18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
04 грудня 2025 року м. Черкаси Справа № 925/1141/25
Господарський суд Черкаської області у складі судді Зарічанської З.В., за участю секретаря судового засідання Філіпової І.С., розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Бабанської селищної ради,
до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Юрінвест Агро",
про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, визнання недійсним договору та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки,
за участю представників сторін:
від позивача - Чимирис О.В., адвокат, ордер від 10.11.2025 серія СА № 1141364 (в режимі відеоконференцзв'язку),
від відповідача - Кравченко Р.М., адвокат, ордер від 19.05.2023 серія СА № 1055431.
19.09.2025 до Господарського суду Черкаської області надійшла позовна заява Бабанської селищної ради з вимогами:
- усунути перешкоди Бабанській селищній раді у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206, що розташована в адміністративних межах Бабанської селищної ради Уманського району Черкаської області, шляхом зобов'язання ТОВ "Юрінвест Агро" припинити користування зазначеною земельною ділянкою;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 4,5138 га з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206, укладений 10.07.2023 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юрінвест Агро";
- скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору оренди 10.07.2023 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юрінвест Агро".
Разом з позовом позивач подав клопотання про витребування доказів.
Ухвалою від 06.10.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, постановив справу №925/1141/25 розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 03.11.2025 о 15:30. Встановив сторонам строк для подання заяв по суті. Задовольнив клопотання Бабанської селищної ради про витребування доказів та зобов'язав Товариство з обмеженою відповідальністю "Юрінвест Агро" (далі - ТОВ "Юрінвест Агро") надати суду копію договору оренди земельної ділянки площею 4,5138 га із кадастровим номером 7124380400:02:000:1206 від 10.07.2023 укладеного між Ткачик Людмилою Миколаївною та ТОВ "Юрінвест Агро".
21.10.2025 відповідач подав відзив на позовну заяву, до якого додав витребувану судом копію Договору оренди земельної ділянки від 10.07.2023.
Суд враховує, що згідно з наданими відповідачем доказами доставки, відзив на позов з додатками доставлено до електронного кабінету Бабанської селищної ради 21.10.2025.
Відповідно до ч. 4 ст. 166 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), відповідь на відзив подається в строк, встановлений судом.
В ухвалі про відкриття провадження суд встановив для позивача строк - протягом десяти днів з дня отримання відзиву на позовну заяву для надання відповідь на відзив. Отже строк для подання відповіді на відзив позивачем сплив 31.10.2025, проте позивач своїм правом не скористався, відповідь на відзив суду не надав.
29.10.2025 позивач подав заяву з вимогою відкласти судове засідання, призначене на 03.11.2025 о 15:30.
Ухвалою від 03.11.2025 суд заяву Бабанської селищної ради задовольнив та відклав підготовче засідання у справі № 925/1141/25 до 20.11.2025 о 12:30.
10.11.2025 адвокат Чимирис О.В. - представник Бабанської селищної ради на підставі ордеру від 10.11.2025 серія СА № 1141364 подав заяву про вступ у справу як представника. Адвокату надано доступ до справи № 925/1141/25 через підсистему "Електронний суд".
18.11.2025 представник позивача - адвокат Чимирис О.В. подав заяву з вимогою відкласти судове засідання, яке призначене на 20.11.2025 на 12:30.
Ухвалою від 20.11.2025 суд у задоволенні заяви позивача про відкладення судового засідання відмовив, закрив підготовче провадження по справі № 925/1141/25 та призначив справу до судового розгляду по суті на 04.12.2025 о 14:00.
Присутній у судовому засіданні 04.12.2025 представник позивача позовні вимоги підтримав та наполягав на їх задоволенні. Представник відповідача проти задоволення позову заперечував.
04.12.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що на момент укладення договору оренди земельної ділянки з ТОВ "Юрінвест Агро" ОСОБА_1 фактично не мала законних підстав розпоряджатися земельною ділянкою із кадастровим номером 7124380400:02:000:1206 та вчиняти будь-які правочини, що можуть бути з нею пов'язані.
