04 грудня 2025 року м. ТернопільСправа № 921/139/23
Господарський суд Тернопільської області
у складі судді Охотницької Н.В.
за участі секретаря судового засідання Коляски І.І.
розглянув матеріали справи
за позовом Фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни, АДРЕСА_1
до відповідача Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації, вул. Кн. Острозького, 14, м. Тернопіль
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Тернопільська обласна державна (військова) адміністрація, 46021, м. Тернопіль, вул. Грушевського, 8
про стягнення 2 650 030,00 грн ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна
за участі представників:
позивача: Авдєєнко Владислав Валерійович;
відповідача: начальник відділу правового та кадрового забезпечення Моравель В.Я., довіреність № 1-28/1.1 від 03.01.2025;
третьої особи: Самолук Тетяна Мирославівна
В порядку ст. ст. 8, 222 Господарського процесуального кодексу України, здійснюється повне фіксування судового засідання за допомогою технічних засобів.
Суть справи: Фізична особа-підприємець Наконечна Наталія Миколаївна звернулася до Господарського суду Тернопільської області з позовною заявою до Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації про стягнення з відповідача на користь позивача 2 650 030,00 грн ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна.
В обґрунтування заявлених вимог, позивач посилається на погодження орендодавцем проведення будівельно-монтажних робіт, спрямованих на поліпшення об'єкта оренди, затрати на виконання яких підтверджуються висновком експерта №150 від 25.03.2019, і підлягають відшкодуванню на підставі ст. 21, 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Разом із позовною заявою, позивачем подано до суду заяву від 22.02.2023 (вх. №1746 від 28.02.2023) про призначення судової будівельно-технічної експертизи, на вирішення якої пропонував поставити запитання: - Яка ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами по справі, що підлягає виплаті відповідачем на користь позивача. Проведення судової будівельно-технічної експертизи запропоновано доручити Тернопільському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (м. Тернопіль, вул. Січових Стрільців, 10), а оплату за проведення експертизи - покласти на позивача, як ініціатора проведення експертизи.
Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 15.03.2023 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання у цій справі на 10 квітня 2023 року о 10:00 год.
Подальший хід розгляду справи, процесуальні дії суду, клопотання та заяви учасників процесу відображені у відповідних ухвалах суду.
Зокрема, ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 13.06.2023 у справі №921/139/23 задоволено заяву позивача від 22.02.2023 (вх. №1746 від 28.02.2023) про призначення судової експертизи; призначено у цій справі комплексну судову будівельно-технічну та оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (вул. Смоленська, 6, м.Київ, 03057); на вирішення експертам поставлені такі питання:
- Чи відносяться будівельно-монтажні роботи, проведені ФОП Наконечною Н.М. на облаштування офісних приміщень в адмінбудинку у м. Тернополі по вул. Кн. Острозького, 14 до невід'ємних поліпшень майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23?
- Якщо невід'ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість?
- Чи є серед виконаних будівельно-монтажних робіт (поліпшень) орендованого майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23, проведених ФОП Наконечною Н.М., невід'ємні поліпшення, які неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 05.06.2003 (дата укладення договору оренди)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 05.06.2018 (дата припинення дії договору оренди від 05.06.2003)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 22.10.2021 (день повернення об'єкта оренди)?
- На яку суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 в результаті здійснених ФОП Наконечною Н.М. невід'ємних поліпшень?
Провадження у справі №921/139/23 зупинено.
При цьому суд розглянув питання, запропоновані сторонами та третьою особою, та узагальнив їх із урахуванням Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, обставин цієї справи, виклавши такі у вищенаведеній редакції.
Надалі, ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 20.05.2024, враховуючи, що наданий експертною установою Висновок експерта №745/23-22 від 16.02.2024 не містив відповідей на зазначені в ухвалі суду від 13.06.2023 питання, у справі №921/139/23 призначено додаткову комплексну судову будівельно-технічну та оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Тернопільському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (вул. Січових Стрільців, 4, м. Тернопіль), експертам Переймибіді В.М. та Грушицькому І.Л. На вирішення експертам поставлено питання, зазначені в ухвалі Господарського суду Тернопільської області від 13.06.2023 у справі №921/139/23, а саме:
- Чи відносяться будівельно-монтажні роботи, проведені ФОП Наконечною Н.М. на облаштування офісних приміщень в адмінбудинку у м. Тернополі по вул. Кн. Острозького, 14 до невід'ємних поліпшень майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23?
- Якщо невід'ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість?
