Справа №601/2679/25
Провадження № 2/601/937/2025
28 листопада 2025 року Кременецький районний суд Тернопільської області в складі: головуючого судді Коротича І.А.,
за участю секретаря судового засідання Бончик А.П.,
представника відповідача Алєніна Д.В.
розглянувши в режимі відео конференції, у відкритому судовому засіданні в залі суду міста Кременець цивільну справу за позовною заявоюТовариства з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОЛИНЬ НОВА» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки,-
Представник позивача ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» Андросюк І.С. звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОЛИНЬ НОВА» про визнання укладеною додаткової угоди № б/н від 01.02.2025 до договору оренди землі № б/н від 15.12.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» та ОСОБА_1 та визнання відсутнім у ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ВОЛИНЬ НОВА» права оренди земельної ділянки площею 2.0746 га, кадастровий номер 6123489400:01:001:0076, яка розташована на території Шпиколосівської сільської ради Кременецького району, Тернопільської області, номер запису про інше речовеправо: 60426976. Вважає, що відповідачами порушено його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.
В обґрунтування позовних вимог представник позивача посилається на те, що між ОСОБА_2 та СТОВ «Агро-Лан» укладено Договір оренди землі № б/н від 15.12.2015 (земельна ділянка площею 0,3621 га, згідно витягу ДЗК площа складає: 2,0746 га, кадастровий номер земельної ділянки 6123489400:01:001:0076).Згідно додаткової угоди № 1 (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) від 30.05.2018 до Договору оренди землі від 15.12.2025 новий орендар: ТОВ «Західнаагровиробнича компанія».Додатковою угодою № б/н від 15.02.2022 договір оренди землі викладено в новій редакції(номер запису про право оренди 14154003).Відповідно до п. 3.1 вищезазначеного договору оренди землі, Договір укладено строком на 30.05.2025 років, перебіг якого починається з дати укладення цього Договору.Згідно п. 6.2 договору оренди землі ... Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше за 30 (тридцять) днів до сплину строку дії даного Договору оренди землі.
Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, 25.03.2025 Товариством з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі, який ОСОБА_1 отримала 28.03.2025. Таким чином, до закінчення строку дії договору оренди позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподіванняна продовження дії договору оренди землі на новий строк, у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права на поновлення договору, яке йому гарантоване умовами договорута положеннями вказаної норми права та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується квитанцією установи поштового зв'язку про прийняття поштового відправлення, описом поштового вкладення та трекінгом поштових відправлень.Відповідач зобов'язаний був протягом місяця розглянути на предмет відповідності вимогам закону, узгодити, за необхідності, істотні умови договору, а за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист ОСОБА_1 не надала, тобто не скористалася правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечила щодо продовження Договору на новий строк.При цьому позивач (орендар) належно виконував свої обов'язки за договором оренди, на даний момент використовує дану земельну ділянку, в установлений договором та законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проєкт додаткової угоди. Зазначена земельна ділянка перебувала в оренді позивача.Відповідачка, у відповідь на отриманий проект додаткової угоди, не надіслала повідомлення про заперечення на пропоновані умови або зустрічну пропозицію, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною.
Отже, позивач вважає поновленим Договір оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строкуйого дії в судовому порядку.Разом з тим, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.08.2025, право оренди вказаної земельної ділянки, яка знаходиться на території Шпиколосівської сільської ради Кременецького району, Тернопільської області, проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 60426976. Таким чином, позивач дізнався про те, що ОСОБА_1 уклала договір оренди земельної ділянки, яка знаходилась в оренді у позивача, з ТОВ «ВОЛИНЬ НОВА».
Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа- повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду. Вважають, неправомірними дії відповідачів щодо укладення договору оренди на земельну ділянку, яка знаходилась в оренді у позивача, що грубо порушує норми ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а заявлені позивачем у позові вимоги відповідають встановленим ч. 2 ст. 16, ст. 651 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 20, ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 33 «Про оренду землі» способом захисту порушених прав позивача і є ефективним способом їх захисту у спірних правовідносинах.
