Справа № 585/3525/25
Номер провадження 2/585/1436/25
18 листопада 2025 року м.Ромни
Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:
головуючої судді - Машини І.М.,
при секретарі судового засідання - Савойська Л.М.,
представника позивача - Діренко М.С.,
відповідача - ОСОБА_1 ,
відповідача - ОСОБА_2 ,
представника відповідачів - ОСОБА_3 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД», представник заявника Саєнко Олександр Олексійович, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди, -
встановив:
15 вересня 2025 року ТОВ «Райз-Схід» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди тавизнання відсутнім права оренди.
Позов обґрунтовано тим, що11 лютого 2015 року ОСОБА_1 та ПрАТ «Райз Максимко» було укладено Договір оренди землі, відповідно до умов якого, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5924182300:01:004:0069 загальною площею 2,0511 га. 10 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 (Орендодавець), ПрАТ «Райз-Максимко» (Орендар) та ТОВ «Райз-Схід» (Новий орендар) було укладено додаткову угоду до Договору оренди землі від 11 лютого 2015 року. Відповідно до п.4.3. Додаткової угоди від 10 жовтня 2018 року, Сторони домовились, що строк дії Договору поновлюється (продовжується) до 27.01.2025, сплив якого починається з моменту підписання Сторонами даної Угоди, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем. 1. Щодо порушеного права Позивача на поновлення договору оренди Відповідно до підпункту 2 пункту 19 Договору оренди, у питаннях поновлення договору оренди сторони керуються положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Зокрема, орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше за 2 (два) місяці до спливу строку договору оренди землі. При цьому Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий Орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень Орендодавця щодо поновлення договору оренди землі Орендар, у місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, Орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення. Згідно з п.4.4. Додаткової угоди від 10 жовтня 2018 року, Сторони домовились змінити по всьому тексту договору та встановити строк в 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії Договору оренди на підставі переважного права. У зв'язку із закінченням 27.01.2025 строку дії Договору, на виконання п. 19. Договору оренди Позивачем 30.11.2024 спрямовано Відповідачу лист-повідомлення вих. №171 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 11 лютого 2015 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 0600988827948). Відповідач отримав 12.12.2024 отримав вищезазначене повідомлення, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення. Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист Відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк. Таким чином, Позивач (Орендар) скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. При цьому, Позивач (Орендар) належно виконував свої обов'язки за договором оренди, в установлений договором та Законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. На підтвердження належного виконання умов Договору оренди з боку Орендаря надаємо платіжні інструкції, які підтверджують своєчасну та в повному обсязі виплату орендної плати за 2021-2024 роки. До 2020 року виплата орендної плати здійснювалась Товариством через касу, проте докази такої виплати не збереглись у зв'язку із закінченням терміну їх зберігання. Відповідно до частини п'ятої ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а Відповідач не надіслав повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Таким, чином, Позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 11.02.2015 на підставі частини п'ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку. Переважне право Орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим Орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.Такі висновки зроблені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 30 березня 2022 року в справі № 605/642/20, від 05 квітня 2022 року в справі № 605/644/20. Враховуючи вищевикладене, переважне право Позивача потребує судового захисту та відновленню шляхом визнання додатково угоди про поновлення договору оренди укладеною. Попередній розмір судових витрат у вигляді витрат на професійну правничу допомогу, які має сплатити Позивач у зв'язку з розглядом цього позову в суді першої інстанції, становить 10 000,00 грн. та судовий збір 2422,40 грн.
Ухвалою суду від 16 вересня 2025 року по справі позовну заяву ТОВ «Райз Схід» залищено без руху.
Ухвалою суду від 29 вересня 2025 року по справі відкрито провадження, за правилами загального позовного провадження, з призначенням підготовчого судового засідання.
