вул. Пирогова, 29, м. Вінниця, 21018, тел./факс (0432)55-80-00, (0432)55-80-06 E-mail: inbox@vn.arbitr.gov.ua
"18" листопада 2025 р. м. Вінниця Cправа № 902/1030/25
Господарський суд Вінницької області у складі: головуючий суддя Міліціанов Р.В., при секретарі Ванжулі Д.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", вул. Заводська, буд. 150, м. Гайсин, Вінницька область, 23700, код - 34009446
до: Немирівської міської ради, вул. Соборна, буд. 26, м. Немирів, Вінницька область, 22800, код - 03772619
до: Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А", вул. Гагаріна, буд. 1-Е, с. Бондурівка, Вінницький район, Вінницька область, 22832, код - 44450498
про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди
24.07.2025 року до Господарського суду Вінницької області надійшла позовна заява (№ 1264 від 22.07.2025 року) (вх. № 1095/25 від 24.07.2025 року) Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" до Немирівської міської ради та Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі від 05.05.2018 року, укладеного між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", та про визнання відсутнім права оренди Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А".
Ухвалою суду від 29.07.2025 року відкрито провадження у справі № 902/1030/25 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання на 28.08.2025 року.
Ухвалою суду від 12.08.2025 року забезпечено участь представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", адвоката Хитрука Івана Сергійовича, у судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою системи відеоконференцзв'язку ЄСІТС.
29.09.2025 року від представника відповідача 1 до суду надійшли додаткові письмові пояснення (б/н від 29.09.2025 року) (вх.канц. № 01-34/10405/25).
30.09.2025 року на електронну адресу суду від представника відповідача 2 надійшло клопотання (б/н від 30.09.2025 року) (вх.канц. № 01-34/10441/25) про відкладення судового засідання на іншу дату.
30.09.2025 року до суду від представника позивача надійшла заява (б/н від 30.09.2025 року) (вх.канц. № 01-34/10446/25) про проведення судового засідання за його відсутності.
У судовому засіданні 30.09.2025 року судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено судовий розгляд по суті на 14.10.2025 року.
Ухвалою суду від 30.09.2025 року повідомлено учасників справи про дату, час та місце наступного судового засідання.
03.10.2025 року до суду від представника позивача надійшла заява (б/н від 03.10.2025 року) (вх.канц. № 01-34/10644/25), в якій останній просить суд стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати на професійну правничу допомогу в сумі 40 000,00 грн в рівних частках по 20 000,00 грн з кожного.
14.10.2025 року судове засідання не відбулось, в зв'язку з оголошенням сигналу "Повітряна тривога" на території Вінницької області.
У судовому засіданні 05.11.2025 року оголошено перерву до 18.11.2025 року.
05.11.2025 року від представник відповідача 2 до суду надійшла заява (б/н від 05.11.2025 року) (вх.канц. № 01-34/12000/25), в якій останній просить суд стягнути з позивача на користь відповідача 2 судові витрати понесені на професійну правничу допомогу в сумі 20 000,00 грн.
06.11.2025 року від представника позивача до суду надійшло клопотання (б/н від 06.11.2025 року) (вх.канц. № 01-34/12035/25) про зменшення розміру судових витрат понесених на правничу допомогу відповідача 2 до 3 000,00 грн.
17.11.2025 року до суду від представника позивача надійшла заява (б/н від 17.11.2025 року) (вх.канц. № 01-34/12382/25), в якій останній зазначає, що підтримує заявлені позовні вимоги та просить суд проводити розгляд справи за його відсутності.
17.11.2025 року від представника відповідача 1 до суду надійшла заява (б/н від 17.11.2025 року) (вх.канц. № 01-34/12391/25), в якій останній просить суд відмовити в задоволенні позову та проводити розгляд справи без його участі.
18.11.2025 року до суду від представника відповідача 2 надійшла заява (б/н від 18.11.2025 року) (вх.канц. № 01-34/12445/25) про проведення судового засідання за його відсутності та відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
У судовому засіданні 18.11.2025 року представники позивача та відповідачів правом участі не скористались.
Стислий виклад процесуальних позицій сторін.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач вказує на протиправну відмову Немирівської міської ради щодо поновлення договору оренди землі від 05.05.2018 року, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" дотрималося процедури звернення про поновлення договору оренди на новий строк, однак Немирівська міська рада передала земельну ділянку в оренду Фермерському господарству "Агромрія-А".
З урахуванням наведеного, Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" звернулось з позовом до суду про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі від 05.05.2018 року в редакції позивача та про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки кадастровий номер 0523080600:02:001:0160 за Фермерським господарством "АГРОМРІЯ-А".
У відзиві на позовну заяву Немирівська міська рада (відповідач 1) заявлені позовні вимоги не визнає та просить суд відмовити в задоволенні позову повністю, зазначаючи про правомірність прийнятого рішення.
Відповідач зауважує, що Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
За загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
За таких обставин твердження позивача, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню законодавство, яке було чинним на 05.05.2018 року - є помилковим.
Договір оренди землі, укладений між Немирівською РДА та ТОВ "ПК "Зоря Поділля" від 05 травня 2018 року припинений на підставі рішення 64 (позачергової) сесії Немирівської міської ради 8 скликання №3338 від 09 травня 2025 року "Про надання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, власники яких померли", відомості про що внесено до Державного реєстру речових прав.
