Житомирський апеляційний суд
Справа №275/615/24 Головуючий у 1-й інст. Лівочка Л. І.
Категорія 18 Доповідач Талько О. Б.
12 серпня 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючої судді: Талько О.Б.,
суддів: Коломієць О.С., Григорусь Н.Й.,
за участю секретаря Антоневської В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 275/615/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп", ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог - ОСОБА_3 , про стягнення заборгованості за договором управління нерухомим майном, за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп", ОСОБА_1 - адвоката Бевзи Миколи Олександровича, на рішення Брусилівського районного суду Житомирської області від 30 грудня 2024 року та додаткове рішення цього ж суду від 24 січня 2025 року, ухвалених під головуванням судді Лівочки Л.І.,
У квітні 2024 року позивачі звернулися до суду з позовом, в якому зазначили, що 14 квітня 2023 року між ОСОБА_3 (далі установник управління) та ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент" (далі управитель) був укладений договір управління нерухомим майном, який посвідчений приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Демецькою С.Л.
Відповідно до п.1.1 вказаного договору установник управління на підставі цього договору передав управителеві, а управитель прийняв від установника управління земельну ділянку, площею 3,7002 га ( кадастровий номер1820983900:02:000:0146), яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та розташована за адресою: АДРЕСА_1 , й взяв на себе зобов'язання за винагороду, визначену цим договором, здійснювати від свого імені управління зазначеною земельною ділянкою в інтересах установників управління.
Пунктами 3.1 та 3.2 договору передбачено, що установник управління зобов'язується сплачувати Управителю винагороду за здійснення управління земельною ділянкою у сумі 1000 гривень за один гектар за календарний рік. Плата управителю за управління земельною ділянкою починає нараховуватися з 1 січня 2023 року.
Відповідно до п.5.8 договору установник управління зобов'язаний сплачувати управителю винагороду та відшкодовувати понесені ним витрати, які пов'язані з управлінням земельною ділянкою, окрім тих, які за цим договором має сплачувати Управитель.
Сторони домовились, що право на управління земельною ділянкою виникає в управителя в день укладення цього договору та договір вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення цього договору строком на 10 років (п.п.6.1 та 7.1 Договору).
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав від 14.04.2023, наявні відомості про зареєстроване за ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп" від 14.04.2023 року право довірчого управління майном на земельну ділянку з кадастровим номером 1820983900:02:000:0146, площею 3,7002 га, на підставі Договору управління майном від 14.04.2023 року , строком до 14.04.2033 року.
Аналогічні відомості містяться в Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 08.04.2024.
Протягом 2023 року ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп " здійснювало всебічне управління вказаною земельною ділянкою, в інтересах установника управління та вигодонабувача, з метою отримання прибутку від її використання та продажу.
Так, посадові особи ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп" проводили зустрічі, переговори з потенційними орендарями та покупцями земельної ділянки, аналізували розміри орендної плати за використання аналогічних земельних ділянок на території Брусилівського району Житомирської області, вживали заходів щодо збереження прибутковості від використання об'єкта управління за договором оренди землі.
Установник управління за договором був зобов'язаний сплатити на користь управителя - ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент " за 2023 рік винагороду за здійснення управління (п.3.1 Договору) у розмірі 3700 грн. (3.7 га * 1000 грн./га = 3700 грн.) та плату за управління (п.3.2 Договору) у сумі 1000 грн. до 31 грудня 2023 року.
Однак ОСОБА_3 своїх зобов'язань зі сплати винагороди за здійснення управління та плати за управління перед ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент " за 2023 рік не виконав.
Згідно з п.2.2 договору установник управління повідомляє, що земельна ділянка на підставі договору оренди землі б/н від 28 жовтня 2021 року перебуває у користуванні Фермерського господарства "Сорока Ф.Ф.".
За нормами п.3.3 договору усі вигоди (крім визначених у п.1.4, 3.4 цього договору) отримані від земельної ділянки (управління нею), є власністю вигодонабувача - ОСОБА_1 .
