп ТзОВ "Орсік, Лтд" поза конкурсом (аукціоном) із порушенням чинного законодавства України. Право на отримання додаткових площ в оренду також підтверджується позивачем уже здійсненими за згодою виконкому Івано-Франківської міської ради покращеннями усієї будівлі. Позивач вважає обраний спосіб захисту щодо визнання правочинів недійсними таким, що відповідає ст. 16 Цивільного кодексу України та єдиним способом, в результаті якого буде відновлено його право на оренду додаткових площ, про що відповідачем зазначено в обґрунтуванні позовних вимог від 08.12.10.
Представником відповідача-1 подано відзив на позов (т.3, а.с.100), в якому вказує на безпідставність позову, вважаючи, що питання про недійсність договору в судовому порядку може бути порушено тільки однією із сторін договору. При цьому представник відповідача-1 посилається на норми Цивільного кодексу, зокрема ст.ст. 16, 203 та 215 та вважає оспорювані правочини правомірними на підставі ст.ст. 11, 759 та 204 Цивільного кодексу України.
Представником відповідача-1 також подано клопотання (т.3, а.с.101) про припинення провадження у справі в частині визнання незаконним п.2.12 рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №80 від 28.02.2006 та визнання незаконним п.1.90 рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №664 від 29.12.2009, визнання незаконним рішення Івано-Франківської міської ради від 05.10.10 №247-L VII на підставі ч.1 ст.80 ГПК України. Відповідач-1 вважає, що даний спір в частині вказаних позовних вимог відноситься до публічно-правових відносин, а тому повинен розглядатись за правилами адміністративного судочинства.
Судом було відмовлено у задоволенні вказаного клопотання, оскільки відповідно до ч.1 ст. 12 ГПК України господарським судам підвідомчі справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні господарських договорів, у тому числі щодо приватизації майна. Таким чином вирішення у порядку господарського судочинства спорів щодо приватизації майна прямо передбачена нормами ГПК, а щодо визнання недійсними рішень виконавчого комітету Івано-Франківської міської слід зазначити, що дані рішення не відносяться до сфери публічно-правових відносин, оскільки являються формою волевиявлення власника щодо розпорядження майном, а саме щодо передачі його в оренду, і є підставою для укладення договору оренди майна. Окрім того, суд врахував, що між суб'єктами спору немає адміністративної підпорядкованості, а відносини регулюються нормами цивільного законодавства.
Судом також було взято до уваги, що відповідно до п.3 Роз'яснень Пленуму Вищого господарського суду України №04-5/120 від 27.06.2007 "Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам" у господарських судах мають вирішуватися усі спори, що виникають з господарських договорів між суб'єктами господарювання органами державної влади і місцевого самоврядування, включаючи угоди, які укладаються шляхом проведення конкурсу, біржових торгів, аукціонів тощо. До таких договорів відносяться, зокрема, угоди: про відчуждення об'єктів приватизації (крім приватизації державного житлового фонду); передачу державного або комунального майна в оренду; закупівлю товарів (робіт, послуг) для державних потреб.
Представником відповідача-2 також подано відзив на позов (т.1 а.с.109), в якому просить залишити позов без задоволення як безпідставний. Обґрунтовуючи свою позицію, вказує на те, що позовна вимога про визнання незаконним рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №80 від 28.02.2006 не може розглядатися в зв'язку із пропуском терміну позовної давності. Представник відповідача-2 також вказує на те, позовна вимога про визнання незаконним п.1.90 рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №664 від 29.12.2009 про передачу в оренду ТзОВ "Орсік, Лтд" нежитлових приміщень будівлі №4 по вул. Побутовій не підлягає до задоволення, оскільки даним рішенням було надано дозвіл не на передачу в оренду, а на продовження договору оренди, укладеного у 2006 році. В зв'язку з цим неправомірним, вважає відповідач-2, є посилання позивача на норми Законів України "Про державний бюджет на 2010 рік" та "Про оренду державного та комунального майна", оскільки мова йде не про передачу в оренду майна, а тільки про продовження дії раніше укладеного договору оренди. Відповідач-2 також вказує на те, що позивач не навів правових підстав визнання правочинів недійсними та не обґрунтував їх. Відповідачем-2 23.12.10 також було подано доповнення до відзиву (т.3, а.с.134) зі спростуванням посилання позивача на ч. 7 ст. 9 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" щодо необхідності проведення конкурсу в разі надходження двох і більше заяв, оскільки в оренду передавався не цілісний майновий комплекс, а окремі нежитлові приміщення. Законодавчі акти, що вимагають укладення договорів оренди вільного майна на конкурентних засадах, діють тільки з 2007 року, а тому, на думку відповідача-2, не можуть застосовуватись у даній справі.