- Чи є серед виконаних будівельно-монтажних робіт (поліпшень) орендованого майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23, проведених ФОП Наконечною Н.М., невід'ємні поліпшення, які неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 станом на 05.06.2003 (дата укладення договору оренди)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 станом на 05.06.2018 (дата припинення дії договору оренди від 05.06.2003)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 станом на 22.10.2021 (день повернення об'єкта оренди)?
- На яку суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 в результаті здійснених ФОП Наконечною Н.М. невід'ємних поліпшень?, відповіді на які (у тому числі в повній мірі) не надано у Висновку експерта №745/23-22 від 16.02.2024 та стосовно яких провадження щодо проведення експертизи було закрито.
19 грудня 2024 року експертною установою повернуто на адресу Господарського суду Тернопільської області матеріали справи №921/139/23 без виконання. Із змісту супровідного листа Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз №1797/706-4-24/22 від 09.12.2024 про повернення матеріалів без виконання вбачається, що Тернопільським відділенням науково-дослідного інституту судових експертиз 21.10.2024 на адресу ФОП Наконечної Н.М. направлялось клопотання із долученням рахунку для здійснення оплати за проведення експертизи. Однак, станом на 09.12.2024 зазначений вище рахунок ФОП Наконечною Н.М. не оплачено, що стало підставою у відповідності до п. 1.13. "Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень" для закриття провадження у Тернопільському відділенні КНДІСЕ та повернення матеріалів справи на адресу суду без виконання.
Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 13.01.2025 у справі №921/139/23 з метою встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, забезпечення всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, з огляду на відсутність у суду спеціальних знань для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна, які були проведені позивачем, враховуючи проведення ФОП Наконечною Н.М. оплати за проведення комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, призначеної у цій справі ухвалою суду від 13.06.2023, та те що наданий висновок експерта №745/23-22 від 16.02.2024 не містив відповідей на всі поставлені судом на вирішення експертизи питання, відсутність в матеріалах справи доказів того, що рахунок №3427 від 08.08.2024 сформований з урахуванням неналежного виконання експертами попередньої (первинної) призначеної у цій справі та оплаченої позивачем комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, повторно направлено Тернопільському відділенню науково-дослідного інституту судових експертиз матеріали справи №921/139/23 для проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи у справі №921/139/23 призначеної ухвалою суду від 20 травня 2024 року у цій справі. Провадження у справі №921/139/23 зупинено.
28.04.2025 до суду від Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшло клопотання № 483/156-4-25/22 від 08.04.2025 (вх. №3027 від 28.04.2025) про надання додаткових матеріалів, відповідно до якого експертна установа просила надати на паперових або електронних носіях аналоги продажу нерухомого майна об'єкту площею 67,1 кв.м по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі, який зазначений в ухвалі Господарського суду Тернопільської області від 13.01.2025 у господарській справі №921/139/23, станом на січень-червень 2003 року та січень-червень 2018. Також, просила вказати вихідні дані щодо показників технічного стану об'єкта на дати оцінку (відмінний, добрий, задовільний, незадовільний) у зв'язку з проведенням ретроспективної оцінки, відповідно до п. 5.2.2 Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень "Інструкції про призначення та проведення судових експертних та експертних досліджень", затверджених наказом Міністерства юстиції України 08.10.1998 №53/5.
Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 12.05.2025 задоволено клопотання Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз №483/156-4-25/22 від 08.04.2025 (вх. №3027 від 28.04.2025) про надання додаткових матеріалів. Зобов'язано учасників справи: Фізичну особу-підприємця Наконечну Наталію Миколаївну, Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації, Тернопільську обласну державну (військову) адміністрацію, надати до суду в строк до 30.05.2025, згідно клопотання судового експерта:
- на паперових або електронних носіях аналоги продажу нерухомого майна об'єкту площею 67,1 кв.м по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі, який зазначений в ухвалі Господарського суду Тернопільської області від 13.01.2025 у господарській справі №921/139/23, станом на січень-червень 2003 року та січень-червень 2018 року;
- вказати вихідні дані щодо показників технічного стану об'єкта на дати оцінки (відмінний, добрий, задовільний, незадовільний), у зв'язку з проведенням ретроспективної оцінки, відповідно до п.5.2.2 Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень "Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 08.10.1998 №53/5". Провадження у справі №921/139/23 зупинено.