14.10.2025 року до суду від представника відповідача ОСОБА_2 -Яцун О.П. надійшов відзив на позовну заяву, в якому просили відмовити ТОВ «Райз-Схід» у задоволенні позову в повному обсязі, та стягнути на користь відповідача ОСОБА_2 понесені ним судові витрати, мотивуючи тим, що 29 січня 2025 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі щодо належної їй на праві приватної власності земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,0511 га, кадастровий номер: 5924182300:01:004:0069, що розташована на території Бобрицької сільської ради Роменського району Сумської області. Державну реєстрацію іншого речового права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державним реєстратором Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш О.В. 18.02.2025 року, номер запису про інше речове право: 58668446. При зверненні до державного реєстратора 18.02.2025 року з приводу реєстрації договору оренди між ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , спірна земельна ділянка була вільна від оренди. ФОП ОСОБА_2 було відомо, що дана земельна ділянка перебувала в оренді ТОВ «РАЙЗ-СХІД», строк якої закінчився 27.01.2025 року. Також, ОСОБА_4 повідомляла ФОП ОСОБА_2 , що не бажає продовжувати договірні відносини з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» через систематичні порушення договору оренди, відсутності будь-якого налагодженого зв'язку з боку представників товариства. Відповідно до листів ОСОБА_1 позивач був своєчасно обізнаний про її рішення не продовжувати договірних відносин щодо оренди належних йому земельних ділянок, однак ТОВ «РАЙЗ-СХІД» не скористався своїм правом оскаржити в судовому порядку відмову (зволікання) орендодавця, а звернувся до суду з позовом про визнання укладеною додаткову угоду та припинення права оренди у вересні 2025 року, тобто через вісім місяців після закінчення строку дії договору. При цьому ФОП ОСОБА_2 у лютому 2025 року почав роботи на цій земельній ділянці: вносив добрива, а в квітні 2025 року засіяв її соняшником. Жодних претензій, заперечень чи будь-яких інших дій з боку ТОВ «РАЙЗ-СХІД», які б свідчили про намір подальшого використання даної земельної ділянки, після 27.01.2025 року не було. Натомість ТОВ «РАЙЗ -СХІД» звернулося до суду з підстав, визначених п.2-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», посилаючись на те, що вони належно виконували свої обов'язки за договором оренди землі, в строк звернулися до орендодавця з листом повідомленням з проектом додаткової угоди, при цьому відповідач отримав таке повідомлення, але будь-якої відповіді не наддав. Окрім того, що відповідачка своєчасно направляла листи із запереченнями, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» порушувало умови договору щодо строків виплати орендної плати, неналежно виконував свої обов'язки, а тому підстави для визнання за ним переважного права відсутні. Тобто, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» надіслало пропозицію ОСОБА_1 щодо підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на новий строк. У відповідь на пропозицію, вона повідомила про своє рішення про відмову від поновлення договору оренди. Таким чином, сторона відповідача вважає, що Сторони договору не дійшли домовленостей щодо істотних умов договору, а тому переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося. Таким чином, переважне право ТОВ «РАЙЗ-СХІД» на укладення договору оренди на новий строк припинилося разом із закінчення строку дії договору, оскільки орендодавець висловив своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписав додаткову угоду до нього. З урахуванням цього, відсутні підстави для задоволення позовної заяви ТОВ «РАЙЗ-СХІД» у повному обсязі. Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які Відповідач поніс і очікує понести у зв'язку з розглядом справи в суді першої інстанції складається з витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн
14.10.2025 року до суду від представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 надійшов відзив на позовну заяву, в якому просили відмовити ТОВ «Райз-Схід» у задоволенні позову в повному обсязі, та стягнути на користь відповідача ОСОБА_1 понесені нею судові витрати, мотивуючи тим, що ОСОБА_1 (Відповідач), є власницею земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,0511 га, кадастровий номер: 5924182300:01:004:0069, що розташована на території колишньої Бобрицької сільської ради Роменського району Сумської області, та належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого Роменською райдержадміністрацією Сумської області 23 лютого 2009 року та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №01.09.623.00017. 11 лютого 2015 року між ОСОБА_1 (Орендодавцем) та ПрАТ «РАЙЗ-МАКСИМКО», (Орендарем) було укладено Договір оренди землі, згідно якого Орендодавець передав Орендарю в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,0511 га, кадастровий номер: 5924182300:01:004:0069, що розташована на території Бобрицької сільської ради Роменського району Сумської області строком на сім років. 10 жовтня 2018 року між ПрАТ «РАЙЗ-МАКСИМКО», ТОВ «РАЙЗ-СХІД» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду №б/н (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди). Внаслідок укладення цієї угоди орендарем земельної ділянки стало ТОВ «РАЙЗ-СХІД». Згідно п. 4.1. даної Додаткової угоди викласти п. 4 Договору в наступній редакції: «п. 5. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7850,01 грн. за рік оренди.» Згідно п. 4.3. даної Додаткової угоди Сторони домовились, що строк дії Договору поновлюється (продовжується) до 27.01.2025 року, сплив якого починається з моменту підписання Сторонами даної Угоди, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем.
Згідно п. 4.4. даної Додаткової угоди Сторони домовились змінити по всьому тексту Договору та встановити термін (строк) в 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії Договору оренди для надіслання Орендарем повідомлення Орендодавцю про намір продовжити дію Договору оренди на підставі свого переважного права. Таким чином Додатковою угодою був змінений строк надіслання Орендарем повідомлення Орендодавцю про намір продовжити дію Договору оренди на підставі свого переважного права з 2 (двох) місяців до 30 (тридцяти) календарних днів.
Згідно абз. 3 п. 19 Договору оренди землі у питаннях поновлення Договору оренди землі Сторони керуються положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Зокрема, Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це Орендодавця за 30 календарних днів (з урахуванням змін, внесених Додатковою угодою) до спливу строку Договору оренди землі. При цьому Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий Орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі Орендарю, у місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від Орендаря, Орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення. Згідно п. 37 Договору оренди землі дія Договору припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено. 03 вересня 2024 року ОСОБА_1 направила ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній. Лист було вручено ТОВ «РАЙЗ-СХІД» 10.09.2024 р., про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення №4207008159740. Крім того, 19 жовтня 2024 року ОСОБА_1 , повторно направила ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній. Лист було вручено ТОВ «РАЙЗ-СХІД» 22.10.2024 р., про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення №4207008160218. З порушенням строків, визначених п. 4.4. Додаткової угоди від 10.10.2018 року до Договору оренди землі від 11.02.2015 р., 12 грудня 2024 року ОСОБА_1 отримала від ТОВ «РАЙЗ-СХІД» ЛИСТ-ПОВІДОМЛЕННЯ №171 від 30.11.2024 року з пропозицією продовжити дію Договору оренди землі №б/н від 10 жовтня 2018 року та підписати додаткову угоду про продовження дії Договору. Хоча по факту Договір оренди землі від 11 лютого 2015 року. При цьому, Додаткова угода не містила інформації щодо строку дії договору оренди, що є істотною умовою Договору оренди землі. Вказано лише, що даний договір поновлюється на той саме строк і на тих самих умовах. Просить також звернути увагу що Додаткова угода надіслана для підписання ОСОБА_1 , не містила дату її укладення. 19 грудня 2024 року, в місячний строк з дня отримання листа-повідомлення, ОСОБА_1 направила письмову відповідь зі змісту якої вбачається, що вона не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній, а тому просила не засіювати належну їй земельну ділянку. При цьому, ОСОБА_4 вказала, що надсилає ТОВ «РАЙЗ-СХІД» лист втретє. ТОВ «РАЙЗ-СХІД» отримало лист 24.12.2025 року, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №4207008161281. Право оренди ТОВ «РАЙЗ-СХІД» припинилося з настанням визначеного договором строку 27.01.2025 року, та вже 28.01.2025 року інше речове право припинене, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав від 31.01.2025 року №410858210. 29 січня 2025 року між ОСОБА_1 та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 було укладено та зареєстровано новий договір оренди землі щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,0511 га, кадастровий номер: 5924182300:01:004:0069, що розташована на території Бобрицької сільської ради Роменського району Сумської області. Після закінчення дії договору оренди землі ТОВ «РАЙЗ-СХІД» земельну ділянку у 2025 році не обробляв та не засіював. У зв'язку з тим, що ФОП ОСОБА_2 став новим орендарем, у лютому 2025 року він на законних підставах почав вносити добрива в спірну земельну ділянку, а засіяв її наприкінці квітня. При цьому будь-яких заперечень з боку ТОВ «РАЙЗ-СХІД» щодо обробітку цієї земельної ділянки не було. Таким чином, доводи ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про те, що ОСОБА_1 не надіслала в місячний строк повідомлення про заперечення щодо укладення Додаткової угоди про поновлення договору оренди є необґрунтованими та не підтверджені належними та допустимими доказами. З урахуванням вищевикладеного, позивач не є добросовісним Орендарем, та неналежно виконував умови договору, оскільки систематично порушував умови договору щодо строків виплати орендної плати та її індексації, а саме, орендна плата за 2024 рік була виплачена 13 березня 2025 року, хоча строк її виплати був 31 грудня 2024 року, про що свідчать платіжна інструкція, додана позивачем до позовної заяви. Крім того, в порушення п. 10 Договору оренди землі, орендна плата за 2022-2024 роки була виплачена без її індексації. За 2022 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 9934,99 за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 7997,67 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ-СХІД» виплатило 7645,89. За 2023 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 12515,94 за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 10075,33 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ-СХІД» виплатило 7645,90. За 2024 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 13100,03 за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 10087,02 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ-СХІД» виплатило 8035,84. Таким чином, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» не є Орендарем, який належним чином виконував умови договору оренди, а тому не має переважного права на укладення договору оренди на новий строк згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, що діяла в момент виникнення спірних правовідносин).
ТОВ «РАЙЗ-СХІД» порушувало умови договору щодо строків виплати орендної плати, неналежно виконував свої обов'язки, а тому підстави для визнання за ним переважного права відсутні. ТОВ «РАЙЗ-СХІД» після закінчення строку дії договору не користувався земельною ділянкою. Крім того, п. 19 Договору оренди землі не містить підстав поновлення договору оренди, що зазначені в ч. 6. ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Про відсутність бажання Орендодавця поновити договір оренди землі, вона повідомляла тричі, в тому числі і протягом 30 днів з дня отримання листа повідомлення з Додатковою угодою. Таким чином, переважне право ТОВ «РАЙЗ-СХІД» на укладення договору оренди на новий строк припинилося разом із закінчення строку дії договору, оскільки орендодавець висловив своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписав додаткову угоду до нього. Таким чином, відсутні підстави для задоволення позовної заяви ТОВ «РАЙЗ-СХІД». Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які Відповідач поніс і очікує понести у зв'язку з розглядом справи в суді першої інстанції складається з витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн.
17.10.2025 року до суду надійшла відповідь на відзив від ТОВ «РАЙЗ-СХІД» в якій вони просили позовні вимоги задоволити в повному обсязі та зазначили, що ТОВ «Райз-Схід» не погоджується з таким твердженням та зазначає, що 30 листопада 2024 року товариством направлено листи-повідомлення за вих. №171 з пропозицією продовжити дію договорів оренди земельних ділянок №б/н від 11 лютого 2015 року. До цих листів додано по два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 0600988827948). Слід зазначити, що Відповідачу 1 направлено Додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок №б/н від 05 лютого 2015 року, без дати з можливістю у орендодавця внести пропозиції щодо її змісту. Проте, будь яких зауважень чи заперечень від Відповідача не надходило. 2. Щодо порушення права орендодавця на отримання належної орендної плати. У відзиві Відповідач зазначає «позивач не є добросовісним Орендарем, та неналежно виконував умови договору, оскільки систематично порушував умови договору щодо строків виплати орендної плати та її індексації, а саме, орендна плата за 2024 рік була виплачена 13 березня 2025 року, хоча строк її виплати був 31 грудня 2024 року, про що свідчать платіжна інструкція, додана позивачем до позовної заяви. Крім того, в порушення п. 10 Договору оренди землі, орендна плата за 2022-2024 роки була виплачена без її індексації. За 2022 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 9934,99 за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 7997,67 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ-СХІД» виплатило 7645,89. За 2023 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 12515,94 за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 10075,33 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ-СХІД» виплатило 7645,90. Документ сформований в системі «Електронний суд» 14.10.2025. За 2024 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 13100,03 за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 10087,02 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ-СХІД» виплатило 8035,84. ТОВ «Райз-Схід» не погоджується з вищевикладеним, та зазначає, що орендна плата за користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,0511 га, кадастровий номер: 5924182300:01:004:0069, що розташована на території Бобрицької сільської ради Роменського району Сумської області нараховувалась та сплачувалася з нормативно грошової оцінки земельної ділянки встановленої Товариством, яка є значно більшою ніж нормативно грошова оцінка встановлена у ДЗК. Всі належні виплати Відповідачу згідно Договору нараховані та виплачені, про що свідчать документи додані до матеріалів справи. Слід також зазначити, що розрахунки за попередні роки здійснені в повному обсязі, що підтверджується відповідними довідками доданими до матеріалів справи. Претензій з боку Відповідача до ТОВ «Райз-Схід» протягом дії договорів не надходило. Щодо небажання Відповідача продовжувати договірні відносини з ТОВ «Райз-Схід». У відзиві Відповідач стверджує, що «19 грудня 2024 року, в місячний строк з дня отримання листа-повідомлення, ОСОБА_1 направила письмову відповідь зі змісту якої вбачається, що вона не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній, а тому просила не засіювати належну їй земельну ділянку. При цьому, ОСОБА_4 вказала, що надсилає ТОВ «РАЙЗ-СХІД» лист втретє. ТОВ «РАЙЗ-СХІД» отримало лист 24.12.2025 року, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №4207008161281. Проте, ТОВ «Райз-Схід» не отримував від Відповідача 1 ніяких письмових заперечень щодо укладення додаткової угоди до договору оренди. На сайті Укрпошта відсутня інформація за вказаним Відповідачем треком-номером відправлення. Також слід звернути увагу, що Відповідачем не додано опису вкладення, згідно листа який вона начебто відправляла Позивачу. Також зазначаємо, що розрахунки за попередні роки здійснені в повному обсязі, що підтверджується відповідними довідками доданими до матеріалів справи. Претензій з боку Відповідача 1 до ТОВ «Райз-Схід» протягом дії договорів не надходило.
Ухвалою суду від 27.10.2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.
У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала та просила задовольнити.
Представник відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_1 - ОСОБА_3 в судовому засіданні заперечила проти позову, просила відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, посилаючись на їх необґрунтованість та недоведеність належними доказами.
ОСОБА_1 та ОСОБА_2 кожен зокрема заперечували щодо задоволення позову з посиланням на обставини наведені ними у відхивах.
Суд, вислухавши учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, прийшов до наступних висновків.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2.0511 га, кадастровий номер: 5924182300:01:004:0069, що розташована на території Бобрицької сільської ради Роменського району Сумської області, які належать останній на підставі державного акту на право власності на землю серії ЯЗ№362227, виданого Роменською райдержадміністрацією 23.02.2009 року (а.с.71).
11 лютого 2015 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Максимко» було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець передав орендарю в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2.0511 га, кадастровий номер: 5924182300:01:004:0069, що розташована на території Бобрицької сільської ради Роменського району Сумської області. Відповідно до п.8 договору, даний договір укладено строком на 7 років, та після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до підпункту 2 пункту 19 договору оренди, у питаннях поновлення договору оренди землі сторони керуються положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 2 (два) місяці. При цьому орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю, у місячний термін з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (а.с.72-73).
10.10.2018 року між ОСОБА_1 , ПАТ «Максимко» та ТОВ «РАЙЗ-СХІД» було укладено додаткову угоду №бн (про зміну сторони та внесення змін до Договору оренди) відповідно до якої зі згоди орендодавця ОСОБА_1 , орендар ПАТ «Максимко» відступив на користь нового орендаря ТОВ «РАЙЗ-СХІД» свої права та обов'язки. Сторонами в угоді визначено, що строк дії договору продовжується до 27.01.2025р. (а.с.17).
Відповідно до довідки про доходи від 12.08.2025р. ОСОБА_1 отримувала орендну плату за укладеним з ТОВ «РАЙЗ -СХІД» договором оренди земельної ділянки, та за період з 2018 по 2020 рік їй було виплачено 21663,29 грн. (а.с.16).
Згідно платіжних інструкцій «Клієнт Банк» від 22.12.2022р., 06.10.2023р., 13.12.2021р., та 13.03.2025р. ТОВ «РАЙЗ-СХІД» було сплачено ОСОБА_1 орендну плату по договору оренди землі за 2021-2024 роки (а.с.23-26).
03.09.2024р. ОСОБА_1 направила ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» нові договори оренди землі чи пролонгувати попередні договір оренди землі від 11.02.2015 року та додаткову угоду від 10.10.2018р., що підтверджується квитанцією про направлення рекомендованого відправлення №4207008159740 від 03.09.2024 р. та розпискою про їх вручення адресату (а.с.79,81).
19.10.2024р. ОСОБА_1 повторно направила ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» нові договори оренди землі чи пролонгувати попередні договір оренди землі від 11.02.2015 року та додаткову угоду від 10.10.2018р., що підтверджується накладною АТ «Укрпошта» №4207008160218 про направлення рекомендованого листаТОВ «РАЙЗ-СХІД» від 19.10.2024 р. та розпискою про їх вручення адресату (а.с.81, 82).
30.11.2024 ТОВ «РАЙЗ-СХІД» направило ОСОБА_1 листи-повідомлення вих. №171 в якому зазначили про намір продовжити дію договорів оренди землі № б/н від 10 жовтня 2018 року, до яких, як вказується в додатках, долучено два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (а.с.83-84).
19.12.2024р. ОСОБА_1 втретє направила ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» нові договори оренди землі чи пролонгувати попередні договір оренди землі від 11.02.2015 року та додаткову угоду від 10.10.2018р., що підтверджується квитанцією про направлення рекомендованого відправлення №4207008161281 від 19.12.2024 р.та розпискою про їх вручення адресату (а.с.85, 86).
27.01.2025 року право оренди ТОВ «РАЙЗ-СХІД» припинилося з настанням визначеного договором строку, 24 квітня 2025 року інформація щодо іншого речового права - права оренди, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, була відсутня (а.с.87).
29.01.2025 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено та зареєстровано новий договір оренди землі, строком на 7 років, щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2.0511га, кадастровий номер: 5924182300:01:004:0069, що розташована на території Бобрицької сільської ради Роменського району Сумської області (а.с.11-13).
Як зазначив в судовому засіданні ОСОБА_2 , він на даний час користується земельною ділянкою, що є предметом спору у даній справі.
В матеріалах справи відсутні докази користування на час розгляду справи ТОВ «Райз-Схід» спірною земельною ділянкою.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.
Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33).
Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п'ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ці №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
У постанові Верховного Суду від 23.08.2023 у справі №910/605/20 зазначено, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином: «якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку: договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист- повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах».
Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:
- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 03 вересня 2024 року, 19 жовтня 2024 року, 19 грудня 2024 року ОСОБА_1 направляла на адресу ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній (а.с. 79-82, 85, 86). Спірною земельною ділянкою на даний час користується ОСОБА_2 .
Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договорів оренди землі з позивачем, а саме він висловив своє небажання продовжувати строк дії цих договорів і не підписав додаткові угоди до них, земельною ділянкою наразі користується інший орендар, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.
Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).
Проте, оскільки орендодавець відмовився поновлювати договори оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.
Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.
Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у спраі 912/1138/19, від 17.05.2022 у спрві № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.
З огляду на викладене вище суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.
Враховучи положення ст. 141 ЦПК України, у разі відмови в позові судові витрати покладаються на позивача.
Розгляд питання щодо стягнення з позивача на користь відповідачів понесені ними витрати на правовничу допомогу відклати за клопотанням представника відповідача.
Керуючись ст.ст. 141, 259, 268 ЦПК України, суд, -
ухвалив:
У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД», представник заявника Саєнко Олександр Олексійович, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення суду складено 26.11.2025р.
МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ І.М. Машина