Запропонована позивачем до укладення з відповідачкою у судовому порядку додаткова угода стосується як внесення змін до Договору оренди земельної ділянки так і поновлення цього договору на новий строк. Отож, відмовивши в укладенні цієї додаткової угоди, відповідачка порушила права позивача на укладення додаткової угоди у формі єдиного письмового документу, як про внесення законних змін до Договору оренди землі зі всіма змінами та доповненнями до нього чинними на момент його поновлення, так і про його поновлення на новий строк.Отже, враховуючи, що нормами законодавства України, прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренду землі для оформлення факту його поновлення і виникнення за орендарем права оренди, який відповідає вимогам статті 16 Цивільного кодексу України є визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, запропонованій відповідачці.
Ухвалою судді від 30 вересня 2025 року відкрито провадження по даній цивільній справі в порядку загального позовного провадження.
13.10.2025 через систему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОЛИНЬ НОВА» Алєніна Д.В. надійшов відзив, згідно якого просить відмовити позивачу у задоволенні даної позовної заяви, посилаючись на наступне. Між ТОВ «Волинь Нова» та ОСОБА_1 02.06.2025 було укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6123489400:01:001:0076, за номером 211. Право оренди було зареєстровано 16.06.2025 в Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Строком до 02.06.2032. Номер запису про інше речове право: 60426976.Згідно наданої стороною позивача інформаційної довідки за №439452838, вбачається, що між ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки від 15.12.2015 з кадастровим номером 6123489400:01:001:0076. Дата закінчення дії: 30.05.2025.Таким чином, строк дії договору оренди землі закінчився 30 травня 2025 року, тому припинення речового права ТОВ "ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ" було проведено правомірно за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Крім того, договір оренди земельної ділянки від 02 червня 2025 року №211, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ " Волинь Нова " у період, коли щодо цієї земельної ділянки не існувало жодних речових прав будь-яких третіхосіб.Крім того, з 02.06.2025, тобто з моменту укладення між відповідачами договору оренди землі №211 та його реєстрації, спірна земельна ділянка перебуває у користуванні ТОВ "Волинь Нова", а тому посилання позивача, що нібито він використовує у своїй господарській діяльності спірну земельну ділянку не відповідають дійсності.
Також, 14.01.2025 від відповідачки ОСОБА_1 на адресу ТОВ "ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ" надіслано лист-повідомлення згідно якого відповідачка повідомила позивача, що вона заперечує у поновленні вищевказаного договору оренди землі. Вказаний лист-повідомлення надіслано цінним листом на офіційну адресу ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ».У даному випадку автоматичного поновлення договору оренди землі не відбулося, оскільки у Державному реєстрі речових прав відсутні відомості про його поновлення, а орендодавець, своєю чергою, висловив чітке заперечення проти продовження дії договору.Сам факт направлення орендарем листа-повідомлення про намір продовжити договір не є безумовною підставою для його поновлення. Крім того, позивач не вказав жодної правової підстави для визнання відсутнім права оренди ТОВ «Волинь Нова». Відповідне речове право виникло у ТОВ «Волинь Нова» на підставі належного договору оренди земельної ділянки, спрямованого на набуття відповідних прав, і таке право визнане державою, шляхом державної реєстрації. Відповідач ОСОБА_1 належним чином повідомила позивача про своє небажання укладати договір оренди на новий строк; жодні зміни щодо істотних умов договору оренди не були узгоджені сторонами. Відтак, після закінчення строку дії первинного договору оренди позивача, ОСОБА_1 правомірно передала в оренду свою земельну ділянку ТОВ «Волинь Нова», на підставі чинного договору, речове право за яким зареєстроване. Таким чином, відсутні будь-які правові підстави для визнання права оренди ТОВ «Волинь Нова» відсутнім.
