номер провадження справи 15/163/23-19/205/24
03.11.2025 Справа № 908/1817/23
м.Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі судді Давиденко І.В., за участю секретаря судового засідання Лисенко К.Д., розглянувши матеріали справи
за позовом Заступника керівника Запорізької обласної прокуратури (69005, м. Запоріжжя, вул. Дмитра Апухтіна, 29а)
до відповідача 1: Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 205, код ідентифікаційний код 04053915)
до відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» (69041, м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, буд. 10, ідентифікаційний код 33210784)
до відповідача 3: Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгівельний комплекс Ювілейний-4» (61118, м. Харків, пр. Ювілейний, 63-Д, ідентифікаційний код 44200003)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Державний реєстратор Виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Євген Васильович
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення земельної ділянки
представники сторін
від позивача: Михальчук І.В., посвідчення 075789 від 01.03.2023 ;
від відповідача 1: Шарова В.О., посвідчення №1878 від 25.03.2025;
від відповідача 2: Гриценко Ю.В., ордер АР№1132887 від 18.07.2023 (в режимі відеоконфеенції);
від відповідача 3: Рибалко В.О., ордер ВС №1399215 від 11.09.2025 (в режимі відеоконфеенції);
від 3-ї особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: не з'явився;
Заступник керівника Запорізької обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом в інтересах держави до Запорізької міської ради та ТОВ «Корт Інвест» про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення земельної ділянки, скасування права власності та знесення об'єкту, третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача 2 - державний реєстратор виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Євген Васильович.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 в задолення позовних вимог відмовлено повністю.
09.04.2024 Постановою Центрального апеляційного господарського суду рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 залишено без змін, апеляційну скаргу позивача без задоволення.
Постановою Верховного Суду від 20.11.2024 постанову Центрального апеляційного господарського суду рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 та рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 скасовано, справу передано на новий розгляд.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 03.12.2024, справу № 908/1817/23 передано на новий розгляд судді Давиденко І.В.
Ухвалою суду від 09.12.2024 справу № 908/1817/23 прийнято до провадження суддею Давиденко І.В., присвоєно справі номер провадження 15/163/23-19/205/24. Розглядати справу ухвалено за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою суду від 12.08.2025 заяву прокурора про зміну предмету позову задоволено. Судом розглядаються позовні вимоги прокурора в редакції заяви від 28.07.2025 про зміну предмету позову, а саме:
1. Визнати незаконним та скасувати рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 № 45/27 “Про поновлення ТОВ “Корт Інвест» договору оренди землі по пр. Маяковського, 19Б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу».
2. Визнати недійсним додатковий договір № 201905050400273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 041026101506, укладений 10.12.2019, щодо земельної ділянки площею 4,0653 га з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1758679523101, номер запису про право власності 30162302).
3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю “Торгівельний комплекс “Ювілейний-4» повернути на користь Запорізької міської територіальної громади в особі Запорізької міської ради земельну ділянку площею 4,0653 га з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090, вартістю 36914550,12 грн, яка розташована по бульвару Примаченко Марії (стара назва - проспект Маяковського), 19Б у м. Запоріжжя.
Підготовче засідання відкладено на 16 вересня 2025 року о 12 год. 10 хв.
18.08.2025 від Запорізької міської ради надійшли додаткові пояснення у справі, відповідно до яких просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог повному обсязі.
25.08.2025 від ТОВ «Корт Інвест» надійшли додаткові пояснення до відзиву у справі у зв'язку з поданням заяви про заміну предмету позову.
09.09.2025 від Державного реєстратора Виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Є. надійшло клопотання про виключення його зі складу учасників справи та просить розглянути клопотання за відсутності його та його представника.
15.09.2025 від ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» надійшли додаткові пояснення з урахуванням позиції позивача про заміну предмету позову, відповідно до яких просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
16.09.2025 від ТОВ «Торгівельний комплекс Ювілейний-4» надійшло клопотання про надання можливості ознайомитись з матеріалами справи та відкласти розгляд справи.
Ухвалою суду від 16.09.2025 підготовче засідання відкладено на 17.09.2025.
Ухвалою суду від 17.09.2025 підготовче засідання закрито та призначено розгляд справи по суті на 07.10.2025.
Ухвалою суду від 07.10.2025 відмовлено у задоволенні клопотання представника Христенка Є.В. про виключення ОСОБА_1 зі складу учасників справи.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем 2 без отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт побудовано будівлю КПП площею 7 кв.м. на орендованій земельній ділянці та в подальшому зареєстровано право власності на самочинно збудований об'єкт нерухомого майна. Під час будівництва КПП порушені вимоги п. п. 16.2, 25, 29, 30 договору, статті 331, 375 ЦК України та статті 26, 29, 34, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Враховуючи те, що відповідач 2 під час користування орендованою земельною ділянкою порушив умови договору шляхом побудови на ній нерухомого майна без дозвільних документів, орендар втратив переважне право на поновлення договору оренди землі. У такому випадку набуття права користування (оренди) земельною ділянкою повинно здійснюватися на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону відповідно до положень статей 124, 127, 134 Земельного кодексу України. Також спірним рішенням Запорізька міська рада всупереч ст. 20 Земельного кодексу України змінила цільове призначення орендованої земельної ділянки, оскільки відповідний проект не розроблювався та не затверджувався. Враховуючи порушення відповідачем 2 умов договору оренди землі, останній не мав правомірних (справедливих) сподівань на поновлення договору оренди землі у порядку ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та тим самим незаконно, на думку прокуратури, набув право оренди на земельну ділянку поза конкурсною процедурою.
Також внаслідок набуття права власності на нерухоме майно ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4», відповідно до договору від 06.12.2024, до останнього у відповідності до ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України перейшло право користування спірною земельною ділянкою. Таким чином, повернути спірну земельну ділянки можливо зобов'язавши відповідача 3 - ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» повернути її на користь Запорізької міської ради. У зв'язку з цим, виникла необхідність у заміні первісної позовної вимоги про «зобов'язати ТОВ «Корт Інвест» повернути земельну ділянку…» на «зобов'язати ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» повернути на користь Запорізької міської територіальної громади в особі Запорізької міської ради земельну ділянку площею 4,0653 га з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090, вартістю 36914550,12 грн, яка розташована по бульвару Примаченко Марії (стара назва - проспект Маяковського), 19Б у м. Запоріжжя».
Запорізька міська рада щодо позову заперечила. При первісному розгляді справи позицію обґрунтовувала наступним. Міською радою продовжено строк дії договору оренди земельної ділянки та прийнято відповідне спірне рішення про продовження договору оренди з урахуванням норм чинного законодавства України та без порушень, на які посилається прокурор. Інформація щодо цільового призначення земельної ділянки зазначена з урахуванням даних сформованих в кадастровій справі земельної ділянки. Підставами для прийняття рішення про поновлення договору оренди землі слугували: наявність та чинність зареєстрованого нерухомого майна за ТОВ «Корт Інвест», що розташоване на орендованій земельній ділянці на час розгляду заяви про поновлення договору оренди землі на черговій сесії міської ради, відсутність спору щодо законності реєстрації права власності на об'єкт нерухомості, в тому числі наявність матеріалів щодо поновлення договору оренди землі, які підготовлені сертифікованою землевпорядною організацією. У відзиві при повторному розгляді відповідач 1 зазначив, що ТОВ «Корт Інвест» стало власником об'єкту нерухомості на орендованій земельній ділянці та земельна ділянка вже не була вільною від забудов, на ній зареєстровано право власності орендаря, яке на той час не було оскаржене та не скасовано. Підстав сумніватись у незаконності будівлі, оскільки вона внесена в реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, не було, доказів (рішення суду, інформація компетентних органів, тощо) щодо незаконності будівництва об'єкту нерухомості на орендованій земельній ділянці у Запорізької міської ради на час отримання заяви ТОВ «Корт Інвест» про поновлення договору оренди землі також не було. Згідно ч.1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідачем 1 прийнято оскаржуване рішення від 27.03.2019 «Про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди землі по пр.Маяковського,19б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу». Пунктом 1 вказаного рішення зазначається про поновлення з ТОВ «Корт Інвест» строком на 19 років договору оренди землі кадастровий номер 2310100000:05:019:0090 по пр. Маяковського 19б площею 4,0653га (землі житлової громадської забудови; для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) для розташування спортивно-оздоровчого комплексу в межах, раніше затверджених рішенням міської ради від 24.09.2008 №52/1 «Про передачу в оренду ТОВ «Корт Інвест» земельної ділянки в прибережній зоні р. Дніпро в районі каскаду «Райдуга» для розташування спортивно-оздоровчого комплексу» за рахунок земель Запорізької міської ради.