29.05.2025 через систему "Електронний суд" від представника позивача - адвоката Авдєєнка В.В надійшла заява б/н від 29.05.2025 (вх. №3929) згідно якої заявник на виконання вимог ухвали суду від 12.05.25 повідомив, що у позивача відсутні докази на паперових або електронних носіях аналогів продажу нерухомого майна об'єкту площею 67,1 кв.м по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі, який зазначений в ухвалі Господарського суду Тернопільської області від 13.01.25 у господарській справі №921/139/23, станом на січень-червень 2003 року та січень-червень 2018 року. Зауважував, що неможливість надання суду зазначеної вище інформації також зумовлена її відсутністю у відкритих джерелах в мережі інтернет, оскільки за результатами пошуку позивачу не вдалось відшукати необхідні відомості. Щодо вихідних даних показників технічного стану об'єкта на дати оцінки повідомляв, що станом на дати оцінки об'єкт оцінки перебував у доброму стані.
Також, 29.05.2025 до суду від відповідача надійшла заява №1-862/11 від 28.05.2025 зі змісту якої вбачається, що здійснені ним пошуки аналогів продажу нерухомого майна об'єкту площею 67,1 кв.м по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі, станом на січень-червень 2003 року та січень-червень 2018 року виявились безрезультатними.
30.05.2025 через систему "Електронний суд" від Тернопільської обласної державної (військова) адміністрації на виконання ухвали Господарського суду в Тернопільській області від 12.05.2025 у справі №921/139/23 надійшла заява б/н від 30.05.2025 (вх. №3966) у якій третя особа повідомила, що обласною військовою адміністрацією в результаті пошуку аналогів продажу нерухомого майна об'єкту площею 67,1 м2 по вул. Кн. Острозького, 14 у м.Тернополі, у справі № 921/139/23, станом на січень-червень 2003 року та січень червень 2018 року не знайдено, тому надання їх до суду унеможливлюється.
Згідно супровідного листа Господарського суду Тернопільської області від 11.06.2025 №921/139/23/293/2025 матеріали справи №921/139/23 (том 4) для проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи направлені до Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз.
16.10.2025 до суду від Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшло клопотання №1544/9-4/25/22 від 10.10.2025 (вх. №7288 від 16.10.2025) у якому експертом зазначено, що у зв'язку із відсутністю запитувальних матеріалів, експертом може бути вирішене лише питання №6 "Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 22.10.2021 (день повернення об'єкта оренди)?" у зв'язку із чим просив вирішити доцільність проведення експертизи у справі №921/139/23 в частині питань, які вирішуються судовою оціночно-будівельною експертизою.
Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 17 жовтня 2025 року провадження у справі № 921/139/23 поновлено та призначено судове засідання для розгляду клопотання Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз №1544/9-4/25/22 від 10.10.2025 (вх. № 7288 від 16.10.2025) у справі на 03 листопада 2025 року об 11:00 год. Запропоновано сторонам в строк до 31.10.2025 надати суду письмові пояснення щодо клопотання Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз №1544/9-4/25/22 від 10.10.2025 (вх. № 7288 від 16.10.2025).
24 жовтня 2025 року на адресу суду від Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації надійшли пояснення №1-1544/1.1 від 24.10.2025 (вх. №7489) відповідно до яких відповідач посилаючись на те, що експертною установою не надано відповіді на поставлені питання, зокрема не встановлено ні початкової вартості орендованого майна на моменту укладення договору оренди (прийняття позивачем), ні вартості на момент припинення договору оренди, а позивачем не пред'явлено підтвердження щодо вартості на момент припинення договору оренди та щодо вартості об'єкту оренди на вказані дати, вважає, що у проведенні судової будівельно-технічної експертизи немає доцільності.
30.10.2025 на адресу суду від третьої особи надійшли додаткові пояснення у справі б/н від 30.10.2025 (вх. №7645), згідно яких Тернопільська обласна державна (військова) адміністрація вважає, що проведення та завершення Тернопільським відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз судової оціночно-будівельної експертизи, яка призначена ухвалою суду від 20 травня 2024 року з можливістю вирішення лише питання №6, є недоцільною. Також, посилаючись на позиції, викладені у постановах Верховного Суду від 17.09.2024 №906/1423/20, від 24.02.2021 №905/435/19 просить врахувати те, що позивачем Наконечною Н.М. у відзиві від 13.04.2010 на позовну заяву про зобов'язання внесення змін до договору оренди №3 від 05.06.2003 підтверджено, що дані конструкції в орендованому приміщенні, встановлені з перегородок 2-го рівня, які влаштовано на автономних металевих стійках, окремо від каркасу будівлі і розраховано на швидкий демонтаж без заподіяння орендодавцю шкоди. Зауважує, що дані обставини також встановлені рішеннями Західного апеляційного господарського суду та Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №921/163/19, відповідно не потребують повторного доказування при вирішенні даної справи.
