Справа № 521/14743/21
Провадження № 2/521/85/25
26 листопада 2025 року Хаджибейський районний суд міста Одеси в складі:
головуючого судді - Мазун І.А,
за участю секретаря судового засідання - Гриневич І.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - «Агентство нерухомості «Атланта» про стягнення авансового платежу та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій,
До Малиновського районного суду м. Одеси звернулася ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - «Агентство нерухомості «Атланта» про стягнення авансового платежу, в якому посилалася на наступні обставини.
В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 10.07.2021р. між позивачем (набувач), «Агенством нерухомості «Атланта» та ОСОБА_2 укладений тристоронній договір про намір укласти угоду №73/27, а саме - придбання позивачем у ОСОБА_2 трикімнатної квартири АДРЕСА_1 .
За п. 2.1 розділу 2 договору ціна об'єкту склала грошову суму в гривнях, що еквівалентна 61 000 (шістдесят одна тисяча) доларів США за офіційним курсом на день укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об'єкта.
Згідно п.3.1.7 розділу 3 зазначеного договору власник квартири ОСОБА_2 взяла на себе зобов'язання в строк до 30.07.2021р. звільнити вказану квартиру та надати «Агентству нерухомості «Атланта» довідку, що засвідчує відсутність будь-кого із зареєстрованих у вказаній квартирі осіб.
Пунктом 2.5 розділу 2 договору сторонами передбачено, що відчуження вищезазначеної квартири за нотаріально посвідченим договором повинно відбутися не пізніше 30.07.2021р., тобто до 30.07.2021р. ОСОБА_2 повинна була звільнити квартиру АДРЕСА_1 та надати відповідні документи, які б свідчили про відсутність зареєстрованих у квартирі осіб станом на 30.07.2021р..
Пунктом 4.4 розділу 4 договору передбачено, що для забезпечення виконання зобов'язань за цим договором відповідно до ч.2 ст.546 ЦК України позивач внесла «забезпечувальний платіж» та передала його через представника «Агентства нерухомості «Атланта» в особі ОСОБА_4 безпосередньо власнику квартири ОСОБА_2 , а вона прийняла забезпечувальний платіж грошову суму 40 038 грн., що еквівалентна 1 500 (одна тисяча п'ятсот) доларів США за офіційним курсом.
Згідно п.4.5 розділу 4 договору у разі невиконання власником ОСОБА_2 взятих на себе зобов'язань вона повинна не тільки повернути позивачу забезпечувальний платіж грошову суму 40 038грн., яка еквівалентна 1 500 доларів США, а й сплатити їй штраф у розмірі 100% від цієї суми, тобто сплатити штраф у розмірі 40 038грн., яка еквівалентна 1 500 доларів США. Як представник «Агентства нерухомості «Атланта», в особі ОСОБА_4 так і саме власник квартири - ОСОБА_2 , запевнили позивача, що у разі невиконання власником, тобто ОСОБА_2 , взятих на себе зобов'язань вона не тільки поверне позивачу забезпечувальний платіж - грошову суму у розмірі 40 038 грн., яка еквівалентна 1 500 доларів США., а й сплатить штраф у розмірі 100% від цієї суми.
Станом на 30.07.2021р. ОСОБА_2 не виконала взяті на себе зобов'язання, а саме: не звільнила трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 шляхом зняття з реєстрації всіх осіб, які там зареєстровані. У зв'язку з цим, за ініціативи позивача, 29.07.2021р. була укладена додаткова угода до Договору №73/25 від 10.07.2021р. про намір укласти угоду, а саме придбати позивачем у ОСОБА_2 , трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , де п.2.5 розділу 2 Договору передбачав продовження терміну його укладення до 05.08.2021р. Коли ж і до 05.08.2021р. ОСОБА_2 не виконала взяті на себе зобов'язання, а саме: не звільнила трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , шляхом зняття з реєстрації всіх осіб, які там зареєстровані, позивач відмовилася від укладення вищевказаного договору.
