03 грудня 2025 року
м. Київ
справа № 373/502/22
провадження № 61-17390св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», державний реєстратор Виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровська Ірина Петрівна, ОСОБА_3 ,
третя особа -ОСОБА_4 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 , яка подана його представником - адвокатом Білошкурським Олександром Валерійовичем, на рішення Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 18 серпня 2023 року у складі судді Керекези Я. І. та постанову Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року у складі колегії суддів: Борисової О. В., Левенця Б. Б., Ратнікової В. М.
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2022 року ОСОБА_5 , ОСОБА_2 звернулися до суду із позовом
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» (далі - ТОВ «ФК «Довіра та гарантія»), державного реєстратора Виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровської І. П., ОСОБА_3 , третя особа - ОСОБА_4 , про визнання незаконним
та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння.
Позовна заява мотивована тим, що земельна ділянка, площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належала їм на праві спільної сумісної власності та була придбана ними за договором купівлі-продажу від 24 червня 2008 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (реєстровий номер 16303).
Вказували, що 24 червня 2008 року між ОСОБА_5 та Закритим акціонерним товариством (далі - ЗАТ) «ОТП Банк», правонаступником якого є ТОВ «ОТП Факторинг Україна» було укладено кредитний договір № ML-019/046/2008, відповідно до якого банк надав йому кредит у розмірі 89 881,1 доларів США.
Зазначали, що 24 червня 2008 року між ними та ЗАТ «ОТП Банк» був укладений договір іпотеки №РML-019/046/2008, відповідно до якого в іпотеку було передано земельну ділянку, площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
21 липня 2009 року між сторонами кредитного договору був укладений договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки № РML-019/046/2008, відповідно до якого розмір боргових зобов'язань, забезпечених іпотекою, становить 91 056,24 доларів США.
03 червня 2020 року державним реєстратором виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровською І. П. було прийняте рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 52501599, про реєстрацію права приватної власності ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» на земельну ділянку, площею 0,1008 га з кадастровими номерами 3210945600:01:078:0136.
Вважали, що реєстрація права власності на земельну ділянку за ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» була проведена з порушенням законодавчих норм та договору іпотеки, оскільки державна реєстрація переходу прав власності на об'єкт нерухомого майна відповідно до договору про задоволення вимог іпотекодержателя повинна бути проведена відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Вказували, що ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» їм не було надано інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна була погоджуватися з власником майна. Повідомлення про проведення оцінки та визначення ринкової вартості земельної ділянки позивачі не отримували.
Зазначали, що не було враховано, що на земельній ділянці міститься незавершений будівництвом багатоквартирний житловий будинок.
Посилалися, що вони не отримували на свою адресу повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки і не підписували будь-які поштові повідомлення.
Вказували, що державним реєстратором не взято до уваги той факт, що при визначенні складу предмета іпотеки зазначена земельна ділянка мала цільове призначення для ведення садівництва, в той же час за позивачами було зареєстровано право власності на земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що не давало можливості на вчинення реєстраційних дій щодо державної реєстрації переходу права власності.
Зазначали, що на вищезазначеній земельній ділянці забудовниками: ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ведеться будівництво багатоквартирного житлового будинку, загальною площею 3 562,0 кв. м, що здійснюється згідно із затвердженою проектною документацією, відповідно до Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07 жовтня 2013 року № 0119-10-2013, виданих Ірпінською міською радою, та згідно Генерального плану селища Ворзель. Вартість незавершеного будівництва не визначалася. Багатоквартирний житловий будинок, що не завершений будівництвом, не виступав предметом іпотеки.
Посилалися на те, що державному реєстратору не було надано довідки про розмір заборгованості не раніше ніж на 3 дні до їх подачі.
У подальшому, вищезазначена земельна ділянка була відчужена ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 17 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н. В. та зареєстрованого у реєстрі за № 137.
Вказували, що ОСОБА_3 було здійснено поділ земельної ділянки площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, на дві земельні ділянки, площами 0,1008 га та 0,0504 га, з кадастровими номерами 3210945600:03:002:3032 та 3210945600:03:002:3033.