Спірна земельна ділянка входить до складу спадщини, не є комунальною власністю, а тому твердження позивача щодо визначення правового статусу земельної ділянки, лише як невитребуваної - є хибним.
Також Немирівська міська рада стверджує, що як орендодавець та суб'єкт владних повноважень, діяла виключно в межах повноважень та у спосіб, передбачений законом, тому керуючись ст. 19 Закону України "Про оренду землі" правомірно прийняла рішення 64 (позачергової) сесії 8 скликання №3348 "Про відмову у поновленні договору оренди землі від 05.05.2018 року". (т. 1, а.с. 171-178).
У відзиві на позовну заяву ФГ "АГРОМАРІЯ-А" (відповідач 2) зазначає, що є добросовісним набувачем та орендарем земельної ділянки та заперечує проти позову, стверджуючи, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та орендодавця під час укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому імперативна норма частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладення нового договору оренди землі на змінених умовах.
Водночас згідно із запропонованою редакцією додаткової угоди, що є додатком до листа повідомлення, позивач виклав у новій редакції договір, зі зміною в тому числі, строку дії договору; розміру орендної плати.
Згоду щодо укладення договору оренди на змінених умовах відповідач не надав.
Ураховуючи недосягнення згоди сторін щодо поновлення договору оренди землі, чітку і однозначну відмову відповідача у поновленні договору оренди у встановлений законодавством строк відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі", приймаючи до уваги відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договірних відносин та реалізацію його права як власника на користування і розпорядження майном на власний розсуд відповідно до статей 317, 319 ЦК України, ФГ "АГРОМРІЯ-А" вважає дії Немирівської міської ради обґрунтованими і правомірними (т. 1, а.с. 162-170).
У відповіді на відзив Немирівської міської ради позивач підтримує заявлені позовні вимоги та зазначає, що відповідачем 1 не заперечується, що позивач є добросовісним орендарем, вчинив усі необхідні дії для поновлення договору оренди, завчасно повідомивши орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, що підтверджується листом № 449 від 03.06.2025 року.
Позивач зазначає, що Немирівська міська рада рішення про відмову в поновленні договору оренди прийняла з пропущенням місячного строку (09.05.2025 року), встановленого Законом, з моменту одержання листа-повідомлення позивача (10.03.2025 року).
Лише після укладення договору оренди з новим Орендарем (19.05.2025 року), Немирівська міська рада повідомила позивача про прийняте нею рішення. Таким чином, Немирівська міська рада знехтувала своїм обов'язком провести перемовини з позивачем та узгодити істотні умови, на яких мав бути поновленим договір оренди землі.
В свою чергу, позивач зазначає, що у разі надходження від Немирівської міської ради пропозиції встановити при поновленні договору оренди землі річний розмір орендної плати - 7 500 грн за 1 га землі, як було запропоновано ФГ "Агромрія-А", така пропозиція була би акцептована (т. 1, а.с. 227-230).
У відповіді на відзив ФГ "АГРОМРІЯ-А" позивач зазначає, що висновки Верховного Суду, на які посилається відповідач 2 у справах №272/440/18, №143/591/20, не підлягають для врахування судом при вирішення даної справи, у зв'язку з їх неподібністю. Крім того, оскільки позивач запропонував при поновленні договору оренди землі збільшений розмір орендної плати, що відповідає інтересам орендодавця, тому права Немирівської міської ради не порушено (т. 1, а.с. 231-232).
Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що 20.02.2004 року розпорядженням голови Немирівcької районної державної адміністрації Вінницької області № 42 "Про затвердження схеми поділу, проекту організації території земельних часток (паїв), технічної документації по передачі земельних часток (паїв) у власність та видачу громадянам державних актів на право власності на землю на території Бондурівської сільської ради" затверджено схему поділу земель власників сертифікатів колишнього КСП ім. Гагаріна на території Бондурівської сільської ради на земельні частки (паї).
Затверджено проект організації території земельних часток (паїв) з такими показниками: площа-земель, що ділиться на земельні частки (паї) - 1354,9946 га; кількість земельних часток (паїв) - 490 шт; середній розмір земельної частки (паю) - 2,7511 га; вартість земельної частки паю - 8737,42 грн; з врахуванням коефіцієнта індексації 2.465) - 21537,74 грн.
Затверджено технічну документацію по передачі земельних часток (паїв) у власність громадянам - власникам земельних сертифікатів на території Бондурівської сільської ради. Передано громадянам у власність земельні частки (паї) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно додатку 1. Державні акти на право власності на земельні частки (паї) померлих власників видати спадкоємцям після посвідчення ними цивільно-правових угод згідно додатку 2. Власникам земельних часток (паїв), особи та громадянства яких не виготовлено, виготовити державні акти на право власності на земельні частки (паї) після пред'явлення проектній організації документів, що посвідчують особу згідно додатку 3 (т. 1, а.с. 13-16).
У Додатку 2 до цього розпорядження закріплено список померлих власників земельних часток (паїв), на які будуть видані державні акти на право власності на землю після посвідчення спадкоємцями цивільно-правових угод.