Таким чином, ОСОБА_2 не виконала взяті на себе зобов'язання, що унеможливило укладання договору купівлі-продажу вказаної квартири, у зв'язку з чим, вона звернулася до відповідача та «Агентства нерухомості «Атланта» з проханням, щоб відповідач повернула сплачений нею «забезпечувальний платіж» в розмірі 40 038 грн. що еквівалентно 1 500 доларів США і сплатила штраф у розмірі 40 038 грн. що еквівалентно 1 500 доларів США, однак вказані особи відмовляються це робити.
Також позивач зазначає, що укладений договір №73/25 від 10.07.2021р. є попереднім договором відносно основного договору купівлі-продажу, який сторони зобов'язуються укласти в майбутньому та мав бути нотаріально посвідчений, а оскільки вказані вимоги не виконані, то договір є нікчемним.
Посилаючись на вищевикладене, позивач просила стягнути з відповідача на її користь сплачений нею 10.07.2021р. авансовий платіж в розмірі 40038 грн. що еквівалентно 1500 доларів США, судовий збір та витрати на правничу допомогу в сумі 8000 грн..
Третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ, звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій, в якому вказувало на те, що угода купівлі-продажу не була укладена саме з вини ОСОБА_1 .
В обгрунтування своїх позовних вимог представник третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ посилалося на те, що Договором №73/25 від 10.07.2021р передбачені обов'язки набувача (п.п. 3.2.1 3.2.2), а саме:- з'явитися в місце і час, узгоджені сторонами, не пізніше терміну, встановленого п. 2.5. спірного договору для укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об'єкту нерухомості та оплатити власнику квартири її вартість, погоджену сторонами за вирахуванням суми, переданої передоплати безпосередньо під час укладання та нотаріального посвідчення договору відчуження об'єкта.
Пунктами 3.3.1, 3.3.4 розділу 3 договору агентство нерухомості зобов'язалось забезпечити організаційно-правовий супровід договору, зокрема, організувати зберігання документів, переданих власником до моменту укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об'єкта, організувати проведення укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об'єкта, створити умови для проведення переговорів та розрахунків між набувачем та власником.
Агентством було здійснено всі встановлені договором заходи, необхідні для укладання договору відчуження та було направлено визначеному сторонами нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Чужовській Н.Ю. документи, необхідні для укладання договору купівлі-продажу для здійснення усіх попередніх перевірок, замовлення необхідних довідок і було узгоджено дату та час укладання договору 06.08.2021р. о 15.00 год., про що були повідомлені сторони.
До дня укладання угоди 06.08.2021р. нотаріусом отримано відомості про зареєстрованих осіб у квартирі АДРЕСА_1 , згідно якої зареєстрованих осіб в об'єкті немає. Але, орієнтовно за 30 хвилин до укладання договору купівлі-продажу ОСОБА_1 відмовилася від придбання об'єкту без пояснень та повідомлення вагомих причин, повідомила, що наразі усе спілкування буде здійснюватися через її представника, на телефонні дзвінки більше не відповідала.
До приміщення нотаріуса в узгоджений час ОСОБА_1 не з'явилася.
Згідно п.4.6 розділу 4 договору у разі якщо договір відчуження об'єкта не буде укладений і нотаріально посвідчений внаслідок невиконання (неналежного виконання) набувачем своїх зобов'язань або відмови його від виконання зобов'язань за договором, забезпечувальний платіж залишається у власника, у зв'язку з одностороннім невиконанням (неналежним виконанням) зобов'язань. Також в такому порядку набувач зобов'язується сплатити штраф Агентству у розмірі 5% від ціни об'єкта, зазначеної в п.2.1 розділу 2 договору.
У зв'язку з тим, що договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений з вини ОСОБА_1 «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ просило стягнути з ОСОБА_1 на його користь штрафні санкції у розмірі 80 432,16 грн. та судові витрати.
Позивачем 09.03.2022 року було надано відзив на заяву третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ, в якому вона просила відмовити в її задоволенні, посилаючись на те, що її вини в тому, що угода купівлі-продажу не була оформлена немає.