Зазначали, що ОСОБА_3 , набувши право власності на спірну земельну ділянку, проводить демонтаж незавершеного будівництва, тому він не міг бути необізнаний про наявність перешкод на вчинення правочину, зокрема, розміщення на земельній ділянці об'єкту незавершеного будівництва, що може свідчити про недобросовісність набувача і є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна.
Посилалися на те, що земельна ділянка вибула із їх володіння не з їхньої волі.
За заявою ОСОБА_5 порушено кримінальне провадження щодо наведених фактів.
Ураховуючи наведене, ОСОБА_5 , ОСОБА_2 просили суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 5152501599 від 03 червня 2020 року, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровською І. П., про державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» на земельну ділянку, площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ;
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на їх користь земельну ділянку, площею 0, 0504 га, кадастровий номер 3210945600:03:002:3032, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2361950132109, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, площею 0,0504 га, кадастровий номер 3210945600:03:002:3033, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2361913832109, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
іпотекодавцю. А тому підстав для витребування квартири немає.
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції
Рішенням Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області
від 18 серпня 2023 року позов ОСОБА_5 , ОСОБА_2 до державного реєстратора Виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровської І. П. про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно залишено без задоволення.
Позов ОСОБА_5 , ОСОБА_2 до ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», ОСОБА_3 , третя особа - ОСОБА_4 , про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння задоволено.
Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав
та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 52501599 від 03 червня
2020 року, прийняте державним реєстратором Виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровською І. П., про державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» (код ЄДРПОУ 38750239)
на земельну ділянку, площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована по АДРЕСА_1 .
Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на користь
ОСОБА_5 та ОСОБА_2 земельну ділянку, площею 0, 0504 га, кадастровий номер 3210945600:03:002:3032, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2361950132109, та земельну ділянку, площею 0,0504 га, кадастровий номер 3210945600:03:002:3033, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2361913832109, що розташовані по АДРЕСА_1 .
Призначено судове засідання для вирішення питання про судові витрати у справі.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що реєстрація права власності за ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на спірну земельну ділянку була здійснена з порушенням норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), зокрема за відсутності довідки про суму боргу, яка повинна була бути подана в обов'язковому порядку. За таких обставин суд вважав, що таке рішення державного реєстратора є незаконним та підлягає скасуванню. Крім того, суд першої інстанції вказав, що спірна земельна ділянка вибула із володіння ОСОБА_5 та ОСОБА_2 не з їх волі, а тому має бути витребувана на їх користь.
При цьому, формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Додатковим рішенням Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 31 серпня 2023 року заяву представника позивачів - адвоката
Сербіної Л. В., про ухвалення додаткового рішення задоволено частково.
Стягнуто солідарно із ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 15 000 грн.
Стягнуто солідарно із ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 15 000 грн. Стягнуто солідарно із ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 сплачену суму судового збору за забезпечення позову
в розмірі 496,20 грн.
Стягнуто з ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на користь ОСОБА_5 сплачену суму судового збору за вимогу немайнового характеру в розмірі 992,40 грн.
Стягнуто з ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на користь ОСОБА_5 сплачену суму за проведення експертизи в розмірі 21 030, 24 грн.
Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 сплачену суму судового збору за вимогу майнового характеру в розмірі 5 402,99 грн.
Стягнуто із ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на користь ОСОБА_2 сплачену суму судового збору за вимогу немайнового характеру в розмірі 992,40 грн.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_8 задоволено частково.
Рішення Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області
від 18 серпня 2023 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_5 , ОСОБА_2 до ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», ОСОБА_3 , третя особа - ОСОБА_4 , про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно скасовано та ухвалено в цій частині нове про відмову у задоволенні вказаних вимог.
Рішення Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області
від 18 серпня 2023 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_5 , ОСОБА_2 про витребування майна (земельних ділянок) з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 залишено без змін.