Щодо посилання Запорізької обласної прокуратури на зміну цільового призначення земельної ділянки як на підставу для скасування спірного договору оренди землі, відповідач 1зазначає наступне.
Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж (стаття 1 Закону України «Про державний земельний кадастр»).
Державний земельний кадастр ведеться на електронних та паперових носіях. Порядок ведення Державного земельного кадастру визначається Кабінетом Міністрів України відповідно до вимог цього Закону (ст. 5 Закону України «Про державний земельний кадастр»).
Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно за допомогою програмних засобів ведення інформаційних систем забезпечують у режимі реального часу отримання, зокрема, органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру, інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про зареєстровані речові права на земельні ділянки, їх обтяження, а також про ціну (вартість) земельних ділянок, речових прав на них чи розмір плати за користування земельною ділянкою. Інформація Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отримана центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, може зберігатися та використовуватися для забезпечення виконання покладених на нього повноважень, у тому числі для ведення обліку земель (стаття 30 Закону України «Про державний земельний кадастр»). Частиною першою статті 6 Закону України «Про державний земельний кадастр» передбачено, що ведення та адміністрування Державного земельного кадастру забезпечуються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Відповідно до пункту 8 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 р. № 15 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24.02.2023 № 164), Держгеокадастр здійснює свої повноваження безпосередньо і через утворені в установленому порядку територіальні органи. Відповідно до Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, затвердженим наказом Держгеокадастру від 23.12.2021 № 603, ведення Державного земельного кадастру на території Запорізької області здійснює Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.
Всі заяви (клопотання), документація із землеустрою (проекти, технічна документація тощо) на підставі яких готуються проекти рішень сесії міської ради та на підставі яких прийняті рішення Запорізької міської ради сформовані в кадастрові справі. Згідно з Положенням про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 15 (із змінами), Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань забезпечує створення, формування і ведення Державного фонду документації із землеустрою та з метою організації своєї діяльності організовує ведення діловодства та архіву відповідно до встановлених правил.
Також Відповідач 1 наголошує, що при розгляді питання поновлення договору оренди землі від 21.05.2010 були використані дані Витягу ДЗК від 18.12.2018 №НВ 2304927532018 про земельну ділянку (кадастровий номер 2310100000:05:019:0090), матеріали щодо поновлення договору оренди землі виконані згідно із сертифікованою землевпорядною організацією. Згідно цих документів категорія земель зазначалась - землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки - 03.15.
Запорізька міська рада заперечила проти зміни прокуратурою предмету позову, вважає що має місце одночасна зміна і предмета, і підстав позову. На думку відповідача 1 прокурор неправомірно просить суд змінити предмет позову, оскільки пред'явлення позовних вимог іншому відповідачу в межах спірних правовідносин це вже предмет окремого спору, з яким Позивач має право звернутися до суду.
Також Відповідач 1 зазначив, що ТОВ «Корт Інвест» належним чином виконувало умови договору оренди, дотрималось порядку звернення за його продовженням, на цих підставах було винесено рішення про продовження договору оренди з ТОВ «Корт Інвест».
Відповідач 2 щодо позову заперечив. Зазначив, що результати перевірки незаконності реєстрації права власності оскаржені в судовому порядку та за результатами судового оскарження визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України №3678/5 від 12.10.2021 «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича». Таким чином підстави для скасування реєстрації права власності відсутні. На день звернення до Запорізької міської ради відповідач 2 мав право власності на об'єкт нерухомості на орендованій земельній ділянці, реєстрація якого була проведена 07.03.2019, яке не було оскаржено та не скасовано. Доказів незаконності здійснення будівництва об'єкту нерухомості на орендованій земельній ділянці не надано. Рішення про поновлення договору оренди землі прийнято відповідно до вимог чинного законодавства України. Категорія земель орендованої земельної ділянки визначалась з урахуванням інформації Держгеокадастру. Спірний договір укладено з додержанням істотних умов договору для його укладення. Оскільки відсутні підстави для визнання договору недійсним, то і заявлені вимога щодо повернення земельної ділянки задоволенню не підлягає. Просить у позові відмовити повністю.
При повторному розгляді справи відповідач 2 надав відзив на позовну заяву з урахуванням Постанови Верховного Суду від 20.11.2024 та зазначив про таке.
Спірна будівля КПП літ. А загальною площею 7 кв.м., яка була розташована по бул. Марії Примаченко (пр. Маяковського, 19 Б) у м. Запоріжжя та право власності на яку належало ТОВ «Корт Інвест» було зруйновано через воєнні дії, в наслідок чого відповідач 2 здійснив демонтаж, про що свідчать акт про демонтаж від 05.12.2024, заява ТОВ «Корт Інвест» про припинення права власності від 06.12.2024 року та витяг про припинення права власності з Державного реєстру речових прав від 10.12.2024 року.
Також ТОВ «Корт Інвест» зазначає, що власником нового об'єкту нерухомого майна, що побудований на спірній земельній ділянці, та не являється предметом даного спору є ТОВ "Торгівельний комплекс "Ювілейний-4". З огляду на це спірна земельна ділянка з 06.12.2024 перейшла у користування вищевказаній особі, тобто орендарем ділянки з 06.12.20024 ТОВ «Корт Інвест» не являється, про що свідчать договір купівлі-продажу від 06.12.2024 року, Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 407205273 від 09.12.2024, Витяг з Державного реєстру речових прав від 06.12.2024 року (копії додаються).
Після зміни прокуратурою предмету позову відповідач 2 доповнив свої заперечення наступним.
На думку ТОВ «Корт Інвест» прокурор не навів конкретні та законні підстави для скасування рішення ЗМР, оскільки ті що, були наведені у позові спростовуються доводами відповідачів і матеріалами справи. Поновлення договору оренди земельної ділянки відбулося в межах повноважень ЗМР задля досягнення реальної мети передачі в оренду земельної ділянки, а порушень ст. ст. 12, 20, 122, 124, 134 Земельного кодексу України допущено не було.
Відповідач 2 вказує, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк і надав документи, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Ці умови були виконані ТОВ «Корт Інвест» і власник земельної ділянки ЗМР не мала заперечень проти поновлення договору оренди.
На думку відповідача 2 позивачем не визначено якій саме нормі закону суперечить оспорюваний договір та яка підстава для визнання договору оренди недійсним. Поновлення договору відбулося на підставі заяви орендаря, за умов, визначених спеціальною нормою ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Так, 07.03.2019 до Запорізької міської ради надійшла заява ТОВ «Корт Інвест» про поновлення договору оренди землі від 05.05.2010, який зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» від 21.05.2010 №041026101506 площею 4,0653га м. Запоріжжя в районі прибережної зони р. Дніпро в районі каскаду «Райдуга» для розташування спортивно-оздоровчого комплексу. 27.03.2019 Запорізькою міською радою прийнято рішення «Про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди землі по пр. Маяковського, 19б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу. У позовній заяві норми законодавства, що, начебто, порушені Відповідачами, наведено загальні норми визнання недійсності договору. Договір оренди передбачає використання земельної ділянки для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, що цілком узгоджується з її цільовим призначенням як земель рекреаційного призначення. Це підтверджується витягом із Державного земельного кадастру від 04.07.2025, згідно з яким категорія земель залишилася незмінною - «землі рекреаційного призначення», код 07.01. Докази незаконності зміни цільового призначення земельної ділянки Позивачем не надано.