Згідно Закону України «Про внесення змін до Закону України "Про судоустрій і статус суддів" щодо зміни найменувань місцевих загальних судів» від 26 лютого 2025 року № 4273-IX назву Малиновського районного суду міста Одеси змінено на Хаджибейський районний суд міста Одеси.
Ухвалою Хаджибейського районного суду міста Одеси від 20.11.2025 року позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка заявляє самостійних вимог на предмет спору - ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» про визнання правочину недійсним, стягнення авансового платежу та штрафів зі збільшеним предметом позову від 13.03.2023р. та уточнена позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору - ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта», яка надійшла до суду 08.11.2025р., залишені без розгляду та повернуті позивачу.
В судовому засіданні позивач та її представник підтримали заявлені позовні вимоги та просили їх задовольнити.
Відповідач в судове засідання не з'явилася, сповіщалася належним чином через розміщення оголошення на офіційному веб-сайті Хаджибейського районного суду міста Одеси.
Представник «Агентства нерухомості «Атланта» ТОВ в судове засідання не з'явилася, сповіщена належним чином. Надіслала листа, в якому підтримала позовні вимоги «Агентства нерухомості «Атланта» ТОВ та просила слухати справу у її відсутності. В судовому засіданні 29.08.2022р. представник «Агентства нерухомості «Атланта» ТОВ заявила, що в тексті їхньої позовної заяви помилково вказано дату 06 серпня 2021р. замість правильної 05 серпня 2021р.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення позивача, її представника та представника «Агентства нерухомості «Атланта» ТОВ, допитавши свідків, суд прийшов до наступних висновків.
Судом встановлено, що 10.07.2021 року між позивачем (набувач), «Агентством нерухомості «Атланта» та ОСОБА_2 укладений тристоронній договір про намір укласти угоду №73/27, а саме - придбання позивачем у ОСОБА_2 трикімнатної квартири АДРЕСА_1 . Також 10.07.2021р. між ОСОБА_1 та «Агентством нерухомості «Атланта» підписано договір про надання послуг покупцю №73/27 та акт виконаний робіт до договору про надання послуг покупцю №73/27 від 10.07.2021р. (т.2 а.с.79-81)
За п. 2.1 розділу 2 договору ціна об'єкту склала грошову суму в гривнях, що еквівалентна 61 000 (шістдесят одна тисяча) доларів США за офіційним курсом на день укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об'єкта.
Пунктом 2.5 розділу 2 договору сторонами передбачено, що відчуження вищезазначеної квартири за нотаріально посвідченим договором повинно відбутися не пізніше 30.07.2021р.
Згідно п.3.1.5., 3.1.7. розділу 3 зазначеного договору власник квартири ОСОБА_2 взяла на себе зобов'язання в строк до 30.07.2021р. звільнити вказану квартиру та надати «Агентству нерухомості «Атланта» довідку, що засвідчує відсутність будь-кого із зареєстрованих у вказаній квартирі осіб.
Пунктом 4.4 розділу 4 договору передбачено, що набувач гарантує придбання об'єкту у власність в порядку, встановленому договором, і для забезпечення виконання зобов'язань за цим договором відповідно до ч.2 ст.546 ЦК України передав, а власник прийняв «забезпечувальний платіж» грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 1500 (одна тисяча п'ятсот) доларів США за офіційним курсом на день укладання цього договору.
Згідно п.4.5 розділу 4 договору у разі невиконання (неналежного виконання) власником взятих на себе зобов'язань, в т.ч. і в разі, якщо неможливість виконання викликана тим, що на момент укладання та нотаріального посвідчення договору відчуження об'єкту власник не може розпорядитися об'єктом (об'єкт закладений, проданий, подарований, переданий як внесок до статного капіталу юридичної особи, знаходиться в суперечці, піж арештом) або відмови власника від зобов'язань, неможливості укладення договору відчуження у зв'язку з неявкою усіх співвласників об'єкту в триденний термін з моменту пред'явлення відповідної вимоги зобов'язується повернути набувачу отриману за договором суму «забезпечувального платежу» та оплатити набувачу штраф у розмірі 100% від цієї суми «забезпечувального платежу».
Згідно п.4.6 розділу 4 договору у разі якщо договір відчуження об'єкта не буде укладений і нотаріально посвідчений внаслідок невиконання (неналежного виконання) набувачем своїх зобов'язань або відмови його від виконання зобов'язань за договором, забезпечувальний платіж залишається у власника, у зв'язку з одностороннім невиконанням (неналежним виконанням) зобов'язань. Також в такому порядку набувач зобов'язується сплатити агентству штраф у розмірі 5% від ціни об'єкта, зазначеної в п.2.1 розділу 2 договору.
Пунктом 5.3 розділу 5 договору визначено, що цей договір не є попереднім договором у розумінні ст.635 ЦК України. (т.1 а.с.12-13)
29.07.2021р. між ОСОБА_1 (як набувачем), ОСОБА_2 (як власником) та «Агентством нерухомості «Атланта» була укладена додаткова угода до Договору №73/25 від 10.07.2021р. якою внесено зміни в п.2.5 договору №73/27 від 10.07.2021р., а саме договір відчуження об'єкту між власником та набувачем повинен бути нотаріально посвідчений не пізніше 05.08.2021р. (т.1 а.с.14)
В обумовлений сторонами строк угода купівлі-продажу укладена не була.
26.08.2021р. позивач направила на адресу відповідача та «Агентства нерухомості «Атланта» звернення про повернення незаконно отриманих коштів та просила повернути їй «забезпечувальний платіж» - грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 1 500 доларів США та сплатити штраф в розмірі 100% від цієї суми. (т.1 а.с.19-29)
Позивач звернулася до суду з позовом, в якому просила визнати недійсною додаткову угоду від 29.07.2021р. до договору №73/27 від 10.07.2021р., укладену між нею, ОСОБА_2 та «Агентством нерухомості «Атланта» ТОВ недійсною.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 25.01.2025р., залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 13.05.2025р., у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до «Агентства нерухомості «Атланта» ТОВ, третя особа - ОСОБА_2 про визнання договору недійсним відмовлено. (т.2 а.с.160-169)
Департамент надання адміністративних послуг Одеської міської ради надав відомості №П1-195040-ю/л від 05.08.2020р. про відсутність зареєстрованих осіб у квартирі АДРЕСА_1 . (т.1 а.с.53)
Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 26.10.2022 р. витребувано у приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чужовської Н.Ю. та Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради докази.
Листом Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради від 08.11.2022р. повідомлено, що до Департаменту електронною поштою надійшов запит приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чужовської Н.Ю. від 28.07.2021р. №248/01-16 про надання інформації про склад зареєстрованих осіб у квартирі АДРЕСА_1 і було сформовано відомості № П1-195040-ю/л про зареєстрованих осіб за вказаною адресою. Вказані відомості датовані 05.08.2021р. Разом з цим на вимогу приватного нотаріуса департамент повторно сформував відомості №П1-195040-ю/л про зареєстрованих осіб у житловому приміщенні/будинку за адресою: АДРЕСА_2 , припустившись технічної помилки - замість вірної дати документу «05 серпня 2021 року» помилково вказано «05 серпня 2020 року», таким чином датою формування вказаних відомостей слід вважати 05 серпня 2021 року. До листа додано копію запиту приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чужовської Н.Ю. від 28.07.2021р. №248/01-16 та відомості № П1-195040-ю/л від 05.08.2021р.(т.2 а.с.19-23)
Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. було повідомлено, що нею 28.07.2021р. дійсно було направлено запит до Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради про склад зареєстрованих осіб у квартирі АДРЕСА_1 і 05.08.2021р. Департаментом надання адміністративних послуг Одеської міської ради на її електронну адресу надіслано довідку про зареєстрованих осіб у квартирі АДРЕСА_1 . (т.2 а.с.35)
В судовому засіданні позивач пояснила, що дійсно вона в кінці червня 2021р. продавала свій будинок по АДРЕСА_3 і на 07.07.2021р. у неї була призначена угода з його продажу.