Відповідач-3 відзив на позов не подав, однак в судовому засіданні представник відповідача-3, який був одночасно і представником відповідача-1, проти позову заперечував із мотивів, висловлених іншими відповідачами. Окрім того, в обґрунтування власної правової позиції послався на положення ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", що встановлює майнову самостійність органів місцевого самоврядування.
Представником відповідача-4 подано відзив на позов (т.3, а.с.3,4), в якому вказує на порушення підвідомчості розгляду спору в частині визнання незаконними рішень Івано-Франківської міської ради та її виконкому, вважаючи, що такі позовні вимоги повинні розглядатися за правилами адміністративного судочинства. Стосовно інших позовних вимог заперечує із тих же підстав, що і відповідач-2. 23.12.10 відповідачем-4 також подано доповнення до відзиву на позовну заяву (т.3, а.с.135, 136), в якій вказує на те, що дійсність договору оренди №ДО-2798 від 28.02.2006 була досліджена під час розгляду судом справи №П-13/7-3/264-6/82-12/54. Окрім того, відповідач-4 вказує на те, що позивач не претендував на отримання в оренду всього цілісного майнового комплексу, а тільки невизначених додаткових площ, а в частині позовних вимог щодо визнання недійсним рішення про приватизацію нежитлових приміщень вважає, що права позивача не порушені, оскільки позивач не має права на приватизацію спірних приміщень.
З метою встановлення дійсних обставин справи, судом також було витребувано для огляду інвентарну справу цілісного майнового комплексу за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Промислова,4 від Івано-Франківського бюро технічної інвентаризації, оригінал якої оглянуто в судовому засіданні, а копію долучено до матеріалів справи (т.2, а.с.46-184).
Розглянувши матеріали справи, вислухавши думку сторін, оцінивши докази у відповідності до вимог ст. 43 ГПК України, повно, об'єктивно і всебічно з'ясувавши обставини справи, суд встановив, що відповідач-1 - виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради - 28 лютого 2006 року прийняв рішення №80 "Про оренду та безоплатне користування (позичку) об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська", пунктом 2.12 якого було надано дозвіл товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Орсік, Лтд" (відповідач-4) укласти з виконавчим комітетом міської ради договір оренди на нежитлові приміщення площею 2389,0 кв.м, розташовані в будівлях та спорудах за адресою: вул. Побутова, 4 (т.1, а.с.111). В рішенні також вказано, що приміщення надаються в оренду на період до 31.01.2007 для використання під виробничі та складські приміщення з умовою, що орендар зобов'язується виконати наступні особливі умови договору оренди:
- за власні кошти відремонтувати орендовані приміщення;
- спільно з ТзОВ СП "Лост, Лтд" відремонтувати фасад, дах та водозливні елементи будівель, в яких розташовані орендовані приміщення, а також облаштувати прилеглу до них територію згідно з вимогами управління архітектури і містобудування виконавчого комітету міської ради;
- взяти на відповідальне збереження майно, яке було передано в оренду орендному підприємству "Івано-Франківська фабрика по виготовленню та ремонту меблів "Побутмеблі".
Відповідний договір оренди №ДО-2798 був укладений між відповідачами 1 і 4 у день прийняття вказаного рішення, а саме 28.02.2006 (т.3, а.с.7-10). Особливі умови, вказані у рішенні виконкому, також вказані у п.9.1. Даного договору.