Надані позивачем супутникові знімки земельної ділянки у ретроспективах, зроблені станом на 02.04.2005, 29.10.2014, 16.04.2016, ТОВ «Корт Інвест» не вважає підтвердженням того, що саме ним зведене КПП, знімки не містять даних про те, коли та ким зведена будівля КПП, яка вже демонтована у зв'язку з її знищенням; факт зведення будівлі не впливає на законність ухвалення рішення ЗМР 27.03.2019 про продовження договору оренди.
ТОВ «Корт Інвест» зазначає, що ним не будувався об'єкт нерухомості - ні під час дії договору оренди землі (з 2010р.), ні раніше, товариство здійснило тільки реєстрацію права власності на вже існуючий об'єкт, що не порушує умов договору оренди.
За твердженням відповідача 2, законодавство не містить норми, яка б вимагала, що особа, яка здійснює реєстрацію майна повинна бути його забудовником.
ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» проти позову заперечило, вважає, що поновлення договору оренди земельної ділянки відбулося в межах повноважень Запорізької міської ради. Міська рада, як власник земельної ділянки на праві комунальної власності, діяла в межах своїх повноважень, передбачених ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та ст. 12, 122, 124, 134 Земельного кодексу України. Договір оренди земельної ділянки укладено відповідно до ч. 4 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» з метою залучення інвестицій та підвищення фінансової спроможності місцевої громади. Ця мета повністю досягнута: сторони добросовісно виконують договір, а міська рада регулярно отримує орендну плату, яка навіть збільшена. Поновлення договору оренди не потребувало нових торгів, оскільки воно здійснювалося на підставі чинного договору оренди, за заявою орендаря та за наявності підстав, передбачених законом.
Відповідач 3, з посиланням на приписи ст.. 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що орендар має переважне право на поновлення договору за умови належного виконання обов'язків, передбачених договором, вказує, що у справі відсутні будь-які докази порушень умов оренди з боку ТОВ «Корт Інвест». Орендар добросовісно виконував усі передбачені договором обов'язки, що обґрунтовує законність поновлення договору. Підставою для поновлення договору не тільки була наявність будівлі на ділянці. Рішення приймалося на підставі факту добросовісного використання земельної ділянки без порушень умов договору, з урахуванням права орендаря на переважне поновлення.
Також відповідач 3 вказує, що наявність забудови не була визначальною, а рішення міської ради ґрунтувалося саме на вимогах чинного законодавства щодо користування земельною ділянкою відповідно до договору. Договір оренди передбачає використання земельної ділянки для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, що цілком узгоджується з її цільовим призначення, як земель рекреаційного призначення. Це підтверджується витягом із Державного земельного кадастру від 04.07.2025, згідно з яким категорія земель залишилася незмінною - «землі рекреаційного призначення», код 07.01.
На думку ТОВ «ТК «Ювілейний- 4» прокуратура не довела жодного факту зловживання з боку міської ради та ТОВ «Корт Інвест», а тому відсутні об'єктивні підстави для скасування рішення. Зміст, форма й процедура прийняття рішення відповідають законодавству, а суд не має повноважень підміняти дискрецію ради.
За твердженням відповідача 3 Запорізька міська рада, як орган місцевого самоврядування, діяла в межах наданих їй повноважень відповідно до ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Прийняття рішення про поновлення договору оренди є її дискреційним повноваженням і не потребувало додаткових погоджень. У договорі оренди передбачені всі елементи належного використання ділянки, у т.ч. надходження орендної плати. Поновлення договору забезпечує стабільність земельних відносин та надходження до бюджету, а спірна ділянка не вибула з власності громади.
Також ТОВ «ТК «Ювілейний -4» вважає відсутніми підстави для визнання договору оренди недійсним, оскільки він укладений у передбаченій законом формі, підписаний уповноваженими особами, предмет договору, строк, умови та плата - визначені чітко, договір зареєстровано у встановленому порядку, будь-яких порушень процедури укладення або поновлення договору прокуратурою не доведено. Запорізька міська рада, як власник земельної ділянки розпорядилася нею в межах наданих повноважень, доказів перевищення повноважень або обману чи тиску, чи введення в оману - немає. Прокурор не навів жодної істотної підстави для недійсності договору.
На думку відповідача 3 позов має формальний, декларативний характер і не спрямований на захист будь-якого конкретного порушеного права громади. Оскільки вимога про визнання договору недійсним є безпідставною, похідна вимога про повернення земельної ділянки також не підлягає задоволенню, земельна ділянка не вибувала з власності територіальної громади, вона перебуває у користуванні на підставі належно укладеного та чинного договору, тому підстав для її «повернення» не існує.
Також відповідач 3 вказує, що спірна земельна ділянка з моменту надання й до моменту поновлення договору мала і має рекреаційне цільове призначення, а фактичне використання відповідає цьому призначенню, вона залишається в категорії земель рекреаційного призначення, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру від 04.07.2025, об'єктів житлового будівництва або комерційного центру на ділянці немає.
За твердженням відповідача 3 з боку користувача землі та з боку міської ради не вчинялось дій, які могли б свідчити про незаконну зміну або порушення встановленого цільового призначення земельної ділянки, а тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог у цій частині
Надуманим, на думку відповідача 3, є твердження позивача про самочинне будівництво будівлі КПП без дозволу власника землі. Станом на 10.12.2019 року будівля КПП вже існувала, що прямо зазначено у самому договорі. За пунктами 4 та 5 додаткового договору, на земельній ділянці вже було розміщено об'єкт нерухомого майна - будівлю КПП. Запорізька міська рада, будучи стороною договору, була обізнана про наявність будівлі, визнавала її правовий статус, і не висловлювала жодних заперечень чи претензій щодо її правомірності, цільового призначення чи походження. У матеріалах судової справи немає жодних доказів того, що на момент поновлення договору існували будь-які претензії, акти обстеження чи фіксації порушень з боку уповноважених органів. Ні від імені орендодавця, ні з боку контролюючих органів не було заявлено, що будівля зведена самочинно, чи що її поява суперечила умовам користування ділянкою. Крім того, сама поява споруди охоронного типу (КПП) на земельній ділянці рекреаційного призначення не змінює її цільового призначення, не суперечить її правовому режиму та не впливає на порядок користування ділянкою. Така будівля не потребує погодження містобудівних умов і обмежень, оскільки не є капітальною забудовою у розумінні будівельного законодавства. Підписання додаткового договору без жодних застережень з боку Запорізької міської ради підтверджує відсутність претензій, а також факт прийняття на себе обов'язків орендодавця з урахуванням фактичного стану земельної ділянки.
Також, на думку відповідача 3, подані позивачем нові докази, а саме супутникові знімки та акти обстеження земельної ділянки не мають суттєвого значення для вирішення справи, оскільки не спростовують ключових обставин, які стали підставою для поновлення договору оренди: добросовісне виконання орендарем умов договору та наявність законного зареєстрованого об'єкта нерухомості на ділянці. Обидві ці підстави є самостійними та рівнозначно важливими. Навіть за відсутності будівлі, яка б відповідала правовому статусу «об'єкта нерухомого майна», добросовісне користування орендарем самостійно давало підстави для поновлення договору без конкурсу. Державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна не скасована, вона існувала на момент прийняття міською радою рішення про поновлення договору і не була оскаржена в судовому порядку.
У відповіді на відзив ТОВ «ТК «Ювілейний-4» прокурор зазначив, що факт здійснення ТОВ «Корт Інвест» самочинного будівництва є порушенням п. п. 16.2, 25, 29, 30 Договору, ст. ст. 331, 375 ЦК України та ст. ст. 26, 29, 34, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та свідчить про неналежне виконання своїх обов'язків орендарем, що виключає можливість поновлення договору оренди земельної ділянки з підстав переважного права (ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). У свою чергу у Запорізької міської ради не було достатніх правових підстав, визначених п. п. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», для поновлення договору оренди землі.