27.10.2025 через систему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія» Андросюка І.С. надійшла відповідь на відзив, в якій зазначено, що відповідачами не надано суду доказів того, що Орендодавець надсилав позивачу заперечення на поновлення договору оренди землі у місячний термін після отримання листа-повідомлення. Тобто, орендар виконав вимоги, що ставляться до нього для реалізації права на поновлення договору оренди землі, а відповідач не виконав вимог щодо надсилання заперечення на поновлення договору у строки визначені законом.За таких обставин наявні умови для поновлення договору оренди землі, а позовні вимоги підлягають задоволенню.
Ухвалою суду від 27 жовтня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
03.11.2025 через систему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОЛИНЬ НОВА» Алєніна Д.В. надійшло заперечення на відповідь на відзив, згідно якого представник відповідача вважає, що заява орендодавця ОСОБА_1 від 14.01.2025 є належним, достатнім і своєчасним волевиявленням щодо непоновлення договору, а тому положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» про автоматичне поновлення до цих правовідносин не застосовуються.
Представник позивача Андросюк І.С. у судове засідання не з'явився, однак надіслав через систему «Електронний суд» заяву, в якій просив розгляд справи проводити у його відсутності, позовні вимоги підтримує у повному обсязі та просить суд їх задовольнити.
Відповідачка ОСОБА_1 у судове засідання не з'явилася, однак від неї надійшло клопотання, в якому вона просить суд справу розглядати за її відсутності, позовнівимоги визнає повністю та просить в позові відмовити, оскільки 14.01.2025 нею було завчасно направленона адресу TOB«ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» лист-повідомлення із чітким запереченням,щодо поновлення договору оренди. Таким чином, відповідачка заздалегідь і однозначно поінформувала орендаря про свою позицію, що давало йому можливість спланувати свої подальші дії. Продовжувати договір оренди вона наміру не має. Окрім того, позивач не виконував належним чином свої договірні обов'язки, щодо сплати орендної плати. Згідно з додатковоюугодою від 30 травня 2018 року, орендна плата становить 13 % від нормативної грошової оцінки,що складає 11 423,16 грн. на рік. Як податковий агент, позивач мав утримати ПДФО (18 %) та військовий збір (1,5 %), тобто 21,5 % від суми, і фактично сплатити орендодавцю 9 195,64 грн. Саме цю суму позивач і перерахував 15.10.2020 (платіжна інструкція №201015РВ000014851174), однак така сплата здійснена без урахування обов'язкової індексації,передбаченої пунктом 10 договору оренди землі від 15.12.2015. Відповідно до цього пункту, розмір орендної плати має визначатися з урахуванням індексації, а пункт 11 договору зобов'язує вносити її до завершення поточного року.
Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОЛИНЬ НОВА» Алєнін Д.В. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просить в позові відмовити з підстав наведених у відзиві. Крім того, просить стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОЛИНЬ НОВА» (ідентифікаційний код 05531943) витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10 000,00 грн.
Дослідивши позовну заяву та додані до неї письмові докази, заслухавши пояснення представника відповідача, судвстановив наступні обставини.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, щодо об'єкта нерухомого майна № 439452838 від 14.08.2025, ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 2,07 га, кадастровий номер 6123489400:01:001:0076, яка розташована на території Шпиколосівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області, згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку, серія та номер ЯБ № 013543, виданий 08.12.2004, виданого Кременецькою районною державною адміністрацією.
15.10.2020 ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» сплатила ОСОБА_1 - 9 195.64 грн., що підтверджується відомістю долученою до матеріалів справи (а.с.13).
Як вбачається з довідки ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» № 5003 від 05.09.2025, земельна ділянка з кадастровим номером 6123489400:01:001:0076, знаходиться в межах поля № 107-5201, перебуває в користуванні підприємства та засіяна сільськогосподарською культурою - кукурудза на зерно під урожай 2025 року.
15.12.2015 між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, було укладено договір оренди землі (далі Договір), відповідно до умов якого орендодавець надала, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Шпиколосівської сільської ради, площею 2,07 га, кадастровий номер 6123489400:01:001:0076.
