Справа № 599/1493/25
н.п.2/599/677/2025
27 листопада 2025 року Зборівський районний суд Тернопільської області в складі:
судді Снігурського В. В.,
при секретарі Куриляк О. Г.,
за участі представника позивача Андросюк І. С.
розглянувши в м. Зборові цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Приватного агропромислового підприємства «Агропродсервіс» про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди,
позивач ТОВ "Західна агровиробнича компанія" звернувся до суду з позовом до відповідачів - ОСОБА_1 , Приватного агропромислового підприємства «Агропродсервіс» з вимогами:
визнати укладеною додаткову угоду № б/н до договору оренди землі №б/н від 19.06.2018 між ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» та ОСОБА_1 ;
визнати відсутнім право оренди ПАП "АГРОПРОДСЕРВІС"на земельну ділянку з кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 загальною площею 0,7900 га та скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 загальною площею 0,7900 га, номер запису про інше речове право 61361541.
Позовні вимоги мотивовано тим, що 19 червня 2018 року між ОСОБА_1 (Орендодавець) та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 загальною площею 0,7900 га.
Відповідно до п. 3.1.Договору оренди землі, договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем. Право оренди за вказаним договором зареєстровано 11 липня 2018 року, номер запису про інше речове право 27024516.
Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
У зв'язку із закінченням 11 липня 2025 року строку дії Договору, на виконання п. 6.2. Договору оренди Позивачем 10 квітня 2025 року спрямовано Відповідачу лист- повідомлення вих. №2079 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 19.06.2018 року. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 0505287363855).
Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк.
Таким, чином, позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 19.06.2018 на підставі частини п'ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.
Разом з тим, відповідно до довідки 17.09.2025 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкту нерухомого майна, право оренди земельної ділянки за кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису: 61361541, орендар ПРИВАТНИМ АГРОПРОМИСЛОВИМ ПІДПРИЄМСТВОМ "АГРОПРОДСЕРВІС" на підставі договору оренди землі від 20.06.2025 р.
Таким чином порушено переважне право орендаря на продовження строку дії договору порушено.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав.
Представник відповідачів позову не визнав. Свої заперечення виклав у відзивах на позови, згідно яких у відповідача відсутні бажання, згода і законні підстави на поновлення договору оренди землі із позивачем.
Орендодавцем надіслано на адресу орендаря простою поштовою кореспонденцією 2 листи від 22.04.2025 р. та 15.05.2025 р. про відмову від поновлення договору оренди землі.
Відповідачем повторно 08 серпня 2025 р. (тобто впродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі) надіслано вказані 2 листи від 22.04.2025 р. та 15.05.2025 р про відмову від поновлення договору оренди землі.
Враховуючи вимоги законодавства щодо принципу свободи укладення договору, 20 червня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «АГРОПРОДСЕРВІС» було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, в результаті чого між сторонами було укладено договір оренди земельних ділянок, одна із яких із кадастровим номером 6122655300:01:001:0434.
Представник відповідачів просить розглянути справу без його участі.
Дослідивши докази у справі, суд встановив наступне:
відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського з кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 загальною площею 0,7900 га, що стверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
19 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,7900 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0434.
Відповідно до п. 3.1.вказаного договору, його укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку Сторони дійшли згоди, що даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем. Право оренди за вказаним договором зареєстровано 11 липня 2018 року, номер запису про інше речове право 27024516.
Отже, строк дії договору - до 11 липня 2025 року.
Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
03 квітня 2025 року ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» підготувала в адресу ОСОБА_1 лист, вих. №2072 про намір продовжити договір оренди від 19.06.2018 р. земельної ділянки площею 0,7900 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0434 з двома примірниками додаткової угоди від 06 березня 2025 року.
Даний лист направлений ОСОБА_1 10 квітня 2025 року та отримано нею 16 квітня 2025 року, що підтверджено трекінгом поштового відправлення.
В свою чергу відповідач ОСОБА_1 08 серпня 2025 року направила в адресу ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» листи - повідомлення про небажання поновлювати з орендарем строк дії договору, який позивач отримав 12 серпня 2025 року.
20 червня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «АГРОПРОДСЕРВІС» було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 загальною площею 0,7900 га (номер запису про інше речове право 61361541, реєстрацію проведено 28.08.2025).
Таким чином новий договір зареєстровано після закінчення строку дії попереднього договору.
Суд оцінив надані докази та приходить до наступних висновків.
Згідно із Перехідними положеннями Закону України "Про оренду землі" із урахуванням змін, внесених Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", правила, які визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (набрання чинності 16.01.2020), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Договір між сторонами укладено 19 червня 2018 року, зареєстровано 11 липня 2018 року.
Ч.1-ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладення зазначених у позові договору оренди та додаткової угоди), передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
З приводу подібних правовідносин наявні правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 18 жовтня 2017 р. у цивільній справі №6-1634цс17, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), у постановах від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23).
У вказаних рішеннях суд зазначає, що відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови Великої палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
У даній справі момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов'язали з моментом державної реєстрації договору - з 11 липня 2018 року до 11 липня 2025 року.
У даній справі: відповідачем не заперечується належного виконання позивачем своїх обов'язків за договорами;
позивач (орендар) повідомив 16 квітня 2025 року відповідача ОСОБА_1 про свій намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк та надав проект додаткових угод, з порушенням строку встановленого договорами;
відповідач 08 серпня 2025 року, тобто в місячний термін після закінчення строку дії договору, який закінчився 11 липня 2025 року, повідомила позивача про небажання продовжувати договір оренди з ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ».
Отже, у даній справі відсутня сукупність юридичних фактів, які обумовлюють переважне право позивача як орендаря на укладення договорів оренди землі на новий строк.
Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди (правова позиція Верховного Суду у постанові 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23).
Згідно ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст. 627 ЦК України).
За змістом ч.2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі № 908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.
Верховний Суд звертає увагу на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28 травня 2024 року у справі N 604/648/23, від 12 квітня 2024 року у справі N 131/970/23, від 12 січня 2021 року у справі N 908/454/17.
Також, проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містить інші істотні умови, ніж сам договір оренди: щодо строку дії договору, умов використання земельної ділянки, поновлення та припинення договору.
Верховний Суд у постановах від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23, дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV).
У даній справі сторони договору згоди не досягли.
Укладення відповідачами нового договору оренди землі не порушує переважне право позивача, оскільки державна реєстрація нового договору проведена після припинення дії попередньої угоди.
Суд приходить до висновку, що відповідач ОСОБА_1 правомірно реалізувала своє право на свободу договору, передбачене ст.627 ЦК України.
Враховуючи зазначене вище позовні вимоги не підлягають задоволенню у зв'язку з їх безпідставністю.
Керуючись ст.ст. 12,81, 141, 263-265 ЦПК України, ст.ст. 626, 627, 770, 792 ЦК України, ст.ст. 13, 32, 33 Закону України «Про оренду землі» -
відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Приватного агропромислового підприємства «Агропродсервіс» про визнати укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19.06.2018 між ТОВ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ» та ОСОБА_1 ; про визнати відсутнім право оренди у ПАП "АГРОПРОДСЕРВІС" на земельну ділянку з кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 загальною площею 0,7900 га та скасування запису про державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а у разі подання апеляційної скарги, якщо рішення не скасовано, після розгляду справи апеляційним судом. Апеляційна скарга може бути подана до Тернопільського апеляційного суду на протязі 30 днів з дня прийняття рішення.
Суддя Зборівського
районного суду В. В. Снігурський