За твердження прокурора, відповідно до ч. ч. 1-5 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. За змістом ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). ТОВ «Корт Інвест», порушивши умови Договору, не мав правомірних (справедливих) сподівань на поновлення договору оренди землі у порядку ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», однак, зловживаючи своїми правами землекористувача, здійснило незаконну забудову земельної ділянки, чим створило штучну підставу для поновлення договору оренди. Таким чином, ТОВ «Корт Інвест», втративши переважне право на поновлення договору, незаконно набуло право оренди на земельну ділянку поза конкурсною процедурою. На підставі вищевикладеного, рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 № 45/27 підлягає визнанню незаконним та скасуванню (ст. ст. 21, 152 Земельного кодексу України, ст. 21 Цивільного кодексу України), а укладений між Запорізькою міською радою та ТОВ «Корт Інвест» додатковий договір від 10.12.2019 № 201905050400273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 041026101506 підлягає визнанню недійсним (ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України), оскільки суперечить ст. ст. 124, 127, 134 Земельного кодексу України.
У запереченнях на відзив прокурор наполягає на зміні ЗМР цільового призначення земельної ділянки при укладенні додаткового договору з відповідачем 2. Так вказує, що зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою, щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу. Виходячи з аналізу вищезазначених нормативних актів вбачається, що категорія та цільове призначення земельної ділянки визначається її власником шляхом прийняття рішення про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, та у подальшому відповідні відомості вносяться до Державного земельного кадастру. Як вказує прокурор, дані з Державного земельного кадастру формуються на підставі проєктної документації, яка має пріоритетне значення щодо встановлення категорії та цільового призначення земельної ділянки. Статтею 50 Земельного кодексу України визначено, що до земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.
Запорізька міська рада без розроблення та затвердження відповідного проєкту, одночасно поновивши Договір, незаконно змінила категорію та цільове призначення земельної ділянки із «земель рекреаційного призначення, для розташування спортивно-оздоровчого комплексу» на «землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», фактично позбавивши її природоохоронного та рекреаційного потенціалу. Указані зміни щодо цільового призначення спірної земельної ділянки були внесені до Державного земельного кадастру, що об'єктивно підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 06.12.2024 № НВ-9958172092024 та від 24.03.2025 № НВ-2300304832025, а також додатковим договором від 10.12.2019 (п. 18), де зазначено категорію земель (цільове призначення) - землі житлової та громадської забудови, для розташування спортивно-оздоровчого комплексу.
Прокурор також вказує, що у подальшому, на підставі заяви ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» від 24.06.2025 № 066-2410, Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області 04.07.2025 були внесені зміни до Державного земельного кадастру в частині категорії та цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090, а саме зазначено категорія земель - землі рекреаційного призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.
На думку позивача, відповідач 3 фактично визнав допущені Запорізькою міською радою порушення під час зміни цільового призначення спірної земельної ділянки шляхом прийняття рішення від 27.03.2019 № 45/27, а твердження відповідача 3 стосовно відсутності з боку землекористувача та міської ради жодних дій, які б свідчили про незаконну зміну цільового призначення земельної ділянки спростовуються вищезазначеними фактами та доказами.
Відсутність будь-яких будівель та споруд на указаній земельній ділянці також об'єктивно підтверджується матеріалами проєкту землеустрою щодо відведення ТОВ «Корт Інвест» земельної ділянки, розробленого у 2007 року ТОВ «Синергія» (зокрема: пояснювальною запискою, кадастровим планом земельної ділянки, висновком Головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 03.08.2007 № 6655, листом Управління з питань екології Запорізької міської ради від 05.10.2007 № 01-07/88, висновком Міської санепідстанції м. Запоріжжя від 14.02.2006 № 10, актом резервування земельної ділянки на проведення проектно-вишукувальних робіт від 11.11.2005 № 491), а також супутниковими знімками земельної ділянки у ретроспективі.
Третя особа надала письмові пояснення та просила розглянути справу без участі представника. З приводу наявного спору представник третьої особи, зазначила, що державну реєстрацію нерухомого майна було проведено з урахуванням законодавства, яке діяло на час реєстрації об'єкту нерухомого майна та наданих документів. Підстави для прийняття рішення про відмову в проведенні державної реєстрації були відсутні.
В судовому засіданні 07.10.2025 заслухано вступне слово представника прокуратури, який позов підтримав, представників відповідачів 1, 2, 3, які заперечили проти задоволення позовних вимог.
Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору в судове засідання 07.10.2025 не з'явився про час та місце проведення судового засідання був повідомлені належним чином.
Ухвалою суду від 07.10.2025 розгляд справи відкладено на 03.11.2025.
Відповідно до ст. 222 Господарського процесуального кодексу України, здійснювалося повне фіксування судового засідання 03.11.2025 за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
В судовому засіданні 03.11.2025 здійснено безпосереднє дослідження доказів, поданих учасниками спору, на підставі ст. 217 ГПК України суд закінчив з'ясування обставин та перевірки їх доказами і перейшов до судових дебатів.
Прокурор в судовому засіданні 03.11.2025 підтримав позовні вимоги, просив суд позов задовольнити.
Відповідачі 1, 2, 3 проти позову заперечили, просили в задоволенні вимог прокурора відмовити.
Заслухавши представників сторін, дослідивши докази, після переходу до стадії ухвалення судового рішення, в судовому засіданні, в порядку статті 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено скорочене судове рішення (вступну та резолютивну частини) та повідомлено, що повний текст рішення буде складено протягом десяти днів з дня проголошення вступної та резолютивної частин рішення.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
24.08.2008 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 62/1 про передачу в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» земельної ділянки площею 4,0653 га з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться: м. Запоріжжя, прибережна зона р. Дніпро в районі каскаду «Райдуга».
05.05.2010 між Запорізькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» (орендар) укладено договір оренди землі (договір) строком на 10 років.
Договір оренди зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.05.2010 за № 041026101506.
Між сторонами підписано акт прийому-передачі земельної ділянки.
Відповідно до умов вищезазначеного договору, земельна ділянка, яка знаходиться : м.Запоріжжя, прибережна зона р.Дніпро в районі каскаду «Райдуга», надана в оренду для розташування спортивно-оздоровчого комплексу (п. 1).
Відповідно до п. п. 3, 4 договору оренди землі, на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: вільна від забудови, інші об'єкти інфраструктури: відсутні. Земельна ділянка передається в оренду разом з: вільна від забудови.
Цільове призначення земельної ділянки - землі рекреаційного призначення.
27.03.2019 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 45/27 про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» строком на 19 років договору оренди землі (кадастровий номер 2310100000:05:019:0090) пр. Маяковського, 19 Б площею 4,0653 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) для розташування спортивно-оздоровчого комплексу.
10.12.2019 між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» укладено додатковий договір № 201905050400273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 041026101506 (додатковий договір).
З урахуванням умов додаткового договору ТОВ «Корт Інвест» отримало земельну ділянку для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 19 Б. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Строк дії договору: до 27.03.2038.
13.01.2020 здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ «Корт Інвест» на вищезазначену земельну ділянку.
Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.07.2019 № 2206/207-19, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 складає 36 914 550,12 грн.
Відповідно до умов додаткового договору на земельній ділянці розміщено об'єкт нерухомого майна - будівля КПП, яка належить орендарю (п. п. 4, 5).
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» 07.03.2019 зареєстровано право власності на будівлю КПП літ. «А», загальною площею 7 кв.м., яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського 19Б.
11.10.2021 проведено камеральну перевірку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича, про що складено акт перевірки.
В акті перевірки зазначено про те, що при розгляді заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» про державну реєстрацію права власності від 07.03.2019 № 33034815, державний реєстратор Христенко Є.В. зобов'язаний був зупинити розгляд заяви з підстав, визначених пунктом 1 частини першої статті 23 Закону, оскільки заявником не подано документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, а також документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси. Таким чином, при проведенні реєстраційних дій порушено вимоги абзацу першого пункту 12, пункту 41 Порядку № 1127, та частини третьої статті 10, пункту 1 частини першої статті 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
12.10.2021 Міністерством юстиції України видано наказ № 3678/5 про анулювання державному реєстратору виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенку Євгену Васильовичу доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
04.04.2023 рішенням Запорізького окружного адміністративного суду у справі № 280/602/23 позовні вимоги державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича до Міністерства юстиції України, м. Київ, треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест», м. Запоріжжя, Товариство з обмеженою відповідальністю «Зед Концепт», м. Запоріжжя про визнання протиправним та скасування наказу задоволено.
Визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України № 3678/5 від 12 жовтня 2021 року «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича».
22.09.2023 постановою Третього апеляційного адміністративного суду у справі № 280/602/23 апеляційну скаргу Міністерства юстиції України залишено без задоволення. Рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 04 квітня 2023 року залишено без змін.
Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду у справі № 280/602/23 від 04.04.2023 позов задоволено з тих підстав, що: «Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи підставою для проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича вказані стаття 37-1 Закону, Порядку № 990 та листа слідчого управління Головного управління Національної поліції в Запорізькій області від 25.08.2021 № 7734/6-2021. Слідчий з метою проведення перевірки дій державного реєстратора мав право звернутися до Міністерства юстиції України виключно на підставі певного процесуального рішення у формі постанови, а не листа, або ж на підставі вірно оформленого процесуального документа, слідчий мав право звернутись до відповідача з витребуванням наявних вже висновків ревізій чи актів перевірки, однак не з вимогою про проведення такої перевірки»
Таким чином, з огляду на порушення процедури проведення камеральної перевірки є підстави для визнання протиправним та скасування наказу № 3678/5 від 12 жовтня 2021 року «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича», яким на підставі акту від 11.10.2021 р. за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича наказано анулювати державному реєстратору виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Окрім цього, суд зазначив, що позбавлення заінтересованої особи (позивача) можливості взяти участь у розгляді скарги є істотним порушенням процедури проведення камеральної перевірки, яке ставить під сумнів безсторонність (неупередженість), повноту перевірки та обґрунтованість обставин, які зокрема відображені у акті за результатами проведення камеральної перевірки від 11.10.2021 р., що є достатньою підставою для визнання протиправним та скасування спірного наказу, а тому ці обставини не підлягають перевірці по суті з приводу прийняття державним реєстратором Христенком Є.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.08.2018 № 42638064, від 13.03.2019 № 45909255. (Даний висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься, зокрема у постановах Верховного Суду від 28 березня 2018 року у справі № 826/19452/16, від 20 травня 2019 року у справі № 826/9046/16)».
06.12.2024 між ТОВ «Корт Інвест» та ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (будівлі охорони).
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майн від 24.07.2025, будівля охорони, площею 9,4 кв.м., розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090, по вул.Примаченко Марії, 19-Б в м.Запоріжжі, на праві привітної власності зареєстрована за ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4».
Порушення Запорізькою міською радою вимог законодавства при постановленні рішення про поновлення договору оренди ТОВ «Корт Інвест» та при укладенні додаткового договору між відповідачами 1 та 2 стало підставою для звернення прокурора з даним позовом.
Проаналізувавши матеріали та фактичні обставини справи, оцінивши надані письмові докази у їх сукупності, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню повністю, виходячи з наступного.
Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» - далі Закон, в редакції, що діяла на момент проведення реєстрації (19.03.2019) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації. Частина 4 цієї статті визначає, що будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону.
Відповідно до ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Частиною 2 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено виключний перелік умов, за яких державний реєстратор не має права приймати рішення про державну реєстрацію прав: у разі, якщо речове право на нерухоме майно, обтяження такого права набувається, змінюється або припиняється за суб'єктом державної реєстрації прав, з яким державний реєстратор перебуває у трудових відносинах або засновником (учасником) якого він є; державний реєстратор не має права приймати рішення про державну реєстрацію прав на своє ім'я, на ім'я свого чоловіка (дружини), його (її) та своїх родичів (батьків, дітей, онуків, діда, баби, братів, сестер), суб'єкта господарювання, засновником (учасником) якого він є. У такому разі державна реєстрація прав проводиться іншим державним реєстратором.
При проведенні державної реєстрації прав відповідно до частини третьої статті 10 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а також перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Державний реєстратор - це посадова особа, яка наділена певними владними повноваженнями з метою реалізації функцій держави. Він діє від імені держави та в межах і спосіб, визначених виключно законодавством України.
Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав» керуючись при цьому загальним і спеціальним законодавством. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об'єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом (стаття 11 Закону).
Відповідно до положень п. 41, 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р, №1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553) - далі Порядок, для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна достатньо технічного паспорту на об'єкт нерухомого майна та документу, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси або надання відомостей про кадастровий номер земельної ділянки.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 07.03.2019 зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» право власності на будівлю КПП літ. «А» загальною площею 7 кв.м., яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського 19Б.
Підставою для реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна стали наступні документи: акт від 15.12.2018, акт від 15.12.2018, технічний паспорт від 15.12.2018, які виготовлені ФОП Атаманюк Д.Ш., договір оренди землі від 05.05.2010. За даними технічного паспорта станом на 15.12.2018 на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 (пр. Маяковського 19Б, м. Запоріжжя) знаходиться будівля КПП літ. «А» загальною площею 7 кв.м., яка збудована у 1991 році. З опису основних конструктивних елементів об'єкту вбачається наступна інформація: рік побудови 1991р.; фундамент будівлі бетонний; стіни шлакоблок, оштукатурений з утеплювачем, покрівля будівлі металевий профіль, перекриття підшито фанерою, підлога дошки.
Як встановлено судом, 11.10.2021 проведено камеральну перевірку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича, про що складено акт перевірки.
12.10.2021 Міністерством юстиції України видано наказ № 3678/5 про анулювання державному реєстратору виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенку Євгену Васильовичу доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
04.04.2023 рішенням Запорізького окружного адміністративного суду у справі № 280/602/23 позовні вимоги державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича до Міністерства юстиції України, м. Київ, треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест», м. Запоріжжя, Товариство з обмеженою відповідальністю «Зед Концепт», м. Запоріжжя про визнання протиправним та скасування наказу задоволено. Визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України № 3678/5 від 12 жовтня 2021 року «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича».
22.09.2023 постановою Третього апеляційного адміністративного суду у справі № 280/602/23 апеляційну скаргу Міністерства юстиції України залишено без задоволення. Рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 04 квітня 2023 року залишено без змін.
31.01.2019 згідно із даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради внесено відомості щодо реєстрації права комунальної власності за територіальною громадою міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 площею 4,0653 га із зазначенням орендаря вказаної земельної ділянки - ТОВ «Корт Інвест», ідентифікаційний код юридичної особи 332110784.
Прокуратурою до матеріалів справи надано Технічний звіт фізичної особи підприємця Гаврилюка Вадима Миколайовича, який виконував кадастрову зйомку та геодезичні обстеження земельної ділянки ТОВ «Корт Інвест», кадастровий номер 2310100000:05:019:0090. До Технічного звіту додано фотографію капітальної кам'яної нежитлової будівлі, фактично незавершеного будівництва (відсутній дах, вікна та вхідні двері) розміром 2,57х2,60 м (площа 0,0007га). Встановити чи дійсно об'єкт, який на час складання звіту, зареєстровано за відповідачем 2 на праві власності, мав такий вигляд під час складання технічного паспорту станом на 15.12.2018, інженером з інвентаризації нерухомого майна Атаманюк Д.Ш. не представляється можливим, оскільки фотозйомка об'єкту під час технічного опису не велась.
Враховуючи позицію Верховного Суду, викладену у п.п. 4.21,4.22 постанови від 20.11.2024 року у даній справі, суд зазначає наступне.
Матеріали справи не містять та сторонами не надано документального підтвердження внесення недостовірних або неточних даних до Технічного паспорту інвентарної справи № 538-Д. У суду відсутні підстави вважати, що будівлю КПП було зведено не в 1991 році, як зазначено у технічному паспорті.
Також не надано суду належних доказів того, що спірний об'єкт нерухомого майна, який прокуратура вважає самочинно збудованим відповідачем 2, побудовано саме Товариством з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» та саме після отримання земельної ділянки в оренду.