Прийняття виконкомом Івано-Франківської міської ради рішення №80 (п.2.12) від 28.02.2006 та укладення відповідного договору оренди відбулось незважаючи на те, що на час прийняття цього рішення приміщення не було вільним і щодо нього існував судовий спір. Зокрема, як встановлено матеріалами справи, в січні 2006 року заступник прокурора м. Івано-Франківська в інтересах держави в особі Івано-Франківськї міської ради подав позов до Орендного підприємства “Івано-Франківська фабрика по виготовленню та ремонту меблів "Побутмеблі" про усунення перешкод у здійсненні Івано-Франківською міською радою права власності, виселення із нежитлових приміщень, розташованих по вул. Промислова, 4 в м. Івано-Франківську, та стягнення коштів за неправомірне використання спірного майна (справа №П-13/7-3/264-6/82-12/54) (т.1, а.с.141-145). ОП "Івано-Франківська фабрика по виготовленню та ремонту меблів "Побутмеблі" подала зустрічний позов про визнання права на приватизацію цілісного майнового комплексу по вул. Побутовій, 4 в м. Івано-Франківську шляхом його викупу та зобов'язання укласти договір купівлі-продажу вказаного майна в запропонованій редакції. Позивач вступив у дану справу на правах третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору 15.10.08. Дана справа розглядалась неодноразово судами різних інстанцій. Остаточне рішення у даній справі було прийняте господарським судом Івано-Франківської області 25 грудня 2009 року, яким, зокрема, зобов'язано ОП "Івано-Франківська фабрика по виготовленню та і ремонту меблів "Побутмеблі" усунути перешкоди у здійсненні Івано-Франківською міською радою права комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська на цілісний майновий комплекс за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Побутова, 4. Даним рішенням також було визнано право ТзОВ "Лост, Лтд" на приватизацію шляхом викупу орендованих ним приміщень площею 584,8 та 74,35 кв.м. Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 13 квітня 2010 року дане рішення було скасовано в частині задоволення позовних вимог ТзОВ "Лост, Лтд", а решта залишено без змін (т.1, а.с.136-140). Постановою Вищого господарського суду від 14 вересня 2010 року постанову Львівського апеляційного господарського суду від 13.04.10 залишено без змін (т.1, а.с.133-135).
Серед іншого предметом дослідження у даній справі був договір оренди №ДО-2798, укладений між виконкомом Івано-Франківської міської ради та ТзОВ "Орсік, Лтд" 28.02.2006.
Даний договір також був предметом спору у справі №П-9/197 за позовом прокурора м. Івано-Франківська в інтересах держави в особі Івано-Франківської міської ради до ТзОВ "Орсік, Лтд" про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень №2798 від 28.02.06, розташованих у будинку по вул. Побутова, 4 в м. Івано-Франківську. Рішенням господарського суду Івано-Франківської області у даній справі від 16.11.2006 у задоволенні позову було відмовлено (т. 3, а.с.150).
Дослідивши матеріали справи, враховуючи вимоги законодавства України, суд прийшов до висновку про те, що в задоволенні вимог щодо визнання незаконним п.2.12 рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №80 від 28.02.2006 та про визнання недійсним договору оренди №ДО-2798 від 28.02.2002 слід відмовити, зважаючи на сплив терміну позовної давності.
Відповідач-2 у відзиві на позовну заяву вказав на пропущення терміну позовної давності щодо вказаних вимог. Заяву відповідача-2 в судовому засіданні також було підтримано іншими відповідачами. Позивачем не надано доказів того, коли він довідався про дане рішення та договір, а також не подано клопотання про поновлення строку позовної давності із вказанням поважних причин пропуску.
Відповідно до ст. 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у 3 роки. Підстав для застосування спеціальної позовної давності в даному випадку немає. Відповідно до ч. 3 ст. 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Відмовляючи у задоволенні вимоги позивача щодо визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №ДО-2798 від 28.02.2006 (далі-Договір) з мотивів спливу строків позовної давності, суд одночасно вважає наявність даного договору важливою обставиною для вирішення справи, що потребує правової оцінки.
Договір оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 був укладений між виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради та ТзОВ "Орсік, Лтд" 28.02.2006. Відповідно до п.1.1 Договору орендодавець (відповідач-1) передає, а орендар (відповідач-4) приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення площею 2389,0 кв.м (т.3, а.с.7). Відповідно до п.2.1 Договору вступ орендаря у користування приміщеннями настає з моменту підписання уповноваженими представниками орендодавця та орендаря акта приймання-передачі. Відповідно до п.2.2 Договору акт приймання-передачі приміщень оформляється після примусового виселення з орендованих приміщень попереднього орендаря - орендного підприємства "Івано-Франківська фабрика по виготовленню і ремонту меблів "Побутмеблі" на підставі рішення господарського суду Івано-Франківської області від 23.02.2006 у справі №П-13/7. Термін оформлення акту приймання-передачі приміщень не може перевищувати 3 днів з дня оформлення акта судовиконавця про примусове виселення попереднього орендаря.
Однак, як встановлено матеріалами справи та зазначалося вище, дана судова справа розглядалася неодноразово і остаточне рішення по ній було прийнято тільки за постановою Львівського господарського апеляційного суду від 13 квітня 2010 року. Таким чином, акт приймання передачі між сторонами договору підписано не було, орендна плата за договором не сплачувалась, особливі умови згідно п.9.1. Договору не виконувались. Даний висновок ґрунтується на матеріалах справи, а саме картка розрахунку та оплати орендної плати та пені орендаря ТзОВ "Орсік, Лтд" (т.2, а.с.40), що була подана відповідачем-2 на вимогу суду, свідчить про те, що орендна плата за період з 01.01.2007 до 02.02.10 не нараховувалась. Про те, що відповідач-4 не користувався орендованим приміщенням також зазначається в його листі, адресований міському голові з проханням про передачу в оренду нежитлових приміщень по вул. Промислова,4 (т. 3, а.с.22).
Вказане свідчить про те, що сторони досягли згоди зі всіх умов договору, уклали договір, однак сторонами він не виконувався і жодних претензій сторін з приводу невиконання умов договору один одному не виставляли.
Відповідно до п.6.1. Договору цей Договір вступає в дію з моменту його реєстрації та діє до 31 січня 2007 року. Відповідно до п.6.7 Договору договір оренди приміщень підлягає продовженню при умові, що орендар належним чином виконував умови цього договору, у тому числі своєчасно та в повному об'ємі сплачував орендну плату, і не пізніше як за 30 календарних днів до закінчення терміну дії цього Договору подав орендодавцеві письмову заяву на продовження терміну дії цього договору. Порядок розгляду і прийняття рішень на підставі поданої орендарем заяви здійснюється в порядку передбаченим діючим Положенням про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська (т.3, а.с.9).
Відповідно до п.5.4.10 Положення про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська, що затверджено рішенням Івано-Франківської міської ради від 27.04.2007, копія якого міститься в матеріалах справи (т.3, а.с.82-99), договір оренди може бути продовженим при умові, що орендар належним чином виконував умови договору оренди, у тому числі своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату. Цим же Положенням встановлено чіткий порядок здійснення процедури продовження договору оренди.
Як встановлено в судовому засіданні, відповідач-4 із відповідною заявою до виконкому міської ради не звертався і відповідно рішення виконкому щодо продовження терміну дії даного Договору не приймалось
Незважаючи на те, що в даному випадку вбачається порушення не тільки договору оренди, але й власного нормативного акта Івано-Франківської міської ради, представники відповідачів стверджували, що даний Договір слід вважати продовженим автоматично на підставі ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", відповідно до положень якого у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Дане твердження відповідачів слід вважати хибним з огляду на те, що договір не виконувався, а відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця. Таким чином, оскільки договір не виконувався, орендар не користувався орендованим майном, то підстав для того, щоб вважати його продовженим немає. При цьому суд виходив з того, що поновлення договору оренди та продовження його дії на той самий термін та на тих самих умовах вважаються тотожними поняттями.