Додаткове рішення Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 31 серпня 2023 року в частині:
стягнення солідарно із ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 15 000 грн;
стягнення солідарно із ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 15 000 грн;
стягнення солідарно із ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 сплачену суму судового збору за забезпечення позову у розмірі
496,20 грн;
стягнення з ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на користь ОСОБА_5 сплачену суму судового збору за вимогу немайнового характеру в розмірі 992,40 грн;
стягнення з ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на користь ОСОБА_5 сплачену суму за проведення експертизи в розмірі 21030 грн. 24 коп.;
стягнення із ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на користь ОСОБА_2 сплачену суму судового збору за вимогу немайнового характеру в розмірі 992,40 грн скасовано та ухвалено у цій частині нове судове рішення.
Стягнуто із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 7 500 грн, сплачену суму судового збору за забезпечення позову в розмірі 496,20 грн.
Стягнуто із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7 500 грн.
Додаткове рішення Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 31 серпня 2023 року в частині стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 сплаченої суми судового збору за вимогу майнового характеру
у розмірі 5402,99 грн залишено без змін.
Стягнуто з ОСОБА_5 , ОСОБА_2 на користь ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі
по 744,30 грн з кожного.
Стягнуто з ОСОБА_5 , ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі по 744 грн 30 коп. з кожного.
Судове рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на спірну земельну ділянку було прийнято з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку, за відсутності довідки іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Проте, у задоволенні вимоги про скасування рішення державного реєстратора необхідно відмовити, оскільки вона є неефективною, так як майно вже було відчужене, тому належним способом захисту є витребування майна у кінцевого набувача. Перешкод для застосування механізму статті 388 ЦК України не встановлено, оскільки майно вибуло з власності позивачів поза їх волею, тому витребування такого майна у кінцевого набувача переслідує легітимну мету.
Апеляційним судом було змінено розподілу судових витрат, з урахуванням задоволених позовних вимог.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у грудні 2024 року, представник ОСОБА_3 - адвокат Білошкурський О. В., посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суди задовольнили позовні вимоги про витребування майна від добросовісного набувача виключно через формальність, через відсутність у матеріалах реєстраційної справи довідки про розмір заборгованості. При цьому, всі інші вимоги іпотекодавцем були виконані та надані відповідні документи. При цьому, судам були надані докази того, що на час здійснення реєстраційної дії заборгованість дійсно існувала, вона була відображена у вимозі, надісланій на адреси іпотекодавців, та не змінювалася, оскільки взагалі не погашалася боржником та іпотекодавцем, її розмір суттєво перевищував вартість іпотечного майна,
Витребовуючи спірні земельні ділянки у ОСОБА_3 , суди не врахували того, що він є добросовісним набувачем цього майна, на час придбання ним земельної ділянки жодних обмежень у продажу чи заборон у державному реєстрі не існувало, тому, на думку заявника, майно не може бути витребувано у нього, оскільки це є нелегітимним втручанням у його право на вільне володіння майном та завдає йому надмірний тягар, що є порушенням статті першої Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція).
Вказує, що суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки вказаному, а судове рішення, постановлене за відсутності перевірки добросовісності/недобросовісності набувача, що суттєво для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, не може вважатися таким, що відповідає вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.
Посилається на прецедентну практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) та відповідну судову практику Верховного Суду.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У березні 2025 року представник ОСОБА_5 , ОСОБА_2 - адвокат Лінник М. А., подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що викладені в ній доводи не спростовують правильність ухвалених судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, які забезпечили повний та всебічний розгляд справи та ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 11 лютого 2025 року, після усунення недоліків касаційної скарги, відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано цивільну справу із суду першої інстанції.
24 лютого 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 18 листопада 2025 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Згідно з копії договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого 24 червня 2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С. В. (реєстровий номер 16303), ОСОБА_5 , ОСОБА_2 придбали у власність земельну ділянку для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована по АДРЕСА_1 . Вартість земельної ділянки визначена 540 298,14 грн.