Положеннями п. 4.7 договору встановлено, що всі вигоди від земельної ділянки (управління нею), у тому числі, орендна плата та/або інші платежі, які виникнуть в майбутньому у зв'язку з управлінням земельною ділянкою, в тому числі, сільськогосподарська продукція (врожай), вирощений на вищевказаній земельній ділянці, належатимуть вигодонабувачу за цим договором - ОСОБА_1 .
Згідно з договором оренди земельної ділянки від 28 жовтня 2021 року, укладеним між ОСОБА_3 (орендодавець) та Фермерським господарством "Сорока Ф.Ф." (орендар), орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером: 1820983900:02:000:0146, яка розташована за межами населеного пункту села Покришів Брусилівської селищної територіальної громади Житомирського району Житомирської області. Положеннями п. 9 договору оренди земельної ділянки від 28.10.2021 року передбачено, що орендна плата нараховується та вноситься орендарем щорічно у грошовій формі у розмірі 7657,54 грн.
Договір укладено на 7 років, до 2028 року, з правом його автоматичного поновлення ( п.8 договору оренди земельної ділянки від 28.01.2021 року).
Актом - приймання передачі земельної ділянки відповідно до договору оренди землі від 28.10.2021 року, ОСОБА_3 передав, а ФГ" Сорока Ф.Ф. прийняв вищевказану земельну ділянку.
Установник управління за договором був зобов'язаний сплатити на користь вигодонабувача - ОСОБА_1 , за 2023 рік прибуток від використання вказаною земельною ділянкою , а саме - орендну плату (п.4.7 договору) у сумі 7657,54 грн., але ОСОБА_3 своїх зобов'язань щодо сплати таких коштів перед ОСОБА_1 за 2023 рік не виконав.
8 квітня 2024 року ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент" отримало Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, яка свідчить про те, що з 27 червня 2023 року, на підставі договору купівлі-продажу, новим власником вказаної земельної ділянки є ОСОБА_2 .
Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 27 червня 2023 року, укладеного між ОСОБА_1 , яка діяла за нотаріально посвідченою довіреністю від імені ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 , продавець ОСОБА_3 продав та передав, а покупець ОСОБА_2 купив та прийняв належну продавцю на праві власності земельну ділянку, кадастровий номер 1820983900:02:000:0146, площею 3,7002 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та сплатив за неї передбачену цим договором грошову суму.
Положеннями п.10.3 договору управління нерухомим майном від 14 квітня 2023 року передбачено, що всі зміни та доповнення до договору мають юридичну силу тільки в разі їх письмової форми і підписів обох сторін та нотаріального посвідчення. Сторони домовились, що в разі зміни власника вищезазначеної земельної ділянки, даний договір є чинним для нового власника у повному обсязі і на той саме строк, без необхідності внесення змін до даного договору.
З 27 червня 2023 року новий власник земельної ділянки ОСОБА_2 набув права та обов'язки за договором, як установник управління, у тому числі зобов'язання перед ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент" щодо оплати винагороди за здійснення управління та плати за управління за 2023 рік, та зобов'язання перед ОСОБА_1 зі сплати орендної плати за 2023 рік.
Позивачі вказують, що 6 березня 2024 року вони звернулися до ОСОБА_2 з претензіями, в яких просили добровільно сплатити суму заборгованості за послуги з управління у розмірі 4700,00 грн. та 7657,54 грн. на користь вигодонабувача.
Претензії відповідачем були отримані 27 березня 2024 року, але вимоги до теперішнього часу не виконані.
Таким чином, " ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент " просило стягнути з відповідача на свою користь заборгованість за договором управління нерухомим майном від 14.04.2023 у розмірі 4800, 54 грн. , яка складається з заборгованості за договором у розмірі 4700грн., 3 % річних у розмірі 43,92 грн. ( 4700 грн. х 114 днів (з 01.01.2024 по 23.04.2024) х 3 : 100:365) та інфляційних втрат у розмірі 56,52 грн.
ОСОБА_1 просила стягнути з відповідача на свою користь заборгованість за договором управління нерухомим майном від 14.04.2023 у розмірі 7821,32 грн., що складається з заборгованості за договором у розмірі 7657,54грн., 3 % річних у розмірі 71,53грн. та інфляційних втрат у розмірі 92,25грн.