При цьому слід зазначити, що станом на дату ухвалення рішення, будівля КПП літ. А загальною площею 7 кв.м., яка була розташована по бул. Марії Примаченко (пр. Маяковського, 19 Б) у м. Запоріжжі та право власності на яку належало ТОВ «Корт Інвест», було зруйновано, внаслідок чого відповідач 2 здійснив демонтаж, про що свідчать акт про демонтаж від 05.12.2024, заява ТОВ «Корт Інвест» про припинення права власності від 06.12.2024 року та витяг про припинення права власності з Державного реєстру речових прав від 10.12.2024 року.
Посилання прокуратури на допущення порушень законодавства державним реєстратором при реєстрації за ТОВ «Корт Інвест» права власності на будівлю КПП спростовуються вищевикладеним, а саме тим, що рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 04.04.2023 у справі № 280/602/23 позовні вимоги державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича до Міністерства юстиції України, м. Київ, треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест», м. Запоріжжя, Товариство з обмеженою відповідальністю «Зед Концепт», м. Запоріжжя про визнання протиправним та скасування наказу задоволено. Визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України № 3678/5 від 12 жовтня 2021 року «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича». Постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 22.09.2023 у справі № 280/602/23 апеляційну скаргу Міністерства юстиції України, залишено без задоволення. Рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 04 квітня 2023 року залишено без змін.
Суд зазначає, що надані позивачем супутникові знімки земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 у ретроспективах, зроблені станом на 02.04.2005, 29.10.2014, 16.04.2016 (з висоти огляду 277 метри), не містять даних, коли саме та ким зведена будівля КПП, не підтверджують, що будівництво КПП було здійснено саме ТОВ «Корт Інвест» та саме після отримання земельної ділянки в оренду.
За твердженням ТОВ «Корт Інвест» ним лише було здійснено реєстрацію права власності на наведену споруду, яка вже була на орендованій земельній ділянці, про що свідчить запис в ЄДР. Поняття створення (будівництва) об'єкту (КПП) та реєстрація права власності на об'єкт є різними поняттями та не можуть ототожнюватися.
Запис про реєстрацію права власності на КПП за ТОВ «Корт Інвест» вчинено державним реєстратором в межах наданих повноважень, запис не скасовано (з урахуванням постанови Третього апеляційного адміністративного суду у справі № 280/602/23 від 22.09.2023, якою залишено без змін рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 04 квітня 2023 року).
Щодо зазначення у п. 3 договору оренди від 05.05.2010: «На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: вільна від забудови, інші об'єкти інфраструктури відсутні», всупереч зазначеним технічним паспортом даним про будівлю КПП, 1991 року будівництва, судом встановлено, що в договір оренди від 05.05.2010 не було внесено даних про КПП, оскільки право власності на неї не було зареєстровано та єдиний державний реєстр не містив даних про право власності.
Судом також встановлено, що після реєстрації права власності на КПП, яка була чинна на момент укладення додаткового договору, Запорізька міська рада внесла дані про КПП до умов договору.
Позивач просить визнати недійним додатковий договір № 201905050400273 від 10.12.2019 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 041026101506, оскільки його укладено на підставі рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 № 45/27 “Про поновлення ТОВ “Корт Інвест» договору оренди землі по пр. Маяковського, 19Б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу», ухваленого з порушенням норм ст.777 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
За твердженням позивача, оскільки відповідач 2 порушив умови договору оренди, допустив порушення у вигляді самочинно збудованої споруди КПП, то не мав переважного права на укладання договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк. В свою чергу, Запорізька міська рада не мала підстав ухвалювати рішення про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди на підставі п.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», враховуючи порушення допущені орендарем.
Прокурор в обґрунтування вимог до ТОВ «Корт Інвест» зазначає, що будівництво КПП здійснено з порушенням умов договору та вимог законодавства. Реалізація будівлі охорони на користь відповідача 3 та перехід обов'язків орендаря спірної земельної ділянки до ТОВ «ТК «Ювілейний-4», про які вказує позивач, в обґрунтування вимог прокурора про визнання договору недійсним не покладені.
Належне виконання договору оренди землі включає дотримання всіх істотних умов, визначених договором оренди, Законом України «Про оренду землі», приписів ЦК України, що регулюють відносини в сфері орендних правовідносин.
Це означає, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату, а орендодавець - надавати ділянку в користування, виконувати всі зобов'язання встановленні умовами договору оренди.
Відповідно до п.п.14-16 Договору оренди від 05.05.2010 земельна ділянка передається для: розташування спортивно-оздоровчого комплексу. Цільове призначення земельної ділянки (категорія земель): землі рекреаційного призначення. Земельна ділянка повинна зберігатись в належному стані. Орендар зобов'язаний використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до договору та виконувати вимоги викладені у пункту 30 даного Договору.
Пунктом 30 Договору від 05.05.2010 визначено обов'язки орендаря:
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого прирдоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
- своєчасно вносити орендну плату;
- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору оренди землі, дотримуватись при цьому вимог чинного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;
- самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно чинним законодавством;
- використовувати орендовану земельну ділянку, не допускаючи погіршення екологічної обстановки на території в результаті своєї діяльності;
- не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
- дотримуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
- здійснювати комплекс заходів щодо охорони земель, збереження і поліпшення родючості ґрунтів та поліпшення інших корисних властивостей землі.
Згідно зі ст. 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; г) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення (ст. 19 Земельного кодексу України).
Відповідно до ст. ст. 1, 2 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною 3 статті 792 Цивільного кодексу України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 116, ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Відповідно до ч. 1 ст. 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Згідно із ст. 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 є власністю територіальної громади міста Запоріжжя, тобто має статус комунальної власності.
Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтями 525, 526 ЦК України встановлено, що зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до вимог закону, умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається, крім випадків, передбачених законом.
Аналогічний припис містять п. п. 1, 7 ст. 193 ГК України.
Нормами ст. 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
З вищенаведеного слідує, що обов'язок орендаря використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору оренди землі та вимог законодавства повинен виконуватись ним безперервно, упродовж усього строку дії договору оренди землі.
У Запорізької міської ради, як власника земельної ділянки та орендодавця за договором, були відсутні претензії та зауваження до орендаря ТОВ «Корт Інвест».
Власник земельної ділянки - Запорізька міська рада не заперечувала проти визнання права власності на нерухоме майно за відповідачем 2, жодного спору між Запорізькою міською радою та ТОВ «Корт-Інвест» з приводу будь-якої забудови переданої в оренду земельної ділянки не існувало під час оренди землі. Перевірка з приводу неналежного використання відповідачем 2, у т.ч. з приводу самочинного будівництва на земельній ділянці, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, недопущення погіршення екологічної обстановки на території земельної ділянки, тощо (з приводу порушення приписів п. 30 Договору оренди) Запорізькою міською радою та її компетентними органами не проводилася.
За приписами ч.1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Суд зазначає, що позивачем не надано належних доказів того, що споруда КПП побудована ТОВ «Корт Інвест» на спірній земельній ділянці.
Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Судом враховано, що Запорізька міська рада щодо об'єкту нерухомого майна на земельній ділянці не заперечувала, не вважає та не вважала, що діями відповідача 2 (реєстрацією за ТОВ «Корт Інвест» права власності на будівлю КПП) порушено її права.
З огляду на вищевикладене, суд вважає, що ТОВ «Корт Інвест» не допустило порушення умов договору оренди землі від 05.05.2010 та не було позбавлене переважного права оренди земельної ділянки.
Розглянувши матеріали про поновлення договору оренди землі по пр.Маяковського 19б, керуючись Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Запорізька міська рада ухвалила рішення № 45/27 від 27.03.2019, яким поновила ТОВ «Корт Інвест» строком на 19 років договір оренди землі (кадастровий номер 2310100000:05:019:0090) пр.Маяковського,19б, площею 4.0653 (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) для розташування спортивно-оздоровчого комплексу в межах, раніше затверджених рішенням міської ради від 24.09.2008№52/1 «Про передачу в оренду ТОВ «Корт Інвест» земельної ділянки в прибережній зоні р.Дніпро в районі каскаду «Райдуга» для розташування спортивно-оздоровчого комплексу» за рахунок земель Запорізької міської ради.
Стаття 33 Закон України «Про оренду землі» («Поновлення договору оренди землі») передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Аналогічна норма щодо переважного права наймача визначена у ст. 777 ЦК України.
