26 листопада 2025 року
м. Київ
справа № 361/1581/19
провадження № 61-5929св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Ступак О. В., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш Дім-ЖК»,
відповідачі: приватне акціонерне товариство «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - виконавчий комітет Броварської міської ради Київської області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 на постанову Київського апеляційного суду від 27 березня 2025 року у складі колегії суддів: Болотова Є. В., Желепи О. В., Музичко С. Г.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У березні 2019 року об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш Дім-ЖК» (далі - ОСББ «Наш Дім-ЖК») звернулось до суду із позовом до приватного акціонерного товариства «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» (далі - ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант»), ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - виконавчий комітет Броварської міської ради Київської області, про визнання правочинів недійсними, скасування державної реєстрації, витребування нерухомого майна.
2. Позов обґрунтовано тим, що у 2014 році ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» був побудований та введений в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_1 .
3. У 2016 році у вище вказаному будинку було створено ОСББ «Наш Дім-ЖК», яке розпочало свою фактичну діяльність з серпня 2016 року.
4. В процесі здійснення своєї господарської діяльності було встановлено, що підвальні приміщення в будинку ОСББ «Наш Дім-ЖК» № 7 та 8 належать приватній особі ОСОБА_1 на праві приватної власності.
5. Право власності на вказані приміщення було зареєстровано 15 липня 2016 року приватним нотаріусом Васьківською В. С. на підставі договорів дарування № 472 від 15 липня 2016 року (приміщення № 7) та № 475 від 15 липня 2016 року (приміщення № 8).
6. Позивач зазначав, що згідно з проектною документацією спірні підвальні приміщення № 7 та 8 відносяться до допоміжних приміщень і вони призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, оскільки в ньому розташовані внутрішньобудинкові мережі та запірна арматура.
7. Також позивач посилався на те, що власник спірного приміщення ОСОБА_1 ігнорує звернення від ОСББ щодо обстеження внутрішньобудинкових мереж при підготовці до опалювального сезону. Крім того, вона не виконує свого обов'язку, як власник приміщень щодо сплати членських внесків на утримання будинку.
8. Враховуючи той факт, що дані приміщення є допоміжними, приватне акціонерне товариство «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» не мав права на відчуження підвальних приміщень № 7 та 8.
9. З метою з'ясування законності відчуження підвальних приміщень представник ОСББ «Наш Дім-ЖК» 19 лютого 2018 року звернувся до генерального директора ПАТ «Виробничо проектно-будівельна фірма «Атлант» ОСОБА_5.
10. Проте, у відповідь на їх звернення надійшов лист, зі змісту якого вбачається, що така інформація розголошенню не підлягає. Отже, ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» взагалі відмовилось надати копії документів, на підставі яких було зареєстровано право власності на спірні приміщення, а саме: копії договорів купівлі-продажу майнових прав, копію витягу зі списку інвесторів будинку, копію довідок про повну сплату грошових коштів за таким договором та витяг з технічного паспорту будинку.
11. Таким чином, позивач вказував, що йому не відомо, з ким саме було укладено первісні договори, на підставі яких було зареєстровано право власності на спірні приміщення, а також чи були сплачені грошові кошти за такими договорами.
12. При цьому позивач дізнався про незаконне відчуження спірного приміщення лише після підписання актів приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс та передачі технічної документації 31 липня 2016 року, у зв'язку з чим просив суд вважати поважними причини пропущення позовної давності та поновити строк для звернення до суду.