Позивач покликається на положення ч. 1 ст. 215 ЦК України, якою передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу та зауважує, що Верховний Суд у постанові від 13.02.2019 по справі № 916/2114/17 чітко зазначив, що укладення договору особою, яка не є власником майна, є неправомірним та тягне нікчемність такого правочину.
Крім того, зважаючи на відсутність законного права на розпорядження ділянкою, реєстрація зазначеного договору оренди земельної ділянки державним реєстратором також є незаконною. Оскільки, відповідно до положень ч. 1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація прав здійснюється виключно за наявності підтверджених правових підстав. Оскільки вказані дії реєстратора призвели до внесення в Держаний реєстр недостовірних відомостей про речові права, що порушило права законного власника - Бабанської селищної ради, це, на думку позивача, є вагомою підставою для скасування даної державної реєстрації права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору оренди 10.07.2023 року між ОСОБА_1 та "ТОВ "Юрінвест Агро".
Також позивач вважає, що так як по даний час ТОВ "Юрінвест Агро" продовжує користуватися вказаною земельною ділянкою на підставі договору оренди, укладеного з особою, яка фактично не мала на це ніяких правових підстав, що створює значні перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою законному власнику - Бабанській селищній раді, це є вагомою підставою для визнання даного договору оренди недійсним.
Позивач зазначає, що оскільки Бабанська селищна рада, як законний власник земельної ділянки з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206, позбавлена можливості реалізовувати свої повноваження щодо розпорядження, користування та володіння нею через самовільне зайняття вказаної земельної ділянки ТОВ "Юрінвест Агро" на підставі правочину, укладеного з особою, яка не мала жодної законної підстави на розпорядження нею, селищна рада вимушена звернутися до суду за захистом свого порушеного речового права. Наявність зареєстрованого договору оренди, укладеного без участі та волі законного власника земельної ділянки, створює перепону для належної реалізації повноважень органу місцевого самоврядування щодо згаданої земельної ділянки.
У таких умовах, на думку позивача, єдиним ефективним способом захисту прав та інтересів селищної ради, яка є власником земельної ділянки, є звернення до суду з вимогами про визнання договору оренди недійсним, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації речових прав.
У відзиві відповідач заперечуючи проти позову зазначає таке.
Твердження позивача, що на момент укладення договору оренди землі з ТОВ "Юрінвест Агро" ОСОБА_1 не мала законних підстав розпоряджатися земельною ділянкою та вчиняти будь-які правочини - не відповідають дійсності та спростовуються рішенням суду від 02.12.2022, яке додано позивачем із відповідною відміткою про набранням рішенням законної сили, оскільки ОСОБА_1 була власником даної земельної ділянки.
Користуючись своїм правом на розпорядження земельною ділянкою, ОСОБА_1 заключила 10.07.2023 договір оренди земельної ділянки із ТОВ "Юрінвест Агро" строком на 17 років із сплатою орендної плати у розмірі 14 відсотків від нормативно-грошової оцінки 153 156,64 грн, що становить 21 442 грн.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна встановлено, що станом на 11.07.2023 (на момент укладення договору оренди земельної ділянки) право власності за ОСОБА_1 було зареєстровано, що підтверджується інформаційною довідкою на момент реєстрації від 11.07.2023 за № 338630175. Реєстрація речового права оренди підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав від 11.07.2023 за № 338631631.
Отже, на думку відповідача, із представлених матеріалів можна достовірно встановити, що на момент укладення договору оренди 10.07.2023 ОСОБА_1 була зареєстрованим власником земельної ділянки. Таким чином, відповідач переконаний, що діяв добросовісно та на законних підставах. Відповідач не міг і не мав знати про можливі подальші зміни у правовому статусі власника.
Покликаючись на правові висновки Верховного суду відповідач зазначає, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Посилання позивача на незаконні дії реєстратора без його залучення до участі у справі та не оскаржуючи його дії є, на переконання відповідача, не зрозумілою позицією та на його думку неправильною, оскільки ТОВ "Юрінвест Агро" діяло добросовісно у відповідності до вимог законодавства та дійсних записів у реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідач стверджує, що задоволення позову з усунення перешкод, а відтак витребування земельної ділянки у відповідача як добросовісного набувача на користь Бабанської селищної ради призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод.