Серед таких померлих власників земельних часток (паїв) у списку значиться ОСОБА_1 , земельна ділянка площею 3,7564 га (т. 1, а.с. 16).
04.05.2018 року відповідно до розпорядження голови Немирівеької районної державної адміністрації Вінницької області № 117 Про надання в оренду земельних ділянок невитребуваних (нерозділених) часток (паїв) на території Бондурівської сільської ради, вирішено передати в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" земельні ділянки із земель невитребуваних (нерозділених) часток (паїв) 46,5486 га (ріллі), які розташовані на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 7 років згідно списку. Встановлено орендну плату у розмірі 12% від нормативно грошової оцінки орендованої земельної ділянки та зобов'язано укласти договори оренди землі (т. 1, а.с. 19-20).
Зокрема, було передано в оренду позивачу невитребувану земельну ділянку площею 3,7564 га, яка була сформована із земельної частки (паю), що згідно із проектом організації території земельних часток (паїв) має №476 та належала ОСОБА_1 (п.14 Додатку до Розпорядження голови Немирівської РДА №117 від 04.05.2018).
05.05.2018 року між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" (Орендар) укладено договір оренди землі (т. 1, а.с.23-24).
Відповідно п. 1 Договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, на підставі розпорядження голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 року № 117, розташовану на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,7564 га, із числа невитребуваних земельних часток (паїв). Номер земельної ділянки згідно проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) - 476, кадастровий номер 0523080600:02:001:0160 (п. 2 Договору).
На земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна та інші об'єкти інфраструктури (п. 3 Договору).
Земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об'єктів (п. 4 Договору). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 73 584,59 грн (п. 5 Договору).
За змістом п. 6 Договору земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.
За змістом п. 8 договір укладається на строк 7 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю Орендарем. Після закінчення строку цього Договору Орендар має переважне право поновити його на новин строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендна плата вноситься орендарем у грошові формі у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 8 830,15 грн за 1 рік (п. 9 Договору). Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 10 Договору).
Цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01) (п. 11 Договору).
Відповідно до пунктів 14-15 Договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01).
Пунктом 43 Договору визначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Договір підписано та скріплено печатками сторін.
Право оренди позивача земельної ділянки за Договором зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.08.2019 строком дії на 7 років, з правом пролонгації, що підтверджується відповідним витягом.
За змістом Листа Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 26.05.2025 №316/14-25 згідно із технічною документацією по передачі земельних часток (паїв) з виготовлення державних актів на право власності на землю власника земельних часток (паїв) на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області та даних Державного земельного кадастру земельній ділянці №476 площею 3,7564 га визначено кадастровий номер 0523080600:02:001:0160 (т. 1 а.с. 22).
06.03.2025 року з урахуванням належного виконання обов'язків за договором оренди, маючи намір поновити договір оренди на той самий строк позивач звернувся до відповідача 1 з клопотанням. Додатком до якого додано серед іншого проект додаткової угоди до договору оренди.
Вказане клопотання отримано Немирівською міською радою 10.03.2025 року за вх. № 03-29-1237, що підтверджується відбитком штемпеля вхідної кореспонденції відповідача 1 на відповідному клопотанні (т. 1, а.с. 26-28).
Звернення позивача з відповідним клопотанням саме до Немирівської міської ради зумовлено тим, що вказана рада наразі є розпорядником спірної земельної ділянки.
Відповідно до Перспективного плану формування територій громад Вінницької області, затвердженого Розпорядженням Кабінету Міністрів України № 512-р від 06.05.2020 року Бондурівська сільська рада увійшла до складу Немирівської міської територіальної громади. Після реформування адміністративно-територіального устрою України в 2020 році, земельна ділянка знаходиться в межах Немирівської міської територіальної громади (за межами с. Бондурівка) Вінницького району Вінницької області.
Розпорядженням голови Немирівської міської ради від 14.03.2025 року за №38-р вирішено скликати 63 сесію 8 скликання на 27.03.2025 року на 10:00 год., поряд з цим розпорядженням голови Немирівської міської ради від 24.03.2025 року №43-р було перенесено дату проведення 63 сесії 8 скликання на 17.04.2025 року на 10:00 год.
На підставі розпорядження міського голови від 05 травня 2025 року №65-р «Про скликання 64 (позачергової) сесії Немирівської міської ради 8 скликання», була скликана позачергова сесія ради, до порядку денного якої було включено питання «Про відмову у поновленні договору оренди землі від 05.05.2018 року».
09.05.2025 року рішенням 64 позачергової сесії 8 скликання Немирівської міської ради № 3340 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 05.05.2018 року щодо земельної ділянки площею 3,7564 га з кадастровим номером 0523080600:02:001:0160 сільськогосподарського призначення, власник якої помер, з видом цільового призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код виду цільового призначення 01.01), розташованої за межами населеного пункту с. Бондурівка Немирівської міської територіальної громади. Вінницького району. Вінницької області. Припинено дію договору оренди землі від 05.05.2018 року, в зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено до 05.05.2025 року, щодо земельної ділянки зазначеної в пункті 1 цього рішення.
З урахуванням періоду ротації основної сівозміни, ТОВ "ПК "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" має право на збирання такого врожаю, на земельній ділянці зазначеної в пункті 1 цього рішення. Зобов'язано колишнього орендаря (ТОВ "ПК "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ") відшкодувати Немирівській міській раді збитки, пов'язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки площею 3,7564 га з кадастровим номером 0523080600:02:001:0160. у розмірі пропорційно до орендної платі: з дня припинення договору до дня збирання врожаю (т. 1, а.с. 30).
09.05.2025 року рішенням 64 позачергової сесії 8 скликання Немирівської міської ради № 3338 "Про надання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, власники яких померли" серед іншого вирішено надати в оренду Фермерському господарству "АГРОМРІЯ-А" земельні ділянки сільськогосподарського призначення, власники яких померли, які розташовані за межами населених пунктів Немирівської міської територіальної громади Вінницькою району Вінницької області, загальною площею 28,5878 га, з видом цільового призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (Код виду цільового призначення - 01.01), терміном на 25 років, або до моменту державної реєстрації прав власності спадкоємцями на такі земельні ділянки, згідно Додатку. Встановлено орендну плату за вище вказані земельні ділянки в розмірі 7500,00 за 1 га. Припинено дію договорів оренди землі від 05.05.2018 року, укладених між Немирівською районною державною адміністрацією та ТОВ "ПК "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", в зв'язку із закінченням строку, на який їх було укладено, земельних ділянок згідно Додатку. Доручено міському голові Качуру В.М. укласти з ФГ "Агромрія-А" договори оренди землі, земельних ділянок згідно Додатку. Зобов'язано ФГ "Агромрія-А" укласти та зареєструвати договори оренди землі відповідно до вимог чинного законодавства (т. 1, а.с. 38-39).
19.05.2025 року між Немирівською міською радою (Орендодавець) та Фермерським господарством "АГРОМРІЯ-А" (Орендар) укладено договір оренди землі (т. 1, а.с. 40-42).
Відповідно п. 1 Договору Орендодавець відповідно до рішення 64 (позачергової) сесії Немирівської міської ради 4 скликання від 09.05.2025 року № 3338 "Про надання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, власники яких померли" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 0523080600:02:001:0160, яка розташована на території Пемирівської міської територіальної громади, (за межами населеного пункту с. Бондурівка), Вінницького району, Вінницької області.
В оренду передасться земельна ділянка сільськогосподарського призначення (земельна частка (пай) власник якої помер(ла) площею 3,7564 га, у тому числі 3,7564 га ріллі (п. 2 Договору). На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна немає, а також інші об'єкти інфраструктури немає (п.3 Договору).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 47534,8 грн (п. 5 Договору). Згідно п. 8 договір укладено на 25 років, та /або до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку, беї права на поновлення договору оренди землі.
З змістом п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі у розмірі 7500,00 грн за 1 га, що становить 28173 грн в рік, на рахунок орендаря: ГУК у Він. Обл./м. Немирів/18010600, ЄДРПОУ 37979858, р/р UА 718999980334119812000002796, Казначейство України (ЕАП).
Орендна плата вноситься у такі строки щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (п. 11 Договору). Земельна ділянка передається в оренду для вирощування сільськогосподарської продукції (п. 15 Договору). Цільове призначення земельної ділянки: 01. землі сільськогосподарського призначення; 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 16 Договору).
12.06.2025 року позивач звернувся до відповідача 1 з проханням повідомити про результат розгляду клопотання про поновлення Договору оренди землі від 14.04.2018 року.
Вирішуючи питання стосовно правового регулювання предмету спірних правовідносин, суд зауважує наступне.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX Перехідні положення Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України, акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України.
Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі".
Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Відповідні правові висновки щодо регулювання питань реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги викладені у Постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23 листопада 2023 року у cправі №906/1314/21.
Згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що була чинною на момент укладення договору оренди, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
В силу положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою.
У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Таким чином, застосування ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону можливе у єдності та хронологічному взаємозв'язку.
За прямою вказівкою ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Змістом частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено умови, на яких договір може бути поновлений, котрі у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має.
Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.
Предмет регулювання статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі (пункти 8.25- 8.27 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20).
Тобто власник земельної ділянки може висувати заперечення проти поновлення договору оренди та вимог стосовно дотримання виду використання земельної ділянки.
Суд зауважує, що Немирівська міська рада не є власником земельної ділянки, а лише здійснює передачу відповідної ділянки в тимчасове платне користування, як невитребуваної, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.
Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (ч. 2 ст. 19 Конституції України).
Місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах: законності (ст. 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Отже, будь-яке рішення та волевиявлення органу місцевого самоврядування щодо відмови у поновленні договору оренди на новий строк має грунтуватися на нормах чинного законодавства, бути належним чином вмотиволваним та обгрунтованим.
Повноваження Орендодавця стосовно не продовження орендних відносин може обмежене виключно власним волевиявленням у випадку дійсного наміру самостійного використання земельної ділянки у власних інтересах власника.
Однак, у випадку передачі земельної ділянки в оренду іншому Орендарю, Орендодавець повинен належним чином мотивувати не врахування переважного права попереднього орендаря стосовно поновлення дії договору оренди на новий строк.
За змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди, тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права (Постанова КГС ВС Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21).
Суд переконаний, що відповідні правові висновки є застосовними під час правової оцінки рішення органу місцевого самоврядування, як орендодавця невитребуваних земельних ділянок.
Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (Постанова ОП КЦС ВС від 10.04.2019 по справі № 390/34/17).
Матеріалами справи підтверджується, що позивачем дотримано порядку поновлення строку договору дії оренди землі, встановленого ч. ч. 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди направлено клопотання про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, а саме, надіслано клопотання (вих. № 449) від 06.03.2025 року про поновлення договору, яке отримано Немирівською міською радою 10.03.2025 року, що підтверджується відтиском штампу (т. 1, а.с. 26).
Також орендар належним чином виконував умови договору оренди земельної ділянки, що підтверджено копіями квитанцій про сплату орендної плати та податковими деклараціями з плати за землю (т. 1 а.с. 43-148).
Проте протягом 30 днів після закінчення строку дії договору оренди землі розпорядником земельної ділянки не направлено обґрунтованого заперечення щодо поновлення договору оренди на новий строк на тих самих умовах в розумінні частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції на дату укладення договору оренди землі та державної реєстрації права оренди землі.
Немирівська міська рад, отримавши 10.03.2025 року лист орендаря з проєктом додаткової угоди про поновлення договору оренди, зобов'язана була не пізніше 09.04.2025 року розглянути пропозиції щодо поновлення договору, висловити заперечення шляхом прийняття рішення та направлення повідомлення про відсутність наміру поновлення строку дії договору оренди або надати пропозиції щодо змінених істотних умов договору оренди.
Відповідних рішень та дій органом місцевого самоврядування вчинено не було.
Суд вважає протиправним посилання Немирівської міської ради на норми Закону України «Про адміністративну процедуру» в частині продовження розгляду заяви.
Оскільки положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є спеціальними у вирішення питань щодо земельних правовідносин.
У справі «Рисовський проти України» ЄСПЛ підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (Рішення ЄСПЛ у справах «Онер'їлдіз проти Туреччини» (Oneryildiz v. Turkey), п. 128, та «Беєлер проти Італії» (Beyeler v. Italy), п. 119).
Тому, Немирівська міська рада зобов'язана була органзувати проведення сесій, враховуючи обов'язок дотримання 30-ти денного строку розгляду листа-повідомлення орендаря про укладення договору оренди землі на новий строк.
Отже, органом місцевого самоврядування у визначений законом строк не висловлено жодних заперечень щодо запропонованих умов договору оренди. а також його укладення на новий строк.
Крім того, договір оренди підписано сторонами 05.05.2018 року, останнім днем строку дії договору було 05.05.2025 року, однак до закінчення строку дії договору оренди Немирівською міською радою не прийнято рішення про відмову у поновленні договору оренди на новий строк.
Тобто, починаючи з 06.05.2025 року строк дії договору є продовженим на сім років, з урахуванням своєчасно поданого повідомлення про намір укладення договору оренди землі на новий строк, сплив як тридцяти денного строку на розгляд цього листа, а також строку дії договору оренди.
Лише 09.05.2025 року рішенням 64 позачергової сесії 8 скликання Немирівської міської ради № 3338 припинено дію договорів оренди землі від 05.05.2018 року, укладених між Немирівською районною державною адміністрацією та ТОВ "ПК "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", в зв'язку із закінченням строку, на який їх було укладено (т. 1, а.с. 38-39)
Отже, прийняття Немирівською міською радою рішення про відмову у поновленні договору оренди та припинення його дії, не впливає на строк дії договору оренди, який продовжено на сім років, починаючи з 06.05.2025 року.
Таким чином, відповідне рішення прийнято всупереч вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», порушує переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк, тому є протиправним.
Оцінюючи доводи відповідачів стосовно застосування правових висновків Верховного Суду, суд зауважує, що Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 року по справі №926/2720/21, дійшов висновку, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у контексті дій сторін договору є таким:
- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону (до господарської справи правовий висновок не підлягає застосуванню, враховуючи своєчасне направлення листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди);
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним (до господарської справи правовий висновок не підлягає застосуванню, враховуючи порушення Орендодавцем строку на розгляд листа-повідомлення);
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (до господарської справи правовий висновок не підлягає застосуванню, оскільки розрахований на випадок відмови орендодавця з порушенням місячного терміну, однак у межах строку дії договору оренди, при цьому направлення лише повідомлення у межах місячного строку з дати закінчення строку дії договору є належним, однак не надає повноважень приймати рішення про відмову у поновленні договору поза межами строку його дії. За встановленими обставинами рішення прийнято орендодавцем не лише з порушенням 30-ти денного строку, а також за межами строку дії договору, тому направлення повідомлення не має визначального значення, враховуючи несвоєчасне висловлення заперечень та не прийняття рішення.
Редакція ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не містить повноважень орендодавця направляти заперечення протягом одного місяця після закінчення строку договору, крім того закон не передбачає можливості направлення повідомлення без прийняття рішення органом місцевого самоврядування);
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах" (підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки чинна редакція ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не містить повноважень орендодавця направляти заперечення протягом одного місяця після закінчення строку договору; такий випадок можливий виключно у випадку надходження листа-повідомлення орендаря у 30-тий день до дати закінчення договору оренди, що унеможливлює надання заперечень до дати закінчення договору оренди пізніше 30-ти днів.
Крім того, Закон України "Про оренду землі не надає права Орендодавцю ґрунтувати відмову з порушенням норм законодавства").
Отже, суд вважає релевантними правові висновки Верховного Суду, які визначають можливість судового захисту прав добросовісного орендаря, за відсутності своєчасно висловлених заперечень орендодавця, а також прийнятого рішення, яке не відповідає нормам законодавства.
Оскільки, лише факт висловлення заперечень без аналізу їх змісту та відповідності положенням закону не відповідає принципам правової визначеності, законності та верховенства права.
Суд звертає увагу, що в оренду передана земельна ділянка із числа невитребуваних, а не неуспадкованих земельних ділянок.
Правовий режим регламентації даних правовідносин має спеціальне нормативно-правове регулювання.
Зі змісту Рішення 64 (позачергової) сесії 8 скликання Немирівської міської ради Вінницької області №3340 від 09.05.2025 року про відмову у поновленні договору оренди та припинення його дії судом встановлено, що останнє ґрунтується на положеннях ст. 1285 ЦК України. ст. ст. 4. 19 Закону України «Про оренду землі».
Дійсно, відповідно до ч. 5 ст. 4 Закону України «Про оренду землі», орендодавцем земельної ділянки, що входить до складу спадщини, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини, є особа, яка управляє спадщиною.
Відповідно до частини 5 ст. 1277 Цивільного кодексу України спадщина, не прийнята спадкоємцями, охороняється до визнання її відумерлою відповідно до статті 1283 Цивільного кодексу, якою визначено, що охорона спадкового майна здійснюється в інтересах спадкоємців, відказоодержувачів та кредиторів спадкодавця з метою збереження його до прийняття спадщини спадкоємцями або набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.
Якщо у складі спадщини є майно, яке потребує утримання, догляду, вчинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його в належному стані, нотаріус, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, - відповідний орган місцевого самоврядування, у разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту укладають договір на управління спадщиною з іншою особою. У разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту особою, яка управляє спадщиною, до складу якої входить земельна ділянка, є сільська, селищна, міська рада за місцезнаходженням такої земельної ділянки (ч. 1 ст. 1285 ЦК України).
На момент укладення договору оренди, ч. 6 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», в редакції від 04.06.2017 року, особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов'язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
В силу чинної редакції ч. 6 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку земельну ділянку в оренду на строк, передбачений цією статтею, без права на поновлення договору оренди землі.
Відповідні зміни внесено Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав законної сили 16.01.2020 року.
Однак, правовий статус спірної земельної ділянки, як невитребуваною, впливає на необхідність застосування спеціальних норм законодавства, які по іншому регулюються повноваження відповідної сільської, селищної, міської ради щодо передачі в оренду для використання за цільовим призначенням, а саме Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».
Згідно положень ст. 13 цього Закону, нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв'язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю.
Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов'язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.
Договір оренди земельної ділянки, сформованої з невитребуваної земельної частки (паю), укладений відповідно до частини третьої цієї статті, у разі переходу такої земельної ділянки у комунальну власність припиняється через два роки з дня державної реєстрації права комунальної власності на неї (крім випадків, коли цим договором передбачено його припинення раніше).
Суд констатує, що як рішеннями органів державної влади щодо виділення земельної ділянки в користування, відомостями Держгеокадастру, умовами п. 2 укладеного Договору оренди земельної ділянки підтверджено її статус, як невитребуваної.
Умови Договору оренди землі від 05.05.2018 року щодо строку його дії протягом семи років з переважним правом Орендаря на поновлення на новий строк (п. 8) не можуть вважатися нікчемними, недійсними у судовому порядку не визнавалися, а також не суперечать положенням ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», яка не містить заборон на поновлення дії договорів оренди, виключно обмежуючи таке право обставинами державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (спадкоємця або комунальної власності).
Отже, ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» містить відмінне нормативно-правове регулювання від орендних відносин неуспадкованих земельних ділянок, яке регламентовано ст. 19 Закону України «Про оренду землі».
Однак, під час прийняття Рішення 64 (позачергової) сесії 8 скликання Немирівської міської ради Вінницької області №3340 від 09.05.2025 року про відмову у поновленні договору оренди та припинення його дії, органом місцевого самоврядування не враховано положень Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», помилково застосовано норми ст. 1285 ЦК України. ст. ст. 4. 19 Закону України «Про оренду землі», які регулюють інші правовідносини.
Таким чином, рішення Немирівської міської ради суперечить нормам чинного законодавства. є протиправним та порушує переважне право позивача на продовження на укладення договору оренди землі на новий строк.
У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною п'ятою статті 33 Закону обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та надати відповідь з правовим обґрунтуванням, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 15.01.2019 у справі №908/2217/17).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (правові висновки, викладені у Постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 04.11.2020 у справі №327/1884/17).
Запропоновані позивачем істотні умови договору оренди не порушують прав та інтересів Немирівської міської ради, оскільки визначають строк дії договору на наступні сім років від первісної дати укладення договору оренди, розмір орендної плати становить 12% від нормативної грошової оцінки, що відповідає максимальній ставці плати за землю, визначеній п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 ПК України.
Підсумовуючи, суд доходить висновку про обґрунтованість вимог позову в частині визнання Додаткової угоди до Договору оренди землі від 14.04.2018 року укладеною, у редакції наданій позивачем.
Щодо позовної вимоги про визнання відсутнім права оренди Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" суд зазначає наступне.
Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права.
Відповідно до висновків Верховного Суду специфіка книжкового володіння полягає, серед іншого, в тому, що нерухомістю можуть володіти одночасно кілька осіб, але щодо різних речових прав. Зокрема, якщо зареєстровані право власності і право оренди нерухомого майна, то і особа, зареєстрована як власник, і особа, зареєстрована як орендар, визнаються фактичними володільцями нерухомої речі щодо права власності і права оренди відповідно (Постанови Верховного Суду від 02.08.2023 у справі №911/665/22, від 20.09.2023 у справі № 910/3453/22, від 17.04.2024 у справі №640/14353/19 (п. 6.14), № 920/14/23 від 24.07.2024 (п. 50).
Вимога позову про визнання відсутнім у ФГ "АГРОМРІЯ-А" права оренди земельної ділянки є похідною вимогою.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому Реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію.
Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (Постанова ВП ВС від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19).
Стосовно наявності інших правових висновків Верховного Суду з приводу належних способів захисту переважного права орендаря, суд звертає увагу, що приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (Постанова Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19).
Диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача. Якщо особою заявляється належна позовна вимога, яка може її ефективно захистити, суди не повинні відмовляти у її задоволенні виключно з формальних міркувань. Така відмова призведе до необхідності особи повторно звертатись до суду за захистом своїх прав (які при цьому могли бути ефективно захищені), що невиправдано затягне вирішення справи по суті (п. 118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі №914/2350/18 (914/608/20).
Таким чином, похідна вимога про визнання відсутнім у ФГ "АГРОМРІЯ-А" права оренди спірної земельної ділянки також підлягає задоволенню.
З приводу вимог позивача про визнання додаткової угоди укладеною з моменту підписання сторонами (п. 3 проекту Додаткової угоди), суд зазначає наступне.
Невідповідність окремих пунктів угоди законодавству не свідчить про невідповідність законодавству всієї угоди, оскільки суд не позбавлений права змінити або вилучити відповідні пункти з угоди.
Тобто, суд уповноважений частково задовольняти позовні вимоги щодо визнання укладеною додаткової угоди, враховуючи їх обґрунтованість та відповідність нормам законодавства.
Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.
Таким чином, у випадку якщо договір змінений судом, то зобов'язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.
Правовий висновок стосовно того, що коли права та обов'язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов'язанням змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили, викладено в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №921/530/18.
Безпідставним є посилання на частину п'яту статті 188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що суд має право встановити у рішенні дату набрання чинності змін до договору, яка може бути іншою, ніж дата набрання чинності рішенням суду, оскільки спір у справі виник між сторонами у земельних відносинах (аналогічна правова позиція викладена у пункті 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №921/530/18).
Отже, зміни до прав та обов'язків сторін за договором, який визнається укладеним на підставі судового рішення набувають чинності з моменту набрання таким рішенням законної сили.
Також, підлягає виключенню з тексту додаткової угоди зазначення про припинення строку дії договору у випадку визнання спадщини відумерлою, оскільки ч.3 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" визначено, що саме з моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
За таких обставин позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
На підставі ст. 129 ГПК України, суд вважає за необхідне призначити окреме судове засідання з приводу розподілу судових витрат.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 2, 3, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42, 45, 46, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 80, 86, 91, 113, 118, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" (вул. Заводська, буд. 150, м. Гайсин, Вінницька область, 23700, код - 34009446) та Немирівською міською радою (вул. Соборна, буд. 26, м. Немирів, Вінницька область, 22800, код - 03772619) Додаткову угоду до Договору оренди землі від 05 травня 2018 року, що укладений між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ «ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ», в наступній редакції:
Додаткова угода
до договору оренди землі
від "05" травня 2018 року
м. Немирів " " 2025 року
Орендодавець (уповноважена ним особа): Немирівська міська рада, в особі міського голови Качура Віктора Миколайовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Рішення Немирівської міської ради від ____________________ 2025 р № _____ з одного боку, та
Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ПК "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", в особі представника Максимчака Віктора Дмитровича, який діє на підставі Статуту, з другого боку, далі за текстом спільно іменовані «Сторони», а кожен окремо «Сторона», керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклали дану додаткову угоду до Договору оренди землі від « 05» травня 2018 року (далі - Договір), про наступне:
Предмет Додаткової угоди
1. Сторони дійшли згоди поновити Договір строком на 7 років та внести наступні зміни до Договору:
1.1. Преамбулу Договору викласти у наступній редакції
"Орендодавець: (уповноважена ним особа): Немирівська міська рада, в особі міського голови Качура Віктора Миколайовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку, та
Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ПК "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", в особі представника Максимчака Віктора Дмитровича, який діє на підставі Статуту, з другого боку, далі за текстом спільно іменовані "Сторони", а кожен окремо "Сторона" уклали цей договір про нижченаведене:».