Пунктом 8 вказаного Договору передбачено, що він укладений на 7 (сім) років. Після закінчення строку дії договору оренди орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За пунктом 34 Договору, зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до пункту 35 Договору, його дія припиняється зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
30 травня 2018 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, СТОВ «Агро-Лан», якорендарем, та ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія», як новим орендарем було укладено додаткову угоду № 1 (про зміну сторони та внесення змін до договору оренди від 15.12.2015), відповідно до умов якого орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов'язки сторони (орендаря), передбачені в Договорі оренди.
Пунктом 4.1 сторони домовилися внести наступні зміни у Договір оренди землі в п.8 та викласти його в наступній редакції: договір укладено строком на 7 (сім) років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, але в будь-якому випадку дана Додаткова угода та право оренди на підставі її є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 57367894 від 14.04.2016 вбачається, що право оренди земельної ділянки площею 2,07 га, кадастровий номер 6123489400:01:001:0076, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 12.04.2016 року, номер запису про інше речове право: 14154008.
15 лютого 2022 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «Західна агровиробнича компанія» було укладено додаткову угоду № б/н до договору оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Шпиколосівської сільської ради, площею 2,07 гектарів, кадастровий номер 6123489400:01:001:0076. Згідно п.3.1 даної додаткової угоди, договір укладено строком до 30.05.2025.
Згідно п. 6.2 передбачено поновлення договору оренди. Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї з сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про його поновлення. Якщо сторона договору бажає скористатися правом на відмову від поновлення цього договору, вона подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору не пізніше ніж за місяць до дати закінчення строку дії договору. Щоб скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до спливу дії даного договору оренди землі та надати проект договору оренди землі (у двох примірниках) підписаних з боку орендаря. Орендодавець в місячний термін з моменту отримання розглядає надісланий орендарем лист повідомлення з проектом договору, оренди землі, перевіряє його на відповідність вимога м закону, узгоджує з орендарем ( за необхідності) істотні умови договору, і за відсутності заперечень, укладає з орендарем договір оренди землі, за наявності заперечень, орендодавець у місячний строк здати отримання листа-повідомлення від орендаря направляє лист-повідомлення про прийняте рішення. В іншому випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, і відсутності заперечень з боку орендодавця, протягом одного місяця з дати отримання лист-повідомлення, пропозиція орендаря вважається прийнятною, а договір оренди землі, що був надісланий орендарем разом з листом-повідомленням, вважається погодженим з орендодавцем.
ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 06 березня 2025 року направило відповідачці ОСОБА_1 лист-повідомлення «Про намір продовжити дію Договору оренди земельної ділянки №б/н від 15.12.2015», згідно якого позивач повідомив про намір поновити дію Договору оренди земельної ділянки від 15.12.2015 року (земельна ділянка площею 2,0746 га, кадастровий номер6123489400:01:001:0076, яка розташована на території Шпиколосівськоїсільської ради Кременецького району Тернопільської області), право оренди за яким зареєстроване відповідно до вимог чинного на момент укладення договору законодавства України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право: 14154008. Просить підписати додаткові угоди на поновлення дії Договору оренди земельної ділянки №б/н від 15.12.2015 та направити один екземпляр.
Вказаний лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди було відправлено відповідачці 25.03.2025, що підтверджується копією опису вкладення листа та трекінгом № 0505263462151.
28 березня 2025 року відповідачка отримала зазначений лист-повідомлення з доданими до нього проєктом договору оренди землі, що підтверджується трекінгом відправлення (а.с.27)
14 січня 2025 року відповідачка ОСОБА_1 надала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заяву про те, що земельну ділянку площею 2,0746 га, кадастровий номер 6123489400:01:001:0076, яка розташована на території Шпиколосівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області, яка надана в оренду, буде обробляти самостійно, так як строк дії договору закінчується30.05.2025. Заперечує у поновленні договору оренди землі. Позивач вказану заяву отримав, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення листа.
Таким чином встановлено, що 30.05.2025 строк договору оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» закінчився.
З врахування встановлених обставин, суд вважає, що до виниклих між сторонами правовідносин слід застосувати наступні норми матеріального права.
Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі". Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ), який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».
