Справа № 599/1696/25
н.п.2/599/770/2025
04 грудня 2025 року Зборівський районний суд Тернопільської області в складі:
судді Снігурського В. В.,
при секретарі Куриляк О. Г.,
за участю представника відповідача Булави О. П. в режимі відеоконференції,
розглянувши в м. Зборові цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Розтоцьке Агро» про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди у нового орендаря,
позивач ТОВ "Західна агровиробнича компанія" звернувся до суду з позовом до відповідачів - ОСОБА_1 , ПП «Розтоцьке Агро» з вимогами:
визнати укладеною додаткову угоду № б/н від 06.03.2025 року до договору оренди земельної ділянки № БН від 17.01.2017 між ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» та ОСОБА_1 ;
визнати відсутнім у відповідача 2- ПП "РОЗТОЦЬКЕ АГРО" права оренди земельної ділянки площею 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879, яка розташована за адресою: Тернопільська область, Зборівський район, Серетецька сільська рада;
скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею площею 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879, яка розташована за адресою: Тернопільська область, Зборівський район, Серетецька сільська рада, номер запису про інше речове право: 60185157.
Позовні вимоги мотивовано тим, що 17 січня 2017 року ТОВ «РОЗТОЦЬКЕ» уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879, яка розташована за адресою: Тернопільська область, Зборівський район, Серетецька сільська рада.
01 червня 2018 року сторони договору уклали додаткову угоду про заміну орендаря та внесення змін до Договору оренди, на підставі якої сторону Орендаря змінено на ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ». Сторони також продовжили строк дії договору оренди на 7 років з моменту укладення додаткової угоди.
Згідно з пунктом 8 вказаного вище договору, він укладений строком на 7 років з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі від 17.01.2017 року, Товариством з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» 21.03.2025 року надіслано відповідачу 1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі вих. № 1243 від 06.03.2025 року. Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист Відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк.
Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Отже, позивач вважає поновленим Договір оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.
Разом з тим, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30.09.2025 року, право оренди вказаної земельної ділянки, яка знаходиться на території Серетецької с/ради Зборівського р-ну Тернопільської обл., проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 60185157. Таким чином, позивач дізнався про те, що наявний договір оренди земельної ділянки, яка знаходилась в оренді у позивача, з ПРИВАТНИМ ПІДПРИЄМСТВОМ "РОЗТОЦЬКЕ-АГРО".
Представник позивача позовні вимоги підтримує та просить розглянути справу без його участі.
Представник відповідача ПП "РОЗТОЦЬКЕ АГРО" у судове засідання не з'явився, відзиву не надав.
Представник відповідача ОСОБА_1 , позову не визнав. Свої заперечення виклав у відзиві на позов, згідно яких зазначає, що Орендар у встановлений договором строк (три місяці до закінчення строку дії договору) до 01 березня 2025 року не повідомив Орендодавця про намір скористатися переважним правом на продовження дії договору оренди.
Натомість позивач приховав факт отримання листа-повідомлення ОСОБА_1 від 21 січня 2025 року (позивач отримав 04.02.2025 року), де відповідач чітко вказав, що не бажає поновлювати дію Договору. Також в даному листі відповідач висловив прохання утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали йому відразу після закінчення дії договору використовувати належну йому як власнику земельну ділянку та ОСОБА_2 залишив за собою право розпоряджатися належною йому земельною ділянкою без додаткового інформування товариства.
Тобто, ще до направлення листа-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі, укладеного 17.01.2017 року, з примірниками додаткових угод позивачу було достеменно відомо про відсутність у ОСОБА_2 наміру продовжувати дію Договору оренди землі та намір використати земельну ділянку для власних (суспільних) потреб, тобто його незгоду з істотними умовами Договору.
Позивач вважає, що відсутність права оренди в наступного орендаря тягне за собою як наслідок скасування державної реєстрації речового права.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав від 05.06.2025 року №430023026 державним реєстратором проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі заяви ОСОБА_1 та договору оренди землі, укладеного 20.02.2025 року між приватним підприємством «Розтоцьке-Агро» та ОСОБА_1 . Дана державна реєстрація проведена 02.06.2025 року з внесенням запису про інше речове право під номером 60185157, тобто після завершення строку дії договору оренди землі з позивачем.
ОСОБА_1 надав державному реєстратору Витяг з Державного реєстру речових прав від 05.06.2025 року №430019772, відповідно до якого речове право - право оренди земельної ділянки площею 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва припинено на підставі листа ОСОБА_1 від 21.01.2025 року. Тобто, для державної реєстрації речового права відповідачем було подано усі документи, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тому підстави для відмови державної реєстрації земельної ділянки, що належать відповідачу були відсутні.
Також представник відповідача зазначив, що орендна плата за договором виплачувалася несвоєчасно, що стверджується платіжною інструкцією, наданою позивачем.