Відповідач стверджує, що релевантні правові висновки із застосування судом статті 1 Першого протоколу до Конвенції містяться у постановах Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 199/7375/16-ц, від 15.03.2023 у справі № 725/1824/20.
Поміж тим, відповідач зауважує про недобросовісність позивача з огляду на положення чинного законодавства, оскільки Бабанська селищна рада після набуття права власності на земельну ділянку на підставі рішення суду від 18.10.2024 та зареєструвавши речове право 07.03.2025 не повідомила ТОВ "Юрінвест Агро" про зміну власника, що є порушенням її обов'язку як нового власника. Відповідач продовжував користуватись земельною ділянкою добросовісно, виконуючи умови договору оренди та сплачуючи орендну плату.
Отже, саме бездіяльність позивача, на переконання відповідача, створила невизначеність у правовідносинах і не може бути підставою для покладення негативних наслідків на відповідача. При цьому відповідач звертає увагу на те, що ТОВ "Юрінвест Агро" дізнавшись про зміну власника земельної ділянки, діючи добросовісно, вжили заходів щодо недопущення прав нового власника земельної ділянки. Із цією метою, товариством відповідно до платіжної інструкції 2495 від 13.10.2025 сплачено на користь Бабанської селищної ради Уманського району Черкаської області орендну плату за період: жовтень - грудень 2024 року та 2025 рік на суму 31 600 грн, виходячи із умов договору ставки орендної плати 14 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 180 265,36 гривень. До контролюючих органів подані податкові декларації з плати за землю за 2024 рік на суму 26 178,21 грн, за 2025 рік на суму 45 106,07 грн.
На підставі викладеного, відповідач наполягає на своїй добросовісності.
Відповідач стверджує, що скасування судового рішення, на підставі якого було зареєстровано право власності, не призводить до автоматичного визнання нікчемними правочинів, укладених на його основі добросовісним набувачем, покликаючись на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, суд встановив таке.
02.12.2022 Уманський міськрайонний суд Черкаської області ухвалив рішення у справі № 705/1046/22 за позовом ОСОБА_1 до Бабанської селищної ради про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування, яким позов ОСОБА_1 до Бабанської селищної ради про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування задовольнив. Визнав за ОСОБА_1 , рнокпп НОМЕР_1 , право власності на земельну ділянку площею 4,5138 га, що розташована на території Аполянської сільської ради Уманського району Черкаської області, надану для ведення особистого селянського господарства, державний акт на право приватної власності на землю серії ІІ-ЧР № 052127, виданий 12.08.2002 року.
28.02.2023 згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 06.03.2023 №324825287, зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206 площею 4,5138 га.
З відомостей з Єдиного державного реєстру судових рішень випливає, що ухвалою від 25.05.2023 у справі № 705/1046/22 Черкаський апеляційний суд задовольнив клопотання керівника Уманської окружної прокуратури Панченка В. про поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 02 грудня 2022 року та поновив керівнику Уманської окружної прокуратури Панченку В. строк на апеляційне оскарження рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 02 грудня 2022 року. Відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою керівника Уманської окружної прокуратури Панченка В. на рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 02 грудня 2022 року у даній справі.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 273 Цивільного процесуального кодексу України, рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Тобто, після відкриття апеляційного провадження на рішення від 02.12.2022 останнє не є таким, що набрало законної сили.
Представник позивача у судовому засіданні звернув увагу, що 05.06.2023 Черкаський апеляційний суд постановив ухвалу у справі № 705/1046/22, відповідно до якої закінчив підготовчі дії за апеляційною скаргою керівника Уманської окружної прокуратури Панченка В. на рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 02 грудня 2022 року у даній справі; справу призначив до розгляду на 11 липня 2023 року об 11 год. 00 хв.; повідомив учасників справи про дату, час і місце розгляду справи, зазначивши, що явка учасників справи є необов'язковою. Суд долучив роздруківку такої ували до матеріалів справи № 925/925/1141/25.
