25 листопада 2025 року м. Харків Справа № 922/900/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гребенюк Н.В. , суддя Тихий П.В.
за участю секретаря судового засідання Бєлкіної О.М.
за участю представників сторін:
позивача - не з'явився
відповідача - не з'явився
розглянувши апеляційну скаргу ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" (вх. № 1861 Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 29.07.2025 у справі № 922/900/25 (повне рішення складено у приміщенні господарського суду Харківської області 08.08.2025 суддею Сальніковою Г.І.)
за позовом Харківської міської ради, м. Харків,
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД", м. Харків,
про розірвання договору, зобов'язання вчинити певні дії та стягнення 15098,14 грн.
Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" про:
- стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" на користь Харківської міської ради 15098,14 грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000624 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022;
- розірвання договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000624 щодо земельної ділянки загальною площею 0,0214 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0165);
- зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю фірму "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0214 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0165) до земель запасу міста Харкова.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 29.07.2025 закрито провадження у справі в частині позовної вимоги про стягнення з ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" на користь Харківської міської ради 15 098,14 грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000624 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 на підставі пункту 2 частини 1 статті 231 ГПК України.
Рішенням господарського суду Харківської області від 29.07.2025 у справі № 922/900/25 позов задоволено.
Розірвано договір оренди землі від 18.04.2012, зареєстрований 10.05.2012 за №631010004000624 щодо земельної ділянки загальною площею 0,0214 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0165).
Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю фірму "Рівлад, ЛТД" (61146, м. Харків, вул. Валентинівська, буд. 21, код ЄДРПОУ 22706968) повернути земельну ділянку загальною площею 0,0214 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0165) до земель запасу міста Харкова.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" (61146, м. Харків, вул. Валентинівська, буд. 21, код ЄДРПОУ 22706968) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, буд. 7, код ЄДРПОУ 04059243) витрати зі сплати судового збору у розмірі 6056,00 грн.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що:
- враховуючи висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 05.06.2024 року у справі №914/2848/22, з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі і в такому разі внесення будь-яких змін до договору оренди не потребується;
- позивачем доведено та матеріалами справи підтверджено, що існує систематична сплата орендної плати не у повному обсязі та тривала у часі заборгованість зі сплати орендної плати за користування ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" спірною земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000624, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022, що складає 15098,14 грн., при цьому позивачем також зазначено, що різниця орендної плати, яку повинен був сплатити відповідач відповідно до умов договору та фактично сплачена орендна плата за період, за який Харківська міська рада на даний час не стягує кошти з 01.01.2023 по 31.03.2024, складає: за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 у розмірі 9094,81 грн., за період з 01.01.2024 по 30.03.2024 у розмірі 2389,66 грн.;
- враховуючи, що відповідач систематично не сплачував орендну плату в повному обсязі протягом тривалого проміжку часу, під час розгляду справи заперечував щодо визначення розміру орендної плати з урахуванням нової нормативної грошової оцінки, займав суперечливу поведінку, приймаючи до уваги обґрунтовані твердження позивача про ненадійність контрагента при виконанні останнім договору в майбутньому, суд дійшов висновку про істотне порушення відповідачем умов договору та про обґрунтованість позову в частині розірвання спірного договору оренди землі та зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю фірму "Рівлад, ЛТД" повернути орендовану за цим договором земельну ділянку;
- факт сплати відповідачем заборгованості з орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 лише перед ухваленням рішення суду не має правового значення для вирішення позову про розірвання спірного договору оренди землі та зобов'язання відповідача повернути орендовану за цим договором земельну ділянку.
26.08.2025 до Східного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю фірму "Рівлад, ЛТД" на рішення господарського суду Харківської області від 29.07.2025 у справі № 922/900/25,' в якій апелянт просить суд зазначене рішення місцевого господарського суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити.
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що:
- укладаючи договір оренди землі від 18.04.2012 року підпунктом в) пункту 13 сторони у справі передбачили, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни нормативно-грошової оцінки, водночас, відповідно до п. 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, проте з моменту укладення договору оренди землі жодних додаткових угод, змін чи доповнень до договору щодо розміру орендної плати не укладалося, тоді як автоматична зміна розміру орендної плати або зміна в односторонньому порядку договором або чинним законодавством не передбачена;
- умови договору не передбачали автоматичну зміну його умов в частині розміру орендної плати, а додаткових угод сторони не укладали, пропозиції щодо цього від орендодавця не надходили, як і повідомлення із посиланням на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, що викладена у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22.
- відповідач не погоджується із твердженням суду, що відповідно до п. 13 договору оренди землі сторони передбачили необхідність внесення змін до договору лише у разі зміни розміру орендної плати, що становить 4,8% від нормативної грошової оцінки, але нібито у зв'язку із зміною нормативно-грошової оцінки змінилася саме сума (а не розмір) орендної плати, оскільки судом не враховано, що в п. 5 договору оренди землі зазначено нормативно-грошову оцінку, яка є базою для обчислення орендної плати (576 002,00 грн.) за вказаним договором і відповідно до п. 9 договору розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 4,8 % від нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 27 648,10 грн., розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить 2 304,01 грн., тобто в п. 9 договору йдеться саме про розмір орендної плати (27 648,10 грн. за рік та 2 304,01 грн. з місяць);
- позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена у постанові від 05.06.2024 року у справі №914/2848/22, на яку посилається позивач та суд в оскаржуваному рішенні, вказуючи, що з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі, і в такому разі внесення жодних змін до договору оренди не потребується, не є нормою права та не може створювати для сторін договору додаткових прав та обов'язків;
- який саме пункт договору оренди землі від 18.04.2012 року порушив відповідач, судом в оскаржуваному рішенні не зазначено, як і не зазначено, за який конкретно місяць та яку суму заборгував відповідач, що призвело до висновку про порушення зобов'язання;
- оскільки договір оренди землі укладався сторонами у 2012 року (тринадцять років тому станом на час звернення з позовом до суду) з терміном повернення земельної ділянки до 01.10.2059 року, то неістотність порушення відповідачем умов договору, тривалий проміжок часу, що передував зверненню позивача до суду з указаним позовом, зацікавленість боржника у збереженні договору та інші критерії свідчать про те, що немає правових підстав для розірвання договору у судовому порядку на підставі статті 651 Цивільного кодексу України.
- у справі відсутні докази того, що відповідач раніше порушував умови договору та між сторонами справи був спір щодо цього, а також не враховано, що ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» повністю сплатило заборгованість, незважаючи на свою незгоду із правовою позицією позивача у цій справі.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.08.2025 справу № 922/900/25передано на розгляд суду у складі колегії суддів: головуючий суддя - Слободін М.М., суддя Гребенюк Н.В., суддя Тихий П.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" на рішення господарського суду Харківської області від 29.07.2025 у справі № 922/900/25, встановлено строк для подання відзиву, заяв клопотань по суті справи та з процесуальних питань- протягом 15 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення даної ухвали, призначено справу до розгляду на 07.10.2025.
Зазначену ухвалу отримано усіма учасниками справи: позивачем- 08.09.2025 о 15:54 год.; відповідачем - 08.09.2025 о 15:49, отже, останнім днем для подання відзиву на апеляційну скаргу для нього було 23.09.2025 включно.
Позивач правом на подання відзиву на апеляційну скаргу у встановлений судом строк не скористався.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 07.10.2025 оголошено перерву у розгляді справи до 04.11.2025.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 04.11.2025 оголошено перерву у розгляді справи до 12.11.2025.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.11.2025 оголошено перерву у розгляді справи до 25.11.2025.
24.11.2025 від ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" через систему «Електронний суд» надійшли додаткові пояснення у справі, в яких даний учасник справи зазначає, що:
- враховуючи вимоги статей 629, 651 Цивільного кодексу України, а також умови 5, 9 спірного договору оренди землі, відповідач та позивач у разі наявності підстав для зміни умов договору (зміна нормативно-грошової оцінки) мали право вчинити такі зміни, оформлюючи їх саме у письмовій формі;
- жодного чинного нормативно-правового акту, який би надавав змоги сторонами вносити зміни не в письмовій формі у договір, укладений у письмовій формі, наразі не існує, а позиція Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 року у справі № 914/2848/22, на яку посилається позивач та суд оскаржуваному рішенні, не є нормою права та не може створювати для сторін договору додаткових прав та обов'язків, особливо в контексті постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі № 1917/1188/2012 (№ 826/1291/17) щодо договірних відносин між землекористувачем та органом місцевого самоврядування, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору;
- застосування практики Верховного Суду передбачено під час розгляду справ судами, тобто коли позивач звертається до суду за захистом своїх порушених прав, водночас, позивач жодного разу не звертався до відповідача з приводу недоплати орендної плати або з повідомленням про відсутність необхідності внесення змін до договору оренди у письмовій формі, а відтак - про збільшений обсяг грошових зобов'язань відповідача за цим договором .
В судове засідання 25.11.2025 представники учасників справи не з'явились, про дату, час та місце його проведення повідомлені належним чином, про що свідчать наявні в матеріалах справи довідки про доставку до електронних кабінетів позивача та відповідача електронного листа (ухвали Східного апеляційного господарського суду від 12.11.2025).
Відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників учасників справи в судове засідання судом обов'язковою не визнавалась, у справі достатньо матеріалів для розгляду справи по суті, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу Сенчанської сільської ради в даному судовому засіданні за відсутністю представників позивача та відповідача .
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.
Як свідчать матеріали справи, 18.04.2012 між Харківською міською радою, орендодавецем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рівлад, ЛТД", орендарем, було укладено договір оренди землі, зареєстрований 10.05.2012 за №631010004000624 (далі - Договір).
Відповідно до умов пункту 1 Договору орендодавець на підставі рішення 49 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.10.2010 року №304/10 "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, вул. Блюхера, 21.
Згідно з пунктом 2 Договору в оренду передається земельна ділянка №1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0165) загальною площею 0214 га, у тому числі: ріллі --- га, багаторічні насадження --- га, сіножатей ---- га, пасовищ --- га, лісів --- га, під забудовою 0,0145 га, інших угідь 0,0069 га.
Відповідно до умов пункту 3 Договору на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - торгівельні павільйони, а також інші об'єкти інфраструктури - немає.
Пунктом 5 Договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом №72/12 від 08.02.2012 року становить: 576002 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Відповідно до пункту 8 Договору передбачено, що договір укладено строком: до 01.10.2059 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням.
Пунктом 9 Договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком за №60/12/1 від 10.02.2012 становить: 4,8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 27648,10 грн.; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить: 2304,01 грн.
Умовами пункту 10 Договору погоджено, що орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.
Відповідно до умов пункту 11 Договору орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частинами щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки, визначені чинним законодавством.
Згідно з пунктом 13 Договору розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в) зміни нормативної грошової оцінки; г) внаслідок інфляції - щорічно; д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; е) в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 36 Договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
Умовами пункту 16 Договору погоджено, що цільове використання земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.
Зі змісту рішення 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018" убачається, що на підставі Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі", постанови Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 №213 "Про Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", рішення 16 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 08.11.2017 №806/17 "Про заходи щодо розроблення Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018", керуючись ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Харківська міська рада вирішила затвердити Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
Як зазначено позивачем, розрахунок розміру орендної плати, яку ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" повинна була сплачувати за користування земельною ділянкою загальною площею 0,0214 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові з кадастровим номером 6310137500:10:001:0165 відповідно до договору, починаючи з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - з 01.01.2020, здійснений позивачем на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №7933 від 22.02.2022.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №7933 від 22.02.2022 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:10:001:0165 за адресою: вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові, зокрема, вбачається таке:
1) категорія земель: землі житлової та громадської забудови;
2) цільове призначення земельної ділянки: 03.07. - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі;
3) площа земельної ділянки - 214 кв.м.;
4) середня (базова) вартість земель населеного пункту - 639,78 грн/кв.м.;
5) номер економіко-планувальної зони - 7544; 6) коефіцієнт - 2,42 км2; 6) сукупний коефіцієнт - 1,50 км3.;
7) коефіцієнт Кф - 2,50;
8) коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки К (і) - 1,100;
9) нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 1366835,00 грн.
Позивач вказує на те, що відповідно до абз. 2 пункту 9 договору розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 4,8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки. Відтак, за висновком позивача, розмір орендної плати, яку мало сплачувати ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" за період з 01.01.2020 з урахуванням нової нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, складає:
у 2020 р. - 4970,31 грн. в місяць, за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 р.) становить 54673,41 грн.;
у 2021 р. - 4970,31 грн. в місяць, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 59643,72 грн.;
у 2022 р. - 5467,34 грн. в місяць, за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить 10934,68 грн.
Згідно з листом Головного Управління Державної податкової служби у Харківській області №2513/5/20-40-04-07-12 від 06.02.2025 ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" обліковується платником орендної плати за земельну ділянку площею 0,0214 га з кадастровим номером 6310137500:10:001:0165. За даними податкових декларацій з плати за землю за 2017-2024 роки платником задекларовано до сплати за земельну ділянку площею 0,0214 га за 11 місяців 2020 р. - 48082,95 грн., за 2021 р.- 52454,13 грн., за січень-лютий 2022 р. - 9616,59 грн.
Як вказує позивач, існує заборгованість зі сплати орендної плати за користування ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000624 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022, що складає 15098,14 грн. Водночас, позивач зазначає, що різниця орендної плати, яку повинен був сплатити відповідач відповідно до умов Договору та фактично сплачена орендна плата за період, за який Харківська міська рада на даний час не стягує кошти з 01.01.2023 по 31.03.2024, складає: за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 у розмірі 9094,81 грн., за період з 01.01.2024 по 30.03.2024 у розмірі 2389,66 грн.
Позивачем наголошено, що відповідно до підпункту «в» пункту 31 договору орендар був зобов'язаний в разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки в місячний термін звернутись до орендодавця щодо перерахунку розміру орендної плати. Проте, вищевказаний обов'язок відповідачем не було виконано, що в свою чергу спричинило недоплату орендної плати з дати вступу нової нормативної грошової оцінки в дію. Отже, у зв'язку з тим, що ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" порушено істотну умову договору оренді землі, а саме систематично не сплачувало оренду плату у розмірі, що передбачено законодавством, дія договору підлягає припиненню шляхом його розірвання за рішенням суду.
Посилаючись на зазначені обставини, позивач подав позов у даній справі.
Поряд з цим, 28.07.2025 відповідач подав до суду першої інстанції заяву (вх. №17405), в якій зазначає, що 08.07.2025 ТОВ "Рівлад, ЛТД" повністю сплатило заборгованість у розмірі 15098,14 грн., що підтверджується платіжною інструкцією №1440 від 08.07.2025, яку просив суд долучити до матеріалів справи.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 29.07.2025 закрито провадження у справі в частині позовної вимоги про стягнення з ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" на користь Харківської міської ради 15 098,14 грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000624 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 на підставі пункту 2 частини 1 статті 231 ГПК України.
Отже, в подальшому справа розглядалась по суті лише щодо решти позовних вимог :
- розірвання договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №631010004000624 щодо земельної ділянки загальною площею 0,0214 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0165);
- зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю фірму "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0214 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:10:001:0165) до земель запасу міста Харкова.
Здійснюючи апеляційний перегляд справи, колегія суддів керується таким.
Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
У договорі оренди землі від 18.04.2012 року сторони у підпункті «в» пункту 13 погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни нормативно-грошової оцінки.
Відповідно до п. 36 договору, зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
Отже сторони в зазначеному пункті однозначно погодили спосіб внесення змін до договору у разі настання передбачених договором обставин, які є підставами для внесення для нього змін.
Частиною першою статті 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Разом з цим, з моменту укладення договору оренди землі жодних додаткових угод, змін чи доповнень до договору щодо розміру орендної плати сторони не укладали.
При цьому, автоматична зміна розміру орендної плати або зміна такого розміру в односторонньому порядку ані умовами договору, ані нормами законодавства не передбачена.
Також в матеріалах справи відсутні докази звернення позивача до відповідача протягом 2020-2022 років щодо недоплати останнім орендної плати або звернення позивача до відповідача із повідомленням про відсутність необхідності внесення змін до договору оренди у письмовій формі щодо збільшення розміру орендної плати.
Слід зазначити, що позивачем в обґрунтування позову не наведено жодної норми законодавства, яка б передбачала можливість вносити у договір, що був укладений в письмовій формі, оминаючи письмову форму правочину.
Позивача в позовній заяві посилається лише на правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22, відповідно до якої для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до частини п'ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Однак необхідно зазначити, що позиція Великої Палати Верховного Суду, на яку посилається позивач в обґрунтування позову, не є нормою права та не може створювати для сторін договору додаткових прав та обов'язків, як і змінювати положення договору в контексті розміру орендної плати та порядку його зміни в рамках договору.
Так, відповідно до приписів ч. 6 ст. 13 Закону України “Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Пряме і чесне читання наведеної норми свідчить про відсутність імперативного припису про наслідування або обов'язку відтворення правових позицій ВС.
Колегія суддів підкреслює, що в країнах ліберальних демократій імперативний припис закону не може бути сформульований фразами на кшталт “враховується», “приймається до уваги» тощо.
Отже, врахування судами позицій ВС при вирішенні спорів є певною когнітивною процедурою, яка повинна забезпечувати належну якість правосуддя, в тому числі релевантність такого застосування; відсутність протиріч між визначеною правовою позицією та іншими правовими позиціями ВС; відповідність обраного судом способу вирішення спору загальним засадам цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України), нормам міжнародного законодавства, вимогам правової визначеності тощо.
Очевидно, що покладення в основу нормативного обґрунтування позову лише правової позиції Верховного Суду є недостатнім.
В той же час матеріальні норми зобов'язального права пов'язують виникнення додаткового грошового зобов'язання у договірних правовідносинах або з угодою сторін, або із прямою вказівкою закону. Такі обставини у даному спорі відсутні.
Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі №233/2021/19 викладено правовий висновок про те, що процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб'єктний і об'єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов'язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Суб'єктний і об'єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб'єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об'єкт. Самі по собі предмет позову та сторони справи можуть не допомогти встановити подібність правовідносин за жодним із критеріїв. Не завжди обраний позивачем спосіб захисту є належним й ефективним. Тому формулювання предмета позову може не вказати на зміст і об'єкт спірних правовідносин. Крім того, сторонами справи не завжди є сторони спору (наприклад, коли позивач або відповідач неналежний). Тому порівняння сторін справи не обов'язково дозволить оцінити подібність правовідносин за суб'єктами спірних правовідносин.
У наведеній постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22, на яку посилається позивач та місцевий господарський суд першої інстанції, предметом позовних вимог було визнання укладеною додаткової угоди від 02.09.2022 до договору оренди землі від 06.09.2004 № 04.04.439.0066. Позовні вимоги в цій справі були обґрунтовані тим, що 08.12.2021 Східницька селищна рада прийняла рішення № 563 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки смт. Східниця КК «Смерекове» Львівської області, яким було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати. Господарський суд Львівської області рішенням від 28.03.2023 у справі № 914/2848/22 позов задовольнив частково. Визнав укладеною з 01.02.2023 за рішенням суду спірну додаткову угоду. Згодом, Західний апеляційний господарський суд постановою від 26.06.2023 змінив рішення суду першої інстанції в частині дати, з якої суд визнав укладеною спірну додаткову угоду. У решті рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 у справі № 914/2848/22 залишив без змін.
В даній же справі сторонами не була виконана передбачена договором процедура укладення додаткової угоди, а також не було письмової оферти однієї зі сторін про збільшення орендної плати.
Отже, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 правовий висновок хоча і був прийнятий у подібних правовідносинах, проте за інших фактичних обставин, що не дозволяє ті ж самі положення законодавства, та, відповідно, правові позиції у цій справі.
Окрім цього, колегія суддів в зазначеному питання спирається на принципи розумності (міркування здорового глузду), добросовісності і справедливості.
Так, загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни).
Тлумачення, як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) приватного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, у першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 214/7462/20).
Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватноправових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (див: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2022 року в справі № 519/2-5034/11).
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними.
Добра совість - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц (провадження № 61-15813сво18)).
З урахуванням того, що норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип добросовісності не може бути обмежений певною сферою (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 463/13099/21 (провадження № 61-11609сво23), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Велика Палата Верховного Суду наголошувала, що цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість (див. пункт 220 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2024 року у справі № 917/1212/21 (провадження № 12-24гс23)).