13. Враховуючи викладене з урахуванням зміни предмета позову позивач просив суд:
визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав № гр276/3 від 22 жовтня 2014 року, укладений між ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), згідно якого покупець придбав майнові права на нежитлове приміщення № 8 в підвалі будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , свідоцтво про право власності (бланк СТА 432863), індексний номер 34120879, видане 25 лютого 2015 року державним реєстратором Самсон Т. В. реєстраційної служби Броварського міськрайонного управління юстиції Київської області, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 582932032106, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 8850195;
витребувати на користь ОСББ «Наш Дім-ЖК» нерухоме майно нежитлове приміщення № 8 в підвалі будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , набуте ОСОБА_1 за договором дарування приміщення від 15 липня 2016 року за № 475, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Васьківською В. С., укладеним між ОСОБА_2 (дарувальник) та ОСОБА_1 (обдаровуваний), державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна № 582932032106;
скасувати державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна № 582932032106 - нежитлового приміщення № 8 в будинку ОСББ «Наш Дім-ЖК», що розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;
визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав № гр273/1 від 21 серпня 2014 року, укладений між ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), згідно якого покупець придбав майнові права на нежитлове приміщення № 7 в підвалі будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , свідоцтво про право власності (бланк НОМЕР_1 ), індексний номер 32160001, видане 13 січня 2015 року державним реєстратором Самсон Т. В. реєстраційної служби Броварського міськрайонного управління юстиції Київської області, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 548307332106, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 8367634;
витребувати на користь ОСББ «Наш Дім-ЖК» нерухоме майно нежитлове приміщення № 7 в підвалі будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , набуте ОСОБА_1 за договором дарування приміщення від 15 липня 2016 року № 472, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Васьківською В. С., укладеним між ОСОБА_2 (дарувальник) та ОСОБА_1 (обдаровуваний), державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна № 548307332106;
скасувати державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна № 548307332106 - нежитлового приміщення № 7 в будинку ОСББ «Наш Дім-ЖК», що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
14. Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 21 червня 2023 року у складі судді Радзівіл А. Г. у задоволенні позовних вимог відмовлено.
15. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із недоведеності позовних вимог ОСББ «Наш Дім-ЖК». Суд зазначив, що спірні приміщення не є допоміжними, які призначені для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, а виділені в окремі нежитлові приміщення, які є окремим об'єктом цивільних прав та можуть бути предметом цивільно-правових угод.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
16. Постановою Київського апеляційного суду від 27 березня 2025 року апеляційну скаргу ОСББ «Наш Дім-ЖК» задоволено частково, рішення місцевого суду скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким позов задоволено частково.
17. Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 22 жовтня 2014 року № гр276/3, укладений між ПрАТ Виробничої проектно-будівельної фірми «Атлант» (продавець) та громадянином ОСОБА_2 .
18. Витребувано на користь ОСББ «Наш Дім-ЖК» нежитлове приміщення № 8 в підвалі будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
19. Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 21 серпня 2014 року № гр273/1, укладений між ПрАТ Виробничої проектно-будівельної фірми «Атлант» (продавець) та громадянином ОСОБА_2 (покупець).
20. Витребувано на користь ОСББ «Наш Дім-ЖК» нежитлове приміщення № 7 в підвалі будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
21. В іншій частині позову відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.
22. Скасовуючи рішення місцевого суду та задовольняючи позовні вимоги частково, суд апеляційної інстанції виходив із того, що спірне майно (підвальні приміщення) має статус допоміжних та належить співвласникам багатоквартирного будинку. Судом також вказано, що матеріали справи не містять доказів того, що спірні приміщення було виділено в окремі нежитлові приміщення, тому вказані висновки суду першої інстанції є помилковими.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
23. У травні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 .
24. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 26 травня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
25. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 листопада 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п'яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
26. У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення місцевого суду.
27. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме:
застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 04 липня 2018 року в справі № 653/1096/16-ц та в справі № 711/650/13-ц, від 18 липня 2018 року в справі № 916/2069/17, від 07 листопада 2018 року в справі № 488/5027/14-ц та в справі № 488/6211/14-ц, від 14 листопада 2018 року в справі № 183/1617/16, від 28 листопада 2018 року в справі № 504/2864/13-ц, від 16 січня 2019 року в справі № 373/2054/16-ц, від 13 березня 2019 року в справі № 711/7960/17, від 25 червня 2019 року в справі № 924/1473/15, від 26 червня 2019 року в справі № 669/927/16-ц, від 06 серпня 2019 року в справі № 914/843/17, від 11 вересня 2019 року в справі № 487/10132/14-цвід 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17, від 18 березня 2020 року в справі № 129/1033/13-ц, від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18, від 08 квітня 2020 року в справі 761/310/17, від 30 червня 2020 року в справі № 19/028-10/13, від 09 липня 2019 року в справі № 922/404/19, від 16 лютого 2021 року в справі № 910/2861/18, від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17, від 01 листопада 2021 року в справі № 405/3360/17, від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19, від 23 листопада 2021 року в справі № 359/3373/16-ц, від 07 грудня 2021 року в справі № 905/902/20, від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц, від 11 лютого 2022 року в справі № 947/22756/19, від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21, від 16 липня 2022 року в справі № 914/2618/16, від 15 вересня 2022 року в справі № 910/12525/20, від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц, від 08 травня 2022 року в справі № 461/7888/21, від 28 вересня 2022 року в справі № 570/3640/20, від 25 січня 2023 року в справі № 206/3255/21, від 15 лютого 2023 року в справі № 910/18214/19, від 12 липня 2023 року в справі № 444/1223/17, від 18 липня 2023 року в справі № 522/17034/20, від 02 серпня 2023 року в справі № 924/1288/21, від 29 серпня 2023 року в справі № 910/5958/20, від 08 листопада 2023 року в справі № 350/1677/18, від 31 січня 2024 року в справі № 201/4160/19, від 20 лютого 2024 року в справі № 922/3960/23, від 27 березня 2024 року в справі № 191/4364/21, від 25 квітня 2024 року в справі № 761/12971/22, від 15 травня 2024 року в справі № 754/58/22, від 22 травня 2024 року в справі № 521/17063/18, в справі № 761/10951/20 та в справі № 570/783/20, від 30 травня 2024 року в справі № 9901/506/21 від 06 червня 2024 року в справі № 307/3657/21, від 27 листопада 2024 року в справі № 463/1258/22 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);
відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України);
недослідження зібраних в справі доказів; встановлення обставин, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
28. Касаційна скарга мотивована тим, що судом апеляційної інстанції не враховано, що допоміжні приміщення в багатоквартирному будинку належать на праві спільної сумісної власності усім співвласникам такого багатоквартирного будинку (власникам житлових та нежитлових приміщень), водночас в силу положень частини першої статті 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» ОСББ ніколи не могло і не може бути власником допоміжних приміщень в багатоквартирному будинку.
29. Разом із тим, ОСББ «Наш Дім-ЖК» пред'явило віндикаційний позов та просило витребувати допоміжні приміщення саме на свою користь, а не на користь співвласників будинку, набувши право власності на допоміжні приміщення на підставі судового рішення апеляційного суду. Заявник вважає, що позов про витребування майна має бути пред'явлено всіма співвласниками багатоквартирного будинку.
30. Також заявник посилається на те, що відповідачі є добросовісними набувачами спірного майна за відплатним договором. Так, ОСОБА_2 придбала майнові права та стала одним з інвесторів багатоквартирного будинку. При цьому, купляючи майнові права, відповідачка добросовісно покладалась на інформацію, надану забудовником та бюро технічної інвентаризації про те, що спірні приміщення є нежитловими. Окрім того, такі приміщення візуально були нежитловими, оскільки мали висоту стелі більше 260 см, обладнані окремими входами. В державних реєстрах не було жодних записів, з яких убачався б інший статус цих приміщень.
31. ОСОБА_1 , приймаючи в дар від ОСОБА_2 спірні приміщення, також покладалась на наявні технічні паспорти на спірні приміщення та дані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
32. Крім того, з моменту набуття права власності ОСОБА_2 на спірні приміщення до часу їх дарування пройшло більше двох років. ОСОБА_2 приміщеннями користувалась відкрито, проводила ремонтні роботи, на які витратила кошти, і ніхто із співвласників не висловлював сумнівів щодо належності їй на праві особистої приватної власності спірного нерухомого майна.
33. При цьому ОСОБА_2 не знала і не могла знати про те, що спірні приміщення, які вона придбала у вигляді майнових прав, належать до числа допоміжних як це стверджує позивач, оскільки не знала, що продавці не мали права відчужувати такі приміщення.
34. Також апеляційним судом не враховано, що ОСОБА_1 , яка отримала в дар спірне майно та витратила кошти на ремонт вказаних приміщень значні кошти, не отримає компенсації за втрату добросовісно набутого майна, що свідчить про непропорційне втручання у право на мирне володіння майном.
35. Зазначає, що допоміжними приміщеннями, які на праві спільної сумісної власності належать усім співвласникам багатоквартирного будинку, є лише ті приміщення, які з самого початку проектувались та будувались як допоміжні. Тому, на думку заявника, належними і допустимими доказами належності спірних приміщень до допоміжних є остаточна проектна документація, проте такі докази позивачем не надано.
36. Заявник посилається на те, що висновок судового експерта є недопустимим доказом, оскільки такий зроблено на підставі аналізу наданого позивачем експерту одного з варіантів робочого проекту, який суперечить первинній технічній документації. При цьому аркуш висновку експерта, на якому останнього попереджено про кримінальну відповідальність, не містить попередження про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов'язків.
37. Вказує також на порушення процесуальних норм, оскільки позивачем було одночасно змінено предмет і підстави позову, що є недопустимим.
38. Суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, не застосував позовну давність та не навів обґрунтованих підстав незастосування строків позовної давності.
Відзиву на касаційну скаргу подано не було
Фактичні обставини справи, встановлені судами
39. У 2014 році ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» побудовано та введено в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_1 .
40. З 2016 року у вказаному багатоквартирному житловому будинку створено ОСББ «Наш Дім-ЖК».
41. 22 жовтня 2014 року між ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу майнових прав за № ГР 276/3, за яким забудовник зобов'язується передати у власність покупцеві майнові права на нежитлові приміщення - підвал, а покупець зобов'язується прийняти та оплатити майнові права.
42. Відповідно до п. 2.2. договору майнові права, які придбав покупець, мають наступні характеристики: адреса АДРЕСА_2 , загальна площа 42,16 кв. м.
43. 15 липня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір дарування приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , за яким дарувальник передала безоплатно обдарованій на праві власності приміщення в підвалі. Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Васьківською В. С., зареєстрований в реєстрі за № 475.
44. 21 серпня 2014 року між ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу майнових прав за № ГР 273/1, за яким забудовник зобов'язується передати у власність покупцеві майнові права на нежитлові приміщення - підвал, а покупець зобов'язується прийняти та оплатити майнові права.
45. Відповідно до п.2.2. нежитлове приміщення має наступні характеристики: адреса АДРЕСА_1 , поверх - підвал, загальна площа 42,16 кв. м.
46. 15 липня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір дарування приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , примішення 7, яким дарувальник передала безоплатно обдарованій на праві власності приміщення в підвалі. Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Васьківською В. С., зареєстрований в реєстрі за № 472.
47. 01 листопада 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено договір оренди нежитлового приміщення.
48. Відповідно до п. 1.1., 1.2 договору орендодавець передає, а орендар приймає у довгострокове користування нежитлове приміщення (в подальшому приміщення), загальною площею 42,1 кв. м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (підвал). Цільове призначення використання вказаного приміщення - магазин-кафетерій.
Позиція Верховного Суду
49. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
50. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
51. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
52. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
53. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
54. Відповідно до статті 41 Конституції України, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
55. Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
56. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина перша статті 319 ЦК України).
57. Відповідно до частини першої статті 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
58. Згідно зі статтею 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
59. Визначення поняття допоміжні приміщення викладене у змісті статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (тут і надалі у редакції, чинній на час введення будинку в експлуатацію, тобто станом на жовтень 2014 року).
60. Відтак, допоміжне приміщення - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
61. Загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо).
62. Також змістом статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено, що нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
63. З урахуванням вищевикладеного, за різних випадків одне і те ж приміщення може відноситись до житлового фонду і мати статус допоміжного, або ж виступати самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, у зв'язку з чим у власників квартир право власності на такі приміщення не виникає.
64. Змістом статті 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.
65. Згідно з частиною другою статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (тут і надалі у редакції, чинній на час введення будинку в експлуатацію, тобто станом на жовтень 2014 року) власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
66. Відповідно до висновків Конституційного Суду України, викладених
у змісті рішення від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
67. Всі суб'єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, у тому числі з питань улаштування мансард, надбудови поверхів та іншого.
68. Відповідно до висновків, викладених у змісті Рішення Конституційного Суду України щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення.
69. Відповідно до статті 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» спільне майно власників квартир складається з неподільного і загального майна. Неподільне майно перебуває
у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, загальне майно -
у спільній частковій власності.
70. Аналіз вищезазначеного дозволяє дійти висновку, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
71. Положеннями частини другої статті 382 ЦК України, в свою чергу, встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
72. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 жовтня 2019 року
у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зауважила, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
73. Звертаючись до суду із вказаним позовом, ОСББ «Наш Дім-ЖК» вказувало, що рішення про державну реєстрацію права власності на підвальні приміщення є протиправними та такими, що порушують права співвласників будинку, оскільки спірні приміщення є допоміжним приміщенням будинку. ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» не мало права на відчуження підвальних приміщень № 7 та № 8. Враховуючи, що спірні приміщення є допоміжними, відтак, ОСОБА_1 набула їх у власність незаконно.
74. На виконання ухвали Броварського міськрайонного суду Київської області від 10 лютого 2021 року ТОВ «Судова незалежна експертиза України» в рамках справи було проведено судову будівельно-технічну експертизу.
75. На вирішення експертизи поставлено питання: яке функціональне значення приміщень № 7 та № 8, що розташовані у будинку за адресою: АДРЕСА_1 ; чи належать приміщення АДРЕСА_4 до допоміжних.
76. Відповідно до висновку експерта № СЕ-1227-1-1281.21 від 01 серпня 2022 року приміщення № 7 та № 8, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , відносяться до допоміжних приміщень для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
77. До позовної заяви долучено копію акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, відповідно до якого 31 липня 2016 року комісія провела обстеження активів житлового комплексу (його частини) за адресою: АДРЕСА_1 , що передається з балансу ТОВ «Комфорт-Т» на баланс ОСББ «Наш Дім -ЖК», активи будинку мають такі показники: рік введення у експлуатацію - жовтень 2014 року, кількість поверхів 21, площа забудови 573,0 кв. м, загальна площа будинку - 7 958,9 кв. м, загальна площа допоміжних приміщень - 3 232,2 кв. м, у тому числі сходові клітини 324, 8 кв. м, позаквартирні коридори 1 479,6 кв. м, сміттєкамери 7,5 кв. м, горища 517,1 кв. м, підвали 480 кв. м, інші технічні приміщення електрощитова 13, 7 кв. м (т. 1, а. с. 11-12).
78. Апеляційним судом встановлено, що спірні приміщення за № 7 та № 8 знаходяться у підвалі багатоквартирного житлового будинку.
79. При цьому відповідно до вказаного акту, жодні нежитлові підвальні приміщення багатоквартирного житлового будинку не передбачені проектною документацію та на баланс позивача не передавались.
80. Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
81. Згідно з частиною другою статті 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
82. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
83. Згідно з частинами першою-третьою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
84. З огляду на викладене, колегія суддів погоджується із висновком апеляційного суду про те, що спірні приміщення є допоміжними й, відповідно, ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма«Атлант» не мало права на їх відчуження ОСОБА_2 , оскільки такі є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку.
85. Доводи заявника про те, що висновок експерта є неналежним доказом, тому що експерт не був попереджений про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов'язків, відхиляються колегією суддів, оскільки експертиза була проведена у погоджений учасниками справи строк, експерт був повідомлений про кримінальну відповідальність, отже відсутні підстави вважати, що експертиза є неналежним доказом саме із вказаних підстав.
86. Колегія суддів звертає також увагу, що в силу статті 110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу.
87. Отже, суд апеляційної інстанції, врахувавши висновок експерта разом із іншими доказами, поданими сторонами на підтвердження своїх вимог та заперечень, дійшов правомірного висновку, що матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження виділення спірних підвальних приміщень до нежитлових.
88. Доводи заявника про те, що ОСББ «Наш Дім-ЖК» є неналежним позивачем, є безпідставними, оскільки Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Таким чином, посилання на те, що ОСББ набуло на підставі рішення суду майно, яке йому не належало, є помилковими, оскільки ОСББ створена власниками квартир багатоквартирного будинку та здійснює діяльність в їх інтересах.
89. Таким чином, колегія суддів погоджується із висновком апеляційного суду про те, що спірні приміщення є допоміжними приміщенням та є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку, тому такі не можуть перебувати у приватній власності, оскільки такі призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку
90. Підстави набуття права власності визначені у статті 328 ЦК України, згідно з якою право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
91. Враховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, в який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.
92. Згідно зі статтею 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
93. Тлумачення статті 330 ЦК України свідчить, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.
94. Власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).
95. Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
96. Правовий аналіз положень статей 387, 388 ЦК України свідчить про те, що право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
97. Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.
98. При цьому відповідно до частини третьої статті 388 ЦК України якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
99. Таким чином, оскільки спірне майно не могло бути відчужено у приватну власність ОСОБА_2 , яка в подальшому подарувала його ОСОБА_1 , тобто остання набула майно безоплатно, колегія суддів відхиляє посилання заявника в касаційній скарзі на те, що витребування майна становить непропорційне втручання у право на мирне володіння майном ОСОБА_1 .
100. Також відхиляються доводи заявника про одночасну зміну предмета і підстав позову позивачем з огляду на таке.
101. Відповідно до положень статті 49 ЦПК України позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження. До закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п'ять днів до початку першого судового засідання у справі.
102. У постанові Верховного Суду 18 травня 2022 року у справі № 570/5639/16 (провадження № 61-19440св21) зроблено правовий висновок, що зміна предмета позову можлива, зокрема, у такі способи: 1) заміна одних позовних вимог іншими; 2) доповнення позовних вимог новими; 3) вилучення деяких із позовних вимог; 4) пред'явлення цих вимог іншому відповідачу в межах спірних правовідносин.
103. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 24 квітня 2024 року в справі № 657/1024/16-ц (провадження № 14-5цс23) дійшла до висновку, що в разі надходження до суду такої заяви, суд, виходячи з її змісту, а також змісту раніше поданої позовної заяви та конкретних обставин справи, повинен розцінювати її як: подання іншого (ще одного) позову, чи збільшення або зменшення розміру позовних вимог, чи об'єднання позовних вимог, чи зміну предмета або підстав позову.
104. Таким чином, зміна предмета позову означає зміну матеріальної вимоги,
з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача. Одночасна зміна і предмета,
і підстав позову не допускається, оскільки у разі одночасної зміни предмета та підстав позову фактично виникає нова матеріально-правова вимога позивача, яка обґрунтовується іншими обставинами, що за своєю суттю є новим позовом.
105. Не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні у ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права.
106. Оскільки предмет позову кореспондує зі способами захисту права, які визначені, зокрема, статтею 16 ЦК України, то зміна предмета позову означає зміну матеріальної вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, що може полягати в обранні позивачем іншого, на відміну від первісно обраного, способу захисту порушеного права в межах спірних правовідносин, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.
107. Подібні за змістом висновки, викладені у постанові Верховного Суду
від 13 серпня 2024 року у справі № 914/3080/20.
108. Необхідність у зміні предмета позову може виникати тоді, коли початкові вимоги позивача не будуть забезпечувати чи не повною мірою забезпечать позивачу захист його порушених прав та інтересів.
109. У справі, яка переглядається, позивач обґрунтовував подання заяви про зміну предмета позову тим, що на час подання позовної заяви йому не було відомо на підставі яких документів було здійснено реєстрацію права власності на спірні приміщення, проте після витребування таких судом було з'ясовано перелік та реквізити правовстановлюючих документів щодо яких заявлено вимоги, коло осіб, які приймали участь у ланцюгу відчуження спірного майна.