Рішенням Брусилівського районного суду Житомирської області від 30 грудня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.
Додатковим рішенням цього ж суду від 24 січня 2025 року стягнуто з ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп" на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 5000 грн.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 5000 грн.
В апеляційній скарзі представник ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп", ОСОБА_1 - адвокат Бевза М.О., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення та додаткове рішення скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
Зокрема, зазначає, що при вирішенні спору суд зазначив про фіктивність вказаного договору управління майном, та що такий правочин мав на меті приховати продаж ОСОБА_3 належної йому земельної ділянки.
Вказана обставина свідчить про те, що суд порушив вимоги цивільного процесуального законодавства, адже предметом позов є стягнення грошових коштів за даною угодою, а не визнання її недійсною. Отже, суд вийшов за межі позовних вимог.
Наголошує на тому, що суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.
ТОВ «"Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп" та ОСОБА_1 звернулись до суду з позовними вимогами до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором управління нерухомим майном від 14.04.2023, посилаючись на норми ст.509, 526, 610, 626, 1029, 1032, 1042 ЦК України, та умови договору управління, вказували на невиконання відповідачем, який став новим власником земельної ділянки та набув прав і обов'язків за договором управління, своїх зобов'язань, передбачених п.3.1, 3.2, 3.3, 4.7 договору.
Вимог щодо оспорювання дійсності та визнання недійсним договору управління нерухомим майном від 14.04.2023 року ані позивачами, ані відповідачем шляхом пред'явлення зустрічного позову не було заявлено.
Однак суд з власної ініціативи вдався до перевірки обставин, що передували укладенню договору управління нерухомим майном, та надання оцінки дійсності укладеного договору.
У даній справі, заперечуючи проти стягнення за договором управління нерухомим майном від 14.04.2023 року, ОСОБА_2 не посилався на нікчемність правочину, як і не звертався до суду із зустрічним позовом про визнання недійсними умов договору, а тому суд надав оцінку правомірності договору управління нерухомим майном від 14.04.2023 року та відмовив в задоволенні позовних вимог за відсутності на те правових підстав.
Таким чином, висновки суду про те, що договір управління нерухомим майном від 14.04.2023 року був фіктивним та мав на меті приховати продаж ОСОБА_3 належної йому земельної ділянки порушують принцип диспозитивності та суперечать нормам матеріального та процесуального права, з урахуванням вищезазначених правових позицій Верховного Суду.
Крім того, усі висновки суду щодо обставин, які передували укладенню договору управління нерухомим майном, не відповідають дійсним обставинам справи та поясненням третьої особи ОСОБА_3 , наданим у судовому засіданні 20.12.2024 року, та, зважаючи на дійсність договору управління нерухомим майном, не можуть бути підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
В оспорюваному рішенні суд дійшов висновку про те, що всі дії ОСОБА_1 , в тому числі і підписання 27.06.2023 року договору купівлі-продажу земельної ділянки, здійснювалися як представником управителя за договором управління нерухомим майном. При цьому, у подальшому суд вказує, що, підписуючи договір купівлі-продажу земельної ділянки, ОСОБА_1 діяла на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Демецькою С.Л. 14 квітня 2024 року, від імені ОСОБА_3 .
Отже, висновки суду в цій частині є суперечливими, та спростовуються преамбулою договору купівлі-продажу земельної ділянки від 27 червня 2023 року.
Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 27 червня 2023 року, укладеного між ОСОБА_1 , яка діяла від імені ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , продавець ОСОБА_3 продав та передав, а покупець купив та прийняв належну продавцю на праві власності земельну ділянку, кадастровий номер 1820983900:02:000:0146, площею 3,7002 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , і сплачує за неї обумовлену цим договором грошову суму.
Відомостей про те, що ОСОБА_1 під час укладення договору купівлі- продажу земельної ділянки від 27 червня 2023 року діяла у якості представника управителя ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп", текст вказаного договору купівлі-продажу не містить.
Також зазначає, що продавцем земельної ділянки, кадастровий номер 1820983900:02:000:0146, площею 3,7002 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та відповідно стороною договору купівлі-продажу земельної ділянки від 27 червня 2023 року визначено саме третю особу ОСОБА_3 , а не ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп".
Ані ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп", ані його представниками не здійснювався продаж зазначеної земельної ділянки відповідно до повноважень управителя за договором управління нерухомим майном.
Таким чином, продавцем земельної ділянки за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 27 червня 2023 року був власник земельної ділянки ОСОБА_3 , від імені якого діяла ОСОБА_1 як представник на підставі довіреності від 14 квітня 2023 року. При цьому, довіреність від 14 квітня 2023 року, видана третьою особою ОСОБА_3 на ім'я ОСОБА_1 , не містить посилань на договір управління нерухомим майном від 14 квітня 2023 року.
Отже, висновки суду про те, що, підписуючи договір купівлі-продажу земельної ділянки від 27 червня 2023 року, ОСОБА_1 діяла як представник управителя за договором управління нерухомим майном від 14 квітня 2023 року, не відповідають дійсним обставинам справи та є безпідставними, оскільки у вказаному договорі купівлі-продажу було прямо зазначено, що ОСОБА_1 , укладаючи договір, діяла як представник власника земельної ділянки ОСОБА_3 , на підставі виданої ним довіреності.
Також звертає увагу на те, що підстави для припинення договору управління, визначені у ч.1 ст.1044 ЦК України, відсутні та відповідачем ОСОБА_2 не доведені.
Ухвалюючи рішення, суд зазначив, що після укладення договору управління нерухомим майном ОСОБА_3 втратив право у будь-якій формі розпоряджатися земельною ділянкою, водночас, єдиним хто мав можливість відчужити земельну ділянку був управитель.
Відповідно до п.5.8 договору управління нерухомим майном установник управління зобов'язаний утриматись від будь-яких дій, які спрямовані на відчуження земельної ділянки у будь-який спосіб, в тому числі шляхом видачі довіреностей третім особам на вчинення вищезазначених дій.
При цьому, згідно з п.5.9 зазначеного договору установник управління має усі права, визначені законодавством України як власник земельної ділянки з обмеженнями, визначеними цим договором.
В той же час, положення п.5.8 договору управління нерухомим майном, а також інші умови договору не містять заборони для установника управління на відчуження земельної ділянки, тому відповідні посилання суду не відповідають дійсним обставинам справи та суперечать положенням договору.
Таким чином, на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 27 червня 2023 року, третя особа ОСОБА_3 та його представник на підставі довіреності ОСОБА_1 мали можливість вільно розпорядитись вищевказаною земельною ділянкою.
Також, на виконання своїх зобов'язань за договором управління ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп" у 2023 році було підготовлено Аналіз та рекомендації по інвестиційній стратегії щодо земельної ділянки, що передана в управління, площею 3,7002 га кадастровий номер 1820983900:02:000:0146, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), розташованої за адресою: Житомирська область, Житомирський район, Брусилівська селищна рада (поза межами населеного пункту Покришів). Цей документ було підготовлено саме щодо земельної ділянки, яка передана в управління на підставі договору від 14.04.2023 року. Копія вказаного Аналізу та рекомендацій міститься у матеріалах справи. Даний Аналіз та рекомендації направлялися на адресу відповідача.
Ухвалюючи додаткове рішення від 24 січня 2025 року, суд вважав, що повноваження представника відповідача адвоката Гладишевої С.Д. та витрати на професійну правничу допомогу у справі підтверджені належними доказами.
Разом з тим, до заяви про ухвалення додаткового рішення та стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу представником відповідача не надано жодних доказів на підтвердження реальності витрат на правову допомогу (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки тощо).
З огляду на викладене, у матеріалах справи відсутнє документальне підтвердження надання правової допомоги (платіжних доручень, квитанцій, касових чеків на підтвердження фактично понесених витрат клієнтом тощо), що, у свою чергу, є підставою для відмови у задоволенні заяви про ухвалення додаткового рішення про стягнення судових витрат у зв 'язку з недоведеністю їх наявності.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Гладишева С.Д., просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення та додаткове рішення без змін.
Зокрема, зазначає, що подібна схема відчуження вказаної земельної ділянки ( із передачею власнику земельної ділянки готівкових коштів за придбану земельну ділянку з одночасним укладенням договору управління нерухомим майном та оформленням на його виконання довіреності з необмеженими повноваженнями та передачею оригіналів правовстановлюючих документів) вже неодноразово використовувалася ТОВ « Ленд Інвестменд Енд Менеджмент Груп».
Так, з пояснень ОСОБА_3 встановлено, що на початку квітня 2023 року йому були терміново необхідні кошти на лікування свого онука, у зв'язку з чим він мав намір продати належну йому земельну ділянку. У свою чергу, ОСОБА_1 підтвердила готовність придбати цю земельну ділянку за 45000 грн. При цьому, узгоджена між ними ціна виявилася в декілька разів нижчою від фактичної суми продажу , яка становила 180000 грн, та за яку ТОВ «Ленд Інвестменд Енд Менеджмент Груп» здійснено продаж цієї земельної ділянки ОСОБА_2 .
Наголошує на тому, що ОСОБА_1 та власник товариства ОСОБА_4 усвідомлювали неможливість укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу земельної ділянки ( що чітко передбачено статтею 657 ЦК України), оскільки такий договір прямо порушує вимоги статей 130-1 та частини другої статті 132 ЗК України, згідно з якими купівля-продаж земельної ділянки має здійснюватися з дотриманням переважного права на її придбання, зокрема, орендаря цієї земельної ділянки.
Наголошує на тому, що вказана земельна ділянка з 28 жовтня 2021 року перебувала в оренді у ФГ « Сорока Ф.Ф.» та, відповідно, її продаж без згоди орендаря був неможливим.
Саме тому 14 квітня 2023 року відбулася передача грошових коштів ОСОБА_3 , який, у свою чергу, передав ОСОБА_1 правовстановлюючі документи на цю земельну ділянку. Тобто, в усному порядку укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки.
Вказує, що для наданням вказаним діям юридичного змісту та « узаконення» такого продажу, одночасно із переданням ОСОБА_3 коштів, був укладений договір управління нерухомим майном та на його виконання третьою особою видано довіреність, зокрема, й на ОСОБА_1 та ОСОБА_4 .
Умови вказаного договору надавали повіреним ( в особі компанії-управителя) як можливість здійснити сам продаж належної ОСОБА_3 земельної ділянки за значно завищеною ціною, так і право відносно «легально» не здійснювати ОСОБА_3 виплату таких коштів від продажу земельної ділянки ( різниця між сумою, еквівалентною раніше виплаченій йому готівкою у розмірі 45000 грн., та сумою, яка була отримана компанією-управителем як ціна продажу за таким договором була визначена як « винагорода компанії-управителю».
Наголошує на тому, що після укладення цього договору ОСОБА_3 втратив право у будь-якій формі розпоряджатися земельною ділянкою. Водночас, єдиним, хто мав можливість відчужити земельну ділянку був управитель.
Таким чином, представники за довіреністю, виступаючи з одного боку від імені ОСОБА_3 як продавця, та одночасно з іншого боку від імені потенційного покупця при реєстрації наміру продажу ділянки за завищеною ціною очікували, що ФГ «Сорока Ф.Ф.» відмовиться від реалізації свого переважного права купівлі-продажу за такою запропонованою завищеною ціною, що й дозволило б їм надалі укласти договір купівлі-продажу між собою.
У разі, якщо б вони не змогли « обійти» переважне право орендаря на придбання цієї земельної ділянки, представники за дорученням мали на меті збагачення від такого продажу, шляхом отримання прибутку від різниці грошових коштів, сплачених ОСОБА_3 , та грошових коштів, отриманих від орендаря, що фактично й відбулося у спірних правовідносинах. Тобто ТОВ « «Ленд Інвестменд Енд Менеджмент Груп» у даному випадку шляхом перепродажу земельної ділянки ОСОБА_2 , без зайвих зусиль, фактично збагатилося на 135000 грн.
Звертає увагу на ту обставину, що в день укладення договору управління майном та видачі довіреності ОСОБА_1 одразу подала приватному нотаріусу заяву від імені ОСОБА_3 про реєстрацію наміру про продаж земельної ділянки за суму 180000 грн.
Також вказує, що пунктом 7.4 договору управління майном передбачено, що договір припиняється у випадку продажу управителем земельної ділянки.
Зазначає, що за встановлених обставин цієї справи слід застосувати доктрину заборони суперечливої поведінки, як складової принципу добросовісності.
Вважає, що саме такою й була поведінка позивачів у спірних правовідносинах, адже ОСОБА_1 при укладенні договору управління майном діяла від імені управителя, декларуючи це як постійне представництво, ведучи переговори щодо продажу земельної ділянки, однак у подальшому, при зверненні до суду з даним позовом, заперечує цей факт та стверджує, що при укладенні договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки вона нібито діяла від імені установника.
Таким чином, суд першої інстанції обгрунтовано відмовив у задоволенні позову.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, виходячи з наступних підстав.
Судом встановлено, що ОСОБА_3 на праві приватної власності належала земельна ділянка, загальною площею 3,7002 га, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 1820983900:02:000:0146, що розташована за межами населеного пункту с. Покришів Брусилівської селищної територіальної громади Житомирського району Житомирської області.
28 жовтня 2021 року ОСОБА_3 уклав із Фермерським господарством « Сорока Ф.Ф.» договір оренди, згідно з яким передав фермерському господарству "Сорока Ф.Ф." в оренду вказану земельну ділянку, строком на 7 років, до 2028 року. Право оренди за цим договором було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у встановленому законом порядку.
Як пояснив в судовому засіданні ОСОБА_3 , він мав намір продати вказану земельну ділянку, оскільки виникла потреба у коштах у зв'язку з необхідністю лікування близької людини. З метою продажу земельної ділянки він звернувся до ОСОБА_1 , яка фактично 14 квітня 2023 року придбала у нього цю земельну ділянку за 45000грн., а юридично, так як неможливо було оформити договір купівлі - продажу земельної ділянки без згоди ФГ " Сорока Ф.Ф.", було укладено договір управління нерухомим майном ( земельною ділянкою) від 14 квітня 2023 року.
Відповідно до вказаного договору, ОСОБА_3 (Установник управління), з однієї сторони, та ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп" в особі представника Фещук Д.А., яка діяла на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Житомирської області Бондарчук Н.В. 23 грудня 2022 року, зареєстрованої в реєстрі №568, з другої сторони, (Управитель), уклали договір про те, що Установник управління передає Управителю, а Управитель приймає земельну ділянку з кадастровим номером 1820983900:02:000:0146, площею 3,7002 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Сторони дійшли згоди, що у випадку продажу земельної ділянки Управителем, ціна продажу земельної ділянки має становити не менше 45000 гривень. Строк дії договору становить 10 років з моменту нотаріального посвідчення цього договору .
Відповідно до п.1.1 вказаного договору Установник управління на підставі цього договору передав Управителеві, а Управитель прийняв від Установника управління земельну ділянку за кадастровим номером:1820983900:02:000:0146, загальною площею 3,7002 га, цільове призначення- 01.01 - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , і зобов'язується за винагороду, визначену цим договором, здійснювати від свого імені управління зазначеною земельною ділянкою в інтересах Установників управління.
Установник управління відповідно до п.п.3.1, 3.2 договору зобов'язується сплачувати Управителю винагороду за здійснення управління земельною ділянкою у сумі 1000 гривень за один гектар за календарний рік. Плата Управителю за управління земельною ділянкою починає нараховуватися з 1 січня 2023 року.
Пунктом 3.3 договору передбачено, що усі вигоди (крім визначених у п.1.4, 3.4 цього договору), отримані від земельної ділянки (управління нею), є власністю Вигодонабувача - ОСОБА_1 .
Відповідно до п.5.8 договору Установник управління, зокрема, зобов'язаний сплачувати Управителю винагороду та відшкодовувати понесені ним витрати, які пов'язані з управлінням земельною ділянкою, окрім тих, які за цим договором має сплачувати Управитель; передати управителю оригінали правовстановлюючих документів на земельну ділянку та інші документи, які стосуються земельної ділянки; утриматися від будь-яких дій, які спрямовані на відчуження земельної ділянки у будь-який спосіб, в тому числі шляхом видачі довіреностей третім особам на вчинення вищезазначених дій.
Сторони домовились, що право на управління земельною ділянкою виникає в Управителя в день укладення цього договору та договір вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення цього договору, строком на 10 років (п.п.6.1 та 7.1 договору).
Пунктом 7.4 договору також передбачено, що договір припиняється у разі: продажу Управителем земельної ділянки; загибелі майна, переданого в управління; за рішенням суду; з інших підстав, передбачених законодавством України.
Витяг з Державного реєстру речових прав свідчить про те, що приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Демецькою С.Л. на підставі договору управління майном 14 квітня 2023 року здійснено державну реєстрацію права управління вказаною земельною ділянкою за ТОВ « Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп».
Договір управління нерухомим майном посвідчений приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Демецькою С.Л. та зареєстрований в реєстрі за №1713.
Окрім того, 14 квітня 2023 року приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С.Л. посвідчено довіреність (реєстраційний № 1712), відповідно до якої ОСОБА_3 уповноважив ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , ОСОБА_6 представляти його інтереси в усіх державних та недержавних підприємствах, установах, організаціях, органах державної влади та місцевого самоврядування, а також у відносинах з юридичними та фізичними особами, пов'язаних з оформленням права власності, отриманням необхідних документів та технічної документації і державної реєстрації права власності та управлінням, передачею в оренду, продажем земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 1820983900:02:000:0146, загальною площею 3,7002 га.
Цього ж дня ОСОБА_1 , діючи від імені ОСОБА_3 на підставі вказаної довіреності, звернулася до приватного нотаріуса Житомирського районного нотаріального округу Демецької С.Л. із заявою, в якій повідомила про те, що ОСОБА_3 має намір продати зазначену земельну ділянку за 180000 грн. та просила здійснити державну реєстрацію у Державному реєстрі речових правна нерухоме майно наміру власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу земельної ділянки. Також просила повідомити орендаря цієї земельної ділянки - ФГ « Сорока Ф.Ф.», про намір власника продати зазначену земельну ділянку за 180000 грн.
27 червня 2023 року ОСОБА_1 , діючи від імені ОСОБА_3 на підставі вказаної довіреності, уклала із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу вказаної земельної ділянки. Продаж земельної ділянки вчинено за 180000 грн.
Частиною першою статті 1029 ЦК України визначено, що за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Відповідно до частини першої статті 1037 ЦК України управитель управляє майном відповідно до умов договору. Управитель може відчужувати майно, передане в управління, укладати щодо нього договір застави лише за згодою установника управління.
Пунктом 10 частини першої статті 1044 ЦК України, зокрема, передбачено, що договір управління майном припиняється у разі дострокового припинення управління майном, якщо це передбачено цим договором, або за рішенням суду.
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства віднесено справедливість, добросовісність та розумність.
При вирішенні даного спору суд першої інстанції обгрунтовано звернув увагу на ту обставину, що у день укладення договору управління нерухомим майном та видачі довіреності, а саме 14 квітня 2023 року, ОСОБА_1 одразу звернулася до приватного нотаріуса заяву від імені ОСОБА_3 про реєстрацію наміру останнього здійснити продаж вказаної земельної ділянки за 180000 грн.
З огляду на зміст договору управління майном, а також враховуючи вказані вище обставини, суд першої інстанції вірно констатував, що усі дії ОСОБА_1 , у тому числі й укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, були вчинені від імені Управителя за договором управління нерухомим майном, адже, укладаючи договір управління майном, вона діяла від імені ТОВ « Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп». Отже, 14 квітня 2023 року, на виконання умов договору управління майном, ОСОБА_3 видав довіреність, якою, зокрема, уповноважив ОСОБА_1 представляти його інтереси при оформлення договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки.
Судом першої інстанції також обгрунтовано зазначено про те, що ОСОБА_3 не отримував грошові кошти від продажу земельної ділянки у розмірі 180000 грн.
Оскільки умовами договору управління майном передбачено, що договір припиняється, зокрема, у разі продажу Управителем земельної ділянки, відтак з моменту укладення вказаного договору купівлі-продажу, дія договору управління майном припинена.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Водночас, при вирішенні спору суд надав правову оцінку договору управління нерухомим майном, зазначивши про його фіктивність.