Ураховуючи викладене, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Договір оренди землі від 05.05.2010 було поновлено у порядку п. п. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Пунктом 16.2 договору визначено, що орендар зобов'язаний використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до умов договору та виконувати вимоги, викладені у пункті 30 даного договору.
Відповідно до п. 29 договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження шляхом прийняття відповідних рішень органами виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.
Пунктом 30 Договору визначено, що орендар зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору оренди землі, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.
У складі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та безпосередньо на кадастровому плані земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору оренди землі, були встановлені наступні типи обмежень та обтяжень щодо земельної ділянки (згідно з УКПОКЧЗД): правові обмеження: 1.1 (зміна цільового використання); 1.4 (заборона будівництва об'єктів); спеціальні обмеження: 4.3.1 (будь-яке будівництво будинків і споруд); 4.3.4 (виконання земляних робіт на глибині більше 0,3 м та планування ґрунту); 4.3.5 (застосування ударних механізмів та скидання важких предметів вагою більше 5 тонн); 4.3.8 (влаштування звалищ); обтяження: 2 (використання земельної ділянки для прокладання і ремонту лінійних інженерних споруд); 8 (Інші права, визначені судом або взаємною угодою).
У проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки (2007 рік), та в умовах договору (п. п. 3, 4), акті прийому-передачі земельної ділянки, кадастровому плані та плані земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090, інформація щодо забудови та будь-яких об'єктів нерухомості відсутня.
Згідно із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, 31.01.2019 державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради внесено відомості щодо реєстрації права комунальної власності за територіальною громадою міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090, площею 4,0653 га із зазначенням орендаря вказаної земельної ділянки - ТОВ «Корт Інвест» код ЄДРПОУ:332110784.
Відповідно до статті 125 ЗК України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникають після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.
Відповідно до ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
На час прийняття спірного рішення від 27.09.2019 № 45/27 «Про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди землі по пр. Маяковського 19 Б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу» у Запорізької міської ради були відсутні підстави для відмови в поновленні договору оренди, за умови реєстрації за ТОВ «Корт Інвест» права власності на об'єкт нерухомого майна, який перебував на орендованій земельній ділянці, та відсутності будь-якого оскарження такого права власності.
Суд погоджується з доводами відповідача 1, що ТОВ «Корт Інвест» не допустило порушення умов договору оренди, належно виконував обов'язки за умовами договору та по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Запорізька міська рада скориставшись своїм правом, як власник земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:019:0090, з урахуванням наявних повноважень відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та відсутності заперечень як самого власника земельної ділянки з приводу розміщення об'єкту нерухомого майна так і належного виконання відповідачем 2 в іншій частині умов договору оренди землі, прийняла спірне рішення про поновлення договору оренди землі.
Таким чином, суд вважає, що Запорізька міська рада правомірно ухвалила рішення про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди на підставі п. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», як орендарю, що має переважне право оренди перед іншими особами, застосовувати процедури визначені, ч. 2 ст. 124, ст. ст. 127, 134 Земельного кодексу України, у ЗМР були відсутні підстави.
Щодо посилання прокурора на зміну Запорізькою міською радою цільового призначення спірної земельної ділянки при ухвалені рішення про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди землі, як на підставу визнання незаконним та скасування рішення ЗМР від № 45/27 від 27.03.2019, суд зазначає наступне.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про державний земельний кадастр», державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.
Державний земельний кадастр включає геопросторові дані, метадані та сервіси, оприлюднення, інша діяльність з якими та доступ до яких здійснюються у мережі Інтернет згідно із Законом України "Про національну інфраструктуру геопросторових даних". Державний земельний кадастр ведеться на електронних та паперових носіях. У разі виявлення розбіжностей між відомостями на електронних та паперових носіях пріоритет мають відомості на паперових носіях. Порядок ведення Державного земельного кадастру визначається Кабінетом Міністрів України відповідно до вимог цього Закону. (стаття 5 Закону України «Про державний земельний кадастр»).
Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України «Про державний земельний кадастр», ведення та адміністрування Державного земельного кадастру забезпечуються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Статтею 7 Закону України «Про державний земельний кадастр» визначено, що до повноважень центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин, належать: нормативно-правове забезпечення у сфері Державного земельного кадастру; здійснення інших повноважень згідно з цим Законом. До повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, належать: ведення та адміністрування Державного земельного кадастру;здійснення підготовки земельно-кадастрової документації; внесення до Державного земельного кадастру та надання відомостей про землі, розташовані у межах державного кордону України, територій Автономної Республіки Крим, областей, міст Києва та Севастополя, районів, сіл, селищ, міст; здійснення державної реєстрації меліоративних мереж, складових частин меліоративних мереж, земельних ділянок, обмежень у їх використанні; ведення поземельних книг та надання витягів із Державного земельного кадастру про земельні ділянки; організація здійснення на відповідній території робіт із землеустрою та оцінки земель, що проводяться з метою внесення відомостей до Державного земельного кадастру; розроблення технічних регламентів у сфері Державного земельного кадастру відповідно до закону, а також порядків створення та актуалізації картографічних матеріалів, кадастрових класифікаторів, довідників та баз даних; розроблення форм витягів, інформаційних довідок із Державного земельного кадастру, повідомлень про відмову у наданні відомостей, порядку обліку заяв і запитів про отримання відомостей із Державного земельного кадастру; створення документів Державного земельного кадастру; участь у погодженні матеріалів і документації Державного земельного кадастру та в установленому порядку надання відповідних висновків; затвердження статуту Адміністратора Державного земельного кадастру, здійснення контролю за його діяльністю, призначення його керівника; організація взаємодії з органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, міжнародними організаціями з питань ведення Державного земельного кадастру; організація робіт з підготовки та підвищення кваліфікації державних кадастрових реєстраторів; здійснення інших повноважень згідно з цим Законом.
Відповідно до абз.4 п.2 розд. VI Закону України «Про державний земельний кадастр» від 07.07.2011 № 3613-VІ державна реєстрація земельних ділянок, які передаються у власність чи користування із земель державної та комунальної власності, до 01.01.2013 здійснювалась у книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі центральним органом влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
З 2013 року державну реєстрацію прав на земельні ділянки здійснював Укрдержреєстр, а згодом - органи державної реєстрації прав (державні реєстратори Міністерства юстиції України та територіальних громад).
Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно за допомогою програмних засобів ведення інформаційних систем забезпечують у режимі реального часу отримання, зокрема, органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру, інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про зареєстровані речові права на земельні ділянки, їх обтяження, а також про ціну (вартість) земельних ділянок, речових прав на них чи розмір плати за користування земельною ділянкою.
Інформація Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отримана центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, може зберігатися та використовуватися для забезпечення виконання покладених на нього повноважень, у тому числі для ведення обліку земель (стаття 30 Закону України «Про державний земельний кадастр»).
Відповідно до пункту 8 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 15 від 14 січня 2015 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24.02.2023 № 164), Держгеокадастр здійснює свої повноваження безпосередньо і через утворені в установленому порядку територіальні органи.
Відповідно до Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, ведення Державного земельного кадастру на території Запорізької області здійснює Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.
Згідно з Положенням про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 15 (із змінами), Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань забезпечує створення, формування і ведення Державного фонду документації із землеустрою та з метою організації своєї діяльності організовує ведення діловодства та архіву відповідно до встановлених правил.
Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів № 548 від 23.07.2010 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель» затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель.
Відповідно до п.п. 1.1- 1.4 Класифікації, класифікація видів цільового призначення земель (далі - КВЦПЗ) розроблена відповідно до Земельного кодексу України, Закону України "Про землеустрій" та Положення про Державний комітет України із земельних ресурсів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.03.2008 № 224. Код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі. КВЦПЗ застосовується для використання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, організаціями, підприємствами, установами для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів. КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів.