Під час апеляційного перегляду рішення від 02.12.2022, а саме перед днем судового засідання по розгляду справи № 705/1046/22 по суті, 10.07.2023 ОСОБА_1 (Орендодавець) та ТОВ "Юрінвест Агро" (Орендар) підписали Договір оренди земельної ділянки. (далі - Договір)
Орендодавець - власник земельної ділянки: кадастровий номер 7124380400:02:000:1206, площею 4,5138 га, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, що розташована за адресою: Черкаська область, Уманський район, Бабанська ОТГ, Аполянська сільська рада, надає, а Орендар приймає в оренду: строкове, платне володіння і користування зазначеною земельною ділянкою на умовах визначених цим договором. (п. 1.1. Договору)
В оренду передається земельна ділянка, кадастровий номер 7124380400:02:000:1206, площею 4,5138 га, із земель приватної власності, розташованої за адресою: Черкаська область, Уманський район, Бабанська ОТГ, Аполянська сільська рада. (п. 2.1. Договору)
Датою укладення цього договору є 10 липня 2023 року. (п. 3.1. Договору)
Договір укладено строком на 17 (сімнадцять) років з 10 липня 2023 року по 10 липня 2040 року. (п. 3.2. Договору)
Орендна плата становить 14 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка на дату укладення договору оренди становить 153 156,64 гривень, що складає 21 442,00 грн за один календарний рік, та виплачується у грошовій або натуральній формі (за вибором орендодавця). (п. 4.1. Договору)
10.07.2023, згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна - земельної ділянки з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206 площею 4,5138 га зареєстровано право оренди земельної ділянки ТОВ "Юрінвест Агро". Документи, подані для державної реєстрації: договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 10.07.2023, видавник Ткачик Людмила Миколаївна та ТОВ "Юрінвест Агро"; рішення суду, серія та номер: б/н, виданий 18.10.2024, видавник: Уманський міськрайонний суд Черкаської області, по справі №705/894/24; ухвала суду, серія та номер: б/н, виданий 22.01.2025, видавник: Уманський міськрайонний суд Черкаської області, по справі №705/894/24.
Зі змісту викладеного випливає, що Договір оренди від 10.07.2023 підписано Ткачик Л.М. та ТОВ "Юрінвест Агро" після відкриття апеляційного провадження у справі №705/1046/22, за день до проведення розгляду справи по суті судом апеляційною інстанцією, про що, очевидно, було відомо самій ОСОБА_1 , як позивачу у справі № 705/1046/22, яку Черкаський апеляційний суд у встановлений процесуальним законом спосіб повідомляв про час і місце судового засідання. Отже твердження відповідача, що рішення Уманського міськрайонного суду від 02.12.2022 набрало законної сили, оскільки на ньому стоїть відповідна відмітка не відповідає процесуальним нормам. На підставі такої відмітки на судовому рішенні вірогідно було здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 , проте, враховуючи оскарження рішення, з моменту поновлення строку на апеляційне оскарження та відкриття апеляційного провадження рішення від 02.12.2022 не є таким, що набрало законної сили.
Постановою від 22.08.2023 у справі № 705/1046/22 за позовом ОСОБА_1 до Бабанської селищної ради про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування Черкаський апеляційний суд рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 02 грудня 2022 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Бабанської селищної ради про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування, скасував. Ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Бабанської селищної ради про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування відмовив.
У постанові зазначено про подання 12.07.2023 представником ОСОБА_1 , адвокатом Кравченком Р.М. відзиву на позов, що додатково підтверджує обізнаність ОСОБА_1 про перегляд судом апеляційної інстанції рішення, яким визнано за ОСОБА_1 право власності на спірну земельну ділянку. Суд погоджується із твердженням представника позивача, що поданню адвокатом відзиву 12.07.2023 мало передувати отримання ОСОБА_1 ухвали апеляційного суду про розгляд справи. Отже, суд доходить висновку, що під час реєстрації права оренди 10.07.2023 о 16 год. 29 хв. враховуючи ст. 79 ГПК України, більш вірогідним є обізнаність ОСОБА_1 про ненабрання законної сили рішенням у справі № 705/1046/22 у зв'язку з апеляційним оскарженням, яким визнано право власності ОСОБА_1 на спірну земельну ділянку.