Дослідивши докази у справі, суд встановив наступне:
відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з площею 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879, що стверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
17 січня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Розтоцьке» було укладено Договір оренди землі, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879.
01 червня 2018 року між ОСОБА_1 , ТОВ «Розтоцьке» та ТОВ ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» укладено додаткову угоду до вказаного договору оренди на підставі якої сторону Орендаря змінено на ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ». Сторони також продовжили строк дії договору оренди на 7 років з моменту укладення додаткової угоди, тобто з 01 червня 2018 року.
Внесено зміни до пункту 8 вказаного вище договору, визначено, що договір укладений строком на 7 років з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Таким чином строк дії договору - до 01 червня 2025 року.
21 березня 2025 року ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» направила в адресу ОСОБА_1 лист - повідомлення, вих. №1243 від 06 березня 2025 року про намір продовжити договір оренди від 17 січня 2017 року земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879 з двома примірниками додаткової угоди. Факт направлення вказаного листа 21 березня 2025 року стверджується квитанцією відділення поштового зв'язку.
Оскільки строк дії договору - до 01 червня 2025 року, вказаний лист направлено відповідачем з порушенням строків, визначених у п.8 договору оренди.
Доказів щодо дати отримання вказаного відповідачем листа не надано.
В свою чергу відповідач ОСОБА_1 29 січня 2025 року направив в адресу ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» лист - повідомлення про небажання продовжувати з орендарем строк дії договору оренди.
Вказаний лист позивач отримав 04 лютого 2025 року, що стверджується розпискою про вручення поштового відправлення.
20 лютого 2025 року між ПП «Розтоцьке-Агро» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879. Державна реєстрація цього договору проведена 02.06.2025 року з внесенням запису про інше речове право під номером 60185157, тобто після завершення строку дії договору оренди землі з позивачем.
Суд оцінив надані докази та приходить до наступних висновків.
Згідно із Перехідними положеннями Закону України "Про оренду землі" із урахуванням змін, внесених Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", правила, які визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (набрання чинності 16.01.2020), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Договір оренди спірної земельної ділянки було укладено 17 січня 2017 року .
Ч.1-ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладення зазначених у позові договору оренди та додаткової угоди), передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
З приводу подібних правовідносин наявні правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 18 жовтня 2017 р. у цивільній справі №6-1634цс17, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), у постановах від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі №608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23).
У вказаних рішеннях суд зазначає, що відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови Великої палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
У даній справі відповідачем заперечується належне виконання позивачем своїх обов'язків за договором оренди щодо своєчасної сплати орендної плати;
позивач (орендар) своєчасно не повідомив відповідача ОСОБА_1 про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надав проєкт додаткової угоди з порушенням строку, визначеного у п.8 договору оренди;
відповідач заздалегідь до закінчення строку дії договору оренди повідомив позивача про небажання продовжувати договір оренди з ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ».
Таким чином у даній справі відсутня сукупність юридичних фактів, які обумовлюють переважне право позивача як орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди (правова позиція Верховного Суду у постанові 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 провадження № 61-813 св 23).
Згідно ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст. 627 ЦК України).
За змістом ч.2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі № 908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.
Верховний Суд звертає увагу на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28 травня 2024 року у справі N 604/648/23, від 12 квітня 2024 року у справі N 131/970/23, від 12 січня 2021 року у справі N 908/454/17.
Також, проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містить інші істотні умови, ніж сам договір оренди: щодо строку дії договору, поновлення та припинення договору.
Верховний Суд у постановах від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23, дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV).
У даній справі сторони договору згоди не досягли.
Суд приходить до висновку, що відповідач ОСОБА_1 з дотриманням вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі», правомірно реалізував своє право на свободу договору, передбачене ст.627 ЦК України.
Враховуючи зазначене вище позовні вимоги не підлягають задоволенню у зв'язку з їх безпідставністю.
Керуючись ст.ст. 12,81, 141, 263-265 ЦПК України, ст.ст. 626, 627, 770, 792 ЦК України, ст.ст. 13, 32, 33 Закону України «Про оренду землі» -
відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Розтоцьке Агро» про визнання укладеною додаткової угоди від 06 березня 2025 року до договору оренди земельної ділянки від 17 січня 2017 року між ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» і ОСОБА_1 ; про визнання відсутнім у Приватного підприємства "РОЗТОЦЬКЕ АГРО" права оренди земельної ділянки площею 1,8355 га, кадастровий номер 6122688600:01:001:0879 та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди вказаної земельної ділянки.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а у разі подання апеляційної скарги, якщо рішення не скасовано, після розгляду справи апеляційним судом. Апеляційна скарга може бути подана до Тернопільського апеляційного суду на протязі 30 днів з дня складення повного тексту рішення.
Повний текст рішення виготовлено 08 грудня 2025 року.
Суддя Зборівського
районного суду В. В. Снігурський