У зв'язку з набранням чинності вказаним вище Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 16.04.2013 року, тобто на момент укладення договору оренди. Додаткові угоди, якими змінені умови договору були укладені 30 травня 2018 року та15 лютого 2022 року.
Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (в редакції станом на укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Так, відповідно до частин першої - шостої статті 33 цього Закону (в редакції станом на укладення додаткового договору оренди 15.02.2022) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п'ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України (в редакції станом на укладення договору оренди).
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Велика Палата Верховного суду неодноразово зазначала в постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, перелік юридичних фактів які є необхідними для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону №161-ХІV, та у постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) зробила висновок, за яким, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_1 завчасно, а саме 14 січня 2025 року, надала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення, якими повідомила, що вона заперечує в поновленні договору оренди. Дане повідомлення позивач отримав. Однак у відповіді на відзив, зазначив, що це повідомлення не подано у строк, який передбачений у договорі оренди землі.
У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме вона висловила своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписала додаткової угоди до нього, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.
Згідно ч.4 ст.373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст.203 ч.3 ЦК України).
Аналізуючи вищевказане, суд дійшов переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності - дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.
В даному випадку волевиявлення відповідачки ОСОБА_1 на поновлення договору оренди землі відсутнє.
Водночас, наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21.01.2020 у справі №379/1354/18, від 25.03.2020 у справі 379/1439/18, від 15.02.2023 у справі №399/295/11, від 15.05.2023 у справі №693/137/22.
Також Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Такий висновок викладений у постановах Верховного суду від 28.05.2024 у справі №604/648/23, від 12.04.2024 у справі №131/970/23.
Крім того, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 31 січня 2025 року в справі № 604/646/23 (провадження № 61-1814св24).
Відповідно до статті 598 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
За приписами статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно зістаттями 317, 319 ЦК України сааме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.
В ході судового розгляду не встановлено наявність у позивача суб'єктивного матеріального права та охоронюваного законом інтересу на захист якого подано позов, зокрема, щодо порушення переважного права ТОВ "Західна агровиробнича компанія", оскільки ОСОБА_1 вказала на відсутність наміру продовжувати договірніві дносини з оренди землі з позивачем, що беззаперечно свідчить про відсутність її волевиявлення на поновлення договору оренди землі чи укладення на новий строк з позивачем.
Також, в порушення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (редакції станом на 15.02.2022 на дату укладення додаткової угоди до договору від 15.12.2015) та п.6.2 додаткової угоди від 15.02.2022, позивач не направив орендодавцю проєкт договору оренди землі, а обмежився лише надсиланням проєкту додаткової угоди від 01.02.2015, яка не містить умов договору, які передбачені ст. 15 Закону України « Про оренду землі». Надсилання проєкту додаткової угоди до договору було передбачено в попередній редакції ст. ст. 33 Закону України «Про оренду землі», редакція якої була змінена Законом України № 340-ІХ від 05.12.2019.
Встановивши відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на продовження договору оренди землі, у зв'язку з її бажанням як власника землі самостійно розпоряджатися земельною ділянкою, та не надсилання проєкту договору орнеди земельної ділянки, суд, врахувавши положення ст.33 Закону України "Про оренду землі", дійшов до висновку про те, що переважне право ТОВ "Західна агровиробнича компанія" на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі на новий строк є припиненим і не підлягає захисту.
Водночас суд зауважує, що укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право ТОВ "Західна агровиробнича компанія", оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася, а новий договір укладений відповідачами вже після його припинення.
Керуючись ст.ст.10, 13, 258, 263-265,268 ЦПК України, суд,-
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОЛИНЬ НОВА» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки, - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Тернопільського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Учасники справи:
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія», ЄДРПОУ: 41099127, місцезнаходження: м.Дубнопров.Центральний,1, Дубенський район Рівненська область, 35601.
Відповідачка: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ВОЛИНЬ НОВА», місцезнаходження: с. Мирне, вул. Лесі Українки, буд.5, Луцький район Волинська область, 45711.
Головуючий: