58601, м. Чернівці, вул. О.Кобилянської, 14, тел. 55-09-34, е-mail: inbox@cv.arbitr.gov.ua
27 листопада 2025 року Справа № 926/870/25
Господарський суд Чернівецької області у складі судді Ніколаєва Михайла Ілліча
секретар судового засідання Голіней Я.І.
за участі представників:
позивача: Гулевич М.М.
відповідача: Єфтемій Р.Ф., адвокат
від третьої особи: не з'явився
розглянувши матеріали справи
за позовом Чернівецької міської ради
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю “Рембудсервіс-Інвест»
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна 275»
про стягнення заборгованості за договором оренди в сумі 864 032,71 грн
І. Короткий зміст позовних вимог.
Чернівецька міська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Рембудсервіс-Інвест» про стягнення орендної плати за земельну ділянку, площею 0,7920 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0129, яка розташована по вул. Головна, 275, м. Чернівці (з урахування заяви про збільшення позовних вимог) в сумі 864 032,71 грн.
Позов обґрунтований тим, що в порушення пункту 11.1 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 відповідач не виконав своє зобов'язання зі сплати коштів за фактичне користування спірною земельною ділянкою, яка перебуває в комунальній власності, внаслідок чого виникла заборгованість за період з 13.05.2021 по 12.05.2024 в сумі 756 803,25 грн.
На підставі п.12.4 договору позивач просить стягнути з відповідача пеню за період з 26.12.2024 по 07.03.2025 в сумі 97 402,40 грн, а керуючись ст. 625 Цивільного кодексу України - 3% річних в сумі 9 827,06 грн за період з 26.12.2024 по 01.06.2025.
Представник відповідача у відзиві на позов не погоджується з позовними вимогами в частині стягнення плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати за період з 13.05.2021 до 01.02.2024 в сумі 676 374,60 грн, оскільки 13.05.2024 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі №12922 від 13.05.2024
Згідно п.11.1 договору орендар сплачує плату за фактичне користування земельною ділянкою площею 0,7920 га за кадастровим номером 7310136600:09:003:0129 в еквіваленті орендної плати, розраховану згідно з додатком №2 до цього договору, в сумі 756 803,25 грн. на розрахунковий рахунок відповідача до 25.12.2024 (у разі дострокового розірвання/припинення договору оренди землі - до дати його розірвання/припинення).
Додатком №2 до цього договору визначений розрахунок плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати за період з 13.05.2021 до 12.05.2024.
Земельна ділянка площею 0,7920 га за кадастровим номером 7310136600:09:003:0129, яка є предметом договору оренди, сформована 01.02.2024 і лише з цієї дати може бути визначена як об'єкт цивільних прав.
Відповідач підписуючи договір, проект якого був підготовлений та роздрукований позивачем орендодавцем для підписання відповідачем, не звернув увагу, що плата за фактичне користування переданої в оренду земельної ділянки за текстом договору розрахована не з дня її формування (01.02.2024), а з 13.05.2021, що є об'єктивно неможливим.
До того ж, зазначена земельна ділянка в більшій частині розташована під, багатоквартирними житловими будинками за адресою вул. Головна, 275, Головна, 275/А, вул. Головна, 275/Б, вул. Головна, 275/В, вул. Головна, 275/Г, управління та обслуговування якими здійснює не ТОВ “Рембудсервіс-Інвест», а ОСББ “Мій дім вул. Головна, 275».
Представник третьої особи в письмових поясненнях на позов зазначив, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна, 275» є юридичною особою, яка створена власниками квартир багатоквартирних будинків №№ 275, 275-А, 275-Б, 275-В, 275-Г, що розташовані в м. Чернівці по вул. Головна відповідно до Закону України «Про об?єднання співвласників багатоквартирного будинку» та зареєстроване 16.11.2006.
ОСББ «Мій дім вул. Головна, 275» є також належним балансоутримувачем вказаних будинків.
Вказані житлові будинки будувалися забудовником ТОВ «Рембудсервіс-інвест» на земельній ділянці площею 0,7920 га (7310136600:09:003:0019) по вул. Головній, 275 в м. Чернівці, яка надана Чернівецькою міською радою ТОВ «Рембудсервіс-інвест» в користування для будівництва групи багатоповерхових житлових будинків згідно договору оренди земельної ділянки №516 від 08.04.2003.
В 2013 році за дозволом Чернівецької міської ради ТОВ «Рембудсервіс-інвест» замовлена проектна документація на поділ цієї земельної ділянки за адресою вул. Головна, 275 площею 0,7920 га (7310136600:09:003:0019) на дві земельні ділянки: №1 - площею 0,2338 га (7310136600:09:003:0062), №2 - площею 0,5582 га (7310136600:09:003:0063).
На дату надання дозволу на поділ земельної ділянки:
на земельній ділянці №2 - площею 0,5582 га розташовані житлові будинки, що мають адреси вул. Головна, 275-Г, 275-В, 275-Б, 275-А, які раніше здані в експлуатацію та передані на баланс ОСББ «Мій дім - вул. Головна, 275» для обслуговування.
на земельній ділянці №1 площею 0,2338 га завершувалося будівництво дев'ятиповерхового житлового будинку, що має адресу вул. Головна, 275, який в послідуючому ТОВ «Рембудсервіс-інвест» зданий в експлуатацію в 2015 році. Також на цій же земельній ділянці ТОВ «Рембулсервіс-інвест» продовжувалося будівництво житлових будинків, що мають адреси вул. Головна, 275-Е та вул. Головна, 275-Ж.
Вказаний поділ здійснювався для подальшого оформлення прав землекористування ОСББ «Мій дім - вул. Головна, 275» та ТОВ «Рембудсервіс-інвест» на вказані земельні ділянки.
Відтак, ОСББ «Мій дім - вул. Головна, 275» є фактичним користувачем земельної ділянки площею 0,5582 га, на якій розташовані вказані житлові будинки, а з 2015 року - також частини земельної ділянки площею 0,2338 га (на якій розташований житловий будинок по вул. Головна, 275).
Проектна документація щодо поділу земельної ділянки Чернівецькою міською радою тривалий період часу не затверджувалася і відповідно право власності Чернівецької територіальної громади на ці земельні ділянки зареєстроване не було. У зв'язку з чим неможливо оформити похідні права землекористування на ці земельні ділянки.
ОСББ «Мій дім - вул. Головна, 275» неодноразово зверталося до Чернівецької міської ради та Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області з заявами щодо оформлення землекористування, які залишалися без належного реагування.
ІІ. Рух справи у суді
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.03.2025 позовну заяву передано на розгляд судді Ніколаєву М.І.
Ухвалою суду від 20.03.2025 відкрито спрощене провадження у справі та призначено судове засідання на 15.04.2025.
Ухвалою суду від 15.04.2025 за клопотанням представника відповідача розгляд справи відкладено на 07.05.2025 та встановлено відповідачу строк до 25.04.2025 для подання відзиву.
У судовому засіданні 07.05.2025 оголошено перерву до 16.05.2025.
15.05.2025 від представника позивача надійшла заява про зупинення провадження у справі до набрання законної сили рішенням суду у справі №926/1528/25.
Ухвалою суду від 16.06.2025 здійснено перехід від спрощеного позовного провадження до розгляду справи №926/870/25 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 19.06.2025 та встановлено відповідачу строк до 02.06.2025 для подання до суду відзиву на позовну заяву.
03.06.2025 від представника відповідача надійшов відзив на позов.
05.06.2025 від представника позивача надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог до 896 306,75 грн.
У вищевказаній заяві представник позивача просить змінити (збільшити) період прострочення грошового зобов'язання та стягнути з відповідача за період з 26.12.2024 по 01.06.2025 896 306,75 грн, в тому числі 756 803,25 грн орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою, 97 402,40 грн пені, 32 274,04 грн інфляційних втрат, та 9 827,06 грн 3% річних.
Представник позивача в запереченнях на заяву про зупинення провадження у справі від 06.06.2025 просив відмовити в її задоволенні.
19.06.2025 від представника відповідача надійшла заява про долучення до матеріалів справи копії квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки №46 від 09.06.2025 про сплату ТОВ “Рембудсервіс-Інвест» орендної плати згідно договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 за період травень 2024 року - травень 2025 року в сумі 288 594,70 грн.
Ухвалою суду від 19.06.2025 заяву про збільшення позовних вимог задоволено в частині стягнення 864 032, 71 грн, у т.ч. 756 803,25 грн орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою, 9 827,06 грн 3% річних та 97 402,40 грн пені. У підготовчому судовому засіданні оголошено перерву до 03.07.2025.
Ухвалою суду від 03.07.2025 у задоволенні заяви про зупинення провадження у справі відмовлено, в підготовчому судовому засіданні оголошено перерву до 24.07.2025.
Ухвалою від 24.07.2025 суд постановив залучити до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСББ “Мій дім вул. Головна 275», продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів та відкласти підготовче судове засідання на 21.08.2025.
У судовому засіданні 21.08.2025 суд оголосив перерву до 11.09.2025.
21.08.2025 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСББ “Мій дім вул. Головна 275» надійшли письмові пояснення по справі.
11.09.2025 підготовче судове засідання не відбулось у зв'язку із перебуванням судді Ніколаєва М.І. у відпустці.
Ухвалою суду від 12.09.2025 розгляд справи у підготовчому судовому засіданні призначено на 23.09.2025.
Ухвалою суду від 23.09.2025 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 21.10.2025.
21.10.2025 від представника відповідача надійшла заява про долучення доказів.
У судових засіданнях 21.10.2025 та 13.11.2025 оголошено перерви відповідно до 13.11.2025 та 27.11.2025.
Третя особа явку свого представника в судове засідання 27.11.2025 не забезпечила, про причини неявки суд не попередила.
Присутній в судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, представник відповідача проти задоволення позову заперечив.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.233 Господарського процесуального кодексу України (надалі ГПК України) суди ухвалюють рішення іменем України негайно після закінчення судового розгляду.
Відповідно до ст.240 ГПК України рішення суду (повне або скорочене) проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим кодексом.
У судовому засіданні 27.11.2025 проголошено скорочене рішення..
III. Фактичні обставини справи, встановлені судом
08.04.2003 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) і ТОВ “Рембудсервіс-інвест» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019), за умовами якого:
- орендодавець на підставі рішення 7 сесії Чернівецької міської ради XXIV скликання від 26.12.2002 № 123 надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 0,7920 га, розташовану в місті Чернівцях на вул. Головній, 275, згідно з планом зовнішніх меж землекористування (пункт 1.1);
- земельна ділянка надається в оренду терміном до 30.12.2008 для будівництва групи багатоповерхових житлових будинків (пункт 1.2);
- після закінчення терміну, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов'язки, відповідно до умов договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі продовження договору оренди на новий термін його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 4.4).
Додатковим договором від 21.11.2008 викладено пункт 1.2. договору № 5/516 в наступній редакції: «Земельна ділянка надається в оренду терміном до 25.09.2024 для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків».
Листом від 09.07.2013 Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Мій дім - вул. Головна, 275" звернулося до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради з проханням надати земельну ділянку для обслуговування багатоквартирних житлових будинків №№275-А, 275-Б, 275-В, 275-Г по вул. Головна в м. Чернівці.
Крім того, 09.07.2013 ТОВ “Рембудсервіс-інвест» також звернулося до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради з листом, в якому повідомило, що дає згоду на вилучення і передачу в оренду Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Мій дім - вул. Головна, 275" (далі - ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275") земельну ділянку для обслуговування зданих в експлуатацію багатоквартирних житлових будинків №№275-А, 275-Б, 275-В, 275-Г в кварталі багатоквартирної забудови по вул. Головній 275 в м. Чернівці.
18.07.2013 та 19.07.2013 Департаментом містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради надіслано Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Мій дім - вул. Головна, 275" та ТОВ "Рембудсервіс-інвест" лист-погодження, згідно з яким надано дозвіл на замовлення технічної документації для формування земельних ділянок шляхом поділу на дві окремі.
22.07.2013 Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Мій дім - вул. Головна, 275" звернулося до проектної організації - Державного підприємства "Чернівецький геоінфоцентр" із листом про виготовлення технічної документації на оренду земельної ділянки.
23.07.2013 ТОВ "Рембудсервіс-інвест" звернулося до проектної організації - Державного підприємства "Чернівецький геоінфоцентр" із листом про виготовлення технічної документації на оренду земельної ділянки.
25.02.2014 Державний кадастровий реєстратор управління Держгеокадастру у м. Чернівцях, на підставі рішення 6 скликання Чернівецької міської ради від 01.12.2014, здійснив поділ вищевказаної земельної ділянки на дві земельні ділянки: - площею 0,2338 га та 0,5582 га, надано витяги про реєстрацію земельних ділянок в Державному земельному кадастрі.
01.12.2014 Чернівецька міська рада прийняла рішення за № 1416 (далі - рішення № 1416), згідно з яким поновлено з 25.09.2014 укладений з ТОВ "Рембудсервіс-інвест" договір оренди № 516 терміном на один рік (пункт 9 рішення), надано ТОВ "Рембудсервіс-інвест" дозвіл на поділ орендованої земельної ділянки за адресою вул. Головна, 275, площею 0,7920 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019) для будівництва групи багатоповерхових житлових будинків (код 02.03) на 2 земельні ділянки: № 1 - орієнтовною площею 0,2338 га, № 2 - орієнтовною площею 0,5582 га, у зв'язку з поданням ТОВ "Рембудсервіс-інвест" заяви щодо поділу земельної ділянки на дві окремі (пункт 9.1); пункти 9 і 9.1 цього рішення вступають в силу після сплати пайового внеску в сумі 1 000 000 грн (пункт 9.2).
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 28.07.2015 у справі № 926/777/15, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 11.11.2015, пункт 9.2 рішення № 1416 визнано незаконним.
Суд установив, що жодних угод, спрямованих на виконання рішення №1416, сторони між собою не уклали.
13.10.2016 Чернівецькою міською радою прийнято рішення 13 сесії VII скликання Чернівецької міської ради за № 418, за змістом якого поновлено з 25.09.2014 ТОВ "Рембудсервіс-інвест" договір оренди № 516 за адресою: вул. Головна, 275 площею 0,7920 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019) до 01.06.2021, для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, без права поділу земельної ділянки (пункт 4), зобов'язано землекористувачів, яким поновлюються договори оренди землі, впродовж 45 календарних днів із дня прийняття цього рішення укласти з Чернівецькою міською радою додаткові договори до договорів оренди землі (пункт 6).
16.11.2016 між сторонами укладено додатковий договір № 7/516, за змістом якого договір оренди поновлено з 25.09.2014 до 01.06.2021 для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, без права поділу земельної ділянки (пункт 1); орендаря зобов'язано зареєструвати право оренди земельної ділянки в органі, що проводить державну реєстрацію прав (пункт 14).
ТОВ "Рембудсервіс-інвест" звернулося до Реєстраційної служби Чернівецької міської ради для державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі додаткового договору № 7/516, однак державний реєстратор відмовив у державній реєстрації цього права, посилаючись на відсутність відомостей у Державному земельному кадастрі щодо цієї земельної ділянки, що підтверджується наявними у матеріалах справи копією рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень від 26.01.2018 № 39367829 і карткою прийому заяви № 111291085.
19.03.2018 відповідач та ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275" звернулися до позивача із заявами, в яких повідомили про неможливість державної реєстрації права оренди земельної ділянки за додатковим договором № 7/516 і просили скасувати пункт 4 рішення № 418, згідно з яким з 25.09.2014 ТОВ "Рембудсервіс-інвест" поновлено договір оренди до 01.06.2021 без права поділу земельної ділянки, та укласти відповідно із відповідачем - ТОВ "Рембудсервіс-інвест" договір оренди земельної ділянки № 1 за адресою: м. Чернівці вул. Головна, 275 площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062) до 01.06.2021 для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, а з ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275" - договір оренди земельної ділянки № 2 за цією ж адресою площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063) до 01.06.2021 для обслуговування групи багатоквартирних житлових будинків.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 04.12.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 05.03.2019 та постановою Верховного суду у складі колегії Касаційного господарського суду від 04.06.2019 у справі №926/1526/18, задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-інвест»: визнано незаконним рішення № 418; визнано недійсним укладений між Чернівецькою міською радою і позивачем додатковий договір № 7/516.
Судові рішення мотивовано тим, що відповідач не мав правомочностей розпоряджатися земельною ділянкою (поновлювати договір оренди № 516), оскільки на час ухвалення органом місцевого самоврядування оспорюваного рішення земельної ділянки як об'єкта цивільних прав не існувало з урахуванням того, що в її межах шляхом поділу утворено інші земельні ділянки: № 1 - площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062) і № 2 - площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063) без зміни цільового призначення. При цьому, місцевий господарський суд визнав недійсним додатковий договір № 7/516 про поновлення договору оренди, оскільки сторони не дотрималися вимог пункту 1 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакцій, чинній на момент прийняття оспорюваного рішення) щодо визначення такої істотної умови договору як об'єкт оренди.
Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради у листах від 22.03.2018 № 04/01-08/1-1246/01 та № 04/01-08/1-1247/01 повідомив позивачу та ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275", що рішенням № 1301 відмовлено у задоволенні їх звернень щодо скасування пункту 4 рішення №418 у зв'язку з тим, що це суперечить рішенню Конституційного Суду України від 16.04.2009 у справі № 1-9/2009.
12.03.2020 Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім - вул. Головна, 275» звернувся листом до Головного управління Держгеокадастру в Чернівецькій області, в якому просило скасувати державну реєстрацію в Державному земельному кадастрі земельних ділянок площею 0,2338 (кадастровий номер 731136600:09:003:0062) та площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063) по вул. Головній, 275 в м. Чернівці.
17.03.2020 Головне управління Держгеокадастру в Чернівецькій області повідомило Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім - вул. Головна, 275», що відомості про земельну ділянку за кадастровим номером 7310136600:09:003:0019 загальною площею 0,7920 га, що розташована по вул. Головній 275 м. Чернівці внесено до Державного Реєстру земель 21.11.2006. Договір оренди землі №516 від 08.04.2003, зареєстрований в державному реєстрі землі 20.11.2006.
13.06.2022 Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-інвест» звернулося з заявою до Чернівецької міської ради, в якій просило укласти договір оренди земельної ділянки площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062) для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків строком на 1 рік.
14.09.2022 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради повідомив директора Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-інвест», що на пленарному засіданні Чернівецької міської ради, яке відбудеться 30.08.2022, знято на доопрацювання п. 33 проекту рішення щодо затвердження товариству документації з землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою Головна 275, площею 0,7920 га для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків на 2 земельні ділянки №1 площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063), №2 площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063) та надання ділянки №1 в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
28.08.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-інвест» звернулося з заявою до директора Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради, в якій просило зареєструвати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності територіальної громади м. Чернівці на земельну ділянку №1 площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063), №2 площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063), місце розташування обох земельних ділянок Чернівецька область м. Чернівці, вул. Головна 275.
Після реєстрації права власності на ці землі відповідач просив надати дозвіл на їх об'єднання в одну земельну ділянку площею 0,7920 га, яку передати йому в оренду для завершення будівництва групи багатоквартирних будинків.
24.10.2023 Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім - вул. Головна, 275» звернулося з заявою до директора Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради, в якій не заперечувало щодо прийняття рішення про об'єднання вищевказаних земельних ділянок та передачі земельної ділянки площею 0,7920 га в оренду Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-інвест» для завершення будівництва, зокрема здачі в експлуатацію будинку 275 Е та 275 Ж.
Рішенням Чернівецької міської ради 39 сесії VIII скликання від 30.11.2023 №1546 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою вул. Головна 275, площею 0,7920 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код 02.03) на підставі якої сформовано 2 земельні ділянки площею, 2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063), та площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063).
Визнано припиненим договір оренди землі від 08.04.2023 №516, укладений між міською радою та ТОВ «Рембудсервіс-інвест»,у зв'язку із закінченням строку, на який його укладено.
Рішенням Чернівецької міської ради 45 сесії VIII скликання №1776 від 25.04.2024:
- затверджено технічну документацію із землеустрою щодо об'єднання земельних ділянок за адресою вул. Головна, 275, площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062) та площею 0,5582га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063), які знаходяться в комунальній власності, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код 02.03) в 1 (одну) земельну ділянку, площею 0,7920га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0129).
- надано товариству з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-інвест» земельну ділянку за адресою вул. Головна, 275, площею 0,7920 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0129) в оренду терміном на 1 (один) рік для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код 02.03) (для завершення будівництва та обслуговування групи багатоквартирних житлових будинків).
13.05.2024 на підставі рішення Чернівецької міської VIII скликання від 25.04.2024 №1776 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-інвест» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір).
Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове, платне користування для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку земельну ділянку, яка розташована за адресою: м.Чернівці, вул. Головна 275.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7920 га, кадастровий номером 7310136600:09:003:0129 (пункти 2.1. та 2.2. договору).
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок від 09.05.2024 №НВ-9938814232024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 619 821,49 грн. (п.2.3)
Договір укладено на один рік і діє до 12.05.2025 включно (пункт 3.1 договору).
Даний договір зареєстрований 13.05.2024, що підтверджується відміткою “Внесено в реєстр договорів оренди землі».
Пунктом 4.1. договору передбачено, що річна орендна плата визначена відповідно до чинного законодавства, розрахована згідно з додатком 1 до цього договору та за повний рік оренди складає 288 594,63 грн, що становить 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.
Відповідно до п. 4.4 договору орендна плата сплачується орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним.
Пунктом 5.1 договору визначено, що цільове призначення земельної ділянки відповідно до категорії земель: землі для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.03).
Зміни до договору здійснюються шляхом укладання додаткових договорів, підписаних уповноваженими представниками сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов цього договору спір вирішується у судовому порядку (пункт 9.1 договору).
Згідно п.11.1 договору орендар сплачує плату за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати, розраховану згідно з додатком 2 до цього договору, в сумі 756 803,25 грн до 25.12.2024 (у разі дострокового розірвання/ припинення договору оренди землі - до дати його розірвання/ припинення).
Пунктом 12.1 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
У разі несвоєчасної сплати плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати в термін, визначений цим договором, нараховується пеня в розмірі 0,1 відсотка від суми простроченого платежу за кожний день прострочення, включаючи день оплати, але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. (п.12.4).
Пунктом 13.4.2 договору визначено, що невід'ємною частиною цього договору (додаток № 2) є розрахунок коштів за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати.
Відповідно до наявного в матеріалах справи додатку № 2 до договору оренди землі від 13.05.2024 №12922 загальна сума коштів за фактичне користування земельною ділянкою за адресою вул. Головна 275 за період з 13.05.2021 по 12.05.2024 становить 756 803,25 грн.
Підстава здійснення вказаного розрахунку - рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 25.04.2024 №1776 (пункти 1, 1.1, 2, 2.1).
13.12.2024 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради надіслав Товариству з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» лист-попередження, в якому просив товариство до 25.12.2024 сплатити кошти за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати в сумі 756 803,25 грн.
У разі несвоєчасної сплати коштів за фактичне користування земельною ділянкою в термін, визначений договором, згідно пункту 12.4 нараховується пеня в розмірі 0,1% від суми простроченого платежу за кожен день прострочення, включаючи день оплати, але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.
Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради надіслав претензію Товариству з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» №24/01-08/3-07/100 від 16.01.2025 щодо необхідності сплати заборгованості в сумі 773 452,92 грн, з них 756 803,25 грн основна заборгованість та 16 649,67 грн пені, нарахованої за період з 25.12.2024 по 16.01.2025.
В матеріалах справи наявна копія платіжної інструкції №46 від 09.06.2025 про сплату ТОВ «Рембудсервіс-інвест» орендної плати згідно договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 за період травень 2024 року - травень 2025 року в сумі 288 594,70 грн.
Оскільки відповідачем в порушення пункту 11.1 договору оренди №12922 від 13.05.2024 не сплачена сума коштів за фактичне користування земельною ділянкою в сумі 756 803,25 грн позивачем збільшено позовні вимоги та нараховано відповідачу 3% річних в сумі 9827,06 грн за період з 26.12.2024 по 01.06.2025 та на підставі п.12.4 договору пеню за період з 26.12.2024 по 07.03.2025 в сумі 97 402,40 грн.
Доказів сплати вказаної заборгованості відповідачем суду не надано.
IV. Позиція суду по суті спору
Відповідно до частини першої статті 2 Закону України “Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Згідно зі ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
За ч.1ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до вимог ст. 526 ЦК України, Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Виконання зобов'язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов'язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов'язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
У відповідності до ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
В силу вимог ст. 610, ч.2 ст. 615 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Одностороння відмова від зобов'язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов'язання.
Відповідно ч.1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України “Про оренду землі»).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно ч. 1, 2 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до п.11.1 договору орендар сплачує плату за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати, розраховану згідно з додатком 2 до цього договору, в сумі 756 803,25 грн до 25.12.2024 (у разі дострокового розірвання/ припинення договору оренди землі - до дати його розірвання/ припинення).
Відповідно до наявного в матеріалах справи додатку № 2 до договору оренди землі від 13.05.2024 №12922 загальна сума коштів за фактичне користування земельною ділянкою за адресою вул. Головна 275 за період з 13.05.2021 по 12.05.2024 становила 756 803,25 грн.
Враховуючи, що використання землі в Україні є платним, укладаючи 13.05.2024 договір оренди землі №12922 Чернівецька міська рада мала правомірні очікування отримати орендну плату за користування Товариством з обмеженою відповідальністю “Рембудсервіс-Інвест» в період з 13.05.2021 по 12.05.2024 земельною ділянкою по вул. Головна 275 в м. Чернівці.
Доказів того, що за дану земельну ділянку за спірний період сплачено кошти (як орендна плата, земельний податок чи внесок за фактичне користування) суду не надано.
Загальний розмір земельної ділянки, яку тривалий час забудовує відповідач, сторонами не оспорюється.
Суд звертає увагу, що з 2003 року в усіх адресованих відповідачем Чернівецькій міській раді заявах про надання в оренду землі фігурує саме така загальна площа земельної ділянки (поділеної на дві чи знову об'єднаної в одну) як 0,7920 га.
Укладаючи даний договір відповідач усвідомлював свій обов'язок сплатити за фактичне користування земельною ділянкою площею 0,7920 га, яку він використовує для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Посилання відповідача на недійсність договору оренди №12922 розцінюються судом як спроба перекласти на іншу особу обов'язок сплатити за фактичне користування землею, що здійснювалось саме відповідачем.
З урахуванням усіх встановлених обставин справи суд виснує, що відповідач у встановлений пунктом 11.1 договору №12922 строк кошти за фактичне користування земельною ділянкою не сплатив, що призвело до виникнення заборгованості в сумі 756 803,25 грн.
У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі “Салов проти України» від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі “Надточий проти України» від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині стягнення з відповідача основного боргу в сумі 756 803,25 грн за користування в період з 13.05.2021 по 12.05.2024 земельною ділянкою по вул. Головна 275 в м. Чернівці є правомірним, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Статтею 612 ЦК України передбачено, що боржник вважаться таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав зобов'язання у строк, встановлений договором.
Згідно ст. ст. 546, 549 ЦК України виконання зобов'язань за договором можуть забезпечуватись неустойкою (штрафом, пенею). Неустойка (штраф, пеня) є грошова сума або інше майно, яке боржник повинен передати кредитору в разі порушення боржником зобов'язання.
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.
Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання (стаття 549 ЦК України).
Пунктом 12.1 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
У разі несвоєчасної сплати плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати в термін, визначений цим договором, нараховується пеня в розмірі 0,1 відсотка від суми простроченого платежу за кожний день прострочення, включаючи день оплати, але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. (п.12.4).
Оскільки судом встановлено неналежне виконання відповідачем грошового зобов'язання за договором, з Товариства з обмеженою відповідальністю “Рембудсервіс-Інвест» слід стягнути згідно наявного в матеріалах справи розрахунку 97 402,40 грн пені, що нарахована за період з 26.12.2024 по 07.03.2025.
Частиною 1 ст. 536 ЦК України передбачено, що за користування чужими грошовими коштами боржник зобов'язаний сплачувати проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами.
Частиною 2 статті 625 ЦК України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
З огляду на зазначене вище суд дійшов висновку, що з відповідача слід стягнути згідно наявного в матеріалах справи розрахунку 3% річних в сумі 9827,06 грн за період з 26.12.2024 по 01.06.2025.
Відповідно до статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Доказами у господарському процесі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (ст. 73 ГПК України).
Статтею 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
У ході розгляду справи на підставі наявних у матеріалах справи доказів, досліджених та оцінених судом у сукупності за правилами статті 86 ГПК України, суд дійшов висновку, що позовні вимоги в загальній сумі 864 032,71 грн підлягають задоволенню у повному обсязі.
V. Розподіл судових витрат.
Частиною 1 статті 123 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Відповідно до п.1 ч.4 ст.129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача.
Позивачем при зверненні з позовною заявою до суду сплачено судовий збір у розмірі 11 880,29 грн, що підтверджується платіжною інструкцією №341 від 13.03.2025.
Крім того, при зверненні з заявою про збільшення позовних вимог позивачем сплачено судовий збір у розмірі 1 565,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією №727 від 03.06.2025.
Враховуючи часткове задоволення заяви про збільшення позовних вимог, судовий збір у розмірі 12 960,19 грн слід покласти на відповідача.
Керуючись статтями 2, 12, 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» (58032, вул. Головна, 226-А/29, м. Чернівці, код 31082998) на користь Чернівецької міської ради (58002, пл. Центральна, 1, м. Чернівці, код 36068147) заборгованості за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати в сумі 756 803,25 грн, 97 402,40 грн пені, 9 827,06 грн 3 % річних та 12 960,19 грн судового збору.
Повний текст рішення складено та підписано 04.12.2025.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/
Суддя М.І. Ніколаєв