Ухвалою суду від 03.11.2025 припинено проведення Тернопільським відділенням Київського науково-дослідного інституту судових експертиз додаткової комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, призначеної ухвалою суду від 20 травня 2024 року у справі №921/139/23. Зобов'язано Тернопільське відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз невідкладно повернути матеріали справи №921/139/23 на адресу Господарського суду Тернопільської області. Призначено підготовче засідання у справі на 17 листопада 2025 року о 10:30 год., про що учасників справи належним чином повідомлено.
В підготовчому засіданні 17.11.2025, враховуючи усне клопотання представника позивача, судом оголошено перерву в засіданні до 12:30 год 24.11.2025, запропоновано позивачу в строк до 19.11.2025 викласти письмово та надати суду клопотання про призначення експертизи у справі, про що присутніх представників сторін та третьої особи повідомлено під розписку.
20.11.2025 від представника позивача надійшло клопотання про призначення експертизи (вх.№8193), сформоване у системі "Електронний суд" 19.11.2025, у якому останній вказує про те, що в ході розгляду справи судом призначалась судова будівельно-технічна та оціночно-будівельна експертизи, на вирішення яких суд поставив ряд питань, на які експерт не зміг надати відповідь з огляду на ненадання сторонами на запит експерта інформації, за відсутності якої, на думку експерта, неможливо провести експертне дослідження, а саме:
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.03, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 станом на 05.06.03 (дата укладення договору оренди)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 станом на 05.06.18 (дата припинення дії договору оренди від 05.06.03)?
- На яку суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.03, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 в результаті здійснених ФОП Наконечною Н.М. невід'ємних поліпшень?
При цьому зазначає, що експерт жодним чином не обґрунтував необхідність вказаної інформації методичними рекомендаціями для проведення відповідної експертизи, однак зазначив, що може провести експертне дослідження та надати відповідь на питання: - Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.03, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 22.10.21 (день повернення об'єкта оренди)? Проте суд ухвалою від 03.11.25 вирішив припинити проведення експертизи за недоцільністю.
Зауважує, що відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 24.02.2021 по справі №905/435/19, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками. Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.18 у справі №910/4923/14, від 20.02.20 у справі №916/685/17.
Таким чином, представник позивача вважає, що для вирішення спору по суті необхідно встановити різницю між ринковою вартістю орендованого майна станом на момент укладення вказаного договору та на момент припинення фактичного користування позивачем орендованим майном, адже висновком експерта №745/23-22 від 16.02.23 встановлено, що здійснені позивачем поліпшення орендованого майна є невід'ємними поліпшеннями. Оскільки ринкова вартість орендованого майна за вказаним договором є відомою, адже зазначена у розрахунку орендної плати до укладеного договору, залишається встановити ринкову вартість майна на момент його повернення (припинення орендних відносин).
З огляду на вказані обставини, позивач просить призначити у справі судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити завдання встановити ринкову вартість майна за договором №3 від 05.06.03 з урахуванням невід'ємних поліпшень станом на день повернення вказаного майна (22.10.21); проведення експертизи - доручити Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз, оскільки проведення експертизи Тернопільським відділенням КНДІСЕ тривалий час безпідставно затягувалось.
21.11.2025 від Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації надійшли додаткові пояснення у справі (вх.№8239), відповідно до яких остання просить відмовити у задоволенні зазначеного клопотання представника позивача. Зокрема, вказує на те, що рішенням Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі №6/29-557 встановлено та підтверджено ряд фактів, а саме: офісні приміщення, влаштовані із легко-розбірних конструкцій і не являються капітальними, згідно довідки проектної організації СПМ "Укра"; можливість відокремлення матеріалів, конструкцій без заподіяння шкоди майну (адмінбудівлі) внаслідок проведених будівельно-монтажних робіт; відсутність влаштованих, в результаті будівельно-монтажних робіт, офісних приміщень на балансі орендодавця (відповідача); відсутність змін у матеріалах інвентарної справи щодо орендованого позивачем приміщення, в частині збільшення площі об'єкта оренди; відсутність дозволу на реконструкцію чи на здійснення невід'ємних поліпшень нежитлового майна, а лише будівельно-монтажні роботи. Дані обставини також встановлені Господарським судом Тернопільської області, Західним апеляційним господарським судом та Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при вирішенні справи №921/163/19, Тернопільським окружним адміністративним судом по справі №500/7009/21 від 14.03.2022 року, Восьмим апеляційним адміністративним судом від 18 липня 2022 року по справі №500/7009/21, в силу приписів ч. 4 статті 75 ГПК України, є преюдиційними обставинами та не підлягають доказуванню під час розгляду даної справи.