Враховуючи викладене, суд встановив, що на момент підписання спірного Договору ОСОБА_1 не набула права власності на спірну земельну ділянку та, відповідно, не мала права розпоряджатися нею.
18.10.2024 Уманський міськрайонний суд Черкаської області ухвалив рішення у справі №705/894/24 за заявою Бабанської селищної ради про визнання спадщини відумерлою, яким заяву Паланської сільської ради про визнання спадщини відумерлою задовольнив. Визнав відумерлою спадщину, що залишилась після смерті ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , а саме: земельну ділянку площею 4,5138 га, кадастровий номер 7124380400:02:000:1206. Повний текст рішення підписано 28.10.2024.
22.01.2025 Уманський міськрайонний суд Черкаської області, розглянувши заяву Бабанської селищної ради про виправлення описки у судовому рішенні по справі у справі № 705/94/24 за заявою Бабанської селищної ради про визнання спадщини відумерлою, постановив ухвалу, якою виправив описку в рішенні суду від 18 жовтня 2024 року у цивільній справі №705/894/24 2о/705/48/24) за заявою Бабанської селищної ради про визнання спадщини відумерлою, вказавши вірно в першому абзаці резолютивної частини рішення назву заявника, а саме: "Заяву Бабанської селищної ради про визнання спадщини відумерлою - задовольнити".
У рішенні від 18.10.2024 Уманський міськрайонний суд Черкаської області встановив, що відповідно до ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Згідно з положеннями ст. 60 цього Закону, спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.
Рішення у справі № 705/894/24 не оскаржувалось в апеляційному порядку, як наслідок, 28.11.2024 набрало законної сили. З цього часу Бабанська селищна рада набула право власності на спірну земельну ділянку.
При цьому, як встановлено у рішенні № 705/894/24 попереднім власником була ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Отже після смерті власника ОСОБА_2 земельна ділянка у період з 03.05.1994 по 28.11.2024 не мала власника, перебувала у юридично невизначеному стані до звернення Бабанською селищною радою до суду про визнання спадщини відумерлою, адже відповідно до абз. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 1277 ЦК України у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням нерухомого майна, а за відсутності нерухомого майна - місцезнаходженням основної частини рухомого майна зобов'язаний подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою. Заява про визнання спадщини відумерлою подається після спливу одного року з часу відкриття спадщини.
07.03.2025, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав, зареєстровано право власності територіальної громади Бабанської селищної ради на земельну ділянку з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206 площею 4,5138 га.
Отже, станом на час подання позову та розгляду справи № 925/1141/25 Бабанська селищна рада є власником спірної земельної ділянки.
Позивач звернувся із даним позовом, стверджуючи, що ТОВ "Юрінвест Агро" отримало в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206 від особи ( ОСОБА_1 ), яка не мала права розпоряджатися земельною ділянкою, тому просить усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою, визнати такий договір недійсним та скасувати державну реєстрацію права оренди відповідача.
Щодо вимоги про визнання договору оренди недійсним судом враховано таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 761 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.
Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Частиною 3 ст. 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису ч. 1 ст. 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Як у ч. 1 ст. 215 ЦК України, так і у ст. 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, при цьому, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набутими, тобто правовідносини за ним не виникли.
Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (ч. 2 ст. 215 ЦК України).
Нікчемність правочину конструюється за допомогою "текстуальної" недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах "нікчемний", "є недійсним" (постанова Верховного Суду від 09.01.2019 у справі № 759/2328/16).
Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (постанови Верховного Суду від 08.02.2023, 13.03.2023 у справах №№ 359/12165/14, 398/1796/20).
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. (ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду землі")
Як встановлено судом на час укладення договору оренди, 10.07.2023, земельна ділянка не мала юридично власника, адже попередній власник - ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , тому 10.07.2023 не існувало особи, яка могла бути орендодавцем.
Зокрема, ОСОБА_1 не була власником земельної ділянки, а тому не могла бути і орендодавцем.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Беручи до уваги відсутність спадкоємців ОСОБА_2 , така земельна ділянка за чинним законодавством визнається відумерлою спадщиною та переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.
Враховуючи вказане суд доходить висновку, що відсутність волевиявлення власника земельної ділянки, оскільки на час укладення договору оренди власник земельної ділянки помер, є передумовою для нікчемності правочину, оскільки такий правочин порушує публічний порядок, відбулося незаконне заволодіння земельною ділянкою особою, яка не мала на це право.
Отже, оскільки відповідач у встановленому законом порядку спірну земельну ділянку не отримував, користується нею на підставі договору оренди укладеного з особою, яка, як уже встановлено судом, право на її розпорядження не мала, указаний договір оренди спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою та відповідно до ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України є нікчемним.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. (ч. 1 ст. 216 ЦК України)
Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. (близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 08.02.2023 у справі №359/12165/14-ц, від 02.08.2023 у справі №495/5081/20, від 17.08.2023 у справі №904/3100/21)
Відповідач стверджує про недобросовісність позивача з огляду на те, що відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі", у разі переходу права власності на земельну ділянку новий власник зобов'язаний у місячний строк письмово повідомити орендаря про зміну власника, із зазначенням свого імені (найменування), місця проживання (знаходження) та платіжних реквізитів. Проте, Бабанська селищна рада після набуття права власності на земельну ділянку на підставі рішення суду від 18.10.2024 та зареєструвавши речове право 07.03.2025 не повідомила ТОВ "Юрінвест Агро" про зміну власника, що є порушенням її обов'язку як нового власника.
Суд встановив, що у справі, що розглядається не відбувався перехід права власності від ОСОБА_1 до Бабанської селищної ради, оскільки, як встановлено судом, ОСОБА_1 не набула права власності на спірну земельну ділянку. Перехід права власності відбувся від ОСОБА_2 до Бабанської селищної ради. Тому доводи відповідача в частині необхідності застосування норми ст. 31 Закону України "Про оренду землі" є безпідставними.
Щодо тверджень відповідача про те, що витребування земельної ділянки у відповідача як добросовісного набувача на користь Бабанської селищної ради призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод суд зазначає, що відповідно до абз. 1 статті 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Тому приписи цієї статті не стосуються правовідносин, що виникають з оренди земельної ділянки, речове право оренди земельної ділянки не є тотожним праву власності на майно.
Так у постанові від 18.03.2020 Верховного Суду справі № 199/7375/16-ц, на яку покликається відповідач, цитуючи "Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною" предметом спору є витребування нерухомого майна (нежитлового приміщення), тобто відповідач у справі № 199/7375/16-ц набув право власності на нерухоме майно і воно витребувалось з його власності.
Далі, у постанові від 15.03.2023 Верховного Суду у справі № 725/1824/20, на яку покликається відповідач, предметом спору також є, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння, тобто також аналізуються правомірність витребування майна, що перебуває у власності відповідача.
Отже у наведених відповідачем справах, у постановах з яких викладені правові позиції Верховного Суду стосовно застосування статті 1 Першого Протоколу до Конвенції правовідносини сторін стосувалися витребування майна з власності відповідача, а не з оренди, тому останні не є подібними до відносин у справі, що розглядається.
Навіть, якщо слідувати логіці відповідача про те, що він є добросовісним набувачем речового права за відплатним договором, то відповідач сплачував за фактичне користування земельною ділянкою, така сплата не підлягає поверненню у зв'язку зі специфікою орендних відносин. Водночас відповідач не навів жодних доказів, що ним понесені витрати у зв'язку з подальшим користуванням земельною ділянкою, якого він буде позбавлений в результаті встановлення судом нікчемності правочину.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Стосовно сплати відповідачем на користь Бабанської селищної ради орендних платежів, суд зазначає таке.
Відповідно до наданої позивачем платіжної інструкції від 13.10.2025 № 2495, останній перерахував на рахунок Казначейства України 31 600 грн із зазначенням призначення платежу: "орендна плата з юридичних осіб жовтень-грудень 2024 р та 2025 рік (Аполянка)".
Провадження у цій справі відкрито ухвалою суду від 06.10.2025.
Таким чином, лише після відкриття провадження у справі, відповідачем 13.10.2025 внесено оренду плату на рахунок Казначейства України. Відповідно до наданих відповідачем квитанцій № 2 - уточнюючі податкові декларації також подані ним 15.10.2025, тобто після відкриття провадження у цій справі. Водночас, з 07.03.2025 (дата державної реєстрації права власності Бабанської селищної ради на спірну земельну ділянку) до 13.10.2025 орендна плата за використання спірної земельної ділянки до селищної ради не надходила, а відповідачем не надано доказів сплати орендної плати саме за спірну земельні ділянку.
Суд також зазначає, що у даній справі порушенням інтересів позивача є перебування в користуванні відповідача спірної земельної ділянки на час набуття позивачем власності на неї, внаслідок розпорядження нею особою, яка не мала законного права нею розпоряджатися, що на даний час позбавляє законного власника - Бабанську селищну раду розпорядитися вказаною земельною ділянкою відповідно до вимог чинного земельного законодавства; сплата чи несплата відповідачем орендних платежів не є предметом розгляду у даній справі і стверджувана відповідачем сплата не поновлює порушеного права позивача на розпорядження спірною земельною ділянкою.
Суд доходить висновку, що ТОВ "Юрінвест Агро" не могло отримати від невласника в оренду спірну земельну ділянку. Ні попередній власник ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , ні новий власник з 28.11.2024 Бабанська селищна рада своє волевиявлення на передачу спірної земельної ділянки не виявляли, договір оренди не підписували.
Обізнаність / необізнаність орендаря - ТОВ "Юрінвест Агро" про відсутність у ОСОБА_1 права власності на спірну земельну ділянку не може бути достатньою підставою для визнання договору оренди таким, що укладений у законний спосіб.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. (ч. 2 ст. 215 ГПК України)
З огляду на викладене, оскільки, як уже встановлено судом, спірний Договір є нікчемним, визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
На підставі викладеного суд відмовляє у задоволенні вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, оскільки він є нікчемним.
Відповідач зазначає, що скасування судового рішення, на підставі якого було зареєстровано право власності, не призводить до автоматичного визнання нікчемними правочинів, укладених на його основі добросовісним набувачем, покликаючись на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17.
Проте у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду не робила таких правових висновків.
Так предметом спору у справі № 922/2416/17 є звернення стягнення на предмет іпотеки. По-перше дані обставини не є релевантними з обставинами у справі, що розглядається і по-друге висновок відповідача не відображений у постанові у справі № 922/2416/17, відповідач довільно трактує постанову Верховного Суду.
Щодо вимоги позивача про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, суд враховує, що сама по собі така вимога не є належним способом захисту відповідно до правових висновків Великої Палати Верховного Суду у постановах від 04.09.2018 у справі № 915/127/18, від 20.11.2019 у справі № 802/1340/18-а, від 05.10.2022 у справі № 922/1830/19.
Водночас суд доходить висновку, що така вимога підлягає задоволенню з огляду на встановлення обставини нікчемності договору оренди земельної ділянки враховуючи таке.
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 надала висновок про те, що якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Отже, звертаючись з позовом про визнання договору оренди землі від 10.07.2023 недійсним, позивач фактично обґрунтовує цей позов нікчемністю договору, а не недійсністю (оспорюваністю) договору. Тому визнання цього договору нікчемним в судовому порядку не вимагається.
Абзацом другим частини 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у чинній редакції передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
Тобто, у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
За цим, оскільки господарський суд дійшов висновку про нікчемність договору оренди земельної ділянки, який став підставою для проведення державної реєстрації права оренди ТОВ "Юрінвест Агро", така державна реєстрація підлягає скасуванню з припиненням речового права останнього на неї.
Таких правових висновків щодо наслідків встановлення судом нікчемності договору оренди дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 29.10.2025 у справі № 607/14562/22 (п. 90-94).
Отже, суд задовольняє вимогу позивача про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, яка є похідною від встановленої обставини нікчемності договору оренди землі, тобто є наслідком нікчемності (недійсності за законом) договору.
Стосовно вимоги про усунення перешкод позивачу у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.