110. Отже, оскільки після встановлення таких обставин позивачем подано заяву про зміну предмета позову, тобто останній змінив предмет позову шляхом доповнення вимог, заявлених у попередньо поданій позовній заяві, відсутні підстави вважати порушення процесуального законодавства судом першої інстанції у зв'язку із прийняттям такої заяви.
111. Разом із тим, знайшли підтвердження доводи касаційної скарги про неврахування апеляційним судом під час часткового задоволення позовних вимог наявності поданої в суді першої інстанції представником ОСОБА_1 заяви про застосування строків позовної давності.
112. Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
113. За статтею 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
114. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частини третя та четверта статті 267 ЦК України).
115. Відповідно до частини п'ятої статті 267 ЦПК України якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
116. В позовній заяві ОСББ «Наш Дім-ЖК» просило поновити строк позовної давності для звернення до суду, посилаючись на те, що ОСББ дізналось про незаконне відчуження спірного майна лише після підписання актів приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс та передачі технічної документації 31 липня 2016 року.
117. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 червня 2021 року у справі № 904/3405/19 (провадження № 12-50гс20) зроблено висновки, що позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але за приписом частини п'ятої статті 267 ЦК України позивач має право отримати судовий захист у разі визнання судом поважними причин пропуску позовної давності. Водночас саме на позивача покладений обов'язок доведення тієї обставини, що строк звернення до суду був пропущений ним з поважних причин. Питання щодо поважності цих причин, тобто наявності обставин, які з об'єктивних, незалежних від позивача підстав унеможливлювали або істотно утруднювали своєчасне подання позову, вирішується судом у кожному конкретному випадку з урахуванням наявних фактичних даних про такі обставини.
118. Водночас у лютому 2021 року до місцевого суду представником ОСОБА_1 - Діденко Т. Г. подано заяву про застосування строків позовної давності, у якій представник посилалась на те, що ОСББ «Наш Дім-ЖК» звернулось до суду з пропуском строків позовної давності. Вказувала, що до утворення ОСББ у березні 2016 року відповідно до рішення виконавчого комітету Броварської міської ради від 20 січня 2015 року № 24 виконавцем послуг з утримання будинку було ТОВ «Комфорт-Т», яке як балансоутримувач та управитель багатоквартирного будинку мало інформацію щодо всіх приміщень будинку, в тому числі, і спірних. Таким чином, на думку заявника, перебіг строку позовної давності починається з 21 січня 2015 року та закінчується 20 січня 2018 року, проте позивач звернувся до суду із позовом 01 березня 2019 року.
119. Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15 (провадження № 61-20952св19)).
120. Враховуючи те, що суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог не вирішував питання щодо клопотання позивача у позовній заяві про поновлення строку позовної давності, а суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку та задовольняючи позовні вимоги частково, не врахував подане відповідачем клопотання про застосування строків позовної давності та не надав йому оцінки в мотивувальній частині судового рішення, колегія суддів дійшла висновку, що під час розгляду справи судами не було досліджено обставини, якими обґрунтовані клопотання про поновлення строків позовної давності та клопотання представника відповідача щодо застосування строків позовної давності.
121. З огляду на те, що до повноважень Верховного Суду не належить установлення фактичних обставин, надання оцінки чи переоцінки зібраних у справі доказів, що позбавляє Верховний Суд можливості ухвалити власне рішення, колегія суддів дійшла висновку про скасування постанови суду апеляційної інстанції та направлення справи на новий розгляд до апеляційного суду для повного, всебічного, об'єктивного дослідження та встановлення фактичних обставин, що мають значення для її правильного вирішення.
122. Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, надати належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам та аргументам учасників справи, їх клопотанням, та вирішити спір відповідно до норм матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.
123. Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
1. Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 задовольнити частково.
2. Постанову Київського апеляційного суду від 27 березня 2025 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Є. В. Синельников
Судді: О. М. Осіян
Н. Ю. Сакара
О. В. Ступак
В. В. Шипович