Стверджує, що проведені ФОП Наконечною Н.М. роботи не відносяться до реконструкції, тому позивач повинен здійснити демонтаж конструкцій і привести приміщення у належний стан, відповідно до Договору оренди.
Також, Тернопільська ОДА звертає увагу суду на те, що позивач в позовній заяві посилається на висновок експерта Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз №150 від 25.03.2019, який є не чинним. Як зазначено експертом, встановлення чи було створено нову річ (нове майно) не належить до компетенції експерта-будівельника, тобто експерт не зміг відповісти на питання, які поставлені, але позивач повторно хоче залучити того ж експерта для повторної експертизи. При цьому, і Київський науково-дослідний інститут судових експертиз, і Львівський науково-дослідний інституту судових експерти здійснюють свою діяльність виключно в межах чинного законодавства із дотриманням Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та із використанням діючих в Україні методик, кошторисних нормативів, правил визначення вартості будівництва, тому проведення експертизи іншим аналогічним інститутом, за відсутності затребуваних судом документів, не вплине на результат такої експертизи. Проведення такої ж експертизи з можливістю вирішення лише одного питання (а не усіх питань визначених в ухвалі суду) у процесі судової оціночно-будівельної експертизи є недоцільною і унеможливлюється відсутністю необхідних підтверджуючих документів, затребуваних у попередній експертизі. Також є не чинним і Висновок експерта №745/23/22 від 16.02.2023, на який посилається представник позивача, оскільки відповідно до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 17.05.2018 №658 у редакції наказу Фонду державного майна України від 12 січня 2021 року №24, строк дії звіту про оцінку не може перевищувати шість місяців з дати оцінки, про що зазначається в такому звіті.
З урахуванням наведеного, третя особа вважає клопотання представника позивача щодо проведення повторної аналогічної експертизи у цій справі способом затягування процесу судового розгляду справи по суті.
Також, 24.11.2025 від Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації надійшли заперечення №1-1626/1.1 від 21.11.2025 (вх.№8255 від 24.11.2025) відповідно до яких останній просить суд відмовити у задоволенні клопотання позивача про призначення експертизи.
При цьому звертає увагу суду на те, що Головним управлінням агропромислового розвитку (на час передачі майна в оренду) листом від 18.08.2003 №12-2/105 надано дозвіл Наконечній Наталії Миколаївні на проведення будівельно-монтажних робіт по облаштуванню приміщень у вестибюлі в адмінбудинку по вул. Князя Острозького, 14 для виставково-торгівельних цілей згідно договору оренди №3 від 5 червня 2003 року. Відповідно до рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 12.11.2003 №1258 вирішено дозволити суб'єкту підприємницької діяльності Наконечній Наталії Миколаївні влаштувати офісні приміщення в орендованих приміщеннях за адресою Кн. Острозького, 14; зобов'язати суб'єкта підприємницької діяльності Наконечну Н.М. проектну документацію погодити в управлінні містобудування та архітектури, яка 12 листопада 2004 року №219/04 надає дозвіл на виконання будівельних робіт з влаштування офісних приміщень в орендованих приміщеннях за адресою вул. Кн. Острозького, 14. Тобто офіційний дозвіл на здійснення невід'ємних поліпшень нежитлового майна, як це зазначає позивач, на час передачі майна в оренду чи під час оренди, ні договором, ні вищезазначеними установами, головним управлінням чи департаментом - не надавався, тому і немає підстав вважати, що орендоване майно відноситься до невід'ємних поліпшень. Позивач підтверджував вказану обставину листом адресованим головному управлінню агропромислового розвитку та у відзиві, поданому господарському суду 14.04.2010 (вх №11-ГС) на позовну заяву про зобов'язання внесення змін до договору оренди №1 від 05.06.2003, що це є конструкції перегородок 2-го рівня, які влаштовано на автономних металевих стійках, окремо від каркасу будівлі і розраховано на швидкий демонтаж без заподіяння орендодавцю шкоди, що і було встановлено рішенням Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі №6/29-557. Також просить врахувати, що фізичною особою-підприємцем Наконечною Н.М. здійснювалась орендна плата з моменту укладення договору до 05.06.2018 (моменту закінчення договору) як до державного бюджету в особі Фонду державного майна в Тернопільські області, так і орендодавцю (департаменту) згідно орендованої площі 67,1 кв.м, передбаченої договором, а не згідно площі, яка утворилась після встановлення збірно-розбірних конструкцій. Однак, в суборенду позивачем передавалась площа 166,9 кв.м, яка утворилась після зазначених робіт, та орендна плата стягувалась із суборендарів відповідно до зданої площі в суборенду. Зміни до договору оренди від 05.06.2003 не вносились, так як Господарським судом Тернопільської області у справі №6/29-557 від 22.07.2010 доведено той факт, що дана площа збільшилась за рахунок встановлених із легко розбірних конструкцій, які не являються капітальними і підлягають демонтажу без заподіяння орендодавцю шкоди.
Що стосується визначення вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна, то департаментом вже надавались заперечення щодо цього питання. При цьому стверджує, що стягнення витрат на поліпшення орендованого майна є правомірним в межах дії договору оренди від 05.06.2003 до 05.06.2018, однак в матеріалах даної справи та у висновку експерта, на який посилається позивач, відсутні докази експертної оцінки в результаті поліпшень (на їх думку) вартості орендованого майна на момент припинення договору оренди від 05.06.2003 №3, тому не вправі встановити суму компенсації невід'ємних поліпшень (на їх думку) здійснених в період дії вказаного договору.
Враховуючи те, що департамент не був ініціатором експертизи, де не надано відповіді на поставлені питання, зокрема не встановлено ні початкової вартості орендованого майна на момент укладення договору оренди (прийняття позивачем), ні вартості на момент припинення договору оренди, а також у позивача відсутні інші документи про вартість об'єкта оренди з урахуванням поліпшень на момент припинення договірних відносин - 05.06.2018, тому вважає, що для проведення судової будівельно-технічної експертизи іншими експертними установами, зокрема Львівським науково-дослідним інститутом судових експертиз, немає підстав.
У зв'язку із оголошенням повітряної тривоги на всій території України, в тому числі в місті Тернополі та Тернопільській області, з метою збереження життя і здоров'я працівників та відвідувачів суду, забезпечення їх безпеки, згідно наказу голови Господарського суду Тернопільської області №20-од від 28.07.2022 "Про порядок дій під час повітряної тривоги" судове засідання 24 листопада 2025 року о 12:30 год., у справі №921/139/23 не відбулося.
Ухвалою суду від 24.11.2025 повідомлено учасників справи, що підготовче засідання у справі №921/139/23 буде проведено 04 грудня 2025 року о 10:30 год.
Представник позивача у підготовче засідання 04.12.2025 прибув та підтримав попередньо подане ним клопотання (вх.№8193 від 20.11.2025).
Представник відповідача у підготовчому засіданні підтримав подані департаментом заперечення №1-1626/1.1 від 21.11.2025 (вх.№8255 від 24.11.2025) та просить відмовити у задоволенні клопотання представника позивача про призначення експертизи у цій справі.
Представниця третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача в підготовче засідання 04.12.2025 прибула та просить відмовити у задоволенні клопотання представника позивача про призначення експертизи з підстав, зазначених у додаткових поясненнях у справі Тернопільської ОВА (вх.№8239 від 21.11.2025).
Розглянувши клопотання Фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни (вх. №8193 від 20.11.2025), заслухавши пояснення присутніх учасників справи, суд відзначає наступне.
Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави (ст. 2 ГПК України).
Суд, зберігаючи об'єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз'яснює у разі необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов'язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов'язків.
Відповідно до ст. 99 ГПК України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів. У разі необхідності суд може призначити декілька експертиз, додаткову чи повторну експертизу. При призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд.
Згідно з ч.1 ст. 100 ГПК України про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.
Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору в цій справі є стягнення з відповідача на користь позивача 2 650 030,00 грн ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна.
На підтвердження заявлених вимог позивач надав висновок експерта №150 від 25.03.2019 за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, за змістом якого, зокрема, ринкова вартість поліпшень орендованого майна, що були здійснені ФОП Наконечною Н.М. внаслідок облаштування офісних приміщень в адмінбудинку у м. Тернополі по вул. Кн.Острозького, 14, станом на час проведення дослідження, становить 2 650 030,00 грн.
Також, ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 13.06.2023 у справі №921/139/23 призначено комплексну судову будівельно-технічну та оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (вул. Смоленська, 6, м. Київ, 03057); на вирішення експертам поставлені такі питання:
- Чи відносяться будівельно-монтажні роботи, проведені ФОП Наконечною Н.М. на облаштування офісних приміщень в адмінбудинку у м. Тернополі по вул. Кн. Острозького, 14 до невід'ємних поліпшень майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23?
- Якщо невід'ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість?
- Чи є серед виконаних будівельно-монтажних робіт (поліпшень) орендованого майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23, проведених ФОП Наконечною Н.М., невід'ємні поліпшення, які неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 05.06.2003 (дата укладення договору оренди)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 05.06.2018 (дата припинення дії договору оренди від 05.06.2003)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 22.10.2021 (день повернення об'єкта оренди)?
- На яку суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 в результаті здійснених ФОП Наконечною Н.М. невід'ємних поліпшень?
Вказана ухвала до суду апеляційної інстанції не оскаржувалась.
08 березня 2024 року до Господарського суду Тернопільської області надійшов лист Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз №97/981-0-23/22 від 18.01.2024 щодо закриття провадження без виконання (вх.№1970 від 08.03.2024). У листі зазначено про те, що 18.07.2023 до Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшла ухвала від 13.06.2023 у господарській справі №921/139/23 про призначення комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи. 29.09.2023 на адресу суду направлено клопотання щодо надання додаткових матеріалів. Станом на 18.01.2024 до Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз додаткові матеріали не надходили, а тому відповідно до п.1.13 "Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень" із змінами затвердженими наказом Міністерства юстиції України від 22.09.2019 №583/5, провадження щодо проведення судової оціночно-будівельної експертизи у Тернопільському відділенні КНДІСЕ закривається, а матеріали господарської справи №921/139/23 будуть повернуті з висновком судової будівельно-технічної експертизи.
Також 08.03.2024 на адресу суду надійшов Висновок експерта за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи від 16.02.2024 №745/23-22, у якому зазначено про те, що:
1. Виконані будівельні роботи покращили технічний стан орендованого майна, збільшили площу приміщень за рахунок влаштування другого ярусу, а відповідно до збільшення вартості орендованих приміщень. Відокремлення виконаних будівельних робіт призведе до зменшення вартості приміщень, а отже виконані будівельні роботи є невід'ємними поліпшеннями орендованого майна.
Виконані будівельні роботи проведені ФОП Наконечною Н.М. в орендованих приміщеннях по облаштуванню офісних приміщень в адмінбудинку по вул. Кн. Острозького, 14 в м. Тернополі відносяться до невід'ємних поліпшень нерухомого майна.
2. ФОП Наконечною Н.М. в орендованих приміщеннях в адмінбудинку по: вул. Кн. Острозького, 14 в м. Тернополі виконані будівельні роботи (поліпшення) згідно наведеного переліку. Вартість будівельних робіт по облаштуванню офісних приміщень у адмінбудинку в м. Тернопіль по вул. Кн. Острозького, 14 включаючи вартість будівельних матеріалів станом на день дослідження, згідно розрахунку вартості будівельних робіт (Додаток №1) становить: 862 038,42грн. Вартість невід'ємних поліпшень в адмінбудинку по вул. Кн. Острозького, 14 в м. Тернополі станом на день проведення дослідження становить: 762 203,31грн
Надалі, ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 20.05.2024, враховуючи, що наданий експертною установою Висновок експерта №745/23-22 від 16.02.2024 не містив відповідей на зазначені в ухвалі суду від 13.06.2023 питання, у справі №921/139/23 призначено додаткову комплексну судову будівельно-технічну та оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Тернопільському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (вул. Січових Стрільців, 4, м. Тернопіль), експертам Переймибіді В.М. та Грушицькому І.Л. На вирішення експертам поставлено питання, зазначені в ухвалі Господарського суду Тернопільської області від 13.06.2023 у справі №921/139/23, а саме:
- Чи відносяться будівельно-монтажні роботи, проведені ФОП Наконечною Н.М. на облаштування офісних приміщень в адмінбудинку у м. Тернополі по вул. Кн. Острозького, 14 до невід'ємних поліпшень майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23?
- Якщо невід'ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість?
- Чи є серед виконаних будівельно-монтажних робіт (поліпшень) орендованого майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23, проведених ФОП Наконечною Н.М., невід'ємні поліпшення, які неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 станом на 05.06.2003 (дата укладення договору оренди)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 станом на 05.06.2018 (дата припинення дії договору оренди від 05.06.2003)?
- Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі № 921/139/23 станом на 22.10.2021 (день повернення об'єкта оренди)?
- На яку суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором № 3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 в результаті здійснених ФОП Наконечною Н.М. невід'ємних поліпшень?, відповіді на які (у тому числі в повній мірі) не надано у Висновку експерта №745/23-22 від 16.02.2024 та стосовно яких провадження щодо проведення експертизи було закрито.
Як вже було зазначено, у клопотанні №1544/9-4/25/22 від 10.10.2025 (вх. №7288 від 16.10.2025) Тернопільське відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз вказувало, що у зв'язку із відсутністю запитувальних матеріалів, експертом може бути вирішене лише питання №6 "Яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23 станом на 22.10.2021 (день повернення об'єкта оренди)?" у зв'язку із чим просило вирішити доцільність проведення експертизи у справі №921/139/23 в частині питань, які вирішуються судовою оціночно-будівельною експертизою.
З огляду на вищевказане, представник позивача просить призначити у справі судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити завдання встановити ринкову вартість майна за договором №3 від 05.06.03 з урахуванням невід'ємних поліпшень станом на день повернення вказаного майна (22.10.21); проведення експертизи - доручити Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз, оскільки проведення експертизи Тернопільським відділенням КНДІСЕ тривалий час безпідставно затягувалось.
При цьому, у поданому клопотанні представник позивача зауважує, що відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 24.02.2021 по справі №905/435/19, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками. Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.18 у справі №910/4923/14, від 20.02.20 у справі №916/685/17.
З огляду на викладене, представник позивача вважає, що для вирішення спору по суті необхідно встановити різницю між ринковою вартістю орендованого майна станом на момент укладення вказаного договору та на момент припинення фактичного користування позивачем орендованим майном, адже висновком експерта №745/23-22 від 16.02.23 встановлено, що здійснені позивачем поліпшення орендованого майна є невід'ємними поліпшеннями. Оскільки ринкова вартість орендованого майна за вказаним договором є відомою, адже зазначена у розрахунку орендної плати до укладеного договору, залишається встановити ринкову вартість майна на момент його повернення (припинення орендних відносин).
У рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Дульський проти України" від 01.06.2006, яке відповідно до положень ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується судом як джерело права, зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід'ємну частину судової процедури.
Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи. Питання про призначення судової експертизи повинно вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення.
Водночас запропоноване питання, яке позивач просить поставити на вирішення експертизи щодо встановлення ринкової вартості майна за договором №3 від 05.06.2003 з урахуванням невід'ємних поліпшень станом на день повернення вказаного майна (22.10.2021), за відсутності в матеріалах справи висновку експерта з наданням відповідей на решту питань, поставлених судом в ухвалах про призначення експертизи від 13.06.2023 та від 20.05.2024, суд, враховуючи обставини даної справи, не вбачає потреби у призначенні експертизи для вирішення запропонованого позивачем питання, оскільки таке могло б мати значення для розгляду цієї справи в сукупності з іншими поставленими перед експертом питаннями, зазначеними в ухвалах суду від 13.06.2023 та від 20.05.2024.
Окрім того, суд звертає увагу, що поставлене позивачем питання не належить до питань судової будівельної експертизи, а відноситься до переліку питань оціночно-будівельної експертизи (п.5 розділу ІІ Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 №53/5).
Відтак у задоволенні клопотання представника Фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни (вх. №8193 від 20.11.2025) суд відмовляє.
Процедурні питання, пов'язані з рухом справи в суді першої інстанції, клопотання та заяви осіб, які беруть участь у справі, питання про відкладення розгляду справи та оголошення перерви, зупинення або закриття провадження у справі, залишення заяви без розгляду, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом, вирішуються судом шляхом постановлення ухвали (ч. 2 ст. 232 ГПК України).
Керуючись ст. ст. 74, 86, 99, 177, 182, 234-235 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1. У задоволенні клопотання Фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни (вх.№8193 від 20.11.2025) про призначення у справі №921/139/23 судової будівельно-технічної експертизи - відмовити.
2. Ухвалу направити учасникам справи.
Ухвала набирає законної сили негайно після її оголошення та відповідно до ст. 255 ГПК України не підлягає оскарженню окремо від рішення суду.
Повний текст ухвали підписано 04.12.2025.
Суддя Н.В. Охотницька