29 грудня 2009 року було прийнято рішення виконкому Івано-Франківської міської ради № 664, пунктом 1.90 якого надано дозвіл на продовження терміну дії договору оренди нежитлових приміщень, укладеного з ТзОВ "Орсік, Лтд" (т.1, а.с.112-115). Даним рішенням також встановлювались особливі умови приймання-передачі нежитлових приміщень після того, як вони будуть передані виконкому міської ради від арбітражного керуючого ОП "Івано-Франківська фабрика по виготовленню і ремонту меблів "Побутмеблі".
Підставою для прийняття даного рішення стала заява ТзОВ "Орсік, Лтд" (т.3, а.с.22) про надання в оренду нежитлових приміщень площею 2389,0 кв.м по вул. Промисловій, 4 на підставі договору оренди №ДО-2798 та внесення змін до нього в частині продовження терміну дії. Дана заява була розглянута на засіданні комісії з питань надання в оренду нежитлових приміщень та приватизації об'єктів комунальної власності міста 07.12.2009, протокол №14/09 (т.3, а.с.26). Комісія вирішила відкласти розгляд даного питання для додаткового вивчення юридичним відділом міськвиконкому та членом комісії О.Зборовським, тобто позитивного рішення щодо погодження передачі в оренду нежитлових приміщень не було прийнято. Однак, всупереч нормам п.4.4.5 Положення про оренду об'єктів комунальної власності (т. 3, а.с.85), в якому вказується, що Фонд комунальної власності готує проект рішення міськвиконкому на підставі рекомендацій комісії щодо надання в оренду об'єкта оренди конкретному претенденту на оренду, був підготовлений проект рішення про продовження терміну дії договору оренди (п.1.90 рішення №664 від 29.12.2009) та внесений на розгляд виконкому Івано-Франківської міської ради.
На підставі п.1.90 рішення виконкому Івано-Франківської міської ради від 29.12.2009 №664 20 січня 2010 року було укладено угоду №УО-2798-1 про внесення змін до Договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 від 28 лютого 2006 року (т.2, а.с.24-28). Відповідно до розділу 1 вказаної Угоди договір оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 від 28 лютого 2006 року було викладено в новій редакції. Згідно нової редакції Договору орендарю було передано нежитлові приміщення меншою площею, ніж це передбачалось в Договорі, а саме 2020,8 кв.м та інші матеріальні цінності. Акт приймання-передачі в оренду приміщень та майна, розташованих в будівлях та спорудах за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Побутова, 4 було підписано 20.01.2010 (т.2, а.с.31). Починаючи з 02.02.10 відповідачем-4 здійснювалась оплата орендної плати.
За таких обставин, враховуючи факт припинення Договору оренди №ДО-2798 від 28.02.2006, укладення Угоди №УО-2798-1 від 20.01.10 слід вважати укладенням нового правочину, а дії відповідачів 1 та 4 видаються такими, що спрямовані на ухилення від проведення конкурентних процедур, як це передбачено законодавством.
Стаття 73 Закону України "Про державний бюджет на 2009 рік" встановлює, що у 2009 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду бюджетним установам; музеям; підприємствам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам під творчі майстерні); громадським організаціям ветеранів; громадським організаціям інвалідів; центрам професійної, соціальної реабілітації інвалідів та центрам ранньої соціальної реабілітації дітей-інвалідів, а також підприємствам та організаціям громадських організацій інвалідів, яким визначена доцільність надання державної допомоги відповідно до статей 141, 142 Закону України "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні"; Пенсійному фонду України та його органам; державним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження; вітчизняним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження книжкової продукції, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру); релігійним організаціям для забезпечення проведення богослужінь, релігійних обрядів та церемоній. Орендар, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди нерухомого майна, строк дії якого закінчується, має право на продовження договору оренди на новий строк, але не більше ніж на два роки. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди нерухомого майна.
Як підтверджується матеріалами справи, позивач звертався до виконкому міської ради у 2009 році із зверненнями щодо передачі в оренду приміщень по вул. Промисловій, 4, зокрема №43 від 02.06.09 (т.1, а.с.51), №52 від12.08.09 (т.1, а.с.50) , №63 від 11.11.09 (т.1, а.с.52). Відповідач-1 та 2, надаючи відповіді на вказані листи №3347/01-15/48 від 28.08.09 (т.1, а.с.60) та №05/1377 від 05.08.09 (т.1, а.с.61), вказували на те, що приміщення не вивільнені ОП "Івано-Франківська фабрика по виготовленню та ремонту меблів "Побутмеблі", оскільки не прийнято остаточного рішення по справі №П-13/7-3/264-6/82-12/54 (остаточне рішення по справі було прийнято тільки 13 квітня 2010 року), а також посилались на положення ЗУ "Про державний бюджет на 2009 рік", відповідно до яких всі вільні приміщення надаються в оренду на конкурсній основі. Водночас, в листах не згадувалось про те, що приміщення перебувають в оренді ТзОВ "Орсік, Лтд".
Відповідно до п.4.4.6 Положення про оренду об'єктів комунальної юридичні чи фізичні особи, яким було відмовлено у наданні згоди на передачу в оренду конкретного об'єкта оренди у зв'язку з прийнятим рішенням про передачу в оренду даного об'єкта оренди на конкурсній основі, мають право взяти участь у конкурсі на право укладення договору оренди такого об'єкта оренди, подавши до Фонду комунальної власності нову заяву у порядку та в термін, які встановлюються конкурсною комісією відповідно до вимог Положення про проведення конкурсу на укладення договору оренди об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська (т.3, а.с.86).
Таким чином, відповідачу 1 та 2 станом на грудень 2009 року було відомо про намір позивача отримати в оренду нежитлові приміщення по вул. Промисловій, 4, однак отримавши заяву ТзОВ фірма "Орсік, Лтд", відповідачами 1 та 2 конкурс не було проведено, а приміщення передано в оренду безпосередньо відповідачу-4 шляхом укладення відповідної угоди.
Тобто, відповідачем-1 29.12.2009 було прийнято п.1.90 рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №664 про продовження терміну дії договору оренди та 20.01.10 укладено Угоду №УО-2798-1 про укладення в новій редакції Договору оренди №2798, який припинив свою дію ще 31.12.2007, із порушенням ст.73 ЗУ "Про бюджет на 2009 рік" та Положення про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська.
Відповідно до ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою для недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1-3,5,6 ст. 203 цього Кодексу. Як встановлено ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Відповідно до ч.1 ст. 216 недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні", зокрема ч.10 ст. 59 передбачено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції, органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних інтересів підприємства чи організації - позивача у справі (п. 2 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 26.01.2000 N 02-5/35 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів").
За таких обставин суд приходить до висновку, що п.1.90 рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №664 від 29.12.09 "Про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська" та угода №УО-2798-1 від 20.01.10. про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 від 28.02.06, укладена між виконкомом Івано-Франківської міської ради та ТзОВ фірма "Орсік, Лтд" на нежитлові приміщення площею 2020,8 кв.м по вул. Побутовій, 4 в м. Івано-Франківську, підлягають визнанню недійсними.
Угодою №УО-2798-2 про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 в редакції від 20 січня 2010 року, що була укладена між відповідачами 1 та 4 30 березня 2010 року, було збільшено площу орендованих приміщень до 2152,35 кв.м та зменшено орендну плату з 18050, 46 грн. без ПДВ до 5467,30 грн. без ПДВ (т.2, а.с.29). Підставою для укладення даної Угоди стало рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №138 від 16.03.10 "Про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська", відповідно до п.3.5 якого було викладено в новій редакції п.1.90 рішення виконкому №664 від 29.12.09. (т.1, а.с.116).
Угодою №УО-2798-3 про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 в редакції від 20 січня 2010 року, що була укладена між відповідачами 1 та 4 01 липня 2010 року, було збільшено площу орендованих приміщень до 2526,55 кв.м та збільшено розмір орендної плати до 8847,14 грн. без ПДВ (т.2, а.с.30). Підставою для укладення даної Угоди стало рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №330 від 24.06.10 "Про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська", відповідно до п.4.5 якого було викладено в новій редакції п.1.90 рішення виконкому №664 від 29.12.09. (т.1, а.с.117-119).
Відповідно до вказаних Угод відповідачу-4 було передано в оренду додаткові вільні площі поза конкурсом чи аукціоном, внаслідок чого площа орендованих приміщень збільшилась з 2020,8 до 2526,55 кв.м. За твердженням відповідачів, акти приймання-передачі вказаних додаткових площ не складались.
За таких обставин позовні вимоги щодо визнання недійсними Угоди №УО-2798-2 від 30.03.10 та Угоди №УО-2798-3 від 01.07.10, що укладені між відповідачами 1 та 4, підлягають до задоволення з тих же підстав, що і Угода №УО-2798-1 від 20.01.10.
При цьому суд вважає помилковою позицію відповідача-1 щодо невірності обраного позивачем способу захисту та відсутності у позивача права на звернення до суду із вимогою про визнання недійсним правочину, стороною якого він не є, оскільки в даному випадку позивач є заінтересованою особою.
При цьому суд врахував положення ч.3 ст. 215 Цивільного кодексу України, в якій вказано: якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Посилання відповідачів на необґрунтованість позовних вимог спростовується матеріалами справи та доказами, які були надані сторонами на вимогу суду.
19.07.2010 відповідач-4 подав заяву про приватизацію орендованих приміщень, в якій зокрема вказав про економічну недоцільність ремонту та подальшої експлуатації орендованих приміщень та заявив про намір здійснення повної їх реконструкції та будівництва нових приміщень (т.3, а.с.42).
05.10.10 Івано-Франківська міська рада прийняла рішення №247-L VII "Про внесення змін і доповнень до Програми приватизації в місті Івано-Франківську на 2008-2010 р.р."(т.2, а.с.42-44). Додатком 1 до даного рішення було затверджено Перелік об'єктів комунальної власності міста, які орендуються суб'єктами підприємницької діяльності і підлягають приватизації шляхом викупу. Пунктом 1 цього додатку включено майно та нежитлові приміщення за адресою: вул. Побутова, 4, орендар: ТзОВ фірма "Орсік, Лтд", площа приміщень 2526,55 кв.м, знос будівель і споруд складає до 70 відсотків, ремонт з відновленням є економічно недоцільним.
Дане рішення в частині прийняття рішення про приватизацію шляхом викупу приміщень по вул. Промислова, 4 ТзОВ фірма "Орсік, Лтд" підлягає визнанню недійсним як таке, що прийнято з порушенням норм чинного законодавства. При цьому суд керувався наступним.
Відповідно до ч.4. ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом та викупу. Згідно зі ст. 11 цього ж Закону викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації не проданих на аукціоні, за конкурсом, включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна". Викуп майна підприємств, зданих в оренду, проводиться з додержанням вимог, передбачених чинним законодавством України про приватизацію.
Пунктом 51 Закону України "Про Державну програму приватизації" передбачено, що разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Вимоги Державної програми приватизації поширюються і на майно комунальної власності, оскільки пунктом даного Закону встановлено, що Державна програма приватизації на 2000-2002 роки визначає основні цілі, пріоритети, завдання та способи приватизації державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, та відчуження комунального майна, групи об'єктів, які підлягають приватизації, орієнтовні завдання щодо обсягів приватизації державного майна та надходження коштів від приватизації до Державного бюджету України та відповідні заходи щодо виконання цієї Програми.
Відповідно до ч.1 ст. 289 Господарського кодексу України орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.
Як встановлено матеріалами справи, відповідачем-4 поліпшення орендованого майна не проводилось, оскільки відповідач загалом вважає подальшу експлуатацію орендованих нежитлових приміщень економічно недоцільною. Право відповідача-4 на викуп орендованого майна договором оренди не передбачалось. Відповідно до п.4.1.4 Угоди №УО-2798-1 від 20.01.10 орендар має право у випадку прийняття орендодавцем рішення про приватизацію приміщень та майна брати участь у їх приватизації в порядку, передбаченому чинним законодавством України.
Представник відповідача-3 в обґрунтування своєї позиції щодо прийняття оспорюваного рішення вказав на те, що Івано-Франківська міська рада є колегіальним органом та приймає рішення простою більшістю голосів, а також послався на ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", відповідно до ч.6 якої доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою.
При прийнятті рішення суд дав оцінку правовій позиції відповідачів та не взяв до уваги вказані твердження відповідача-3, оскільки Івано-Франківська міська рада відноситься до органів місцевого самоврядування України. Як визначено частиною 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Таким чином, розпорядження комунальним майном територіальної громади м. Івано-Франківська має здійснюватись Івано-Франківською міською радою виключно у спосіб, передбачений законодавством України та в інтересах громади, однак, як підтверджується матеріалами справи відповідач-3 при прийнятті рішення про приватизацію приміщень по вул. Промисловій, 4 діяв всупереч положенням законодавства України про приватизацію.
При вирішенні питання розподілу судових витрат у відповідності до ст. 49 ГПК України суд виходив з того, що даний позов носить немайновий характер і оскільки задоволено 2 із 8 позовних вимог, то відповідно ? суми судових витрат залишиться за позивачем, а ? суми підлягає до стягнення із відповідачів у солідарному порядку.
Керуючись ст. 124 Конституції України, ст.ст. 203, 215, 216, 267, 764 Цивільного кодексу України, ст. 289 Господарського кодексу України, ст. 73 ЗУ "Про державний бюджет на 2009 рік", ст.ст. 59, 60 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", п.1,51 Державної програми приватизації, ст.ст. 7, 11 ЗУ "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст.ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Лост, Лтд" до Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська, Івано-Франківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Орсік, Лтд" про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень, про визнання недійсним рішення міськвиконкому щодо передачі в оренду нежитлових приміщень, про визнання недійсним рішення міської ради про приватизацію орендованих приміщень задовольнити частково.
Визнати недійсним п.1.90 рішення виконкому Івано-Франківської міської ради №664 від 29.12.09 “Про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська”.
Визнати недійсною угоду №УО-2798-1 від 20.01.10. про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 від 28.02.06, укладену між виконкомом Івано-Франківської міської ради та ТзОВ фірма "Орсік, Лтд" на нежитлові приміщення площею 2020,8 кв.м по вул. Побутовій, 4 в м. Івано-Франківську.
Визнати недійсною угоду №УО-2798-2 від 30.03.10. про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 в редакції від 20.01.10, укладену між виконкомом Івано-Франківської міської ради та ТзОВ фірма "Орсік, Лтд" на нежитлові приміщення площею 2152,35 кв.м по вул. Побутовій, 4 в м. Івано-Франківську.
Визнати недійсною угоду №УО-2798-3 від 01.07.10. про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2798 в редакції від 20.01.10, укладену між виконкомом Івано-Франківської міської ради та ТзОВ фірма "Орсік, Лтд" на нежитлові приміщення площею 2526,55 кв.м по вул. Побутовій, 4 в м. Івано-Франківську.
Визнати недійсним рішення Івано-Франківської міської ради від 05.10.10 №247-L VII "Про внесення доповнень до "Програми приватизації в місті Івано-Франківську на 2008-2010 р.р." в частині пункту 1 Додатку 1 про включення до переліку об'єктів комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу-приміщень, що розташовані в окремих будівлях та спорудах на 1 та 2 поверхах загальною площею 2526,55 кв.м по вул. Побутовій, 4 в м. Івано-Франківську ТзОВ фірма "Орсік, Лтд".
Стягнути з Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради (вул. Грушевського, 21, м. Івано-Франківськ, 76018), Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська (вул. Л.Курбаса, 2, м. Івано-Франківськ, 76018), Івано-Франківської міської Ради (вул. Грушевського, 21, м. Івано-Франківськ, 76018), Товариства з обмеженою відповідальністю фірма Орсік, Лтд" (вул. Української Дивізії, 9/4, м. Івано-Франківськ, 76018) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛОСТ, Лтд" (вул. Побутова,4, м. Івано-Франківськ, 76014) 63,75 грн. (шістдесят три гривні 75 коп.) державного мита та 177,00 грн. (сто сімдесят сім гривень 00 коп.) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
В решті позову відмовити.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя Кобрин О. М
повне рішення складено 29.12.10