З даного приводу колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги про те, що суд таким чином вийшов за межі позовних вимог, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів за цим договором, а не визнання цієї угоди недійсною.
За таких обставин висновок суду про фіктивність договору про управляння майном слід виключити з мотивувальної частини рішення.
В решті рішення підлягає залишенню без змін.
Щодо вирішення питання про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, слід зазначити наступне.
Відповідно до п.3 ч. 1, ч.2, ч.3 ст. 270 ЦК України, суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо судом не вирішено питання про судові витрати. Заяву про ухвалення додаткового рішення може бути подано до закінчення строку на виконання рішення. Суд, що ухвалив рішення, ухвалює додаткове судове рішення в тому самому складі протягом десяти днів із дня надходження відповідної заяви. Додаткове судове рішення ухвалюється в тому самому порядку, що й судове рішення.
Згідно із ч.1, п.1 ч.3 ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Згідно з ч. 4 ст. 137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним з : складністю справи та виконаних адвокатом робіт; часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт(наданих послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Співмірність витрат на правову допомогу визначається судом шляхом оцінки їхньої реальності та розумності, а також необхідності послуг, обсягу роботи, витраченого часу та складності справи.
Представником відповідача- адвокатом Гладишевою С.Д., в обґрунтування понесених витрат на професійну правничу допомогу адвоката надано Договір про надання правничої допомоги №26/24 від 3 червня 2024 року, Додаток №1 до Договору про надання правничої допомоги №26/24 від 3 червня 2024 року, Акт №1 приймання - передачі наданих послуг (виконання робіт) до Договору про надання правничої допомоги №26/24 від 3 червня 2024 року від 2 січня 2025 року, детальний опис робіт (наданих послуг) адвокатом АО "ЛЕКС АГРО КОНСАЛТ" Гладишевою С.Д., та квитанції №2387940 та №2387941 від 3 січня 2025 року про доставку документів до зареєстрованого Електронного кабінету позивачів ТОВ "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп" та ОСОБА_1 .
Згідно з Актом №1 приймання - передачі наданих послуг (виконання робіт) до Договору про надання правничої допомоги №26/24 від 2 січня 2025 року, та детального опису робіт (наданих послуг) адвокатом АО "ЛЕКС АГРО КОНСАЛТ" Гладишевою С.Д. виконано роботу за договором про надання професійної правничої допомоги ОСОБА_2 , вартість виконаних робіт становить 34500 грн , з яких: 2000 грн. за консультацію та правовий аналіз позовної заяви та наданих клієнтом документів; 2500 грн. збір доказів за підготовку відзиву; 7000 грн. 17 червня 2024 року підготовка та подання заяви по суті справи - відзиву на позовну заяву; 5000 грн. 9 липня 2024 року підготовка та подання заяви по суті справи - заперечення на відповідь на відзив; 2500 грн. 1 жовтня 2024 року подання до суду пояснень; 1500 грн. 11 липня 2024 року подання клопотання про зобов'язання позивачів надати відповіді на питання в порядку визначеному ст.93 ЦПК України; 14000 грн. участь у судових засіданнях( з урахуванням вартості дороги за маршрутом Київ-Брусилів-Київ.
Вирішуючи питання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу відповідача, суд першої інстанції обгрунтовано виходив з того, що повноваження представника відповідача- адвоката Гладишевої С.Д., підтверджені належним чином.
На обгрунтування розміру витрат на професійну правничу допомогу надані докази, які відповідають критеріям реальності.
Таким чином, відсутні підстави для зміни чи скасування додаткового рішення суду, яке ухвалене з дотриманням вимог процесуального права.
Керуючись ст.ст. 259,268,367,368,374,376,381-384 ЦПК України, суд,-
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Ленд Інвестмент Енд Менеджмент Груп", ОСОБА_1 - адвоката Бевзи Миколи Олександровича, задовольнити частково.
Рішення Брусилівського районного суду Житомирської області від 30 грудня 2024 року змінити з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.
Додаткове рішення Брусилівського районного суду Житомирської області від 24 січня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуюча Судді:
Повний текст постанови складений 21 листопада 2025 року