Відповідно до Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, затвердженого наказом Держгеокадастру № 248 від 21.05.2021, завданням Головного управління є реалізація повноважень Держгеокадастру на території Запорізької області Головне управління відповідно до покладених на нього завдань серед іншого здійснює ведення Державного земельного кадастру, інформаційну взаємодію Державного земельного кадастру з іншими інформаційними системами в установленому порядку;
Судом з матеріалів справи встановлено, що проект землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 до Запорізької міської ради не надходив, рішень стосовно зміни цільового призначення земельної ділянки не приймалось.
Також за інформацією Запорізької міської ради, наданої прокуратурі листом від 23.02.2023 № 00408/03.3-20/03, при розгляді питання поновлення договору оренди землі від 21.05.2010 № 041026101506 використані дані Витягу ДЗК від 18.12.2018 № НВ 2304927532018 про земельну ділянку (кадастровий номер 2310100000:05:019:0090) та матеріали щодо поновлення договору оренди землі виконані згідно із сертифікованою землевпорядною організацією. Згідно із даними документів категорія земель зазначалась - землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки-03.15.
Враховуючи вищевикладене, відсутні підстави вважати, що Запорізькою міською радою при ухваленні рішення № 45/27 від 27.03.2019, було змінено цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090.
Запорізькою міською радою не ухвалювалось рішень про зміну цільового використання наведеної земельної ділянки, як стверджує позивач, дані про цільове призначення земельної ділянки були взяті з Витягу Державного земельного кадастру (від 18.12.2018 № НВ 2304927532018).
Посилання прокурора на те, що рішенням Запорізької міської ради № 45/27 від 27.03.2019, всупереч статті 20 Земельного кодексу України змінено цільове призначення земельної ділянки суд вважає безпідставним.
Суд вважає необхідним зазначити, що відповідно до п. 18 додаткового договору № 201905050400273 від 10.12.2019 земельна ділянка передається в оренду для розташування спортивно-оздоровчого комплексу (функціональне призначення). Цільове призначення земельної ділянки : землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Проте, як відповідно до п. 15 Договору оренди землі від 05.05.2010 було вказано : Цільове призначення земельної ділянки (категорія земель) : земля рекреаційного призначення, а в п. 14 Договору: Земельна ділянка передається в оренду для : розташування спортивно-оздоровчого комплексу.
Суд погоджується, що наведені Договір та Додатковий договір мають розбіжності вказаного цільового призначення земельної ділянки.
Але з встановленого судом під час розгляду справи, вбачається, що саме цільове призначення земельної ділянки не змінювалось, відповідних рішень не ухвалювалось, відсутні підстави вважати, що земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 наразі має цільове призначення - землі житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
Крім того, слід зазначити, що відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 04.07.2025 № НВ-3201932832025 вид цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 - землі рекреаційного призначення.
Відповідно до ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 204 ЦК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
За змістом ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інші заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Пунктом 30 Договору визначено, що орендар зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору оренди землі, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.
Статтею 24 Закону України «Про оренду землі», зокрема, установлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
За приписами статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
Між Запорізькою міською радою та ТОВ «Корт Інвест» відсутні спори щодо дотримання умов договору, цільового використання земельної ділянки, тощо.
Позивачем заявлено вимогу про визнання недійсним додаткового договору № 201905050400273 від 10.12.2019 з підстав укладення його з порушенням вимог Закону України «Про оренду землі» та ЦК України, ст.ст. 124, 127, 134 Земельного кодексу України. Враховуючи порушення відповідачем 2 умов договору оренди землі, останній не мав правомірних (справедливих) сподівань на поновлення договору оренди землі у порядку ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та тим самим незаконно, на думку прокуратури, набув право оренди на земельну ділянку поза конкурсною процедурою.
Враховуючи, що позивачем не доведено порушення умов договору оренди з боку ТОВ «Корт Інвест», дотримання ТОВ «Корт Інвест» порядку та строків для звернення про продовження договору оренди, відсутність в діях Запорізької міської ради порушень при ухваленні рішення № 45/27 від 27.03.2019 про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди, відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 № 45/27 “Про поновлення ТОВ “Корт Інвест» договору оренди землі по пр. Маяковського, 19Б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу» та про визнання недійсним додаткового договору № 201905050400273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 041026101506, укладеного 10.12.2019 щодо земельної ділянки площею 4,0653 га з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1758679523101, номер запису про право власності 30162302).
Похідна вимога прокурора про зобов'язання ТОВ “Торгівельний комплекс “Ювілейний-4» повернути на користь Запорізької міської територіальної громади в особі Запорізької міської ради земельну ділянку площею 4,0653 га з кадастровим номером 2310100000:05:019:0090, розташовану по бульвару Примаченко Марії (стара назва - проспект Маяковського), 19Б у м. Запоріжжя також не підлягає задоволенню, оскільки в задоволенні позовних вимог про визнання Додаткового договору до договору оренди землі судом відмовлено.
Вимога п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітися як обов'язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. Стаття 6 Конвенції також не встановлює правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами. Проте Європейський суд з прав людини оцінює ступінь вмотивованості рішення національного суду, як правило, з точки зору наявності в ньому достатніх аргументів стосовно прийняття чи відмови в прийнятті саме тих доказів і доводів, які є важливими, тобто такими, що були сформульовані заявником ясно й чітко та могли справді вплинути на результат розгляду справи.
Стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує право кожного на справедливий і публічний розгляд справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. При цьому виконання рішень, винесених судом, є невід'ємною частиною «права на суд», адже в іншому випадку положення статті 6 Конвенції будуть позбавлені ефекту корисної дії (пункти 34, 37 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бурдов проти Росії»).
Відповідно до ст.ст. 7, 13 Господарського процесуального кодексу України, правосуддя в господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, підпорядкування, місцезнаходження, місця створення та реєстрації, законодавства, відповідно до якого створена юридична особа, та інших обставин. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.
Відповідно до статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст.ст. 73, 77 ГПК України).
Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
За таких обставин, враховуючи вищевикладене, у з0адовленні позову судлом відмовлено.
За частиною п'ятою статті 53 ГПК України у разі відкриття провадження за позовною заявою особи, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (крім прокурора), особа, в чиїх інтересах подано позов, набуває статусу позивача.
У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача (частина п'ята статті 56 ЦПК України).
Відповідно до частини першої статті 55 ГПК України, органи та особи, які відповідно до цього Кодексу звернулися до суду в інтересах інших осіб, мають процесуальні права та обов'язки особи, в інтересах якої вони діють, за винятком обмежень, передбачених частиною другою цієї статті (стосовно права укладати мирові угоди).
Частиною другою статті 46 ГПК України передбачено, що крім прав та обов'язків, визначених у статті 42 ГПК України, позивач вправі відмовитися від позову (всіх або частини позовних вимог), відповідач має право визнати позов (всі або частину позовних вимог) - на будь-якій стадії судового процесу; позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження; відповідач має право подати зустрічний позов у строки, встановлені цим Кодексом.
Частини перша та друга статті 42 ГПК України містять переліки прав та обов'язків учасників справи, які не є вичерпними.
Схожі положення містять відповідно частина перша статті 57, частина друга статті 49, частина перша статті 43 ЦПК України.
За змістом наведених положень процесуального закону прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, набуває статусу сторони у справі - позивача лише у випадках, передбачених відповідним процесуальним законом, однак у разі відкриття провадження у справі за поданим ним позовом, він має ті ж права та обов'язки, що їх має позивач, за винятком права укладати мирову угоду.
З урахуванням наведеного, звертаючись із позовом в інтересах держави, прокурор є суб'єктом сплати судового збору та самостійно здійснює права та виконує обов'язки, пов'язані з розподілом судових витрат.
Відповідно до п. 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України, інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі відмови в позові - на позивача.
Таким чином, витрати зі сплати судового збору покладаються на прокуратуру.
Керуючись ст.ст. 42, 123, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
В позові відмовити повністю.
У зв'язку з постійними повітряними тривогами через загрозу ракетних обстрілів обласного центру і, відповідно, наявністю обставин, що загрожують життю, здоров'ю та безпеці, застосуванням графіків погодинних відключень електроенергії по м. Запоріжжя рішення складено та підписано 27.11.2025.
Суддя І.В. Давиденко
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.