10.07.2021р. вона підписала тристоронній договір про намір укласти угоду №73/27, а саме - придбання у ОСОБА_2 трикімнатної квартири АДРЕСА_1 , згідно умов якого ОСОБА_2 повинна була надати документи на квартиру у строк до 30.07.2021р., однак 29.07.2021р. їй подзвонили в «Агентства нерухомості «Атланта» та повідомили, що донька ОСОБА_2 не знялася з обліку, а їй належить 1/3 частка квартири. 29.07.2021р. позивач приїхала до «Агентства нерухомості «Атланта» та підписала додаткову угоду, якою було продовжено строк до 05.08.2021р. 05.08.2021р. вона разом з юристом приїхала до приміщення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чужовської Н.Ю., взявши із собою грошові кошти. З нотаріальної контори вийшла жінка з папкою, яка не представилася, сказавши, що вона з «Агентства нерухомості «Атланта» і запросила до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу. Позивач її запитала, чи знялися з обліку люди, на що вона відповіла, що не знялися, вони стоять на черзі в ЦНАБ на 18.08.2021р. довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги немає і скоріш за все угода не відбудеться, після чого позивач пішла, не заходячи до приміщення нотаріальної контори.
Допитана в судовому засіданні свідок позивача ОСОБА_3 пояснила, що 10.07.2021р. її мати - ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 через представника «Агентства нерухомості «Атланта» - ОСОБА_4 забезпечувальний платіж в розмірі 1500 дол. США та було підписано договір, в якому зазначено, що основний договір повинен бути підписаний до 30.07.2021р. 29.07.2021р. вони зв'язалися з агентством, де їм відповіли, що господарі не знялися з реєстрації, довідки про відсутність боргу немає. Приїхавши до агентства відповідач повідомила, що нічого не готове, довідок немає, її донька, яка проживає в Англії, з обліку не знялася. Позивач та відповідач домовилися про те, що строк, до якого має бути укладена угода, буде продовжено до 05.08.2021р. і у зв'язку з цим 29.07.2021р. була підписана додаткова угода. 05.08.2021р. позивач, свідок, чоловік позивача та водій ОСОБА_5 приїхали до приміщення нотаріальної контори, звідки вийшла представник «Агентства нерухомості «Атланта» і сказала, щоб вони йшли на укладання угоди. На питання позивача жінка відповіла, що довідки про відсутність боргу немає, заяв про згоду на відчуження квартири донька відповідача не надіслала, з обліку не знялася. До приміщення нотаріальної контори вони не заходили, чекали представника агентства ОСОБА_4 та відповідача, однак їх не було.
Свідок позивача ОСОБА_6 , який є чоловіком позивача, підтвердив, що вони вирішили продати свій будинок та придбати квартиру АДРЕСА_1 . 10.07.2021р. вони приїхали до агентства, де підписали договір. Угода купівлі-продажу повинна була бути укладена до 30.07.2021р. і до цієї дати в агентство повинні були бути надані виписка про реєстрацію та довідка про відсутність боргу за комунальні послуги. 29.07.2021р. в агентстві їм сказали, що документи ще не готові і була укладена додаткова угода про продовження строку до 05.08.2021р. Вони дізналися, що у квартирі, яку вони мали намір придбати, зареєстрована донька відповідача, яка проживає в Англії і яка повинна була надіслати довіреність на її зняття з обліку. Приїхавши 05.08.2021р. до приміщення нотаріальної контори, з неї вийшла жінка, яка назвалася представником агентства і на питання позивача відповіла, що нічого не зроблено і господарі квартири записані до ЦНАБ на 18.08.2021р., після чого всі вони пішли і до нотаріальної контори не заходили.
Допитаний в судовому засіданні свідок позивача ОСОБА_5 вказував, що 05.08.2021р. він підвозив позивача, її чоловіка та доньку до приміщення нотаріальної контори на вул. Преображенську в м. Одесі, з якої вийшла дівчина, як зрозумів свідок, це була представник нотаріальної контори, яка на питання відповіла, що документи не готові, після чого вони поїхали, не заходячи в приміщення нотаріальної контори.