Колегія суддів зазначає, що норма права, яка формалізується у певному законі, підлягає офіційному оприлюдненню, що випливає зі змісту статті 94 Конституції та положень Закону України. Офіційне оприлюднення підзаконних актів здійснюється відповідно до вимог статті 48 Закону України "Про нормативно-правові акти", яка встановлює, що нормативно-правові акти мають бути доведені до відома населення шляхом опублікування в офіційних друкованих виданнях, розміщення на офіційному веб-сайті правотворчого органу та, за необхідності, в інших медіа. Така процедура офіційного оприлюднення нормативно-правового акту обумовлює презумпцію знання законів.
Водночас, правова позиція Великої Палати Верховного Суду не підлягає процедурі офіційного опублікування, а тому покладення на відповідача відповідальності у вигляді розірвання договору оренди землі та зобов'язання звільнити орендовану за цим договором земельну ділянку з посиланням лише на позицію Великої Палати Верховного Суду, яка не підлягала офіційному оприлюдненню, та була сформульована 05.06.2024 року, тобто значно пізніше періоду, протягом якого за твердженням позивача, відповідач допустив недоплату орендної плати, є безпідставним та не узгоджується із принципами розумності, добросовісності та справедливості.
Позивач звернувся до суду лише у 2025 році, тобто тільки після того, як з'явилася правова позиція Великої Палати Верховного Суду, що викладена у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22, де було зазначено про автоматичну зміну прав та обов'язків сторін договору оренди в частині розміру орендної плати.
До того ж, позивачем протягом спірного періоду не висувалися вимоги щодо сплати орендної плати у збільшеному у розмірі із наведенням конкретного арифметичного показника такого розміру, а тому ставлення відповідачу в провину нездійснення останнім доплати орендної плати у розмірі, який не було узгоджено сторонами, також суперечить наведеним вище принципам.
Крім того, Верховний Суд у своїх постановах (постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.04.2019 р. у справі №390/34/17 (провадження №61 22 315сво18), постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.04.2019 р. у справі №903/394/18 та від 17.11.2018 у справі №911/205/18) наголошував, що поведінка учасників господарських та цивільних правовідносин не повинна суперечити принципу contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), який базується ще на римській максимі - “non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці)».
Отже поведінка позивача, який протягом тривалого періоду (2020-2022 років) не висловлював відповідачеві жодних претензій щодо недоплати останнім орендної плати у збільшеному розмірі (у зв'язку із зміною нормативно-правової оцінки орендованої земельної двлянки), а потім лише у 2025 подав позов у даній справі, який базуються на недоплаті відповідачем в рамках цього ж періоду (за період з 01.01.2020 по 28.02.2022) орендної плати, є суперечливою поведінкою, яка не узгоджується із вищенаведеним принципом.
Також колегія суддів не може погодитися із висновком місцевого господарського суду про те, що відповідно до п. 13 договору оренди землі сторони передбачили необхідність внесення змін до договору лише у разі зміни розміру орендної плати, що становить 4,8% від нормативної грошової оцінки, тоді як, за висновком місцевого господарського суду, у зв'язку із зміною нормативно-грошової оцінки змінилася саме сума орендної плати .
В даному аспекті колегія суддів зазначає, що у 5 Договору оренди землі зазначено нормативно-грошову оцінку, яка є базою для обчислення орендної плати (576 002,00 грн.) за цим договором.
Водночас, відповідно до п. 9 Договору розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 4,8 % від нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 27 648,10 грн., розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить 2 304,01 грн.
Отже, виходячи зі змісту положень п. 9 Договору, його положення стосуються саме розміру орендної плати (27 648,10 грн. за рік та 2 304,01 грн. з місяць), на що безпідставно не звернув уваги місцевий господарський суд.
Окрім викладеного, колегія суддів звертає увагу сторін спору на існування самостійної, не пов'язаної із викладеними вище обставинами, підстави відхилення позову, яка полягає у неістотності порушення.
Так, відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у постанові від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19 навів критерії, які необхідно враховувати при оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання.