1.2. Пункт 1 Договору оренди землі викласти у наступній редакції:
"Орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування, земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Немирівської міської ради. Вінницького району. Вінницької області (за межами села Бондурівка).";
1.3. Пункт 2 Договору оренди землі викласти у наступній редакції:
"В оренду передається земельна ділянка: кадастровий номер 0523080600:02:001:0160 розміром 3,7564 га із числа невитребуваних земельних часток (паїв). Земельна ділянка не є земельною ділянкою меліоративних земель і на Земельній ділянці не проводиться гідротехнічна меліорація.";
1.4. Пункт 5 Договору викласти у наступній редакції:
"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2025 рік становить 47 534,80 грн. (сорок сім тисяч п'ятсот тридцять чотири гривні 80 коп.".
1.5. Пункт 8 Договору викласти у наступній редакції:
"Договір укладено на строк 14 (чотирнадцять) років до 05.05.2032 р. з урахуванням періоду ротації основної сівозміни або до моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.
Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. У цьому разі орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше, як за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії Договору.
У разі закінчення дії цього Договору, у тому числі достроково, до збору Орендарем урожаю культур, що вирощувалися ним на Земельній Ділянці Орендар має право на збір урожаю, а Орендодавець зобов'язаний не чинити перешкод у зборі такого урожаю Орендарем. У такому разі власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов'язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім Орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю. Право оренди Земельної Ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до законодавства. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами."
1.6. Пункт 9 Договору викласти у наступній редакції:
"Орендна плата виплачується орендарем у грошовій формі з розрахунку 7000 грн (сім тисяч гривень) за 1 (один) га, що становить 26 294,80 грн (двадцять шість тисяч двісті дев'яносто чотири гривні 80 коп.) за 1 (один) рік користування."
1.7. Розділ Договору "Реквізити сторін" викласти у наступній редакції:
Немирівська міська рада ТОВ "ПК "Зоря Поділля"
Юридична адреса: 22800, Вінницький обл., Юридична адреса: 23700,
Вінницький р-н, м. Немирів, Україна, Вінницька обл.,
вул. Соборна, 26, м. Гайсин, вул. Заводська, 150
Код ЄДРПОУ 03772619 ЄДРПОУ 34009446
ІПН340094402043
р/р НОМЕР_1
в АТ "МІБ" м. Київ
т/факс +38 (04334) 2-14-10
E-mail: Office@upi-agro.com.ua
2. Всі інші умови Договору залишаються без змін.
3. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору та набирає чинності з моменту набрання судовим рішенням у даній справі законної сили.
4. Додаткова угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, одна з яких знаходиться в Орендодавця, друга - в Орендаря.
Немирівська міська рада ТОВ "ПК "Зоря Поділля"
Юридична адреса: 22800, Вінницький обл., Юридична адреса: 23700,
Вінницький р-н, м. Немирів, Україна, Вінницька обл.,
вул. Соборна, 26, м. Гайсин, вул. Заводська, 150
Код ЄДРПОУ 03772619 ЄДРПОУ 34009446
ІПН340094402043
р/р НОМЕР_1
в АТ "МІБ" м. Київ
т/факс +38 (04334) 2-14-10
E-mail: Office@upi-agro.com.ua
ПІДПИСИ СТОРІН ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:
______________ (Качур В.М.) ______________(Максимчак В.Д.)
3. Визнати відсутнім право оренди Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" (вул. Гагаріна, буд. 1-Е, с. Бондурівка, Вінницький район, Вінницька область, 22832, код - 44450498) на земельну ділянку з кадастровим номером 0523080600:02:001:0160, площею 3,7564 га, яке зареєстроване 21.05.2025 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під номером запису про інше речове право 60046004 на підставі Договору оренди землі від 19.05.2025 року.
4. Призначити судове засідання з приводу розподілу судових витрат на 04.12.2025 року о 09:30 год. у приміщенні Господарського суду Вінницької області за адресою: вул. Пирогова, 29, м. Вінниця, 21018 (3-й поверх, зал №1).
5. Встановити сторонам п'ятиденний строк з дати отримання повного судового рішення на подачу доказів щодо понесених судових витрат, а також заперечень проти їх розміру.
6. Примірник повного судового рішення протягом двох днів з дня складання направити сторонам до електронних кабінетів у системі ЄСІТС, за їх відсутності - рекомендованим листом, з повідомлення про вручення поштового відправлення, та за електронними адресами: позивачу - Office@upi-agro.com.ua, представнику позивача - ІНФОРМАЦІЯ_1 , відповідачу 1 - inbox@nemyriv-mrada.gov.ua, відповідачу 2 - bevzarich@ukr.net.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити рішення суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Північно-західного апеляційного господарського суду.
Повне судове рішення складено 27 листопада 2025 р.
Суддя Міліціанов Р.В.
віддрук. прим.:
1 - до справи
2 - позивачу (вул. Заводська, буд. 150, м. Гайсин, Вінницька область, 23700)
3 - відповідачу 1 (вул. Соборна, буд. 26, м. Немирів, Вінницька область, 22800)
4 - відповідачу 2 (вул. Гагаріна, буд. 1-Е, с. Бондурівка, Вінницький район, Вінницька область, 22832)