Свідок третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, ОСОБА_4 повідомив, що 10.07.2021р. між «Агентством нерухомості «Атланта», позивачем та відповідачем було укладено та підписано договір про намір укласти угоду №73/27, який сторони обумовили, а також між позивачем та «Агентством нерухомості «Атланта» був підписаний договір про надання послуг та акт виконаних робіт. Позивач оглядала квартиру. Перед угодою про намір укласти договір об'єкт оглядався, представнику іншого агентства, з яким є договір про співпрацю, надавалися правовстановлюючі документи, які «Агентство нерухомості «Атланта» перевіряло перед прийняттям авансу. Після того, як він захворів, його помічниця ОСОБА_7 займалася цим питанням, однак він це питання контролював. 29.07.2021р. було підписано додаткову угоду щодо продовження строку для укладення нотаріального договору до 05.08.2021р., оскільки у продавця не було довідки про зареєстрованих осіб. 05.08.2021р. свідок приїхав до нотаріальної контори, але позивач відмовилася від укладання угоди, бо її щось не влаштовувало по документам. Нотаріус перевірила квартиру, арешту не було. 05.08.2021р. за хвилин п'ять до призначеного часу свідок зайшов до приміщення нотаріальної контори, в приміщенні нотаріальної контори знаходилися відповідач та представник іншого агентства нерухомості, який представляв позивача коли вона звернулася до «Агентства нерухомості «Атланта» 10.07.2021р., позивача вже не було, в кабінет до нотаріуса не заходив. Зі слів помічника нотаріуса свідку відомо, що нотаріусу надано весь пакет документів. Зі слів осіб, які знаходилися в приміщенні нотаріальної контори свідку відомо, що позивач не була впевнена у тому, що всі надані документи є легітимними, тому вона відмовилася виходити на розрахунок. Свідок не знає яким чином документи були надіслані нотаріусу, на скільки йому відомо довідку з ЦНАБ привезла відповідач на запит нотаріуса. Зазвичай, копії правовстановлюючих документів, паспортів, ідентифікаційних кодів, їхнє агентство або привозило або скидало на електронну пошту нотаріуса. Довідку про відсутність боргу повинна була відправити його помічниця. Свідок також повідомив, що нотаріусу заздалегідь було надіслано повний пакет документів на квартиру. Також свідок повідомив, що 05.08.2021р. в приміщенні нотаріальної контори крім нього інших представників «Агентства нерухомості «Атланта» не було.
Допитана в судовому засіданні свідок ОСОБА_8 повідомила, що 10.07.2021р. до їхнього агентства прийшла позивач разом з представником іншого агентства з метою придбати квартиру. Цього ж дня між сторонами був договір про намір укласти угоду. «Агентство нерухомості «Атланта» готувалося до угоди. В спірній квартирі були зареєстровані відповідач, її чоловік та донька, яка повинна була надіслати довіреність на зняття її з реєстрації. Агентство повинно було отримати довідку про відсутність зареєстрованих осіб, оскільки у паспорті доньки відповідача була наявна реєстрація у спірній квартирі, а в ЦНАБ сказали, що вона там не зареєстрована. 05.08.2021р. повинна була відбутися зустріч позивача, відповідача та представника «Агентства нерухомості «Атланта» в нотаріальній конторі та підписаний договір купівлі-продажу. Свідка в той день в приміщенні нотаріальної контори не було. Зі слів ОСОБА_4 , який є її чоловіком, свідку відомо, що позивач приїздила до нотаріуса, однак за 30 хвилин до укладення угоди вона поїхала, сказавши, що не було зібрано весь пакет документів. Документи, які були необхідні для укладення договору купівлі-продажу, свідок передала через представника іншого агентства нерухомості і він їх відвіз приватному нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Чужовській Н.Ю. Довідку про зареєстрованих осіб замовляли в ЦНАБ і представник іншого агентства передав її нотаріусу. Довідка про відсутність зареєстрованих осіб у квартирі АДРЕСА_1 станом на 05.08.2021р. була, її бачив і нотаріус, і позивач.
Згідно ст.ст.626-628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. До договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до змісту ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов?язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Суб?єктний склад попереднього договору та основного договору однаковий, тобто укладається між тими самими сторонами, з метою визначення усіх істотних умов майбутнього договору.
Договір купівлі-продажу укладається між продавцем та покупцем об?єкту купівлі-продажу, тому і попередній договір відносно основного договору купівлі-продажу укладається між тими самими суб?єктами.
Договір про намір № 73/27 від 10.07.2021 року є трьохстороннім договором, з визначеними обов?язками як власника та набувача, так і агентства, а тому в силу ознак суб?єктного складу договору попереднім вважатися не може.
Відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦК України, договір про наміри, якщо у ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
Між сторонами було укладено договір про намір укласти угоду № 73/27 від 10.07.2021 року, а також чітко визначено його вид, крім того у ньому відсутні волевиявлення сторін або умови про надання договору сили попереднього, а навпаки передбачено у його п. 5.3., що даний договір не являється попереднім договором в розумінні ст. 635 ЦК України, тому в силу норм законодавства він не може вважатися попереднім.
Аналогічна позиція також висловлена у Постанові Верховного суду України від 07.11.2019 року, провадження 61-27895св18 (справа N?520/10384/16-ц).
Відповідно до ч. 1 ст. 639 ЦК України, договір може бути укладений у будь - якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
Згідно до ч. 1 ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Договір про намір № 73/27 від 10.07.2021 року не має ознак попереднього договору, тому вимоги, встановлені законодавством для попередніх договорів на нього не розповсюджується.
Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п?ятою та шостою ст. 203 ЦК України.
Статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Крім того, згідно ст. 204 ЦК України діє презумпція правомірності правочину, тобто правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно ст.ст.205,207 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов'язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Таким чином, судом встановлено, що предметом спірного договору є угода (сторін) про передачу та отримання «забезпечувального платежу» з метою організації укладання договору купівлі-продажу належної на праві власності продавцю (відповідачу) нерухомості.
Крім того, у спірному договорі міститься волевиявлення сторін та їх узгодження з стосовно того, що сторонами особисто визначено, що цей договір не є попереднім договором в розумінні ст. 635 ЦК України, а також визначені умови повернення переданого «забезпечувального платежу» за цим договором.
Суд критично ставиться до доводів позивача про те, що угода купівлі-продажу не була нотаріально оформлена у зв'язку з невиконанням відповідачем своїх зобов'язань щодо збору та надання усіх документів, необхідних для посвідчення договору купівлі-продажу, оскільки і позивач і допитані в судовому засіданні свідки з боку позивача, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, підтвердили, що позивача запрошували до приміщення нотаріальної контори для укладання угоди, однак вона посилаючись на відповідь якоїсь невідомої жінки, яку суду не виявилося можливим встановити, про неготовність усього пакету документів, до вказаного приміщення не заходила і не пересвідчилася у вказаному.
Таким чином, суд прийшов до висновку про те, що в даному випадку саме позивач відмовилася від оформлення нотаріальної дії, а отже позовні вимоги про стягнення з відповідача «забезпечувального платежу» в сумі 40 038 грн., що еквівалентно 1 500 дол. США є безпідставними.
Разом з тим позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій в розмірі 80 432 грн. 16 коп. підлягають задоволенню, оскільки саме позивач відмовилася від укладення угоди і таким чином вона повинна сплатити штрафні санкції та судовий збір в сумі 2 270 грн., понесений «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ.
Керуючись, ст.ст.203-205, 209, 215, 220, 635, 637, 639 Цивільного кодексу України, ст.ст. 76-78, 263 - 265, 268, 352, 354, 355 ЦПК України, суд
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - «Агентство нерухомості «Атланта» про стягнення авансового платежу залишити без задоволення.
Позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій - задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_4 , місце проживання: АДРЕСА_5 ) на користь «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю (ІПН 31851510, місце знаходження: м. Одеса, вул. Варненська,1) штрафні санкції у розмірі 80 432 (вісімдесят тисяч чотириста тридцять дві) грн. 16 коп. та судові витрати в сумі 2 270 грн.
Рішення суду може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення виготовлено 02 грудня 2025 року.
ГОЛОВУЮЧИЙ І.А.МАЗУН