Із витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 04 листопада 2019 року № НВ-3216970682019 вбачається, що власниками земельної ділянки, що розташована на АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, є в рівних частинах ОСОБА_2 та ОСОБА_5
24 червня 2008 року між ОСОБА_5 та ЗАТ «ОТП Банк», яке було перейменоване на ПАТ «ОТП «Банк», правонаступником якого є ТОВ «ОТП Факторинг Україна», було укладено кредитний договір № ML-019/046/2008, відповідно до якого позичальник отримав від банку кредит у розмірі 89 881,1 доларів США.
24 червня 2008 року між ОСОБА_5 , ОСОБА_2 та ЗАТ «ОТП Банк» був укладений договір іпотеки № PML-019/046/2008 для забезпечення виконання зобов'язання за вищезазначеним кредитним договором. Предметом договору іпотеки була земельна ділянка для ведення садівництва, площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована на АДРЕСА_1 . Вартість земельної ділянки вказана 540 298,14 грн.
21 липня 2009 року між вищезазначеними сторонами був укладений договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки від 24 червня 2008 року № PML-019/046/2008, яким змінено розмір боргових зобов'язань.
18 серпня 2010 року на ім'я ОСОБА_2 був виданий державний акт на право власності серії ЯЛ №395126 на земельну ділянку, площею 0,1008 га, що розташована на АДРЕСА_1 .
Згідно зі списком співвласників земельної ділянки, який є додатком до вищезазначеного акту, співвласниками земельної ділянки є ОСОБА_2 та ОСОБА_5 (по 1/2 частині).
Позивачами була оформлена документація, необхідна для здійснення будівництва житлового будинку на належній їм земельній ділянці.
Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 28 січня 2020 року № 198038535, на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мурської Н. В. від 06 грудня 2019 року № 50080014 новим іпотекодержателем спірної земельної ділянки було зареєстроване ТОВ «ФК «Довіра та гарантія».
06 грудня 2019 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на адресу позивачів було направлено повідомлення про порушення основного зобов'язання та/або іпотечного договору у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до копій поштових повідомлень ОСОБА_5 отримав повідомлення від ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» 16 грудня 2019 року, ОСОБА_2 - 13 грудня 2018 року.
Відповідно до копії звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки №2689, вартість земельної ділянки, загальною площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована на АДРЕСА_1 , становить 140 000 грн.
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 52501599 від 03 червня 2020 року), прийнятим державним реєстратором Виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровською І. П., право власності на земельну ділянку, загальною площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована по АДРЕСА_1 , було зареєстроване за ТОВ «ФК «Довіра та гарантія».
З огляду на копію договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого 17 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н. В. (реєстровий номер 137), ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» відчужила ОСОБА_3 земельну ділянку з цільовим призначенням - присадибна земельна ділянка, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована на АДРЕСА_1 .
На виконання ухвали суду про витребування документів державним реєстратором Виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровською І. П. надано матеріали реєстраційної справи, на підставі яких було зареєстровано право власності на спірну земельну ділянку за ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», яка містила в собі: копії рекомендованих повідомлень на ім'я ОСОБА_5 та ОСОБА_2 ; копію повідомлення про порушення основного зобов'язання та/або іпотечного договору, адресоване від ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» до ОСОБА_5 та ОСОБА_2 ; загальні відомості та відомості про реєстрацію земельної ділянки; копію договору іпотеки від 24 червня 2008 року та договору про внесення змін № 1; копію Звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки № НОМЕР_1 . Документи підшиті, пронумеровані та скріплені печаткою державного реєстратора.
Згідно з довідкою КП «Бучабудзамовник» від 01 листопада 2022 року № 6, станом на 01 листопада 2022 року на земельній ділянці, площею 0,1008 га, набувачами якої є ОСОБА_2 та ОСОБА_5 розпочате будівництво відповідно до Будівельного паспорта, виданого Відділом містобудування та архітектури Ірпінської міської ради від 24 березня 2010 року та Повідомлення про початок виконання будівельних робіт, на які не вимагається дозвіл, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області від 11 березня 2011 року № 218/11. Примітка: довідка дійсна протягом трьох місяців від дати реєстрації, довідка видана для пред'явлення в нотаріальну контору.
Згідно з висновком експерта Приймак О. Г. за результатами проведення судової технічної експертизи документів від 15 червня 2023 року № 9009/23-33 при виготовленні документу, який слугував оригіналом для досліджуваної копії рекомендованого повідомлення про вручення поштових відправлень з оголошеною цінністю за № 0411210922408 на ім'я ОСОБА_9 та при виготовленні документу, який слугував оригіналом для досліджуваної копії рекомендованого повідомлення про вручення поштових відправлень з оголошеною цінністю за № 0411210922517 на ім'я ОСОБА_2 , монтаж шляхом додруковування або видалення частин тексту, а також шляхом сканування чи копіювання фрагментів інших документів, з подальшою обробкою отриманих зображень та монтажу їх частин за допомогою графічних редакторів комп'ютерних програм не застосовувався.
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.
Підставою касаційного оскарження зазначених судових рішень заявник вказує неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування судами норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17,
від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 30 липня 2020 року у справі
№ 752/13695/18, від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15, від 15 березня 2023 року у справі № 725/1824/20, від 21 серпня 2023 року у справі № 570/783/20, що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
Касаційна скарга представника ОСОБА_3 - адвоката Білошкурського О. В., підлягає частковому задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону судові рішення судів першої та апеляційної відповідають не повністю.
Щодо позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Виконання зобов'язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Відповідно до частини п'ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно із пунктом 6 Порядку державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
Пунктом 61 Порядку, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Встановивши, що ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» не надало державному реєстратору довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, суд першої інстанції дійшов висновку про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 52501599 від 03 червня 2020 року, прийняте державним реєстратором Виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області Петровською І. П., про державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на земельну ділянку, площею 0,1008 га, кадастровий номер 3210945600:01:078:0136, що розташована по АДРЕСА_1 .
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні наведеної позовної вимоги, суд апеляційної інстанції вказав, що зазначені висновки суду першої інстанції суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження №14-208цс18), про те, що можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Перелік підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (провадження №14-2цс21) зазначила, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не вимагається, оскільки це не є ефективним і правомірним способом захисту права власника.
У постанові від 13 липня 2022 року у справі №199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) за позовом про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності Велика Палата Верховного Суду виснувала, що, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, тоді ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.
Обрання позивачем неправомірного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, що узгоджується із висновками, висловленими Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 22 червня 2021 року у справі №200/606/18 (провадження №14-125цс20), від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (провадження №14-2цс21).
З урахуванням викладеного, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про те, що правомірним, тобто таким, що відповідає природі порушеного цивільного права й характеру цивільних відносин між учасниками спору, та ефективним, тобто дієвим, способом захисту порушеного права є вимога про витребування спірних земельних ділянок у кінцевого набувача на користь позивачів.
Висновки суду першої інстанції про задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора суперечать усталеній судовій практиці Верховного Суду, згідно з якою, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то правомірним та ефективним способом захисту є позов про витребування нерухомого майна, й для такого витребування вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, як-то оспорювання рішень уповноважених органів, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є правомірними та ефективними способами захисту прав власника.
Верховний Суд погоджується з такими правовими висновками суду апеляційної інстанції, а касаційна скарга не містить доводів щодо незаконності чи необґрунтованості постанови апеляційного суду в цій частині, тому судове рішення апеляційного суду в цій частині слід залишити без змін.
При цьому, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що питання законності рішення уповноваженого органу, яке стало підставою для вибуття майна з власності позивачів необхідно досліджувати при вирішенні позовної вимоги про витребування майна.
Згідно із частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Щодо позовних вимог про витребування майна із чужого незаконного володіння
Задовольняючи позовні вимоги у зазначеній частині, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив з того, що реєстрація права власності за ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на спірну земельну ділянку була здійсненна з порушенням норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку, за відсутності довідки про суму боргу, яка мала бути подана в обов'язковому порядку.
За таких обставин суди вважали, що спірна земельна ділянка вибула із володіння ОСОБА_5 та ОСОБА_2 не з їх волі, у подальшому була поділена на дві, а тому вони мають бути витребувані у добросовісного набувача на їх користь.
Проте, з такими висновками судів попередніх інстанцій погодитися не можна, оскільки вони є передчасними.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає
із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина друга статті 328
ЦК України).
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно,
без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Відповідно до частин першої та третьої статті 388 ЦК України, якщо майно
за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене
у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача
у всіх випадках.
Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач).
За змістом частини п'ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те,
що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити
про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову
про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року в справі № 907/50/16 (провадження
№ 12-122гс18).
У пунктах 6.5-6.7, 6.9 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) зазначено,
що: «Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно,
без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама,
чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов'язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов'язку заінтересована особа має право пред'явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього…Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв'язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно)».
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. постанови Великої Палати Верховного Суду: від 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункт 38), від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 46.2), від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункт 7.15), від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21, пункт 5.61)).
У пункті 6.50 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що: «Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей».
Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає
на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв'язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388
ЦК України (див. пункт 5.58 постанови Великої Палати Верховного Суду
від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21)).
Вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки
у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі
№ 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20
(пункт 40)).
На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року
в справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року в справі
№ 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02 листопада 2021 року в справі
№ 925/1351/19).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що:
«5.57. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.
5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв'язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.
5.59. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця.
5.60. Якщо спірне майно є об'єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).
5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).
5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».
Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Задовольняючи позовні вимоги про витребування у ОСОБА_3 спірних земельних ділянок, суди попередніх інстанцій не здійснили перевірки добросовісності / недобросовісності останнього, як набувача спірного майна, що суттєво для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, а такі судові рішення не можу вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.
При цьому, суд першої інстанції взагалі не вказав, про те, що ОСОБА_3 є добросовісним набувачем спірного майна, а суд апеляційної інстанції формально відповів на доводи його апеляційної скарги, належної перевірки добросовісності / недобросовісності набувача не здійснив, вказавши, що він не позбавлений права на відшкодування завданих йому збитків, зокрема, у порядку, передбаченому статтею 661 ЦК України, пред'явивши вимогу до незаконного набувача, в якого придбав нерухоме майно.
Проте, такі висновки апеляційного суду суперечать наведеним вище правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду про те, що прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.
Враховуючи наведене, Верховний Суд погоджується з доводами касаційної скарги про те, що без належної перевірки добросовісності / недобросовісності ОСОБА_3 , як останнього набувача спірного майна, дослідження питання пропорційності та справедливого балансу між його інтересами та інтересами позивачів, судові рішення судів попередніх інстанцій не можна вважати законними та обґрунтованими.
Подібні висновки також викладено, зокрема, й у постанові Верховного Суду від 21 серпня 2023 року у справі № 570/783/20 (провадження 61-8916св23), на яку посилається заявник у касаційній скарзі, та неврахування якої стало підставою для відкриття касаційного провадження у справі.
Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості під час розгляду справи в касаційному порядку встановлювати нові обставини або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, які не забезпечили повного та всебічного розгляду справи, не здійснили перевірки добросовісності / недобросовісності набувача спірного майна, то усунути вказані недоліки розгляду справи на стадії касаційного перегляду неможливо, тому справу в зазначеній частині необхідно передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
При цьому, Верховний Суд не здійснює розподіл судових витрат, оскільки справа направляється на новий розгляд.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,
Касаційну скаргу ОСОБА_3 , яка подана його представником - адвокатом Білошкурським Олександром Валерійовичем, задовольнити частково.
Рішення Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 18 серпня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року в частині позовних вимог ОСОБА_10 , ОСОБА_2 про витребування майна із чужого незаконного володіння скасувати, а справу в цій частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
У решті постанову Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді:Д. Д. Луспеник І. Ю. Гулейков Г. В. Коломієць Р. А. Лідовець Ю. В. Черняк