Відповідно до статті 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Частиною першою статті 611 ЦК України визначено, що в разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов'язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди. Отже, істотним є таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати в реальних збитках і (або) упущеній вигоді; її розмірі, а також чи є істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» - позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
Оскільки частина друга статті 651 ЦК України вказує на те, що договір може бути розірвано і в деяких випадках, передбачених законом або договором, то і в цьому випадку має застосовуватись критерій істотності порушення договірних умов, оскільки зворотнє може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке положення є неприпустимим, оскільки може підірвати стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності тяжкості порушення і відповідальності. Незастосування критерію істотності позбавляє порушника можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує кредитора відмовлятися від договору (розривати) під прикриттям найменшого порушення. При оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання необхідно враховувати такі чинники: 1) значущість шкоди від порушення; 2) фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; 3) значущість порушення як такого; 4) втрату кредитором інтересу у виконанні договору; 5) втрату довіри до боржника; 6) фактор передбачуваних негативних наслідків порушення; 7) принциповість суворого дотримання умов договору; 8) інтерес боржника у збереженні договору; 9) ступінь виконання договору до моменту його розірвання; 10) відсутність інтересу боржника у збереженні договору; 11) не оспорювання боржником здійсненої кредитором односторонньої відмови протягом розумного строку; 12) звільнення боржника від відповідальності за допущене порушення; 13) недобросовісність боржника; 14) врахування вини кредитора і його добросовісності; 15) неодноразовість порушення (визначення істотності порушення за сукупністю); 16) публічний характер порушеного договору; 17) неусунення боржником порушення в додатковий термін; 18) ненадання боржникові можливості усунути порушення; 19) готовність боржника усунути порушення, виражена у вигляді відповідного запиту; 20) об'єктивну неможливість усунення порушення; 21) можливість легкого виправлення порушення силами кредитора або залучених ним осіб. Одним із факторів, що може братися до уваги, є питання про те, наскільки боржник, який порушив договір, реально заінтересований у збереженні договору: чи не спричинить розірвання договору для нього значної шкоди. Розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості правопорушення.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Такий саме підхід навів Верховний Суд України у постановах від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, від 14 жовтня 2014 року у справі № 3-143гс14 зробив такі правові висновки: у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, а й наявність шкоди, завданої цим порушенням другій стороні, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Протягом розгляду справи відповідачем зазначалося, що він не заперечує проти сплати орендної плати в збільшеному розмірі і що для нього є важливим збереження земельної ділянки у своєму користуванні для здійснення господарської діяльності. Зазначене підтверджується поведінкою відповідача щодо сплати заборгованості в повному розмірі одразу, як йому стало відомо про існування цього спору. Відповідна платіжна інструкція була одразу додана до відзиву на позовну заяву на початку підготовчого провадження, а згодом таку ж оплату було здійснено вдруге, але із більш чітким призначенням платежу.
Отже, відповідачем вчинено всі можливі дії, що свідчать про його добросовісність як контрагента. Разом з цим, позивачем не доведено, що недоплата відповідачем орендної плати, обумовленої зміною нормативно-грошової оцінки землі, у розмірі 9094,81 грн. (з 01.01.2023 по 31.12.2023) та у розмірі 2389,66 грн. (з 01.01.2024 по 30.03.2024) з огляду на загальний розмір сплаченої орендної плати протягом строку дії договору, розмір орендної плати сплачений відповідачем добровільно протягом розгляду справи (більш ніж 30 000 грн.) носить істотний характер та не наведено жодного критерію такої істотності.
При цьому, покладення на відповідача відповідальності у вигляді розірвання договору оренди землі, яка призведе до припинення господарської діяльності за недоплату орендної плати у відносно невеликому розмірі, вочевидь, не узгоджується з принципами розумності та справедливості, про які зазначалося вище.
Зважаючи на наведене, місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення позову в частині розірвання спірного договору оренди землі та зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю фірму "Рівлад, ЛТД" повернути орендовану за цим договором земельну ділянку.
Враховуючи викладене, місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення, неповністю дослідив обставини, які мають значення для справи, порушив норми матеріального права, у зв'язку з цим рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення, яким в позові слід відмовити.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 280-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" (вх. № 1861 Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 29.07.2025 у справі № 922/900/25 задовольнити.
Рішення господарського суду Харківської області від 29.07.2025 у справі № 922/900/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.
Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, буд. 7, код ЄДРПОУ 04059243) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" (61146, м. Харків, вул. Валентинівська, буд. 21, код ЄДРПОУ 22706968) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 7267,20 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 05.12.2025.
Головуючий суддя М.М. Слободін
Суддя Н.В. Гребенюк
Суддя П.В. Тихий