У силу ст. 41 Конституції України та статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власності та мирно володіти своїм майном; право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Згідно з ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.
Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (п. 7.27), зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов'язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майно, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок (див. також постанови Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 71), від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 97)).
Така правова позиція підтримана Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 (п. 77).
Як уже встановлено судом, власником спірної земельної ділянки є Бабанська селищна рада, договір оренди, що став підставою для реєстрації права оренди ТОВ "Юрінвест Агро" є нікчемним, проте земельна ділянка перебуває у користуванні ТОВ "Юрінвест Агро", але в той же час Бабанська селищна рада, як власник, володіє цією земельною ділянкою. Зважаючи на наведені висновки Верховного Суду, суд доходить висновку про задоволення негаторного позову Бабанської селищної ради - вимоги про зобов'язання ТОВ "Юрінвест Агро" усунути перешкоди Бабанській селищній раді у користуванні та розпорядженні спірною земельною ділянкою шляхом зобов'язання ТОВ "Юрінвест Агро" припинити користування зазначеною земельною ділянкою.
Підсумовуючи викладене суд частково задовольняє позовні вимоги Бабанської селищної ради.
На підставі п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Суд враховує, що сплата позивачем судового збору при зверненні до суду з цим позовом підтверджується платіжною інструкцією від 07.08.2025 № 3 на суму 9 084 грн, відповідно до якої платником зазначено Виконком Бабанської селищної ради (ідентифікаційний код 04410278). На підставі викладеного суд доходить висновку про стягнення з відповідача судового збору пропорційно розміру задоволених позовних вимог у сумі 3 028 грн на користь платника судового збору - Виконавчого комітету Бабанської селищної ради.
Представник відповідача заявив у судовому засіданні 04.12.2025 про намір подати докази про понесення позивачем витрат на правничу допомогу.
Розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. (ч. 8 ст. 129 ГПК України)
Відповідно до ст. 221 ГПК України, якщо сторона з поважних причин не може до закінчення судових дебатів у справі подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат, суд за заявою такої сторони, поданою до закінчення судових дебатів у справі, може вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог. (ч. 1) У випадку, визначеному частиною першою цієї статті, суд вирішує питання про судові витрати без повідомлення учасників справи. Якщо суд вважатиме за необхідне, для вирішення питання про судові витрати він може призначити судове засідання, яке проводиться не пізніше п'ятнадцяти днів з дня ухвалення рішення по суті позовних вимог. (ч. 2) У випадку, визначеному частиною другою цієї статті, суд ухвалює додаткове рішення в порядку, передбаченому статтею 244 цього Кодексу. (ч. 3)
Керуючись ст. 74, 76-77, 129, 233, 236-241, 326-327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
Позов задовольнити частково.
Усунути перешкоди Бабанській селищній раді (ідентифікаційний код 26261413, вул. Соборна, 60А, смт. Бабанка, Уманський р-н, Черкаська обл., 20351) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206, що розташована в адміністративних межах Бабанської селищної ради Уманського району Черкаської області, шляхом зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Юрінвест Агро" (ідентифікаційний код 40070560, провул. Березовий, 17, с. Свинарка, Уманський р-н, Черкаська обл., 20351) припинити користування зазначеною земельною ділянкою.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7124380400:02:000:1206, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору оренди 10.07.2023 між ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юрінвест Агро" (ідентифікаційний код 40070560, провул. Березовий, 17, с. Свинарка, Уманський р-н, Черкаська обл., 20351).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Юрінвест Агро" (ідентифікаційний код 40070560, провул. Березовий, 17, с. Свинарка, Уманський р-н, Черкаська обл., 20351) на користь Виконавчого комітету Бабанської селищної ради (ідентифікаційний код 04410278, вул. Соборна, 60А, смт. Бабанка, Уманський р-н, Черкаська обл., 20351) 6 056 грн витрат зі сплати судового збору.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
В решті позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Копії рішення надіслати сторонам за допомогою системи "Електронний суд".
Повне рішення складено та підписано 05.12.2025.
Суддя Зоя ЗАРІЧАНСЬКА